№ 1261
гр. София, 04.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на шести ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Иво Дачев
Членове:Мария Георгиева
Асен Воденичаров
при участието на секретаря Ваня Ил. Иванова
като разгледа докладваното от Асен Воденичаров Въззивно гражданско дело
№ 20241000501041 по описа за 2024 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.
С решение № 260526 от 27.03.2023 год., постановено по гр.д.№ 5893/2016 год. по описа на
СГС, I-9 състав, по предявен от Е. П. Б., починала в хода на производството и заместена по
реда на чл.227 от ГПК от Н. С. Б. против Н. В. З. и М. К. Я., починала в хода на
производството и заместена по реда на чл.227 от ГПК от Р. В. К., иск с правно основание
чл.40 от ЗЗД е прогласена недействителността на договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 16.02.2015 г., сключен с нотариален акт № 138, том I, рег. № 1261, съставен по н.д.
№ 121/2015 г. на нотариус И. Н., с който Е. П. Б., действаща чрез пълномощника си М. К. Я.
е продала на Н. В. З. собствения си Апартамент № **, находящ се в гр. ***, булевард „***“
№ ***, вход „*“, ет.*, състоящ се от две стаи, дневна, кухня, баня, клозет, антре, два балкона,
с обща площ от 80,92 кв.м., заедно с мазе № 27 с обща площ от 3,24 кв.м., заедно с таван №
19 с обща площ от 7,19 кв.м., заедно с припадащите се 1,091 % идеални части от общите
части на сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху дъражавно място,
който недвижим имот съгласно Схема представлява самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.513.222.1.93 по КККР, одобрени със Заповед РД-18-53/23.11.2011 г. на
Изп. директор на АГКК.
Решението е обжалвано от ответника Н. В. З. с доводи за неправилност. Оспорват се
изводите на съда, с които е възприел, че е осъществен фактическия състав на чл.40 от ЗЗД,
тъй като не са налице както обективния, така и субективния елемент и моли иска да бъде
1
отхвърлен.
Въззиваемият Н. С. Б., чрез процесуален представител оспорва навените по жалбата доводи
и моли за потвърждаване на решението. Претендира разноските по делото.
Въззиваемият Р. В. К., правоприемник на М. К. Я. не взима становище по жалбата.
Жалбата е депозирана в законоустановения срок, от надлежна страна в производството и
срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е процесуално допустима.
Разгледана по същество е неоснователна.
Софийският апелативен съд, в изпълнение на правомощията си по чл. 269 от ГПК, намира
решението в обжалваната част за валидно и допустимо. Преценявайки основателността на
жалбата съобразно изложените оплаквания, касаещи наличието на фактическия състав на
иска по чл.40 от ЗЗД, на посочените основания, съдът намира следното:
В исковата молба ищецата Е. П. Б. твърди, че ответницата М. К. Я. и нейната дъщеря Р. В. К.
я причаквали пред градинката, където ищцата вземала храната си от социална кухня, както и
пред дома й и я заговаряли. Те разбрали, че ищцата имала собствено жилище,
представляващо Апартамент № **, находящ се в гр. ***, булевард „***“ № ***, вход „*“, ет.*
и започнали да я увещават да го прехвърли срещу издръжка и гледане. На 19.01.2015 г. пред
пощенската станция, където ищцата получавала пенсията си, я чакал автомобил, в който
били ответницата М. Я. и нейната дъщеря и завели ищцата в жилището им на ул. „***“ №
**, където двете настоявали ищцата да прехвърли имота си на втората ответница Н. З., която
редовно идвала в това жилище. Двете ответници говорили на ищцата, че нейната
племенница не се интересувала от нея, и обещавали, че ако ищцата им прехвърли
апартамента си, те ще се грижат добре за нея. Ищцата била държана заключена, не можела
да избяга и защото била трудно подвижна. Заплашили ищцата, че ако не подпише
документите, които са им необходими за прехвърляне на имота, щели да я откарат в Курило,
където ще й вземат органите. Поддържа, че подписала два предварителни договора, които не
знаела за какво са, като на 30.01.2015 г. дошъл нотариус, за да завери подписа й. Ищцата
била толкова уплашена за живота си и изтощена, че подписала всичко, което й дали за
подпис. Ищцата посочва, че била принудена със заплахи да подпише следните документи,
както следва: предварителен договор за гледане и издръжка срещу прехвърляне на
недвижим имот от 30.01.2015 г., с който се задължава да прехвърли на първата ответница
собствения си апартамент, находящ се в гр. ***, бул. „***“ № *** срещу задължение на
същата да се грижи лично или чрез трето лице за ищцата до края на живота й; Пълномощно
от 30.01.2015 г., с което ищцата упълномощава първата ответница М. Я. да се разпореди,
като продаде или замени собствения й апартамент, находящ се в гр. София, булевард „***“
№ *** за цена и при условия, каквито договори за добре, и на когото намери за добре,
включително и да договаря сама със себе си на основание чл.38 от ЗЗД, да представлява
ищцата пред всички компетентни органи, вкл. Служба по вписвания, за да се снабди със
заверен препис от нотариалния акт за собственост, да закупи от името на ищцата и за нейна
сметка недвижим имот по свой избор, да представлява ищцата пред „Райфайзенбанк“ и
други банки, като открива от нейно име банкови сметки и да се разпорежда с тях, както
2
намери за добре, да подписва от името на ищцата декларации по ЗМИП, както и всякакви
документи, нотариални актове, предварителни договори, споразумения, протоколи и други;
както и предварителен договор от 16.02.2015 г., по силата на който ищцата се е задължила да
купи от Р. К., непълнолетна, със съгласието на нейната майка-първата ответница по делото,
вътрешна едноетажна жилищна сграда, находяща се в гр. ***, ул. „***“ **, с площ от 22
кв.м. за цена 15 200 евро, като в предварителния договор било посочено че „при подписване
на настоящия договор купувачът заплаща на продавача по негова банкова сметка сумата от
15 200 евро, която сума представлява задатък“. Поддържа, че на 16.02.2015 г. бил сключен
договор за покупко-продажба с нотариален акт № 138, том І, д. № 121/2015 г. с който ищцата,
представлявана от първата ответница М. Я. продала на втората ответница Н. З. собствения
на ищцата Апартамент № ** за сумата 30 000 евро, от която първата ответница заявила от
името на ищцата, че при подписването на нотариалния акт са получени 18 000 евро, а
остатъкът от сумата в размер на 12 000 евро била съгласна да получи в 3-дневен срок от
предаването на владението. Съгласно т. 2 от договора владението следвало да бъде
предадено до 23.02.2015 г., като част от дължимата сума в размер на 5 000 евро служи като
неустойка за неизпълнение на задължението за предаване в срок. Сумата от 18 000 евро била
преведена на ищцата на 16.02.2015 г., като още на същия дена сумата от 15 200 евро била
преведена от първата ответница по нейна собствена сметка, на основание сключения
предварителен договор от 16.02.2015 г., а два дни по-късно остатъкът от 2 800 евро бил
изтеглен от първата ответница в брой. Твърди се, че първата ответница М. Я. и втората
ответница Н. З. са се договорили във вреда на ищцата за продажната цена от 30 000 евро,
която била три пъти по-ниска от пазарната цена на имота по време на сделката. Без
съмнение и двете ответници били наясно, че уговорената цена е била прекомерно ниска, тъй
като на същата дата, на която е била изповядана сделката, ищцата била принудена да
подпише предварителен договор, по силата на който се задължавала да купи от РР. К. -
дъщеря на първата ответница, непълнолетна и действаща със съгласието на майка си,
постройка с площ от 22 кв.м. за сумата от 15 200 евро, която сума съгласно т. 3.1. от
предварителния договор от 16.02.2015 г. се заплаща изцяло на датата на подписване на този
договор, при това като задатък. Вредоносна уговорка била и тази, съгласно която останалата
част от цената в размер на 12 000 евро да бъде заплатена в тридневен срок след предаване на
владението, което трябвало да стане до 23.02.2015 г. и в случай, че това не стане, ищцата
била задължена да заплати неустойка в размер на 5 000 евро, като втората ответница имала
право да се снабди със заповед за изпълнение и изпълнителен лист. Очевидно било, че двете
ответници разчитали, че към 23.02.2015 г. ищцата все още ще е държана в дома на първата
ответница и формалното неспазване на срока за предаване на владението, ще има за
последица както незаплащане на остатъка на цената в размер на 12 000 евро, така и
основание за снабдяване с изпълнителен лист срещу ищцата за сумата от 5 000 евро в полза
на втората ответница. Ищцата сочи, че не е получила каквато и да било част от цената на
продажбата. По изложените съображения ищцата моли да се постанови решение, с което
съдът да обяви на основание чл.40 от ЗЗД за недействителен по отношение на ния договора
за покупко-продажба на недвижим имот по нот. акт № 138, том І, рег. № 1261, д. № 121/2015
3
г., поради споразумяване на представителя и лицето, с което договаря във вреда на
упълномощителя.
Ответниците М. К. Я. и Н. В. З. оспорват исковата претенция и молят съда да я отхвърли.
Фактическата обстановка е правилно установена от първоинстанционният съд, по нея не се
спори и не е необходимо да бъде преповтаряна от настоящия.
Съгласно разпоредбата на чл.40 от ЗЗД, ако представителят или лицето, с което той
договаря, се споразумяват във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие
за представлявания. Съгласно разясненията с ТР № 5/12.12.2016 г. по т.д. № 5/2014 г. на
ОСГТК на ВКС фактическият състав, пораждащ недействителността по цитираната
разпоредба, се състои от обективен елемент - наличие на увреждане на представлявания,
което не е незначително, и субективен елемент - намерение на представителя и насрещната
страна за увреждане на представлявания, което се извлича от тяхната недобросъвестност –
от съзнаване и от двамата, че договорът обективно уврежда представлявания. Преценката за
наличие на увреждането, съответно за сигурното му настъпване, се извършва предвид
конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи, към момента на
сключване на договора. Недобросъвестността, за да е релевантна за недействителността по
чл.40 от ЗЗД, не може да възникне след сключване на договора, както и не се предполага, а
подлежи на доказване от страна на представлявания. Релевантните конкретни обстоятелства,
които следва да бъдат преценени, са свързани с интереса на упълномощителя, мотивите му
за възлагане на представителната власт на конкретния пълномощник, и за сключване на
съответната сделка.
В настоящия случай се установи, че посредством нотариално заверено пълномощно от
30.01.2015 г. първоначалната ищца Е. П. Б. е учредила представителна власт на ответницата
М. К. Я. да се разпореди със собственото си жилище, в т.ч. да определи цената и елементите
на договора, и да договаря сама със себе си на основание чл. 38 ЗЗД. Въз основа на тази
упълномощителна сделка е сключен договор за покупко-продажба на 16.02.2015 год.,
оформен с нотариален акт № 138, том I, рег. № 1261, н.д. № 121/2015 г. по описа на нотариус
И. И. по силата на който пълномощника е продал на ответницата Н. З. недвижимия имот за
продажна цена в размер на 30 000 евро.
Съдът приема, че изпълнението на едностранната сделка от страна на упълномощеното лице
е следвало да се осъществи с грижата на добър стопанин. Такава грижа е налице, когато
представителят, в изпълнение на делигираната му представителна власт е бил длъжен
обстойно да проучи и изследва пазара на тези недвижими имоти и да постигне с купувача
поне средна пазарна цена на имота. В настоящия случай обеча, цената срещу която
пълномощникът е продал жилището е два пъти по-ниска от средната пазарна цена съгласно
неоспореното заключение на съдебно-техническата експертиза, което съдът кредитира.
Вещото лице по техническата експретиза е определило действителната пазарна цена на
жилището в размер на 127 040 лева, включително при отчитане лошото съС.ие на имота и
нуждата от ремонт с прилагане на съответен коефицент. Имота, предмет на продажба е
ситуиран в центъра на столицата, където имотите представляват значителен интерес на
4
пазара. По правилата на формалната житейска логика, еквивалентност на престациите в
хипотезата, при която имот се продава на цена, съвпадаща с данъчната му оценка, би била
налице само когато имотът се намира в населено място без перспективи за развитие, без
добра инфраструктура, в което няма търсене на недвижими имоти и не би могло да има
оправдани очаквания за постигане на по-висока цена, но в настоящия случай такава
хипотеза не е налице. Представителят, спазвайки принципа на добросъвестността при
действията си е следвало да прояви усилия, като проучи пазара на недвижимите имоти за
подобни такива и въз основа на това да намери купувач, който е съгласен да предложи и даде
цена по-висока от данъчната и близка до пазарната, което не е направено от пълномощника.
Установи се по делото, от събраните гласни доказателства и сключения на 30.01.2015 год.
предварителен договор, че ответницата М. Я. е имала намерението да полага грижи и
издръжка за ищцата, като срещу това задължение, ищцата да прехвърли придобит имот след
замяна или продажба на процесното жилище в гр. София. Не е без значение в случая
сключения на същата дата като процесната сделка - 16.02.2015 г. - предварителен договор за
покупко- продажба, по който продавач е Р. К. - дъщеря на пълномощника М. Я., която се е
задължила да продаде на ищцата еднофамилна къща на ул. „Справедливост“ 68 за цена от 15
200 евро, при установена по делото действителна пазарна цена към онзи момент на този
имот от 8 180 лева и съС.ие, което е изключително лошо, както и категорично установеното
и неоспорено обстоятелство, че част от продажната цена от 15 200 евро е преведена от
пълномощника – първата ответница по нейна лична сметка с основание „Покупка на недв.
имот“, а останалата сума от 2 800 евро е броена на каса лично на пълномощника въз основа
на пълномощното от 30.01.2015 г. от това следва, че на ищцата е причинена вреда,
произтичаща от обстоятелството, че при явна и ясно съзнавана от пълномощника нейна
нужда, срещу евентуално прехвърляне на своето имущество да си осигури било насрещно
задължение да бъде гледана и издържана, било еквивалентните парични средства, които една
добросъвестно предприета продажба би набавила в степента, необходима за нейното
оцеляване и достойно съществуване, с последователните си и ясно осъзнавани като резултат
действия първата ответница Я. лишава ищцата и от двете. Субективния елемент е установен
по несъмнен начин, тъй като пълномощникът не е имал намерение да реализира пазарната
стойност на имота, а съзнателно е пренебрегнал интереса на ищцата - упълномощител
заради своя интерес да облагодетелства материално себе си, евентуално семейството си. В
резултат на нейните правни действия ищцата остава без имот и без средства, които една
добросъветстно уговорена и извършена продажба би донесла.
За да е налице споразумяването във вреда на представлявания, не е необходимо да има
някакъв „сговор, задружно противоправно намерение” на упълномощения и третото лице за
увреждане на упълномощителя. Недобросъвестността на това трето лице се заключава в
обстоятелството, че то е знаело или е следвало с оглед на обстоятелствата, неговата
професионална квалификация, специално търговско качество и връзка с упълномощителя
или страната, която пълномощникът представлява, да знае за увреждането на
упълномощителя. В този смисъл, това „споразумяване” обхваща и случаите, в които третото
5
лице е действало умишлено или при груба небрежност, вкл. и когато вследствие на
споразумението с упълномощителя се обогатява неправомерно, като то е за сметка на
упълномощителя, макар и това да не е неговата непосредствена цел, а само последица от
споразумяването. Следователно, субективният елемент се изразява не винаги в общ сговор и
общо намерение /цел/ у представителя и насрещната страна да увредят представлявания, а в
тяхната недобросъвестност – те двамата са наясно /осъзнават/, че сключеният договор
обективно уврежда представлявания. Установи се от събраните по делото доказателства, че
при сключване на процесния договор за покупко-продажба, както упълномощеният, така и
купувачката са действали недобросъвестно, с намерение да се обогатят за сметка на
упълномощителката - купувачът чрез намаляване на своите разходи, а пълномощника – чрез
бързо и непосредствено получаване на продажбената цена от сделката, с която да
облагодетелства материално себе си, в частност семейството си. Изложеното мотивира
настоящия състав да приеме, че са осъществени и двата елемента на фактическия състав на
предявения иск с правно основание чл.40 от ЗЗД и същия следва да бъде уважен.
Поради съвпадане на правни изводи на двете инстанции, решението на
първоинстанционният съд следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора, на основание чл.78, ал.3 от ГПК въззивникът Н. В. З. следва да
бъде осъдена да заплати на въззиваемия Н. С. Б. разноски в размер на 3 650 лева, съгласно
представен списък по чл.80 от ГПК.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260526 от 27.03.2023 год., постановено по гр.д.№ 5893/2016
год. по описа на СГС, I-9 състав.
ОСЪЖДА Н. В. З. да заплати на Н. С. Б., сумата от 3 650 лева, разноски във възиввното
производство.
Решението може да се обжалва при условията на чл. 280 от ГПК с касационна жалба в
едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6
7