Р Е Ш Е Н И Е
№ 12 9 януари 2020 г. град Стара Загора
В ИМЕТО НА НАРОДА
СТАРОЗАГОРСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, VІІІ
граждански състав, на 11 декември 2019…………………………… година, в публичното
заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСЕЛИНА МИШОВА
ЧЛЕНОВЕ:
Секретар….. Катерина Маджова …………………………..…като разгледа
докладвано от… съдията МИШОВА………………. гр.
дело № 52 по описа за 2019 година, за да
се произнесе, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по искова молба от И.Д.М. срещу Н.Ж.З., Ж.З.Г., Г.И.Г. и
Н.Г.Г., с която е предявен иск за собственост по чл.108 ЗС.
Ищцата
твърди, че е собственик по силата на договор за покупко-продажба, оформен в
н.а. № 73 от 05.09.2014 г. на нотариус Д.Н., на апартамент, подробно описан в
исковата молба. Твърди, че апартаментът бил закупен от родителите на нейната
кума – Ж.З.Г. по нейно предложение, тъй като по това време тя и съпругът й Г.И.Г.
имали парични затруднения. Поради лош кредитен статус и поради често налагани
върху тяхно имущество изпълнителни мерки, те не можели да теглят кредит. Ищцата
твърди, че, за да закупи апартамента на договорената цена от 90 000 лв.,
теглила ипотечен кредит през 2014 г. от „Уникредит Булбанк“ АД, от където им
поставили условие първо да сключат предварителен договор. При подписването на такъв
договор ищцата твърди да е платила на ръка сумата от 20 000 лв., които
взела от покойния си баща. Цената на сделката пред нотариуса била в размер на
70 000 лв., която сума им била преведена. Ищцата твърди, че нямала
необходимост да се нанася в апартамента и затова се съгласила да го даде под
наем на Ж. и нейното семейство по нейна молба за една година. Уговорката била
те да плащат вместо наем вноската към банката в размер на около 480 лв.
месечно. Ответниците обаче престанали да плащат някои от вноските и банката
започнала да я търси. Ищцата твърди, че когато се обадила на Ж. във връзка с
това, тя й отговорила, че имат финансови проблеми и че ще плащат когато могат.
Ищцата била принудена да плаща вместо тях. Предложила на Ж., ако искат да останат
в апартамента, да го изкупят и да й заплатят разходите до момента или да го
освободят, за да го отдаде под наем. Това влошило отношенията им. Изпратила
нотариална покана с искане в двуседмичен срок да напуснат жилището, но това не
било изпълнено. Моли, съдът да постанови решение, с което да признае ищцата за
собственик на описания в исковата молба апартамент и да осъди ответниците да й
предадат владението.
Ответниците
оспорват основателността на иска. Твърдят, че договорът за покупко-продажба на
описания в исковата молба имот е нищожен като привиден. Твърдят, че страните по
него не са желали настъпването на транслативния ефект на покупко-продажбата, а
да създадат привидност за банката, за да бъде получен ипотечен кредит от нея,
сумите по който да бъдат използвани и от двете страни.
Съдът,
като прецени доказателствата по делото, становищата на страните, въз основа на
приложимото, право намери за установено следното:
Ищцата и ответницата Ж.З.Г. са били в близки
отношения. Ответницата Н.Ж.З. е майка на Ж.З.Г., Г.И.Г. – неин съпруг, а Н.Г.Г.
– дъщеря. Н.Ж.З. заедно със съпруга си З.Д.З.,
починал на 25.08.2015 г., притежавали в условията на съпружеска имуществена
общност недвижим имот – самостоятелен обект в сграда – апартамент на две нива,
разположен на 5 етаж (четвърти) и терасовиден етаж от четириетажна жилищна
сграда с терасовиден етаж, находяща се в ***, с обща застроена площ от 145,51
кв.м, състоящ се от дневна-столова, кухненски бокс, дрешник, сервизни
помещения, антре и две тераси на четвъртия етаж, и три спални, сервизни
помещения, антре и две тераси на терасовидния етаж, с идентификатор
68850.504.5503.1.7, със съседни самостоятелни обекти в сграда: на ниво 1: на
същия етаж обект 68850.504.5503.1.8; под обекта - 68850.504.5503.1.5 и над
обекта – няма, и на ниво 2: на същия етаж - 68850.504.5503.1.10; под обекта –
няма; над обекта – няма, заедно с избено помещение № 8 със застроена площ от
4,13 кв.м и таванско помещение № 1 със застроена площ от 11,70 кв.м и таванско
помещение № 2 с площ от 11,70 кв.м. Имотът го придобили чрез възлагането му
след извършена публична продан с постановление от 25.03.2014 г. на ЧСИ К.А.с
рег. № 766 от РКЧСИ. Имотът е принадлежал на ипотекарните длъжници Т.Е.Ц.и П.Г.Ц., двамата от *** , и е бил изнесен на публична
продан да удовлетворяване на взискателя по изпълнителното дело „Банка ДСК“ ЕАД.
Преди това имотът е бил собственост на ответниците Г.И.Г. и Ж.З.Г., които
с договор за покупко-продажба от
17.03.2009 г., обективиран в н.а. № 13, т.ІІ, рег. № 2428, дело № 173/2009 г.
на нотариус Д.Н., са го продали на Т.Е.Ц.. От показанията на разпитаните по
делото като свидетели Й.В.Д. и Г.И.Г. се установява, че, за да купи
апартамента, З.Д.З. взел много заеми от различни лица, които трябвало да връща.
Затова през м. август 2014 г. ищцата и ответницата Ж.З.Г. посетили офиса на
свид. Й.В.Д., която имала агенция за недвижими имоти. Ж.Г. й казала, че баща й
имал апартамент, който можели да го ползват като „залог“ пред банка. Идеята им
била двете да си погасят задълженията
като използват апартамента, но не да го продават, тъй като Ж. Живеела там, а да
го „заложат“ в банката, за да ползват парите. Сделката щяла да бъде фиктивна.
Искали свидетелката да ги свърже с банка, от която могат да вземат кредит. В
същия смисъл са и показанията на свидетеля В.Д.Д. и Г.И.Г., от когото Ж. и И.
поискали пари в заем за сделката, която щели да правят. Свид. Г. твърди, че
двете му казали, че сделката била фиктивна, за да теглят кредит и да покрият
задълженията си. Кредитът щял да бъде погасяван от Ж..
От показанията
на свид. Д. се установява и това, че тя, с оглед изискването на банката, изготвила
предварителен договор за покупко-продажба от 20.08.2014 г., по силата на който З.Д.З.
като продавач се е задължил да продаде на И.Д.М. собствения си недвижим имот
(процесният) в срок до 15.09.2014 г. за сумата от 90 000 лв., 20 000
лв. от които продавачът бил получил като капаро, а останалата част от
70 000 лв. трябвало да бъде платена в деня на сключването на сделката в
нотариална форма с кредит от „Уникредит Булбанк“ в 7-дневен срок. Според
заключението на вещото лице от назначената съдебно-почеркова експертиза
подписът, положен срещу реквизита „продавач“ на предварителния договор не е
изпълнен от З.Д.З.. Не е изпълнен от него и ръкописно изписания текст под
подписа „З.Д.З.“. Следователно изявлението, че сумата от 20 000 лв. е
получена в деня на подписването на договора не е негово и не съставлява
доказателство за твърдения от ищцата факт, че е платила тези пари.
На
05.09.2019 г. З.Д.З., Н.Ж.З. и И.Д.М. сключили договор за покупко-продажба,
оформен в нотариален акт № 73, т.VІ, рег. № 11335, дело № 836/2014 г. по описа
на нотариус Д.Н. с рег. № 181 от регистъра на НК, по силата на който Златанови
продават на ищцата процесния апартамент за 70 000 лв., която сума
продавачите се съгласили да получат от купувача изцяло по банков път, след като
бъде предоставен на купувача кредит от „Уникредит Булбанк“ АД. Видно от
заключението на съдебно-счетоводната експертиза, на продавачите са били
преведени на 16.09.2014 г. по 35 000 лв. на всеки един от тях.
Освен
тези факти, по делото е установено още, че ищцата И.Д.М. е упълномощила
ответницата Ж.З.Г. с пълномощно с нотариална заверка на подписите от 05.09.2014
г. да я представлява с подписа си навсякъде, където е необходимо: пред ТД на
НАП, общинската администрация, Общината, нотариуса, Агенцията по геодезия,
кадастър и картография, Агенция по вписванията, районния съд, банки и др. с
право да продава, прехвърля, заменя собствения й недвижим имот (процесния),
включително и на основание чл.38 ЗЗД да го прехвърля сама на себе си.
От
заключението на съдебно-счетоводната експертиза се установява, че на 29.09.2014
г. Н.Ж.З. е превела на Н.Г.Г. сума в размер на 27 982,38 лв. Н.Г.Г. е
превела на 06.10.2014 г. на И.Д.М. сума в размер на 10 090 лв. с основание
пълно предсрочно погасяване на кредит и овърдрафт. По сметката, обслужваща
ипотечния кредит, отпуснат на И.Д.М., са направени вноски общо в размер на
25 944,45 лв. Вноските са правени от Н.Г.Г. – на 03.07.2017 г. в размер на
512 лв.; от И.Д.М. – на 21.01.2015 г. в размер на 490 лв., както и за периодите
от 10.09.2015 г. до 28.04.2016 г., на 11.08.2017 г. и за периода от 28.09.2018
г. до 05.08.2019 г.; от Ж.З.Г. – за периода от 04.03.2015 г. до 31.08.2015 г.,
от 25.05.2016 г. до 29.09.2016 г., от 30.11.2016 г. до 31.05.2017 г., от 05.09.2017
г. до 02.01.2018 г. и на 31.05.2018 г. и от ответника Г.И.Г. – на 26.10.2016
г., като погасителните вноски са в различен размер. Погасителни вноски са
направени и чрез карта за периода от 09.01.2018 г. до 25.09.2018 г. и от
27.06.2018 г. до 17.08.2018 г. отново в различен размер. По делото не е
установено кой е картодържателят и кой е извършил тези операции с карта.
Пазарната
цена на процесния недвижим имот е в размер на 66 725 евро – по 459 евро на
кв.м – заключението на вещото лице инж. Г.И..
Както
бе посочено по-горе, по делото не е установено, че ищцата е заплатила на някой
от ответниците сумата от 20 000 лв. на ръка при подписването на
предварителния договор.
Предвид
на така установените факти съдът намира от правна страна следното:
Предявен
е ревандикационен иск. Според разпоредбата на чл.108 ЗС собственикът може да иска своята вещ от
всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това. Целта
на защитата е да се предаде фактическото владение на титуляра на вещното право,
който притежава и правото да владее вещта. Съобразно общото правило, установено в нормата на чл.154, ал.1 ГПК, всяка от страните по делото следва да
докаже фактите
и обстоятелствата, от които черпи благоприятни последици за себе си, при което
при един иск за собственост, какъвто е предявеният, ищецът следва да докаже, че
е собственик на вещта, която претендира, и че тя се държи или владее от
ответника без
основание. Съгласно чл. 77 ЗС правото на собственост се придобива чрез правна
сделка, по давност или по друг начин, определен в закона. В случая ищцата претендира, че е собственик на
процесния апартамент по силата на правна сделка – покупко-продажба,
обективирана в посочения по-горе нотариален акт. Ответниците обаче възразяват,
че тази сделка не е породила присъщите й правни последици, тъй като е
симутативна, привидна, респ. нищожна на основание чл.26, ал.2 ЗЗД.
Известно
е, че по определение в теорията привидна сделка е тази, която съдържа
волеизявление на страните, което по съдържание и форма отговаря на съответния
вид сделка, но те (страните) не желаят правните последици от нея. Това е т.
нар. абсолютна симулация за разлика от относителната, при която страните
прикриват друга сделка. С абсолютно
симулативната сделка правните субекти целят да се създаде едно привидно правно
състояние за пред трети лица, че тя е породила правните си последици. Третите
лица трябва да зачитат тези последици в отношенията си със страните по
сделката. В конкретния случай става дума за такъв привиден договор между
страните. Това е така, защото действителната воля им воля не е такава, каквато
е отразена в договора. От показанията на разпитаните по делото свидетели се
установява, че действителната им воля е била не да настъпи вещно-правният ефект
на продажбата, а посредством сделката да се докажат пред банка предпоставките
за отпускане на ипотечен кредит на ищцата И.Д.М.. Съдът кредитира изцяло
показанията на тези свидетели, защото са непротиворечиви и последователни.
Техните впечатления са придобити непосредствено от страните по делото и
категорично установяват какви са били действителните им намерения и цели, за да
сключат процесния договор. Както свидетелите Д. и Г., така и свидетелят Д.
изнасят пред съда факти, които или са възприели лично и непосредствено, или са
узнали в разговор с ищцата и ответницата Ж.З..
Показанията на свид. В.Г.В.на практика с нищо не допринасят за
изясняване на фактическата обстановка по делото, тъй като той възпроизвежда
факти, които е узнал от ищцата. Единственото лично от него възприятие е
твърдението му за среща с ответницата Ж.З.Г. по повод на намерението му като
пълномощник на ищцата да продаде апартамента, което е ирелевантно за спора по
делото, както и че ищцата е търсила многократно ответниците по повод
закъсненията им при плащането на погасителните вноски, което също няма значение
за спора. Всъщност, твърдението на ищцата в исковата молба, че тя се е
съгласила ответниците да останат в имота и да плащат погасителните вноски, е
факт, който стои във връзка с твърденията на ответниците относно привидността
на процесната сделка и е указание за нея.
Индиция за това, че страните по договора за
покупко-продажба не са желали последиците от сделката е представеното по делото пълномощно, подписано
от ищцата на 05.09.2014 г., т.е. в деня, в който покупко-продажбата на
процесния недвижим имот е била изслушана от нотариуса и е бил съставен
нотариалният акт. Напълно несъстоятелни са обясненията, дадени от ищцата в с.з.
във връзка с това пълномощно, че причината за подписването му е ако възникне
проблем с наема и тя пожелае да продаде апартамента, а Г. пожелаят да го купят.
Посочените причини не са правнозначими, не сочат за някаква необходимост от упълномощаване
на ответницата Ж.З. да извърши покупко-продажба на процесния имоти включително
и на себе си, и то в деня, когато упълномощителката придобива имота. Това също
следва да се счете за указание за правнозначимия за спора факт за привидността
на сделката.
Друга индиция за това, че страните по
договора за покупко-продажба не са
желаели последиците от сделката, са плащанията по кредита. От заключението на
вещото лице К. се установява, че погасителните вноски са извършвани както от ответниците,
така и от ищцата и то вноски в различен размер и в различни периоди, с което се
опровергава твърдението й в исковата молба, че уговорката е ответниците да
плащат погасителните вноски вместо наем, а от друга страна сочи на това каква е
била целта на страните, за да сключат договора. Че целта е била друга, а не
прехвърлянето на имота, съдът счита и защото ответниците са останали да живеят
в имота, без да плащат наем – плащаните от тях вноски са в различен размер.
Освен това уговорената покупно-продажна цена е на половина по-ниска от
действителната пазарна цена. Няма логика, щом продавачите са се нуждаели от
пари, както се твърди в исковата молба, те да продават жилището си на цена на
половина по-ниска от пазарната. Очевидно цената е била определена според
размера на кредита, чийто размер е определен според възможностите на
кредитополучателя да го погасява.
Съдът не възприема доводите на защитата на ищцата,
че договорената продажна цена е получена от продавачите, поради което не може
да се твърди, че сделката е симулативна и волята не е била за продажба.
Поначало, ако неплащането на цената по сделката може да се приеме, че е индиция
за симулация, плащането й не може да се приеме непременно за обстоятелство,
което опровергава симулацията. Това е така, защото сделка има цел и тя е
ответниците да получат пари. Неоснователно е също и твърдението, че ищцата е
поела плащането на погасителните вноски след изтичане на една година, за което
време тя твърди, че ответниците са ползвали имота под наем, както и че плаща
данъците за имота и партидата е на нейно име. Едногодишният срок, за който
ищцата твърди, че се е съгласила ответниците да останат в имота като наематели,
изтича през м. септември 2015 г. Действително ищцата е започнала да внася суми
за погасяване на кредита от 10.09.2015 г., но това тя е правила до 25.05.2016
г., от когато вноските са правени от ответницата Ж.З.Г.. Няма значение за
симулацията и това на чие име е партидата за апартамента и кой плаща данъка,
защото привидните сделки имат за цел да “съществуват” в правния мир и третите
лица, в т.ч. и от данъчната администрация, да зачитат присъщите на сделката
правни последици.
Неоснователно се черпят права и от твърдението, че
е неприемливо ищцата да се задължава към банката, без да има реална
собственост, знаейки за влошеното финансово състояние на ответниците. От
показанията на свид. Й.Д. се установява, че ищцата и ответницата Ж.З. са били
близки и доверени. Очевидно уговорката е била ответниците да получат парите от
кредита и да плащат на банката погасителните вноски, с което положението на
ищцата не би се променило фактически.
Неоснователно се черпят права и от довода, че
симулативността е предявена едва с отговора на исковата молба, а не по-рано, а същевременно
ответниците са завели иск по чл.19, ал.3 ЗЗД за процесния имот. Привидната
сделка е нищожна, а предявяването на възражение за нищожност не е скрепено със
срок. Нищожността може да бъде предявена както с иск, така и с възражение по
повод на предявен иск и това е въпрос на избор. Правният субект, който има
интерес, може да се позове на действителното състояние на нещата във всякакъв
процес и във всяко положение, без ограничение със срок, защото възможността да
се разкрие симулацията не е някакво особено право, а е пряка последица от
действителното състояние на нещата.
На последно място, неоснователно се черпят права и
от обстоятелството, че страните по сделката не са изготвили обратно писмо
според съвета на свидетелката Д.. Обратното писмо не е задължителен елемент от
фактическия състав на симулацията, а има доказателствено значение. То е пряко доказателство
за вътрешните отношения между страните и има за цел да разкрие симулацията.
Липсата на обратно писмо не е равнозначна на липса на симулация, тъй като в
този случай тя се установява с други доказателства в предвидените в ГПК
хипотези.
С оглед на гореизложените съображения съдът
намира, че от доказателствата по делото може да се направи обоснования имот, че
договорът за покупко-продажба на процесния апартамент, оформен в н.а. № 73, т.VІ, рег. № 11335, дело № 836/2014
г. на нотариус Д.Н., е привиден и като такъв е нищожен по силата на
чл.26, ал.2 ЗЗД. Нищожните сделки не пораждат правни последици, поради което
собствеността върху имота не е била прехвърлена. Затова ищцата не може да се
легитимира като собственик на процесния имот и това е достатъчно основание
искът й за собственост да бъде отхвърлен, без да се изследва въпросът за
основанието, поради което ответниците владеят имота.
С
оглед изхода на спора ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца
направените разноски в размер на 300 лв. за внесен депозит за възнаграждение за
вещите лица.
Воден
от горните мотиви, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от И.Д.М. ***,
ЕГН **********, срещу Н.Ж.З. ***, ЕГН **********, Ж.З.Г. с ЕГН **********,
Г.И.Г. с ЕГН ********** и Н.Г.Г. с ЕГН **********,*** ***, иск по чл.108 ЗС за
признаване на установено по отношение на ответниците, че ищцата е собственик на
недвижим имот – апартамент на две нива, разположен на 5 етаж (четвърти) и терасовиден етаж от
четириетажна жилищна сграда с терасовиден етаж, находяща се в ***, с обща
застроена площ от 145,51 кв.м, състоящ се от дневна-столова, кухненски бокс,
дрешник, сервизни помещения, антре и две тераси на четвъртия етаж, и три
спални, сервизни помещения, антре и две тераси на терасовидния етаж, с
идентификатор 68850.504.5503.1.7, със съседни самостоятелни обекти в сграда: на
ниво 1: на същия етаж обект 68850.504.5503.1.8; под обекта - 68850.504.5503.1.5
и над обекта – няма, и на ниво 2: на същия етаж - 68850.504.5503.1.10; под
обекта – няма; над обекта – няма, заедно с избено помещение № 8 със застроена
площ от 4,13 кв.м и таванско помешение № 1 със застроена площ от 11,70 кв.м и
таванско помещение № 2 с площ от 11,70 кв.м по силата на договор за
покупко-продажба от 05.09.2014 г., обективиран в н.а. № 73, т.VІ, рег. № 11335, дело № 836/2014
г. на нотариус Д.Н., и за осъждане на ответниците да й предадат
на владението на този имот.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 ГПК И.Д.М. ***,
ЕГН **********, срещу Н.Ж.З. ***, ЕГН **********, Ж.З.Г. с ЕГН **********,
Г.И.Г. с ЕГН ********** и Н.Г.Г. с ЕГН **********,*** ***, сумата от 300 лв.,
представляваща платен от тях депозит за възнаграждение за вещите лица.
Решението
може да бъде обжалвано пред Апелативен съд - Пловдив в двуседмичен срок от
връчването му.
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: