Р Е Ш
Е Н И
Е
гр.София, 16.12.2019
г.
В И МЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд, Гражданско отделение, ІІІ-“б” въззивен състав, в открито заседание на десети декември през две хиляди и деветнадесетата година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: Теменужка Симеонова
ЧЛЕНОВЕ
: Хрипсиме Мъгърдичян
мл.с. Марина Гюрова
при секретаря Н.Светославова, като разгледа
докладваното от съдия Симеонова в.гр.дело № 10055 по описа за 2019 г. и за да
се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С решение с
непосочена дата по гр.д. № 18269/18 г., СРС, ІІ ГО, 61 с-в е осъдил „Ф.С. Т.“ ООД, ЕИК*******, със седалище и адрес на управление:*** да заплати на „Х.Х.“ ООД, ЕИК*******, със седалище и адрес на управление *** сумата от 10 300лв., представляваща наемна цена за периода м. март 2017г.-
м. юли 2017г., съгласно договор за наем от 01.02.2012г., изменен с анекси от
23.01.2014г., 30.12.2014г. и 30.12.2015г., ведно със законната лихва, считано
от датата на депозиране исковата молба- 19.03.2018г.,
до окончателното плащане на сумата, на основание чл. 232 ЗЗД, сумата 480 лв., представляваща направени пред настоящата инстанция
разноски, изразяваща се в платена държавна такса и сумата 845лв., представляваща направени пред настоящата инстанция разноски, изразяваща се
в платено адвокатско възнаграждение, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
Решението
е обжалвано с въззивна жалба от ответника „Ф.С.
Т.“ ООД, ЕИК*******, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от Ф.Х.М.,
чрез пълномощника по делото адвокат В.Т. от САК, със съдебен адрес: ***, „***********с мотиви, изложени в жалбата. Сочи, че основният и единствено спорен въпрос
по делото се свежда до това дали ответното дружество е ползвало процесния имот, посочен в исковата молба или го е предал на
ищеца. Счита, че ищецът е следвало да докаже освен наличието на наемно
правоотношение и обстоятелството, че е предоставил за исковия период на
ответника спокойното и безпрепятствано ползване на
имота. Счита, че за период от месец март 2017 г. до месец юли 2017 г. ищцовото дружество не е провело успешно доказване на
обстоятелството, че е предоставило и осигурило на ответника ползването на
имота, за който се претендира плащане. Ищецът твърди, че е налице мълчаливо
продължаване на договор за наем и доказателство за това бил фактът, че от страна
на ответника са платени фактурите за м. януари и февруари 2017 г. Твърденията
на ищеца счита, че са опровергани от показанията на двамата свидетели на
ответника, които са категорични, че ответното дружество е предало на някакви представители
на ищеца държането на обекта, предмет на настоящето дело през м. февруари 2017
г., както и че представителите на ищеца са отказали да изготвят и подпишат приемо-предавателен протокол с мотива, че не са
упълномощени за това. Показанията на свидетеля Ганев, запознат с историята и
отношенията между страните, изясняват както обстоятелството, че обектът е бил
предаден чрез предоставяне на ключовете му на ищеца и преграждане на достъпа до
друг ползван от ответника обект, както и последователните опити на ищеца да
откаже и забави да предостави на ответника протокол за предаването на обекта. Според
свидетелите на ответника, обектът е останал празен, а ищецът твърди, без
доказателства, че той се ползва и дори е бил приет. Представеният по делото приемо-предавателен протокол от 19.07.2017 г. представлява
доказателство единствено за отразените в него факти, че държането на обекта е
било предадено на ищеца към момента на съставянето на същия, кога е съставен,
но не и за датата на предаването. Счита, че относно датата на фактическото
предаване следва да се кредитират свидетелските показания, които несъмнено
водят до единствения възможен извод, че обектът е предаден на ищеца през месец
февруари 2017 г. Обясненията на управителя на ищеца, дадени едва в третото
съдебно заседание не следва да се кредитират като изгодни за ищеца твърдения.
Ето защо моли съда да постанови решение, с което да отмени процесното
като постановено при съществени процесуални нарушения, в противоречие с
материалния закон и необосновано и да бъде постановено друго, с което да бъде
отхвърлен изцяло предявения иск като недоказан и неоснователен. Претендира
разноски.
Въззиваемият „Х.-Х.“ ООД, ЕИК*******, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от
управителя Д.В., чрез пълномощника по делото адвокат Т. оспорва въззивната жалба. Претендира
присъждане на разноски за адвокатско възнаграждение.
Съдът, след като обсъди по реда на чл.236, ал.2 от ГПК събраните по делото доказателства и становища на страните, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК
от надлежна страна и е процесуално допустима, а разгледана по същество неоснователна,
поради следното:
Предявени са обективно съединени искове с правно
основание чл.232, ал.2 ЗЗД и чл.86, ал.1 ЗЗД от „Х.х.“ ООД срещу „Ф.С. Т.“ ООД за осъждане на
ответника да заплати на ищеца сумата 10 300 лв., претендирана
като незаплатена наемна цена за периода м.март 2017г.- м. юли 2017г., дължима в
изпълнение на договор за наем от 01.02.2012г.
Ищецът „Х.х.“ ООД твърди, че по силата на
сключен договор за наем от 01.02.2012г. е предоставил ползването на недвижим
имот срещу задължение на ответника да заплаща уговорения наем в размер на
2060лв. Договорът бил сключен за срок 2 години (до 01.02.2014г.), който бил
продължен с анекси от 23.01.2014г., 30.12.2014г. и 30.12.2015г. до 31.12.2016 г.,
като след този срок договорът бил продължен мълчаливо. Твърди се, че договорът
бил прекратен, считано от 01.08.2017г. с едномесечно предизвестие от ищеца
поради неизпълнение на задължението на ответника да заплаща наемна цена, като
на 19.07.2017г. ответникът предал ключовете от помещението, за което бил
съставен приемо- предавателен протокол. Твърди се, че
ответникът не бил платил наемната цена за периода м. март 2017г.- м. юли 2017г.
Ответникът „Ф.С. Т.“ ООД е оспорил исковете като неоснователни. Не е оспорил, че между страните е съществувало облигационно правоотношение,
възникнало въз основа на договор за наем, но е твърдял, че имотът е ползван до
м. февруари 2017г., като ищецът е отказал да подпише приемо
предавателен протокол за това обстоятелство.
Съдът констатира
следното:
По делото е безспорно,
че между страните е възникнало облигационно
правоотношение по договор за наем, по силата на което ищецът е предоставил на
ответника за временно ползване недвижим имот, представляваща площ от 260 кв.м.,
намираща се на партерен етаж на сграда- корпус 2, намираща се в гр. София, бул.
„********срещу задължение на ответника да заплаща месечен наем в размер на
2060лв., платим до 25-то число на месеца, предхождащ този, за който се отнася
наемната цена. Договорът бил сключен за срок от 2 години- до 01.02.2014 г.,
като с последователни анекси срокът на договора бил продължен до 31.12.2016г.
Безспорно е, че след изтичане на посочения срок наемателят е продължил да
ползва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя, като е
заплатил наемната цена за м. януари 2017г. и м. февруари 2017г.
По развитите във въззивната
жалба доводи, СГС излага следните мотиви:
Съгласно
разпоредбата на чл.232, ал. 2 от ЗЗД наемателят
е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.
В правната доктрина и в съдебната практика няма спор,
че договорът за наем е неформален
и че за валидното
възникване на наемно правоотношение следва да е налице
съгласие на страните относно вещта, която се
предоставя във временно ползване и относно възнаграждението (наемната цена), която наемателят дължи за предоставеното
му ползване. При наличието на
съгласие относно посочените съществени елементи договорът се счита за
валидно сключен, като ирелевантен по отношение на
действителността му е фактът дали вещта
реално е предадена на наемателя. Последното
е от значение единствено за дължимостта
на наемната цена, доколкото вземането на наемодателя
е обусловено от изпълнението на основното му задължение
да отстъпи ползването на вещта. Както е посочено в решение № 238
от 04.09.2013 г. по т.д. № 123/2011 г. на ІІ ТО на ВКС, постановено по реда на
чл.290 ГПК и задължително за съдилищата, правноирелевантно е реалното ползване на наетия имот
от страна на наемателя според Решение № 292 от 14.07.2005 г. на
ВКС по т.д. № 558/2004 г.,
ТК, ІІ т.о., но тази ирелевантност
е налице само в хипотезата, при която наемодателят е изпълнил основното си задължение по
договора, а въпросът дали и как наемателят
ще упражнява фактическа власт е предоставен в негова дискреция. В настоящия казус спорният
въпрос се свежда до факта дали наемателят дължи заплащане на наемната цена за
периода м.март 2017 г.-месец юли 2017 г., предвид изградената от ответника
защитна теза пред СРС, че през посочения период е преустановил ползването на имота без договорът
за наем да е бил прекратен/развален и че е предал фактическата власт върху наетото
помещение на наемодателя през месец февруари 2017 г. Едва във въззивната жалба, въззивникът/
ответник въвежда нов довод свързан с
обстоятелството дали ищецът е предоставил на ответника спокойно и безпрепятствено
ползване на имота и дали е осигурил на ответника за процесния
период от м.март до м.юли 2017 г. такова ползване на имот. В отговора на
исковата молба, доста лаконичен от към правни доводи, се твърди само, че
ответникът е напуснал имота в края на месец февруари, че ищецът е отказал да
подпише изричен приемо-предавателен протокол, че като
цяло ищцовото дружество се опитва да извлича ползи от
некоректното си и недобросъвестно поведение. Ето защо доводът, че ищецът не е
предоставил на ответника спокойно и безпрепятствено ползване на имота за процесния период от м.март до м.юли 2017 г., като въведен
за пръв път във въззивната жалба, се явява преклудиран по смисъла на т.4 от Т.Р. № 1 от 09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г., ОСГТК на
ВКС, според която „възраженията на ответника
срещу предявения иск поначало се
преклудират с изтичане на срока за
отговор на исковата молба по чл.131,
ал.1 ГПК, поради което
не могат да се направят
за първи път пред въззивния
съд. Това се отнася и за
възраженията за погасителна и придобивна давност.“
Предвид
изложеното настоящата инстанция също приема, че между страните е съществувало облигационно правоотношение,
възникнало въз основа на договор за наем. Ответното дружество е изпълнило
задължението си за предаване на фактическата власт върху наетия имот още към
датата на възникване на облигационното отношение, произтичащо от договора за
наем. След изтичане на срока на договор за наем, наемателят е продължил да
ползва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя, поради което
приложимо е правилото на чл. 236, ал. 1 ЗЗД, позволяващо след изтичането на
договорения конкретен срок на действие на наемния договор, при
непротивопоставяне от наемодателя на продължаване от страна на наемателя
ползване на вещта, договорът да се счита за трансформиран в безсрочен. Договорът за наем се
прекратява с изтичане на срока, за който е сключен, а ако е без определен срок-
по реда на чл. 238 ЗЗД с едномесечно предизвестие. За установяване на фактът на
отправяне на предизвестие за прекратяване на договора по делото е приета нотариална
покана от ищеца, връчена на ответника на 12.07.2017г., от която се
установява, че ищецът е дал на ответника седмичен срок да плати наемната цена
за периода м. март 2017г.- м. юли 2017г., като е посочил, че при неизпълнение
посоченото задължение в определения срок, поканата следва да се счита за изявление за прекратяване на договора. При
безсрочния наемен договор, предаването на вещта се дължи след отправяне на
предизвестие по чл. 238 ЗЗД, като отправената покана има значението на такова
предизвестие. При тази хипотеза, след изтичане на едномесечния срок биха
настъпили предпоставките по чл. 233, ал. 1 ЗЗД за предаване държането на
наетата вещ. Задължението на наемателя за връщане на вещта по чл.233, ал.1 ЗЗД
след прекратяване на наемния договор произтича от задължението на наемодателя
по чл.230 ЗЗД да предаде наетата вещ на наемателя при сключването на договора.
Както бе отбелязано по-горе, едва във въззивната
жалба, въззивникът/ответник въвежда твърдение свързано с обстоятелството дали ищецът е предоставил на ответника спокойно
и безпрепятствено ползване на имота и дали го е осигурило за процесния период от м.март до м.юли 2017 г., явно
подсказано от решението на съда.
В първоинстанционното
производство ответникът е твърдял единствено, че е преустановил ползването на
имота в края на месец февруари 2017 г., че е правил безуспешни опити да са
свърже с представители на ищцовото дружество, но
ищецът е отказал да подпише приемо-предавателен
протокол. В този смисъл са били разпитани групи свидетели на ищеца и ответника,
чиито показания взаимно си противоречат, поради което настоящата инстанция не
ги кредитира. Ползването на процесното помещение за процесния период се установява от приетия по делото приемо-предавателен протокол от 19.07.2017 г., подписан от законния представител на дружеството
наемател/-ответника Ф.С. Т.“ ООД, и от упълномощен
представител на ищцовото дружество-адв.
Пеков, по силата на който на тази дата е била предадена фактическата власт
върху имота, предмет на процесния договор за наем,
като съдът е обвързан от материалната доказателствена
сила на този документ. Той има характер на частен свидетелстващ документ,
противопоставим на своя издател по отношение на съдържащите се в него неизгодни
за подписалата го страна обстоятелства, в случая по отношение на съдържащото се
в него изявление на ответника, дадено чрез законния му представител относно
момента и обстоятелствата около предаването на фактическата власт върху имота. От
него се установява, че фактическата власт върху имота е
била предадена от наемателя на наемодателя на 19.07.2017г., при предаването на фактическата власт ищецът е бил представляван от свой
упълномощен представител в лицето на адвокат Д.П., подписал протокола за приемо-предаване, а ответникът - от законния си
представител в лицето на неговия управител. На 19.07.2017г. наемодателят е
получил достъп до отдадения по наем имот - предмет на договора, чрез
предоставения му от наемателя ключ
за имота. В този смисъл са и доводите на жалбоподателя/ ответник, според които приложеният от ищеца протокол
представлява доказателство единствено за отразените в него факти, а именно че
държането на обекта е било предадено на ищеца към момента на съставяне на същия-т.е.
на 19.07.2017г., както и
относно датата на съставянето му. Аргументите на
жалбоподателя, че е възможно датата на съставяне
на протокола да не съвпада с датата на предаване на фактическата власт върху
имота от наемателя на наемодателя, са несъстоятелни с оглед нормата на чл. 181,
ал. 1 ГПК. По аргумент за противното от цитираната правна разпоредба за лицата,
участвали в съставянето на документа (в случая за страните по спора),
достоверна е датата, записана в протокола като дата на неговото съставяне. На
тази дата, видно от съдържанието на протокола, наемателят предава
2 бр. ключове за помещението. В съдържанието на цитирания документ не е посочена друга дата
за предаване на фактическата власт върху имота, различна от датата на неговото
съставяне. Следователно датата на съставяне на протокола, обвързва страните по
правоотношението-19.07.2017г., като съвпада и с датата на предаване на
фактическата власт върху наетото помещение- предмет на процесния
договор. Да се приеме обратното означава да се счете за доказано, че протоколът
има съдържание, различно от посоченото в него, но без ответникът да го е оспорил изрично в хода на
производството и без да е провел пълно и главно доказване на твърденията си за
по-ранна дата на предаване на имота от посочената в протокола, при спазване на
ограниченията на чл. 164, ал. 1 т. 6 ГПК. Предвид посочената процесуална норма,
свидетелските показания са недопустими. Съгласно възприетото
в правната доктрина и трайната практика по прилагане
на чл. 164, ал. 1 т. 6 ГПК в предметния обхват на въведеното от законодателя
ограничение за събиране на свидетелски показания се включват всички случаи, в
които страната-автор на документа се домогва чрез свидетелите да установи, че
направеното от нея в този документ изявление е невярно, защото е симулативно. Ето защо въззивната
инстанция не ги разглежда и обсъжда не само като взаимно противоречащи се, но и
като недопустими.
Изводът е, че до датата на разваляне на договора
поради неизпълнение на 12.07.2017 г. по почин на ищеца на основание чл.87, ал.1 ЗЗД чрез негово писмено изявление до ответника, съдържащо се в приложената по
делото нотариална покана, неоспорена от наемателя, между страните по спора е
било налице действащо облигационно отношение, произтичащо от договор за наем. Връщането на вещта по смисъла на чл. 233, ал. 1 ЗЗД следва да се изразява в
предоставяне на държането върху вещта от наемателя на наемодателя, като
конкретните обстоятелства относно предаването се определят съобразно с
договора, вида на вещта и други факти. Както бе посочено, сам по себе си
фактът, че наемателят не е ползвал предадената му по договора вещ, не обуславя
извод за прекратяване на наемното правоотношение и за връщането на вещта, след
като наемният договор не е бил прекратен на основанията, посочени в него, като
фактическото преустановяване ползването на имота, без договорът да е бил
прекратен, не освобождава наемателя от задължение за заплащане на наемната
цена, като в т.см. е решение № 97 от 23.07.2013г. на ВКС по т. д. № 73/2012 г.,
I т. о., ТК.
Крайните
изводи на двете съдебни инстанции
съвпадат. На основание чл.271, ал.1, изр.1, І пр.
ГПК, първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено.
Предвид изхода на спора и предявената претенция, въззивникът/ответник
следва да заплати на въззиваемия/ищец направените
разноски за настоящата инстанция във вид на адвокатско възнаграждение в размер
на 400 лв. По делото е направено възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение, но същото изчислено по реда на чл.7, ал.2, .4 от Наредба № 1 от
9 юли 2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждение е в двоен
размер над претендирания, поради което следва да бъде
определен като размер претендираният от 400 лв.
Водим от
гореизложеното, съдът
Р Е Ш
И :
ПОТВЪРЖДАВА решение с непосочена дата по гр.д. № 18269/18 г. на СРС, ІІ ГО, 61 с-в.
ОСЪЖДА „Ф.С. Т.“ ООД, ЕИК*******, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от Ф.Х.М.,
чрез пълномощника по делото адвокат В.Т. от САК, със съдебен адрес: ***, „***********да заплати на „Х.-Х.“ ООД, ЕИК*******, със седалище и адрес на управление ***, представлявано от
управителя Д.В., чрез пълномощника по делото адвокат Т. направените
разноски за въззивната инстанция за адвокатско
възнаграждение в размер на 400 лв.
Решението е окончателно и не
подлежи на обжалване на основание чл.280, ал.2 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ : 1. 2.