Решение по дело №1273/2020 на Окръжен съд - Варна

Р Е Ш Е Н И Е

№…

гр. *****, 10.07.2023г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, IX състав, в открито публично заседание на 08.06.2023 година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДЕНИЦА СЛАВОВА

при участието на секретаря Димитричка Георгиева, сложи за разглеждане гр. дело № 1273 по описа за 2020 година, докладвано от съдията, за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са обективно съединени искове от Р.К.У., роден на *** г., притежаващ паспорт № ******* издаден на ****** от Външно министерство на САЩ, и С.Р.У., ЕГН **********, от гр. Т., против С.Д.Б., ЕГН **********, с адрес: *** *****, с правно основание чл. 195, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, вр с чл. 193, ал. 1 от ЗЗД, чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД и чл. 195, ал. 2 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати в полза на ищците, както следва:

сумата от 28 390 лева, представляваща разходите за отстраняване за сметка на продавача на недостатъците по недвижимия имот - ПИ № 83017.502.783 по КК на гр. ***** с площ от 1545 кв.м., при граници: ПИ с №№ 83017.502.781, 83017.502.2012, 83017.502.2010, 83017.502.784, ведно с изградената в него едноетажна жилищна сграда с идентификатор № 83017.502.783.2, със ЗП по нот. акт 313 кв.м., а по удостоверение за въвеждане в експлоатация със ЗП 305 кв.м., предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г., по който С.Д.Б. се явява продавач, а ищците – купувачи, изразяващи се в следното: 1. Ремонт на облицовка на басейн /10 000 лева/; 2. Временен ремонт на покрив /3000 лева/; 3. Цялостен ремонт на покрив, включващ изграждане на липсващи елементи, подмяна на дефектни и поставяне на нови /9240 лева/; 4. Ремонт на ел. инсталация /5000 лева/; 5. Ремонт на канализация /400 лева/; 6. Разходи за камион на общината за отпушване на канала /50 лева/; 7. Разходи за свързване към градската канализация и основен ремонт на съществуващата и незавършена канализация /700 лева/;

сумата от 300 лева, представляваща връщане на цената на вещта по развален договор за покупко-продажба на движима вещ - липсващо външно отоплително тяло, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г. поради неизпълнението му от страна на продавача, на основание чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД;

сумата от 400 лева, представляваща връщане на цената на вещта по развален договор за покупко-продажба на движима вещ - липсваща електрическа косачка, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г. поради неизпълнението му от страна на продавача, на основание чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД;

сумата от 500 лева представляваща връщане на цената на вещта по развален договор за покупко-продажба на движима вещ - липсваща шатра, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г., поради неизпълнението му от страна на продавача, на основание чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД.

сумата от 2000 лева, представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците за сметка на продавача, установени от купувача в продадената движима вещ – повреден хладилник, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г., на основание чл. 195, ал.1 пр. 3 от ЗЗД;

сумата от 793 лева, представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците за сметка на продавача, установени от купувача в продадената движима вещ – неработещ телевизионен приемник, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г., на основание чл. 195, ал.1 пр. 3 от ЗЗД;

сумата от 1000 лева, представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците за сметка на продавача, установени от купувача в продадената движима вещ – скъсани найлони за верандата, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г., на основание чл. 195, ал.1 пр. 3 от ЗЗД;

сумата от 10 000 лева, представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците за сметка на продавача, установени от купувача в продадената движима вещ – нефункциониращи климатици и сплит система, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г., на основание чл. 195, ал.1 пр. 3 от ЗЗД;

сумата от 90 лева, представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците за сметка на продавача, установени от купувача в продадената движима вещ – компрометиран маркуч за подочистачка на басейн, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г., на основание чл. 195, ал.1 пр. 3 от ЗЗД;

сумата от 200 лева, представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците за сметка на продавача, установени от купувача в продадената движима вещ – развалена помпа за басейн, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г., на основание чл. 195, ал.1 пр. 3 от ЗЗД;

сумата от 300 лева, представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците за сметка на продавача, установени от купувача в продадената движима вещ - компрометирано покривало за басейн, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г., на основание чл. 195, ал.1 пр. 3 от ЗЗД;

сумата от 311 лева, представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците за сметка на продавача, установени в продадената движима вещ – развалена хидрофорна помпа; предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г., на основание чл. 195, ал.1 пр. 3 от ЗЗД;

сумата от 1852 лева, представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците за сметка на продавача, установени в продадената движима вещ – нефункционираща видео система за наблюдение, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г., на основание чл. 195, ал.1 пр. 3 от ЗЗД;

сумата от 151 лева, представляваща сумата, необходима за отстраняване на недостатъците за сметка на продавача, установени в продадената движима вещ – нефункциониращ бойлер, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г., на основание чл. 195, ал.1 пр. 3 от ЗЗД;

и сумата от 177 лева, представляваща обезщетение за вреди, причинени от продавача при продажба на вещ с недостатъци, а именно ПИ № 83017.502.783 по КК на гр. ***** с площ от 1545 кв.м., при граници: ПИ с №№ 83017.502.781, 83017.502.2012, 83017.502.2010, 83017.502.784, ведно с изградената в него едноетажна жилищна сграда с идентификатор № 83017.502.783.2, със ЗП по нот. акт 313 кв.м., а по удостоверение за въвеждане в експлоатация със ЗП 305 кв.м., предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г., по който С.Д.Б. се явява продавач, а ищците – купувачи, изразяващи се в разходи за хотел на гостите на купувачите по време на ремонта на канализацията, на основание чл. 195 ал. 2 от ЗЗД,

ведно със законната лихва върху сумите, считано от датата на предявяване на исковете в съда – 20.12.2019 г. до окончателното им заплащане.

Претендират се направените по делото разноски.

В исковата и уточняващите молби се твърди, че на 19.12.2018 г. ищците чрез пълномощника си ***** са закупили от ответника недвижим имот, а именно:

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ - ДВОРНО МЯСТО с идентификатор 83017.502.783, трайно предназначение на територията - урбанизирана; начин на трайно ползване - ниско застрояване /до 10 м./, номер по предходен план 551, кв. 21, парцел IV по кадастралната карта на гр. *****, ул. ****, общ. *****, обл. *****, одобрена със Заповед №: РД-18-15 29.03.2006 г. на ИД па АГКК, пилено с площ от 1545 kb.vi.. при съседи на целия имот: 83017.502.781, 83017.502.2012, 83017.502.2010, 83017.502.784, ведно с построената в дворното място СГРАДА е идентификатор 83017.502.783.2, сьс застроена площ по пот. акт. 313, а по удостоверение за въвеждане в експлоатация №: 36/03.12.2009 г. със застроена плот от 305 кв.м., бр. етажи - 1. предназначение: жилищна страда - еднофамилна, заедно с всички приращения и подобрения в имота, видно oт приложения към исковата молба нотариален акт. вписан под №: 10, том IX, дело №: 1463-18 г., на служба по вписвания гр. *****.

Горепосочената сделка е включвала продажбата па недвижимия имот ведно с находящите се в същия имот движими вещи, съгласно приложен към исковата молба протокол-опис от 12.12.2018 г.

След покупката, извършена чрез пълномощник на купувачите /поради тяхното отсъствие от страната по това време/, купувачите за първи път започват да посещават имота от пролетта на 2019 г. Когато идват в имота, започват да установяват както пълната липса на някои от вещите, така също и че други вещи са счупени или неокомплектовани или негодни за употреба.

За външно отоплително тяло и електрическа косачка твърдят, че уредите били в къщата по време на огледа, но в последствие липсвали. По време на огледа шатрата не била разпъната, но им било казано, че е налична. Налични след това се оказали едва 1/3-та от частите, което я прави напълно неизползваема. При огледа на къщата найлоните били навити и не можело да се установи тяхното състояние. При пристигането си намерили веещи се накъсани парчета, напълно неизползваеми. Хладилника не работел и давал грешки от самото начало. Липсвали рафтове. След около два месеца напълно отказал да работи. Към телевизора не можело да се закачи кабелна телевизия, освен чрез приемник. При огледа получили уверение, че климатиците работят отлично. Оказало се, че имат нужда от зареждане и рестартиране на мрежата на всеки 30 минути, били неефективни, а два от тях нямали фреон. Когато за първи път гледали къщата през септември 2018г., басейна бил покрит и не видели реалното му състояние. При отварянето му април месец, видели, че липсват около 100 плочки от мозайката. На северната стена, под изпадалите плочки, имало напуквания и неравности по стените. Наложило се сваляне на 30 см плочки по цялата дължина на басейна, шпакловане и лепене на нови плочки. Когато за първи път отворили басейна за сезона, помпата не тръгнала. Хората на г-н Б. я поправили за негова сметка, но следващият път - юни месец, тя се развалила отново. Маркуча на подочистачката на басейна бил начупен на много места, облепен с тиксо, разпадащ се. Покривалото на басейна се разпадало и парченца плували във водата. Хидрофорната помпа се спукала и цялото съдържание на резервоарите с вода се изляло в бараката за инструменти. Системата за наблюдение също се оказала дефектирала. Имало две дефектирали камери - едната работела само в нощен режим, а другата не предавала никакво изображение. Подмяната само на тези две камери била невъзможна, поради остаряла технология и липса на пазара. Наложило се да се подмени цялата система. Бойлера се спукал и протекъл. При един по-силен летен дъжд покрива също протекъл. Майсторът, който се качил да го поправи, се натъкнал на изпочупени керемиди и констатирал, че покривната конструкция въобще не е инсталирана правилно. При необходимост от двойна дървена скара, която се полага под керемидите, е налична единична, мушамата е изгнила. Налагало се да приберат стъклената вата под покрива, която се сипела и трябвало да се затвори с дишаща мушама. С влизането в къщата установили редица нередности с ел. инсталацията. Кабели били разпилени по целият под на тавана, някои от тях необезопасени, връзките не били прибрани в разпределителни кутии. Двете фази били разменени. Из цялата къща на много от осветителните тела заземения проводник бил отрязан. Това попречило да поставят дефектно-токова защита на цялата къща, която по план е заложена, но не била извършена. Състоянието на инсталацията било такова, че можели да пуснат само два климатика по едно и също време. На няколко пъти викали водопроводчик за отпушвания. При опит на работниците да открият ревизионната шахта по проект, не била намерена такава. На 22.10. се запушили тръбите, като тоалетните и всички канали в къщата започнали да връщат. Започнали да копаят и установили, че тяхната тръба не е вързана за градската канализация, a в краят й е привързан найлон.

Твърдят, че предаването на имота е осъществено след заплащане на цената на имота след изповядване на сделката, т.е. дни след 19.12.2018 г.

Правят изявление за разваляне на договора за покупко – продажба в частта за трите липсващи вещи - външно отоплително тяло, електрическа косачка и шатра. Претендират цената на тези движими вещи към датата на покупко – продажбата. Относно другите вещи, които са повредени и имат недостатъци, искат да се отстранят недостатъците за сметка на продавача, на основание чл. 193, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД.

ОТВЕТНИКЪТ против С.Д.Б. депозира отговор на исковата молба в срока по чл. 131 от ГПК, с който оспорват исковете изцяло. Твърди се, че процесния имот, включително и владението върху него е предадено на ищците на 19.12.2018 г., чрез техен представител без забележки и след обстоен преглед в присъствието на представител на посредника по сделката „Адрес недвижими имоти“ АД. Излага се, че исковете са погасени по давност, която започва да тече от предаването на имота на 19.12.2018 г., а исковата молба е предявена на 20.12.2019 г. Категорично се оспорва твърдението, че ответникът е знаел за твърдените в исковата молба недостатъци, както и че същите представляват недостатъци по смисъла на закона, а са свързани с естественото изхабяване на вещите. Б. счита, че всички сочени от ищците недостатъци се дължат на неположената от последните грижа да пазят имота и движимостите към него, както и на липса на поддръжка и правилна експлоатация на същите. Твърди се, че сочените недостатъци не намаляват съществено цената на имота, както и годността му за обикновеното му или за предвиденото в договора употребление. Излага се, че ищците са знаели за недостатъците, съответно са могли да ги установят ако са положили дължимата грижа, поради извършените от тях поне два огледа. Релевира се, че ищците не са изпълнили задължението си по чл. 194 от ЗЗД да уведомят незабавно ответника за твърдените от тях недостатъци, тъй като за първи път е уведомен за тях на 10.12.2019 г. и с писмо от адвоката на ищците от 12.12.2019 г. Оспорва се претърпяването на вреди от ищците, както, че същите са причинени виновно от ответника и че той е знаел за тях, както и твърдението, че Б. се явява строител на процесната сграда.

В съдебно заседание ищците поддържат исковете си и молят за уважаването им, а ответникът поддържа отговора си и моли за отхвърляне на исковете.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Не е спорно между страните, че на 19.12.2018 г. ищците чрез пълномощника си ***** са закупили от ответника процесния недвижим имот, ведно с находящите се в него оборудване и движими вещи, съгласно опис.

Съгласно предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 12.12.2018г., сключен между Р.К.У., и С.Р.У., чрез пълномощник *****, от една страна и С.Д.Б. от друга, страните са се съгласили в срок до 21.12.2018г. да прехвърлят собствеността върху процесния недвижим имот във вида, съгласно опис-протокол, в който се описват състоянието на имота и мебелировката /т. II, 2.2. от предварителния договор /.

Съгласно нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018г. на нотариус П.М., № 538 в регистъра на НК, с район на действие РС –*****, С.Д.Б. продава на Р.К.У., и С.Р.У., чрез пълномощник *****, ПОЗЕМЛЕН ИМОТ - ДВОРНО МЯСТО с идентификатор 83017.502.783, трайно предназначение на територията - урбанизирана; начин на трайно ползване - ниско застрояване /до 10 м./, номер по предходен план 551, кв. 21, парцел IV по кадастралната карта на гр. *****, ул. *****, общ. *****, обл. *****, одобрена със Заповед №: РД-18-15 29.03.2006 г. на ИД па АГКК, пилено с площ от 1545 kb.vi.. при съседи на целия имот: 83017.502.781, 83017.502.2012, 83017.502.2010, 83017.502.784, ведно с построената в дворното място СГРАДА е идентификатор 83017.502.783.2, сьс застроена площ по пот. акт. 313, а по удостоверение за въвеждане в експлоатация №: 36/03.12.2009 г. със застроена плот от 305 кв.м., бр. етажи - 1. предназначение: жилищна страда - еднофамилна, заедно с всички приращения и подобрения в имота.

Съгласно т. 2 - Продавачът предава владението на имота на купувачите с подписването на този нотариален акт и след получаване на окончателния размер на продажната цена.

Видно от извлечението от сметка, издадено от Банка ДСК, на 27.12.2018г. от сметката на ищеца Р.К.У. е наредена сумата от 281 639,52лв. по сметка на С.Д.Б. за покупка на къща гр. *****, ул*****.

В нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018г. на нотариус П.М., № 538 в регистъра на НК, с район на действие РС –*****, не е включено изявление, че недвижимият имот се продава ведно с намиращите се в него движими вещи, доколкото подобренията и приращенията не са движими вещи.

Доколкото обаче покупко-продажбата на движими вещи е неформален договор и е необходимо единствено постигнато съгласие между страните, а страните по делото не оспорват сключването на договора за покупко-продажба на движимите вещи, то е налице валиден договор за покупко-продажба както на недвижимия имот, така и на движимите вещи.

Видно от ПРОТОКОЛ – опис от 12.12.2018 год., /подписан само от ответника, но с посочване на страните по делото/, същият обективира „споразумение“, съгласно която след продажбата на недвижимия имот, да остане следното имущество във вид и състояние както следва:

Основни помещения:

Дневен тракт: кухня /масив/, горни и долни кухненски шкафове, барплот, с вградена печка, котлони, абсорбатор, 2 /два/ броя хладилници, маса с 6 /шест/ стола, кръгла маса с 4-ри крила тип градинска мебел, камина, осветителни тела, щори, климатик, салонен бюферт, телевизор, ТВ шкаф;

Първа Спалия: 2 /два/ броя единични легла, 2 /два/ броя матраци, двукрилен гардероб, бюро, двойка диван, шкаф, стол, климатик, масичка, осветителни тела, външни ролетни щори;

Втора Спалня: легло спалня с матрак, малко бюро, скрин, двукрилен гардероб, 2 /два/ броя нощни шкафчета, огледало, осветителни тела. климатик, външни ролетни щори;

Трета Спалня: 2 /два/ броя единични легла, 2 /два/ броя матраци, двукрилен гардероб бюро, тройка диван, шкаф, стол, климатик, холова масичка, ролетни щори, осветителни тела, външни ролетни щори; Инсталирана COT система; Дистанционно отваряща се врата на гаража.

Сервизни и други помещения:

2/два/ броя комбинирани санитарни възли: оборудвани и обзаведени с шкаф мивка за баня, огледала, осветителни тела; Тоалет: оборудван;

Перално помещение: с рафтове, пералня.

Зимна градина: кухненски секционни шкафове с вградена кухня и котлони, барбекю, осветителни тела, плътни найлонови заграждения.

Тип градинска мебел: висока маса, ниска масичка, 4 /четири/ стола, 2 /две/ пейки, 3 /три/ табуретки, 9 /девет/ броя шалтета,

3/три/ броя дървени саксии, газов отоплителен уред.

Градина: външни осветителни тела, пълно оборудване за нормалното функциониране на басейна; шатра, 3 /три/ броя чадъри, помпа, хидрофорна система, поливна система, шезлонги, градинска техника за обслужване на двора, която включва 2 /два/ броя косачки, удължители.

В представеното „споразумение“ е обективирана воля само от едната страна, а не от двете, поради което документът не може да се счете за доказателство за постигнато съгласие за покупко-продажба на движимите вещи, но между страните не е спорно обстоятелството за наличие на договор за покупко-продажба на движимите вещи и за валидността на договора.

Видно от Регистър на предложените имоти, подписан от С.У., изготвен от „Адрес недвижими имоти“ АД във връзка с подписан на 06.09.2018г. Договор за обслужване на купувач, сключен между С.У. и „Адрес недвижими имоти“ АД, на 12.09.2018г. е извършен оглед на имот – къща в гр. *****, ул. *****.

С писмо, изпратено по ел.поща на 24.05.2019г., С.У. уведомява ответника за недостатъци, касаещи само движимите вещи, както следва /беседката, външното отоплително тяло, климатиците, оборудването за басейна, градинската техника, косачките, фурната, телевизора, термопомпата за басейна, найлоните/ - л.12, том 1. Не е налице писмено уведомяване на продавача от купувачите по отношение на нито един от твърдените в исковата молба недостатъци на недвижимия имот.

С писмо от адвокат Ю.М. от 12.12.2019г., е отправено предложение за споразумение, изпратено до ответника по ел. поща. В същото не фигурират конкретни недостатъци на вещта.

По делото е представена следната строителна документация:

1. Разрешение за строеж № 10/02.03.2007г. (л.63 и л.99), издадено от Община ***** за строеж: Едноетажна жилищна сграда в УПИ III - 783, кв.21, ПИ 83017.502.783, находящ се в гр. *****, ул. „****.

2. Удостоверение №36 /03.12.2009г. (л.69 и л.113) за въвеждане в експлоатация на строеж: Едноетажна жилищна сграда, 3п=305 кв.м, РЗП=305 кв.м, находя ща се в УПИ III - 783, кв.21 в гр. *****, община *****, област *****.

3. Протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа (л.70 до л.76; л.101 до л.107) за строеж: Жилищна сграда в гр. *****, ул. *****.

4. Протокол за определяне на строителна линия и ниво на строеж (л.77 до л.79; л.108 до л.110).

5. Констативен акт (Образец 15) за установяване годността за приемане на строеж: Жилищна сграда в гр. *****, ул. *****, УПИ III - 783, кв.21 (л.80 до л.82; л.115 до л.117).

6. Предварителен договор за присъединяване на обект на потребител към електроразпределителната мрежа №760/18.12.2006г.(л. 83 до л.86; л.122 до л.125).

7. Разрешително №561/20.12.2005г.(л.87; л.126) от ТД „Водоснабдяване и Канализация" ЕООД ***** за включване в уличния водопровод/ канализация.

8. Технически паспорт за строеж: Жилищна сграда в УПИ III - 783, кв.21, ПИ 83017.502.783, находящ се в гр. *****, ****** (л.89 до л.95; л.127 до л.133).

Съгласно единичната съдебна инженерна техническа експертиза, изготвена от инж.П.К.М., Дървената покривна конструкция на строеж: Едноетажна жилищна сграда в УПИ III 783, кв.21, ПИ 83017.502.783, находящ се в гр. *****, ****** е изпълнена в съответствие със строителните правила и норми и в съответствие с проекта по част конструкции и част архитектура.

При огледа на място се установи, че е извършен ремонт на ламаринената обшивка около комина и са пренаредени керемидите около него. По данни от ищците този ремонт се е наложил поради теч вследствие разместена ламаринена обшивка около комина.

Не е необходимо да се извършва цялостен ремонт на дървената покривна конструкция. При извършения оглед установила, че дървената покривна конструкция се намира в много добро състояние в техническо отношение. Покривните скатове са без деформации и хлътвания. Видимо няма разместени керемиди и капаци.

По данни от ищците, същите са премахнали топлоизолацията в частта на таванското складово помещение и са я заменили с нова. Изпълнили са обшивка с OSB плоскости от вътрешната страна на покрива. Според вертикалния разрез по част архитектура не е предвидено изпълнение на топлоизолация, както и допълнителна обшивка от вътрешната страна на покрива. Според проекта това е таванско складово помещение, в което се влиза през отвор, оставен в тавана на пералното помещение.

Към датата на продажбата (19.12.2018г.) няма данни за увреждания по покрива на жилищната сграда.

Ремонт на дървената покривна конструкция не е необходимо да бъде извършван. Може да се налага подмяна на хидроизолационното фолио, но това е част от довършителните работи, които имат гаранционен срок от 5 години. Ремонтни дейности може да се налагат във връзка с поддържането на имота.

Ел.инсталацията е била изпълнена съгласно проекта. Кабелите са били положени в гофрирани тръби по пода на таванското складово помещение по данни от ответника.

Ищците са направили нова ел.инсталация в частта на пода на таванското складово помещение, като кабелите са захванати със скоби по стените на помещението. Изпълнено е ново ел.табло. Нови ключове и контакти не са изпълнявани. Кабелите до тях са от съществуващата ел.инсталация. Извършен е частичен ремонт на ел.инсталацията.

Извършени са ремонтни работи на канализацията в къщата на двора, които се състоят в разкопаване, полагане на нова тръба в участъка на тротоара и свързване към градската канализация.

Съгласно проекта по част ВиК е предвидена септична яма. По данни от ответника по време на строителството на сградата е изпълнен колектора на уличната канализация и сградата е включена към нея.

По данни от ищците е извършен ремонт на облицовката на басейна. Плочките са свалени на височина от 35 см под горен ръб басейн. Изпълнена е шпакловка и лепене на нови плочки. Това е участъка в горния край на басейна, където при замръзване ледът оказва хоризонтално въздействие и плочките се напукват.

Това е нормалното експлоатационно износване при използването на басейна. Фаянсовата облицовка се отнася към довършителните работи, при които гаранционният срок е 5 години.

Дървената покривна конструкция на строеж: Едноетажна жилищна сграда в УПИ III - 783, кв.21, ПИ 83017.502.783, находящ се в гр. *****, ул. ***** е изградена съгласно проекта по част конструкции и архитектура при спазване на нормите на българското законодателство и в съответствие със строителните книжа.

Покривът на строеж: Едноетажна жилищна сграда в УПИ III - 783, кв.21, ПИ 83017.502.783, находящ се в гр. *****, ул. ****** е изграден съгласно проекта по част архитектура и част конструкции. Това е установено с подписването на Акт обр.15 - Констативен акт за установяване годността за приемане на строеж: Жилищна сграда в гр. *****, ул. „*****, УПИ III - 783, кв.21 (л.80 до л.82; л.И5 до л.117) и Технически паспорт за строеж: Жилищна сграда в УПИ III - 783, кв.21, ПИ 83017.502.783, находящ се в гр. *****, ул. „*****4 (л.89 до л.95; л.127 до л.133) от проектанта по част архитектура: арх. И. Г. Д., рег.№00909 от КАБ и от проектанта по част: конструкции: инж. Л. И. В., per.№05062 от КИИП.

Начинът, по който е изградена дървената покривна конструкция и покритието с керемиди на процесната сграда не намалява стойността й. Не пречи за експлоатацията на сградата и не застрашава живота и здравето на нейните обитатели.

