№ 3876
гр. София, 07.03.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 150 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и четвърти април през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ
при участието на секретаря ХРИСТИЯНА Р. РАЧЕВА
като разгледа докладваното от ЛЮБОМИР ИЛ. ИГНАТОВ Гражданско дело
№ 20231110130681 по описа за 2023 година
Производството е по чл. 124 от Гражданския процесуален кодекс ГПК).
Образувано е по искова молба на „.“ ЕООД с ЕИК ., седалище и адрес на
управление ., съдебен адрес . (ищец) чрез процесуалния представител адвокат Г. В..
Ищецът твърди, че е сключил с тримата ответници и Р.Р.Т. предварителен договор за
проектиране, учредяване на право на строеж и строеж на жилищна сграда. Съгласно
поетите договорни задължения ищецът трябвало да извърши със свои сили и средства
и за своя сметка комплексно проучване, проектиране и строителство на масивна
монолитна жилищна сграда в съсобствения на ответниците поземлен имот с
идентификатор 68134.1387.52 с площ 390 кв. м., планоснимачен номер 52, който имот
е включен в парцел II-52, 53, 54, квартал 858 по плана на ., целият парцел с площ 1 152
кв. м. Ищецът трябвало също така и да представи на ответниците архитектурен проект
на сградата, което сторил. На 06. 01. 2021 г. ответниците си избрали полагащото им се
„обезщетение“ съгласно учреденото вещно право на строеж. От друга страна,
ответниците в качеството на възложители по предварителния договор поели
задължението в 60-дневен срок от подписването на договора да заличат в Агенцията
по геодезия, картография и кадастър всички намиращи се в поземления имот сгради,
както и да декларират, че се отказват от постройката. Ищецът твърди, че при
сключването на договора в поземления имот е била налице едноетажна жилищна
сграда, във връзка с което ответниците поели задължението да я съборят и отстранят,
въз основа на което да бъде извършено заличаване в Агенцията по геодезия,
картография и кадастър. Ответниците обаче не оказали дължимото съдействие в
уговорения срок. Иска от съда да осъди всеки един от тях да му заплати неустойка в
размер на 7 500 евро. Претендира разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от
ответниците П. П. П. с ЕГН **********, адрес ., Д. С. С. с ЕГН **********, адрес ., и
М. С. Л. с ЕГН **********, адрес ., ап. 78, и тримата със съдебен адрес ., и тримата
1
действуващи чрез упълномощения процесуален представител адвокат Н. С..
Ответниците оспорват предявените искове. Признават, че са сключили с ищеца
съответния предварителен договор. Твърдят обаче, че ищецът не е изпълнил
задължението си да представи идеен проект и да подпише със собствениците на земята
протокол за избор на „обезщетение“. Допълват, че е бил прекратен предварителен
договор между ищеца и собствениците на съседния поземлен имот (с идентификатор .)
Т.С.Т. и А.К.Т., за който е изготвен неподлежащия на реализация идеен проект за
строителство на една сграда. По този начин се прекратила и правната възможност за
реализиране на строителството на сградата в двата поземлени имота. Във връзка с
обявяването на процесния предварителен договор за окончателен ищецът предявил иск
срещу ответниците пред Софийския градски съд, по който било образувано гр. дело №
2062 по описа за 2022 г. Отричат да са поемали договорно задължение за „да съборят
и отстранят“ сградата в процесния поземлен имот. Изтъкват, че задължението им е
било за административно действие „заличаване в АГКК“, за което те упълномощили
ищеца. Що се отнася до задължението да подпишат декларация, че „се
отказват/заличават“, него намират за безпредметно, неясно, неиндивидуализирано и
невъзможно за изпълнение. Твърдят, че неустойката в размер на 30 000 евро не е
предвидена за неизпълнение на задължение по чл. 14, т. 5 от договора, а е обвързана
само с декларациите. Допълват, че върху построените в поземления имот сгради има
учредено вещно право на ползване в полза на Христо Николов Симов, което
обстоятелство е било известно на ищеца още към момента на сключването на
предварителния договор. Правят извод, че без неговото съгласие е невъзможно да
бъдат осъществени предвидените в предварителния договор правни и фактически
действия по отношение на сградите в процесния имот. Искат от съда да остави без
уважение предявените искове. Претендират разноски.
След като съобрази твърденията на страните и събраните доказателства,
Софийският районен съд направи следните фактически и правни изводи.
Исковата молба е подадена от заинтересовано лице чрез надлежно упълномощен
процесуален представител. Придружена е с документ за внесена държавна такса в
необходимия размер и отговаря на изискванията на чл. 127 и чл. 128 ГПК, поради
което следва да се приеме за редовна, а предявените с нея искове – за процесуално
допустими.
Ищецът предявява три субективно съединени осъдителни иска с правно
основание чл. 92, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). В тежест на
ищеца е да установи при условията на пълно и главно доказване валидното сключване
на твърдения предварителен договор с тримата ответници и на клаузата за неустойка,
както и че е изпълнил задълженията си по предварителния договор. В тежест на
ответниците е да установят при условията на пълно и главно доказване, че са
изпълнили задълженията си по предварителния договор.
Страните не спорят, а и от представените по делото доказателства се
установява, че на 06. 01. 2021 г. те сключили предварителен договор за проектиране,
учредяване право на строеж и строеж на жилищна сграда (накратко „предварителният
договор“). По силата на този договор ответниците, в качеството на собственици на
поземлен имот с площ 320 кв. м., планоснимачен номер 52, идентификатор
68134.1387.52, включен в парцел II-52, 53, 54 от квартал 858 по плана на град София,
местността ж.к. „Триъгълника“, съгласно регулационният план, утвърден със Заповед
№ РД-50-09-236/02. 09. 1992 г., целият парцел с площ 1 152 кв. м. (накратко
„поземленият имот“), възложили на ищеца да извърши със свои сили и средства и за
2
своя сметка комплексно проучване, проектиране и строителство на обект – масивна
монолитна жилищна сграда в поземления имот съгласно одобрена по
законоустановения ред и влязла в сила строителна документация и квартално-
застроителния и силуетен план на квартала. По-точно ищецът трябвало със свои сили
и средства и за своя сметка да извърши проучване и проектиране, както и да се снабди
(да изготви и узакони) с всички строителни книжа, необходими за извършването на
строителството – виза за проучване и проектиране, одобрен архитектурен проект,
разрешение за строеж, троителна линия и др. В седемдневен срок от снабдяването с
одобрен архитектурен проект ищецът трябвало да яви пред нотариус, за да сключи с
ответниците договор за учредяване на право на строеж в негова (на ищеца) полза, с
изключение на обектите, върху които ответниците щели да си запазат правото на
строеж в нотариална форма. Ответниците поели задължението в срок от пет дни от
писеното уведомление от ищеца и представянето на идейния архитектурен проект на
сградата да се запознаят с него и първи да изберат и посочат обектите, за които щели
да си запазат право на строеж (чл. 5). Ищецът трябвало след това в уговорения между
страните срок да построи сградата до степен на завършеност („до ключ по БДС“),
както и да организира приемането й с „Акт 16“ и издаването на разрешение за
ползване на сградата. Ответниците на свой ред поели задължението „в срок от 60
/шестдесет/ дни от подписването на настоящия договор да заличат в АГКК всички
сгради, намиращи се в поземлен имот с идентификатор 68134.1387.52, както и за
същите да подпишат декларация, че се отказват /заличават/“ - чл. 14, ал. 5 от
предварителния договор. В чл. 16 и чл. 18 от предварителния договор страните
предвидили и неустойки за неизпълнение на задължения на ответниците. По-точно
според чл. 16 от предварителния договор, в случай че някои от декларациите на
ответниците по чл. 14 се окаже невярна и/или ищецът и/или негови праоприемници
бъдат отстранени от някои или от всички обекти в сградата и/или от поземления имот,
то ответниците дължат на ищеца неустойка в размер на 30 000 евро в едноседмичен
срок от поканата. А според чл. 18 от предварителния договор при отказ на
ответниците да сключат окончателен договор в нотариална форма съгласно условията
на предварителния договор или не се явят пред нотариуса без уважителна причина, то
ответниците трябва да заплатят на ищеца неустойка в размер на 30 000 евро в
едноседмичен срок от поканата.
Построяването на сградата обаче се забавило. Страните спорят относно
причините за забавянето на строителството и дали ответниците дължат заплащането
на неустойка за виновното неизпълнение на поетите от тях договорни задължения. Във
връзка с тези спорни между страните въпроси първостепенният съд приема за
установено следното.
Към момента на сключването на предварителния договор с ищците в техниче
поземлен имот имало построени сгради с идентификатори 68134.1387.52.1,
68134.1387.52.2, 68134.1387.52.3, 68134.1387.52.4 и 68134.1387.52.5. Ищецът
възнамерявал да извърши строителството както в поземления имот, собствено на
ответниците, така и в съседния поземлен имот с идентификатор ., който бил на
собственост на третите лица А.К.Т. и Т.С.Т.. Затова около два месеца след сключването
на предварителния договор с ответниците ищецът сключил на 18. 03. 2021 г. сходен
предварителен договор и с третите лица А.К.Т. и Т.С.Т.. На 31. 03. 2021 г. А.К.Т. и
Т.С.Т. упълномощили управителя на ищеца да ги представлява пред съответните
административни органи. На 18. 06. 2021 г. бил сключен споразумителен протокол, в
титулната част на която били посочени ищецът и тримата ответници, но който бил
3
подписан само от управителя на ищеца и ответника П. П. П.. Според този
споразумителен протокол ответниците ибрали за „полагащото им се обезщетение“
три конкретни апартамента в бъдещата сграда и едно паркомясто. След това на 18. 10.
2021 г. местната администрация одобрила архитектурен/идеен проект, който
предвиждал построяването на жилищна сграда с офис и ПГ в „УПИ XI“. Според
уведомление на главния архитект на Столичната община – район „.“, идейният проект
е бил одобрен в условията на чл. 139, ал. 1, т. 1 във връзка с чл. 138 ЗУТ на
предварителна фаза, успоредно с процедурата по одобряване и на допуснатия към 18.
10. 2021 г. ПУП и РУП за изменение на УПИ II-52,53,54 и е бил възможен при
условие, че има съгласие на всички заинтересовани от изменението на ПУП
собственици. При несъгласие или оттегляне на някой от собствениците, засегнати от
изменението на ПУП, одобрениято идеен проект от 18. 10. 2021 г. за жилищна сграда
губи своето действие поради невъзможността да бъде одобрено изменението на ПУП и
РУП, на която основа е изготвен идейният проект. Изтъква се, че към 21. 07. 2022 г. е
била поискана нова процедура по изменение на ПУП от собствениците на поземления
имот с идентификатор 68134.1387.52, което представлявало съществена промяна в
конфигурацията от предходното предложение по изменение на ПУП и с това
одобреният идеен проект в първоначалния си вид губил действие. Към датата на
уведомлението (21. 10. 2022 г.) в местната администрация нямало внесен нов идеен
проект, който да отговаря на новото предложение за изменение на ПУП и РУП. На 08.
11. 2021 г. управителят на ищеца, действуваща като пълномощник на ответниците,
съставила декларация-съгласие, според която ответниците декларирали съгласието си
за „процедиране на изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри с
подаденото в АГКК заявление № 01-541147-28. 09. 2021 г. във връзка с приетия
проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри (...) и
нямаме никакви възражения и претенции във връзка с извършването на процедурата“
(л. 137). През това време с допълнително споразумение (анекс) от 12. 11. 2021 г.
ищецът и третите лица А.К.Т. и Т.С.Т. констатирали, че не е налице издадена от
местната администрация виза за проектиране върху поземления имот с идентификатор
. и че не е приключила административната процедура по изменението на
кадастралната карта и кадастралните регистри за същия имот, като удължили срок за
сключването на окончателния договор. Те отново удължили същия срок с второ
допълнително споразумение (анекс) от и 14. 01. 2022 г.
Границите между поземлените имоти в населените места са
идеални/юридически и се установяват с влизането в сила на регулационен план
(подробен устройствен план). За да бъдат обединени няколко урегулирани поземлени
имота следователно е необходимо да бъде предприето изменение на регулационния
план. Това изменение на регулационния план обаче пряко засяга собствениците на
съответните поземлени имоти, поради което е необходимо да бъде извършено с
тяхното съгласие – чл. 15, ал. 3 ЗУТ. В дадения случай от обсъденото по-горе
уведомление на главния архитект на Столичната община – район „.“ се установява, че
процедурата по изменение на подробния устройствен план не е завършила успешно.
Не може да се установи дали тъкмо ответниците или други собственици на някои от
съответните поземлени имоти са изразили несъгласието си с изменението на
подробния устройствен план. Във всеки случай процесният поземлен имот и
съседният поземлен имот с идентификатор . така и не са се обединили в „УПИ XI“, в
който общ поземлен имот одобреният на 18. 10. 2021 г. идеен проект е предвиждал да
бъде извършено строителството. Нов идеен проект, който да съответства на този
неблагоприятен развой на процедурата за изменение на подробния устройствен план,
4
няма данни да е бил подготвен от ищеца и да е бил одобрен от съответната местна
администрация. При това положение следва да се приеме, че ищецът е неизправна
страна по предварителния договор.
Що се отнася до поетото от ответниците задължение по чл. 14, ал. 5 от
предварителния договор, съдът приема следното. Действително, ответниците са поели
юридическото задължение в 60-дневен срок от сключването на предварителния
договор да „заличат в АГКК всички сгради, намиращи се в поземлен имот с
идентификатор 68134.1387.52, както и за същите да подпишат декларация, че се
отказват /заличават/“. Каква е била действителната воля на страните? Кадастралните
карти и кадастралните регистри, за разлика от регулационните планове, установяват
фактическите граници между поземлените имоти и фактически построеното в тях.
Според 62, ал. 4 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) премахнатата
сграда се заличава в кадастралната карта и кадастралните регистри след
удостоверяване от органа, издал разрешението за премахване, след постъпването на
данни от общинската администрация, а при липса на документи, удостоверяващи
премахването – въз основа на протокол, съставен от правоспособно лице по кадастър,
след извършена от него проверка на място. В дадения случай няма данни по делото
сградите в процесния поземлен имот да са подлежали на премахване поради друга
причина, освен за да бъде осъществено плануваното му ново застрояване. Според чл.
53а ЗУТ заварените и търпимите строежи, невключени в режима на застрояване на
урегулирания поземлен имот, се премахват от възложителя най-късно до завършване
на разрешения строеж. Но самото разрешение за строеж би следвало да предвижда
премахването на сградите без режим на застрояване (чл. 148, ал. 9, т. 4 ЗУТ), поради
което и съдебната практика приема, че предпоставка за приложението на чл. 53а ЗУТ е
разрешаването на строеж в поземления имот, в който се намира заварения строеж,
невключен в режима на застрояване (решение № 2728, постановено на 01. 03. 2010 г.
по адм. дело № 13563 по описа на ВАС, II отд., за 2009 г.). Но разрешението за строеж
може да бъде издадено само след като е налице одобрен технически или работен
инвестиционен проект и по изключение въз основа на одобрен идеен проект при
условията на чл. 142, ал. 2 ЗУТ. В случая се установи, че поради преустановяването на
процедурата за изменение на подробния устройствен план одобреният идеен проект е
изгубил значение, а освен това няма данни по делото да са били налице условията на
чл. 142, ал. 2 ЗУТ. Тогава няма как да бъде издадено разрешение за строеж, което да
предвижда ответниците да премахнат съгласно чл. 148, ал. 9, т. 4 във връзка с чл. 53а
ЗУТ заварените постройки. А щом ответниците не могат да премахнат заварените
постройки, то те не биха могли и съгласно чл. 62, ал. 4 ЗКИР да ги заличат в
кадастралната карта и кадастралните регистри. Следователно ответниците нямат вина
за неизпълнението на задължението по чл. 14, ал. 5 от предварителния договор и не
следва да носят договорна отговорност.
За пълнота следва да се отбележи, че дори и ответниците виновно да бяха
нарушили задължението си по чл. 14, ал. 5 от предварителния договор, неустойките по
чл. 16 и чл. 18 от предварителния договор нямат връзка с неизпълнението на тъкмо
това задължение. За чл. 18 липсата на връзка е очевидно – той предвижда неустойка за
неизпълнение на задължението да се сключи окончателния договор. За чл. 16 съдът
следва да разтълкува внимателно волята на страните. Според изричния текст на
уговореното неустойката по чл. 16 се дължи „в случай, че някоя от декларациите по
чл. 14 и чл. 15 от настоящия договор се окаже невярна и/или ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ и/или
негови правоприемници бъдат отстранени от някои или всички обекти в сградата,
5
и/или от Имота“. В дадения случай нито се твърди, нито има данни ищецът да е
претърпял съдебно отстранение, поради което втората хипотеза на неустоечната клауза
отпада. Що се отнася до първата хипотеза, няма данни която и да е от декларациите по
чл. 14 и чл. 15 да се е оказала „невярна“. Верни и неверни могат да бъдат само
изявленията на ответниците за определени факти. Уговорките за поемане на
определени юридически задължения, от друга страна, могат да бъдат валидни и
нищожни, а не верни и неверни. В чл. 14 ответниците са декларирали, че са
единствените собственици на поземления имот, че не съществуват и не са им известни
вписани или невписани претенции спрямо имота, че не увреждат права на свои
кредитори със сключването на предварителния договор, както и че са дееспособни и
разбират свойството и значението на думите и постъпките си (ал. 1 – ал. 4). Това са все
изявления за факти, които биха могли да бъдат верни или неверни. Но ал. 5 на чл. 14
не съставлява декларация на факт, а уговорка за поемане на определено задължение,
която не може да бъде отнасяна към категориите "вярна" или "невярна". Затова
първата хипотеза на неустойката по чл. 16 всъщност не е относима към текста на чл.
14, ал. 5. Тълкуването на чл. 16 в различен смисъл от ищеца е неправилно.
Поради всички изложени съображения настоящият съдебен състав приема
предявените искове за неоснователни.
Разноски. При този изход на делото в полза на ответниците трябва да бъдат
присъдените сторените от тях съдебни разноски. Те се изразяват в разноските за
реално уговорено и заплатено адвокатско възнаграждение в размер на по 1 750 лева,
както и държавна и нотариална такса в размер на общо 17 лева, като последната сума
трябва да се раздели поравно между тримата ответници (т.е. по 5 лева и 66 стотинки
на ответник).
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 92 от Закона за задълженията и
договорите на ищеца „.“ ЕООД с ЕИК ., седалище и адрес на управление ., срещу
ответника П. П. П. с ЕГН **********, адрес ., за присъждането на сумата 7 500 евро,
представляваща неустойка по чл. 16, ал. 1 от предварителен договор за проектиране,
учредяване право на строеж и строеж на жилищна сграда от 06. 01. 2021 г.
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 92 от Закона за задълженията и
договорите на ищеца „.“ ЕООД с ЕИК ., седалище и адрес на управление ., срещу
ответницата Д. С. С. с ЕГН **********, адрес ., за присъждането на сумата 7 500 евро,
представляваща неустойка по чл. 16, ал. 1 от предварителен договор за проектиране,
учредяване право на строеж и строеж на жилищна сграда от 06. 01. 2021 г.
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 92 от Закона за задълженията и
договорите на ищеца „.“ ЕООД с ЕИК ., седалище и адрес на управление ., срещу
ответницата М. С. Л. с ЕГН **********, адрес ., ап. 78, за присъждането на сумата 7
500 евро, представляваща неустойка по чл. 16, ал. 1 от предварителен договор за
проектиране, учредяване право на строеж и строеж на жилищна сграда от 06. 01. 2021
6
г.
ОСЪЖДА ищеца „.“ ЕООД с ЕИК ., седалище и адрес на управление ., да
заплати в полза на ответника П. П. П. с ЕГН **********, адрес ., сумата 1 755 лева и
66 стотинки, представляваща разноски в първоинстанционното исково производство.
ОСЪЖДА ищеца „.“ ЕООД с ЕИК ., седалище и адрес на управление ., да
заплати в полза на ответницата Д. С. С. с ЕГН **********, адрес ., сумата 1 755 лева и
66 стотинки, представляваща разноски в първоинстанционното исково производство.
ОСЪЖДА ищеца „.“ ЕООД с ЕИК ., седалище и адрес на управление ., да
заплати в полза на ответницата М. С. Л. с ЕГН **********, адрес ., ап. 78, сумата 1
755 лева и 66 стотинки, представляваща разноски в първоинстанционното исково
производство.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския градски съд в двуседмичен
срок от връчването на преписа.
Служебно изготвени преписи от решението да се връчат на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7