Р Е Ш Е Н И Е
№ 207
гр. Русе, 12.02.2019 год.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Русенски районен съд, ХI - ти
граждански състав в публично заседание на двадесет и трети януари, две хиляди и
деветнадесета година в състав:
Председател:
Тихомира Казасова
при секретаря Антоанета Х., като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело №4659 по описа за 2017 год., за да се произнесе, съобрази
следното:
Б.Б.– управител на „Бъзовски“ ООД
твърди, че въз основа договор, обективиран в нотариален акт №166, том ХІІ,
рег.№19940, дело №1862/07.11.2007г. по описа на нотариус Р. Падалска
представляваното от него дружество придобило собствеността върху следните
недвижими имоти:
офис №2,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.27 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед
РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК, находящ се на партерен етаж на
жилищна сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор 63427.2.5554, гр. Русе, ул.
„Л”№9-11 с площ 46.44 кв.м., прилежащи части 2.608 % ид.ч. от общите части на
сградата, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж
63427.2.5554.1.26, 63427.2.5554.1.28, под обекта 63427.2.5554.1.34,
63427.2.5554.1.30, 63427.2.5554.1.31, над обекта 63427.2.5554.1.5,
63427.2.5554.1.1;
офис №3,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.28 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед
РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК, находящ се на партерен етаж на
жилищна сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор 63427.2.5554, гр. Русе, ул.
„Л”№9-11 с площ 60.11 кв.м., прилежащи части 3.241 % ид.ч. от общите части на
сградата, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж
63427.2.5554.1.29, 63427.2.5554.1.27, под обекта 63427.2.5554.1.31,
63427.2.5554.1.30, над обекта 63427.2.5554.1.1 и
офис №4,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.29 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед
РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК, находящ се на партерен етаж на
жилищна сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор 63427.2.5554, гр. Русе, ул.
„Л”№9-11 с площ 28.44 кв.м., прилежащи части 1.629 % ид.ч. от общите части на
сградата, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж
63427.2.5554.1.22, 63427.2.5554.1.28, 63427.2.5554.1.21, под обекта
63427.2.5554.1.31, 63427.2.5554.1.30, над обекта 63427.2.5554.1.2,
63427.2.5554.1.1.
Пояснява, че ищцовото дружество
закупило от „Европартньори“ ООД правото на строеж на описаните обекти, ведно
със съответните идеални части от терена, а през 2009г. строежът е въведен в
експлоатация, факт, който установява с удостоверение №73/11.03.2009г. на Община
Русе.
След въвеждане строежът в
експлоатация, ответникът отказал да осигури достъп до помещения с мотива, че
уговорената цена не е заплатена изцяло. По този повод завел две дела:
гражданско дело №5618/2010г. по описа на РРС и търговско дело №126/2012г. по
описа на РОС, по които с влезли в сила съдебни решения претенциите били
отхвърлени.
На 20.01.2011г. „Европартньори“ ООД
предало на „Бъзовски“ ООД ключовете от входните врати на офисите и вратите,
водещи към обектите, за което бил изготвен нотариално заверен протокол.
През м.май 2016г. ищецът установил,
че ключалките на междинната врата, водеща към офисите е сменена. Свързал се с
представител на ответното дружество, който отказал да предаде ключ, респективно
да осигури достъп до помещенията.
Едва на 02.08.2016г. при насрочен от
ЧСИ Венцислав Маринов опис на офис №4, управителят на „Европартньори“ ООД
отключил междинната врата, при което ищецът констатирал, че вратите и
ключалките на трите офиса са сменени. Управителят на ответното дружество
заявил, че „Европартньори“ ООД владее имотите и ги е отдало под наем на трети
лица.
Молителят поддържа, че от
01.05.2016г. до датата на предявяване на иска ответникът владее имотите му без
правно основание и ищцовото дружество, като собственик е лишено от възможността
да ги ползва и получава граждански плодове от тях, чрез отдаването им под наем.
Моли съда да признае за установено
по отношение „Европартньори“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление – гр.Русе, пл.“Свобода“№7, вх.5, ет.6, представлявано от управителя П.П.П.,
че „Бъзовски“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на управление – гр.Русе,
ул.“Плиска“№83, представлявано от управителя Б.И.Б.е собственик на описаните в
исковата молба недвижими имоти;
Да осъди ответника да предаде
владението им;
Да осъди ответника да му заплати
обезщетение за неоснователното им ползване за периода 01.05.2016г. –
30.06.2017г., както следва:
за офис №2 - 3500 лева (по 250 лева
месечно);
за офис №3 - 3500 лева (по 250 лева
месечно);
за офис №4 - 2800 лева (по 200 лева
месечно), ведно със законната лихва върху главниците, считано от 11.07.2017г.
до окончателното им изплащане.
Претендира направените по делото
разноски.
В срока от чл.131 от ГПК ответникът
„Европартньори“ ООД е депозирал отговор на исковата молба, в който излага
доводи досежно неоснователността на ищцовите претенции.
Твърди, че съществуващите
понастоящем обекти не отговарят на описанието в нотариален акт
№166/07.11.2007г., том ХII, рег.
№19940, дело №1862/2007г. на русенския нотариус Р. Падалска, както и на
представените кадастрални скици – по граници, входни врати, конфигурация и
ситуиране на стените, застроени площи и др., което води до промени в процента
на съсобственост спрямо първоначалната проекто-сметна документация към
архитектурния проект на сградата. Пояснява, че почти всички изменения и
подобрения са направени по искане на дружеството – ищец, по време на
строителството на сградата. Поддържа, че като възложител и инвеститор, ищецът
не е оказал съдействие относно необходимото документиране в строителството за
одобряване екзекутиви и подписване на Акт обр.15 и Акт обр.16.
Счита, че неподписването на тези
актове от всички възложители, въвеждането в експлоатация на жилищната сграда е
нищожен административен акт, вследствие липса на съществени предпоставки за
издаването му. Приема, че съдът би могъл да упражни косвен съдебен контрол по
настоящото производство и при установяване недействителността на тези
документи, да направи извод, че не са възникнали и съответните правни последици
от административния акт, свързани с удостоверяване законността и годността на
даден обект, включително и като обект на правото.
С оглед изложените доводи, заявява,
че съдът не би могъл да признае с отделен установителендиспозитив
принадлежността на правото на собственост на въведените в процеса офиси към
патримониума на ищеца, съобразно изискванията на т.2А от ТР №4/14.03.2014г. на
ВКС, ОСГК.
Моли съда да отхвърли претенциите
като неоснователни.
Съобразявайки становищата на
страните, събраните по делото доказателства по вътрешно убеждение и приложимия
закон, съдът прие за установено от фактическа страна, следното:
С договор, обективиран в нотариален
акт№166, том ХІІ, рег.№19940, дело №1862/07.11.2007г. по описа на нотариус Р.
Падалска, „Европартньори“ ООД, като едноличен собственик на правото на строеж
за индивидуално обособени недвижими имоти по правилата на етажната собственост
продало на „Бъзовски“ ООД правото на строеж за изграждане на следните недвижими
имоти:
офис №2,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.27 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед
РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК, находящ се на партерен етаж на
жилищна сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор 63427.2.5554, гр. Русе, ул.
„Л”№9-11 с площ 46.44 кв.м., прилежащи части 2.608 % ид.ч. от общите части на
сградата, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж
63427.2.5554.1.26, 63427.2.5554.1.28, под обекта 63427.2.5554.1.34,
63427.2.5554.1.30, 63427.2.5554.1.31, над обекта 63427.2.5554.1.5,
63427.2.5554.1.1;
офис №3,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.28 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед
РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК, находящ се на партерен етаж на жилищна
сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор 63427.2.5554, гр. Русе, ул. „Л”№9-11
с площ 60.11 кв.м., прилежащи части 3.241 % ид.ч. от общите части на сградата,
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж 63427.2.5554.1.29,
63427.2.5554.1.27, под обекта 63427.2.5554.1.31, 63427.2.5554.1.30, над обекта
63427.2.5554.1.1 и
офис №4,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.29 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед РД-18-18/16.05.2007г.
на изп. директор на АК, находящ се на партерен етаж на жилищна сграда №1,
разположена в ПИ с идентификатор 63427.2.5554, гр. Русе, ул. „Л”№9-11 с площ
28.44 кв.м., прилежащи части 1.629 % ид.ч. от общите части на сградата, съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж 63427.2.5554.1.22,
63427.2.5554.1.28, 63427.2.5554.1.21, под обекта 63427.2.5554.1.31,
63427.2.5554.1.30, над обекта 63427.2.5554.1.2, 63427.2.5554.1.1.
На 19.11.2007г. е изготвен „Акт за
приемане на конструкцията“, според който, носещата конструкция на строеж:
„Жилищна сграда с магазини – ЗП – 403 кв.м.; РЗП 2564.00 кв.м. с външни В и К
връзки“, етапа или частта от него е в състояние да понесе по време на
последващото изпълнение на СМР, както и при експлоатацията му всички постоянни,
временни и особени натоварвания, съгласно проекта и действащата нормативна
уредба и е разрешение изпълнението на
довършителните работи.
Приложено е удостоверение по чл.181,
ал.2 ЗУТ на Дирекция „Устройство на територията“ при община Русе, от което е
видно, че сградата е построена съгласно
одобрени проекти и разрешение за строеж №112/06.02.2007г.; протокол за
строителна линия и ниво от 21.04.2007г., заверени за достигнатите на нива кота
изкоп, цокъл, корниз и било и от длъжностно лице на Общинската администрация.
Указано е, че за строежа има съставен Акт образец 14 от 19.11.2007г. и сградата
е завършена в груб строеж. Посочено е, че в този си вид, сградата може да бъде
предмет на прехвърлителна сделка.
Строежът е въведен в експлоатация,
факт, който се установява с удостоверение №73/11.03.2009г. на Община Русе.
Приложени са данъчни оценки и схеми на процесните обекти, изготвени на
12.05.2017г. от СГКК – Русе.
С влязло в сила съдебно решение
№535/21.03.2012г., постановено по гражданско дело №5618/2010г., Районен съд –
Русе отхвърлил предявените от „Европартньори“ ООД срещу „Бъзовски“ ООД искове
за заплащане остатъчна цена от стойността на описаните по-горе имоти, предмет
на договор, сключен между страните на 23.07.2007г., както и исковете, съединени
в условията на евентуалност за заплащане суми, с които ответникът неоснователно
се обогатил.
С влязло в сила съдебно
№57/03.04.2015г., постановено по търговско дело №126/2012г. Окръжен съд –
Русе,отхвърлил предявения от „Европартньори“ ООД срещу „Бъзовски“ ООД иск за
заплащане неустойка по т.5.2. от предварителен договор, сключен на 23.07.2007г.
На 30.11.2016г. и 26.09.2017г.
„Европартньори“ ООД депозирало до РОС жалби против действията на ЧСИ Венцислав
Маринов, относно извършване публична продан на недвижими имоти: самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.29 и 63427.2.5554.1.29 в гр.Русе,
ул.“Люляк“№7 и 9, вх.1, ет.0, обект 4, по изпълнително дело №429/2016г.
През м.май 2016г. ответното
дружество сключило с трето лице договор за наем с предмет – предоставяне за
временно и възмездно ползване на офис №4 в гр.Русе, ул.“Люляк“№11, бл.“Петър“
на партер, със застроена площ 35 кв.м. и тераса 14 кв.м. срещу месечна наемна
цена в размер на 240 лева.
С нотариална покана от 17.05.2011г.
ответникът уведомил ищеца за допусната явна фактическа грешка в квадратурата на
офис №2 и поискал да се яви на 20.05.2011г. в кантората на нотариус Р. Падалска
за изготвяне нотариален акт за поправка на нотариален акт №166, том ХІІ,
рег.№19940, дело №1862 от 07.11.2007г. по описа на нотариуса. В отговор, ищецът
съобщил на ответника, че предвид краткия срок и наличието на служебни
ангажименти няма възможност да посети нотариалната кантора на посочената дата.
Представени са: дневник за бетонови
работи на „ГБС – Русе“ АД за строеж: жилищна сграда „Люляк“ в УПИ-ІV – 1991 и
1992 – Русе (лист 49; 109 – 115); проектна документация; акт за установяване
годността за приемане на строеж, изготвен на 25.11.2008г.
За установяване релевантни за спора
факти са възложени и приети, неоспорени от страните съдебно
технически-експертизи, чиито заключения съдът цени като обективни, пълни,
всестранни и компетентни.
Вещото лице инж.К.К. е определило
месечната наемна цена за всеки от процесните обекти (278.75 лева за офис 2;
360.80 лева за офис 3 и 170.70 лева за офис 4), респективно наемната цена за
периода 01.05.2016г. – 30.06.2017г.:
3902.43 лева за офис 2;
5051.15 лева за офис 3 и
2389.86 лева за офис 4.
С оглед заключението на експерта, в
о.с.з. е допуснато изменение на претенциите относно за заплащане обезщетение за
неоснователно ползване на спорните обекти чрез тяхното увеличаване, както
следва: за офис 2 от 3500 лева на 3902.43 лева и за офис 3 от 3500 лева на
5051.15 лева.
След справка с приложените по делото
писмени доказателства, документацията в архива на община Русе и оглед на
офисите, арх.П. е отчела изменения при строителството спрямо първоначалния
проект, както следва: площта на офис 2 се е увеличила за сметка на офис 1;
терасата се ползвала само от офис 1; офис 4 се е увеличил за сметка на офис 3;
терасата се ползвала само от офис 4; предверието към офис 4 било променено в
обща тоалетна за офиси 2 и 3 с вход откъм коридора, което предполагало, че тя
ще стане обща част.
При измерванията, експертът
констатирал следните площи на отделните обекти:
Офис 1 – 38.24 кв.м. + тераса с площ
19.58 кв.м. (57.82 кв.м.);
Офис 2 – 34.25 кв.м.;
Офис 3 – 35.63 кв.м.;
Офис 4 – 28.08 кв.м. + тераса с площ
15.98 кв.м. (44.06 кв.м.);
Коридор – 13.66 кв.м. + тоалетна с
площ 2.24 кв.м.: общи части – 15.90 кв.м.
Вследствие измененията площта на
офис 2 реално е увеличена с 0.55 кв.м.; площта на офис 3 е намалена с 4.19
кв.м., а площта на офис 4 реално е увеличена с 0.98 кв.м. Констатирано е, че
реалната промяна в новата площ на общите части, спрямо проектната площ е
по-малко от 1 кв.м. - +0.94 кв.м.
Вещото лице сочи, че дневникът на
бетоновите работи е предаден в община Русе заедно с останалите актове и
др.документи, съставени по време на строителството. Счита, че дневникът е воден
редовно, подписан и подпечатан от ръководителя на строежа. Съдържа данни за
марката бетон, датите на полагането му, часовете и за кои елементи от строежа
се полага, но не са попълвани графите, свързани с декофрирането и изпитване
якостта на материала.
В хода на производството е допуснат
разпита на: Н. Банчев Н.; Д.Д.П. и Н.А.Н..
Н.Н. – домоуправител на ЕС в гр.Русе, ул. “Л.“№11, твърди, че от м.май 2016г.
до 13.06.2018г. четирите офиса на първия етаж в сградата се ползват от
„Европартньори“ ООД. В домовата книга ответното дружество било вписано като
собственик тези обекти. Свидетелят пояснява, че „Европартньори“ ООД отдава
офисите под наем и данните за наемателите, вписани в домовата книга са посочени
лично от г-н Пенчев.
Д.П. твърди, че ищцовото дружество е собственик на офиси 2, 3 и 4 от 2007 –
2008г. В края на м.април 2016г., г-н Б.Б.установил, че не може да отвори
офисите с ключовете, които притежава. От разговор с г-н Пенчев разбрал, че
последният е сменил ключалките. Няколко месеца по-късно ЧСИ помолил г-н Борисов
да осигури достъп до имотите. Управителят на ищцовото дружество констатирал, че
е сменена ключалката на вратата, към спорните обекти. След известно време г-н
Пенчев уведомил г-н Борисов, че е отдал офисите под наем.
Н.Н. заявява, че е упражнявал строителен надзор на сградата, в която се намират
процесните офиси. По желание на клиента направил изменения, които били отразени
в екзекутивната документация. Пояснява, че бетоновия дневник е задължителен
атрибут, в който се отразяват получените количества бетон – дата и час. От
всяко количество бетон, което се изливало вземал образци за сертификати и
отбелязвал в дневника за бетоновите работи на съответната дата сертификата на
бетона. Поддържа, че на 06.11. е излята плоча кота 17.30 – последната плоча на
сградата. Сочи, че покривът на сградата е наклонен, излят от бетон. Покривът се
изпълнявал на етапи, като последният етап от изпълнението било изливането на
последната плоча.
По ИД №20168330400429 на ЧСИ с
рег.№833, с постановление №2625 от 08.06.2018г., офис, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.29 е възложен върху
Иван Н. Бъзовски. Постановлението е влязло в сила на 26.06.2018г.
Установената фактическа обстановка
налага следните правни изводи:
С оглед изложените в исковата молба обстоятелства и
формулиран петитум съдът квалифицира правно, предявените обективно и
субективно съединени искове по чл.108 ЗС и по чл.59 ЗЗД.
