Р Е Ш Е Н И Е
№ 08.10.2020
година гр.София
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Софийски градски съд , Гражданско отделение ,
II “Б” състав , в публично заседание на пети октомври през две хиляди и двадесета година , в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛЮБОМИР ВАСИЛЕВ
ЧЛЕНОВЕ:
КАЛИНА
АНАСТАСОВА
Мл.съдия ЕВЕЛИНА
МАРИНОВА
при секретар Д.Шулева
като разгледа докладваното от съдия Василев въззивно гражданско дело №13806 по описа на
2019 година ,
за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството е по
чл.258 –чл.273 ГПК / въззивно обжалване /.
В. гр.д. №13806/2019 г по
описа на СГС е образувано по въззивна жалба на „О.“ ЕООД *** ЕИК *******и „П.“ ЕООД ***
ЕИК *******срещу решение от 27.05.2019 г постановено по
гр.д.№17625/17 г на СРС, 31 състав , в частта , с която на основание чл.19 ал.3 ЗЗД е обявен
за окончателен предварителния договор, сключен на 22.02.2010 г между О.“ ЕООД ***
ЕИК *******и „П.“ ЕООД *** ЕИК *******, от една страна като продавачи и И.В.П. ***
от друга страна като купувач в частта
за продажба на следния недвижим имот: 3,656%
идеални части от УПИ VI - 1544, от квартал 118 по плана на гр.София ,
местността „Драгалевци - разширение север”, одобрен със заповед №
РД-09-50-196/01.04.1999 г., № РД-50-185/16.11.2007 г., целият с площ от 1660
/хиляда шестстотин и шестдесет/ кв.м., представляващ поземлен имот с идентификатор
68134.1971.1544 по ККР одобрени със заповед РД-18-3/11.01.2011г. на изпълнителния
директор на АГКК ; както и в частта за разноските .
Въззивниците излага доводи за
неправилност на решението на СРС , тъй като не е настъпил падежът на правото на
ищеца – сградата никога не е достигала груб строеж и не е имала акт №14 , въпреки
издаденото удостоверение от 18.02.2009 г . Покривната конструкция не е била
изградена съобразно одобрените проекти – била е дървена при предвидена стомано-бетонна конструкция. Издадено е друго удостоверение
от 26.06.2014 г , с което на практика е отменено удостоверение от 18.02.2009 г .
В предварителният договор липсва конкретизация на съответстващата идеална част
от УПИ , която се определя от площоразпределение , а
строителните книжа са изгубили правното си действие .
Въззиваемата страна И.П. е подала писмен отговор ,
в който оспорва въззивната жалба. Сградата е достигнала груб строеж през 2009 г
и е продаден апартамент от въззивниците , а не право на строеж . Иначе достигането
на груб строеж е ирелевантно за прехвърляне на идеални части от УПИ .
Въззивната жалба е допустима. Решението на СРС е връчено на въззивниците на 05.06.2019 г и е обжалвано в срок на 19.06.2019 г.
Налице е правен интерес на въззивниците за обжалване на решението
на СРС.
След преценка на доводите в жалбата и доказателствата
по делото, въззивният съд приема за установено следното от фактическа и правна страна:
Между И.П. и ответниците
е подписан приложения по делото предварителен договор за покупко-продажба и
изграждане на недвижим имот от 22.02.2010г. С договора е постигнато съгласие да
сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който продавачите да
прехвърлят по нотариален ред на купувача И.П. правото на собственост върху ап.
№ 3, находящ се във вх. А, на първи етаж с площ 83,26 кв.м., както и идеални
части от земята, на която е построена сградата, съответстващи на застроената
площ в сграда УПИ, която се строи в УПИ
VI-1544 от кв. 118 по плана на гр.София , местността „Драгалевци – разширение
север“ одобрен със Заповед № РД-09-50-196/01.04.1999, № РД-50-185/16.11.2007г.,
целият с площ от 1660 кв.м. Продавачите са поели и задължението да изградят
обектите в срока и при условията на договора. Процесната клауза на чл.2, ал.4
от договора гласи, че продавачите се задължават да прехвърлят на купувача, а
купувачът се задължава да приеме идеални
части от земята, съответстващи на описания в чл.1 имот. Цената на
припадащите се идеални части е включена
в общата цена на продавания имот.
Не е спорно между страните, че
уговорената в чл.7 от договора цена от 49 120 евро, в която е включена и цената
на съответните идеални части от дворното място, е изцяло платена от купувача – 2500 евро при подписване на
предварителния договор, две суми от по 39 833,50 лева – платени на 26.03.2010г.
по банков път и 11514,03 лева – платени на 26.03.2010г. в брой съгласно
разписка.
С нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № 53, том I, дело № 47 от 25.03.2010г., страните са сключили
окончателен договор за продажбата на апартамента , с прилежащите 3,656 % идеални части от общите части на
сградата и правото на строеж, срещу сумата от 79667 лева, която сума
продавачите са се съгласили да им бъде изплатена по равно чрез банков кредит,
предоставен на купувача И.П. в срок до два работни дни след представяне в
банката на нотариалния акт.
Не е спорно, че до приключване на
устните състезания по настоящото дело сградата не
е въведена в експлоатация .
За сградата има издадено разрешение за
строеж № 139/27.03.2008г. на главния архитект на СО, район Витоша ; протокол за
откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на
строежа от 21.04.2008г. ; акт за приемане на конструкция (Образец 14) от
04.02.2009г., както и удостоверение за степен на завършеност на основание чл.
181, ал. 2 ЗУТ от 18.02.2009г.
Ответниците твърдят , че сградата не е изградена до етап „груб строеж“ и представят констативен протокол №
ДРС-118 от 03.12.2012г. – предварителен, съставен от комисия служители на
СО район „Витоша “, във връзка с жалба от едноличния собственик на капитала и
управител на двете дружества ответници . Според протокола комисията е констатирала:
„Отвън сградата е в завършен вид, с поставена дограма, мазилки, облицовки,
парапети по външни стълби и т.н. Вътре в сградата на ниво сутерен помещенията
са на изпълнена замазка и мазилка, стълбите и общите части на сградата са с
положени настилки, облицовки, парапети. По етажи помещенията в апартаментите са
с изпълнени замазка и мазилка. По стените на подпокривното
пространство е монтиран гипс-картон върху метални лайсни с пълнеж от минерална
вата“. От комисията са констатирани отклонения при строежа спрямо представените
строителни книжа, като по отношение на покрива е посочено, че покривът е изпълнен на дървена покривна
конструкция, а по основния проект, конструкцията е предвидена да бъде от
стоманобетон. Издадено е удостоверение за степен на завършеност на СО –
район „Витоша “ от 18.02.2009г., както и Удостоверение за степен на завършеност
на строеж на СО- район „Витоша“ от 26.06.2014г. Представено е и конструктивно
становище с приложен снимков материал от сградата.
Пред СРС е представена Таблица за площоразпределение, както и кореспонденция във връзка със
сигналите и жалби, подавани от страните по делото във връзка със споровете в
хода на строителството на сградата.
За да уважи иска по чл.19 ал.3 ЗЗД на И.П. СРС е приел следното . В тежест на ищеца е да докаже
спорното по делото обстоятелство , че е настъпил падежът на задължението за
сключване на окончателен договор. В случая в т.6 от нотариалния акт от 2010г.
страните са уговорили , че са съгласни с условията на т. 1, 2, 3, 4 и 5 от
нотариалния акт, като в частите , в които нотариалният акт не дерогира
сключения между страните договор от 22.02.2010г. последният остава в сила. Следователно
страните не са уговорили конкретен отделен падеж на задължението за
прехвърляне на идеалните части от дворното място. Принципната воля на
страните, изразена в предварителния договор, е била да се прехвърли ап. № 3,
както и прилежащите към него общи части и
идеалните части от земята едновременно. В чл.24 ал.1 от предварителния
договор страните са уговорили, че след
снабдяване с акт 14 продавачите и купувачът се задължават да се явят на
датата и часа, посочени в поканата на продавачите до купувача при нотариус,
уговорен допълнително от страните, за да подпишат окончателния договор за
покупко-продажбата на обектите по нотариален ред. Страните са уговорили обща
цена на обектите, като не са посочили различни срокове за прехвърляне на някои
от обектите, предмет на предварителния договор. Напротив, в цитирания чл. 24,
ал. 1 от договора са посочили че „обектите“, тоест всички обекти, предмет на
предварителния договор, ще бъдат
прехвърлени след снабдяване с акт 14 и за ответниците е възникнало
задължение да прехвърлят идеалните части
от земята при прехвърлянето на апартамента и идеалните части от общите части на
сградата.
Според СРС неоснователно е възражението
на ответниците, че купувачът не може да реализира потестативното
си право да иска обявяването на предварителния договор за окончателен, тъй като
не е налице годен самостоятелен обект на
правото на собственост – обектът, предмет на договора не бил изграден до
съответния етап за да съществува като самостоятелен обект. По аргумент от
чл.181 ЗУТ, правото на строеж се трансформира в право на собственост върху
самостоятелен обект в сградата след
завършването ѝ в груб строеж. В този смисъл и ТР № 1 от 04.05.2012 г.
по тълк.д. № 1/2011 г., ОСГК на ВКС.
Законната дефиниция на понятието „груб
строеж“ /карабина/ се съдържа в § 5 т.46 от ДР на ЗУТ - сграда или постройка,
на която са изпълнени ограждащите стени
и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните
работи. Няма спор по делото, а и от събраните писмени доказателства е видно, че
ограждащите стени на сградата са изпълнени, както и голяма част от
довършителните работи. Към 04.02.2009г.,
когато е издаден приложеният към делото акт за приемане на конструкция (Образец
14), е бил изпълнен и покривът на сградата, макар и в отклонение от проекта.
Обстоятелството, че изграждането на покрива е станало в отклонение с проекта и
че впоследствие част от него е съборена, по никакъв начин не променя
извода, че фактически към 04.02.2009г. сградата е била изградена на етап груб
строеж – с ограждащи стени и покрив, доколкото е издаден административен акт,
обвързващ съда, с посочените констатации. Посоченият извод кореспондира на
събраните по делото доказателства, както и на обстоятелството, че на 25.03.2010г.
ответниците са прехвърлили правото на
собственост на ищците на ап. № 3, намиращ се в процесната сграда, като към
момента на прехвърляне на апартамента сградата е била завършена до етап „груб
строеж“.
Според СРС относимостта
на въпроса за завършеността на сградата следва да се преценява към момента на
постановяване на решение по иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД относно
обекти в жилищната сграда, какъвто не е настоящия случай. Делото касае задължение
за прехвърляне на идеални части от поземлен имот, поради което е неотносим въпросът за завършеността на сградата и
последващите административни процедури, доколкото поземленият имот не е погинал
и не съществува пречка да бъдат прехвърлени процесните идеални части от него.
Етапът на завършеност на сградата и дали същата е достигнала груб строеж имат
единствено значение за настоящия случай с оглед на обстоятелството дали е
настъпил падежът за изпълнение на предварителния договор с оглед уговореното в
чл. 24 от предварителния договор, а именно издаден ли е Акт 14.
Според СРС възражението на ответниците
за липса на индивидуализация на обема на
вещно право в клаузата на чл. 2, ал. 4 от договора за неоснователно,
доколкото размерът на съответстващите на застроената площ на прехвърления имот
е определяем. Задължението за прехвърляне на идеална част от поземления имот е
обвързано с прехвърлянето на обект в сградата, която е построена върху имота.
Страните са използвали изразите „съответстващи“ идеални части, както и
„припадащите се идеални части от земята“, като съдът тълкувайки волята им
счита, че страните са уговорили размерът на идеалните части от земята да е
определен съразмерно размерът на идеалните части от общите части на сградата, тоест 3,656 %,
съответен на посочения в Таблицата за площоразпределение
/л. 31 от делото пред СРС /. Неоснователно е възражението на ответника, че
доколкото няма валидни строителни книжа
за сградата няма как да се определят и идеалните части от земята, тъй като
същите са определяеми, каквито съображения е изложил съда в мотивите си.
Според СРС неоснователно е възражението
на ответника, че в клаузата в чл. 2, ал. 4 от договора липсва посочване на
цената . В чл. 2 от договора страните са уговорили изрично, че цената на
припадащите се идеални части от земята, съгласно изречение първо от тази
алинея, е включена в общата цена на
продавания имот . В чл. 7 от договора страните са уговорили, че общата цена
на обекта, в която е включена и цената на правото на строеж, както и цената на
съответните идеални части от дворното място, съгласно чл. 2, ал. 4 от договора
дължима от купувача на продавачите е в размер на 49 120 евро или тяхната левова
равностойност съгласно официалния курс на БНБ в деня на плащането. Независимо,
че не е посочена конкретна цена на идеалните части на дворното място, а е
посочена обща продажна цена за всички обекти, това обстоятелство не е пречка за
уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, доколкото цената е определяема, още
повече, че в настоящия случай цялата продажна цена от 49120 евро е платена.
Според СРС неоснователни са и твърденията
на ответника, че искът е неоснователен поради това, че продавачите по
предварителния договори има непогасени
задължения за данъци . Наличието на задължения за данъци и други публични
задължения на праводателите на ищеца, както и непредставянето на актуална
данъчна оценка, би съставлявало пречка за изповядване на сделката по нотариален
ред, съответно за вписването й, но в случая това не съставлява пречка за
уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с оглед разпоредбата на чл. 364, ал. 2 ГПК, приложима за особеното исково производство. В този смисъл е решение № 102
от 21.07.2017 г. по т. д. № 702 / 2016 г. на ВКС, ТК II отд. Неплатените данъци за имота не са основание
за отхвърляне на иска по , а само основание за отказ да се издаде препис от
решението, с което този иск се уважава. За да се легитимира като собственик на
имота въз основа на влязлото в сила решение по , ищецът следва да заплати
дължимите от праводателя му данъци за прехвърления имот. Подобна е уредбата и
при прехвърляне на собствеността по нотариален ред. В случай, че не са
заплатени данъците за недвижимия имот, нотариусът изповядва продажбата, ако
собственикът писмено декларира, че е съгласен данъците да бъдат заплатени от
продажната цена на имота и купувачът внесе дължимата сума в съответния бюджет -
, така и Решение № 1385 от 14.01.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5989/2007 г., II
гр. о., ГК.
