Р Е Ш Е Н И Е
№……….
гр.Варна, 03.12.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ,
10-ти състав, в публично заседание, проведено на петнадесети ноември
през две хиляди и деветнадесета година в състав:
СЪДИЯ: ИВЕЛИНА ВЛАДОВА
при секретаря Славея
Янчева,
като разгледа
докладваното от съдията
гр.д.
№ 836 по описа
за 2019г. на ВОС,
за да се произнесе
взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по повод предявени от Н.П.К. и Й.И.К. обективно кумулативно
съединени и в условията на евентуалност искове против Д.З.А., както следва: Главни искове с правно основание
чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД за осъждане на ответницата да им
заплати солидарно сумата от 57000 евро дадена на отпаднало основание поради
разваляне от страна на ищците на 29.03.2017г. на сключения между страните
предварителен договор за продажба на недвижими имоти находящи се в гр.Варна,
местност „Франга дере“, а именно ПИ с ид.10135.2551.327 по Кадастралната карта
на гр.Варна с площ от 962 кв.м., ведно с построената в имота жилищна сграда с
ид. 10135.2551.327.2 по Кадастралната карта на гр.Варна, прикрит с договор за
безлихвен заем от
08.01.2016г. и споразумение към него от
10.02.2016г., ведно със законната лихва върху сумата считано от
датата на депозиране на исковата молба в съда – 08.05.2019г. до окончателното й
изплащане, както и сумата от 23753,83 лева – лихва за забава върху сумата на
главното задължение начислена за периода от 01.04.2017г. до датата на
депозиране на исковата молба в съда – 08.05.2019г. и предявени в условията
на евентуалност искове с правно
основание чл.55, ал.1, предл.1 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД за осъждане на
ответницата да заплати на ищците солидарно същите суми на главница и лихва,
но като дадени при начална липса на основание.
В исковата
молба ищците твърдят, че са сключили с ответницата предварителен договор за
продажба на недвижим имоти на 08.01.2016г., който прикрили с писмен договор за
безлихвен заем с продажната цена в размер на
57000 евро. Поради това, че ответницата не сключила окончателен договор в
рамките на договорения срок - до 01.04.2017г., а и поради това, че се
установило, че сградата не отговаря на изискванията за безопасна експлоатация
предвид множеството недостатъци, включително направата на пристройки без
строителни книжа, ищците развалили предварителния договор с изпратена до
ответницата нотариална покана от 29.03.2017г. лично получена от нея. Поради
това, че е отпаднало основанието ответницата да задържи заплатената по
предварителния договор сума от 57 000 евро, молят съда последната да бъде
осъдна да им я заплати ведно със законата лихва върху нея считано от датата на
депозиране на исковата молба в съда до окончателното й изплащане. Поради това,
че ответницата е изпаднала в забава за връщане на сумата претендират да бъде
осъдена да им заплати солидарно и лихва за забава в размер на 23753,83 лева
начислена върху сумата на главното задължение в периода от 01.04.2017г. до
датата на сезиране на съда с исковата молба – 08.05.2019г. В условията на
евентуалност са заявили, че претендират същите суми, но при начална липса на
основание. Претендират и за присъждане
на сторените по делото съдебно-деловодни разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът по иска – Д.З.А. е депозирала писмен
отговор, в който заявява становище за неоснователност на предявените искове.
Оспорва ги по основание и размер.
В съдебно заседание ищците Н. и Й. К., чрез процесуалния си представител поддържат предявените
искове и молят да бъдат уважени. Уточняват, че към датата на предаване на
владението на имота – 08.01.2016г. същият не е имал недостатъци, както и че
такива по конструкцията на сградата са се появили 6-7 месеца по-късно, което е
дало повод за разваляне на договора. Молят за уважаване на предявените искове –
главен или евентуален и за присъждане на сторените по делото съдебно-деловодни
разноски.
Ответникът – Д.З., чрез процесуалния си предствител не
оспорва, че между страните е бил сключен предварителен договор за продажба на
жилищната сграда с ид.№ 10135.2591.327.2 по Кадастралната карта на гр.Варна и
поземления имот, върху който е построена, при цена от 57000 евро, който е бил
прикрит с договор за паричен заем от 08.01.2016г. Не е спорен и фактът, че
ответницата е получила от ищците процесната сума от 57 000 евро като
продажна цена за имота. Излага, че купувачите са били наясно със състоянието на
сградата към датата на закупуването й, поради което не е било налице основание
за разваляне на договора, а от там и за връщане на получената продажна цена.
Моли предявените искове да бъдат отхвърлени като неоснователни, както и да
бъдат присъдени сторените по делото съдебно-деловодни разноски.
