№ 370
гр. С., 07.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети октомври през две хиляди
двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Ирина Р. Славчева
Членове:Ваня Н. Иванова
Ивайло П. Георгиев
при участието на секретаря Цветанка П. Младенова Павлова
като разгледа докладваното от Ирина Р. Славчева Въззивно гражданско дело
№ 20221800500382 по описа за 2022 година
С решение № 25 от 23.02.2022 год. по гр. дело № 367/2020 год. Елинпелинският
районен съд е признал за установено по отношение на Община Г. М., че ПК „Д.Й.“, с. Г. М. е
собственик на основание чл. 2, ал. 3 от ЗОС /отм./ на следния недвижим имот: УПИ ХI –
магазин за хляб, в кв. 5 по плана на с. Г. М., целият с площ 300 кв.м., при граници и съседи:
от две страни улици, парцел IХ-169, парцел VII-167 и парцел VIII-168, като е осъдил
ответника да заплати на ищеца сумата 1250 лева разноски.
Срещу така постановеното решение е подадена въззивна жалба от ответника с
твърдения, че същото противоречи на материалния закон и на събраните по делото
доказателства. Моли съда да го отмени и вместо него да постанови друго, с което да
отхвърли предявения иск.
Ищецът оспорва жалбата и моли съда да потвърди решението на районния съд.
Ищецът твърди, че е собственик на недвижим имот, представляващ магазин за хляб
със застроена площ 154 кв.м., находящ се в с. Г. М., построен в УПИ ХI в кв. 5 по плана на с.
Г. М., целият с площ 300 кв.м., като кооперацията се легитимира като собственик на имота с
н.а. № 103, том II, рег. № 2821, дело №254/2006 на нотариус Аврамов с рег. № 238 с район
на действие ЕлПРС. Сочи, че магазинът е заведен като дълготраен материален актив на
кооперацията след въвеждането му в експлоатация с Протокол – образец 16 от 1990 год. на
ОС-С. и продължава да се води като ДМА, състоящ се от сграда и земя в баланса на
кооперацията. Твърди, че е придобила правото на собственост на оригинерно основание –
1
чл. 2, ал. 3 от Закона за общинската собственост /отм./, като след отмяната на тази
разпоредба е приет § 26 от ПЗР на ЗК, с който се предоставя възможност на кооперациите да
предявят искане пред Кмета или Областния управител за деактуване на имотите –
кооперативна собственост, за които са налице условията, предвидени в посочената
разпоредба, а именно: сградите да са построени със средства на кооперациите и
строителството да е извършено преди 13.07.1991 год., като тези обекти не са общинска
собственост, включително прилежащия терен, и подлежат на отписване от актовите книги за
държавна и общинска собственост. На 05.09.2007 год. ищецът е отправил искане до кмета
на Община Г. М. за отписване на имота – магазин и прилежащ терен, от книгите за
общинска собственост. Със заповед № 425/05.11.2008 год. Кметът на Община Г. М. на
основание чл. 44, ал. 1 от ЗМСМА вр. § 26 от ПЗР на ЗИД на Закона за кооперациите е
разпоредил отписване от книгите за държавна собственост на 182/300 ид.ч. от процесния
УПИ, целият с площ 300 кв.м., актуван с акт за частна общинска собственост №
108/10.02.2000 год. Счита заповедта за неправилна, тъй като отписването от актовите книги
за държавна собственост следва да се извърши със заповед на Областния управител, а не по
разпореждане на кмета на общината, както и поради това, че прилежащият терен е следвало
да се определи в реални граници, а не като идеални части от площта на поземления имот. В
случая цялата площ на урегулирания имот представлява прилежащ терен към сградата –
магазин за хляб по смисъла на чл. 2, ал. 3 от ЗОС /отм./ и § 26 от ПЗР на ЗИД на Закона за
кооперациите /обн. Д.В. бр. 41 от 2007 год./ и подлежи на деактуване, като собственост на
кооперацията. Моли съда да признае за установено по отношение на ответника, че ищцовата
кооперация е собственик на сградата и на процесния УПИ – прилежащ терен, на основание
посочените разпоредби.