По иска
с правно основание чл.108 ЗС:
Ревандикацията
е способ за защита на вещни права, чиито предпоставки са свързани с
установяване правото на собственост на ищеца върху процесните имоти и
упражняваната върху същите фактическа власт, без правно основание, от страна на
ответника. В тежест на ищеца е да докаже наличието на първите два елемента от
фактическия състав на правната норма, а ответника – да установи основанието, на
което владее вещта.
По
допустимостта на иска:
Доколкото
в исковата молба се твърди, че молителят е придобил собствеността вследствие
разпоредителна сделка, а ответникът владее спорните офиси и за "Бъзовски"
ООД липсва друг способ за защита правото на собственост, което претендира,
съдът намира, че производството по предявения ревандикационен иск е допустимо.
По
същество, претенцията се явява частично основателна.
Ищцовото
дружество основава правото си на собственост на договор за продажба правото на
строеж за индивидуално обособени недвижими имоти, обективиран в нотариален
акт №166, том ХІІ, рег.№19940, дело №1862/07.11.2007г. по описа на нотариус Р.
Падалска.
С упражняване правото на строеж, суперфициара придобива собствеността върху
построената сграда, респективно обект, предмет на правото на строеж. Без правно
значение относно вещноправните последици е кой и с чии средства е осъществил
строителството. Според т.1 от ТР №1/04.05.2012г. по ТД №1/2011г. на ВКС, ОСГК,
„Смисълът на понятието „упражняване правото на строеж“, употребено в чл.67 ЗС,
когато е учредено с единен договор за част от обектите в сграда, състояща се от
множество самостоятелни обекти, включително и при последващо прехвърляне
правото на строеж на други лица, е изграждането на грубия строеж на сградата
или съответния етап, за който е издадено разрешението за строеж“. Понятието
„упражняване“ правото на строеж, следва да се тълкува в смисъл на реализиране
правомощието, чрез което се постига крайната цел – придобиване на суперфициарна
собственост. Собственост върху сграда, построена въз основа на учредено право
на строеж, може да възникне само ако тя е обособена като вещ, съдържаща
минимални признаци за самостоятелност, за да може да бъде годен обект на вещни
права според изискванията на съответните строителни норми.
Съгласно чл.181, ал.1 и ал.2 ЗУТ,
правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на
прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в
груб строеж. След това разпореждането се извършва с цялата сграда или със
самостоятелни части от нея. Разпоредбата определя завършването на грубия строеж
като момент на придобиване собственост за обектите в цялата сграда. Законна
дефиниция на понятието „груб строеж“ (карабина) се съдържа в ЗУТ - § 5, т.46 от
ДР: „сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът,
без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи“. От този
момент се счита, че е възникнал обектът на суперфициарна собственост. Дотогава
строежът представлява недвижим имот по смисъла на чл.110 ЗС като част от
незавършена сграда, която е прикрепена към земята, но не е отделен обект на
собственост и правото на строеж все още не е упражнено.
Съобразно създадената касационна практика, свързана с тълкуване легалната
дефиниция на закона - § 5, т.46 от ДР на ЗУТ, относима към изискванията на
чл.181, ал.2 ЗУТ, установяването на едно фактическо положение, а именно
завършеност на сградата в „груб строеж“ се извършва по установения в цитираните
по-горе правни норми – с акт на общинската администрация, осъществяваща
надзорни строителни функции. Единствено
актът на общинската администрация, с който се дава преценка за степента на
завършеност на сградата е меродавният момент, който ще даде отговор на въпроса
доколко правото на строеж се е реализирало в обекти, което е пречка то да бъде
предмет на прехвърлителна сделка към този момент, съгласно чл.181, ал.1 ЗУТ.
(в този смисъл Решение №46/12.03.2010г. по ГД №725/2009г. на ВКС, І г.о.;
Решение №37/16.05.2015г. по ГД №6418/2014г. на ВКС, ІІ г.о. и др.)
В случая, по силата на сделка, обективирана в нотариален акт №166, том ХІІ,
рег.№19940, дело №1862/07.11.2007г., „Европартньори“ ООД като едноличен
собственик на правото на строеж на индивидуално обособени недвижими имоти
продало на „Бъзовски“ ООД правото на строеж на трите офиса, при съответната
заплатена цена на правото на строеж. Договорът за продажба на правото на строеж
е валиден договор с възможен предмет. Правото на строеж на сграда или част от
нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му
до завършване сградата в груб вид (чл.181, ал.1 ЗУТ). Съгласно чл.181, ал.2 ЗУТ, след завършване на сградата в груб вид, констатирано с протокол на общинската администрация, предмет на
прехвърлителната сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части
от нея.
Сградата, в която се намират трите самостоятелни обекта е с удостоверена
степен на завършеност „груб строеж“ на 19.11.2007г. – удостоверение по чл.181,
ал.2 ЗУТ (лист 201). Този факт налага извод, че до 19.11.2007г. правото на строеж
би могло да бъде предмет на разпоредителна сделка, т.е. договорът за продажба,
сключен на 07.11.2007г. в предвидената от закона форма е действителен. Валидно
прехвърленото право на строеж и завършването на грубия строеж на сградата са
довели до трансформация и възникване вещно право на собственост върху
процесните обекти.
Настъпилите в хода на процеса факти следва да се съобразят при
постановяване на решението, съгласно изричната норма на чл.235, ал.3 ГПК, тъй
като с решението се създава сила на пресъдено нещо относно обстоятелствата,
предмет на спора, към момента на приключване на съдебното дирене. В настоящия
казус, с постановление №2625 от 08.06.2018г. по ИД №20168330400429 на ЧСИ с
рег.№833, офис №4, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
63427.2.5554.1.29 е възложен върху И. Н. Бъзовски. Постановлението е влязло в
сила на 26.06.2018г. В ТР №5/2015г. на ВКС, ОСГК са дадени разяснения относно
публичната продан като специфичен придобивен способ, деривативен по своя
характер, в резултат на който от момента на влизане в сила на постановлението
за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху
имота. Възлагането на имота с постановление по чл.496 ГПК е завършващият акт,
пораждащ правото на собственост на купувача. Следователно към настоящия момент
ищецът е собственик на два от процесните имота - офис №2, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.27 и офис №3,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.28 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед
РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК, но не и собственик на третия
обект – офис №4.
В хода на производството бе установено, че ответникът е сменил ключалките и
е отдал на трети лица офисите под наем. С действията си препятства възможността
на ищеца да упражнява фактическа власт върху спорното имущество, като част от
правото му на собственост. Не са ангажирани доказателства, чрез които се
установява, че офисите са предадени на ищеца.
Съдът не възприема наведените от
ответника доводи за неоснователност на иска предвид факта, че съществуващите
понастоящем обекти не отговарят на описанието в нотариалния акт, както и на представените
кадастрални скици – по граници, входни врати, конфигурация и ситуиране на
стените, застроени площи и др., което е довело до промени в процента на
съсобственост спрямо първоначалната проекто-сметна документация към
архитектурния проект на сградата. Действително с приетата по делото съдебно -
техническа експертиза се установява, че вследствие изменения при строителството
спрямо първоначалния проект, площта на офис 2 реално е увеличена с 0.55 кв.м.;
площта на офис 3 е намалена с 4.19 кв.м., а площта на офис 4 реално е увеличена
с 0.98 кв.м. Констатирано е, че реалната промяна в новата площ на общите части,
спрямо проектната площ е по-малко от 1 кв.м. - +0.94 кв.м.
Когато изграденото надхвърля обема
на учреденото право на строеж, вещноправният режим на допълнително построеното
е различен и се определя от неговата юридическа характеристика. В случаите,
когато построеното в повече има характеристиката на самостоятелен обект, то
правото на собственост по отношение на този обект преминава изцяло в
патримониума на собственика на терена, като по отношение на него не намират
приложение постигнатите договорености между страните по договора за отстъпване
правото на строеж. Когато обаче извършеното строителство не представлява такъв
обект (какъвто е настоящия случай), се прилага нормата на чл.97 ЗС и построеното
се придобива на основание присъединяване от суперфициара. Такова е разрешението
на въпроса, застъпено в трайната и последователна практика на ВКС.
Възражението
относно нищожността на актовете (обр.15 и обр.16), с които са констатирани
етапите на строителство е ирелевантно за спора, тъй като валидно прехвърленото
право на строеж и завършването на грубия строеж (на 19.11.2007г.) са довели до
трансформация и възникване вещно право на собственост върху процесните обекти.
Отделно от това съдът счита, че атакуваните актове отговарят на изискванията,
визирани в чл.7, ал.3 от Наредба №3/2003г. за съставяне на актове и протоколи
по време на строителството, която съдържа общата регламентация на условията и
реда за констатиране етапите на строителство и приемане на завършени видове СМР
при изпълнение на строежите. Съгласно чл.1, ал.4 от Наредбата, съставените и
оформени съгласно изискванията на този подзаконов нормативен акт, актове имат
доказателствена сила при установяване на обстоятелствата, свързани със
започване, изпълнение и въвеждане в експлоатация на строежа.
