Решение по дело №1594/2018 на Районен съд - Бяла Слатина

                           Р     Е     Ш     Е     Н     И     Е

 

 гр.Б.Слатина, 19.07.2019 год.

 

                                       В   ИМЕТО   НА   НАРОДА

 

БЕЛОСЛАТИНСКИ РАЙОНЕН СЪД, Втори граждански състав, в публично съдебно заседание на 20 юни, Две хиляди и деветнадесета година, в състав:

                                                 ПРЕДСЕДАТЕЛ:  ТИХОМИР ВЕЛЬОВСКИ

 

при секретаря Ивелина Витанова, като разгледа докладваното от Съдия Вельовски  гр.д. № 1594/2018 год. по описа на РС-Б.Слатина, за да се произнесе взе предвид следното:

Предявен е от И.Н.П., ЕГН **********, Г.П.И., ЕГН ********** и Н.П.Щ., ЕГН **********, чрез адв. М.М. от ВрАК, със съдебен адрес ***, срещу Н.И. И., ЕГН **********, Г.Ц.Й., ЕГН **********, и двамата с постоянен адрес ***, К.А.О., ЕГН **********, и А.А.О., ЕГН **********, и двамата с постоянен адрес *** и настоящ адрес ***, иск с правно основание чл.33, ал. 2 от ЗС за изкупуване от страна на  И.Н.П., Г.П.И. и Н.П.Щ. на имот, предмет на покупко-продажба с НА № 23, том 1, рег. №536, дело №21/09.10.2018г. по описа на нотариус Н.Б.с район на действие гр.Б.С., представляващ първи жилищен етаж от двуетажна еднофамилна жилищна сграда с идентификатор 07702.501.2229.1 по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-267/25.08.2017г. на изпълнителния директор на АГКК със застроена площ 73кв.м., и масивна лятна кухня с идентификатор 07702.501.2229.2 по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-267/25.08.2017г. на изпълнителния директор на АГКК със застроена площ 23кв.м., както и построено в двуетажната масивна жилищна сграда избено помещение- западно мазе с площ от 18 кв.м., и ½ ид. ч. от подпокривното пространство на двуетажната масивна жилищна сграда, което е цялото със застроена площ 75кв.м., с право на реално ползване на западната му част, ведно с ½ ид. ч. от Дворно място, представляващо поземлен имот с идентификатор 07702.501.2229 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Б.С., обл.В., одобрени със Заповед №РД-18-267/25.08.2017г. на изпълнителния директор на АГКК, целият с площ от 275 кв.м., трайно предназначение на територията- урбанизирана, начин на трайно ползване-ниско застрояване /до 10м./, за който поземлен имот е отреден УПИ XVIII в кв. № 51 по регулационния план на гр.Б.С., при условията договорени в Нотариален акт за покупко-продажба №23, том 1, рег. №536, дело №21/09.10.2018г. по описа на нотариус Н.Б.с район на действие гр. Б.С., рег, №670.

ИСК С  ПРАВНО  ОСНОВАНИЕ  чл.33 ал. 2 от Закона за собствеността (ЗС).

В исковата молба се навеждат доводи, че ищците заедно с първите двама ответници са съсобственици на процесните имоти. Поддържат, че първите двама ответници са се разпоредили в полза на вторите двама ответници със своя дял, без да ги предложат на ищците (останалите съсобственици). Съсобствеността произтича от НА № 295, том ІII, дело 600/17.03.1975 г. НА № 534, том ІV, дело 982/04.04.1975 г. и Договор за доброволна делба № 147, том ІV от 18.05.2004г. по описа на Нотариус № 010 гр.Б.С..

В срока указан в разпоредбата на чл.131 от ГПК ответниците Н.П. и Г.Й. са депозирал писмен отговор във връзка с предявената искова молба, с който оспорват предявения иск. Твърдят, че първи жилищен етаж и лятната кухня са самостоятелни обекти, за които правилото на чл. 33 от ЗС е неприложимо. Прави се искане за допускане на техническа експертиза, която да отговори на въпроса представляват ли етажите на двуетажната сграда самостоятелни обекти.

Ответниците К.О. и А.О. в срока по чл. 131 ГПК са подали отговор, в който оспорват предявения иск. Твърдят, че първи жилищен етаж и лятната кухня са самостоятелни обекти, за които правилото на чл. 33 от ЗС е неприложимо. Поддържат, че при наличие на сгради, индивидуална собственост на съсобственик на дворното място, последното е обща част. Прави се искане за допускане на техническа експертиза, която да отговори на въпроса дали двуетажната сграда е еднофамилна или многофамилна.

По делото са събрани писмени доказателства. Допусната е и изслушана съдебно-техническа експертиза.

Съдът след преценка на доказателствата по делото в тяхната съвкупност и поотделно и с оглед доводите на страните по делото, приема за установено следното от фактическа страна:

От приложените с исковата молба писмени доказателства се установява, че общият наследодател на ищците П.И.П.е починал на 23.05.2013г., като след своята смърт е оставил  като наследници по закон  неговата преживяла съпруга - И.Н.П., и дъщерите Г.П.И. и Н.П.Щ. /ищци по делото/, видно от представеното удостоверение за наследници.

С нотариален акт за продажба на недвижим имот НА № 295, том ІII, дело 600/17.03.1975 г., П.И.П.– наследодател на ищците, е придобил от И.П.Б.и Д. Г.И. собствеността върху самостоятелно жилище на втория етаж от двуетажна жилищна сграда на ул.“Раковска“ № 36, в дворно място, парцел ХVIII в кв.51 по плана на гр.Б.С., при съседи ул.“Раковска“, ул.“Асен“.

С нотариален акт за продажба на недвижим имот№ 534, том ІV, дело 982/04.04.1975 г. И.П.Б.и Д. Г.И. продават на дъщеря си Н.И.П. /първата ищца/ самостоятелно жилище на първия етаж от двуетажна жилищна сграда на ул.“Раковска“ № 36, в дворно място, парцел ХVIII в кв.51 по плана на гр.Б.С., при съседи ул.“Раковска“, ул.“Асен“.

Съгласно Договор за доброволна делба № 147, том ІV от 18.05.2004г. по описа на Нотариус № 010, между Н.И.П., П.И.П.и И.П.Б.в качеството им на наследници на Д. Г.И., ответникът Н.И.П. е получила в реален дял – 1/2 ид.ч. от дворно място, цялото с площ 272 кв.м., от Парцел № ХVIII,  в кв.51 по плана на гр.Б.С., с право на реално ползване на 40 кв.м. от западната половина на дворното място, до съседи на частта: ул.“Цар Асен“, ул.“Г.С.Раковски“, Масивна жилищна сграда, построена в дворното място и дворно място на П.И.и 24 кв.м. от източната половина на дворното място, до съседи на частта: масивна лятна кухня, построена в дворното място, парцел ХХ – 1847 и дворно място на П.И..

Получила е в реален дял масивна лятна кухня със застроена площ 23кв.м., построена през 1975 год., избено помещение- западно мазе с площ от 18 кв.м., построено в двуетажната масивна жилищна сграда, както и ½ ид. ч. от подпокривното пространство от масивна жилищна сграда с площ от 75кв.м., с право на реално ползване на западната му част.

П.И.П.е получил в дял – 1/2 ид.ч. от дворно място, цялото с площ 272 кв.м., от Парцел № ХVIII,  в кв.51 по плана на гр.Б.С., до съседи на частта: ул.“Цар Асен“, ул.“Г.С.Раковски“, както и масивен гараж, със застроена площ от 37 кв.м., построен през 1975г., един брой избено помещение – източно мазе, с площ 18 кв.м., построено в двуетажна масивна жилищна сграда, и ½ ид. ч. от подпокривното пространство от масивна жилищна сграда с площ от 75кв.м., с право на реално ползване на източната му част.

С НА № №23, том 1, рег. №536, дело №21/09.10.2018г. по описа на нотариус Н.Б.с район на действие гр.Б.С., рег, №670, първите двама ответници Н.И. И. и Г.Ц.Й. продават на третия ответник К.А.О., по време на брака му с четвъртия ответник А.А.О., притежавания от тях съсобствен недвижим имот, в режим на СИО, находящ се в гр.Б.С., обл.В., ул.“Цар Асен“ № 98, а именно: първи жилищен етаж от двуетажна еднофамилна жилищна сграда с идентификатор 07702.501.2229.1 по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-267/25.08.2017г. на изпълнителния директор на АГКК със застроена площ 73кв.м., и масивна лятна кухня с идентификатор 07702.501.2229.2 по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-267/25.08.2017г. на изпълнителния директор на АГКК със застроена площ 23кв.м., както и построено в двуетажната масивна жилищна сграда избено помещение- западно мазе с площ от 18 кв.м., и ½ ид. ч. от подпокривното пространство на двуетажната масивна жилищна сграда, което е цялото със застроена площ 75кв.м., с право на реално ползване на западната му част, ведно с ½ ид. ч. от Дворно място, представляващо поземлен имот с идентификатор 07702.501.2229 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Б.С., обл. В., одобрени със Заповед №РД-18-267/25.08.2017г. на изпълнителния директор на АГКК, целият с площ от 275 кв.м., трайно предназначение на територията- урбанизирана, начин на трайно ползване- ниско застрояване /до 10м./, за който поземлен имот е отреден УПИ XVIII в кв. № 51 по регулационния план на гр.Б.С..

По делото е допусната и изслушана СТЕ, чието заключение не е оспорено от страните и е възприето от съда като вярно, пълно и обективно.

Вещото лице М.Ц. в с.з. заяви, че поддържам заключението така както е депозирано. Посочва, че след огледа и констатациите, които извършила на 15.04.2019г. в присъствието на К.А.О. – ответник, е установила следното: Имотът е двуетажна масивна сграда с обособени етажи като самостоятелни обекти. А самостоятелен обект, съгласно определението на ЗУТ, е етаж или част от етаж в сграда, който има самостоятелно функционално предназначение и собствеността върху него се удостоверява с документ за собственост или друго вещно право. В случая са налице тези основания, така че  съществуващата сграда е двуетажна. При проектирането сградата се нарича еднофамилна сграда, но впоследствие функциите, които изпълнява и съгласно чл.40 от ЗУТ, за да бъде двуфамилна или понеже няма такава дума „двуфамилна“, се използва многофамилна е да има два самостоятелни, както е в случая етажа, които имат самостоятелни санитарни възли, имат по една кухня най-малко и по една стая за спане и по едно мазе, което може да бъде във или извън сградата. Това са условията на чл.40 от ЗУТ за сградите. Следователно процесната сграда е повече от еднофамилна или многофамилна, а за самата площ на парцела също има изисквания в чл.19 от ЗУТ, който изисква минимум площ от 300 кв. м. и лице 14 метра. В случая имотът не отговаря на това условие и за това той е разпределен в идеални части за съсобствениците, тъй като цялата площ на парцела, където е изградена процесната къща, е 272 кв. м.

Начинът на трайно ползване е урбанизирана територия с ниско застрояване - до 10 метра височина – това е по плана за застрояване на гр.Б.С..

Съобразно изискванията на строителните правила и норми, самостоятелно обособени в тази процесна сграда са първи жилищен етаж от двуетажната масивна жилищна сграда и масивна жилищна лятна кухня.

Част от общите части това са дворните части, които са неподеляеми, общите идеални части и подпокривното пространство, което фигурира в нотариалния акт на ответника при продажбата, а прилежащи части това е избеното помещение – мазето. В случая точно е конкретизирано западно, съгласно описанието в нотариалния акт.

Има един обособени вход към стълбищната клетка, а в стълбището има площадка за всеки етаж.

Ако задължително трябва да се направят обособени входове, с оглед отношенията на съсобствениците, то с много малки промени може да се обособи самостоятелен вход - например единият да влиза от първия етаж на терасата, която е на 1,20 м. горе-долу от терена.

Еднофамилна и многофамилна жилищна сграда е архитектурно понятие. Може сградата, дори да е пет етажна, да се казва еднофамилна, тъй като при проектирането възложителите, например са били едно семейство, но впоследствие поради площта й, поради функционалните й предназначения, тя може да стане многофамилна. Това е архитектурно наименование, което не е задължително да се спазва.

При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Правото на изкупуване се поражда в полза на съсобственика на недвижим имот, след като друг съсобственик се е разпоредил с притежаваната от него идеална част от имота чрез продажба на трето за съсобствеността лице, без да е предложил имота на останалите съсобственици или да го е предложил при условия, различни от тези, при които е извършена продажбата, като искът следва да се предяви в двумесечен срок от продажбата или узнаването за нея, в зависимост дали съсобственикът – ищец е бил поканен да изкупи дела, или не. При така очертаните материални предпоставки, пораждащи субективното потестативно право на изкупуване, съобразно общото правило на чл. 154, ал. 1 ГПК в тежест на ищците е да докажат: 1) че ищците и ответниците- прехвърлители са съсобственици на процесните недвимижи имоти в условията на обикновена дялова съсобственост; 2) че ответниците са сключили действителна сделка – продажба, с предмет притежаваната от тях идеална част, действително уговорените условия на продажбата, 3) момента, в който е ищците са узнали за продажбата, ако искът е предявен в срок, надхвърлящ два месеца от сключване на сделката. В тежест на ответниците е да докажат, че съсобственикът-продавач е предложил на ищеца да закупи притежаваната от него идеална част, преди да я прехвърли на третото лице.

Видно от петитума на исковата молба, ищците искат да бъдат обявени за купувачи на имотите, предмет на покупко-продажба с НА № 23, том 1, рег. №536, дело №21/09.10.2018г. Продажбата на посочените имоти е извършена на 09.10.2018г. Предвид събраните по делото писмени доказателства за датата на вписване на документа в Служба по вписвания при БлРС, съдът намира, че ищците са узнали за продажбата на 09.10.2018 г., поради което искът им е предявен в рамките на двумесечния преклузивен срок на закона и е процесуално допустим.

Съгласно чл.33 от ЗС собственикът на идеална част от недвижим имот може да продаде същата на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите собственици да купят тази част при същите условия и като декларира писмено, че никой от тях не е приел това предложение.

В случаите, когато в един съсобствен парцел съществуват две или повече сгради, принадлежащи на отделни съсобственици на мястото, разпоредбите на чл. 33 ЗС

 не биха могли да намерят приложение, когато един от съсобствениците желае да продаде своята сграда заедно със съответната идеална част от мястото. В тези случаи съществува съсобственост само върху мястото, а върху сградите - отделна собственост. Отделната собственост на сградите дава право на собствениците да ги продават не само на останалите съсобственици на мястото, но и на други лица. При отделните сгради, принадлежащи на отделни собственици, съсобствеността на дворното място го прави обща част към сградите с оглед на използването им. Тя не определя правното положение на сградите, нито пък с оглед идеята на закона може да се счита, че обуславя приложението на чл.33 ЗС.

В настоящия случай, за да се произнесе по основателността на иска за изкупуване, съдът следва да установи дали самостоятелен обект на собственост към датата на атакуваната покупко-продажба /09.10.2018г./ е била цялата сграда с идентификатор 07702.501.2229.1 и същата е била общо притежание на наследодателя на ищците и първите двама ответника /в идеални части/ или в нея е съществувала етажна собственост по смисъла на чл.37 ЗС - два отделни самостоятелни обекти на собственост, които са могли да бъдат предмет на прехвърлителна сделка.

Съгласно ТР № 3/28.06.2016 г. на ВКС по т.д.№ 3/2014 г., ОСГК, когато се прехвърля реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), договорът има предмет, ако страните са постигнали съгласие, коя част се прехвърля. Ако към момента на сключване на сделката, реално определените части от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти), не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.

С нотариален акт за продажба на недвижим имот№ 534, том ІV, дело 982/04.04.1975 г. И.П.Б.и Д. Г.И. продават на дъщеря си Н.И.П. /първата ищца/ самостоятелно жилище на първия етаж от двуетажната жилищна сграда в дворно място, парцел ХVIII в кв.51 по плана на гр.Б.С..

Тълкувайки договора от 04.04.1975 г. на основание чл.20 ЗЗД, съдът намира, че действителната воля на страните е била да бъде продадена /а не само разпределена за ползване/ реално обособената част от къщата, състояща се от първия етаж на двуетажната жилищна сграда.

В чл.40 (1) от ЗУТ е посочено, че всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. Допустимо е помещенията да бъдат пространствено свързани с изключение на тоалетни и бани-тоалетни.

Приложените по делото писмени доказателства и приетата съдебно-техническа експертиза установяват, че образуваният самостоятелен обект се състои от  първия етаж на двуетажната жилищна сграда. Всеки от двата етажа отговаря на техническите изисквания и норми, за да бъде определен като самостоятелен обект в сградата.

Следователно тази  част от къщата е обособена като самостоятелно жилище, какъвто е и вторият етаж, съсобствен на ищците. Съгласно нотариалните актове от 1975г., наследодателят на ищците и ответницата Н.П. придобиват самостоятелни жилища, съответно на втория и първия етаж от двуетажната сграда. За това и при извършената доброволна делба отделните етажи не са били предмет на делбата. Самостоятелна сграда представлява и лятната кухня, също предмет на продажбата, която е била в собственост на ответника Н.П., без съсобственост с ищците. Самата двуетажната жилищна сграда има и таванско помещение, и избено помещение.   Общите части не могат да се делят. Общите части биват два вида, такива по естеството си и по предназначение. Общите части по естеството си са елементи от сградата, без които тя не може да съществува и които с оглед на своя характер обслужват отделните обекти. Общи части по предназначение са тези, без които сградата може да съществува, но същите са създадени и предназначени, за да обслужват общо всички собственици на обекти в нея. 

Следва да се посочи, че с доброволната делба първата ответница получава в дял – 1/2 ид.ч. от дворното място, цялото с площ 272 кв.м., получила е и в дял и масивна лятна кухня, избено помещение- западно мазе, построено в двуетажната масивна жилищна сграда, както и ½ ид. ч. от подпокривното пространство от масивна жилищна сграда с площ от 75кв.м.    Налице е съсобствен парцел, в който съществуват отделни сгради, една от които в режим на етажна собственост, в която съществуват самостоятелни обекта на собственост с предназначение – жилища. В този случай разпоредбите на чл.33 ЗС не намират приложение и двамата  съсобственици на обекта законосъобразно са го продали на вторите двама ответника, заедно със съответната идеална част от мястото, тъй като съсобственост съществува само върху поземления имот, а върху сградата с идентификатор 07702.501.2229.1 – етажна собственост.

Предвид изложеното съдът намира, че искът с правно основание чл.33, ал.2 от ЗС следва да се отхвърли като неоснователен.

С оглед крайният изход на делото, право на разноски имат ответниците в настоящото производство. Ответникът Н.И. И. претендира заплащането на сумата 300 лева, представляваща заплатен адвокатски хонорар, а ответникът К.А.О. също претендира заплащането на 300 лева, представляващи заплатен адвокатски хонорар и 300 лв. за заплатено възнаграждение за вещо лице. В кориците на делото се съдържат доказателства, че претендираното от всеки от ответниците адвокатско възнаграждение е заплатено – л.77 и л.78.

 

Воден от гореизложените мотиви, съдът

 

 

                                                     Р   Е   Ш   И :

 

ОТХВЪРЛЯ предявеният от И.Н.П., ЕГН **********, Г.П.И., ЕГН ********** и Н.П.Щ., ЕГН **********, чрез адв. М.М. от ВрАК, със съдебен адрес ***, срещу Н.И. И., ЕГН **********, Г.Ц.Й., ЕГН **********, и двамата с постоянен адрес ***, К.А.О., ЕГН **********, и А.А.О., ЕГН **********, и двамата с постоянен адрес *** и настоящ адрес ***, иск с правно основание чл.33, ал.2 от ЗС, за изкупуване на имота, предмет на покупко-продажба с НА № 23, том 1, рег. №536, дело №21/09.10.2018г. по описа на нотариус Н.Б.с район на действие гр.Б.С., представляващ първи жилищен етаж от двуетажна еднофамилна жилищна сграда с идентификатор 07702.501.2229.1 по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-267/25.08.2017г. на изпълнителния директор на АГКК със застроена площ 73кв.м., и масивна лятна кухня с идентификатор 07702.501.2229.2 по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-267/25.08.2017г. на изпълнителния директор на АГКК със застроена площ 23кв.м., както и построено в двуетажната масивна жилищна сграда избено помещение- западно мазе с площ от 18 кв.м., и ½ ид. ч. от подпокривното пространство на двуетажната масивна жилищна сграда, което е цялото със застроена площ 75кв.м., с право на реално ползване на западната му част, ведно с ½ ид. ч. от Дворно място, представляващо поземлен имот с идентификатор 07702.501.2229 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Б.С., обл. В., одобрени със Заповед №РД-18-267/25.08.2017г. на изпълнителния директор на АГКК, целият с площ от 275 кв.м., трайно предназначение на територията- урбанизирана, начин на трайно ползване- ниско застрояване /до 10м./, за който поземлен имот е отреден УПИ XVIII в кв. № 51 по регулационния план на гр.Б.С., като неоснователен.

ОСЪЖДА И.Н.П., ЕГН **********, Г.П.И., ЕГН ********** и Н.П.Щ., ЕГН **********, чрез адв. М.М. от ВрАК, със съдебен адрес ***, солидарно да заплатят на Н.И. И., ЕГН **********,***, сумата от 300,00 лева, представляваща сторени в производството разноски, на основание чл. 78, ал.3 ГПК.

ОСЪЖДА И.Н.П., ЕГН **********, Г.П.И., ЕГН ********** и Н.П.Щ., ЕГН **********, чрез адв. М.М. от ВрАК, със съдебен адрес ***, солидарно да заплатят на К.А.О., ЕГН **********,*** и настоящ адрес ***, сумата от 600,00 лева, представляваща сторени в производството разноски, на основание чл. 78, ал.3 ГПК.

Решението подлежи на обжалване пред  ОС-В. в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

 На основание чл.7,ал.2 от ГПК препис от решението да се връчи на всяка от страните.                                                                           

 

 

 

                                                          РАЙОНЕН СЪДИЯ: