№ 327
гр. Р., 11.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – Р. в публично заседание на двадесет и шести юни през
две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Николинка Чокоева
при участието на секретаря Димана Стоянова
като разгледа докладваното от Николинка Чокоева Гражданско дело №
20244500100240 по описа за 2024 година
Ищцата М. В. П. е предявила обективно съединени искове против С. И.
П. – неин ***, на когото твърди, че е продала притежавания от нея недвижим
имот – апартамент **, на ** етаж, във вход * на жилищна сграда — блок „С.",
комплекс „З.-И.", с адрес: бул. „Л." ***, **, в гр. Р., общ. Р., обл. Р., състоящ се
от три стаи, кухня и сервизни помещения, със застроена площ 79.58 кв.м
/седемдесет и девет квадратни метра и петдесет и осем квадратни дециметра/,
при съседи: И. — комплекса, север — ** и стълбище, запад — комплекса, юг
— an. **, заедно с ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ ** с полезна площ 3.68 кв.м, при
съседи: И. — изба **, север — коридор, запад — изба **, юг — изба от ***,
заедно с 0.902 % идеални части от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж върху мястото от 88.56 кв.метра. Ищцата
навежда доводи за нищожност на сделката и евентуално – за нейната
унищожаемост.
По главния иск с правно основание чл.26, ал.2, предл. 2 ЗЗД ищцата
твърди, че е продала описания недвижим имот на ответника при липса на
съгласие, като не е имала воля за сключване на такава сделка, защото
възнамерявала апартаментът да остане за двамата й ***а и не е желаела да
ощетява другия си ***. Заявява, че нейните намерения са били С. П. да
изтегли кредит, с който да й помогне да изплати на бившия си с. стойността
на неговия дял от апартамента, дължима във връзка с делбено производство,
приключило със съдебна спогодба. Иска прогласяване на нищожност на
извършената сделка поради липса на съгласие.
Освен този главен първоначален иск, предявява и евентуални искове по
чл.26 ал.2 ЗЗД. По евентуалния иск с правно основание чл.26 ал.2, предл.3 ЗЗД
иска прогласяване на нищожност на процесния договор поради липса на
1
форма на сделката, тъй като договорът бил сключен под формата на
нотариален акт, но действието било нищожно, защото нотариусът не е имал
право да го извърши, тъй като не се е убедил, че това е действителната воля на
прехвърлителя. Заявява още, че не са спазени правилата за сключване на
сделката, а именно нотариусът не е прочел съдържанието на нотариалния акт
и ищцата е подписала документите, без да й е разяснено тяхното съдържание,
което прави нищожно нотариалното действие.
По втория евентуален иск по чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД се иска
прогласяване нищожност на сделката с аргумент за противоречието й с
добрите нрави поради нееквивалентност на престациите, тъй като пазарната
цена на имота била в пъти по - висока от продажната цена по процесния
договор. С това се нарушавали принципът за справедливост в гражданските
правоотношения и добрите нрави.
Третият евентуален иск е с правно основание чл.29 ЗЗД, като се навежда
основание за унищожаемост на договора поради измама, защото ищцата
твърди, че е била подведена да сключи тази сделка, след като е била умишлено
въведена в заблуждение от другата страна по сделката, че подписва документи
по повод сумата, която трябва да преведе на бившия си с. за уравнение на
неговия дял, без да е била уведомена от ***а си, че всъщност с тези документи
прехвърля изцяло собствеността върху апартамента на него. При
прехвърлянето на имота ответникът имал ясното съзнание, че ищцата
преживява тежък период, че изпитва безпокойство, стрес, и тревоги
вследствие на развода и последвалото дело за делба с бившия й с., а тя,
доверявайки се напълно на ***а си, сключила сделката, след като
целенасочено е била въведена в заблуждение относно нейното съдържание,
характер и правни последици, смятайки, че С. П. ще изтегли кредит, с който
да й помогне да изплати дела на нейния бивш с. от апартамента. Моли
сделката да бъде унищожена на това основание и в условията на евентуалност
навежда основание за унищожаемост и по чл. 28 ЗЗД поради грешка в
предмета, тъй като при сключване на сделката притежавала неверни
представи относно обстоятелствата за сключването й. Твърди, че е подписала
документи с невярна представа, че те са свързани с погасяване на
задължението към бившия й с. за уравнение на дела му, като здравословното
й състояние благоприятствало за създаването на такава грешна представа,
поради което моли сделката да бъде унищожена евентуално и на това
основание. Претендира разноски по делото.
В отговора на исковата молба ответникът С. П. оспорва всички
искове.Твърди, че е закупил имота и никое от твърденията на М. П. не
отговаря на действителното положение. Заявява, че с ищцата са били в добри
отношения и тя е пожелала да се разпореди с имота в негова полза. При
сключване на сделката м. му била наясно, че го продава, а след получаване на
сумата от продажната цена, тя е заплатила дължимата сума на съделителя по
производството за делба - бившия й с., от което се обосновавал извод, че тя е
била наясно и е осъзнавала какви действия е извършвала. Ответникът оспорва
2
всички основания за нищожност и за унищожаемост на договора и моли
всички искове да бъдат отхвърлени. Претендира разноски.
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема
за установено следното:
От приложените по делото копия на спогодителен съдебен протокол от
10.05.2017 г. по гр.д. № 2301/2016 г. на РРС, решение **53/16.03.2016 г. по
гр.д. **81/2016 г. на РРС, договор №11979 за продажба на държавен недвижим
имот, схема №********************* г. на самостоятелен обект в сграда и
справка от Агенция по вписванията е видно, че ищцата е придобила в режим
на СИО собствеността върху процесния имот през 1990 г. чрез договор за
покупко – продажба, че бракът между М. П. и К.Т. е бил прекратен по взаимно
съгласие през 2016 г. и че с одобрена от съда спогодба от 10.05.2017 г. в
производство по съдебна делба по гр. д. **301 по описа на РРС за 2016 г.
същият имот е поставен в дял на М. П., като страните са се спогодили за
уравняване дела на К.Т., М. П. да му заплати сумата от 28 300 лв. в
шестмесечен срок, с банков кредит.
Видно от представените писмени доказателства, между М. В. П. като
продавач и С. И. П. като купувач е бил сключен договор за покупко - продажба
на недвижим имот, обективиран в нотариален акт №***, том **, рег. №*****,
нот.дело №*** от 26.10.2017 г. на нотариус рег. №*** по регистъра на
Нот.камара с район на действие РС – Р., вписан в СВ с вх. №15382 от
27.10.2017 г., акт №8, том 35, дело №**** за следния имот: самостоятелен
обект в сграда с идентификатор ****************** по кадастралната карта
и кадастралните регистри на гр. Р., общ. Р., обл. Р., одобрени със Заповед РД-
18-91/15.12.2007 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота гр.
Р., ж.к. „И.“, бул. „Л.“ № ***, **, ***, ***, намиращ се в сграда **,
разположена в ПИ с идентификатор *************, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта 1, посочена в
документа площ 79.58 кв.м, заедно с прилежащите части: изба ** и 0.902%
идеални части от общите части на сградата, при съседни самостоятелни
обекти в сградата на същия етаж: *************.3.85, *************.3.62,
под обекта: *************.3.60, над обекта: *************.3.66, по актуална
кадастрална схема, издадена от СГКК гр. Р., а по документ за собственост –
договор, представляващ апартамент **, на ** етаж, във вход * на жилищна
сграда — блок „С.", комплекс „З.-И.", с адрес: бул. „Л." № ***, **, в гр. Р.,
3
общ. Р., обл. Р., състоящ се от три стаи, кухня и сервизни помещения, със
застроена площ 79.58 кв.м /седемдесет и девет квадратни метра и петдесет и
осем квадратни дециметра/, при съседи: И. — комплекса, север — ** и
стълбище, запад — комплекса, юг — an. **, заедно с избено помещенйе ** с
полезна площ 3.68 кв.м, при съседи: И. — изба ** север — коридор, запад —
изба **, юг — изба от ***, заедно с 0.902 % идеални части от общите части на
сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото от
88.56 кв.метра. Продавачът си запазва пожизнено и безвъзмездно правото на
ползване и обитаване върху имота. Съгласно договора купувачът купува
имота за сумата от 28 300 лв., заплатена изцяло по банков път. По делото е
представено преводно нареждане за кредитен превод от 24.10.2017 г. на
„Сосиете Женерал Експресбанк“, от което е видно, че С. П. е заплатил по
банков път на М. П. сумата от 28 300 лв., за покупка на апартамент в гр. Р., бл.
„С.“.
Според приетата по делото съдебно-техническа експертиза пазарната
цена на процесния имот е 99 390 лв., а към момента на съставяне на
нотариалния акт за покупко-продажба през 2017 г. е била 61 200 лв. Съдът
кредитира заключението на вещото лице, като намира същото за пълно,
компетентно и обективно.
Ищцата и ответникът са ангажирали гласни доказателства в подкрепа на
своите твърдения.
Свидетелят П. П. (*** на ищцата и б. на ответника) посочва, че от 2003 г.
живеел в Англия, върнал се през 2015 г. в България, когато м. му имала
семейни проблеми със с.а си, след което отново заминал за чужбина. Знаел, че
М. П. води дела за развод и за делба на недвижим имот. Твърди, че й е казал да
го уведоми, когато приключи делото за делба, за да я подпомогне финансово.
Не знаел как е приключило делото и каква сума е трябвало да бъде изплатена
от М. П. на К.Т. за уравняване на неговия дял от имота. Свидетелят твърди, че
не е поддържал отношения с б. си. Връщайки се през 2023 г. в България,
разбрал, че собствеността върху апартамента е прехвърлена на неговия б. С..
От м. си разбрал, че тя искала да изтегли банков кредит, за да погаси
задължението си към К.Т., но такъв не й бил отпуснат. П. му споделила, че не
разполага с копие на нотариалния акт, не знаела, че се е разпоредила с целия
имот и смятала, че двамата й ***а са уредили отношенията си във връзка с
4
апартамента, тъй като С. я уверявал в това при сключване на сделката.
Свидетелката А.Р.Б. (с.а на ответника), чрез назначения по делото
преводач, заявява, че заедно със с.а й искали да помогнат на М. да не загуби
апартамента, защото след развода тя трябвало да наплати дела на другия
съсобственик, а не можела да изтегли заем. Двамата б.я С. и П. не поддържали
отношения, но ответникът и с.ата му се свързали с П., за да окаже финансова
помощ на м. си за апартамента, каквато той отказал да предостави. Поради
тази причина С. купил апартамента от своята м., за което бил съставен
нотариален акт. Свидетелката твърди, че е присъствала заедно с М. и С. при
изповядване на сделката в нотариалната кантора. Знаела, че двамата със с.а си
придобиват собствеността, а М. си запазвала правото на ползване, докато е
жива. Свид. А.Б. заявява, че нотариалният акт е бил прочетен от нотариуса и
подписан от С. и М., като ищцата е знаела какво прави и какво се случва.
Според показанията на свидетелката ищцата била в добро психическо
състояние по времето на съдебните дела за развод и за делба. С. подпомагал м.
си финансово, като заплащал всички разходи за апартамента и платил около
3000 лв. за операция на М., за разлика от б. му, който с нищо не й помагал.
Съдът преценява показанията на свидетелите П. П. и А.Б. при условията
на чл.172 ГПК, с оглед на всички други данни по делото, отчитайки тяхната
заинтересованост от изхода на спора.
Съдът кредитира показанията на свид. П. в частта относно неговата
осведоменост за водени дела за развод и делба между м. му и К.Т. и за нуждата
на М. П. от финансови средства за уравняване на дела на бившия й с. от
апартамента, във връзка с което е имала желание да изтегли кредит, но такъв
не й е отпуснат. Съдът кредитира изцяло показанията на свид. А.Б., като
намира, че същите са логични и последователни и се подкрепят от
приложените по делото писмени доказателства - спогодителен съдебен
протокол от 10.05.2017 г. по гр.д. № 2301/2016 г. на РРС, нотариален акт №***
от ********* г., преводно нареждане за кредитен превод от 24.10.2017 г.,
банкови извлечения за извършени операции по разплащателна сметка на С. П.
и др. Свидетелката възпроизвежда лично възприети от нея обстоятелства
относно присъствието на М. П. в нотариалната кантора по време на
изповядване на сделката и запознаването й със съдържанието на нотариалния
5
акт. Показанията й са логични и в частта, касаеща мотивите на страните по
сделката да я сключат – с цел подпомагане на М. П. от ответника С. П. за
изплащане на паричното й задължение, като тя запази правото си на ползване
върху имота, доколкото от представените по делото писмени доказателства е
видно, че той системно е подпомагал м. си финансово, заплащайки нейните
битови сметки и разходи за лечение.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави
следните правни изводи:
Съгласно разпоредбата на чл.26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД, нищожни са договорите,
при които липсва съгласие. Съгласие липсва, когато няма съвпадение на
насрещните волеизявления, когато волеизявлението е направено от напълно
недееспособно лице или когато е изявено съгласие, но без намерение за
обвързване (напр. е дадено на шега или като учебен пример) или е изтръгнато
чрез насилие. По делото подобни обстоятелства не са установени. Липсват
доказателства, навеждащи на извод ищцата да се е намирала в тежко
емоционално и психологическо състояние, което да е възпрепятствало
способността й да разбира значението на документите, които подписва и
естеството на сделката, която сключва. Твърденията й, че не е знаела, че
продава целия си апартамент, са неоснователни и недоказани. Напротив, от
писмените и гласните доказателства по делото е видно, че тя е осъзнавала
извършените от нея действия, че нотариалният акт е прочетен при съставянето
му в нейно присъствие и тя е изразила воля за сключване на договора,
изписвайки имената си и полагайки собственоръчно подписа си под
документа за продажбата. Искът за прогласяване нищожност на сделката
поради липса на съгласие се явява неоснователен и недоказан и следва да бъде
отхвърлен.
Неоснователен е и евентуалният иск с правно основание чл.26 ал.2, пр.3
ЗЗД за прогласяване нищожност на договора за покупко-продажба поради
липса на форма, с аргументи за нищожност на нотариалното удостоверяване
по смисъла на чл. 576 ГПК по съображения, че нотариусът не е изпълнил
задължението си по чл. 579 ГПК да прочете на участващите лица
съдържанието на акта. Нотариалните действия по съставянето на нотариалния
акт имат съществено значение за действителността на сделката и нищожното
нотариално удостоверяване по смисъла на чл. 576 ГПК води до нищожност и
6
на самата сделка, за която законът изисква нотариална форма. В конкретния
случай ищцата не е доказала твърденията си за непрочитане на нотариалния
акт от нотариуса при сключване на договора. Тези доводи са опровергани от
показанията на свид. А.Р.Б., която е присъствала на сделката и лично е
възприела изпълнението на посочените действия от нотариуса.
По евентуалния иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.3 ЗЗД са
наведени доводи за нищожност на сделката поради противоречието й с
добрите нрави предвид нееквивалентност на насрещните престации. Добрите
нрави са неписани общовалидни морални норми, които съществуват като
общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките.
Съдебната практика е възприела като критерий за нееквивалентност
изключително голямата разлика в престациите. Същевременно съгласно чл.9
от ЗЗД страните имат свобода на договарянето и сама по себе си продажбата
на вещ на цена, по-ниска от пазарната, не нарушава общоприетите норми за
справедливост и добросъвестност. Известна обективна нееквивалентност е
допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за
равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния
интерес. ВКС в практиката си приема, че не всяка нееквивалентност
представлява нарушение на добрите нрави и е основание за нищожност, а
само значителната и явна такава, при която едната от насрещните престации е
толкова незначителна, че има практически нулева стойност. В настоящия
случай подобно обстоятелство не е налице. Видно от нотариалния акт, към
датата на сключване на договора продажната цена е надвишавала данъчната
оценка на имота и същата е съобразена с наличието на тежест върху имота –
пожизнено запазване на правото на ползване и обитаване за продавача. От
заключението на вещото лице по приетата по делото СТЕ се установява, че
пазарната стойност на процесния апартамент към момента на сключване на
сделката е била малко над два пъти по – висока от продажната цена.
Посочената разлика в двете стойности не обосновава извод за съществена и
явна нееквивалентност на насрещните престации, която да е основание за
нищожност на договора за покупко–продажба поради нарушаване на добрите
нрави, с оглед на което искът е неоснователен.
Настоящият състав счита за неоснователни и недоказани и евентуалните
искове за унищожаемост на договора на основанията, предвидени в чл.29 и
чл.28 ЗЗД – поради измама и евентуално – поради грешка в предмета.
7
Ищцата твърди, че е налице основание за унищожаване на договора
поради измама чрез умишлено създаване у прехвърлителя на невярна
представа от страна на приобретателя относно вида и характера на сделката.
Доказателствата по делото не подкрепят твърденията на ищцата, че се е
намирала в състояние на силно безпокойство и стрес, от което умишлено се е
възползвал ответникът, създавайки у нея неверни представи относно
предмета на сключения договор. В тежест на ищцата е да установи
умишленото създаване и/или поддържане на неверни представи у нея от
страна на ответника по отношение на елементите на фактическия състав на
сделката или на нейните правни последици. Подобни обстоятелства не са
установени. От разпита на свид. П. П. не се установява в периода около
подписване на договора м. му да е споделяла своите намерения и мотиви да се
разпореди с процесния недвижим имот в полза на другия си *** или да е
обсъждала предварително с него плановете си относно начина на набавяне на
необходимите парични средства за уреждане на имуществените й отношения с
бившия й с., за да се изведе заключение за наличие на измамна представа у
ищцата относно процесната сделка. От показанията на свид. А.Р.Б. е видно, че
нотариусът е прочел нотариалния акт в присъствието на М. П. и тя го е
подписала, след получаване на продажната цена по банков път, съзнавайки
естеството на разпоредителната сделка. Предвид посоченото, искът за
унищожаване на договора за покупко-продажба поради измама е
неоснователен и недоказан.
По отношение на основанието за унищожаемост на сделката, касаещо
грешка в предмета, съдът намира, че не са налице доказателства,
удостоверяващи наличието на подобно обстоятелство. Грешката в предмета
като основание за унищожаване на сделката е свързана с наличие на неверни
представи у страната или незнание на определени обстоятелства, имащи
решаващо значение за формиране на вътрешна воля за сключване на договора
и отнасящи се до съществени негови качества. Свидетелят П. П. заявява, че М.
П. през цялото време е смятала, че прехвърля само част от апартамента на С. и
едва през 2023 г. при снабдяване с копие на нотариалния акт разбрала, че се е
разпоредила с целия имот. Съдът намира, че показанията на свидетеля в тази
част не следва да се кредитират, защото той не споделя лично възприети от
него факти, съществуващи към датата на сключване на договора, относно
представите на неговата м. за естеството на сделката, а възпроизвеждат нейни
8
твърдения, направени в по – късен момент – през 2023 година. С оглед
установеното от гласните доказателства изпълнение на формалните
изисквания в нотариалното производство за прочитане на нотариалния акт за
покупко – продажба пред страните по договора, липсват доказателства за
наличие на неверни представи у ищцата за предмета и съдържанието на
договора към момента на неговото сключване. Предвид горното, съдът счита,
че евентуалният иск за унищожаемост на сделката поради грешка в предмета
също се явява неоснователен и недоказан.
С оглед на гореизложените съображения, съдът намира предявените от
М. П. против С. П. обективно съединени искове за неоснователни и
недоказани, като същите следва да бъдат отхвърлени.
С отговора на исковата молба и в съдебното заседание по разглеждане на
делото процесуалният представител на ответника е направил искане за
присъждане на разноски по делото в полза на доверителя му, за което е
представен списък на разноските. Предвид изхода на спора на осн. чл.78 ГПК
в тежест на ищцата следва да се възложат направените от ответника разноски
за адвокатско възнаграждение в размер на 2000 лева, чието заплащане по
банков път е доказано с приложените копие на фактура **47/08.03.2024 г.,
банково извлечение от D-bank за постъпления по банкова сметка на
адвокатското дружество и разписка №0200022461030043.
Мотивиран така, Окръжният съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни обективно съединените искове,
предявени от М. В. П. с ЕГН ********** против С. И. П. с ЕГН **********, за
прогласяване на нищожност поради липса на съгласие, а при условията на
евентуалност - поради липса на форма, поради непрочитане съдържанието
на нотариалния акт в нотариалното производство, евентуално – поради
противоречие с добрите нрави поради нееквивалентност на насрещните
престации, на сключения между страните договор за покупко – продажба,
обективиран в нотариален акт №***, том **, рег. №*****, нот.дело №*** от
********* г. на нотариус рег. **17 по регистъра на Нот.камара с район на
9
действие РС – Р., вписан в СВ с вх. №15382 от 27.10.2017 г., акт **, том 35,
дело №**** за следния имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор
****************** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Р., общ. Р., обл. Р., одобрени със Заповед РД-18-91/15.12.2007 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота гр. Р., ж.к. „И.“, бул. „Л.“
№ ***, **, ***, ***, намиращ се в сграда **, разположена в ПИ с
идентификатор *************, с предназначение на самостоятелния обект:
жилище, апартамент, брой нива на обекта 1, посочена в документа площ 79.58
кв.м, заедно с прилежащите части: изба ** и 0.902% идеални части от общите
части на сградата, при съседни самостоятелни обекти в сградата на същия
етаж: *************.3.85, *************.3.62, под обекта:
*************.3.60, над обекта: *************.3.66, по актуална кадастрална
схема, издадена от СГКК гр. Р., а по документ за собственост – договор,
представляващ апартамент **, на ** етаж, във вход * на жилищна сграда —
блок „С.", комплекс „З.-И.", с адрес: бул. „Л." № ***, **, в гр. Р., общ. Р., обл.
Р., състоящ се от три стаи, кухня и сервизни помещения, със застроена площ
79.58 кв.м /седемдесет и девет квадратни метра и петдесет и осем квадратни
дециметра/, при съседи: И. — комплекса, север — an.** и стълбище, запад —
комплекса, юг — an.**, заедно с избено помещенйе ** с полезна площ 3.68
кв.м, при съседи: И. — изба ** север — коридор, запад — изба **, юг — изба
от ***, заедно с 0.902 % идеални части от общите части на сградата и
съответните идеални части от правото на строеж върху мястото от 88.56
кв.метра,
ОТХВЪРЛЯ и предявените от М. В. П. с ЕГН ********** против С. И.
П. с ЕГН ********** при условия на евентуалност искове за унищожение на
същия договор поради измама, евентуално – поради грешка в предмета на
сделката.
ОСЪЖДА М. В. П. с ЕГН **********, с постоянен адрес гр. Р., бул.
„Л.“ ***, **, ***, ***, да заплати на С. И. П. с ЕГН ********** с адрес гр. В.,
ул. „Ц.П.“ **, ***, **, сумата от 2000 лв. за разноски за адвокатско
възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВТАС в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
10
Съдия при Окръжен съд – Р.: _______________________
11