РЕШЕНИЕ
№ 1348
гр. Русе, 15.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и пети септември през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Татяна Т. И.
при участието на секретаря М.Ц.К.
като разгледа докладваното от Татяна Т. И. Гражданско дело №
20244520101222 по описа за 2024 година
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Ищцата М. М. А. твърди, че на 01.12.2010 г. с ответниците подписали
предварителен договор, съгласно който поели задължението да сключат окончателен за
покупко-продажба с предмет: прехвърляне в нейна полза на правото на собственост
върху следния недвижим имот: Дворно място с площ 740 кв.м. по нотариален акт, а по
скица *** кв.м., намиращо се в гр.*****, област Русе, ул.***, представляващ
урегулиран поземлен имот *** в квартал *** по регулационния план на град *****,
при граници: от две страни улица, имот ***, имот ***, заедно с построената в него
двуетажна масивна жилищна сграда, с разгъната застроена площ 170 кв.м. по
нотариален акт, а по скица двуетажна масивна жилищна сграда без посочена
квадратура и прилепен масивен гараж без посочена квадратура. Имотът първоначално
бил придобит от продавача Д. И. Д. като земя с нот. акт за покупко-продажба от
06.01.1993 г., а след това върху него била построена къща въз основа на разрешение за
строеж № ***/*** г., като била дадена и строителна линия. Впоследствие бил издаден и
нотариален акт за собственост от 06.02.2007 г. за признаване на ответниците за
собственици на дворно място и построена къща в него. Срокът за подписване на
окончателния договор изтекъл на 01.12.2023 г., като всички условия за неговото
сключване към момента на предявяване на исковата молба били изпълнени. Всички
поети от ищцата задължения и ангажименти по този договор били изпълнени в
1
уговорените за това срокове. Съгласно чл.4.2. от предварителния договор, цената за
имота се заплащала от купувача на вноски: 30 000 лева, в деня на подписването на
договора, която сума представлявала пълно плащане по него. С разписка от 01.12.2010
г. към контракта ответниците получили в брой от М. М. А. сумата от 30 000 лева,
представляваща пълната цена на имота. С приемо-предавателен протокол продавачите
по предварителния договор предали ползването и владението на имота на 01.12.2010 г.
Въпреки това, ответниците не изпълнили задължението си да сключат окончателния
договор в посочения срок, поради което М. А. претендира да бъде постановено
решение, с което сключеният на 01.12.2010 г. предварителен договор между страните
за покупко-продажба на недвижим имот бъде обявен за окончателен. Претендира и
присъждане на направените разноски по делото.
Двамата ответници не депозират отговор на исковата молба и не се явяват в
съдебно заседание.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, приема за
установена следната фактическа обстановка:
Между съпрузите Д. Д. И. и П. Б. И. от една страна и М. М. А. от друга, на
01.12.2010 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, по силата на който продавачите се задължават да продадат на купувача
недвижим имот, представляващ „Дворно място с площ 740 кв.м. по нотариален акт, а
по скица *** кв.м., намиращо се в гр.*****, област Русе, ул.***, представляващ
урегулиран поземлен имот *** в квартал *** по регулационния план на град *****,
при граници: от две страни улица, имот ***, имот ***, заедно с построената в него
двуетажна масивна жилищна сграда, с разгъната застроена площ 170 кв.м. по
нотариален акт, а по скица двуетажна масивна жилищна сграда без посочена
квадратура и прилепен масивен гараж без посочена квадратура“. Посочено е, че цената
на имота е в размер на 30 000 лв. и се заплаща в срок 3 работни дни от подписване на
предварителния договор. Страните се задължават да сключат окончателен договор до
01.12.2023 г. Член 6.4 от контракта предвижда при неосигуряване парите за плащане
на цената от купувача, договорът да се счита развален по негова вина и задатъкът в
размер на 30 000 лв. да остане в полза на продавача. Съгласно следващият текст, ако
продавачът не осигури всички необходими документи за нотариалната продажба на
имота до 01.12.2023 г., договорът също се счита за развален. Целият раздел 6 от
договора предвижда неговото разваляне при неизпълнение на задълженията по него от
която и да е от страните. Същевременно с това, на изправната страна е уредено
правото да иска обявяване на договора за окончателен. А чл.7.1 от същия сочи, че
цената на имота от 30 000 лв. се заплаща по посочена от продавача банкова сметка в
деня на сключване на окончателния договор.
На 01.12.2010 г. страните подписват и приемо-предавателен протокол, с който
2
удостоверяват, че Д. Д. И. и П. Б. И. предават ползването и владението на
гореописания имот на М. М. А. „и заплащането на дължимото по него от купувача“.
На същата дата е подписана и разписка към предварителния договор за това, че М. М.
А. /купувача/ е получила в брой от Д. И. и П. И. /продавачите/ сумата от 30 000 лв.,
представляваща заплащане пълната цена на имота.
Към исковата молба е представен НА № ***/06.01.1994 г. на нотариус при РРС, с
който ответникът Д. И., по време на брака си с П. И. /сключен на 06.02.1988 г./, купува
празно дворно място от 740 кв.м. в гр.Вятово, съставляващо урегулиран парцел *** в
кв.*** по плана на града.
Приложено е Разрешение за строеж № 8/*** г., с което се разрешава на Д. Д. И.
строежа на двуетажна жил.сграда.
Ответниците са се снабдили с констативен нот.акт № ***/26.02.2007 г. по описа
на нотариус Цвятко Миланов за собственост на описаното дворно място, ведно с
построената в него двуетажна масивна жилищна сграда с разгъната застроена площ
170 кв.м.
От представената актуална скица на имота от 26.03.2024 г. се установява, че
като собственик на същия е записано търговското дружество „ПМ Груп 2022“ ЕООД
въз основа на Постановление № ***/28.03.2023 г., изд. от ТД на НАП-Варна
/приложено по-късно по делото/, вписано в АВ с акт № ***/04.04.2023 г.
От същото постановление, както и от представените справки от Агенция по
вписванията за ответниците и за „ПМ Груп 2022“ ЕООД е видно също, че с имота са
извършвани разпоредителни сделки нееднократно, същият е бил предмет на водени
граждански спорове, бил е и отнет в полза на Държавата, а след това продаден на
последното търговско дружество на търг с тайно наддаване. По повод на тези
обстоятелства, върху имота са налагани възбрани, като и към настоящия момент има
наложена такава.
При така установената фактическа обстановка,съдът прави следните
изводи:
Успешното провеждане на иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД предполага
положителното установяване на няколко предпоставки: 1) наличието на валиден
предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен
окончателен договор, чието съществено съдържание е възпроизведено в клаузите на
предварителния договор; 2) качеството „изправна страна”, респ. неизправността на
ответника, т.е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде
сключен; 3) настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен
договор; 4) принадлежност на правото, предмет на договора, към патримониума на
прехвърлителя и 5) наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на
собствеността – чл.364 и сл. от ГПК. Тези предпоставки са кумулативни и следва да са
3
налице във всеки отделен случай, за да бъде уважен иска на това правно основание.
Наличието на потестативното право да се иска обявяване за окончателен на
сключения предварителен договор има договорен източник и съществува докато е
висяща между страните уговорената с договора облигационна връзка. Когато обаче,
след сключването на предварителния договор, е настъпил прекратяващ правото
юридически факт, искът по чл.19, ал.3 ЗЗД следва да се отхвърли. Прекратяването на
предварителния договор или неговото разваляне са алтернативни последици на
обявяването му за окончателен.
От регламентацията на чл.4.2, чл.6.2-6.8 от подписания между страните
предварителен договор се достига до извод, че в случай на неплащане цената за имота
от страна на купувача, на неосигуряване всички необходими документи от продавача в
срок до 01.12.2023 г., на продажба на имота на трето лице в същия срок или
неявяването на която и да е страна пред нотариуса за сключване на окончателен
договор, предварителният контракт се счита за развален, като последиците от това са
изрично уредени за изправната страна по него.
Ищцата претендира, че е изправна страна по договора, тъй като още на
01.12.2010 г. е заплатина в брой цялата продажна цена от 30 000 лв. на ответниците, за
което последните подписали разписка. Приложените към исковата молба писмени
доказателства твърде противоречиво отразяват условията на предварителния договор
по повод цената и нейното реално заплащане. Съгласно чл.4.2 и чл.6.2 от контракта,
плащането на цената на имота следва да се извърши в срок - три работни дни от
сключване на предварителния договор, а според чл.7.1, изр.2 от същия, цената се
заплаща от купувача по посочена от продавача банкова сметка в деня на сключване на
окончателния договор. С приемо-предавателния протокол от 01.12.2010 г. се
удостоверява предаване ползването и владението на имота и заплащането на
дължимото по договора от купувача. А съгласно подписаната от страните разписка на
същата дата, ищцата е получила в брой от ответниците сумата от 30 000 лв. /заплащане
пълната цена на имота/, а не те от нея.
Съобразявайки множеството противоречия в представените по делото
документи, съдът не може да приеме за безспорно доказан факта на плащане
продажната цена на имота от страна на купувача по предварителния договор, нито че
към датата на образуване на настоящото дело същият не е бил развален поради
неплащане на цената или поради неосигуряване на всички необходими документи за
нотариалното изповядване на сделката, или поради това, че имотът през последните 10
години е сменял собственика си неколкократно. Следователно, не може да се приеме
за безспорно установено, че към датата на образуване на настоящото производство
ищцата е разполагала с преобразуващото право по чл.19, ал.3 ЗЗД.
От друга страна, не се доказа и принадлежността на правото на собственост
4
върху имота, предмет на договора, към патримониума на прехвърлителите, съгласно
изискването на чл.363 от ГПК.
Предвид изложеното, съдът намира, че искът с правно основание чл.19, ал.3 от
ЗЗД за обявяване на сключения между страните предварителен договор за окончателен,
следва да бъде оставен без уважение, като неоснователен.
Съобразно изхода от спора, направените от ищцата деловодни разноски остават
в нейна тежест.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от М. М. А., с ЕГН **********,
против Д. Д. И., с ЕГН ********** и П. Б. И., с ЕГН **********, иск с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, за обявяване за окончателен на предварителния договор
от 01.12.2010 г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ Дворно място
с площ 740 кв.м. по нотариален акт, а по скица *** кв.м., намиращо се в гр.*****,
област Русе, ул.***, представляващ урегулиран поземлен имот *** в квартал *** по
регулационния план на град *****, при граници: от две страни улица, имот ***, имот
***, заедно с построената в него двуетажна масивна жилищна сграда, с разгъната
застроена площ 170 кв.м. по нотариален акт, а по скица двуетажна масивна жилищна
сграда без посочена квадратура и прилепен масивен гараж без посочена квадратура.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд-Русе в 2-седмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
5