В изпълнение на задължението си по чл.
363 ГПК СРС е проверил дали ответниците са собственици на процесните идеални
части и е счел , че те са такива въз основа на нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 78, том II , рег. № 4419, дело № 263 от
24.07.2007г. на нотариус В.Б..
Решението на СРС е правилно , като мотивите му се споделят и от настоящия съд . Безспорно процесната
жилищна сграда е достигнала груб стоеж още през 2009 г , като с нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 53, том I, дело № 47 от 25.03.2010г., страните са сключили
окончателен договор за продажбата на апартамента , но вместо да се прехвърлят идеални
части от правото на собственост
върху УПИ незаконосъобразно ответниците са прехвърлили 3,656 % идеални части от
общите части на сградата и от правото на
строеж . По делото е безспорно , че сградата е била изградена и покрита през
2009 г . Без значение са евентуални нарушения при изграждането на покрива –
важното е , че такъв е имало , като § 5 т.46 от ДР на ЗУТ не свързва въпроса за
трансформацията на правото на строеж в право на собственост върху постройка с
нейната законност . И незаконен строеж
може да бъде изграден и покрит и да възникне като обект на правото ,
включително и при изгубили действието си строителни книжа . Настъпил е падежът
за прехвърляне от ответниците на идеална част от УПИ . Цената на припадащите се
идеални части е включена в общата цена на продавания имот, която е изцяло
платена от ищцата .
Веднъж изградена в груб стоеж
сграда-етажна собственост не може да бъде „заличена“ като се премахне покрива й
, нито така може да се погаси правото на собственост върху обектите в сградата .
По логиката на въззивниците ако се демонтира един покрив за основен ремонт , то
„се погасява“ собствеността върху сградата и същата се „трансформира“ в право
на строеж . Такава обратна трансформация е уредена в чл.66 ал.2 ЗС в полза на суперфициара , но само за реално обособени части от сграда
или за цялата сграда , но не и при премахване на частични елементи от сградата
какъвто е покривът .
Съответстващата идеална част от УПИ се
определя не от уговорка на страните , а от императивното правило на чл.40
ал.1 ЗС . Правилно СРС е приел , че идеалната част е определяема . Нещо
повече , тя е определяема не към момента на сключване на предварителния договор
, а към момента на учредяване на етажната собственост . Следователно , дори
страните да са посочили съответната идеална част от УПИ в уговорките си , тази
идеална част подлежи на нова проверка , установяване и заместване по силата на
закона от действителната идеална част чрез изготвяне на площоразпределение.
В случая страните са приели площоразпределение , не
оспорват същото като размери и правилно искът е уважен за доказания размер от 3,656 % идеални части от УПИ .
Налага се изводът , че решението на
СРС е правилно е правилно в обжалваната част и трябва да бъде потвърдено . Аналогичен
е изходът на делото съгласно определение №23 от 17.01.2020 г по
гр.д.№2851/19 г на ВКС , IV ГО по аналогично
дело на друг ищец срещу същите ответници .
Настоящото решение не подлежи на
обжалване на основание чл.280 ал.3 т.1 ГПК поради материален интерес под 5000
лева . В този смисъл е определение №723 от 01.11.2019 г по гр.д.№3973/19 г
на ВКС , III ГО по аналогично дело на друг ищец срещу същите ответници .
Водим от горното , СЪДЪТ
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение от 27.05.2019 г постановено по гр.д.№17625/17 г на СРС, 31 състав , в
частта , с която на основание чл.19 ал.3 ЗЗД е обявен за окончателен предварителния
договор, сключен на 22.02.2010 г между О.“ ЕООД *** ЕИК *******и „П.“ ЕООД ***
ЕИК *******, от една страна като продавачи и И.В.П. *** от друга страна като
купувач в частта за продажба на
следния недвижим имот: 3,656%
идеални части от УПИ VI - 1544, от квартал 118 по плана на гр.София ,
местността „Драгалевци - разширение север”, одобрен със заповед №
РД-09-50-196/01.04.1999 г., № РД-50-185/16.11.2007 г., целият с площ от 1660
/хиляда шестстотин и шестдесет/ кв.м., представляващ поземлен имот с
идентификатор 68134.1971.1544 по ККР одобрени със заповед РД-18-3/11.01.2011г.
на изпълнителния директор на АГКК ; както и в частта за разноските .
Решението не подлежи
на обжалване .
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.