№ 935
гр. София, 24.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на първи юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Иво Дачев
Членове:Мария Георгиева
Асен Воденичаров
при участието на секретаря Ирена М. Дянкова
като разгледа докладваното от Асен Воденичаров Въззивно гражданско дело
№ 20211000502943 по описа за 2021 година
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК.
С решение № 261817 от 15.12.2020 год., постановено по гр.д.№ 4594/2018 год. по описа на
СГС, I-13 състав е отхвърлен предявен от В. Е. Л. против М. П. Н. главен иск с правно
основание чл.33, ал. 1 ЗЗД за унищожаване на договор за прехвърляне на имот срещу
заплащане на пожизнена рента относно Апартамент № 101 находящ се в гр.***, ж.к.”***”,
бл.***, вх.*, ет.*, състоящ се от две стаи, дневна, кухня и сервизни помещения, със
застроена площ от 84 квадратни метра, заедно с прилежащото избено помещение №16
заедно с 0,756 % идеални части от общите части на сградата, както и идеални части от
правото на строеж върху мястото, който недвижим имот съгласно скица от АГКК
представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.4361.36.5.16 разположен
в поземлен имот с идентификатор 68134.4361.36 и обективиран в нотариален акт №26, том
I, рег.№733, дело №23/2018г. на Нотариус Т., поради това, че е сключен при крайна нужда и
явно неизгодни за продавача условия, а също са отхвърлени изцяло и евентуалните искове за
унищожаемост с правно основание чл.31 ЗЗД, поради това, че при сключването на договора
ищеца не е могъл да разбира и да ръководи действията си и искове за прогласяване
нищожност с основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД, поради накърняване на добрите нрави и с
основание чл. 26, ал.2, пр.2 от ЗЗД при липса на съгласие.
Решението е обжалвано от ищеца В. Е. Л., чрез депозиране на въззивни жалби от адв. А.,
действащ като негов пълномощник, лично от него и от адв. Х., в качеството му на назначен
1
от съда особен представител, като се правят оплаквания за незаконосъобразност на
решението. Оспорват се изводите на съда, че сделката с която ищецът се е разпоредил с
имота си е сключена само при относително неизгодни за него условия, като не се навеждат
конктретни основания. На следващо място се твърди, че ищеца, поради заболяване, водещо
до разтройство на личността е подписал неизгодния за него договор, т.е. не е осъзнавал
какво подписва. Моли за отмяна на решението и постановяване на ново, с което главния иск
да бъде уважен, а при условия на евентуалност да бъдат уважени и другите искови
претенции.
Въззиваемият М. П. Н., чрез процесуален представител оспорва навените по жалбата доводи
и моли за потвърждаване на решението. Претендира разноските по делото.
Жалбата е депозирана в законоустановения срок, от надлежна страна в производството и
срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е процесуално допустима.
Разгледана по същество е неоснователна.
Софийският апелативен съд, в изпълнение на правомощията си по чл. 269 от ГПК, намира
решението в обжалваната част за валидно и допустимо. Преценявайки основателността на
жалбата съобразно изложените оплаквания, касаещи наличието на основанията за
недействителност на договора, на посочените основания, съдът намира следното:
В исковата молба В. Е. Л. твърди, че на 25.01.2018 год. сключил с ответницата М. П. Н.
договор за покупко-продажба, по силата на който продал собствения си недвижим имот,
представляващ Апартамент № 101 находящ се в гр.***, ж.к.”***”, бл.***, вх.*, ет.* срещи
заплащане на пожизнена рента от 150 лева на месец и с уговорката, че ще живее в
апартамента до края на живота си. Твърди, че сключил сделката поради крайна нужда, тъй
като през 2017 год. бил останал без всякакви доходи и нямал дори пари да си купи храна.
Бил готов на всичко за да си набави средства за храна и живот и затова приел
предложението на ответницата, макар и без да осъзнава, че размера на рентата е прекалено
нисък, а също, че уговорката не включва заплащането на консумативите на апартамента,
които оставали за негова сметка. Поддържа, че имал и психическо заболяване още от 1994
год. и често изпадал в депресивни състояния и имал нужда от помощ от близък човек, а бил
подведен от купувачката. Поради тоа предявява четири обективно съединени иска при
условията на евентуалност - главен с правно основание чл.33, ал.1 от ЗЗД за унищожаемост
на договор за продажба на недвижим имот поради това, че е сключен
при крайна нужда при явно неизгодни условия и евентуални такива за унищожаване на
договора на основание чл.31 от ЗЗД, тъй като към момента на сключването му не е могъл да
разбира и ръководи действията си, както и за прогласяване нищожността поради
накърняване на добрите нрави и поради липса на съгласие.
Ответникът М. П. Н. оспорва исковите претенции, като излага доводи, че сключената сделка
е породила целените от страните правни последици и не е налице твърдяната
недействителност, поради което моли за отхвърляне.
Фактическата обстановка по делото е правилно изяснена от първоинстанционния съд въз
2
основа на анализ на приетите доказателства, като по нея не се и спори между страните.
Установено е че на 08.11.2017 год. между страните е сключен предварителен договор по
силата на който продавача В. Е. Л. е обещал да продаде на купувача М. П. Н. процесния
недвижим имот срещу заплащане на пожизнена рента от 150 левал месечно и при условие,
че ще запази правото да ползва апартамента пожизнено. Сключен е окончателен договор на
25.01.2018 год., оформен с нотариялен акт № 26, том I, рег.№ 733, дело №23/ 2018 г. по
описа на нотариус Т., по силата на който продавачът е продал на купувача имота, като
купувача се е задължил да плаща на продавача пожизнена издръжка /рента/, размер на 150
лева, ежемесечно, в срок до месец февруари 2018 г., като е уговорено също, че размера на
рентата не подлежи на промяна при евентуална промяна в нуждите на продавача, а също и
че продачава си запазва пожизнено и безвъзмездно правото на ползване на имота, както и че
всички консумативни разходи по ползването на имота са за сметка на ползвателя.
От приетите пред първоинстанционен съд съдечно-психологически експертизи, които се
кредитират от настоящия състав и които не са оспорени от страните се установява, че
ищецът В.Л. действително страда от параноидно личностово разстройство, но това не е
същинско психично заболяване, тъй като не протича с качествени
нарушения в съзнанието и лицето
притежава базисните психични годносги да разбира смисъла и значението на постъпките си и да ги ръководи,
както и не е лишен от годността да взима правилни решения относно имуществото си.
Според експертите в житейската ситуация, в която се е намирал ищеца той е бил по-
податлив към манипулиране, но категорично по селата на характеровите си особености, той
е могъл сам да преценява ситуацията и това, което е правилно и изгодно за него.
От приетото заключението на икономическа експертиза пък се установява, че
средната пазарна цена на Апартамента е в размер на около 117 600 лева, а на вещното право
на ползването му е 26 610 лева. Освен това според експерта с оглед крайно недоброто
състояние на имота, разходите за привеждането му в относително нормално такова са в
размер на 15 053 лева. В съдебно заседание вещото лице подчертава отново изключително
лошото състояние на апартамента и че горната сума е минимума за привеждането му в годно
за ползване.
Пред първоинстанционният съд са разпитани двама свидетели Л. К. и Р. П.. Първия
свидетел установява, че с ищеца са по-близки от 2012 год. насам, като се виждат по 2-3 пъти
на месец. Посочва, че винаги е живеел бедно, нямал е никакви пари, случвало се е за му
спират тока и водата в апартамента, затова че не ги е плащал. Самия апартамент бил в много
лошо състояние, имал големи дългове за парно трупани с години. Не е споделял много за
намерението си да продаде апартамента, но като го направил свидетеля го укорил, че
сделката не е изгодна, защото става въпрос за единственото му жилище. Свидетеля П. пък
установява, че се вижда с ищеца по няколко пъти месечно, но не е споделял, че ще продава
жилището си. От него знае, че го е дал срещу издръжка от М., макар самия свидетел да го е
предупреждавал да не го прави. Според свидетеля ищеца е бил наясно с условията
на договора, но след известно време сумата му се е сторила малка и е искал да се увеличи,
3
но не бил решителен. Не се е оплаквал, че не му се плаща по договора.
Решението е правилно и съдът на основание чл.272 от ГПК препраща към мотивите му.
За да бъде налице хипотезата, предвидена в чл.33 от ЗЗД следва продавачът по сделката да
се е намирал в материално затруднение, да е налице недостиг на парични средства за
посрещане на неговите нужди и сделката да е сключена при явно неизгодни условия.
Крайната нужда на ищеца и явно неизгодните условия, при които е сключена сделката
следва да са налице кумулативно, за да възникне правото на унищожаване на сделката на
основание чл. 33 от ЗЗД.
Спорните въпроси, поставени за разглеждане във въззивното производство са свързани с
това може ли въз основа на събраните по делото доказателства, обсъдени в тяхната
съвкупност да се приеме, че са налице двата елемента на фактическия състав на чл.33, ал.1
от ЗЗД, а именно крайна нужда и явно неизгодни условия, при които е извършена между
страните по делото продажбата на процесния недвижим имот, респ. основателен ли е
предявеният иск.
Крайната нужда по смисъла на чл.33 от ЗЗД е винаги материална и се свързва с липса или
недостиг на парични средства за задоволяване на основни потребности като законът не се
интересува от това какъв е източникът на тези затруднения, но която липса или
недостатъчност влияе върху формирането на вътрешната воля на лицето да сключи
договора. Това означава, че без този натиск лицето не би сключило тази сделка или поне не
би я сключило при тези условия.
В случая се установи по делото, че от години ищецът живее бедно, с ограничени финанси и
страда от психическо състояние – параноидно личностно разстройство. Липсват
доказателства обаче в месеците преди сключването на предварителния договор за ищеца да
е настъпила чувствителна промяна, която да е задълбочила сериозно състоянието му и да го
е поставила в такава на крайна нужда от средства, качествено различна от перманентната, в
която се е намирал от години. Никой от разпитаните по делото свидетели не установява
ищецът да е споделял или показвал с поведение или състояние, че има нужда да сключи
такава сделка. Поради това съдът приема, че макар в тежко финансово състояние, ищецът не
е взел решение да се разпореди с имота си в състоянието на крайна нужда от юридическа
гледна точка. Такава не може да бъде обоснована и от правните действия, които ищеца е
извършил, първоначално сключвайки предварителен договор, а в последствие окончателен
такав. Това мотивира извод, че той е имал нужда от парични средства, но не при крайна
нужда.
От друга страна цената на договора по начина, по който е уговорена, като в предварителния,
така и в окончателния договор не може да се прецени еднозначно. Факт е, че сума от 150
лева месечно, без възможност за индексация във времето е ниска и неизгодна за продавача,
но от друга страна не следва да се подминава и факта, че апартаментът е бил в много лошо
състояние и рано или късно на собственикът ще се наложи да го ремонтира и то основно,
както и че продавача си е запазил пожизнено право на ползване.
4
Факт е също, че ако се възприеме даденото от вещото лице примерно време, в което ще се
плаща рентата /малко над 20 години/, то сбора е в размера на данъчната оценка на
апартамента от 36 000 лева. Това дава основание на съда да приеме, че сделката е сключена
при относително неизгодни за продавача условия /основно според съда поради липса на
клауза за индексация на месечното плащане/, но не може да става въпрос за явно неизгодни
такива, каквото е изискването на втория елемент от кумулативните две предпоставките за
унищожаемост по чл.33 от ЗЗД. Явно неизгодно условие е , когато е налице явна, очевадна
нееквивалентност на престациите, но в случая това не е така. Поради това предявения
главен иск подлежи на отхвърляне.
Предявеният евентуален иск с правно основание чл.31 от ЗЗД също е неоснователен. От
приетите по делото психологични експертизи, които съдът кредитира като обективно
дадени и неоспорени от страните се установи, че здравословното състояние към момента на
сключване на сделката 25.01.2018 год., въпреки определен психически и интелектуален
дефицит, ищецът е разбирал смисъла на действията си и може да ги ръководи. Факт е, че с
оглед състоянието си е възможно той да бъде манипулиран по-лесно в една или друга
насока, но не и в степен, в която да застраши сериозно личността и интересите си.
Предявения евентуален иск с правно основание чл.26, ал.2, пр.2-ро от ЗЗД е също
неоснователен. Обуславящо нищожността на сделка поради липса на съгласие е налице,
когато носителят на вещното право не е формирал воля за неговото прехвърляне и не е
направил волеизявление в тази насока. Липса на съгласие е налице в следните хипотези: при
липса на подпис, когато лицето не е могло да има правно валидна воля, защото е малолетно
или постановено под пълно запрещение, при мислена уговорка, учебен приеме, шега или
физическо насилие.
В процесния случай не са налице доказателства за липса на волеизявление или съгласие в
някоя от възможните му форми. Напротив на два пъти прехвърлителят е демонстрирал воля
за сключването на сделката, веднъж при подписването на предварителния и впоследствие и
на окончателния договор пред нотариус.
Последния евентуален иск за нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави
съдът също намира за неоснователен. Само наличието на нееквивалентност на насрещните
престации според представата на съда не е достатъчно, за да се стигне до извода, че сделката
е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Известна обективна нееквивалентност е
допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за равностойността на
престациите да се извършва от страните с оглед техния интерес. Следващата степен на
нееквивалентност на престациите може да представлява сделка, сключена при явно
неизгодни условия и ако страната е в състояние на крайна нужда, порокът би бил
унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД, какъв бе прието че липсва. При най-високата степен на
нееквивалентност на престациите съществува такова съотношение, че едната от тях е
незначителна и практически нулева. Тогава, ако сделката не е симулативна като прикриваща
дарение или друг договор, тя е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Т.е. в
бобщение не е налице нееквавалентност на престациите по договора, която да е толкова
5
голяма,че практически да сочи на липса на престация.
Поради съвпадане на крайните правни изводи на двете инстанции, решението на
първоинстанционният съд следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора ищеца следва да бъде осъден да заплати на ответника, на правно
основание чл.78, ал.3 от ГПК разноски в размер на 1 200 лева, съгласно представен списък
по чл.80 от ГПК, като намира, възражението за прекомерност за неоснователно, с оглед
предявените искове и извършените процесуални действия от процесуалния представител на
ответника.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 261817 от 15.12.2020 год., постановено по гр.д.№ 4594/2018
год. по описа на СГС, I-13 състав.
ОСЪЖДА В. Е. Л. да заплати на М. П. Н. сумата от 1 200 лева, разноски по делото пред
въззивния съд.
Решението може да се обжалва при условията на чл. 280 от ГПК с касационна жалба в
едномесечен срок от връчването му на страните пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6