След
съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на
страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, съдът
приема за установено следното от
фактическа страна:
Като доказателства по делото са представени както
предварителния договор от 08.01.2016г. сключен между Н. и Й. К. и Д.З.А.
наименован Договор за безлихвен заем, така и
споразумението към него от 10.02.2016г., с което страните договарят, че
вместо връщане на заетата сума от 57 000 евро, заемодателите /К./ да получат от заемателя /А./ собствеността
върху нейн недвижим имот, а именно ПИ с ид.10135.2551.327 по КК на гр.Варна,
находящ се в местност „Франга дере“ целият с площ от 962 кв.м., ведно с
построената в имота сграда с ид.10135.2551.327.2. Договорили са, че стойността
на имота, намалена с разходите по прехвърлянето му отговарят точно на размера на дадената в заем сума.Уговорено
е, че падежът на задължението за сключване на окончателен договор е падежът на
задължението за връщане на „заема“, а именно до 01.04.2017г.
Представено е и преводно нареждане от 08.01.2016г. извършено
в „Сосиете Женерал Експресбанк“ АД, видно от което Й.И.К. е наредил да бъде
преведна от неговата сметка по сметка на Д.З.А. на сумата от 57000 евро.
С нотариална покана от 29.03.2017г. получена лично от
адресата Д.А. на 29.03.2017г., Й. и Н. К. са уведомили А., че развалят
сключеният между тях предварителен договор за закупуването на имотите в
местност „Франга дере“ – ПИ с ид.10135.2551.327 и построената в него сграда с
ид.10135.2551.327.2, поради проявили се съществени недостатъци на сградата
изразяващи се в накланянето и на една страда, пропуквания на стените, повдигане
на подовите покрития, изкривяване на вратите, които не са били видни при
извършване на огледа на сградата, в следствие на което сградата не може да се
обитава безопастно. С поканата са уведомили продавачката също, че следва да им
върне в срок до 01.04.2017г. платената сума от 57 000 евро.
С насрещна нотариална покана от 10.04.2017г.,
получена от Й. и Н. К. на 11.04.2017г. Д.З.
ги уведомява, че не е съгласна с развалянето на предварителния договор, поради
това че след предаване на владението му на 10.01.2016г. именно купувачите са
отговорни за състоянието му.
От заключението на проведената по делото
съдебно-техническа експертиза поддържана в съдебно заседание от вещото лице М.А.
се установява, че процесната сграда с ид.10135.2551.372.2 по КК на гр.Варна не
отговаря на одобрения проект, тъй като са променени размерите на
стоманобетоновата конструкция и към основата й са изградени две пристройки, за
които няма одобрени проекти и строителни книжа и които представляват част от
сградата. След оглед на същата са констатирани съществени недостатъци в
конструктивно отношение изразяващи се в наклоняване на сградата на една страна;
отделяне на една от пристройките и
формирането на недопустима фуга между нея и останалата част от сградата поради
пропадане на почвата под настилката, образуване на недопустими пукнатини в
стените и отваряне на дупки поради пропадане; наличието на пукнатини между
касата на врата и стената; повдигане и начупване на ламината и теракотните
плочи в дневната, наличие на дупки и счупване на подовите настилки.
Констатирани са също деформации на земната основа и увреждания на основните
носещи елементи на сградата – бетонови и тухлени стени, греди и колони. Посочва
се, че не са взети мерки за осигуряване на конструкцията на сградата за
хоризонтални натоварвания от вятър и земетръс. В следствие на всички тези
увреждания на конструктивни елементи на сградата вещото лице заключава, че
сградата и пристройките й не могат да се
ползват по предназначение като жилище, тъй като са опасни за живота и здравето
на обитателите, както и че поради това че са толкова съществени недостатъците
не могат да бъдат отстранени чрез ремонт, а сградата следва да бъде съборена.
В хода на производството са събрани и гласни
доказателства чрез разпит на свидетеля С.М.М.. Същата излага впечатленията си
от къщата, която приятелите й Н. и Й. К. закупили през м.януари. При първото и
посещение непосредствено след закупуването й, къщата била хубава, добре
измазана без видими недостатъци. В началото на есента Н. споделила, че къщата
започва да се пропуква, което свидетелката също възприела при личните си
посещения. Излага, че 6-7-8 месеца след закупуването по стените на къщата
започнали да се проявяват големи пукнатини широки 6-7 см. Цепнатини имало и по
фасадата на сградата, които преди това не съществували. При всяко следващо
посещение пукнатините по сградата вътре и вън ставали все повече и все
по-големи. Свидетелката излага, че сградата била опасна за обитаване, понеже
можела да се срути докато хората спят в нея. Н. и Й. я напуснали преди година и
желаели да я върнат на продавачката и да си получат обратно парите, които
платили за нея.
Въз основа на така
установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните правни изводи:
Наведените в
исковата молба фактически твърдения и формулираният въз основа на тях петитум обуславят
извод за предявен главен иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД за осъждане
на ответника да заплати солидарно на ищците сумата от 57
000 евро, поради отпадане на основанието,
на което му е била предоставена, а именно в следствие на разваляне на сключения
между страните предварителен договор за продажба на недвижим имот прикрит с договор за безлихвен заем
от 08.01.2016г. и споразумение към него от 10.02.2016г.
Успешното провеждане
на предявеният иск възлага в тежест на
ищците по делото да установят, че между тях и ответника е
сключен валиден предварителен договор за продажба на недвижим имот, както и че
същият е надлежно развален, с оглед възможността да се претендира връщане на
дадената по него сума на отпаднало основание.
Няма спор между страните, че са сключили действителен предварителен договор
за закупуването от ищците К. на продавани от ответницата А. недвижими имоти, находящи се в гр.Варна, местност „Франга дере“, а именно ПИ с
ид.10135.2551.327 по Кадастралната карта на гр.Варна с площ от 962 кв.м., ведно
с построената в имота жилищна сграда с ид. 10135.2551.327.2 по Кадастралната
карта на гр.Варна, който договор са прикрили с договор за безлихвен заем от 08.01.2016г. и споразумение към
него от 10.02.2016г. Няма спор също, че
договорената продажна цена от 57000 евро е заплатена от ищците в полза на
продавачката Д.З. като цена на продаваните имоти, за
което е представено и преводното нареждане за паричен превод от 08.01.2016г.
Спорът е налице ли са били основания за разваляне на
предварителния договор от страна на купувачите с оглед техническото състояние
на жилищната сграда предмет на същия. В този смисъл твърденията на ищците са,
че няколко месеца след сключването на предварителния договор и получаване на
владението му, т.е през лятото - есента на 2016г., по жилищната сграда са
започнали да се появяват недостатъци по конструктивни й елементи - пукнатини по
стените, процепи, наклоняване на сградата, надигане, разрушаване и дупки в
подовите настилки, изкривяване на отворите на вратите и прозорците, в следствие
на което сградата станала негодна за обитаване. Твърденията за проявилите се
недостатъци по сградата в процеса на експлоатацията й се подкрепят от
показанията на св. М., която е категорична че при първите й посещения в имота
на К. /непосредствено след закупуването/ не е виждала пукнатини по стените или
други недостатъци по сградата, а такива започнали да се появяват след повече от
половин година от закупуването й. Данни за наличието на недопустими
конструктивни деформации по сградата и носещите й елементи се съдържат и в
заключението на вещото лице А. по проведената СТЕ, което съдът кредитира като
компетентно и безпристрастно изготвено и на това основание го поставя в
основата на правните си изводи. Въз основа на него и главното заключение, че
ползването на сградата, поради съществените и недостатъци, е опасно за живота и
здравето на обитателите, както и че същата не подлежи на ремонт, а на събаряне
съдът намира, че за купувачите е възникнало право да развалят предварителния
договор за закупуването на имота.
Съдът намира за неоснователно възражението на
ответницата, че състоянието на имота при предаване на владението му е било
такова каквото е в момента, т.е че дори да е имало констатираните от вещото
лице конструктивни недостатъци, то същите са били известни на купувачите. По
същество възражението е за знание на недостатъците на сградата, което би лишило
ищците от възможността да искат разваляне на договора по аргумент от чл.193,
ал.2 от ЗЗД. Ответникът не е ангажирал
доказателства за установяване на твърденията си, а отделно от това защитните му
възражения са нелогични предвид дадената от вещото лице квалификация на
сградата като „опасна“ и подлежаща на събаряне. Съдът не приема, че ищците биха
направили постъпки за закупуване на сградата, ако тя към момента на сключване
на предварителния договор е била наклонена на една страна, с широки, според
свидетелката М. /6-7 см./ процепи и фуги, с надигнати и неизползваеми подови
настилки и отделени от касите врати и прозорци и биха платили за нея
договорената продажна цена. Изложеното мотивира съда да направи извод, че
купувачите надлежно са упражнили правото си да развалят процесния договор,
което същите са го сторили с изпратената до ответницата нотариална покана от
29.03.2017г. Развалянето е станало преди падежа на задължението за сключване на
окончателен договор /01.04.2017г./, поради което същите са изправна страна и не
са в забава. С развалянето същите са преустановили договорната връзка по между
си и за тях е възникнало правото да получат всичко, което са дали на
ответницата по договора, поради отпадане на основанието за това. Доколкото не е
налице спор, че ответницата е получила от ищците сумата от 57 000 евро
като продажна цена за имота, то на основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД същата
подлежи на връщане. Горното обуславя извод за основателност на предявения
главен иск за осъждане на ответницата да заплати солидарно на ищците в
качеството им на съпрузи поели общо задължение сумата от 57 000 евро. В
този смисъл е и възприетото разрешение от съда по в.гр.д.№ 418/2018г. по описа
на ВОС в мотивите на влязлото в законна сила решение, а именно че Д.З. дължи на
Н. и Й. К. „връщане на сумата от 57 000 евро, но поради разваляне с
поканата от 29.03.2017г. на прикрития предварителен договор за покупко-продажба“.