От изложеното следва, че са налице елементите от фактическия състав на
чл.108 ЗС по отношение офис №2и офис №3, с оглед което искът в таза част като
основателен следва да бъде уважен, а за ревандикирането на офис №4 - отхвърлен.
По иска
с правно основание чл.59 ЗЗД:
Претендира
се осъждане на ответника да заплати сумите: 3902.43 лева - обезщетение за
ползване на офис 2, дължимо за периода 01.05.2016г. - 30.06.2017г.; 5051.15
лева - обезщетение за ползване на офис 3, дължимо за периода 01.05.2016г. -
30.06.2017г. и 2800 лева - обезщетение за ползване на офис 4, дължимо за
периода 01.05.2016г. - 30.06.2017г.
Вземането от неоснователно обогатяване възниква, когато е налице
разместване на блага, без в отношенията между страните да съществува
обвързаност от договор, гестия или деликт. Когато между страните няма друга
обвързаност и по причина обедняването на една от страните другата се е
обогатила, обогатилият се дължи да върне на обеднелия онова, с което се е обогатил
до размера на обедняването.
В случая бе установено, че през исковия период ответникът без правно
основание е държал процесните имоти, собственост на ищеца. Следователно
"Европартньори" ООД дължи на "Бъзовски" ООД обезщетение за
ползите, от които го е лишил. При предявена претенция за плащане обезщетение за
лишаване собственика от възможността да
ползва вещта, се присъжда такава сума, каквато той би получил от ползващото без
основание тази вещ лице, ако помежду им беше сключен договор за отдаването под
наем, респективно собственикът би могъл да получи ако беше отдал вещта под наем
на трето лице. В този смисъл е налице обогатяване на ползващото вещта лице за
сметка на обедняването на нейния собственик.
В приетата по делото експертиза е
определена наемната цена за всеки от обектите, за периода 01.05.2016г. –
30.06.2017г.:3902.43 лева за офис 2; 5051.15 лева за офис 3 и 2389.86 лева за
офис 4.
Претенциите за офис 2 и офис 3 като основателни следва да бъдат уважени
изцяло, а за офис 4 искът над 2389.86 лева до предявения размер - 2800 лева,
като недоказан следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
На основание чл.78, ал.1 ГПК в тежест на ответника са направените от ищеца
разноски, съразмерно с уважената част от претенциите. Ищецът е заплатил 2494.67
лева (държавна такса, възнаграждение за процесуално представителство и вещо
лице) и следва да му се присъдят разноски в размер на 1663.11 лева.
Съобразно разпоредбата на чл.78, ал.3 ГПК ищецът дължи на ответника
разноски съразмерно с отхвърлената част от иска. Ответникът е направил разноски
в размер на 4797.46 лева (възнаграждение за процесуално представителство и вещо
лице) и съразмерно с отхвърлената част от претенции следва да му се присъди
сумата 1599.15 лева.
По компенсация между двете вземания, ответникът следва да заплати на ищеца
сумата 63.96 лева.
Мотивиран
така, съдът
Р
Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение „Европартньори“ ООД, ЕИК *********
със седалище и адрес на управление – гр.Русе, пл.“Свобода“№7, вх.5, ет.6,
представлявано от управителя П.П.П., че „Бъзовски“ ООД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление – гр.Русе, ул.“Плиска“№83, представлявано от
управителя Б.И.Б.е собственик на:
офис №2,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.27 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед
РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК, находящ се на партерен етаж на
жилищна сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор 63427.2.5554, гр. Русе, ул.
„Л”№9-11 с площ 46.44 кв.м., прилежащи части 2.608 % ид.ч. от общите части на
сградата, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж
63427.2.5554.1.26, 63427.2.5554.1.28, под обекта 63427.2.5554.1.34,
63427.2.5554.1.30, 63427.2.5554.1.31, над обекта 63427.2.5554.1.5,
63427.2.5554.1.1 и
офис №3,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.28 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед
РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК, находящ се на партерен етаж на
жилищна сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор 63427.2.5554, гр. Русе, ул.
„Л”№9-11 с площ 60.11 кв.м., прилежащи части 3.241 % ид.ч. от общите части на
сградата, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж
63427.2.5554.1.29, 63427.2.5554.1.27, под обекта 63427.2.5554.1.31,
63427.2.5554.1.30, над обекта 63427.2.5554.1.1
ОСЪЖДА„Европартньори“ ООД, ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление – гр.Русе, пл.“Свобода“№7, вх.5, ет.6, представлявано от
управителя П.П.П., ДА ПРЕДАДЕ НА „Бъзовски“ ООД, ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление – гр.Русе, ул.“Плиска“№83, представлявано от управителя Б.И.Б.ВЛАДЕНИЕТО
на:
офис №2,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.27 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед
РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК, находящ се на партерен етаж на
жилищна сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор 63427.2.5554, гр. Русе, ул.
„Л”№9-11 с площ 46.44 кв.м., прилежащи части 2.608 % ид.ч. от общите части на
сградата, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж
63427.2.5554.1.26, 63427.2.5554.1.28, под обекта 63427.2.5554.1.34,
63427.2.5554.1.30, 63427.2.5554.1.31, над обекта 63427.2.5554.1.5,
63427.2.5554.1.1 и
офис №3,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.28 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед
РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК, находящ се на партерен етаж на жилищна
сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор 63427.2.5554, гр. Русе, ул. „Л”№9-11
с площ 60.11 кв.м., прилежащи части 3.241 % ид.ч. от общите части на сградата,
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж 63427.2.5554.1.29,
63427.2.5554.1.27, под обекта 63427.2.5554.1.31, 63427.2.5554.1.30, над обекта
63427.2.5554.1.1
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Бъзовски“ ООД, ЕИК ********* против
„Европартньори“ ООД, ЕИК ********* иск за признаване установено по отношение на
ответника, че ищецът е собственик на офис №4, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.29 по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед РД-18-18/16.05.2007г. на
изп. директор на АК, находящ се на партерен етаж на жилищна сграда №1,
разположена в ПИ с идентификатор 63427.2.5554, гр. Русе, ул. „Л”№9-11 с площ
28.44 кв.м., прилежащи части 1.629 % ид.ч. от общите части на сградата, съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж 63427.2.5554.1.22,
63427.2.5554.1.28, 63427.2.5554.1.21, под обекта 63427.2.5554.1.31,
63427.2.5554.1.30, над обекта 63427.2.5554.1.2, 63427.2.5554.1.1.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Бъзовски“ ООД, ЕИК ********* против
„Европартньори“ ООД, ЕИК ********* иск за предаване владението на офис №4,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 63427.2.5554.1.29 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед
РД-18-18/16.05.2007г. на изп. директор на АК, находящ се на партерен етаж на
жилищна сграда №1, разположена в ПИ с идентификатор 63427.2.5554, гр. Русе, ул.
„Л”№9-11 с площ 28.44 кв.м., прилежащи части 1.629 % ид.ч. от общите части на
сградата, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж
63427.2.5554.1.22, 63427.2.5554.1.28, 63427.2.5554.1.21, под обекта 63427.2.5554.1.31,
63427.2.5554.1.30, над обекта 63427.2.5554.1.2, 63427.2.5554.1.1.
ОСЪЖДА „Европартньори“ ООД, ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление – гр.Русе, пл.“Свобода“№7, вх.5, ет.6, представлявано от
управителя П.П.П. да заплати на „Бъзовски“ ООД, ЕИК ********* със седалище и
адрес на управление – гр.Русе, ул.“Плиска“№83, представлявано от управителя Б.И.Б.сумите:
3902.43 лева -
обезщетение за ползване на офис 2, дължимо за периода 01.05.2016г. -
30.06.2017г.;
5051.15 лева -
обезщетение за ползване на офис 3, дължимо за периода 01.05.2016г. -
30.06.2017г. и
2389.86 лева -
обезщетение за ползване на офис 4, дължимо за периода 01.05.2016г. -
30.06.2017г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Бъзовски“ ООД, ЕИК ********* против „Европартньори“
ООД, ЕИК ********* иск за заплащане обезщетение за ползване на офис 4, дължимо
за периода 01.05.2016г. - 30.06.2017г. над 2389.86 лева до предявения размер -
2800 лева.
ОСЪЖДА „Европартньори“ ООД, ЕИК ********* да заплати на
„Бъзовски“ ООД, ЕИК ********* разноски по компенсация в размер на 63.96 лева.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд – гр.Русе в двуседмичен срок от
съобщаването на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: