№ 10020
гр. София, 12.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесет и първи май през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Й Г
при участието на секретаря С Р
като разгледа докладваното от Й Г Гражданско дело № 20221110141896 по
описа за 2022 година
Производството е по реда на Част трета, глава ХХV от ГПК.
Предявен е иск с правно основание чл.233, ал.1, изр.1 от ЗЗД от Х. Ц. М – П,
ЕГН **********, с адрес гр. ххх, срещу „С Д“ ЕООД, ЕИК ххх, със седалище и
адрес на управление гр. ххх, с който ищцата иска ответникът да бъде осъден да
освободи и да й предаде държането върху следния нает недвижим имот: „кафе-
сладкарница с бутилиран алкохол и цигари“, с площ от 100 кв.м., находящ се в гр.
ххх. Ищцата твърди, че между страните е сключен на 02.01.2022г. договор за наем
на горепосочения имот, като имотът бил предаден на същата дата. С анекс №1
към договора страните се уговорили, че цялата кореспонденция между тях ще се
извършва в писмена форма на посочените адреси и на email адресите, описани в
анекса. На посочения от ответника електронен адрес ищцата отправила на
29.04.2022г. писмено предизвестие за прекратяване на договора за наем, съгласно
чл.6.2 от същия, като предоставила на наемателя срок до 31.07.2022г. да освободи
имота. Била водена комуникация с управителя на ответното дружество и по
телефон. Въпреки това до момента ответникът не освободил имота. С оглед
изложеното моли съда да постанови решение, с което да бъде осъден ответникът
да освободи и да предаде наетия имот, както и да заплати направените по
делото разноски.
Ответникът „С Д“ ЕООД, чрез пълномощника адв. И. П., е депозирал
1
писмен отговор на исковата молба по реда и в срока на чл.131, ал.1 от ГПК, с
който оспорва изцяло предявения иск. Ответникът не оспорва, че между страните
е възникнало договорно правоотношение по договор за наем, както и, че
дружеството към момента ползва имота. Навежда доводи, че при тълкуване на
разпоредбите на договора, следва извод, че ищцата няма право да прекрати
договора преди изтичането на 36-месечния срок по чл.5.1 от договора. Поддържа,
че не е получил надлежно изявление за прекратяване на договора. Посоченият
електронен адрес за кореспонденция бил предоставен по грешка от бившия
управител на дружеството и бил електронен адрес, до който нямали достъп. Това
обстоятелство било заявявано многократно пред наемодателката. По партидата на
дружеството в ТРРЮЛНЦ бил вписан електронен адрес за кореспонденция, на
който било заявено многократно на ищцата, че искат да бъде водена
кореспонденцията. Липсвал подписан документ, а бил прикачен към електронното
съобщение просто файл с неясно съдържание. Оспорва се и представената
кореспонденция чрез приложението Viber. Навежда доводи за нищожност на
клаузата за предсрочно прекратяване на договора, тъй като същият бил срочен и
обвързвал страните за договорения срок. Било налице противоправно поведение
от страна на ищцата и злоупотреба с права. В имота били извършени редица
подобрения от наемателя. Ищцата имала некоректно поведение към наемателя,
тъй като се оказало, че отдаваната площ е по-малка от посочената в договора, а
освен това имали съмнения, че за част от обекта няма надлежни строителни
книжа. Били вложени от наемателя значителни средства, за да може имотът да се
ползва по предназначението му. Наемодателката не се легитимирала като
собственик на имота, и въпреки многократното поискване на надлежните
документи от страна на наемателя, същата отказала да ги предостави. Поради това
поведението на наемодателката представлявало противоправно поведение и
злоупотреба с право, защото наемателят бил изправна страна по договора. Не била
предоставена причина за прекратяването, нито документи, касаещи
прекратяването или собствеността на имота. С оглед изложеното моли
предявеният иск да бъде отхвърлен.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и
прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, приема за
установено следното:
Предявен е иск с правно основание чл.233, ал.1, изр.1 от ЗЗД.
Уважаването на предявения иск с правна квалификация чл. 233, ал. 1, изр. 1
от ЗЗД е предпоставено от положителното установяване, че между страните е бил
2
сключен валиден наемен договор, действието на който е преустановено и по който
ответникът не е изпълнил задължението си да върне наетия имот. В случая не е
спорно между страните и се установява от събраните по делото доказателства, че
между страните е било налице правоотношение по договор за наем от
02.01.2022г., по силата на което ищцата като наемодател предоставила на
ответното дружество като наемател за ползване следния недвижим имот:
търговски обект, състоящ се от 100 кв.м. на адрес гр. хххА, при договорена
месечна наемна цена в размер на 460 евро или левовата равностойност по
фиксинга на БНБ към датата на плащане. Договорът влиза в сила от 01.02.2022г. и
е със срок до 30.01.2025г. Съгласно чл.6.2 от договора както наемателите, така и
наемодателите могат да прекратят действието на договора с тримесечно
предизвестие. С анекс от 14.02.2022г. към договора за наем страните се
договорили заплащането на договорената наемна цена да става по посочена в
анекса банкова сметка. В анекса е вписан електронен адрес за кореспонденция,
посочен от управителя на ответното дружество, а именно
******************@*****.***.
Представено е от ищцата предизвестие за прекратяване на договора за наем,
отправено до ответника на горепосочената електронна поща на 29.04.2022г., както
и чрез приложението Viber на 24.05.2022г.
Ответникът оспорва получаването на предизвестието, като поддържа, че
няма достъп до посочената в анекса електронна поща, както и, че изпратеното
волеизявление не е валидно, тъй като не било подписано от ищцата.
По делото е изслушано и прието заключение на съдебно компютърно –
техническа експертиза, изготвено от вещо лице д-р инж. Н. Н. Х., което съдът
кредитира изцяло като обосновано и компетентно изготвено. От същото се
установява, че посочената електронна поща на ответника е валидна, както и, че
изпратеното от ищцата предизвестие е получено успешно, като същото не е
подписано нито с КЕП, нито саморъчно.
Съдът приема, че ищцата е отправила валидно предизвестие до ответника за
прекратяване на договора по начин, уговорен между страните със сключения
между тях договор, а именно на посочена от ответника електронна поща. Няма
спор, че именно ответникът е посочил този адрес на електронна поща за
кореспонденция в сключения между страните анекс, като същият поддържа, че
няма достъп до тази електронна поща и е посочил адреса по грешка, а адресът за
електронна кореспонденция на дружеството е друг. Доколкото обаче този
3
електронен адрес фигурира в сключения между страните анекс към договора за
наем като адрес за кореспонденция, отправените по този начин изявления от
ищцата до ответника са валидно направени. Следва да се отбележи също така, че
от представената от ответника с писмения отговор електронна кореспонденция
между страните се установява, че ищцата многократно е уведомявала ответника за
изявлението си за едностранно прекратяване на договора за наем с предвиденото в
договора предизвестие. Дори да се приеме, че изявлението на ищцата за
прекратяване на договора за наем с предизвестие не е достигнало до ответника,
същият е получил това предизвестие най-късно с получаване на преписите от
исковата молба и приложенията към нея и съгласно чл.235, ал. 3 от ГПК
изтичането на срока е факт, настъпил в хода на процеса, който следва да бъде
съобразен.
Неоснователен е доводът на ответника, че ищцата няма право да прекрати
едностранно договора с предизвестие преди изтичане на първоначално
предвидения в договора срок от 36 месеца, тъй като такъв извод не следва от
тълкуване на волята на страните, съобразно изискването на чл.20 от ЗЗД.
Неоснователни са и поддържаните от ответника доводи, че е налице
злоупотреба с право от страна на ищцата, както и, че клаузата за предсрочно
прекратяване на договора е нищожна. Съобразно трайната съдебна практика
срочният договор за наем може да бъде прекратен с предизвестие преди изтичане
на уговорения срок само ако тази възможност е изрично уговорена между
страните по него. В настоящия случай такава уговорка между страните е налице в
сключения между тях договор за наем, поради което не могат да бъдат възприети
доводите на ответника, че целта на дружеството е била да си осигури
безпроблемно и безпрепятствено ползване на обекта за дълъг период от време с
цел развиване на търговска дейност, както и с оглед направени значителни
разноски за обекта, доколкото със сключения договор е постигнато съгласие в
полза и на двете страни по договора за възможност за едностранното му
прекратяване с предизвестие както от наемодателя, така и от наемателя.
Предвид изложеното съдът приема, че договорът за наем е прекратен
едностранно от ищцата на предвидено в договора основание, и така е възникнало
задължението на ответника да освободи и предаде имота.
Предвид изложеното и с оглед обстоятелството, че не са ангажирани от
страна на ответника доказателства да е предал имота на ищцата, съдът приема, че
предявеният иск за връщане на държания без основание имот се явява
4
основателен и като такъв следва да бъде уважен.
При този изход на спора на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът следва
да заплати на ищцата направените разноски по делото в размер на 1031,84 лева.
По изложените мотиви, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД „С Д“ ЕООД, ЕИК ххх, със
седалище и адрес на управление гр. ххх, да освободи следния нает по договор за
наем от 02.01.2022г. недвижим имот: търговски обект с площ от 100 кв.м.,
находящ се в гр. ххх, и да предаде държането на същия на Х. Ц. М – П, ЕГН
**********, с адрес гр. ххх.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 от ГПК „С Д“ ЕООД, ЕИК ххх, със
седалище и адрес на управление гр. ххх, да заплати на Х. Ц. М – П, ЕГН
**********, с адрес гр. ххх, сумата от 1031,84 лева, представляваща разноски по
делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок, считано от 14.06.2023г. – датата, посочена на страните за
обявяването му.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5