№ 4
гр. Велико Търново, 04.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО в публично заседание на
четвърти октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Станислав Стефански
Членове:Ирена Колева
Илина Гачева
при участието на секретаря Валентина В. Чаушева
като разгледа докладваното от Ирена Колева Въззивно гражданско дело №
20214100500533 по описа за 2021 година
за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Образувано е въз основа на въззивна жалба на Т. К. П., ЕГН **********, чрез
пълномощник - адвокат С.П., против Решение № 509/27.04.2021г. по гр.дело № 2296/2020г.
по описа на Районен съд – Велико Търново, с което първоинстанционният съд е отхвърлил
предявената искова претенция с правно основание чл.16 ал.5 от ЗАЗ за изменение на
договор за аренда от 13.07.2018г. в частта относно размера на арендното плащане от 45 лв.
на 75 лв. и е присъдил в тежест на ищеца сторените от ответната страна разноски по делото.
Жалбоподателят счита, че съдебният акт е постановен в противоречие с материалния закон,
тъй като в него били неправилно интерпретирани законвите изисквания за изменение на
арендното правоотношение по реда на чл.16 ЗАЗ. Излага, че същият е постановен в
нарушение на съдопроизводствените правила и и необоснован. Посочва, че обжалваното
решение е неясно и отделни части на изложените мотиви си противоречат. Прави искане за
отмяната му и вместо него постановяване на друго, с което предявеният иск бъде уважен.
Претендира сторените по делото разноски.
В срока по чл.263 ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от насрещната
страна С. .. В., ЕГН **********, чрез процесуален представител по пълномощие – адвокат
Б.М., в който заема становище за допустимост, но неоснователност на подадената жалба и
наведените в нея оплаквания. Излага съображения за правилност и обоснованост на
атакувания съдебен акт, за съответствието му с материалния закон и съдопроизводствените
правила, поради което моли съда да постанови решение, с което да потвърди същия.
Претендира разноски за въззивната инстанция.
В хода на проведеното съдебно заседание страните, чрез своите пълномощници,
1
поддържат изразените във въззивната жалба и представената писмена защита, съответно
отговора й, позиции по спора, както и претенциите си за разноски съгласно представени
списъци по чл.80 ГПК. Въззиваемата страна прави възражение за прекомерност на
претендираното от въззивника адвоктаско възнаграждение и моли за неговото намаляване.
За да се произнесе по спора, настоящият съдебен състав намира следното:
Производството пред Районен съд – Велико Търново е било образувано по искова
молба на Т. К. П. срещу С. .. В. с искане да бъде изменен договор за аренда от 13.07.2018г. с
нотариално удостоверяване на подписите от с.д. на нотариус ..Л. А., с рег. № 294 с райн на
действие Районн съд-Свищов, вписан в Служба „Вписвания” – град Свищов, с предмет
предоставяне за временно и възмездно ползване на земеделска земя – Нива с площ от 8.001
дка, трета категория, находяща се в местността „Н..” в землището на село Ч.., община С..,
съставляваща поземлен имот с идентификатор 80457.69.3 по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-307/02.02.2018г. на ИД на АГКК, в частта относно уговореното арендно плащане чрез
неговото увеличаване за всяка стопанска година до изтичане срока на договора от 45 лв. на
75 лв. на декар арендувана площ. Изложени са твърдения, че ищецът е собственик на 2/3
ид.части от описания имот и че замества арендодателя в правата му по договора за аренда,
както и че още при скрючването му арендното плащане не е уговорено на пазарен принцип
поради факта, че страни по него са ответникът и неговата майка. Твърди наличието на
трайна промяна на обстоятелствата, от които страните са се ръковидили при уреждане на
отношенията си, която е довела до очевидно несъответствие между поетите от тях
задължения по договора. Посочено е, че уговорената рента не отговаря на размера на
средното годишно рентно плащане за процесното землище и характеристиките на
отдадената под аренда земя. Поради това отправил писмено предложение до ответника-
арендатор за изменение на арендния договор, но получил отказ за това.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът е подал писмен отговор на ИМ, в който заел
становище за недопустимост на предявения иск по отношение на непритежаваните от ищеца
ид.части от процесната земя и до размера от 52 лв. на декар арендувана земя поради
приетото от негова страна предложение на ищеца за увеличаване на арендната цена до
посочената сума. Алтернативно е заел становище за неоснователност на предявения иск и
оспорва същия по размер. Изложил е, че претендираната арендна цена е изключително
завишена и не съответства на действителните пазарни стойности.
Пред Районен съд-Велико Търново са представени договори от 16.09.2018г. и
16.10.2018г., обективирани в приложените нотариални актове, видно от които ищецът е
придобил собствеността върху 2/3 ид.части от процесната нива въз основа на две правни
сделки. Представен е и договор за аренда от 13.07.2018г., сключен между ответника, като
арендатор и Н. Г. В.а, арендодател, за временно и възмездно ползване на земеделска земя –
процесната нива, за срок от 20 стопански години и арендно плащане в размер на 45 лв. на
декар арендувана земя за всяка стопанска година от срока на договора.
С писмо, адресирано до ответника и получено от него на 07.07.2020г., ищецът
отправил предложение за изменение на процесния договор в частта му относно уговорената
арендна цена от 45 лв. на 75 лв. на декар арендувана площ. В отговор на същото получил
отказ от страна на ответника за сумата над 52 лв.
По делото е представена Заповед № ПО-09-232/25.09.2019г. на директора на ОД
„Земеделие” – Велико Търново за одобряване на споразумение по чл.37в ал.2 от ЗСПЗЗ на
масивите за ползване на земеделски земи в землището на с.Ч.., община С.., за стопанската
2019/2020г. между ползвателите, видно от която рентното плащане е 52 лв. на декарр
ползвана площ. Видно от представените от ищеца договори за наем на земеделска земя,
сключени през 2020г. между ищеца, като наемодател и ППК „Е.. – Ч..” – с.Ч.. и ЕТ „В..” –
с.Б.., община С.., наематели, включително и за ниви в местността „Н..” в землището на село
Ч.., уговорената наемна цена е 75 лв. на декар наета площ.
2
За да се установяват какви са били годишните арендни цени, договаряни с други
арендатори/наематели за земеделски земи, сходни по вид и характеристики с процесните, е
била назначена съдебно-икономическа експертиза. Съгласно заключението на същата, в
договорите за наем/аренда, сключени за земеделски земи за землището на с.Ч.. за срок от пет
до десет години в периода 2014 – 2019г., действащи до 2021-2024г. уговорената
наемна/арендна цена е от 50 до 55 лв. на декар, а в тези, сключени след 2019г.
наемната/арендната цена е в границите от 55 до 60 лв. и 70 лв. на декар. Вещото лице е
заключило, че размерът на средното арендно плащане по договори за аренда/наем за земи,
сходни с процесната, по вид и характеристики, е 60 лв. на декар.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 ал.1 ГПК, от легитимирана страна,
против обжалваем съдебен акт, поради което е процесуално допустима и следва да се
разгледа по същество. Съобразно правомощията си по чл.269 от ГПК въззивният съд следва
да извърши служебна проверка относно валидността и допустимостта на обжалваното
решение. Съдът намира, че съдебният акт не страда от пороци, водещи до неговата
нищожност – постановен е от законен състав, в пределите на правораздавателната власт на
съда, изготвен е в писмена форма, подписан е и е разбираем. Не са налице и процесуални
нарушения, обуславящи неговата недопустимост.
Съдът, след анализ на събраните по делото пред първата инстанция доказателства, по
вътрешно убеждение и въз основа на закона, в предметните предели на въззивното
производство, очертани в жалбата, достигна до следните правни изводи:
Ищецът е предявил иск по чл.16 ал.5 от ЗАЗ за увеличаване на уговореното по договор
за аренда от 13.07.2018г. арендно плащане, по който той е заместил арендодателя,
встъпвайки в правата му, от 45 лв. на декар на 75 лв. на декар арендувана площ. Съгласно
разпоредбата на чл.16 ал.1 ЗАЗ, ако след сключването на договора обстоятелствата, от които
страните са се ръководили при уреждане на отношенията си се изменят трайно и това доведе
до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от тях може да поиска
изменение на договора. Насрещната страна следва да отговори писмено в едномесечен срок
от получаване на предложението за изменение и ако не го направи предложителят има право
да предяви конститутивен иск пред съда. В настоящия случай не е спорен по делото факта
на отправеното от ищеца до ответника предложение за изменение на процесния договор за
аренда в частта за арендната цена, както и този на непостигане на съгласие между страните
по този въпрос за сумата над 52 лв. до претендираните 75 лв. на декар. Няма спор, че
фактически не се е стигнало до изменение на договора в тази му част.
Съгласно разпределената от съда доказателствена тежест, при условията на пълно и
главно доказване, ищецът е следвало да установи наличието на трайна промяна и
последвалото от нея несъответствие в задълженията на страните. В настоящото
производство ищецът е ангажирал такива доказателства, между които изслушаната съдебно-
икономическа експертиза относно пазарния размер на изплащаната в региона и за
земеделска земя, сходна с процесната, рента. Видно от същото, още към момента на
сключване на арендния договор, чието изменение се претендира, действително уговорената
между страните арендна цена не съответства на изплащаните в региона суми за декар
арендувана площ, тъй като същата е възлизала на 50-55 лв. за декар. Съгласно експертното
заключение цените, на които след 2019г. се отдава под аренда земеделска земя в землището
на село Ч.. и в региона на община С.. вече значително надхвърлят уговореното в процесния
договор арендно плащане от 45 лв. на декар годишно. Тенденцията за увеличаване на
годишните арендни плащания в процесното землище и в съседните му такива в община С.. е
безспорна, тъй като реално сключените сделки за отдаване на земи от трета категория в
региона надвишават цената по процесния договор. Този извод настоящият състав формира
въз основа на експертното заключение в частта му, в която са дадени стойности на
договорени арендни плащания при отчитане категорията на земята и нейното
3
местоположение, идентични с процесната и без да има предвид договорената наемна цена
по представените от ищеца договори за наем, доколкото не може да приеме, че същата се
базира на относими към настоящия казус обстоятелства /срок на договорите, количество
отдадена под наем площ/.
Така според направеното от вещото лице проучване на сключени през 2020г. договори
за отдаване под наем/аренда на земеделска земя, трета категория, намираща се в землището
на община С.., за срок от 5 до 10 стопански години, договореното плащане е 60 лв. на декар
земя, като само по един от договорите е 70 лв. Експертът е установил, че в сключените през
2020г. договори за отдаване на земеделска земя с едни от най-големите арендатори в
региона арендното плащане е уговорено на 60 лв. на декар. Според правилото на чл.8 ал.2
т.1 от ЗАЗ размерът на арендното плащане се договаря въз основа на пазарната поземлена
рента, поради което и с оглед гореизложеното съдът приема, че е налице съществено
изменение на обстоятелствата и условията при арендуване на земеделски земи в процесното
землище и нарастването на пазарната рента нарушава икономическото равновесие в правата
и задълженията на страните по него, възстановяването на което изисква уважаване на
предявения иск до сумата от 60 лв. на декар арендувана площ. В останалата част, до пълния
предявен размер от 75 лв. за декар, исковата претенция, като неоснователна и недоказана,
правилно е отхвърлена.
Като е постановил различен правен резултат и е отхвърлил изцяло предявения иск,
районният съд е постановил неправилно решение, което следва да бъде отменено в частта, в
която е счел за неоснователен искът до сумата от 60 лв. арендно плащане на декар
арендувана земеделска земя. В останалата част обжалваното решение следва да бъде
потвърдено.
По претенциите за разноски:
С оглед изхода на спора, в полза на въззивника следва да бъдат присъдени половината
от сторените в първоинстанционното и въззивното производство разноски – в размер на 25
лв. за заплатена държавна такса и в размер на 125 лв. за заплатено възнаграждение на
вещото лице, както и в размер на 12.50 лв. за заплатена държавна такса за настоящото
производство, съразмерно с уважената част от иска. Направеното от ответната страна
възражение за прекомерност на претендираното от ищеца адвокатско възнаграждение,
релевирано в производството пред районния съд и пред настоящата съдебна инстанция,
ведно с искане за неговото намаляване до предвидения в Наредба № 1/2004г. минимален
размер, се явява основателно, доколкото производството не се отличава с каквато и да било
фактическа и правна сложност. С оглед на това, в полза на въззивника следва да бъдат
присъдени разноски за заплатено от него адвокатско възнаграждение в размер на 150 лв. за
първоинстанционното и в размер на 150 лв. за въззивното производство. На основание чл.78
ал.3 ГПК, в полза на ответната по спора страна следва да бъдат присъдени разноски за
адвокатско възнаграждение в размер на 150 лв. за първоинстанционното и в размер на 150
лв. за въззивното производство, съразмерно с отхвърлената част от иска.
Водим от горното и на основание чл.271 ал.1 от ГПК, Великотърновският окръжен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 509/27.04.2021г. по гр.дело № 2296/2020г. по описа на Районен
съд – Велико Търново в частта, в която е отхвърлен предявения от Т. К. П., ЕГН **********
срещу С. .. В., ЕГН ********** иск с правно основание чл.16 ал.5 от ЗАЗ за изменение на
договор за аренда от 13.07.2018г. относно размера на арендното плащане от 45 лв. на 60 лв.
и в частта за разноските, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ИЗМЕНЯ договор за аренда от 13.07.2018г. с нотариално удостоверяване на
4
подписите от с.д. на нотариус ..Л. А., с рег. № 294 с райн на действие Районн съд-Свищов,
вписан в Служба „Вписвания” – град С.., с предмет предоставяне за временно и възмездно
ползване на земеделска земя – Нива с площ от 8.001 дка, трета категория, находяща се в
местността „Н..” в землището на село Ч.., община С.., съставляваща поземлен имот с
идентификатор 80457.69.3 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-307/02.02.2018г. на ИД
на АГКК, в частта относно дължимото арендно плащане за отдадената под аренда
земеделска земя чрез неговото увеличаване за всяка стопанска година до изтичане срока на
договора от 45 /четиридесет и пет/ лв. на 60 /шестдесет/ лв. на декар арендувана площ.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 509/27.04.2021г. по гр.дело № 2296/2020г. по описа на
Районен съд – Велико Търново в останалата му част.
ОСЪЖДА С. .. В., ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ на Т. К. П., ЕГН **********,
направените по делото разноски - в размер на 25 /двадесет и пет/ лв. за заплатена държавна
такса, в размер на 125 /сто двадесет и пет/ лв. за заплатено възнаграждение на вещото лице
и в размер на 150 /сто и петдесет/ лв. за заплатено адвокатско възнаграждение за
първоинстанционното производство, както и в размер на 12.50 /дванадесет лева и петдесет
стотинки/ лв. за заплатена държавна такса и в размер на 150 /сто и петдесет/ лв. за заплатено
адвокатско възнаграждение за въззивното производство, съразмерно с уважената част от
иска
ОСЪЖДА Т. К. П., ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ на С. .. В., ЕГН **********
направените в първоинстанционното и въззивното производство разноски за заплатено
адвокатско възнаграждение в размер на по 150 /сто и петдесет/ лв. за всяко производство,
съразмерно с отхвърлената част от иска.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Препис от същото, на основание чл.7 ал.2 ГПК, да се връчи на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5