Канализационната система за отходни води е изградена в съответствие с нормите на българското законодателство и в съответствие със строителните книжа на сградата. Представено е Разрешително №561/20.12.2005г.(л.87; л.126) от ТД „Водоснабдяване и Канализация" ЕООД ***** за включване в уличния водопровод/ канализация. Това е установено с подписването на Акт обр.15 - Констативен акт за установяване годността за приемане на строеж: Жилищна сграда в гр. *****, ул. „*****, УПИ III - 783, кв.21 (л.80 до л.82; л.115 до л.117) и Технически паспорт за строеж: Жилищна сграда в УПИ UI - 783, кв.21, ПИ 83017.502.783, находящ се в гр. *****, ул. **** (л.89 до л.95; л.127 до л.133) от проектанта по част ВиК: инж. Ст. Н. Д., per.№05124 от КИИП.

Начинът, по който е изградена канализационната система за отходни води на процесната сграда не намалява стойността й. Не пречи за експлоатацията на сградата и не застрашава живота и здравето на нейните обитатели. По време на експлоатацията се е наложил авариен ремонт, по данни от ищците.

Електрическата инсталация на процесната сграда е изградена в съответствие с нормите на българското законодателство и в съответствие със строителните книжа на сградата. Това е установено с подписването на Акт обр.15 - Констативен акт за установяване годността за приемане на строеж: Жилищна сграда в гр. *****, ул. *****, УПИ III - 783, кв.21 (л.80 до л.82; л.115 до л.117) и Технически паспорт за строеж: Жилищна сграда в УПИ III - 783, кв.21, ПИ 83017.502.783, находящ се в гр. *****, ул. ***** (л.89 до л.95; л.127 до л.133) от проектанта по част EJ1: инж. Д. Р. Т., рег.№05092 от КИИП.

Начинът, по който е изградена електрическата инсталация на процесната сграда не намалява стойността й. Не пречи за експлоатацията на сградата и не застрашава живота и здравето на нейните обитатели.

Съгласно тройната съдебна инженерно - техническа експертиза, изготвена от инж. В.Г., арх. Н.Н., инж. К.М.: В момента на огледа няма възможност да се даде оценка какво е било състоянието на ел. инсталацията при закупуването на съответния имот. За да се издадат строителните: Акт 14, Акт 15 и Акт 16/ Разрешение за ползване/ следва същата/ следва ел. инсталацията да е изпълнена съгласно проекта, т.е. да са спазени изискванията за стандартите в строителството на жилищни сгради с битова ел. инсталация. Изцяло е пренаредена кабелната разводка, която до този момент е била положена върху пода/ на таванското помещение/, но монтирана в гофрирани тръби, като защитна изолация. При условие, че помещението не се е ползвало както е било предвидено първоначално, това не нарушава качеството и работата на инсталираните съоръжения. По инициатива на новите собственици е извършена реконструкция на така заварената ел. инсталация чрез монтиране на 20 броя разклонителни кутии и изграждане на кабелните линии, положени върху греди и частично по бетонни стени/ закрепване с антигронови скоби, а някои от мостовите проводници прикачвани/. Монтирани са 10 броя осветителни тела /студена светлина/ и необходимата нова инсталация за да може това помещение да се ползва като склад. Електрическата инсталация на сградата, когато е била построена, е била изпълнена съгласно проектите и не би могла да се въведе в експлоатация, ако не е коректно изпълнена.

След подмяна на климатиците с по - мощни такива и допълнителното натова¬рване на инсталираните мощности чрез новата инсталация/ идеята да се ползва таванското помещение не само за складиране, изисква възможност за включване в мрежата на ел. инструменти и т.н./ е възможно доставимата енергия да не съответства на новите мощности. Възможността е за доставка на мах 11kw от мрежата. При присъединяване първоначално е била заявена Р= 15kw, но в момента в табло Темо на "ЕРП-Север", монтирано на стълб извън имота е налице електромер тип МЕ 162 и първичен предпазител АП-50А. СТИ е от одобрен тип. Характеристиките му са посочени в раздел IV въпрос 20-ти. Вписан е в Държавния регистър на одобрени СТИ. Този електромер може да отчита доставката на енергия за захранване на мощности до 20kw /едновременно включени/. Но при първичен предпазител от порядъка съответно АП-50А, то доставимата енергия може да захранва само мощности в размер на 11,2kw. Това е и причината за отпадане на ел. захранване на къщата, а не качеството на ел. инсталацията й.

Басейна се намира в добро строително отношение - конструкция и облицовка. Наложилата се подмяна на облицовка е нормалното експлоатационно износване при използването на басейна. Фаянсовата облицовка се отнася към довършителните работи, при които гаранционният срок е 5 години.

Дървената покривна конструкция на строеж: Едноетажна жилищна сграда в УПИ III - 783, кв.21, ПИ 83017.502.783, находящ се в гр. *****, ул. ***** не е изградена съгласно проекта по част конструкции. Не са спазени сеченията на дървените греди и част от изпълнението й.

Покривът на строеж: Едноетажна жилищна сграда в УПИ III - 783, кв.21, ПИ 83017.502.783, находящ се в гр. *****, ул. „***** е изграден съгласно проекта по част архитектура и част конструкции установено с подписването на Акт обр.15 - Констативен акт за установяване годността за приемане на строеж: Жилищна сграда в гр. *****, ул. „*****, УПИ III - 783, кв.21 (л.80 до л.82; л.115 до л.117) в него и описан Акт. Обр. 14 и Технически паспорт за строеж: Жилищна сграда в УПИ III - 783, кв.21, ПИ 83017.502.783, находящ се в гр. *****, ул. „***** (л.89 до л.95; л.127 до л.133) от проектанта по част архитетура: арх. И. Г. Д., рег.№00909 от КАБ и от проектанта по част: конструкции: инж. Л.И. В., рег.№05062 от КИИП.

Начинът, по който е изградена дървената покривна конструкция и покритието с керемиди на процесната сграда не намалява стойността й. Не може да попречи за експлоатацията на сградата и не застрашава живота и здравето на нейните обитатели. Поради промяна на сеченията на част от дървената конструкция е необходимо експертно мнение на проектанта конструктор или друг такъв.

Към датата на продажбата (19.12.2018г.) няма данни за увреждания по покрива на жилищната сграда.

Сградните битови канализационни води са предвидени по проект да се изливат в плътна яма с обем 18 м3. По време на строителството в района е започнал строеж "Канализация на град ***** - централна част град *****", финансиран по САПАРД. Ответникът е предприел мерки за промяна по време на строителството и да извърши включване на битовите сградни води в новостроящата се улична битова канализация. Включването не е осъществено и това води до ремонтни работи на 22.10.2019 г. по цени от справочник СЕК 3/2020 на стойност 1844,37 лв.

Канализационната инсталация за битови води на процесната сграда е проектирана и изградена съгласно нормите. Площадковата битова канализация е проектирана съгласно нормите, но е изпълнена променена, заради изграждане на улична такава. Поради разминаване в съгласуването на тези едновременни строежи /на сградата и уличната канализация/, не е изпълнено включването на сградното отклонение в оставеното за целта улично отклонение. Канализационната инсталация за дъждовни води на процесната сграда е проектирана съгласно нормите, но е изпълнена с промени. Дъждовните води, нерегламентирано са включени в инсталацията на битови води.

Изграждането на площадковата канализация за битови води или по - точно недоизграждането и към уличната канализация води до ограничаване възможността за експлоатация на процесния имот.

Съгласно тройната съдебна В и К техническа експертиза, изготвена от инж. Н.А.А., инж. А.Л.А. и инж. В.Д.К., при външни размери на сградата 16м на 20м., дължината на площадковата канализация, която е на 2 м. от сградата е 80 мл и дължина на сградното канално отклонение 14.45м., обемът на „така наречения резервоар“ се получава 2м3. Напълването на „така наречения резервоар“ зависи изключително от това кога имотът е обитаван и от колко обитатели. Имайки предвид, че местоработата на г-н У. е в Г. и имотът е обитаван предимно от съпругата му, както и че запушването с найлон е неплътно и дава възможност битовите води да се утаяват в почвата, при дъжд твърдите отпадъци да се разтварят можем да приемем, че запълването е приключило в м. октомври 2019 г.

При липса на връзка с градската канализация ще се получи запушване с фекалии и връщане, каквото и се е получило през м. октомври 2019 г.

Определяне на времето за ползване на процесния имот без същия да е присъединен към градската канализация зависи изключително от това кога имотът е обитаван и от колко обитатели. По всяка вероятност имотът е ползван минимално и от продавача преди 2018г.

Вещите лица считат, че към момента на продажбата - 19.12.2018 г. процесната сграда с ид. 83017.502.783.2 НЕ Е била свързана с градската канализация.

По делото е изслушана и експертиза за оценка на липсващите движими вещи.

Съгласно показанията на св. Д. С. Д., семейство У. му се обадили да ремонтира покрива на къщата през късната пролет или лятото на 2019г. Покрай комина имало теч и счупени керемиди. Запушил дупките и подменил керемидите, които били счупени. През есента на същата 2019 г. отново му се обадили, но този път по повод повреда в канализацията на къщата. След разкопаване установил, че тръбата за мръсния канал, която отива в градската канализация била запушена с найлон и заровена, не била свързана с канализацията, и тръбите започнали да връщат фекални води. Не можал да намери септична яма. Семейство У. извикали машина да промива и отпуши канализацията, но се установило, че тръбата не била свързана с канализацията. Извикали багер, който разкопал и после я свързали. Сложили една клапа и отдушник. За ремонта на покрива му платили 300 лева, а за ремонта по канализацията - 700 лв., в която сума се включват и разходите за багера.

Съгласно показанията на св. И. Б. М., същият се запознал с ищците края на 2019г. когато го извикали да им смени бойлера, който бил изгорял. В началото на 2020г. го извикали, за да им преработи електрическата инсталация. Семейството искало да използва подпокривното пространство, а заради кабелите това било невъзможно, защото всичко било претъпкано с кабели. Сменил електрическото табло. В кухнята трябвало да има дефекто - токова защита, а такава нямало. Не можал да им постави такава. Платили му за труда за ел. инсталацията 2000 лв., а за подмяната на бойлера - 40 лв. за труда. Материалите били закупени и платени отделно от ищците.

Съгласно показанията на св. С. Г. П., през пролетта на 2019 г. Р. и С.У. му се обадили, за да го наемат за работа по поддръжка на къщата им. В периода на работатата покривът протекъл, канализацията се повредила като навсякъде се напълнило с фекалии, уредът, който отоплявал басейна не работел. Живият плет около оградата на къщата не бил поддържан. Градинските плочки били започнали да падат. Майсторите, които дошли да ремонтират басейна били от *****. Когато се повредила канализацията, майката и бащата на Р. били на гости в тях. Свидетелят се обадил на багериста, който да разкопае и да установи повредата и после, за да може тръбата от канализацията на къщата да се включи в градската канализация. Лично видял как найлон бил напъхан в тръбата. В подпокривното пространство преди ремонта на ел. Инсталацията имало паяжина от кабели. Повредата на канализацията станала през лятото на 2019 г.

Съгласно показанията на св. С.В.Д., същата поддържала къщата от 2013 г. – извършвала поддръжка на всички помещения в къщата, почистване вътре в помещенията, почистване на прозорците и дограмата. Преди да се пенсионира до 2011 г., работела в Община ***** като технически надзор. През 2009 г. се изградила канализацията в този район и тя, като технически надзор в Община *****, била задължена да включи всички живущи към градската канализация. Присъствала лично, когато къщата на ул. “****** била включена към градската канализация.

От показаният на разпитаната по делото свидетелка Х. Б. И. се установява, че работи в Агенция за недвижими имоти “Адрес” и е била представител на купувачите С. и Р.У. при закупуване на процесния имот. С.Б. бил клиент на неин колега Д. Х. Заедно направили оглед на къщата през м. 12.2018 г. На този оглед били с колегата *****и купувачите Р. и С.У.. Огледът продължил около час, без пътя. Състоянието на къщата било много добро в сравнение с всички останали. Огледът се направил във всички помещения, вкл. таванското помещение, а също и на двора. Когато посетили къщата, имало ток и вода. Имало голяма веранда, която била с найлонови защитни щори. Вътре имало нещо като газова печка. В гаража имало нещо демонтирано и което може би е служило като беседка. На огледа, на който присъствала през м. 09.2018г. не бил изкаран целия инвентар на имота. Басейнът тогава бил покрит с покривало. След няколко дни семейство У. направяли още един оглед на имота, на който тя не присъствала. В деня на сделката взели майката на С.У., която била представител на купувачите, от автогарата и я закарали при нотариуса. После отишли да предадат владението - майката на С.У., г-н Б., свидетелката и колегата й Д. Х.. *****обиколила с майката на С.У. навсякъде в цялата къща, после и на двора, където разгледали една стая, в която се държи летния инвентар. Пуснали климатиците. За предаването на владението на имота бил съставен един опис - протокол. ***** и майката на С.У. проверили дали всичко описано в този опис – протокол е налице. Семейство У. били запознати с този опис – протокол предварително, а майката на С. само трябвало да провери дали всичко описано е налице. Не е имало никакви забележки по опис - протокола. С. предал ключовете на майката на С.У. – Т. Година след това чула, че е имало някакви проблеми с имота в гр. *****. Имали среща някъде към средата на 2019 г. в един от офисите на Агенцията, на която присъствали г-н Б., тя, адв. М., Р.У. и един преводач. Купувачите се оплакали, че някой от уредите не работят, напр. климатиците, един хладилник, както и говорили за счупени плочки на басейна, за найлоните на верандата. Не си спомня да са обсъждали, че има някакви проблеми относно покрива и ел. инсталацията, както и за канализацията.

Въз основа на така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни изводи:

Предявени по делото са искове с правно основание чл. 195, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, вр с чл. 193, ал. 1 от ЗЗД, чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД и чл. 195, ал. 2 от ЗЗД.

В тежест на ищеца по делото е да установи всички предпоставки за уважаване на исковете, а именно: наличие на валиден договор за покупко - продажба на недвижимия имот, валиден договор за покупко - продажба на движимите вещи, датата на предаване на владението върху имота, наличие на явни и/или скрити недостатъци на вещта/вещите, момента на откриването на скритите недостатъци, недобросъвестността на продавача /факта, че е знаел недостатъците на вещта/, спазването на условията на закона и давностните срокове за реализиране на правата на купувача. В тежест на ответника при наведените възражения е да докаже твърдяната от него дата на предаване на владението, както и изпълнението на задължението му за предаване на движимите вещи.

По възражението за давност:

Продажбата на движими вещи е различен договор от продажбата на недвижим имот /въпреки възраженията на ищците в тази връзка/, дори и съгласието за тях да е било постигнато едновременно, както и дори и двете изявления да са обективирани в един документ /в настоящия случай съгласието за покупко-продажба на движимите вещи не е обективирано в нотариалния акт и прехвърлянето на собствеността не е настъпила едновременно/.

Съгласно чл. 197 ал. 1 от ЗЗД, исковете на купувача по чл. 195 се погасяват с изтичане на една година при продажбата на недвижими имоти и на шест месеца при продажбите на движими вещи. Ако продавачът съзнателно е премълчал недостатъка, срокът е тригодишен. Срокът може да бъде продължен или съкратен със съгласие на страните. Съгласно чл. 197 ал. 1 от ЗЗД, Срокът тече от предаването на вещта.

В настоящия случай няма споразумение между страните за продължаване или съкращаване на давностния срок. В тежест на ищците по делото е да докажат при условията на пълно и главно доказване, че продавачът съзнателно е премълчал недостатъците, като не е допустимо изводи да се правят на база предположения. Такива доказателства /че продавачът е знаел за всички недостатъци по всички движими вещи и не ги е съобщил/ не са ангажирани по делото. С оглед на това давностния срок е една година при продажбата на недвижимия имот и на шест месеца при продажбата на движимите вещи.

Съгласно нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018г. на нотариус П. М., № 538 в регистъра на НК, с район на действие РС –*****, т. 2 - Продавачът предава владението на имота на купувачите с подписването на този нотариален акт и след получаване на окончателния размер на продажната цена.

От показаният на разпитаната по делото свидетелка Х.Б. И. се установява, че веднага след сключването на сделката, продавачът г-н Б., свидетелката, колегата й Д. Х., тъщата на Р.У. и един приятел на продавача отишли до имота, за да предадат владението. Направил се оглед дали всичко, описано в опис – протокола, е налице и С. предал ключовете на майката на С.У. – Т. Нейните свидетелски показания за факт /фактическото предаване на владението/ са допустими, доколкото не се намират в обхвата на нито една от хипотезите на разпоредбата на чл. 164 от ГПК. Те не целят оборването на нотариалния акт, а доказване на факт, осъществен след сключване на договора, а именно реалното предаване на владението в момент, различен от уговорения. Отделно от това не се оборват от други събрани по делото доказателства. Поради това съдът приема, че фактическото предаване на владението върху имота е осъществено на датата 19.12.2018 г.

Пратката, съдържаща исковата молба е изпратена чрез куриер Интерлогистика на 19.12.2019г. – л. 52 от дело № 760 / 2019 г. на РС –*****, а ИМ е получена и входирана в съда на 20.12.2019 г.

Съгласно константната практика на ВКС, разпоредбата на чл. 125 от ГПК има за предмет на регулиране процесуални правоотношения, които се различават по съдържание от тези, уредени в разпоредбата на чл. 62, ал. 2 от ГПК и по никакъв начин не се конкурира или обвързва с последната. В чл. 116, б. "б" от ЗЗД се придава на едно чисто процесуално действие, каквото е предявяването на иск за едно вземане и съответната материалноправна последица: прекъсване на погасителната давност относно него, без с това обаче самото предявяване на иска да губи качеството си на процесуално действие, регламентирано в уредбата на ГПК. Следователно разпоредбата на чл. 62, ал. 2 от ГПК се отнася за предявяването на иска като процесуално действие или изпратената по пощата искова молба прекъсва давността от датата на изпращането, според отбелязването в пощенското клеймо. Като цяло нормата на чл. 62, ал. 2 ГПК определя предявяването на иск като процесуално действие, като определя единствено момента, в който то е извършено, а нормата на чл. 125 ГПК - момента, от който съдът може да започне посочените в чл. 126 и сл. проверки и предвидените последващи процесуални действия - чл. 125 ГПК не изключва приложението на чл. 62, ал. 2 ГПК. /Така Решение № 182 от 17.11.2010 г. на ВКС по т. д. № 76/2010 г., II т. о., ТК, докладчик съдията Б. Б., Решение № 1967 от 12.02.2014 г. на ВАС по адм. д. № 16554/2011 г., III о., докладчик съдията Ср. Хр./.

Оттук следва, че давностния срок за предявяване на исковете е спазен по отношение само на продажбата на недвижимия имот и не е спазен по отношение на продажбата на движимите вещи.

Поради това исковете във връзка с реализирането на правата на купувачите при недостатъци на движимите вещи е неоснователен поради погасяването им по давност, а именно за исковете за:

Липсата на дадена вещ не е недостатък.

Съгласно чл. 196 от ЗЗД, купувачът има правата по предходния член /както при недостатъци/ и когато вещта е погинала или е била повредена, ако това е станало поради нейните недостатъци или поради случайно събитие. При тази хипотеза обаче е необходимо вещта да е била налична към датата на продажбата, предадена на купувача и в последствие погинала в следствие на недостатъците си. Такива твърдения не са наведени. Липсата на дадена вещ означава неизпълнение на задължението на продавача да предаде вещта на купувача. Защитата в този случай се осъществява чрез разваляне на договора.

Съгласно чл. 87 от ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма.

Съгласно чл. 87 ал. 5 от ЗЗД, Правото да се разваля договорът се погасява с петгодишна давност. Следователно тези искове не се явяват погасени по давност.

За да възникне правото за разваляне на договора за покупко-продажба, следва на първо място да е налице неизпълнение от страна на продавача на задължението му да предаде на купувача продадената вещ.

Такова неизпълнение не се доказва по делото, доколкото ищецът не е ангажирал надлежни доказателства. От събраните по делото гласни доказателства чрез разпит на св. на ответната страна Х. Б. И. се установява, че при предаването на владението върху недвижимия имот, представител на агенцията за недвижими имоти *****обиколила с майката на С.У. /представител на ищците/ цялата къща, двора и една стая, в която се държал летния инвентар. За предаването на владението на имота бил съставен предварително един опис-протокол, с който семейство У. били запознати, а майката на С. само трябвало да провери дали всичко описано е налице. Свидетелката сочи, че не е имало никакви забележки по опис-протокола от майката на ищцата при предаване на владението. Това означава, че всички движими вещи от описа, приложен по делото, са били налични към датата на предаване на владението на имота и поради това се явяват надлежно предадени от продавача на представителя на купувачите. С оглед на горното не е доказано, че е налице неизпълнение на задължението на продавача да предаде вещта и право на ищците да развалят договора за покупко-продажба на движимите вещи не е възникнало.

Оттук неоснователни се явяват следните искове:

за сумата от 300 лева, представляваща връщане на цената на вещта по развален договор за покупко-продажба на движима вещ - липсващо външно отоплително тяло, предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г. поради неизпълнението му от страна на продавача, на основание чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД;

По исковете за недвижимия имот:

За сумата от 28 390 лева, представляваща разходите за отстраняване за сметка на продавача на недостатъците по недвижимия имот - ПИ № 83017.502.783 по КК на гр. ***** с площ от 1545 кв.м., при граници: ПИ с №№ 83017.502.781, 83017.502.2012, 83017.502.2010, 83017.502.784, ведно с изградената в него едноетажна жилищна сграда с идентификатор № 83017.502.783.2, със ЗП по нот. акт 313 кв.м., а по удостоверение за въвеждане в експлоатация със ЗП 305 кв.м., предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г., по който С.Д.Б. се явява продавач, а ищците – купувачи, изразяващи се в следното:

1. Ремонт на облицовка на басейн /10 000 лева/;

2. Временен ремонт на покрив /3000 лева/;

3. Цялостен ремонт на покрив, включващ изграждане на липсващи елементи, подмяна на дефектни и поставяне на нови /9240 лева/;

4. Ремонт на ел. инсталация /5000 лева/;

5. Ремонт на канализация /400 лева/;

6. Разходи за камион на общината за отпушване на канала /50 лева/;

7. Разходи за свързване към градската канализация и основен ремонт на съществуващата и незавършена канализация /700 лева/,

и сумата от 177 лева, представляваща обезщетение за вреди, причинени от продавача при продажба на вещ с недостатъци, а именно ПИ № 83017.502.783 по КК на гр. ***** с площ от 1545 кв.м., при граници: ПИ с №№ 83017.502.781, 83017.502.2012, 83017.502.2010, 83017.502.784, ведно с изградената в него едноетажна жилищна сграда с идентификатор № 83017.502.783.2, със ЗП по нот. акт 313 кв.м., а по удостоверение за въвеждане в експлоатация със ЗП 305 кв.м., предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г., по който С.Д.Б. се явява продавач, а ищците – купувачи, изразяващи се в разходи за хотел на гостите на купувачите по време на ремонта на канализацията, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска в съда – 20.12.2019 г. до окончателното й заплащане, на основание чл. 195 ал. 2 от ЗЗД.

Съгласно чл. 187 ал. 1 изр. 2 от ЗЗД, вещта се предава в състояние, в което се е намирала по време на продажбата, заедно с плодовете от тогава. От тук следва изводът, че не може купувачът да претендира вещта да бъде предадена в състояние, в което не е била, т.е. в по-добро състояние от това, в което се е намирала, към момента на продажбата. Следователно възраженията, че е било казано от продавача или от трети лица, че вещта е била в различно /по-добро/ състояние, са неоснователни. Продавачът е длъжен да предаде вещта точно в това състояние, в което е била, не и в по-добро такова. За вещта е направен предварителен оглед от купувачите, за което няма спор, като има и писмени доказателства, а съгласно свидетелските показания огледите са били два, поради което ищците са били запознати със състоянието на имота непосредствено преди сключване на договора за покупко-продажба /огледът е извършен на 12.09.2018г., а договорът е сключен на 19.12.2018г./.

Именно с цел да бъдат избегнати разногласия между страните по сделката във връзка със състоянието на вещта, е въведено изискването за преглед на вещта. Съгласно чл. 194 ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД, след като приеме вещта, купувачът трябва да я прегледа в течение на времето, което е обикновено необходимо за това в подобни случаи, и незабавно да уведоми продавача за забелязаните недостатъци. Ако не направи това, вещта се смята одобрена, освен ако по-късно се открият недостатъци, които не са могли да бъдат забелязани при обикновен преглед. В последния случай правата на купувача се запазват, ако той незабавно уведоми продавача за открития недостатък. Уведомяване на продавача не е необходимо, ако той е знаел недостатъка.

По делото не е спорно, че имотът е предаден от продавача на купувача чрез представител на купувачите /майката на ищцата/. Съгласно събраните свидетелски показания същата е прегледала имота в същия ден на продажбата и не е имала забележки. Съгласно чл. 194 ал. 1 изр. 1 от ЗЗД, след като приеме вещта, купувачът трябва да я прегледа в течение на времето, което е обикновено необходимо за това в подобни случаи. Факта, че конкретните ищци не са били в България и са дошли лично да огледат имота няколко месеца по-късно, не може да продължи срокът им по чл. 194 ал. 1 изр. 1 от ЗЗД, доколкото този факт излиза извън рамките на обикновените случаи, следователно извън законово установения срок. Това се отнася само за явните недостатъци, за които е нужен само обикновен преглед.

1. Ремонт на облицовка на басейн /10 000 лева/:

Съдът намира, че компрометирането на облицовката на басейна е явен недостатък, който е можел да бъде установен при обикновен оглед /след издърпване на покривалото, за което и без това се твърди, че се е разпадало/, поради което е следвало да бъде уведомен продавача за забелязания недостатък веднага след извършването на обикновения оглед от представителя на купувачите при предаване на владението.

Дори и да се приеме, че е следвало огледът да бъде извършен от самите купувачи, а не от техния представител при предаване на владението, ищците твърдят, че са посетили за пръв път имота през пролетта на 2019 г. Тогава те е следвало незабавно да уведомят продавача за забелязания явен недостатък по басейна /компрометираната облицовка/. Доказателства за такова уведомяване липсват. Уведомяването е направено едва в средата на 2019г. на среща – разговор в агенцията за недвижими имоти, съгласно показанията на св. Иванова, но това уведомяване не се явява незабавно, доколкото е направено лятото на 2019г. или няколко месеца след пролетта на 2019г.

Аргумент за извода, че този явен недостатък е следвало да бъде установен още при огледа от представителя на купувачите при предаване на владението е и това, че от предаване на владението до реалното ползване на имота са изминали няколко месеца, при това зимни месеци, в които замръзването на евентуално останала вода в басейна или по фугите на облицовката може да причини повреди. Напълно възможно е компрометирането на облицовката да е станало в периода между предаване на владението и началото на ползването на имота. Липсват ангажирани доказателства от страна на ищците, че имотът е предаден именно с тези явни недостатъци, доколкото възражение за това при предаването на владението няма.

2. Временен ремонт на покрив /3000 лева/ и 3. Цялостен ремонт на покрив, включващ изграждане на липсващи елементи, подмяна на дефектни и поставяне на нови /9240 лева/:

Покривът е конструктивен елемент, който се намира извън обхвата на човешкия поглед, за който обикновения преглед без използване на допълнителни пособия не може да установи недостатъци. В този случай съдът намира, че може да се говори само за скрити недостатъци на вещта.

От двете изготвени по делото съдебно технически експертизи /единична и тройна/ се установява, че е извършен текущ ремонт на ламаринената обшивка около комина и са пренаредени керемидите около него. Този ремонт се е наложил поради теч, вследствие разместена ламаринена обшивка около комина. Не е необходимо да се извършва цялостен ремонт на дървената покривна конструкция. При извършения оглед е установено, че дървената покривна конструкция се намира в много добро състояние в техническо отношение. Покривните скатове са без деформации и хлътвания. Видимо няма разместени керемиди и капаци. Налице е леко отклонение при строежа на покривната конструкция от проекта, но не се доказва това отклонение да води до намаляване на стойността на имота, доколкото не се установяват отклонения, които да пречат на експлоатацията на сградата или да застрашават живота и здравето на нейните обитатели.

Поради това съдът намира, че не е налице твърдения от ищците недостатък на покривната конструкция, налагащ бъдещ цялостен ремонт на покрива.

Що се отнася до извършения текущ ремонт, съгласно показанията на св. Д., семейство У. му се обадили да ремонтира покрива на къщата през късната пролет или лятото на 2019г. Съгласно чл. 194 ал. 1 от ЗЗД, ако по-късно се открият недостатъци, които не са могли да бъдат забелязани при обикновен преглед, правата на купувача се запазват, ако той незабавно уведоми продавача за открития недостатък. Няма ангажирани доказателства за уведомяване на продавача от купувачите за откриване на скрития недостатък – необходимост от ремонт на покрива, към късната пролет или лятото на 2019г. Не е бил уведомен продавача за този недостатък и на цитираната от св. И. среща в офиса на агенцията за недвижими имоти в средата на 2019г. Уведомяване на продавача не е необходимо, ако той е знаел недостатъка. Не са ангажирани доказателства, че продавачът е знаел за недостатъка във връзка със състоянието на покрива /разместена ламаринена обшивка около комина, довела до теч през лятото на 2019г./, към датата на продажбата - 19.12.2018г . С оглед на това правата на купувачите по чл. 195 във вр. с чл. 193 от ЗЗД за сочения недостатък не са запазени.

4. Ремонт на ел. инсталация /5000 лева/:

От изготвените по делото съдебно технически експертизи /единична и тройна/ се установява, че ел.инсталацията е била изпълнена съгласно проекта, доколкото са издадени изискуемите по закон Акт 14, Акт 15 и Акт 16/ Разрешение за ползване/. Извършен е частичен ремонт на ел.инсталацията - в таванското помещение, по инициатива на новите собственици. При условие, че помещението не се е ползвало, изпълненото свързване не нарушава качеството и работата на инсталираните съоръжения. След подмяна на климатиците с по-мощни такива, и при идеята да се ползва таванското помещение не само за складиране, е налице допълнително натоварване с допълнителни мощности, което може да изисква по-голяма мощност на ел.мрежата от заявената при присъединяване. Възможно е доставимата енергия да не съответства на новите мощности. Това е и причината за падане на ел. захранването на къщата, а не качеството на ел. инсталацията й.

При така изложеното заключение на всички вещи лица следва извода, че при закупуването на имота не е бил налице скрит недостатък на ел. инсталацията на къщата, доколкото ел. инсталацията е изградена съобразно проекта, както и е била достатъчна за наличните мощности в имота. Извършеното преустройство на ел.инсталацията в таванското помещение, не е било наложително, с оглед дефекти в инсталацията, а е направено изцяло с оглед преценката на купувачите, че желаят да преустроят и ползват таванското помещение за различни от складови цели. Към настоящия момент след смяна на климатиците с по-мощни и след промяна на инсталацията в таванското помещение е възможно да се наложи промяна в доставимата енергия, но това е в следствие от дейността на купувачите, а не се дължи на дефект на инсталацията на имота, наличен към датата на продажбата на имота.

5. Ремонт на канализация /400 лева/, 6. Разходи за камион на общината за отпушване на канала /50 лева/ и 7. Разходи за свързване към градската канализация и основен ремонт на съществуващата и незавършена канализация /700 лева/:

Съгласно показанията на св. Д., ищците му се обадили през есента на същата 2019г. по повод повреда в канализацията на къщата, а именно запушване и връщане на фекални води. Съгласно показанията на св. П., повредата на канализацията станала през лятото на 2019 г. Било установено след разкопаване, че тръбата, извеждаща отходните води от къщата, не е била присъединена към канализационната мрежа на ВиК, а е била запушена с найлон и зарита в почвата.

По делото е налична строителна документация, съгласно която е издадено 1. Разрешително №561/20.12.2005г. (л.87; л.126) от ТД „Водоснабдяване и Канализация" ЕООД ***** за включване в уличния водопровод/канализация и 2. технически паспорт за строеж: Жилищна сграда в УПИ III - 783, кв.21, ПИ 83017.502.783, находящ се в гр. *****, ул. „***** (л.89 до л.95; л.127 до л.133), съгласно който е посочено, че заустването на отпадните води е осъществено в новоизградена ревизионна шахта в съществуващия уличен колектор. Разпитана по делото е и св. С.В.Д., която сочи, че е присъствала при присъединяването на къщата към канализационната мрежа на ВиК.

Съгласно заключенията на двете изслушани по този повод тройни съдебно технически експертизи /едната изцяло ВиК/, запушването и връщането на фекални води се дължи на факта, че макар съгласно строителната документация да е било налице свързване на канализацията на къщата с канализационната система на града, де факто тръбата, извеждаща отходните води от къщата не е била присъединена към мрежата. Това се установява и от свидетелките показания на св. Д., и на св. П., и двамата очевидци на факта, че след разкопаването на тръбата, е установено, че тя фактически не е свързана с канализацията. Съдът кредитира техните показания, както и заключенията на експертизите.

Повредата в канализацията в този случай се явява скрит недостатък, доколкото не би могъл да бъде установен при оглед на имота, а само след експлоатация на същия. Съгласно чл. 194 ал. 1 от ЗЗД, ако по-късно се открият недостатъци, които не са могли да бъдат забелязани при обикновен преглед, правата на купувача се запазват, ако той незабавно уведоми продавача за открития недостатък. Няма ангажирани доказателства за уведомяване на продавача от купувачите за откриване на скрития недостатък – нито към лятото на 2019 г. съгласно показанията на св. П., нито към есента на същата 2019г., съгласно показанията на св. Д., нито към месец 10.2019г., съгласно твърденията на ищците. Не е бил уведомен продавача за този недостатък и на цитираната от св. И. среща в офиса на агенцията за недвижими имоти в средата на 2019г. Уведомяване на продавача не е необходимо, ако той е знаел недостатъка. Не са ангажирани доказателства, че продавачът е знаел за факта, че реално тръбата, извеждаща водата от къщата, не е свързана с канализацията, още повече, че са налице документи, сочещи обратно на този факт. В този случай в тежест на ищеца е било да установи при условията на пълно и главно доказване наличието на знание от страна на продавача за съществуването на този недостатък на вещта, като няма възможност заключението на съда да почива на предположения. С оглед на това правата на купувачите по чл. 195 във вр. с чл. 193 от ЗЗД за сочения недостатък са преклудирани.

В този смисъл се явява и практиката на ВКС, обективирана в Решение № 10 от 7.03.2011 г. на ВКС по т. д. № 475/2010 г., I т. о., ТК, докладчик съдията Н. Х. - „задължение на купувача е да прегледа стоката. При всички случаи обаче след откриване на недостатъци - явни или скрити, купувачът трябва незабавно да уведоми продавача за тях. Това правило е без изключение. Няма значение кога са открити недостатъците - веднага, понеже са явни, или по-късно, понеже са скрити и не са могли да бъдат забелязани веднага. Същественото в разпоредбата на чл. 194, ал. 1 ЗЗД е задължението за незабавно уведомяване, тъй като ако не е незабавно, тогава правата на купувача се преклудират“.

и сумата от 177 лева, представляваща обезщетение за вреди, причинени от продавача при продажба на вещ с недостатъци, а именно ПИ № 83017.502.783 по КК на гр. ***** с площ от 1545 кв.м., при граници: ПИ с №№ 83017.502.781, 83017.502.2012, 83017.502.2010, 83017.502.784, ведно с изградената в него едноетажна жилищна сграда с идентификатор № 83017.502.783.2, със ЗП по нот. акт 313 кв.м., а по удостоверение за въвеждане в експлоатация със ЗП 305 кв.м., предмет на договор за покупко-продажба, обективиран в нот. акт № 5, том ІІІ, рег. № 4134, дело № 342/19.12.2018 г., по който С.Д.Б. се явява продавач, а ищците – купувачи, изразяващи се в разходи за хотел на гостите на купувачите по време на ремонта на канализацията, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска в съда – 20.12.2019 г. до окончателното й заплащане, на основание чл. 195 ал. 2 от ЗЗД.

Съгласно чл. 195 ал. 2 вр. с ал. 1 от ЗЗД, в случаите, в които продавачът отговаря съгласно чл. 193, купувачът може да иска и обезщетение за вредите съгласно общите правила относно неизпълнението на задълженията.

Съгласно чл. 79 ал. 1 от ЗЗД, ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение.

Съгласно чл. 82 от ЗЗД, обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението. Но ако длъжникът е бил недобросъвестен, той отговаря за всички преки и непосредствени вреди.

В конкретния случай се иска обезщетение за неизпълнение на задължението на продавача да предаде вещ без недостатъци, като се иска присъждане на равностойността на претърпяната загуба, изразяваща се в разходите за хотел на гостите на купувачите по време на ремонта на канализацията.

За да възникне отговорност по чл. 195 ал. 2 вр. с ал. 1 от ЗЗД, освен изпълнение на условията на общите правила е необходимо и изпълнение на специалните предпоставки на чл. 195 във вр. с чл. 193 от ЗЗД.

В конкретния случай това означава, че доколкото не е възникнала отговорността по чл. 195 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД във връзка с твърдения недостатък на недвижимия имот, изразяващ се в несвързана с ВиК мрежата канализация на имота, поради неспазване на задължението на купувача за незабавно уведомяване на продавача за недостатъка, то няма как да възникне и отговорността по чл. чл. 195 ал. 2 вр. с ал. 1 от ЗЗД за заплащане на разходите за хотел на гостите на купувачите по време на ремонта на канализацията. Неспазването на изискването на чл. 194, ал. 1 ЗЗД за незабавно уведомяване, преклудира правата както по по чл. 195 ал. 1 от ЗЗД, така и по чл. 195 ал. 2 от ЗЗД.

С оглед горното всички предявени искове се явяват неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.

Предвид изхода на спора в полза на ответника се следват разноските, сторени от него в производството, които са в общ размер на 12 232,05лв., съгласно представения списък на разноските по чл. 80 от ГПК и приложените по делото надлежни доказателства за заплащането им.

По направеното възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на процесуалния представител на ответника в размер на 6000лв. - първоначално възнаграждение и в размер на 2750лв. – възнаграждение за допълнителни заседания, съдът намира следното:

По делото са предявени 11 /единадесет/ иска с материален интерес до 1000лв., т.е. на основание чл. 2 ал. 5 във вр. с чл. 7 ал. 2 т. 1 от Наредба № 1/2004г., минималното възнаграждение за тях е в размер на 11х 4 = 4400лв., 3 /три/ иска с материален интерес между 1000 до 10 000 лв., като размера на възнаграждението по тях е общо 1415.20лв. /по 400 лв. плюс 10 % за горницата над 1000 лв., съгласно чл. 7 ал. 2 т. 2 от Наредбата/, един иск от 10 000лв. – възнаграждението за който е 1300 лв., на основание чл. 7 ал. 2 т. 3 от Наредбата, и един иск от 28 390 лева, за който възнаграждението е в размер на 2921.20лв., на основание чл. 7 ал. 2 т. 3 от Наредбата /при интерес от 25 000 лв. до 100 000 лв. - 2650 лв. плюс 8 % за горницата над 25 000 лв./ или общо минимално адвокатско възнаграждение за всички искове – 10 036.40лв. На основание чл. 7 ал. 9 от Наредбата, при защита по дело с повече от две съдебни заседания за всяко следващо заседание се заплаща допълнително по 250 лв. По делото са проведени 14 заседания, поради което за след третото заседание се дължи сумата от по 250 лв. на заседание или сумата от 3000лв. Поради това претендираното възнаграждение не се явява прекомерно.

Водим от горното съдът

Р Е Ш И:

ОТХВЪРЛЯ предявените от Р.К.У., роден на *** г., притежаващ паспорт № ***** издаден на ****** г. от Външно министерство на САЩ, и С.Р.У., ЕГН **********, от гр. Т., против С.Д.Б., ЕГН **********, с адрес: *** ****, искове с правно основание чл. 195, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, вр с чл. 193, ал. 1 от ЗЗД, чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД и чл. 195, ал. 2 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати в полза на ищците, както следва:

ОСЪЖДА Р.К.У., роден на *** г., притежаващ паспорт № ****** издаден на ***** от Външно министерство на САЩ, и С.Р.У., ЕГН **********, от гр. Т., ДА ЗАПЛАТЯТ НА С.Д.Б., ЕГН **********, с адрес: *** *******, сумата от 12 232.05лв. /дванадесет хиляди двеста тридесет и два лева и 05 ст./, представляваща разноски по делото, на основание чл. 78 ал. 3 от ГПК.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВАпС в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

СЪДИЯ ВЪВ ВОС:

Номер на акта:	260015
Дата:	10 юли 2023 г.
Съдия:	Деница Славова

Дело:	20203100101273
Тип на делото:	Гражданско дело
Дата на образуване:	15 юни 2020 г.

Решение по дело №1273/2020 на Окръжен съд - Варна

Съдържание на акта