В отговора на исковата молба ответникът оспорва предявения иск с възражението, че
процесният имот не представлява прилежащ терен по смисъла на ЗОС, тъй като такъв терен
е само площта, непосредствено необходима за обслужване на постройката – зоната за достъп
до вход и тясна ивица около сградата, позволяваща нейното нормално поддържане. Счита,
че в случая като прилежащ терен на сградата може да се определи съвсем малка част от
имота, която не може да се обособи като самостоятелен УПИ. Моли съда да отхвърли иска
като неоснователен.
След преценка на събраните по делото доказателства във връзка с доводите на
страните, Софийският окръжен съд прие за установено следното от фактическа страна:
С н.а. № 103, дело № 254/2006 год. на нотариус с район на действие ЕлПРС „П.К.
Д.Й.“, с. Г. М. е призната за собственик на следния недвижим имот – едноетажна сграда –
магазин за хляб със застроена площ 154 кв.м., построена в УПИ ХI в кв. 5 по плана на с. Г.
М., целият с площ 300 кв.м., при граници и съседи: от две страни улици, парцел IХ-169,
парцел VII-167 и парцел VIII-168.
Представен е Протокол-образец 16, издаден въз основа на заповед № 392/20.09.1990
год. на председателя на ОКС-С., за приемане и въвеждане в експлоатация на обект –
„магазин за хляб“ в с. Г. М. с инвеститор ПК „Д.Й.“, с. Г. М..
2
Видно от извлечение от сметка 203 „Сгради“ към 10.07.2020 год. процесният магазин
за хляб на П.К. „Д.Й.“ е заведен като дълготраен материален актив на кооперацията.
Със заповед № 125/05.11.2008 год. на Кмета на Община Г. М., на основание чл. 44,
ал. 1 от ЗМСМА вр. § 26 от ПЗР към ЗИД на Закона за кооперациите и предявено искане вх.
№ 39.01-5/05.09.2007 год. е наредено да се отпише от актовите книги за държавна
собственост имот – частна общинска собственост в полза на кооперацията, представляващ
182/300 ид.ч. от УПИ ХI в кв. 5 по плана на с. Г. М., целият с площ 300 кв.м., при граници и
съседи: от две страни – изток и юг улици, парцел IХ-169 от запад и парцел VIII-168 от север,
която част представлява прилежащ терен към сграда, собственост на кооперацията.
Представен е и Акт за частна общинска собственост № 108/10.02.2000 год. на
процесния имот – парцел ХІ в кв. 5 по плана на с. Г. М. и сграда със застроена площ 154
кв.м., на основание чл. 2, ал. 1 т. 6 от ЗОС. Преди това за имота е бил съставен АДС №
1903/04.01.1993 год. Със заповед № ДИ-9/03.02.2000 год. на Областния управител на
Софийска област е наредено отписването на парцела и сградата от актовите книги за
държавна собственост и предаването им на община Г. М., на основание чл. 2, ал. 1, т. 9 от
ЗОС.
Според приетата съдебно-техническа експертиза на в.л. Кирил Николов от 07.06.2021
год. със заповед № 49/22.03.1991 год. на председателя на ОбНС-Г. М. е обособен
самостоятелен парцел за магазин за хлебни изделия – парцел ХІ, показан на скица на л. 90
поделото, като оттогава същият не е претърпял регулационни изменения. Издадена е
актуална скица № 277/24.06.2020 год. на община Г. М.. Прилежащият терен на сградата,
определен съгласно изискванията на Наредба № 7/22.12.2003 год. за правила и нормативи за
устройство на отделните видове територии и устройствени зони, както и изискванията на
общия устройствен план на общината, възлиза на 308 кв.м., т.е. по-голяма от площта на
процесния урегулиран поземлен имот – 300 кв.м. С оглед така определената прилежаща
площ на магазина не може да се образуват два отделни УПИ, като цялата площ на парцела се
явява прилежащ терен към процесната сграда.
Съгласно показанията на св. С. – счетоводител в кооперацията през периода 1962 –
2020 год., процесният магазин за хляб бил построен от кооперацията през периода 1988-1989
год., като същият бил заприходен в активите на ПК „Д.Й.“ по сметка 203 с акт 16 през 1990
год.
Според показанията на св. Д. – служител в кооперацията през периода 1976 -2017
год., именно ищцовата кооперация построила магазина за хляб през 1989-1990 год., като
след построяването сградата веднага заработила като магазин за хляб и хлебни изделия.
Предназначението на сградата не е променяно.
При така установеното от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:
Предявени са искове с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК за признаване за
установено по отношение на ответника, че ищецът е собственик на процесния имот – УПИ и
сграда на твърдяното основание – чл. 2, ал. 3 от ЗОС /отм./ и § 26 от ПЗР на ЗИД на Закона
3
за кооперациите /обн. Д.В. бр. 41 от 2007 год./.
Съдът намира за установено от събраните по делото доказателства, че ищецът е
собственик на процесния имот на твърдяното основание. Съгласно чл. 2, ал. 3 от ЗОС /ред.
Д.В. бр. 44 от 21.05.1996 г., в сила от 1.06.1996 г./, не са общинска собственост сградите и
постройките на кооперативните организации и на сдруженията с идеална цел, чието
строителство е извършено от тях до 13 юли 1991 г., включително и прилежащият терен.
Ответникът не оспорва правото на собственост на ищеца върху сградата, признато му с
констативен нотариален акт н.а. № 103, дело № 254/2006 год. въз основа на писмени
доказателства. Констатациите в нотариалния акт се подкрепят и от събраните в
първоинстанционното производство свидетелски показания, от които безспорно се
установява построяването на процесната сграда от ищцовата кооперация.
По основния по делото спорен въпрос за съдържанието, което законът влага в
понятието "прилежащ терен", т. е. за обхвата на правото на собственост на кооперацията по
отношение на земята, върху която е построен търговският обект, Законът за устройство на
територията /ЗУТ/ създава ред, по който да се определят прилежащите площи към
съществуващите сгради. Така, в чл. 22, ал. 7 ЗУТ е направено препращане за определянето
на размера на прилежащите площи към съществуващите сгради към Наредба № 7/2003 г. за
правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони.
Според смисъла, вложен в ЗУТ, прилежащата площ към сградите следва да се приеме за
площ, необходима за обслужването на съответната сграда, а изричното посочване в закона,
че тези правила касаят и съществуващи сгради, води до извода за приложимост на нормите
на тази наредба и при определяне на площите, които са необходими като прилежащ терен за
нуждите на кооперацията. В зависимост от площта на построеното /сгради, други
постройки/ и от площта на имота, няма пречка да се окаже, че прилежащият терен съвпада с
цялата площ на имота съобразно установените правила и нормативи. В настоящия случай
първо е построен процесният магазин /през периода 1988-1989 год./, който е въведен в
експлоатация през 1990 год., след което със заповед № 49/22.03.1991 год. за сградата е
обособен самостоятелен парцел, т. е. първо е възникнала сградата /заварено положение
преди ЗУТ/, а след това е възникнал имотът. По този начин именно ответната община е тази,
която е преценила необходимата прилежаща площ за търговския обект. За да функционира
търговският обект съобразно предназначението си вещото лице посочва, че е необходима
цялата площ на урегулирания поземлен имот, като дори и площта от 300 кв.м. не е
достатъчна. Следва да се има предвид и това, че към 1996 г., когато влиза в сила Законът за
общинската собственост, търговският обект вече е бил разположен в урегулиран поземлен
имот, следователно по силата на закона собственост на ищцовата кооперация се счита не
само постройката, но и прилежащият към онзи момент терен в рамките на урегулирания
поземлен имот. Със Закона за общинската собственост е признато право на собственост на
кооперациите не само върху изградените с кооперативни средства постройки, но и върху
прилежащия терен, който в настоящия случай се разпростира в рамките на отредения
урегулиран поземлен имот върху площ от 300 кв. м. Поради това правилно районният съд е
4
приел предявения иск за основателен и го уважил.
Съдът не следва да обсъжда доводите във въззивната жалба за недопустимост на
придобиване на процесния имот на основание давностно владение, тъй като в исковата
молба ищецът не се позовава като придобивно основание на придобивна давност, а
претендира за собственост, придобита по силата на закона - чл. 2, ал. 3 ЗОбС (отм.).
Правилни са и мотивите на районния съд по въпроса, че наличието или липсата на
отстъпено право на строеж в полза на кооперацията не е елемент от фактическия състав на
придобиване на собственост по реда на чл. 2, ал. 3 ЗОбС (отм.), а е достатъчно
строителството да е било извършено от съответната кооперативна организация,
претендираща право на собственост върху прилежащия към сградата терен. Обсъдено е и
заключението на приетата в първоинстанционното производство техническа експертиза със
задача за определяне на претендирания от ищеца прилежащ терен и са изложени
съображения защо според съда като прилежащ терен в конкретния случай следва да се
определи площта на целия урегулиран поземлен имот, в който попада изградената от
кооперативната организация постройка, вместо да се определя „ивица“ около сградата,
достатъчна единствено за достъп и обслужване на сградата.
Съгласно чл. 64 ЗС собственикът на постройката може да се ползува от земята само
доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното
предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго.
Разпоредбата касае създадена разделна собственост върху земята и върху построена в нея
сграда, при която собственикът на земята е длъжен да търпи сградата, а суперфициарният
собственик може да използва земята в рамките на правата по чл. 64 ЗС. В разпоредбата на
чл. 2, ал. 3 ЗОбС (отм.), която има за цел да концентрира собствеността върху сградата и
върху прилежащия към нея терен в лицето на един правен субект, като прилежащият терен
става собственост на собственика на сградата, принципът, заложен в чл. 64 ЗС, не е
възприет. С оглед това в настоящия случай разпоредбата на чл. 64 ЗС е неприложима /вж. в
този смисъл определение № 60374 от 08.11.2021 год. по гр.д. № 2725/2021 год. на ВКС на
РБ, I г.о./.
Следва да се отбележи също така, че отмяната на разпоредбата чл. 2, ал. 3 ЗОбС през
2004 г. не води до изгубване на възникналото по силата на закона право на собственост
върху прилежащия терен, като запазването на това право се потвърждава и с разпоредбата
на пар. 26 от ПЗР на ЗИДЗК.
Тъй като изводите на настоящата инстанция съвпадат с тези на районния съд,
обжалваното решение следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора въззивникът следва да бъде осъден да заплати на
въззиваемия и сумата 600 лева, представляваща направените в настоящото производство
разноски. Съдът намира за неоснователно възражението на въззивника за прекомерност на
заплатеното от въззиваемия адвокатско възнаграждение, което е в минимален размер,
предвид разпоредбата на чл. 7, ал. 5 от Наредба № 1/09.07.2004 год. за минималните размери
на адвокатските възнаграждения.
5
Воден от горното, Софийският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 25 от 23.02.2022 год. по гр. дело № 367/2020 год. на
Елинпелинския районен съд.
ОСЪЖДА Община Г. М. да заплати на ПК „Д.Й.“, с. Г. М. сумата 600 лева,
представляваща направени във въззивното производство разноски, на основание чл. 78, ал. 1
от ГПК.
Решението може да се обжалва в едномесечен срок от съобщаването му на страните
пред ВКС на РБ.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6