Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Радомир, 22.10.2020
г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Радомирският районен
съд, гражданска колегия, четвърти състав, в публично
заседание на двадесет и осми септември през две
хиляди и двадесета
година в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: РОСЕН АЛЕКСАНДРОВ
при секретаря М.М., като разгледа докладваното от районния съдия
гр. д. № 1229 по описа за 2019 г., за да се произнесе, съобрази
следното:
Производството е образувано въз
основа на искова молба, подадена от К.В.Н., Л.В.М. и В.М.Г. срещу „Б.М.Г.“
ЕООД, А.Д.П. и Н.Д.П., с която са предявени обективно и субективно съединени
искове, както следва: главен иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД и
съединени при условията на евентуалност искове с правно основание чл. 26, ал.
1, пр. 3 ЗЗД и чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, вр. чл. 229,
ал. 2 ЗЗД.
В исковата молба ищците твърдят,
че заедно с ответниците А.Д.П. и Н.Д.П. са
съсобственици на следните земеделски земи, находящи
се в землището на с. Б., с ЕКАТТЕ .., общ. Радомир, обл. Перник:
1/ Нива, с площ от 3,003 дка,
седма категория, местност „В.“, представляваща имот № ...по плана за
земеразделяне, при граници (съседи): имот № ...- нива на наследници на К.С.Т.,
имот № ..- нива на наследници на Ц.А.И., имот № ..- полски път на общинска
собственост и имот № ..- нива на наследници на И.Я.М..
2/ Нива, с площ от 4,500 дка,
четвърта категория, местност „Е.“, представляща имот
№ ..по плана за земеразделяне, при граници (съседи): имот № ..- нива на
наследници наГ.С.Я., имот № ..- нива на К.М.А., имот
№ ..- полски път на общинска собственост и имот №…- нива на наследници на Е.Я.М..
3/ Нива, с площ от 2,830 дка,
четвърта категория, местност „До М.“, представляваща имот № ..по плана за
земеразделяне, при граници (съседи): имот № ..- нива на наследници на Н.Я.В.,
имот № ..- нива на наследници на С. П. М., имот № ..- полски път на общинска
собственост и имот № ..- нива на наследници на С.Х.М..
4/ Нива, с площ от 3,279 дка,
четвърта категория, местност „С. г.“, представляваща имот № ...по плана за
земеразделяне, при граници (съседи): имот № ...- нива на наследници на М.Д.В.,
имот № ..- местен път на общинска собственост, имот № ..- полски път на
общинска собственост и имот № ..- нива на наследници на А.В.П..
Правото на собственост върху
гореописаните недвижими имоти притежавали въз основа на наследство от С. П. М.,
б. ж. на с. Б., общ. Радомир, обл. Перник, починал на
25.01.1993 г. и земеделска реституция, приключила с влязло в сила позитивно
решение № 04-ТР от 08.03.1999 г., постановено по преписка по заявление с вх. № ..
от 24.12.1991 г. по описа на ПК - Радомир за възстановяване на право на
собственост върху земеделски земи, бивше притежание на общия им наследодател.
Сочат, че на 10.05.2017 г.
ответникът А.П. сключил с „Б.М.Г.“ ЕООД договор за наем на земеделска земя за
срок от 10 стопански години, чийто предмет били четирите имота, подробно
описани по-горе. Ответникът А.П. не бил упълномощен от останалите съсобственици
да сключи договора. Договорът бил сключен в писмена форма с нотариална заверка
на подписите на страните и вписан в Служба по вписванията - Радомир. По силата
на договора било уговорено наемно плащане в размер на 5 лева на декар наета
обработваема земеделска земя за една стопанска година, а именно от първи
октомври на текущата година до първи октомври на следващата година.
Независимо, че наименованието на процесния договор било „договор за наем на земеделска
земя”, същият притежавал съществените характеристики на договор за аренда
–предметът му бил земеделска земя, сключен бил в писмена форма - нотариално
заварен и вписан, уговорено било възнаграждение, срок от 10 стопански години и
била предвидена приложимост на нормите на ЗАЗ.
Ищците твърдят, че процесният договор се явявал нищожен на основание чл. 3,
ал. 4 от ЗАЗ, във връзка с чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, като противоречащ на
закона, тъй като съгласно чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ договор за аренда можел да се
сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на
сто идеални части от съсобствен имот или от
съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от
50 на сто идеални части от съсобствен имот. Към
момента на сключване на договора - 10.05.2017 г., ответникът А.П. притежавал 25
на сто идеални части от правото на собственост върху процесните
имоти.
Наред с това, уговореното плащане
за възмездното ползване на земеделската земя в размер на 5 лева годишно на
декар нарушавало принципа на справедливост и се създавали условия за
неоснователно обогатяване на арендатора, тъй като се стигало до
неравнопоставеност на насрещните задължения, понеже договореното арендно плащане (наемна цена) не съответствало на обезщетителните си функции. Липсата на еквивалентност на
насрещните престации при двустранните договори била в
противоречие с добрите нрави, доколкото те определяли границата на свободата на
договаряне, предвидена в чл. 9 ЗЗД и това на свой ред обуславяло нищожността на
договора и на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД.
В случай, че съдът не приеме, че процесният договор има всички характеристики на договор за
аренда, молят да бъде взето предвид, че лицата, които могат да извършват само
действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за
повече от три години. Когато имотите са в режим на съсобственост, действията на
разпореждане се извършвали със съгласието на всички съсобственици, като
сключеният за повече от три години наемен договор наподобявал сделка на
разпореждане, тъй като ограничавал възможността на наемодателя да ползва
отдадената под наем вещ през продължителен период от време.
Като е сключил процесния договор за повече от три години, ответникът А.П.
нарушил императивната разпоредба на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, поради което клаузата
за срока на ползване се явявала нищожна на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД и
по силата на чл. 26, ал. 4 ЗЗД се замествала от повелителната норма на чл. 229,
ал. 3 ЗЗД, т. е., следвало да се приеме, че сключеният договор е със срок от
три години.
С оглед изложеното, молят съдът
да постанови решение, с което да прогласи за нищожен на основание чл. 26, ал.
1, пр. 1 ЗЗД, като противоречащ на императивната разпоредба на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ
договор за наем от 10.05.2017 г., сключен между А.Д.П. и „Б.М.Г.“ ЕООД.
При условията на евентуалност, в
случай, че съдът приеме, че сключеният договор не противоречи на императивна
правна норма, молят да постанови решение, с което да прогласи за нищожен на
основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД договор за наем от 10.05.2017 г., сключен
между А.Д.П. и „Б.М.Г.“ ЕООД, поради противоречието му с добрите нрави, а в
случай, че съдът приеме, че сключеният на 10.05.2017 г. договор не притежава
характеристиките на договор за аренда, да постанови решение, с което да
прогласи за нищожен на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, вр.
чл. 229, ал. 2 ЗЗД договор за наем от 10.05.2017 г., сключен между А.Д.П. и „Б.М.Г.“
ЕООД, само в частта му, с която са отдадени под наем процесните
земеделски земи за срок от 10 години, като на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД бъде
обявено, че договорът има действие за срок от 3 години.
В срока по чл. 131 ГПК ответниците А.П. и Н.П. не са депозирали отговор на
исковата молба.
В срока по чл. 131 ГПК от
ответното дружество „Б.М.Г.“ ЕООД е подаден отговор на исковата молба, с който
предявените искове са оспорени. Оспорени са твърденията, изложени в исковата
молба, че всъщност сключеният договор имал всички характеристики на договор за
аренда и спрямо него следвало да се прилагат специалните правила на ЗАЗ, като
се твърди, че страните са сключили договор за наем, който не противоречи на
императивни законови разпоредби. Излагат се твърдения, че съгласно установената
съдебна практика, в закона не съществувала забрана земеделските земи да бъдат
отдавани под наем и нямало изискване участието на земеделска земя в гражданския
оборот да бъде уредено само чрез аренден договор.
Наред с това, в ЗЗД липсвали
императивни разпоредби относно недействителността на договора за наем поради
притежаване от страна на наемодателя на по-малко от 50 на сто от правото на
собственост.
Дори да се приемело, че в случая
договорът за наем е сключен от лице, притежаващо по-малко от 50 на сто от
собствеността върху земята, то това би могло да доведе до непротивопоставимост
на договора за наем само и единствено на собствениците, които не са подписали
договора, освен ако не са го приели с конклудентни
действия.
Твърди се, че за да е налице
нееквивалентност на престациите, която да води до
нищожност на договора, поради противоречието му с добрите нрави, е необходимо
разминаването между тях да е явно и категорично, като неравностойността да е
толкова голяма, че на практика да е равнозначна на липса на престация.
Дори да се приемело, че в случая
е налице противоречие с добрите нрави, то това би могло да доведе до непротивопоставимост на договора за наем само и единствено
на собствениците, които не са подписали договора, освен ако не са го приели с конклудентни действия.
Сочи, че преди подписване на
договора представители на ответното дружество са извършили оглед на процесните земи и са констатирали, че същите не са орни, а
могат да бъдат използвани единствено като пасища, което от своя страна
значително намалявало наемната вноска за земите, като, отчитайки средната
наемна цена за декар земеделска земя в района, било видно, че същата била
съизмерима с цената по процесния договор.
Евентуално, в случай, че съдът
приеме, че договорът за аренда е нищожен поради противоречие с императивни
законови разпоредби, моли да бъде прието, че същият се е конвертирал в
действителен договор за наем, позовавайки се на възприетото в Тълкувателно
решение № 2/2015 от 20.07.2017 на ОСГТК на ВКС становище, че сключеният не в
предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя, се
конвертирал в действителен договор за наем, ако са налице предпоставките за
конверсията.
По отношение на предявения иск с
правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, вр. чл.
229, ал. 2 ЗЗД, се излагат твърдения за неоснователност на същия, евентуално за
неговата частична неоснователност за квотите от процесните
имоти над тези, притежавани от ищците.
С протоколно определение от о. с.
з., проведено на 29.07.2020 г., съдът е прекратил производството по делото в
частта по предявените от ищците К.Н., Л.М. и В.Г. срещу ответника Н.П. искове.
Определението е влязло в сила на 08.09.2020 г.
В съдебно заседание ищците,
редовно призовани, не се явяват представляват се от пълномощник по чл. 32, т. 1 ГПК, който поддържа предявените искове и моли за уважаването им.
Ответникът „Б.М.Г.“ ЕООД, редовно
призован, чрез упълномощен представител оспорва предявените искове.
Ответникът А.П., редовно
призован, не се явява в съдебно заседание и не изпраща представител.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и като обсъди събраните по
делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено
следното от фактическа страна:
От представения по делото договор за наем на земеделска земя от 10.05.2017
г. се установява, че ответникът А.Д.П. е отдал под наем на ответното дружество „Б.М.Г.“
ЕООД описаните в исковата молба недвижими имоти, находящи
се в землището на с. Б., общ. Радомир, обл. Перник за
срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2017 г. до 30.09.2027 г., при
уговорено наемно плащане в размер на 5 лева на декар наета обработваема
земеделска земя за една стопанска година.
От представеното по делото решение № 04-ТР/08.03.1999 г. на ПК – Радомир се
установява, че процесните недвижими имоти, находящи се в землището на с. Б., общ. Радомир, са възстановени
на наследниците на С. П. М..
Видно от представеното по делото удостоверение за наследници с изх. № 1/17.02.2020 г., издадено от
кметство, с. Б. е, че С.П. М. е починал на 25.01.1993 г. и е оставил за
наследници Й.А.П., А.Д.П., Н.Д.П., В.М.Г., К.В.Н. и Л.В.М..
По делото са представени и договори за наем на земеделска земя, от които се
установява, че процесните недвижими имоти, находящи се в землището на с. Б., общ. Радомир, са отдавани
под наем в периода от 2011 г. до 2017 г., като в периода от 2011 г. до 2014 г. страните са уговорили месечен наем в размер на
50 кг на декар, а в периода от 2014 г. до 2017 г. – 70 кг на декар или 20 лева
на декар.
По делото са събрани и гласни доказателствени
средства чрез разпит на свидетеля Б. Н., от чиито показания се установява, че е
извършвал оглед на процесните имоти преди да бъде
сключен договорът за наем. Сочи, че е консултирал ответното дружество във
връзка с наемната цена, която следва да се плаща за ползването на процесните имоти.
По делото е прието и заключение по изслушаната съдебно – техническа
експертиза, от което се установява, че вещото лице е проучило данни от договори
за наем на земеделски земи в съседство на процесните
за периода от 2018 г. до 2019 г., след което е достигнало до извод, че рентните стойности за земеделски земи за периода от 2018 до
2019 г. за землището на с. Б., общ. Радомир, са 25,00 лева на декар за
земеделски земи, представляващи ниви.
Горната фактическа обстановка е несъмнена. Тя се установява от събраните по
делото писмени доказателства, които съдът кредитира изцяло. Съдът прецени
събраните по делото гласни доказателствени средства,
при съпоставка и във връзка с неоспорените писмени доказателства и ги кредитира
изцяло, като безпротиворечиви и съответстващи на
останалия събран по делото доказателствен материал.
Съдът кредитира и заключението по приетата съдебно – техническа експертиза,
като компетентно изготвено от вещо лице, в чиято безпристрастност съдът няма
основания да се съмнява.
Установеното от фактическа страна
обуславя следните правни изводи:
По главния иск с правно основание
чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД:
От събраните по делото писмени
доказателства безспорно се установява, че на 10.05.2017 г. е сключен договор за
наем, с нотариална заверка на подписите, по силата на който А.Д.П., в
качеството си на наемодател, притежаващ 1/6 ид. части
от процесните имоти, находящи
се в землището на с. Б., общ. Радомир, е предоставил на „Б.М.Г.“ ЕООД временно да ползва посочените по-горе
имоти, за срок от 10 години, при уговорено годишно наемно възнаграждение в
размер на 5 лева на декар.
Настоящият съдебен състав намира,
че сключения на 10.05.2017 г. между ответниците
договор, е по естеството си договор за наем, а не както твърдят ищците -
договор за аренда. Възможността за предоставяне за ползване на земеделските
земи чрез договор за наем, е потвърдена с Тълкувателно решение № 2/2015 г. от
20.07.2017 г. на Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии на
Върховния касационен съд. Като изхожда от обстоятелството, че в ЗАЗ не се
съдържа изрична разпоредба, която да определя договора за аренда като
изключителен способ за предоставяне на ползването на земеделските земи и при
отчитане на принципа на свободата на договаряне, в тълкувателното решение е
обоснован изводът, че „от волята на страните зависи дали при отдаването за
възмездно ползване на земеделската земя … ще уредят отношенията си съобразно
нормите на ЗЗД“. Това, че процесният договор е
сключен с нотариална заверка на подписите и за срок от 10 г., не може да
обоснове извода, че се касае за договор за аренда. Страните по договора не са надхвърлили
максимално допустимия срок от 10 години, посочен в чл. 229, ал. 1 ЗЗД, за който
може да се сключи наемен договор.
С оглед изложените дотук мотиви
за естеството на сключения между страните договор, съдът намира, че предявеният
иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД е неоснователен, тъй като в
случая ищците твърдят, че сключеният договор по естеството си е договор за
аренда и същият противоречи на императива на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, според която
разпоредба „договор
за аренда, както и споразумение за неговото изменение или прекратяване може да
се сключи със собственик, съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е
повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот
или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи общо с
него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения
имот“.
Както се посочи по-горе, страните
са сключили наемен договор, към който императивните изисквания на чл. 3, ал. 4
ЗАЗ не намират приложение.
Дори да се приеме, че по
естеството си сключеният договор е такъв за аренда на земеделски земи,
настоящият съдебен състав намира, че в случая той не е нижощен
на соченото в исковата молба основание. Това е така, тъй като в мотивите на т.
2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по т. д. № 2/2015 г. на ОСГТК на
ВКС е изяснено, че договорът за аренда урежда обществените отношения, свързани
със стопанското ползване на земеделска земя и извличане на плодовете, на които
арендаторът става собственик. Създаването на режим на специално регулиране е
свързано със съществената специфика на земеделската земя - при ползването
(обработването) тя дава плодове. Поради съществения елемент на този вид договор
- придобиване собствеността върху добивите (чл. 2, ал. 2), законът дава
специална регулация на отношенията във връзка с плодовете (чл. 2, ал. 2, чл.
10, ал. 3, чл. 31). Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа
при ползването и задължението на арендодателя за
осигуряване на спокойно ползване на имота. Нормите на ЗАЗ са въведени, за да
очертаят правна възможност за по-пълно регулиране на отношенията съобразно
спецификата на обекта на ползването, но не и за тяхната изключителност.
Наред с това, според настоящия съдебен състав
договори за управление, какъвто е и договорът за аренда може да бъде сключен от
всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора не
притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на
всеки един от останалите съсобственици - заедно или поотделно, освен ако са го
приели. По приложението на чл. 31, ал. 1 ЗС при сключен от съсобственик договор
за аренда е налице практика на ВКС - например решение № 115/21.11.2017 г. по
гр. д. № 997/2017 г., ГК, II г. о., с което е дадено тълкуване в хипотеза на
сключени от отделни съсобственици с различни арендатори договори за аренда, че
когато договорите за аренда са били сключени от съсобственици с различни по
обем права в съсобствеността, следва да се отдаде превес на този арендатор,
сключил договор за аренда със съсобствениците, притежаващи повече от 50% в
съсобствеността, като проявление на общото правило на чл. 32, ал. 1 ЗС, според
което общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно
притежаваните от тях дялове в общността и следователно, дори когато договорът
за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан,
същият не е противопоставим както на последващ
арендатор, така и на наемател, на когото мнозинството от съсобствениците са
предоставили облигационното право на ползване върху имота.
По изложените съображения съдът приема, че
договор за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50% от
общия земеделски имот, е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен
ако същите са го приели изрично или мълчаливо (например получавайки припадащата
се на дела им част от арендните плащания). Сключването му от съсобственик с
по-малък от 50% дял от съсобствеността не го прави нищожен, но не обвързва
останалите съсобственици, респ. такъв договор не им е противопоставим.
Отхвърлянето на главния иск
поражда процесуалното условие за разглеждане на евентуално предявения иск за
нищожност поради противоречие с добрите нрави.
По евентуалния иск с правно
основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД:
Според чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД,
нищожни са договорите, които противоречат на добрите нрави, а в чл. 9 ЗЗД е
регламентирано, че добрите нрави са ограничителите на свободата на договаряне
на страните.
Добрите нрави се определят в теорията и
практиката като неписани общовалидни морални норми, които съществуват като общи
принципи или произтичат от тях и на които законът е придал правно значение,
защото правната последица от тяхното нарушаване е приравнена на тази на
противоречието на договора със закона според ТР № 1/15.06.2010 г. по тълк. дело № 1/2009 г. на ВКС, ОСТК. Следователно
законодателят придава правна значимост на нарушението на добрите нрави с оглед
защитата на обществените отношения като цяло, а не само поради индивидуалния
интерес на конкретен правен субект, като се бранят принципи и ценности, които
са общи за всички правни субекти. Следва да се има предвид, че когато съдът
преценява дали даден договор противоречи на добрите нрави, то той не може да се
ограничи само до формалното съдържание, а следва да се съобрази и дали крайният
резултат е съвместим с общоприетите житейски норми за справедливост и
добросъвестност.
В доказателствена
тежест на ищците е да докажат чрез пълно и главно доказване нищожността на процесния договор на твърдяното правно основание -
накърняване на добрите нрави. В случая ищците твърдят нищожност на процесния договор за наем поради липса на еквивалентност на
насрещните престации. Според съдебната практика само
наличието на нееквивалентност на престациите, при
която едната от тях практически няма стойност за насрещната страна, обуславя
нищожност на сделката, поради нарушение на добрите нрави, т. е. тази престация е толкова незначителна, че тя има практически
нулева стойност (решение № 24/09.02.2016 г. по гр. д. № 2419/2015 г. на ВКС).
ВКС в редица свои решения приема също, че друг критерий, представляващ
нарушение на добрите нрави, е изключително голямата разлика в престациите -например 20 пъти по-ниска цена от пазарната
или двадесет и осем пъти по-ниска цена (решение № 615/15.10.2010 г. на ВКС по
гр. д. № 1208/2009 г. и решение № 119/22.02.2011 г. по гр. д. № 485/2010 г. на
ВКС).
В случая съдебният състав, при
съобразяване на гореизложените критерии, намира, че не е налице нищожност на
сключения наемен договор поради противоречието му с добрите нрави. В закона не
са въведени задължителни рамки или минимално изискване към размера на
договаряната от страните наемна цена. Те могат съгласно разпоредбата на чл. 9
от ЗЗД свободно да договарят по своя преценка тази цена. Според съдебната
практика, липсата на еквивалентност на насрещно дължимите по двустранен договор
престации, може да се приеме за противоречие с
добрите нрави, доколкото последните са определени като граница на предвидената
в чл. 9 ЗЗД свобода на договаряне. Наличието на отклонение от пазарната
стойност само по себе си не обуславя извод за неравностойност, която да
съставлява нарушение на „добрите нрави“ и да води до нищожност на сделката в
хипотезата на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.
В конкретния случай, първоначално
договорената между страните наемна цена от 5 лева/дка не налага извод за такава
неравностойност на престацията, която да съставлява
нарушение на „добрите нрави“ и да води до нищожност на сделката в хипотезата на
чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Налице е ответна парична престация,
която макар да се отклонява от обичайната за региона, не говори за такава
недопустимост, която да прави самата сделка нищожна.
По изложените съображения искът с
правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД следва да бъде отхвърлен.
Отхвърлянето на иска с правно
основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД поражда процесуалното условие за разглеждане
на евентуално предявения иск с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД.
По евентуалния иск с правно
основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, вр. чл. 229, ал.
2 ЗЗД:
Според разпоредбата на чл. 229 ЗЗД договорът за наем не може да бъде сключван за повече от десет години, освен
ако е търговска сделка. Лицата, които могат да вършат само действия по
обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три
години. Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет,
съответно за три години.
Установи се, че процесният договор е сключен само от ответника А.Д.П. чрез
пълномощника си Г. А.Н.. Към момента на сключване на договора А.П. е бил само
един от съсобствениците, който притежава 1/6 ид. ч.
от имотите, тоест безспорно е можел да извършва само действия на обикновено
управление, но не е можел да отдава под наем за срок повече от три години.
Съгласно чл. 32, ал. 1 от ЗС управлението и ползването на общата вещ се
извършва по правило по решение, взето от съсобствениците, които имат повече от
половината от общата вещ. Когато вещта или имотът се намират в режим на
съсобственост, действията на разпореждане се извършват със съгласието на всички
съсобственици. В правната доктрина и в съдебната практика е възприето
разбирането, че макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за
повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като
ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през
продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за
сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на
лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на
договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права
за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок
до три години по силата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД и за прекратяване на договора
след изтичане на тригодишния срок. В случая, със сключването на договор за наем
за срок повече от три години е нарушена разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД,
поради което клаузата за срока на ползване се явява нищожна на основание чл. 26,
ал. 1, пр. 1 ЗЗД, поради противоречието ù със закона и по силата на чл. 26,
ал. 4 ЗЗД бива заместена от повелителната норма на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, т. е.
следва да се приеме, че сключеният договор за наем е със срок от три години.
Ето защо разпоредбата от договора
за наем, с която е уговорен срок на действие на договора десет стопански
години, следва да се обяви за нищожна в частта ù относно срока, по-дълъг
от три години и да се приеме, че договорът има сила за срок от три години,
съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД.
По разноските:
При този изход на спора и на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответниците следва да
бъдат осъдени да заплатят на ищците сумата от 260,00 лева – направени разноски
по делото, от които 50,00 лева – внесена държавна такса, 200,00 лева –
възнаграждение за вещо лице и 10,00 лева – такса за вписване на исковата молба.
Ответниците следва да бъдат осъдени да
заплатят на ищцата К.Н. и направените от нея разноски в размер на 300,00 лева –
заплатено адвокатско възнаграждение, съобразно представения по делото договор
за правна защита и съдействие от 28.09.2017 г., в който изрично е отбелязано,
че уговореното адвокатско възнаграждение е изплатено изцяло и в брой.
Ръководен от гореизложеното,
съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения
от К.В.Н., с ЕГН: **********, с адрес: ***, Л.В.М., с ЕГН: **********, с адрес:
***, пл. „В.в“ № . и В.М.Г., с ЕГН: **********, с адрес: *** иск с правно
основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД срещу „Б.М.Г.“ ЕООД, с ЕИК: .., със седалище
и адрес на управление:*** и А.Д.П., с ЕГН: **********, с адрес: ***, за
прогласяване нищожността на договор за наем от 10.05.2017 г., сключен между А.Д.П.
и „Б.М.Г.“ ЕООД, като противоречащ на разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, като
неоснователен и недоказан.
ОТХВЪРЛЯ предявения
от К.В.Н., с ЕГН: **********, с адрес: ***, Л.В.М., с ЕГН: **********, с адрес:
***, пл. „В.в“ № . и
В.М.Г., с ЕГН: **********, с адрес: *** иск с правно основание чл. 26, ал. 1,
пр. 3 ЗЗД срещу „Б.М.Г.“ ЕООД, с ЕИК: .., със седалище и адрес на управление:***
и А.Д.П., с ЕГН: **********, с адрес: ***, за прогласяване нищожността на
договор за наем от 10.05.2017 г., сключен между А.Д.П. и „Б.М.Г.“ ЕООД, поради
противоречието му с добрите нрави, като неоснователен и недоказан.
ОБЯВЯВА за НИЩОЖЕН, на основание чл. 229, ал. 2 ЗЗД, договор за наем на земеделска земя,
сключен на 10.05.2017 г. между А.Д.П. и „Б.М.Г.“ ЕООД В ЧАСТТА, в която е
уговорен срок на действие на договора за десет години, като на основание чл.
229, ал. 3 ЗЗД ОБЯВЯВА, че договорът има действие за срок от три години.
ОСЪЖДА „Б.М.Г.“
ЕООД, с ЕИК: .., със седалище и адрес на управление:*** и А.Д.П., с ЕГН: **********, с
адрес: *** ДА ЗАПЛАТЯТ
на К.В.Н., с ЕГН: **********, с адрес: ***, Л.В.М., с ЕГН: **********, с адрес:
***, пл. „В.в“ № 4 и В.М.Г., с ЕГН: **********, с адрес: *** сумата от 260,00 лева
(двеста и шестдесет лева), представляваща сторени от ответниците
деловодни разноски.
ОСЪЖДА „Б.М.Г.“
ЕООД, с ЕИК: .., със седалище и адрес на управление:*** и А.Д.П., с ЕГН: **********,
с адрес: *** ДА ЗАПЛАТЯТ на К.В.Н., с ЕГН: **********, с адрес: *** сумата от
300,00 лева (триста лева), представляваща сторени от ответницата деловодни
разноски.
Решението може да бъде обжалвано
пред Пернишкия окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п/
Вярно с оригинала,
Секретар:/И.С./