РЕШЕНИЕ
№ 147
гр. Търговище, 23.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ в публично заседание на
деветнадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ТАТЯНА Д. ДАСКАЛОВА
Членове:БИСЕРА Б. МАКСИМОВА
БОРЯНА СТ. ПЕТРОВА
при участието на секретаря ЖОРЖЕТА СТ. ХРИСТОВА
като разгледа докладваното от БИСЕРА Б. МАКСИМОВА Въззивно
гражданско дело № 20223500500267 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С Решение № 444 от 12.10.2022 година, постановено по гр. дело №
546/2022 година, Търговищкият районен съд е осъдил на осн. чл. 310, т. 2 от
ГПК „КИК ИНС” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр.Търговище, ул.”П.Р.Славейков”, № 30, ет. 1, ап. 1,
представлявано от Б. Б., да освободи и предаде на „НИКОЛА СИМОВ-
97”ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Търговище,
пл. ”Възраждане” № 4, представлявано от В. П., заемания имот, а именно -
първи етаж от сграда с площ от 215 кв.м., находящ се в гр.Търговище,
ул.”Славянска” № 10, на осн. чл. 233, ал. 1 от ЗЗД. Присъдени са разноски в
производството.
Постъпила е въззивна жалба от „КИК ИНС“ ЕООД ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Търговище, ул.“П.Р.Славейков“ №30, ет.
1, ап. 1, представлявано от управителя Б. К. Б., чрез пълномощника му
адвокат Т. Т. - ВАК съдебен адрес: гр.*******, ул.“*******“ ****-партер,
против така постановеното съдебно решение с искане за неговата отмяна. Във
1
въззивната жалба се излагат следните съображения: Ответното дружество е
заплатило задължението си в размер на 7418.34 лв. в срока по погасителния
план, предложен от наемодателя. Счита, че са неправилни изводите на съда,
че що се касае до т.нар. „погасителен план“, то той касае изплащане на вече
възникнали задължения по договора, които са дължими и след развалянето
му. Отделно от това, според него, забава в плащанията е имало, но поради
причина, че парите за наема са давани от управителя на „КИК ИНС“ ЕООД в
брой на управителя на дружеството-наемодател, като последният не ги е
предавал веднага за внасяне по сметката на дружеството, а ги е оставял в
касата.
С оглед гореизложеното, според въззивника, съдът неправилно е приел, че
в полза на ищеца е възникнало правото да претендира освобождаване на
процесния имот с оглед валидно разваляне на наемния договор, считано от
15.12.2021 г. Неправилни са според него и изводите на решаващия съд за
неоснователност на възражението на ответното дружество с правна
квалификация чл. 306, ал. 1 и ал. 2 от ТЗ. Помещението, предмет на договора
за наем, е отдадено от наемодателя и наето от наемателя да се ползва за
детски център и е функционирало от 15.10.2019 г. като кафе и детски център
„Слайди“. По силата на Заповед № РД-01-973/26.11.2021 г. на Министъра на
здравеопазването са въведени протИ.епидемични мерки, поради което са
преустановени посещенията в наетия обект, считано от 01.12.2022 г. до
31.03.2022 г. Според въззивника, видно е от събраните по делото
доказателства, че длъжникът, в случая ответното дружество, е направил
всичко възможно, но въпреки това не е могъл да предотврати последствията
от събитията, свързани с извънредния му характер, които не могат да бъдат
преодолени и при полагане на дължимата грижа за изпълнение на
задължението. Независимо от форсмажорните обстоятелства, ответното
дружество е заплатило сумите от 7 000 лв. на 23.03.2022 г.; 1 550 лв. на
13.05.2022 г.; 1 950 лв. на 11.05.2022 г. и 3 850 лв. на 21.09.2022 г., с които е
погасило изцяло задълженията си по издадените фактури.
Излагат се съображения, че не е изтекъл шестмесечния срок за
освобождаване на имота съгласно чл. 5 от договора от датата на нотариалната
покана, а именно от 14.04.2022 г. до съдебното заседание на 29.09.2022 г.
Счита, че съдът неправилно приема за начална дата на този шестмесечен срок
2
датата 15.12.2021 г. Неправилни са изводите на съда и че спазването на
шестмесечния срок по аргумент от противното не е необходимо при съдебна
намеса.
Предвид изложеното, въззивникът моли съдът да отмени атакуваното
решение като неправилно и да отхвърли предявения иск. Счита, че в полза на
ищцовото дружество не се е породило правото да иска връщане на вещта от
ответното дружество, нито към момента на поканата, нито към момента на
предявяване на иска, нито към настоящия момент.
По така подадената въззивна жалба е постъпил отговор от ищеца чрез
неговия процесуален представител адвокат И. И. от ТАК, в който се изразява
следното становище:
Твърди, че длъжникът не е спазил алтернативно дадения срок за плащане
на разсрочено плащане. Съгласно таблицата в началото на стр. 3 от
заключението на вещото лице, е видно, че към 15.11.2021 година наемателят е
имал задължение в размер на 7418.37 лева, а към 15.12.2021 година това
задължение не само не е погасено, то се е увеличило и е в размер на 9223.65
лева. Това е така, защото освен старите задължения наемателят е натрупал
нови задължения за наем и консумативи. Освен това за периода 15.12.2021
година до 15.01.2022 година няма платено нищо. Във всички случаи
наемателят не е заплатил своите задължения в дадения му срок, като този
срок безспорно е бил подходящ. При това положение договорът е бил
развален и наемателят дължи освобождаване на наетото помещение.
Излагат се съображения, че клаузата в договора за наем относно
предвидения в договора шестмесечен срок за възстановяване на владението
върху имота в полза на наемодателя, подлежи на тълкуване. Но така или
иначе този срок е изтекъл в хода на процеса и следва да се вземе предвид при
постановяването на решението.
По отношение на оплакването за непреодолима сила въззиваемата страна
излага съображения, че по делото е установено, че въпреки
протИ.епидемичните мерки обектът е работел на практика без прекъсване.
Това е доказано от разпитаните свидетели, а и е видно от натрупаните през
този период консумативни разноски за ток и вода, които нямаше да са
направени ако обектът не работеше.
Предвид изложените съображения ищецът в качеството си на въззиваема
3
страна моли съда да потвърди обжалваното решение.
В насроченото пред въззивния съд открито съдебно заседание въззивникът
не изпраща представител. Постъпило е писмено становище по хода на делото
и по същество, с което се моли да се уважи въззивната жалба. Претендират се
разноски в производството.
В съдебно заседание ответната страна чрез адвокат И. И. моли за
потвърждаване на съдебното решение.
Съдът, след като констатира, че въззивната жалба е подадена в срок и е
ДОПУСТИМА, провери изложените в нея оплаквания, обсъди
представените доказателства и приема следното:
Пред Търговищкия районен съд ищец е предявил иск за опразване на наето
помещение като е поискал делото да се разгледа в условията на бързо
производство. Ищецът твърди, че е развалил наемния договор поради
неизпълнение от страна на наемателя, поради което предявява иск за
опразване на наетото помещение.
По фактите съдът съобрази следното:
На 15.10.2019 г. страните са сключили писмен договор за наем на
недвижим имот, представляващ първи етаж от сграда с площ от 215 кв.м.,
находящ се в гр.Търговище, ул.”Славянска”, № 10, която ответникът да
използва като детски център, при наем от на 1200 лв. месечно и срок на
договора пет години, считано от 15.10.2019 г. На 01.04.2020 година е сключен
Анекс № 1, с който се намалява наемната цена по повод решение на
Народното събрание от 13.03.2020 година за обявяване на извънредно
положение. С Анекс № 2 от 01.11.2020 година във връзка с
епидемиологичната обстановка в страната страните са постигнали
договореност за периода от 11.2020 година до март 2021 година – т.е. за
период от 5 месеца наемната цена, дължима от наемателя да е в размер на
30% от цената на досега дължимия наем. С анекс от 28.08.2021 година
наемната цена е намалена от 1 200 лева на 800 лева без ДДС за периода от
01.09.2021 година до 31.12.2021 година /посочена е 2019 година, но съдът
приема, че става дума за печатна грешка и реалната година е 2021/. На
08.10.2021 година наемодателят отправя предизвестие до наемателя, че е
необходимо в срок от един месец, считано от 15.11.2021 година да изпълни
задължението си към него в общ размер на 7 418.34 лева като е дадена и
4
възможност това задължение да се плати разсрочено на 4 вноски от по 400
лева месечно. Посочено е, че при неизпълнение от страна на наемателя за
заплащане на това задължение, договорът за наем следва да се счита
прекратен и да бъде опразнен наетия обект. На 14.04.2022 година на
наемателя е връчена нотариална покана, с която наемателят желае в 10-дневен
срок имотът да бъде опразнен доброволно. Не се спори, че наетият обект все
още се ползва от наемателя и не е предаден на наемодателя.
Защитата на ответното дружество е в няколко насоки. На първо място се
твърди, че не са налице предпоставките за прекратяване на наемния договор.
Излагат се съображения, че наемната цена се е предавала на ръка от
управителя на ответното дружество на управителя на ищцовото дружество.
Последният ги е слагал в каса и не ги е внасял веднага по банковата сметка на
ищцовото дружество, поради което е налице забава в някои плащания, но не
по вина на наемателя.
Основният въпрос по спора е дали е преустановено действието на
сключения между страните наемен договор – т.е. налице ли са били
предпоставките за отправяне на предизвестието от 08.10.2021 година и дали
наемателят се е съобразил с изискванията на наемодателя в едномесечен срок
да изпълни задълженията си към него.
Не е спорно по делото, че към 01.10.2021 година наемателят е имал
неизпълнени задължения по договора за наем за заплащане на наемната цена
и консумативи. Съгласно заключението на вещото лице-икономист към
01.10.2021 година наемателят не е заплатил 4 фактури на обща стойност с
ДДС 6 976.41 лева. С оглед така установените факти, следва да се приеме, че
наемателят е бил неизправна страна по договора за наем и за наемодателя е
съществувала правна възможност да поиска разваляне на договора като
отправи искане до наемателят в настоящия случай, отправяйки до наемателя
своето предизвестие от 08.10.2021 година.
На следващо място съдът следва да прецени дали наемателят се е издължил
в рамките на дадения му срок. В случая е даден срок от един месец за
изпълнение на просрочените задължения и то считано от по-късен момент,
отколкото датата на предизвестието, което е в полза на наемателя. На
08.10.2021 година той е уведомен че до 15.12.2021 година следва да погаси
старите си задължения по договора за наем. Ясно е, че освен старите
5
задължения, наемателят трябва да бъде изправен и по отношение на текущите
му задължения.
Съдът държи да подчертае, че за да прецени дали е развален от страна на
наемодателя наемния договор, необходимо е да изследва какви погасявания е
извършил наемателя именно до 15.12.2021 година. Всички последващи
плащания, които е направил наемателя след тази дата, а че такива има, е
безспорно, са ирелевантни към настоящия спор. По делото се установява, че
след получаване на предизвестието от страна на наемателя, същият е
направил три плащания – на 29.11.2021 година е заплатил 700 лева; на
15.12.2021 година – 800 лева или общо 1 500 лева. Направените плащания не
покриват минималната сума, която е следвало да заплати наемателя в рамките
на дадения му едномесечен срок. Ако се приеме, че наемателят се е
възползвал от предложението на наемодателя да плаща разсрочено старите си
задължения на 4 вноски по 400 лева, то минималната сума, за да не се породи
ефектът за разваляне на наемния договор е 2 400 лева – 1 600 лева за стари
задължения и 800 лева текуща наемна цена. Дори и да се вземе предвид
посоченото в писмените бележки на въззивника плащане от 500 лева на
27.10.2021 година, то наемателят отново не е изпълнил изискванията на
наемодателя, тъй като освен старите си задължения, дължи и плащане на
наемната цена в размер на 800 лева за м. октомври, поради което отново е в
неизпълнение спрямо наемодателя.
С оглед изложеното съдът приема, че в рамките на дадения му едномесечен
срок наемателят не е изпълнил изискванията да се избави от своята
неизправност, поради което предизвестието е породило своя ефект и
договорът е бил развален едностранно от страна на наемателя. Всички
последващи плащания от страна на наемателя след 15.12.2021 година не
могат да санират настъпването на последиците от даденото предизвестие за
разваляне /прекратяване/ на договора, след като наемателят не е изпълнил
условията да погаси старите си задължения в указания срок.
На следващо място защитата на ответника се позовава на разпоредбата на
чл. 306 от ТЗ.
Непреодолимата сила е легално дефинирана в разпоредбата на чл. 306, ал.2
ТЗ и това е непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден
характер, възникнало след сключване на договора. Съобразно с
6
граматическата формулировка на понятието следва да са налице
кумулативно: непредвидимост на събитието, извънреден характер и причинна
връзка между тях и невъзможността за изпълнението или непредотвратимост
на събитието, извънреден характер и причинна връзка. Непредвидимостта на
събитието е свързана с извънредния му характер и се изразява в
невъзможността при сключване на търговската сделка страните да са
допускали настъпването му, което събитие да осуети изпълнението на
поетото задължение. Непредотвратимостта на събитието е свързана с
извънредния му характер, но последиците му не могат да бъдат преодолени и
при полагане на дължимата грижа за изпълнение на задължението.
Непредотвратимостта на събитието се оценява не само към момента на
настъпването му, но и към следващите от събитието действия на длъжника,
чрез които биха могли да се преодолеят последиците му. В този смисъл,
грижата на добрия търговец по чл.302 ТЗ е от значение за отговорността на
длъжника и при настъпване на събитие, което би могло да се квалифицира
като непреодолима сила.
Грижата на добрия търговец изисква от длъжника да положи грижа, по-
голяма от обичайната и от грижата на добрия стопанин /чл.63, ал.2 ЗЗД/,
предвид на обстоятелството, че изпълнението на поетото задължение
представлява осъществяване на дейност по занятие. Преценката за дължимата
грижа следва да се извършва на база търговското качеството на длъжника,
както и на вида и характера на престацията.
Вирусът COVID-19 се разпространи с много бързи темпове в световен
мащаб, при липсата на конкретна и общодостъпна информация, в резултат, на
което се налoжи бързо и категорично вземане на строги мерки за опазване
здравето на населението и превенция на икономическата система. В условията
на световна пандемия и въведено извънредно положение на територията на
страната, COVID-19 може да се определи като непредвидимо и непреодолимо
събитие. Можем да приемем, че за частноправните субекти – страни по
договори, приложимост на института на „непреодолима сила“ е напълно
възможно, поради неспособността страните да предвидят и да преодолеят
разпространението на коронавируса. Пандемията е ситуация, при която
определено може да намери приложение институтът на „непреодолимата
сила“. Голяма част от наемателите-търговци страдат от липса на финансова
възможност да покрият своите месечни наеми, поради спад в оборота или
7
затваряне на търговския обект по нареждане на държавен орган. Със Заповед
№ РД-01-124/13.03.2020 г. министърът на здравеопазването се разпореди да
преустановят напълно работната си дейност заведения, които са свързани със
събиране на голям брой хора на едно място. От друга страна обаче,
задължението на наемателя е парично и съответно той няма основание да се
позове на института на „непреодолима сила“, тъй като парите са родово
определени вещи, а те няма как да погинат. От изложеното съдът счита, че
наемателят няма как да бъде освободен от задължението си за плащане на
наемната цена, позовавайки се на института на непреодолимата сила. Отделно
от това следва да се посочи, че микро- и малки предприятия с персонал до 50
служители, регистрирани преди 01.07.2019 г., каквото предприятие е
ищцовото дружество, от всички икономически сектори, имаха право на
безвъзмездна подкрепа в размер между 3 хил. и 10 хил. лв. във връзка с
пандемията.
Предвид изложените по-горе съображения, съдът приема в обобщение
следното: за уважаване на предявения иск за опразване на наето помещение,
от доказателствата по делото следва да бъде установено наличието на валидно
облигационно правоотношение между страните, неговото прекратяване, както
и неизпълнение на задължението на наемателя да предаде фактическата власт
върху имота, съобразно уговорените в договора начин и срок. В процесния
случай безспорно установено от доказателствата по делото е, че страните са
били в наемно правоотношение по отношение на процесния недвижим имот,
на основание сключения между тях писмен договор за наем. Наемното
правоотношение е прекратено поради разваляне на наемния договор, считано
от 15.12.2021 година. Наемателят не е изпълнил задължението си за
заплащане на повече от една наемни вноски и за наемодателя е възникнало
правото за едностранно прекратяване на договора посредством писмено
предизвестие. Процесният договор за наем валидно е бил едностранно
прекратен от ищцовото дружество чрез изпращане на покана с изявление за
прекратяване при определени условия (чл. 238 ЗЗД), която е получена лично
от ответника. След прекратяването на договора за наемодателя се поражда
правото да иска обратно връщане на предоставената за ползване вещ. По
делото не се установи ответното дружество - наемател да е предало
фактическата власт върху наетия имот на ищеца - наемодател (чрез
опразване на помещението и връщане на ключовете), което е достатъчно
8
основание за уважаване на предявения иск по чл. 233, ал. 1 ЗЗД.
Предявеният иск е основателен и следва да се уважи. Като е стигнал до
същия правен извод Търговищкия районен съд е постановил правилно и
законосъобразно решение, което следва да се потвърди.
По разноските: Въззиваемата страна не претендира разноски за въззивната
инстанция.
Водим от горното, съдът, на основание чл. 271 от ГПК
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 444 от 12.10.2022 година, постановено по
гр. дело № 546/2022 година по описа на Търговищкия районен съд, като
правилно и законосъобразно.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС – София в
месечен срок от съобщаването му на страните само при условията на чл. 280 и
сл. от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9