№ 280
гр. София , 26.03.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 10-ТИ ГРАЖДАНСКИ в публично
заседание на дванадесети март, през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Ралица Димитрова
Членове:Нина Стойчева
Асен Воденичаров
при участието на секретаря Диана В. Аначкова
като разгледа докладваното от Ралица Димитрова Въззивно гражданско дело
№ 20201000502349 по описа за 2020 година
Производството е образувано по въззивна жалба на Д. Г. Д. срещу
решение № 2981/14.05.2020г. на СГС, ГО, 7 състав, постановено по гр.д. №
11778/18г., с което е отхвърлен искът й с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД.
Жалбоподателят твърди, че първоинстанционното решение е
неправилно, необосновано и несъобразено с представените по делото
доказателства. Съдът не е обсъдил в цялост наведените от нея доводи. В
сключения предварителен договор изрично е посочено, че купувачът ще
заплати част от покупната цена с банков кредит. След предоставяне на
документите за имота от продавача е кандидатствала за кредит в „ЦКБ“ АД,
от където на 26.03.2018г. е получила писмен отказ за предоставяне на
ипотечен кредит. Такъв отказ е получила и от „ОББ“ АД. Съдът не е
обсъдил дали тя като купувач има право да развали предварителния договор
на основание чл.3.3.3. Развалила го е поради отказ за кредитиране от две
банки. Спорът между страните е правото на жалбоподателя като купувач да
развали предварителния договор на основанието, изрично предвидено в
чл.3.3.3 от него. Представените по делото доказателства обосновават правото
1
й да го развали, тъй като е невъзможно да се представят исканите от банката
доказателства за пълно или частично заличаване на двете договорни
ипотеки, вписани на 30.03.3011г. и 17.05.2011г. Първоинстанционният съд е
приел, че наличието им не води до нарушаване на договора от страна на
продавача. Това не е основание за формиране на правото на купувача да
развали предварителния договор, а от значение е отказът на банката, ако той
се основава на неизрядност на документите на имота. Жалбоподателят счита,
че дори и да няма такава неизрядност правото му да развали договора
произтича от отказа за кредитиране. Ако няма неизпълнение на продавача на
чл.2.4.1, то той не е представил изрядни документи за имота, които да
осигурят кредитиране. В случая не е поставено като условие изследването
дали е основателен или не отказът на банката, а само наличието на такъв
предпоставя правото на въззивника за иска разваляне на договора и връщане
на задатъка.
Затова моли въззивния съд да отмени атакуваното решение и да уважи
предявения иск изцяло или само за 17 602 лв.
Ответникът „Колект плюс“ ЕООД в депозиран писмен отговор оспорва
жалбата. Счита я за неоснователна. Сочи, че пред СГС не е направено
алтернативно искане за присъждане на по- малка сума по размер. Въвежда се
предмет, с които първоинстанционният съд не е сезиран. Поддържа, че
постановеното решение е правилно и законосъобразно. Сочи, че дружеството
не е собственик на идеални части от парцела, което е станало известно на
въззивника при сключването на предварителния договор. Неоснователни са
твърденията на ищеца, че ипотеките са се разпрострели и върху имота,
негова собственост. Особеният залог не е вписан, поради което не е
противопоставим на жалбоподателя. Счита, че ищецът може да иска връщане
само на дадената сума от 17 602 лв.
Съдът след като обсъди събраните по делото доказателства в
първоинстанционното и въззивно производство по реда на чл.235 от ГПК,
намира за установено от фактическа и правна страна:
СГС е сезиран с иск по чл.93, ал.2 от ЗЗД. В исковата молба ищецът
твърди, че с ответника са сключили предварителен договор на 29.01.2018г. за
2
покупко- продажба на ап.4.14, находящ се в сграда 7-Д на първия тавански
етаж, състоящ се от кухня, трапезария, дневна, спалня, санитарен възел, баня
и склад с площ от 62, 21 кв.м. със складови площи с височина под 1, 50 м. с
обща площ от 5, 40 кв.м., заедно с припадащите се идеални части от общите
части на сградата, равняващи се на 11.40 кв.м. и с обща площ на апартамента
с включени идеални части от 88, 62 кв.м. с идентификатор
68134.1935.2019.5.14. с адрес : гр. София, ж.к. „Гърдова глава“, сграда 5, ет.4,
заедно с 5, 115 % ид.ч. от самостоятелен обект в сградата с идентификатор
68134.1935.2019.5.17 с адрес гр. София, ж.к. „Гърдова глава“, сграда 5, етаж -
1, гараж № 19, съставляващ самостоятелен обект на едно ниво, подземен
паркинг, находящ се в жилищна сграда 7 Д на подземен етаж на кота -2,90 със
застроена площ от 628, 51 кв.м., които идеални части съответстват на
обособеното съгласно одобрения архитектурен проект за подземен паркинг
паркомясто № 0.09 със застроена площ от 13, 20 кв.м., заедно с припадащите
се идеални части от общите части на подземния паркинг и рампата към него,
равняващи се на 24, 28 кв.м., находящи се в гр. София, ж.к. „Панорама
Бояна“, бл.7Д . Цената на обектите е 90 000 евро или тяхната равностойност
от 176 025 лв. Ответникът е декларирал, че недвижимият имот, описан по-
горе, е обременен с договорна ипотека, сключена в полза на „Райфайзенбанк-
България“ ЕАД. Продавачът е декларирал, че той не е обременен с други
тежести. В съответствие с уговореното ищецът е платила задатък от 17 602
лв. на 29.01.2018г., а останалата част от цената е следвало да заплати със
собствени средства и банков кредит. Последният ще се изплати след
нотариалното изповядване на сделката. След сключване на предварителния
договор продавачът е следвало да й предостави всички необходими
документи за имота във връзка с кандидатстването й за ипотечен кредит.
След представяне на документите и извършена проверка от нейна страна е
установила, че на 12.04.2011г. е вписан особен залог на търговското
предприятие на „Бояна Резидънс“ ЕООД в полза на „Алфа Банк – Клон
България“ като обезпечение по договор от 30.03.2011г. Сключени са и две
договорни ипотеки, вписани съответно на 30.03.2011г. и 17.05.2011г.
Ищецът е кандидатствала за банков кредит в „ЦКБ“ АД като е представила
всички необходими документи. Но е била уведомена, че незаличените
ипотеки и залога на търговско предприятие са пречка за банката да й
отпусне кредит за покупка на имота. На 26.03.2018г. е получила
3
уведомително писмо от банката, че искането й за кредит не е одобрено.
Според банката двете ипотеки на земята са се разпрострели и върху
построената върху нея сграда, т.е. и върху имота, предмет на предварителния
договор. Незабавно е поискала кредит от „ОББ“ АД като на 19.04.2018г. са
й изпратили указания за представяне на документи. Един от тях е бил
документ за пълно или частично заличаване на договорни ипотеки от
30.03.2011г. и 17.05.2011г. Отговорила е, че такъв не може да представи. На
27.04.2018г. кредитният консултант я е уведомил, че няма как да придвижи
искането й за кредит. Ищецът поддържа, че е изпълнила задълженията си по
предварителния договор. Продавачът е трябвало да й предостави
информация за двете договорни ипотеки и като не го е стори е действал
недобросъвестно и невярно е декларирал обстоятелствата по чл.2.4.1 от
предварителния договор. С нотариална покана е уведомила ответника, че
разваля предварителния договор от 29.01. 2018г. и го е поканила на основание
чл.3.3.3 от същия да й върне в седмодневен срок от получаването на
поканата платения задатък. От представител на ответното дружество е била
уведомена, че няма да й върне задатъка и че на датата, уговорена за
сключване на окончателен договор, той ще се яви при нотариуса. На
20.04.2018г. ищецът е отишла при нотариуса с намерението да обясни
действията си, но ответната страна не е поискала да разговаря и е съставен
протокол за неявяването й за сключване на окончателен договор. Ищецът
сочи, че сключеният особен залог на предприятието на „Бояна Резидънс“
ЕООД се разпростира и върху всички подобрения и приращения в имота,
освен ако е уговорено друго. Счита, че заложното право е преминало и
върху построената сграда. Няма данни особеният залог да е вписан в имотния
регистър, но независимо от това той тежи върху недвижимия имот, предмет
на предварителния договор. Двете ипотеки от 30.03.2011г. и 17.05.2011г.
също не са заличени. Те засягат и построените в поземления имот сгради на
основание чл.92 от ЗС. Двете банки са приели, че има проблем с недвижимия
имот и риск кредиторът „Алфа банк“ да пристъпи към изпълнение върху
имота, поради което е получила отказ от кредитиране. Счита, че
уговореното в чл.3.3.3 от предварителния договор и дава право да развали
договора при наличието на отказ от кредитиране. Поддържа, че при
сключването му ответникът е бил недобросъвестен, както и че трети лица
имат права, които ще я възпрепятстват като купувач, да упражнява правото си
4
на собственост в пълен обем. Затова моли съда да осъди ответника да й
заплати 35 024 лв., представляващ двойния размер на дадения задатък, в едно
със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба.
В депозиран писмен отговор в срока по чл.131 от ГПК ответникът
оспорва иска. Поддържа, че на 08.08.2016г. е закупил процесните апартамент
4.14, находящ се в жилищна сграда 7-Д и паркомясто 0.09. За покупката му е
сключил договор за срочен кредит с „Райфайзебанк България“ на
31.05.2016г. Поради промяна на икономическата обстановка дружеството е
взело решение да продаде притежаваните от него имоти с цел печалба.
Ищецът е проявила интерес към имота, извършила е два огледа. Бил й е
предоставен нот. акт № 71/08.03.2016г., с който той доказва правата си върху
имота и съгласие от банката за частично заличаване на договорната ипотека
от 16.05.2016г., удостоверения за тежести. Неоспорва, че на 29.01.2018г. с
ищеца са сключили предварителен договор, както и че Д. Д. му е заплатила
задатък от 17 602лв., представляващ част от продажната цена от 81 000 евро.
След това на ищеца е оказал пълно съдействие за получаване на банков
кредит. Въпреки това след подписване на договора е преустановена
комуникацията с нея. Няколко дни преди изтичане на срока за сключване на
окончателен договор Д. Д. е поискала удължаването му и са сключили анекс.
От поведението й е станало ясно, че тя се е отказала да купи имота. С
констативен протокол за разваляне на договор от 20.04.2018г. договорът
между тях е развален. От страна на ищеца му е връчена нотариална покана,
с която тя го е обвинявала, че я е подвел. Ответникът сочи, че в ж.к.
„Панорама Бояна“ са продадени много имоти с банково кредитиране. Сочи,
че прехвърлянето на процесния имот от „Бояна Резидънс“ ЕООД на
дружеството е станало без да се прехвърлят идеални части от поземления
имот, поради което той не е могъл да прехвърли такива на ищеца. Не оспорва,
че инвеститорите са финансирали изграждането на комплекса с банков
кредит като за обезпечаването му е сключен на 12.04.2011г. особен залог и
две договорни ипотеки на 30.03.2011г. и 17.05.2011г. в полза на „Алфа Банк-
Клон България“. Ответникът счита за неоснователно твърдението на ищеца,
че тези тежести се разпростират и върху процесните имоти. Сочи, че
особеният залог не е вписан в съответния регистър, а в актовете за учредяване
на ипотеките не е вписано изрично, че те се разпростират и върху бъдещите
5
приращения върху имота.
Безспорно е, че на 29.01.2018г. страните са сключили предварителен
договор за покупко- продажба на ап.4.14, находящ с в сграда 7-Д от ж.к.
„Панорама Бояна“, както и за паркомясто 0.09. Не е спорно, че на
29.03.2018г. те са сключили и Анекс към него, с който са продължили срока
за сключване на окончателния договор до 20.04.2018г.
Не се оспорва, че на 30.01.2018г. Д. Д. е заплатила на ответното
дружество задатък от 17 602 лв.
Във връзка с твърденията в исковата молба ищецът е представила две
писмо от „ЦКБ“ АД от 26.03.2018г. и от „ОББ“ АД от 25.10.2019г., с които я
уведомяват, че искането й за кредит не е одобрено .
Представена е кореспонденция по електронен път с „ОББ“ АД.
Безспорно е, че с нотариална покана от 18.04.2018г. , връчена на
ответника по реда на чл.47, ал.5 от ГПК, ищецът е направил волеизявление за
разваляне на предварителния договор и връщане на платения задатък.
Към исковата молба е представено част от споразумение от 19.07.2016г.
сключено между Алфа Банк А Е Гърция и Алфа Банк АЕ Клон Лондон за
прехвърляне на вземания по договори за кредит, сред които и това на „Бояна
Резидънс“ ЕООД.
С оглед твърденията в отговора на исковата молба са представени
писмени доказателства: Предварителен договор от 22.01.2016г., сключен
между „Бояна Резидънс“ ЕООД и „Колект Плюс“ ООД за продажба на
процесните имоти, договор за срочен банков кредит от 31.05.2016г., сключен
между ответника и „Райфайзенбанк / България/“ ЕАД, скици за имотите.
Ответникът черпи правата си от нот. акт № 71/08.03.2016г., с който на
основание договор за покупко- продажба е закупил от „Бояна Резидънс“
ЕООД процесните имоти, но без идеални части от поземления имот, върху
който е изградена сграда 7-Д.
Не се спори, че ответното дружество е учредило договорна ипотека с
6
нот. акт № 40/28.06.2016г. в полза на „Райфайзенбанк /България/“ ЕАД като
обезпечение на отпуснатия кредит от 72 000 лв.
С писмо от 09.08.2016г. Алфа Банк е уведомила „Райфайзенбанк /
България/“ ЕАД, че на основание дадени съгласия за частично заличаване на
ипотека, вписана на 17.05.2011г. и банката няма права върху процесните
имоти.
Представено е удостоверение № 516/22.05.2014г. за въвеждане в
експлоатация на 16бр. жилищни сгради, сред които и сграда 7-Д.
С нот. акт № 27/04.12.2013г. „Бояна Резидънс“ ЕООД е учредила в
полза на „Алфа Банк- Клон България“ договорна ипотека за процесния
апартамент.
Представени са нот. акт № 121/12.08.2005г., нот. акт № 30/28.04.2005г.,
нот. акт № 187/ 13.12.2007г., нот. акт № 31/28.04.2005г., установяващи
правото на собственост на „Бояна Резидънс“ ЕООД върху имота, в който е
построена сграда 7-Д.
С нот. акт № 94/17.05.2011г. „Бояна Резидънс“ ЕООД е учредила в
полза на „Алфа Банк“ АД договорна ипотека върху поземлен имот с
идентификатор 68134.1935.970 с площ от 27 455 кв.м.
С нот. акт № 52/30.03.2011г. е учредена договорна ипотека от същото
дружество в полза на банката върху същия имот.
На 30.03.2011г. е сключен договор за особен залог на търговското
предприятие между „Бояна Резидънс“ ООД и „Алфа Банк“ АД.
На основание договор за гаранция с купувач от 21.01.2018г. ищецът е
предала на Имотека 2000 лв. като гаранция за закупуването на процесния
имот.
Безспорно е, че на 20.04.2018г. страните по делото са се явили пред
нотариус, с който е удостоверено, че Д. Д. е напуснала нотариалната кантора
и е отказала да подпише констативния протокол.
Представено е удостоверение за степен на завършеност.
7
Представени са и други писмени доказателства с оглед твърденията и
възраженията на страните.
При така събраните доказателства СГС е приел предявеният иск за
неоснователен и го е отхвърлил.
Пред настоящата инстанция нови доказателства не са ангажирани.
При така установената фактическа обстановка от правна страна съдът
приема, че предмет на въззивно разглеждане е иск с правно основание чл.93,
ал.2, изр.2 от ЗЗД.
Въззивният съд се произнася служебно по валидността на
първоинстанционното решение, по допустимостта му в обжалваната част, а
по отношение на правилността му е обвързан от посоченото в жалбата- чл.269
от ГПК, с изключение на допуснато нарушение на императивна
материалноправна норма.
Обжалваният съдебен акт е валиден и допустим.
По правилността му.
Предявен е иск с правно основание чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД за връщане
на даден задатък поради разваляне на договора. Задатъкът има две функции.
Служи за доказване, че договорът е сключен. Втората е обезпечителна, тъй
като гарантира изпълнението му според договореното и с грижата на добрия
стопанин от всяка една от страните. От предвидените в чл.93, ал.2 от ЗЗД
последици на неизпълнението при уговорен задатък се извлича и
обeзщетителната му функция, тъй като той служи и като предварително и
общо определяне на обезщетението, на което кредиторът ще има право в
случай на неизпълнение. Законът предвижда право на изправната страна да
задържи задатъка като по този начин бъде компенсирана за неизпълнението
на другата, която го е дала. Това е съпроводено с възможността й да се
откаже от договора. Разпоредбата на чл.93, ал.2, изр. 2 от ЗЗД създава
възможност и за страната, която е дала задатъка да го получи в двоен размер,
ако неизпълнението на задълженията по договора е за тази, която го е
приела при сключването му. Т.е. и двете страни могат да се откажат от
8
договора като задатъкът ще има обезщетителна функция за евентуалните
вреди, които са претърпели от неизпълнението. По своята правна същност
задатъкът представлява един по-опростен от предвидения в чл. 87, ал.1 ЗЗД
способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора. Уговореният
задатък предоставя това право на изправната страна - чл. 93, ал. 2 ЗЗД.
В случая жалбоподателят твърди неизпълнение на задълженията от
продавача, поети с предварителния договор от 29.01.2018г. и с което Д. Д.
свързва правото си да го развали и да получи дадения задатък в двоен
размер.
Ищецът извежда своето материално субективно право, предмет на
спора, от валидно сключения между нея и ответника предварителен
договор. Материалната й легитимация, респективно качеството й на
надлежна страна в процеса, е обусловена от принадлежността на правото да
развали договора и да получи дадения задатък в двоен размер. Това
предпоставя и активната й процесуална легитимация да предяви иск за
накърненото й от ответника право като й възстанови даденото по
предварителния договор. Настъпването на реституцията ищецът, сега
жалбоподател, извежда от упражнено от нея потестативно право да развали
облигационното правоотношение, възникнало между нея и ответното
дружество.
Пасивната материалноправна и процесуална легитимация на „Колект
плюс“ ООД произтича от същата облигационна връзка в качеството му на
продавач на недвижимия имот, предмет на предварителния договор. На
субективното материално право на ищеца да заплати цената на имота
кореспондира задължението на дружество да му го продаде, както и
насрещни други права и задължения, конкретно разписани в договора.
Жалбоподателят и ответникът са страни по материалното гражданско
правоотношение, което обуславя тяхната материалноправна и
процесуалноправна легитимация по делото, както и на качеството им на
надлежни страни.
Д. Д. е предявила иск с правно основание чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД и с
него иска връщане на задатъка, който е платила на продавача по
9
предварителния договор от 29.01.2018г. Реституцията настъпва, защото е
упражнила правото да го развали. Развалянето на договор по своята правна
същност е едностранно волеизявление, съставляващо субективно
потестативно право. В резултат от упражняването му възниква ново правно
положение- вместо съществуващите отношения възниква задължението за
връщане на вече престираното по двустранния договор и задължение за
поправяне на вредите от неизправната страна. Развалянето на облигационната
връзка е последица на нов юридически факт- неизпълнение на задълженията
от някоя от страните по нея. Развалянето на двустранен договор като
едностранно волеизявление се отправя от изправната към неизправната
страна. Това изявление следва да стигне до неизправния длъжник. По делото
не се спори, че ищецът е изпълнила задължението си, произтичащо от чл.2.6
от предварителния договор, и е заплатила на продавача уговорения задатък в
пълен размер.
Д. Д. се позовава на чл.3.3.3 от предварителния договор, според който в
случай на отказ от кредитиране от банката- кредитор на купувача, поради
неизрядност на документите на продавача, тя има право да развали договора
с едностранно писмено волеизявление и да получи дадения задатък.
Въззивникът твърди, че е изправна страна по предварителния договор,
но ответникът е бил недобросъвестен и поради неизрядни документи тя не е
получила кредитиране, за да закупи имота. Поради това е упражнила
правото, произтичащо от чл.3.3.3 от предварителния договор и го е
развалила. С нотариална покана от 18.04.2018г. тя е направила
волеизявление, адресирано до дружеството- продавач, че разваля
предварителния договор и му е дала срок за връщане на платения от нея
задатък. Не се спори, че ответникът е получил нотариалната покана.
На основание чл.154, ал.1 от ГПК в тежест на всяка страна е да докаже
фактите, които твърди и от които черпи за себе си благоприятни правни
последици. При недоказването им съдът е длъжен да приеме, че те не са се
осъществили. В това се състои тежестта на доказване, с която са натоварени
страните по един съдебен спор.
Така ищецът следва да докаже, че отказът на банката за предоставяне
10
на кредит е пряка последица от поведението на продавача, а именно че
документите относно имота са неизрядни.
Ответникът от своя страна следва да установи при условията на пълно и
главно доказване, че е предоставил изрядни документи за имота на купувача-
въззивник и по този начин да се освободи от отговорност. Т.е. че е бил
добросъвестен и не той е станал причина за отказа на банката да отпусне
кредит на ищеца.
В подкрепа на фактите, твърдени в обстоятелствената част на исковата
молба, Д. Д. е представила две писма, изходящи от „ЦКБ“ АД и „ОББ“ АД.
Първото е от 26.03.2018г. и от него може да се направи извод, че искането й
за отпускане на кредит не е одобрено, поради това, че не отговаря на
правилата и изискванията на кредитора- банка. Второто е от 29.10.2019г. и
от неговото съдържание става ясно, че втората банка е отказала да й
предостави кредит, защото не е представила документи, поради което не е
било възможно да се изследва собствеността на имота, както и наличието
или липса на тежести в полза на трети лица. От тези два частни
свидетелстващи документа, неоспорени в хода на процеса по реда на чл.193
от ГПК, става ясно, че отказът за отпускане на кредит не е провокиран от
неизрядност в предоставените документи от продавача.
Жалбоподателят поддържа, че кредит не й е предоставен, тъй като е
установено, че върху имотите, предмет на предварителния договор, има
тежести, а именно учреден залог на търговско предприятие на 30.03.2011г. и
две договорни ипотеки от 30.03.2011г. и 17.05.2011г. Ответникът не оспорва,
че поземленият имот с идентификатор 68134.1935.970 служи като
обезпечение по договор за кредит, предоставен на „Бояна Резидънс“ ООД. И
трите вида тежести са учредени в полза на трето за спора лице. Д. Д.
твърди, че те се разпростират и върху сградите, построени в поземления имот,
респективно и върху процесното жилище и паркомясто. Този въпрос подлежи
на изследване чрез анализ на съдържанието на нотариалните актове, с които
са учредените ипотеките. От тях се установява, че няма уговорка между
сключилите ги те да се разпростират и върху подобренията в имота, а именно
това което в бъдеще ще се построи. Само в този случай ипотека има действие
и върху прирастеното към ипотекирания имот. Липсата на такава уговорка
11
между ипотекарния кредитор и ипотекарния длъжник отрича възможността
жилищните сгради, построени в горния имот, съответно имота, предмет на
предварителния договор, да са включени в обхвата на договорните ипотеки. /
Р № 1/19.02.2015г. по гр.д. № 3424/14г. на ВКС, III г.о. , Р №
250/15.12.2014г. по гр.д. № 673/14г., на ВКС, IV г.о., Р № 188/24.10.2014г. по
гр.д. № 424/14г. на ВКС, III г.о./ Следва да се посочи, че ответникът не е
придобил идеални части от поземления имот, поради което не може да ги
прехвърли на жалбоподателя, но това не може да бъде аргумент, че
договорната ипотека не се разпростира върху недвижимият имот, предмет на
предварителния договор между страните.
Не се оспорва, а и е представен по делото договор за особен залог
върху търговско предприятие от 30.03.2011г., с който „Бояна Резидънс“ ООД
е учредило в полза на „Алфа банк“ АД залог върху предприятието си като
обезпечение на вземането на банка. Търговското предприятие е съвкупност от
права, задължения и фактически отношения. Т.е. в залога се включват и
недвижимите имоти като част от имуществото на залогодателя. Съгласно чл.
12, ал.1 от ЗОЗ в правнорелевантната редакция на ДВ бр.101/28.12.2010г.
залогът не може да се противопостави на трети лица, ако не е вписан в
Централния регистър на особените залози по партидата на залогодателя.
Съгласно ал.3 на същата разпоредба, когато законът предвижда вписване в
друг регистър, противопоставимостта възниква от вписването в другия
регистър. Според чл.22а от ПВ вписването на залог върху търговско
предприятие се извършва по разпореждане на съдията по вписванията от
Службата по вписванията, в чийто район се намира недвижимият имот,
включен в активите на заложеното търговско предприятие. Страните по
делото не спорят, че договорът за особен залог не е вписан, поради което и
той не може да бъде противопоставим на трети добросъвестни лица, каквото
е и ищецът. Притежателят на заложното право не може да насочи
изпълнението срещу процесния имот.
Задължението за представяне на изрядни документи за имота на
продавача произтича от чл.2.4 и 2.4.1, поради което тълкуването на
разпоредбата на чл.3.3.3 от предварителния договор трябва да бъде заедно със
съдържанието на тези разпоредби на основание чл.20 от ЗЗД, за да се
установи действителната воля на страните. Те са във взаимна връзка една с
12
друга доколкото задължението на продавача за предоставяне на изрядни
документи за имота е свързано с деклариране на наличието или отсъствието
на тежести върху него. Като съобрази клаузите на договора от 29.01.2018г.
съдът намира, че не са налице предпоставките за разваляне на
предварителния договор от страна на купувача, а именно: валидно
правоотношение между него и ответника за продажба на недвижим имот;
отказ на банка да предостави кредит на купувача и поведението на
продавача, тъй като е предоставил неизрядни документи. Последната
предпоставка не се установи в хода на съдебното дирене. Продавачът е
декларирал и е уведомил купувача за единствената тежест върху имота, а
именно договорната ипотека, учредена от него с нот. акт № 28.06.2016г.
Ищецът не доказа, че отказът на банките да й отпуснат кредит е в причинна
връзка с поведението на ответника и неизрядност на документите му за
имота. Поради това за Д. Д. не е възникнало правото да развали договора
и да получи обратно дадения задатък.
Поради изложените изводи първоинстанционното решение следва да
бъде потвърдено.
По разноските.
В тежест на въззивника е да заплати на ответника разноски по делото
пред САС в размер на 1600 лв.
Поради този изход на спора жалбоподателят няма право на разноски за
въззивната инстанция.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 2981/14.05.2020г. на СГС, ГО, 7 състав,
постановено по гр.д. № 11778/18г.
ОСЪЖДА Д. Г. Д., ЕГН **********, гр. ***, ж.к. „***“ № ***, вх.*,
ет.**, ап.** и със съдебен адрес: гр. София, бул. „Витоша“ № 71, ет.1, ап.1
чрез адв. Д. М. да заплати на „Колект плюс“ ЕООД, ЕИК203173874, гр.
13
София, бул. „Цар Борис III“ № 19, вх.В, ет.1, ап.6 и със същия съдебен адрес
чрез адв. П. И. сумата от 1 600лв. / хиляда и шестстотин лева/ разноски по
делото пред САС.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
съобщението до страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
14