Съобразно направеното искане сумата от 57 000
евро следва да бъде присъдена ведно със законната лихва върху нея считано от
датата на депозиране на исковата молба в съда –
08.05.2019г. до окончателното й изплащане. Основателността
на главния иск прави безпредметно произнасянето по предявеният в условията на
евентуалност иск по чл.55, ал.1, предл.1 от ЗЗД.
По акцесорния иск по чл.86 от ЗЗД за осъждане на
ответницата да заплати лихва за забава върху сумата на главното задължение
съдът намира същия за основателен. Претенцията е с начален момент посочената в
нотариалната покана дата за връщане на сумата – 01.04.2017г., т.е от момента на
поканата и се търси до датата на подаване на исковата молба, от който момент се
присъжда законната лихва. Изчислена с помощен продукт „Апис Финанси“, дължимата
законна лихва за посочения период начислена върху сумата от 57000 евро е в
размер на 23782,89 лева, което е над претендирания размер от 23753,83 лева,
което обуславя извод за основателността и на този иск.
И двете страни са направили искане за присъждане на
сторените по делото съдебно-деловодни разноски, като съобразно изхода на спора
такива се следват на ищците. Съобразно представения списък по чл.80 от ГПК и
доказателствата за сторените разходи съдът намира, че в тяхна полза следа да се
присъди сумата от 5774,44 лева, включваща заплатена държавна такса /5409,44
лева, депозит за вещо лице – 350 лева и 15 лева – платена държавна такса за
частна жалба по обезпечително производство/. Не са представени доказателства за
заплащане на адвокатско възнаграждение, поради което съдът не присъжда такова.
Мотивиран
от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА Д.З.А., ЕГН ********** с адрес: *** ДА
ЗАПЛАТИ СОЛИДАРНО на Н.П.К.,
ЕГН ********** и Й.И.К., ЕГН **********
*** сумата
от 57000 /петдесет и седем хиляди/ евро дадена на
отпаднало основание поради разваляне от страна на ищците на 29.03.2017г. на
сключения между страните предварителен договор за продажба на недвижими имоти
находящи се в гр.Варна, местност „Франга дере“, а именно ПИ с ид.10135.2551.327
по Кадастралната карта на гр.Варна с площ от 962 кв.м., ведно с построената в
имота жилищна сграда с ид. 10135.2551.327.2 по Кадастралната карта на гр.Варна,
прикрит с договор за безлихвен заем
от 08.01.2016г. и
споразумение към него от 10.02.2016г., ведно със
законната лихва върху сумата считано от датата на депозиране на исковата молба
в съда – 08.05.2019г. до окончателното й изплащане, както и сумата от 23753,83 /двадесет и три хиляди седемстотин петдесет и три и 0,83/ лева – лихва за забава върху сумата на главното задължение начислена за
периода от 01.04.2017г. до датата на депозиране на исковата молба в съда –
08.05.2019г.,
на основание чл.55, ал.1, предл.3
от ЗЗД и чл.86, ал.1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА
Д.З.А.,
ЕГН ********** с адрес: *** ДА
ЗАПЛАТИ на Н.П.К., ЕГН ********** и Й.И.К., ЕГН ********** *** сумата от 5774,44 /пет хиляди седемстотин седемдесет и четири и 0,44/ лева – съдебно-деловодни разноски,
на основание чл.78, ал.1 от ГПК.
БАНКОВА СМЕТКА, ***е суми е BG04TTBB9404515057568, Банка „Сосиете Женерал Експресбанк“
АД.
РЕШЕНИЕТО
подлежи
на обжалване в двуседмичен срок от уведомяване на страните за неговото
изготвяне пред Варненския апелативен съд.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: