№ 210
гр. Варна, 22.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на четиринадесети
декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Диана В. Джамбазова
Членове:Петя Ив. Петрова
Росица Сл. Станчева
при участието на секретаря Юлия П. Калчева
като разгледа докладваното от Петя Ив. Петрова Въззивно гражданско дело
№ 20223000500401 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по в.гр.д. №401/2022 г. по описа на Варненския
апелативен съд е образувано по въззивна жалба на Е. М. К. и К. Т. К. чрез адв.
Д. К. срещу решение № 582/10.05.2022 год по гр.д. № 139/2021 год на
Окръжен съд Варна, с което са осъдени да заплатят на С. Е. Ж., съответно по
11 600 евро всеки един от тях- авансово платената част от покупната цена по
развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти
от 22.05.2019 год, както и по 12 800 евро всеки един от тях - двойния размер
на платения от ищцата задатък по същия предварителен договор, а така също
и в частта, с която е отхвърлен насрещният им иск за заплащане на
обезщетение в размер на 12 338 лв. за лишаването им от право да ползват
процесния имот общо за 14 месеца от 07.01.2020 до 15.03.2021 год, ведно със
законната лихва върху сумата, считано от 15.03.2021 год до окончателното й
изплащане, както и в осъдителната част за разноските. Оплакванията в
жалбата са за нарушения на материалния и процесуалния закон,
несъобразяване с влязло в сила решение по адм.д. № 151/2021 год на
Административен съд Варна и произнасяне свръхпетитум, водещо до
недопустимост на решението в тази част. Молили са за отмяна на решението
изцяло с отхвърляне на исковете срещу тях и уважаване на насрещния иск.
С. Е. Ж., чрез адв. Д. В., е подала писмен отговор на въззивната жалба, с
който е оспорила същата и е по съображения за правилността на обжалваното
решение е молила за потвърждаването му.
В съдебно заседание пред настоящата инстанция, въззиваемата чрез
процесуалния си представител е поддържала отговора на въззивната жалба и е
1
молила за присъждане на разноските по приложен списък.
Варненският апелативен съд, въз основа на събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Производството пред Варненския окръжен съд е образувано по искова
молба на С. Е. Ж., с която срещу Е. М. К. и К. Т. К. са предявени искове: - за
осъждането им да заплатят солидарно сумата от 12 800 евро, представляваща
двойния размер на платения от ищцата задатък по предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти от 22.05.2019 година, на основание
чл. 93, ал.2, вр. с чл. 87 от ЗЗД, както и сумата от 11 600 евро - авансово
платена част от продажната цена по същия договор за покупко-продажба на
недвижим имоти, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3-то от ЗЗД, вр. с чл. 87 от
ЗЗД, евентуално да осъди ответниците разделно, като всеки заплати по 6 400
евро, представляваща 1/2 част от 12 800 евро – двойния размер на платения от
ищцата задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 22.05.2019 година, на основание чл. 93, ал.2, вр. с чл. 87 от ЗЗД, както
и по 5 800 евро, представляващи 1/2 от сумата от 11 600 евро - авансово
платена част от продажната цена по същия договор за покупко-продажба на
недвижим имоти, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3-то от ЗЗД.
Ответниците са подали писмен отговор на исковата молба, с който са
оспорили исковете и са молили за отхвърлянето им. Навели са възражения, че
с изявлението си приобретатЕ.та не е могла да развали предварителния
договор, тъй като била неизправна страна – не е имала средства за плащането
на цената. Затова договорът бил развален от тях по нейна вина и тя няма
право на задатъка. Ищцата нямала право да претендира и връщане на
дадените средства за цената, тъй като имотът бил увреден по нейна вина (не
изпълнила задължението си да уведоми собствениците за посегателствата
срещу имота от съсобственика – притежаващ първия етаж на сградата, който
премахнал носещи стени на сградата и извършил неразрешени ремонтни
дейности заедно със сина на ищцата). Предявили са насрещен иск за
заплащане от ищцата на сумата от 12 338 лв., представляваща спестения наем
за 14 месеца по 450 евро за времето от разваляне на договора 07.01.2020 год.
до подаване на насрещния иск март 2021 г., ведно с лихвите от 15.03.2021 год.
- датата на предявяване на насрещния иск до окончателното й заплащане.
С. Е. Ж. е оспорила насрещния иск и е молила за отхвърлянето му.
С предварителен договор, сключен на 22.05.2019 г. между страните по
делото, ответниците като продавачите са обещали да продадат, а ищцата като
купувач - да купи собствените им в режим на СИО недвижими имоти в гр.
Варна, местност „Евксиноград", ул."Двадесета" № 53, представляващи: -
жилище на сутеренния етаж, със застроена площ от 42,50 кв.м.;- жилище,
представляващо втория етаж със застроена площ от 42,50 кв.м. – двете в
двуетажна жилищна сграда; - гараж с площ по НА от 15 кв.м. на първия етаж;
ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и
припадащите се 350 кв.м. ид.ч. от поземления имот, в който е изградена
жилищната сграда, целият поземлен имот с площ от 800 кв.м., находящ се в
гр.Варна, общ. Варна, обл. Варна, местност „Евксиноград", ул."Двадесета" №
53, представляващ урегулиран поземлен имот № VIII- 1133 в кв. 43 по плана
на „Вилна зона" - гр.Варна, при граници за поземления имот: от двете страни
2
улица, поземлени имоти № VII - 1133 и № XIV-1133 за общата цена от 64 000
евро. Уговорили са срок за сключване на окончателен договор в полза на
купувача до 31.12.2019 год. В чл.2.8 от договора са предвидили плащания от
купувача в деня на сключване на предварителния договор на задатък в размер
на 6 400 евро и на част от цената в размер на 11 600 евро. Уговорили са в чл.
2.9 остатъкът от продажната цена в размер на 46 000 евро да бъде заплатен
посредством банков ипотечен кредит, нареден по сметка на продавачите от
банката след нотариалното изповядване на сделката и след представяне на
удостоверение за липса на тежести, вписвания, отбелязвания и заличавания за
имота от службата по вписванията, от което да е видно, че ипотеката в полза
на банката е първа по ред. В чл. 2.7 и 2.10 от договора, продавачите се
задължили да предоставят на ищцата извън титула за собственост и всички
документи, отнасящи се до историята на имота, да впишат постановление за
възлагане и да предадат на ищцата всички документи за прехвърляне на
собствеността, както и съгл. чл.2.10 в процедурата по отпускане на банковия
кредит да предадат на купувача и актуални скици, схеми, данъчни оценки на
имота, както и други изисквани по закон документи за нотариалното
прехвърляне на собствеността. В чл. 3.1 страните уговорили право на
купувача да извърши за своя сметка строителни и монтажни работи в
жилищната част, описани в предавателния протокол, както и такива за които
се изисква разрешение по ЗУТ само след писмено съгласие на продавачите,
както и условията за евентуалното заплащане на подобренията, след оценка.
Уговорили и санкциите при неизпълнение, като съгл.чл.4.1,б.“а“ при виновно
неизпълнение на задължението на ответниците да прехвърлят правото на
собственост, да върнат на купувача сумата от 18 000 евро, както и да ползват
правото по чл.93 ал.2 пр.2 от ЗЗД, а при неизпълнение на купувача за цената
в срока –той да загуби платения задатък съгл. чл. 93, ал.2, пр.2 ЗЗД.
Установено е с писмените доказателства по делото, че уговорените в
чл.2.8 от договора плащания на задатък в размер на 6 400 евро и на част от
цената в размер на 11 600 евро, са били платени от купувачката: в деня на
сключване на предварителния договор – 1000 евро от задатъка, платен като
стоп-капаро и отразен в предварителния договор и 5 400 евро - остатък от
задатъка, заедно с 11 600 евро за частта от цената – платени по банков път в
деня на подписване на предварителния договор. Установено е също така, че
ищцата е получила сумата от 50 000 лв. като потребителски кредит и е
заявила искане вх. № 216/21.05.2019 год. пред Банка ДСК АД за отпускане на
жилищен ипотечен кредит за покупката на имота. С нотариална покана peг. №
8156 от 19.12.2019 год. на нотариус Л. Гонова, връчена на ответниците на
22.12.2019 год., С. Ж. е поканила продавачите да се явят в 10,00 часа на
31.12.2019 год. в офиса на нотариуса В.П. с посочен адрес за сключване на
окончателен договор и да представят най - късно до този момент на нея и на
нотариуса всички изискуеми документи за сключване на сделката в
нотариална форма, като е предупредила продавачите, че при неизпълнение
ще счита предварителния договор за развален с произтичащите от това
последици. На 31.12.2019 год., в кантората му в присъствието на страните по
делото и техните процесуални представители, нотариус В.П. е съставил
протокол, в който е удостоверил запознаването на ищцата с отговора на
ответниците, както и че последните не разполагат с кадастрална схема от
3
АГКК на сутерена - обособен самостоятелен обект – жилище и изявленията
им за продължаване на срока за изпълнение на задължението. Срокът е бил
продължен с една седмица. На 07.01.2020 год., в кантората в присъствието на
ищцата и пълномощниците на двете страни нотариус В.П. е съставил
констативен протокол, в който е отразил, че ответниците в допълнително
предоставения срок не представят схема от АГКК за сутерена като
самостоятелно обособен обект, както и изявлението на ищеца-купувач, че
разваля сключения между страните предварителен договор, поради
неизпълнение на задълженията на ответниците и ги кани да й върнат
заплатените авансово суми и задатък в двоен размер по указаната в протокола
банкова сметка.
Ищцата е изпълнила задълженията си по предварителния договор да
заплати част от цената и задатъка общо в размер на 18 000 евро към датата на
сключване на предварителния договор и е поканила в уговорения краен срок
до 31.12. 2020 г. продавачите за сключване на окончателен договор с
представяне на всички документи за това. Друго задължение по
предварителния договор тя няма. Плащането на окончателната цена за
имотите от купувачката е уговорено да стане след изповядване на сделката,
поради което и възраженията на ответниците за липсата на парични средства
у нея към датата на сделката и липсата на отпуснат кредит и в тази връзка за
неизправност на купувача са неоснователни още повече, че отпускането на
кредита също е предпоставено от изпълнение на задължението на
продавачите да предоставят нужните за изповядване на сделката документи,
включително и схеми на имотите с оглед вписване на ипотеката.
Неоснователно е и възражението за неизправност на купувачката, поради
неуведомяване на продавачите и непредприемане на действия да попречи на
трето лице - собственика на първия етаж на сградата, да събори всички
носещи стени на първия етаж и да направи сградата опасна от срутване,
защото така изискваното поведение от купувача не съставлява неизпълнение
на негово задължение по предварителния договор. За твърдяното
противоправно поведение на третото лице, купувачката не може да бъде
държана отговорна, като видно от събраните писмени доказателства -
подаваните жалби и предприетите действия от продавачите, както и от
показанията на разпитаните по делото свидетели, продавачите са били
уведомени за действията на това трето лице. От друга страна, продавачите не
са изпълнили задължението си по предварителния договор да предоставят
всички необходими документи за сключване на окончателния договор и да
прехвърлят имотите в срока – на 31.12.2020 г. след поканата с
предупреждение за развалянето на договора, както и след предоставянето от
купувачката на подходящ едноседмичен срок за изпълнение като се явят и
сключат окончателния договор на 07.01.2021 г., поради което са неизправна
страна по предварителния договор. Затова и на осн. чл. 87, ал. 1 ЗЗД,
предварителният договор е развален от С. Ж., считано от 07.01.2021 г. При
това положение даденото по разваления договор подлежи на връщане на осн.
чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД и ответниците дължат връщане на платената по
предварителния договор част цената на имотите в размер на сумата от 11600
евро. В този смисъл искът по чл. 55, ал.1, пр.3 е основателен.
Съгласно разпоредбите на чл.93, ал.1 и ал.2 от ЗЗД, задатъкът служи за
4
доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение.
Ако страната, която е дала задатъка не изпълни задължението си, другата
страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако
задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата
страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер. В случая,
задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка –
продавачите, поради което и след развалянето на договора от купувачката и с
оглед уговорката в предварителния договор в тази насока, тя има правото да
претендира задатъка в двоен размер или в размер на сумата от 12 800 евро. В
този смисъл искът по чл. чл.93 от ЗЗД също е основателен.
Ответниците следва да бъдат осъдени за заплащане на горните суми
поравно, предвид липсата на обжалване от ищцата на решението в
отхвърлената част за солидарността и невъзможността за влошаване на
положението на ответниците – въззивници.
В този смисъл всеки от ответниците следва да заплати на ищцата
половината от 11600 евро и половината от 12 800 евро, т.е. по 5800 евро и по
6 400 евро. Т.е. исковете подлежат на уважаване в пълния им претендиран
размер. Като е осъдил ответниците да заплатят, всеки от тях по 11600 евро и
по 12 800 евро, окръжният съд е излязъл извън пределите на претецията и е
постановил недопустимо решение в надхвърлящите задълженията от по 5800
евро и по 6 400 евро части и в тези части решението му следва да бъде
обезсилено.
По насрещния иск:
Претенцията на ответниците е за обезщетение за лишаването им от
ползването на имотите за периода след развалянето на договора и отпадане на
основанието ищцата да ги ползва, определено по размер от пазарния наем за
процесния период до предявяване на насрещния иск. Тя е на осн. чл. 59 ЗЗД
като обезщетението се дължи в по-малкия размер измежду обогатяването на
купувачката и обедняването на продавачите. В случая, от събраните писмени
и гласни доказателства (показанията на свидетелите С.Ж., К.Ж, Х.С., П.М.) и
от заключението на вещото лице М.А. по СТЕ е установено, а и не е спорно
между страните, че поради избиването от третото лице на носещите стени на
първия етаж, сградата е била опасна и изобщо негодна за обитаване или
ползване в процесния период, паради което и вещото лице А. е дало
заключение, че състоянието, в което е в момента сградата „вредна в
санитарно – хигиенно отношение, опасна за здравето на хората“ не може да
се отдава под наем и не може да се определи наемна цена. Няма обогатяване
на купувачката със спестен наем и съответно обедняване на собствениците от
неполучен такъв и поради това обезщетение за лишаването им от ползването
на имотите за процесния период на осн. чл. 59 от ЗЗД не се дължи. Искът е
неоснователен и подлежи на отхвърляне.
Предвид изложеното, обжалваното решение в останалата му част, след
обезсилване в недопустимите му части, следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода от спора, отговорността за разноските пред първата
инстанция не се променя. За въззивното производство, Е. М. К. и К. Т. К.
следва да бъдат осъдени да заплатят на С. Е. Ж. сумата от 1 500 лв. сторени
разноски за адвокатско възнаграждение.
5
По изложените съображения, Апелативен съд гр.Варна,
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА решение № 582/10.05.2022 год по гр.д. № 139/2021 год.
на Окръжен съд - Варна в частите, с които: Е. М. К. е осъдена да заплати на С.
Е. Ж. 1/2 от авансово платена част продажната цена по предварителен договор
за покупко-продажба на недвижими имот от 22.05.2019 год., на основание чл.
55, ал. 1, пр. 3-то от ЗЗД, вр. с чл. 87 от ЗЗД за горницата над сумата от 5800
евро до 11 600 евро; К. Т. К. е осъден да заплати на С. Е. Ж. 1/2 от авансово
платена част продажната цена по предварителен договор за покупко-продажба
на недвижими имот от 22.05.2019 год., на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3-то от
ЗЗД, вр. с чл. 87 от ЗЗД за горницата над сумата от 5800 евро до 11 600 евро;
Е. М. К. е осъдена да заплати на С. Е. Ж. ½ част от двойния размер на
платения от ищцата задатък по предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 22.05.2019 година, на основание чл. 93, ал.2, вр. с чл. 87
от ЗЗД за горницата над сумата от 6 400 евро до 12800 евро; К. Т. К. е осъден
да заплати на С.Е.Ж. 1/2 част от двойния размер на платения от ищцата
задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
22.05.2019 година, на основание чл. 93, ал.2, вр. с чл. 87 от ЗЗД за горницата
над сумата от 6 400 евро до 12 800 евро.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 582/10.05.2022 г. по гр. д. № 139/2021
год. на Окръжен съд - Варна в частите, с които: Е. М. К. е осъдена да заплати
на С. Е. Ж. сумата от 5800 евро, представляваща 1/2 от авансово платена част
от продажната цена по предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имот от 22.05.2019 год., на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3-то от
ЗЗД, вр. с чл. 87 от ЗЗД; К. Т. К. е осъден да заплати на С. Е. Ж. сумата от
5800 евро, представляваща 1/2 от авансово платена част продажната цена по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот от
22.05.2019 год., на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3-то от ЗЗД, вр. с чл. 87 от ЗЗД;
Е. М. К. е осъдена да заплати на С. Е. Ж. сумата от 6 400 евро,
представляваща 1/2 част от двойния размер на платения от ищцата задатък по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 22.05.2019
година, на основание чл. 93, ал.2, вр. с чл. 87 от ЗЗД; К. Т. К. е осъден да
заплати на С.Е.Ж. сумата от 6 400 евро, представляваща 1/2 част от двойния
размер на платения от ищцата задатък по предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 22.05.2019 година, на основание чл. 93, ал.2,
вр. с чл. 87 от ЗЗД; е отхвърлен, предявения от Е. М. К. и К. Т. К. срещу С. Е.
Ж. насрещен иск по чл. 59 ЗЗД за заплащане на сумата от 12 338 лева,
представляваща обезщетение за лишаването им от ползването на процесния
имот общо за 14 месеца от 07.01.2020 год. до 07.03.20201 год., ведно със
законната лихва върху главницата считано от 15.03.2021 год. до
окончателното й изплащане; Е. М. К. и К. Т. К. са осъдени да заплатят на С. Е.
Ж. направените по делото разноски в първата инстанция в размер на 3 949
лева.
ОСЪЖДА К. Т. К. с ЕГН:**********, с постоянен адрес: гр.Варна, обл.
Варна, ул. „Боровец“ №18 и Е. М. К. с ЕГН:**********, с постоянен адрес: гр.
6
Варна, обл. Варна, ул. „Михаил Колони" № 18, вх. В, ет.2, ап.7 да заплатят на
С. Е. Ж. с ЕГН:********** адрес гр. Варна, ул. "Двадесета" №52 сумата от
1 500 лв., представляваща сторените във въззивното производство разноски
за адвокатско възнаграждение.
Решението може да бъде обжалвано пред ВКС на РБ, в едномесечен
срок от връчването на препис от него на страните и при условията на чл.280
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7