Р Е Ш Е Н И Е
№ /17.05.2019г.
гр.Плевен 17.05.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ
ІІ-ри гр.с.в публичното заседание на седемнадесети
април
през две хиляди и деветнадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛА САХАТЧИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: РЕНИ СПАРТАНСКА
: КРАСИМИР ПЕТРАКИЕВ
при секретаря П. П. и в присъствието
на прокурора като разгледа докладваното
от съдията РЕНИ СПАРТАНСКА въззивно гр.дело
№ 148 по
описа за
2019г. и за да се произнесе съобрази следното:
Производство
по чл.258 и сл. ГПК.
С решение на Плевенски Районен съд,ІІ-ри гр.с.№ 117 от 21.01.2019г.,
постановено по гр.д.№6076/2018г. по описа на същия съд на основание чл.233
ал.1 от ЗЗД вр. чл.310 ал.1 т.2 от ГПК ЕТ „****“,
представляван от П.И.П., ЕГН ********** със седалище и адрес на
управление гр. П.,бул. „****“ №**,ап.**,ЕИК ***** е осъден ДАОСВОБОДИ И ПРЕДАДЕ на „***“ ООД, представлявано от управителя Й.Г.Т.,ЕГН
**********, със седалище и адрес на управление гр.П., ул. „****“№ ** ЕИК **** предоставения му с договор за наем недвижим
имот, находящ се в гр. П., ул. „****“№**,парцел **,стр.кв.**,състоящ се от
Производствено-административна сграда с площ ** кв.м., разгърната площ, на ЕТ „****“ за Автосервиз и офис ,
представляващ Производствено хале № ** , находящо се в гр. П., ул „****“ № **,построено
в *** в кв. *** по плана на гр.П.,със застроена площ от ***, 94 кв.м., при
съседи изток-път, запад-дворно място, север-дворно място и юг-административна
сграда , 1.2 Първи етаж на административна сграда, находяща се в гр- П. на ул.
„***“ № ** ,построена в ***, кв. *** по плана на гр. П., който първи етаж се
състои от кафе-аперитив с лятна градина, битови помещения за обслужване на
производствено хале № **, стълбище към ІІ етаж за съвместно ползване с „***“
ООД с обща застроена площ от ***, 16 кв.м.,
при съседи изток-път,запад-битови помещения на „***“ ООД, север-
производствено хале № ** и юг-път, 1.3 Втори етаж на административна сграда,
находяща се в гр. П. , ул. „****“№** построена в *** в кв. *** по плана на гр.
П., който втори етаж се състои от две помещения, коридор, баня с тоалетна и
балкон с обща застроена площ от 86,36 кв.м., при съседи : изток-път, запад-
офис на „***“ ООД, север- производствено хале № *** и юг- път, а съгласно скица
сграда с идентификатор 56722.659.169.3, със застроена площ от 148 кв.м., брой
етажи 1, предназначение Складова база, склад, конструкция-масивна с частични
стоманобетонови елементи, сграда с идентификатор № **** със застроена площ от ***
кв.м., брой етажи **, предназначение административна, делова сграда,
конструкция масивна с частични стоманобетонови елементи и сграда с
идентификатор ******, със застроена площ от 25 кв.м., 1 етаж, предназначение
Сграда за търговия, конструкция масивна с частични стоманобетонови елементи,
които сгради са построени в поземлен имот с идентификатор *********** по кад.
карта, с адрес на имота Източна индустриална зона, площ 1255 кв.м., трайно
предназначение урбанизирана, начин на трайно ползване : за друг вид
производствен, складов обект, стар идентификатор кв. 622, парцел **, № **.Със
същото решение на ПРС на основание чл.78 ал.1 от ГПК ЕТ „****“,представляван
от П.И.П.,ЕГН ********** със седалище и адрес на управление гр. П., бул. „***“
№ ** ап. ***, ЕИК ******* е осъден да
заплати /неправилно в решението посочено да освободи и предаде / на „***“
ООД,представлявано от управителя Й.Г.Т. ,със седалище и адрес на управление гр.
П., ул. „**“№ ** ,ЕИК *** сумата
551,41лв направени разноски по делото.
Срещу така постановеното решение на ПРС
е постъпила въззивна жалба от ЕТ“П.П.-***,представляван от П.И.П.-ответник пред
ПРС.В същата се твърди,че жалбоподателят
не е подписвал договор за наем ,че неправилно ПРС е приел,че
подписването на договора от 10.01.2005г.е станало при отсъствие на решение на
управителния орган на дружеството,тъй като договорът е сключен с едноличен
търговец,а не с ЮЛ.Посочено е ,че с ответника,който е ЮЛ като правоприемник на
ЕТ“***“,жалбоподателят не е подписвал
нито договор,нито анекс.В заключение въззивникът моли съда да отмени
обжалваното решение на ПРС изцяло и да отхвърли така предявения иск.Претендират
се и направените по делото разноски.В съдебното заседание на 17.04.2019г.пред
ПОС въззивникът чрез своя пълномощник адвокат С.М. от ПАК поддържа подадената
въззивна жалба и моли съдът да я уважи.Подробни доводи и съображения в тази
насока са изложени в представената от пълномощника писмена защита.Претендират
се и направените разноски ,съгласно представен списък по чл.80 ГПК.
Въззиваемото дружество „***“ООД гр.П.,представлявано
от управителя Й.Т. чрез своя пълномощник адвокат Е.М. от ПАК е депозирало писмен отговор в срока по чл.263
ал.1 ГПК,в който взема становище,че въззивната жалба е неоснователна ,а
обжалваното решение на ПРС като правилно и законосъобразно следва да бъде
потвърдено. Подробни доводи и съображения са изложени в писмения отговор. Претендират
се и направените разноски за въззивната инстанция. В съдебното заседание на 17.04.2019г.
пред ПОС,дружеството бе представлявано от адвокат К. Д. от ПАК,преупълномощен
от адвокат Е.М. от ПАК,като прод.представител изразява становище,че въззивната
жалба е неоснователна.Претендират се и направените разноски,съгласно представен
списък по чл.80 ГПК.
Окръжният съд като прецени оплакванията визирани в жалбата,
становищата на страните и представените по делото доказателства, приема за
установено следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по
чл. 259 ал.1 ГПК,от надлежна страна
срещу подлежащ на обжалване съдебен акт ,поради което е допустима. Разгледана
по същество е ОСНОВАТЕЛНА.
Безспорно между
страните е ,че на 10.01.2005г.е сключен
предварителен договор за учредяване на ограничено вещно право на ползване на
недвижим имот между ЕТ“******“гр.Плевен и въззивника ЕТ“***.“*** като
наемател.Съгласно чл.1 от договора наемодателят отдава собствения си недвижим
имот,находящ се в гр. П., ул. „****
№ ***, парцел ***, стр. кв. 622, състоящ се от производствено-административна
сграда с площ 300 кв.м.-разгърната площ, а наемателят наема същия, като ще го
ползва за автосервиз и офис.В чл.2 страните са договорили ,че за ползването на имота
наемателят не заплаща наем,а ще извършва довършителни работи по обекта до
въвеждането му в експлоатация.В чл.3 е предвидено,че договорът се сключва до
подписване на окончателен нотариално заверен договор,а съгласно раздел ***
двете страни са се задължили в 24-месечен срок да сключат окончателен договор
за ползване на имота.
Няма спор,че с анекс,сключен на ***г.към предварителния договор,страните по
него са удължили до ***г.срока за сключване на окончателен договор.С последващ
анекс,сключен на ***г.към предварителния договор за учредяване на ограничено
вещно право на ползване,страните са постигнали договореност,че навсякъде в
предварителния договор
думата“наемател“се заменя с „ползвател-приемател“ ,а думата „наемодател“
със“собственик-учредител“.С анекса е коригиран раздел ІІ в следния
смисъл:“Ползвателят ЕТ“****.“ ползва горепосочения имот безвъзмездно,като има
право да извършва подобрения в имота чрез влагане на строителни материали
и строително-монтажни работи.Такива
подобрения ползвателят може да извършва само със съгласието на
собственика-учредител до въвеждане на обекта в експлоатация.“С анекса е изменен
раздел ІІІ,чл.3 ,като страните са се договорили, че договорът се сключва до
подписване на окончателния договор за учредяване право на ползване, срокът за
сключване на окончателния договор е ***г., същият ще е за срок от 12 г. , като може да бъде прекратен
предсрочно при условията на чл.59 от ЗС. Страните са уговорили, че отпада раздел VІ,т.1 .
От представената с ИМ нотариална
покана се установява,че ищецът „***“ ООД,гр.Плевен,представлявано
от управителя Й.Г. Т. със същата на осн. чл. 238 от ЗЗД е отправил до ответника едномесечно
предизвестие за прекратяване на договора от 10.01.2005г.,като е посочено,че
срокът на предизвестието започва да тече от деня следващ деня на получаване на
нотариалната покана и изтича на съответното число на следващия месец.В същата е
отразено,че след изтичане срокът на предизвестието адресатът следва да освободи
имота и да го предаде надлежно опразнен,за което да бъде съставен
приемо-предавателен протокол.В самата нот.покана са описани сключения договор
от 10.01.2005г.,анексите към него,както и ползваните сгради. В същата е
отразено ,че с договор за покупко-продажба на търговско предприятие от
24.11.2009г.,нотариално заверен , рег.№***/24.11.2009г.на нотариус А.П.и вписан
в СВ гр.Плевен,търговското предприятие на ЕТ“****“е прехвърлено на „****“ООД
гр.Плевен,ЕИК **** при условията на чл.15 от ТЗ като съвкупност от
права,задължения и фактически отношения, което е вписано в търговския регистър
и понастоящем „***“ООД е собственик на имота ,предмет на договора от
10.01.2005г.Видно от представената разписка ,нотариалната покана ,рег.№**,том2,акт
** от 28.06.2018г.на нотариус Д.И. е връчена на ответника ЕТ“******“ на 28.06.2018г.
За изясняване обстоятелствата по делото са събрани
и гласни доказателства.От показанията на свидетеля Н.П. се установява, че е приятел с Д.,управител
на „***“ООД,като знае от последния, че имат
договорка с П.П. същият да ползва хале,без да заплаща наем ,а П. се е задължил да
довърши ремонта на халето и на администрацията, като тази уговорка датира от
2005г.Свидетелят твърди, че през лятото на 2018г. е присъствал на разговор
между страните по делото, като П. е заявил на Д.,че „е до тук“ и няма да
изпълни задълженията си за приключване на ремонтите.От показанията на свидетеля
се установява, че и в момента ответникът
ползва халето за сервиз, в който извършва ремонт на автомобили, като халето е с метална
конструкция,измазано,покрито,има изолация, дограма,врати,но има
строително-технически работи,които да се довършат.
Спорни в настоящото производство,а
и пред ПРС са били въпросите сключеният между страните предварителен договор
има ли характера на договор за наем ,налице ли са предпоставките на чл.233 във
вр.с чл.238 ЗЗД за опразване на помещенията,предмет на договора.
За да уважи предявения иск ,ПРС е
приел,че между страните е сключен договор за наем,който по своя характер е
търговска сделка по смисъла на чл.309 ТЗ,позовал се е на разпоредбата на чл.229 ЗЗД,съгласно която договор за наем не може да бъде сключен за повече от 10
години,освен ако е търговска сделка.Съдът е приел,че правилото на чл.229 ал.2 ЗЗД се прилага и в случаите,когато наемът е търговска сделка,че в конкретната
хипотеза липсва надлежно взето решение от съответния орган на дружеството
ищец за отдаване под наем на имота над ограничителния срок,което има за
последица редуциране срока на търговската сделка на 3 години,съгласно чл.229
ал.3,пр.2 ЗЗД.ПРС е приел,че ползването на имота е продължило без
противопоставяне на наемодателя и договорът за наем се е трансформирал в такъв
за неопределен срок и на осн.чл.238 ЗЗД след изтичане срока на едномесечното
предизвестие,връчено на ответника на 28.06.2018г.,договорът за наем е
прекратен.С оглед разпоредбата на чл.233 ЗЗД съдът е приел,че ответникът следва
да върне отдадения му под наем недвижим имот ,поради което е уважил иска на
посоченото основание.Тези съображения на ПРС са неправилни и не се споделят от
въззивната инстанция.
Неправилни са изложените
от ПРС съображения,че процесният договор
от 10.01.2005г.,изменен с двата горепосочени анекса представлява договор за
наем по смисъла на чл.228 ЗЗД.При
сключването на договора на 10.01. 2005г. независимо,че е използвана
терминологията наемодател-наемател,страните изрично са записали, че сключват
предварителен договор за учредяване на ограничено вещно право на ползване на
недвижим имот.Аргумент в тази насока е и постигнатата в чл.2 договореност,че
наемателят не заплаща наем,а извършва довършителни работи по обекта до
въвеждането му в експлоатация. Заплащането на наемна цена от наемателя за
предоставената му от наемодателя вещ за
временно ползване е един от съществените елементи на договора за наем по
смисъла на чл.228 ЗЗД,каквато уговорка в процесния договор липсва.С последващите
два анекса,сключени на 05.01.2007г.и на 15.01.2007г.страните са удължили срока
за сключване на окончателен договор за
учредяване на ограничено вещно право на ползване,съответно с първия анекс
срокът е удължен до 31.12.2007г.,а с втория този срок е удължен до
10.12.2008г.Нещо повече с втория анекс от 15.01.2007г.страните са коригирали
неточно използваната в предварителния договор терминология
“наемодател-наемател“,като са постигнали съгласие,че навсякъде в договора от
10.01.2005г. думата“наемател“ се заменя с „ползвател-приемател“,а думата „наемодател“
със „собственик-учредител“.С втория анекс от 15.01.2007г.отново е потвърдена
постигнатата с предварителния договор уговорка,че ползвателят ЕТ“*****“ ще
ползва имота безвъзмездно ,като има право да извършва подобрения,но със
съгласието на собственика-учредител до въвеждане на обекта в експлоатация.С анекса от 15.01.2007г.освен
,че е удължен срока за сключване на окончателен договор за учредяване право на ползване до
10.12.2008г.е постигната договореност този окончателен договор да е със срок от
12 години,като може да бъде прекратен при условията на чл.59 ЗС,т.е .има
препращане към нормите на ЗС,касаещи вещното право на ползване/чл.56-62/.
В този смисъл съдът приема,че между страните е
сключен предварителен договор за учредяване на ограничено вещно право на
ползване на недвижим имот по смисъла на чл.19 ЗЗД,на която плоскост следва да
се уреждат взаимоотношенията им.При липсата на сключен договор за наем, не намират приложение разпоредбите на чл.238 ЗЗД за прекратяване на договор за наем без определен срок с едномесечно
предизвестие и на чл.233 ЗЗД за връщане на наетата вещ.Искът с правно основание
чл.233 ЗЗД,предявен от „****“ООД като правоприемник на собственика-учредител
ЕТ“*****“,с оглед извършеното на 24.11.2009г.прехвърляне на търговското
предприятие на ЕТ при условията на чл.15 ТЗ,вписано в СВ Плевен и в търговския
регистър срещу ползвателя на имота ЕТ „****“ за връщане на наета вещ е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
След като е стигнал до други правни изводи и
е уважил иска с правно основание чл.233 ЗЗД,ПРС е постановил едно неправилно
решение, което на осн.чл.271 ал.1 ГПК следва да се отмени,а въззивната инстанция се
произнесе по същество в горния смисъл.
При
този изход на процеса и на осн.чл.78 ал.3 ГПК ищецът следва да заплати на
ответника направените разноски за двете съдебни инстанции,респ.само тези за въззивната
инстанция,доколкото такива не са направени в производството пред ПРС в размер
на 525лв.за адв. възнаграждение и ДТ,съгласно представен списък по чл.80 ГПК.
Водим от горното,Окръжният съд
Р Е Ш
И :
ОТМЕНЯВА на осн.чл.271 ал.1 ГПК решението на
Плевенски Районен съд,ІІ-ри гр.с.№117 от
21.01.2019г.,постановено по гр. д.№6076/ 2018г.
по описа на същия съд КАТО ВМЕСТО
НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения на основание чл.233 ал.1 ЗЗД иск от „****“ООД
гр.Плевен,ЕИК **** със седалище и адрес на управление гр.П.,ул.“***“№****,представлявано
от управителя Й.Г.Т. със съдебен адрес за призоваване:адвокат Е.М. *** ****“,представляван
от П.И.П.,ЕИК **** ,със седалище и адрес на управление гр.П.,бул.“***“ №***ап.№***
,със съдебен адрес за призоваване:адвокат С.М. от ПАК за предаване на
предоставен за ползване недвижим имот, находящ се в гр.П., ул.“****“№1,парцел ***,
стр.кв.22,състоящ се от производствено-административна сграда с площ от 300
кв.м.разгърната площ , съгласно предварителен договор от 10.01.2005г.за
учредяване на ограничено вещно право на ползване на недвижим имот,изменен с
анекс от 05.01.2007г.и с анекс от 15.01.2007г.,а съгласно скици на СГКК гр.П. сграда с идентификатор **** със
застроена площ от 148 св.м.,брой етажи 1, предназначение :складова база,склад;сграда с идентификатор **** със
застроена площ 135 кв.м.,брой етажи :2,предназначение : административна делова
сграда и сграда с идентификатор *** със
застроена площ от 25 кв.м.,етажи 1 ,предназначение:сграда за търговия, които
сгради са изградени в имот с идентификатор ****КАТО НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА на осн.чл.78 ал.3 ГПК „***“ООД гр.Плевен,ЕИК ***
със седалище и адрес на управление гр.Плевен,ул.“***“ №***, представлявано от
управителя Й.Г.Т. със съдебен адрес за призоваване:адвокат Е.М. *** ДА ЗАПЛАТИ
на ЕТ “****“,представляван от П.И.П.,ЕИК **** ,със седалище и адрес на
управление гр.П.,бул.“***“ №**ап.№*** ,със съдебен адрес за призоваване:адвокат
С.М. от ПАК деловодни разноски за въззивната
инстанция в размер на 525 лв.
Решението подлежи на
обжалване пред ВКС на РБ при условията на чл.280 ГПК в едномесечен срок
от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ :