Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 228
гр.
Шумен, 29.12.2017 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Шуменският окръжен съд
в публичното съдебно заседание на петнадесети декември през две хиляди и седемнадесета година в
състав:
Председател: Р.Хаджииванова
при секретаря Ю.Атанасова,
като разгледа докладваното от съдия Р.Хаджииванова гр.дело №252 по описа
за 2017 год., за да се произнесе, взе предвид следното:
В молбата си до съда А.С. *** К., представлявана от кмета Е.В.Р. бил
сключен договор да наем на земеделска земя, вписан вх.рег.№3057/14.06.2013г.,
акт №....г. на СВ при НПРС, по силата на който му били предоставени за временно
ползване земеделски земи в землището на с.Х., община Н. К., Ш. обл., общо с площ 199.404дка, както следва: 1.имот №024006
с площ 63.215дка, 2.имот №024007 с площ 80.348дка, 3. имот №024011 с площ
8.055дка, 4. имот №024013 с площ 8дка, 5. имот №024014 с площ 9.405дка, 6. имот
№024014 с площ 9.405дка, всички в местността „...”, 7. имот №014014 с площ
10.488дка и 8.имот №014015 с площ 10.488дка, двата в местността „...”. Към
настоящия момент, имотите под т.3, 4, 5 и 6 били обединени под №024016 с площ
42.865дка, а тези по т.7 и 8 били обединени под №014018 с площ 20.976дка.. Съгласно заповед №РД-134/01.04.2016г., в изпълнение на решение №7
по протокол №1/25.01.2016г. на ОбС-Н. К.,
общината еднократно прекратила договора. Независимо, че прекратяването било
вписано едва през м.август 2017г., С. не се бил
противопоставил или възразил на изявлението. В мотивите на
заповедта било посочено, че наемателят не полагал грижа на добър стопанин и не
спазвал технологичните норми при експлоатация с оглед поддържането на наетата
земя, докато решението на общинския съвет било основано на други мотиви.
Сочи, че тези констатации били неверни. Сочи също, че
наетата земеделска земя попадала в категорията, визирана в чл.24а, ал.2
от ЗСПЗЗ, а именно-засята с трайни насаждения и неизползвана две или повече
стопански години. В случая земята не била обработвана повече
от двадесет години и била заета от изоставени лозя. Към момента на
сключване на договора, от общо 199.404дка, едва 12.5% били обработваеми, като в
рамките и в срока на действие на договора/три години/ почистил
и привел в експлоатационен вид общо 126дка., както следва: през първата
стопанска година 01.10.2013-01.10.2014г.-50дка, през втората стопанска година
2014/2015г.-70дка и през третата стопанска година 2015/2016г.-6дка.. Уточнява, че
мероприятията, които извършил в сочените земи били:
изсичане и изкореняване на лозови коренища, дървета и храсти, премахване на
бетонни стълбове и опасваща лозите тел, почистване, риголване и подравняване на
терасираните терени. За всички изброени мероприятия бил
ползвал собствена и наета техника, както и наемен ръчен труд. Разходите които направил възлизали на 70000лв. и били изцяло за негова сметка. Тъй като
бил регистриран земеделски производител, разходите му били нормативно
определени, поради което и не бил изисквал разходооправдателни документи.
Общината била наясно с лошото експлоатационно състояние на земята съобразно
предназначението й, което обстоятелство и я мотивирало да я отдаде под наем
при посочените в решението на общинския съвет условия-почистване и привеждане
във вид, съобразно предназначението на земята. Поради това и
за първите пет години страните били договорили, че наемателят не дължи наемно
плащане. Наемното плащане било калкулирано във вид на
компенсация за вложените средства по почистване на земеделската земя и тяхната
възвращаемост ищецът очаквал едва след четвъртата година на договора.
Така вследствие на
едностранното разваляне на договора от страна на наемодателя претърпял загуби.
Същевременно, видно от представената докладна записка на кмета до общински
съвет-с.Н. К.,
процесните земи вече се предлагали за отдаване под наем при наемни цени,
започващи от 50лв. за декар.
Предвид изложеното моли, съдът да
постанови решение, с което да осъди ответната община да му заплати сумата
30000лв., представляваща част от сумата 70 000лв.-стойността на разходите,
които направил за привеждане на наетата от него земя в годно за експлоатация
състояние, съгласно уговорките в договора за наем, ведно със законната лихва
върху претендираната сума, считано от датата на завеждане на иска до
окончателното й изплащане. Претендира и заплащане на
направените разноски. В съдебно заседание уточнява, че
48.488дка, необработени въобще от него, били, както следва:16дка от имот
№024006, 20дка от имот №024007 и 12.488 от имот №014018.
Ответната страна взема становище по неоснователността
на претенцията. Оспорва, че ищецът е
извършил сочените от него действия
в наетите имоти или в по-голяма част от тях. Дори да
се докажело, че са извършени, те нямали характера на подобрения, тъй като
извършването им не било довело до увеличаване стойността на процесните имоти.
Почистването на наетите земеделски земи не представлявало
подобрение и тъй като било действие свързано с ползването по предназначение и
елемент от обичайната селскостопанска дейност. Риголването
било неприложимо, тъй като ищецът не твърдял, че е засаждал градини и лозя, при
които се извършвало този вид обработка. Освен това,
като вид обработка, риголването било отречено като полезна земеделска практика. Излага също, че съгласно
чл.3 от договора, наемателят бил приел наетата земя в състояние, отговарящо на
ползването по договора и заявил, че нямал възражения по отношение на нейното
състояние. На него му било известно състоянието на
имотите, както и необходимостта от предприемане на действия по привеждането им
в нормален за селскостопанска обработка вид. Именно поради това и
същият бил освободен от заплащане на
наемна цена за първите пет години Сочи също, че ищецът започнал ползването на
значителна част от имотите още през първата година, включително декларирайки ги
пред ДФ”Земезелие” и получавайки субсидии за тях. Т.е., дори
да бил извършил извънредни разходи, ищецът не бил обеднял, тъй като по договора
бил получил насрещна облага-освобождаване от плащане на наемна цена, сключване
на договора без търг и при ниска
цена за следващите пет години от договора. В условия на евентуалност
ответната страна е заявила и възражение за прихващане на претендирания размер
със сумата, която ищецът бил получил като субсидия относно процесните земи-
27000лв.. Твърди и нередовност на
исковата молба-отделните подобрения не били конкретизирани.
От събраните по делото доказателства, преценени
поотделно и в тяхната съвкупност, се установи следното от фактическа страна:
На основание чл.21, ал.1, т.8 от ЗМСМА и на основание
чл.24а, ал.6, т.1 и 2 от ЗСПЗЗ, на 21.02.2013г., Общински съвет Н. К. е взел
решение №26, земите от общинския поземлен фонд да могат да се отдават под наем
или аренда без търг или конкурс когато за заети с трайни насаждения и когато не
са били ползвани две или повече стопански години, на лица, подали заявление за
срок от 10 години, считано от стопанската 2013/2014г.. Взето е и решение лицата, които ще обработват
наетите земи, да не заплащат наем за първите 5 стопански години. На
23.05.2013г. между община Н. К., представлявана от кмета Т.Ф.К. , в качеството
на наемодател и А.С., в качеството на наемател, бил сключен
договор да наем на земеделска земя №340, по силата
на който наемодателят предоставил на наемателя за временно и възмездно
ползване земеделска земя от общинския поземлен фонд, с обща площ 199.4040дка,
находяща се землището на с.Х., община Н. К., Ш. обл., както следва:
1.имот №024006 с площ 63.215дка, 2.имот №024007 с площ 80.348дка, 3. имот
№024011 с площ 8.055дка, 4. имот №024013 с площ 8дка, 5. имот №024014 с площ
9.405дка, 6. имот №024014 с площ 9.405дка, всички в местността „...”, ... имот №014014 с площ 10.488дка и 8.имот №014015 с площ
10.488дка, двата в местността „...”. Видно от
представените по делото скици, а и не е спорно между страните, че към
настоящия момент, имотите под т.3, 4, 5 и 6 са обединени под №024016 целият с площ 42.865дка/а само за наетите
земи 34.865дка/ с начин на трайно ползване-„нива”, а тези по т.7 и
8 са обединени под №014018 с площ 20.976дка., начин на трайно ползване-„нива”. Страните са уговорили също, че
наемателят ще използва наетата земя за земеделско ползване. Съгласно чл.2 от
договора срокът на същия е 10 стопански години, считано от първа стопанска
година - от 01.10.2013г. до 01.10.2014г.. В чл.12 е отразено, че наемодателят
предоставя ползването на земеделската земя от общия поземлен фонд на наемателя
безвъзмездно за първите пет стопански години, предвид нейния статут, а
именно-земи заети с трайни насаждения и които не са ползвани две или повече
стопански години, като след изтичане на петата стопанска година наемателят се
задължава да заплаща наемна цена за всяка следваща стопанска година в размер,
определен с решение №112 по протокол №10/26.07.2012г. на ОбС-Н. К., т.е. за
общо наета площ до 15дка наемната цена е 25лв. за дка, а за общо наета площ над
15дка, наемната цена за един декар е
30лв.. Уговорени са и условията за изменение и прекратяване на договора/чл.15/
- при изтичане на договорения срок; при взаимно съгласие на страните, изразено
в писмена форма; без предизвестие от наемодателя поради лошо стопанисване или в
нарушение на задълженията по договора, в който случай наемодателят може да
търси обезщетение за нанесени вреди, както и при неплащане на каквато и да е
част от дължимата наемна вноска в уговорения между страните срок. Съгласно
р.ІІІ, чл.3, наемодателят предава наетата земя на наемателя в състояние, което
отговаря на ползването й по настоящия договор, като наемателят декларира, че е
извършил оглед на имотите, че същите отговарят на условията па решение №26 по
протокол №1 от 21.02.2013г. на ОбС-Н. К., че е запознат с имотите и няма
каквито и да е възражения относно състоянието
им. С подписването на договора страните са се съгласили, че имотите са
предадени в надлежно състояние, което обстоятелство не може да се оспорва от
наемателя.
Със заповед №РД-134/01.04.2016г., в
изпълнение на решение №7 по протокол №1/25.01.2016г. на
ОбС-Н. К. и на основание
чл.44, ал.1, т.1 и ал.2 от ЗМСМА и чл.15, т.3 вр. с чл.8 от договора, кметът на общината
прекратил договора за наем, с мотиви, че при ползване на земите не се полага
грижата на добър стопанин и не се спазват технологичните норми на експлоатация
с оглед поддържането им в добро състояние. Посочил е и че имотите следва да
бъдат освободени в срок до 30.09.2016г.. Заповедта не е била обжалвана от
ищцовата страна.
С молба/заявление/ до кмета на община Н. К. С. е поискал
назначаване на експертна комисия или вещо лице, която да отговори на поставени
от него въпроси във връзка с възстановяването и експлоатацията на наетите земи,
като в същата молба е посочил ,че в срока на действие на договора почистил и
привел в експлоатация общо 108дка земя.
Съгласно заключението на назначената по делото САЕ, към
момента на огледа процесните имоти представлявали стърнище, като част от тях
били непочистени с плевелна, храстовидна и дървовидна растителност. В края на
имотите имало остатъци от бетонни стълбчета. Съобразявайки диаметъра на
израснали единични дървета в непочистените части на имотите/над 10см./, вещото
лице е дало заключение, че последните са били изоставени и необработвани повече
от 10г. Разходите за извършените дейности и мероприятия по почистване на
наетата земеделска земя, възлизат на, за 131.428дка: за почистване на площи от
храсти, издънки, тръни, стълбчета и др. /ръчно/ 13125лв., за изнасяне на
вършина, клони, стълбчета и други отпадъци извън имотите/ръчно/-7550лв. и
изгаряне на вършината в имота или извън него-1050лв., или за 1 декар, стойността
на дейностите е 99.86лв. за почистването, 57.45лв. за изнасянето и 7.98лв. за
изгарянето. Посочило е също, че използвана механизация за оран, дисковане и
други обработки на почвата се приема за обичайна подготовка на почвата и не
спадат към дейностите по изкореняване и почистване на терена. В съдебно
заседание уточнява, че неизкоренени дървета имало в необработената част на
парцел №024006 и №024007, като в единия парцел необработената част била 15дка,
а в другия 20дка. В тази си част,
касателно моментното състояние на земите, стойността на необходимите
мероприятия и дейности, заключението
следва да се съобрази, доколкото е дадено с оглед необходимостта от
специални знания за изясняване на делото. В останалата част/касателно
количеството приведена в експлоатационен вид земеделска земя през тригодишното
действие на договора/, експертизата излиза извън приложното поле на този доказателствен способ, поради което и не
следва да се цени.
При така
установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните изводи: В случая ищцовата страна излага, че е извършила редица подобрения в
отдадените от общината земеделски земи-привела ги е в състояние годно за
обработка/през първата стопанска година-50дка, през втората-70дка и през
третата-6дка/, в изпълнение на уговореното по самия договор за наем срещу приспадане
на наемна цена, поради което и претендира
заплащане на част от разходите -
30000лв./от общо 70 000лв./ за привеждане на наетата земя в годно за
експлоатация състояние, съгласно уговорките
в договора, тъй като договорът бил
прекратен предсрочно-след изтичане на третата година.
Съгласно
практиката на ВКС, в случаите на получаване на вещи, права или парични суми по
нищожен, съответно прекратен договор, на връщане подлежи даденото. Но когато
престацията на една от страните е за осъществяване на резултат и полученото по
договора не би могло да се върне фактически на другата страна, ако престацията няма веществен резултат, то
възложителят е спестил разходи, поради което за изпълнителя възниква вземане,
но не и възможност да претендира връщане на полученото/правилата на чл.55 от ЗЗД са неприложими/, а ако престацията има веществен резултат, то доколкото
възложителят е спестил разходи за изпълнителя възниква вземане, предвид
невъзможността да се върне полученото, като вземането на изпълнилата
задължението страна се реализира по правилата на неоснователно обогатяване по
чл.59 ЗЗД/решение №219/04.02.2014г. по т.д.№871/2012г., Іт.о., постановено по
чл.290 от ГПК/. В настоящия случай е налице именно тази хипотеза.
Установи
се по делото, че между страните е сключен договор за отдаване под наем на
199.404дка земи от общинския поземлен фонд за срок от 10 години, при наемна
цена 30лв. на дка/доколкото наетата площ е над 15дка/. Тълкувайки действителната обща воля
на страните и в тази връзка съобразявайки установеното съдържание на договора и
в частност наличието на уговорка че първите пет години ответникът няма
да заплаща наемна цена, предвид статута на отдадените имоти – земи заети с
трайни насаждения и които не са били
ползвани две или повече стопански години, целта на договора и преценявайки обстоятелствата, при
които е сключен-съобразно
решението на ОбС за сключването му, съдът
намира, че постигнатата между страните уговорка е била ищецът да не заплаща
наемна цена за първите пет години/възлизаща на 29910.60лв./ срещу това да
осъществи привеждането на земята в състояние за обработката й, съобразно
нейното предназначение. В този смисъл са и както твърденията на ищеца, така и
изложеното от ответната страна/стр.3 от отговора на исковата молба/
Безспорно е между
страните и че със заповед №РД-134/01.04.2016г. кметът на общината е прекратил
договора за наем, считано от датата на получаване на настоящата заповед, като
имотите следва да бъдат освободени в срок до 30.09.2016г.. Или договорът е
прекратен след третата стопанска година.
В случая се
установи, че уговорената по договора за наем наемна цена за една стопанска
година възлиза на 5982.12лв./199.404дка х 30лв./. Установи се също, че ответникът
по договора е ползвал предоставената му земя три години поради което
и следващата се от него престация-наемна
цена за три годишния срок се равнява на 17946.36лв.. За да се прецени
основателността на заявената претенция/налице ли е обогатяване на наемодателя и
обедняване на наемателя/ следва да се установи стойността на извършената от
него насрещна престация за тези три години и същата съпостави с наемната цена
за този период.
С оглед правилата
за разпределение на доказателствената тежест, ищцовата страна следва да докаже извършването на
сочените от нея по количество и вид дейности, чрез пълно и главно доказване, каквото в
настоящото производство не бе надлежно осъществено. На първо място самата
ищцова страна е представила по делото молба/заявление/ до кмета на ответната
община, след прекратяване на договора, в която заявява почистването и
привеждането в експлоатация само на 108дка от земите по време на действието на
договора. Соченият документ, доколкото удостоверява неизгоден за издателя му
факт, въпреки че е частен такъв, се ползва с доказателствена сила. В подкрепа
на твърденията си за извършените мероприятия, С. е ангажирал показанията на
двама свидетели/Е.И. и З.З./, които не се кредитират от съда. На първо място,
касателно част от имотите, показанията на свидетеля Е.И. не са
непосредствени:”Полека, лека за две години мисля, че ги изчисти всичките.”.
Същият не посочва точно местностите, в които се намират имотите и техния
размер. Показанията му противоречат и на твърденията на самия ищец, изложени в
исковата молба – Свид.И. сочи, че 2015-2016г. изчистил с ищеца около
100-120дка, а за същата година ищецът сочи в исковата молба, че е почистил 6
дка, както и на други безспорни обстоятелства- че не всички земи са били
приведени в годно за обработка състояние, че не всички представлявали стари
лозя - „Около 200дка бяха лозе, всичко беше лозе, останало от комунизма...”.
Съдът не цени свидетелските показания и
на другия свидетел на ищцовата страна свид.З.З. . Последният излага, че през
стопанските 2015/2016г. и 2016/2017 помагал на С. при почистване на общо 100дка/за
двете стопански години/ общински земи, но е безспорно между страните, че през
стопанската 2016/2017г. договорът вече е бил прекратен и сочената година не
попада в обхвата на настоящия спор/ищецът твърди извършването на мероприятия по договора за първите три стопански години/,
а както бе посочено по-горе през 2015/2016г.,
ищецът сочи обработка само на 6дка..
От показанията на
свидетеля на ответната страна/свид. Вл.Д./, съпоставени с твърдението на самия
ищец/че от имот №024007 не е обработил само около 20дка/ и заявеното от вещото
лице в съдебно заседание относно моментното състояние на земите, се установява,
че по време на действието на договора-трите стопански години, ищецът е привел в
състояние годно за обработка около 60дка
от имот №024007./Последният имот, който е 80дка и който има 10 дка изорано
........Той го възстанови преди 2 г... Другата тераса от 80дка е лозя, тук там
имаше лози и лозина,.., и трева, по-голяма трева, бурени, бурени такива, които
са обработваеми бурени. Колчета и дървета аз не помня да е имало от 15 години.
Тук- там имаше лозички.„ . Не се установи по отношение на тези 60дка ищецът да е извършвал действия в
нарушение на договора, доколкото съгласно приложената скица, начина на трайно
ползване на имот №024007 е „временно неизползвана нива”, а съгласно чл.1, ал.2
от договора, наемателят следва да използва наетата земя за земеделско ползване.
Съгласно клаузите на договора, страните са се
говорили срещу наема за пет години /29910.60лв./, ищецът да приведе отдадената
земя/199.404дка/ в състояние годно за обработка. Т.е. уговорили са, че наемът
за пет стопански години е равен на стойността на необходимите мероприятия за
превеждането на наетата земя в състояние годно за обработка. Предвид това и
стойността на обработката на 60дка е равна на 9000лв.. Съпоставянето на тази
стойност с дължимия за три години наем
от ищеца- 17946.36лв. сочи, че ищецът не
е престирал повече от насрещната престация на общината, поради което заявената
претенция се явява неоснователна и следва да бъде отхвърлена. В случая не е
налице обедняване на ищеца, тъй като престираното от него е в изпълнение на
задължение, произтичащо от договора, срещу което задължение той е получил
насрещна престация/ползването на земята за трите години/. Дори в случая
стойността на извършените дейности и мероприятия да се определи на база на
дадените стойности от вещото лице по САЕ-9917.40лв. за 60дка/каквото
процедиране не се споделя от настоящата инстанция с оглед наличието на договорно
установен еквивалент между страните/, то отново не е налице увеличаване без
основание имуществото на ответника за сметка на имуществото на ищеца. Не биха
могли да се приложат и стойностите по приложение №1 на Наредба №2/04.04.2014г.
за условията и реда за пердоставяне на финансова помощ по национална програма
за подпомагане на лозаро-винарския сектор за периода 2014/2018г. на МЗХ, не
само с оглед гореизложеното, а и предвид обстоятелството, че определената по
сочената наредба финансова помощ е обвързана и съобразена с необходимостта от
изпълнение на редица насрещни задължения и е определена на база конкретен брой
лозови насаждения, съществуването на какъвто в настоящото производство не бе
доказано. В случая претенцията обхваща и период преди действието на наредбата.
Заявената
претенция се явява неоснователна и следва да се отхвърли.
На основание
чл.78, ал.1 и ал.3 от ГПК ищецът следва да заплати на ответната община
направените разноски по делото в размер на
1430лв..
Предвид гореизложеното,
съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от А.С. с ЕГН********** *** срещу община Н. К., Ш. обл., пл.”...,
представлявана от кмета Е.В.Р. частичен иск с правно основание чл.59 от ЗЗД за
заплащане на сумата 30 000лв./част от 70 000лв./, представляваща
стойността на извършени дейности за привеждане на наетата земя по договор за
наем №340/23.05.2013г. в годно за експлоатация състояние, като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА А.С. *** К., направените
от последната деловодни разноски в размер на 1430лв..
Решението може да
се обжалва пред Апелативен съд-гр.Варна в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ::