Р Е Ш Е Н И Е
гр.София, 21.02.2020 г.
В И
М Е Т
О Н А Н
А Р О
Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, І ГО 7-ми състав
на
седемнадесети декември година
2019
В
открито съдебно заседание в следния състав:
СЪДИЯ: Гергана
Х. - Коюмджиева
секретар:
Емилия Кривачкова
като разгледа докладваното от съдията гр.дело № 11020 по описа за 2015 год., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявен е иск
с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД, във вр. с чл.200, ал.1 ЗЗД, както и искане по чл.537, ал.2 ГПК.
По изложените в
искова молба и молба – уточнение от 18.09.2015г. обстоятелства ищците Й.А.Б. с
ЕГН ********** и Т.М.Ш., родена на ***г., чрез пълномощника адв.Ант. В. са предявили
против С.К.Н. ЕГН********** и Д.К.Й. ЕГН**********, иск с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД, за
разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален
акт № 101, том 1, рег.№2559, дело №90/26.06.2013год. на Нотариус В. К., рег.№269 от НК с район на действие СРС, с който Й.А.Б. и Т.М.Ш.,
представлявани от пълномощника си С.Х.К.са продали на К.Н.Й. придобити по време
на брака им в режим на СИО недвижими имоти, а именно: ЖИЛИЩЕ - апартамент №2 с
адрес: гр. София, район Овча Купел, ул."*******, който самостоятелен обект
се намира в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор
68134.4339.454 с площ от 62.50 кв. м. с прилежащи части: Тераса с площ от 28.90
кв. м., мазе № 2 с площ от 5.20 кв. м. и 1.81 % идеални части от общите части
на сградата, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.4339.454.1.2 по КККР, одобрени със заповед РД-18-51/15.07.2010 на
Изпълнителният директор и гаражна клетка №8, находяща се на втория сутеренен на сградата на кота - 5.94 кв. м. с
площ от 18.00 кв. м., поради неизпълнение на задължението на купувача за плащане на цената.
Ищците правят искане, на основание чл. 537 ал.2
от ГПК, да бъде отменен описаният по-горе нотариален акт за покупко-продажба на
недвижимите имоти.
Твърди
се в исковата молба, че гореписаното собствено на ищците жилище през 2011г.
било предоставено за ползване на К.Н.Й. – баща на ответниците. Сочи се, че през месец юни 2013г. ищецът Б. и
К.Й. се договорили жилището да се продаде на втория, който полвал имота. Твърди се, че с Нотариален акт за покупко-
продажба № 101, том 1, рег.№2559, дело №90/26.06.2013год. на Нотариус В. К.,
рег.№269 от НК, с район на действие СРС, договорът за продажба бил сключен. Общата
продажна цена била определена на 120 000лв., като в деня на сделката - 26.06.2013г.
сумата от 30 000лв. следвало да се заплати от купувача по сметка на
пълномощника на продавачите С.К., а остатъка от продажната цена от 90 000лв.
било договорено да се плати до края на м.07.2013год. Твърди се, че в уговорения
срок продажната цена не била платена, като и да момента на предявяване на иска сумите не
били постъпили по сметка на С.К.. Твърди се, че купувачът К.Й. починал
на 15.08.2015год., поради което исковата претенция е предявявена срещу законните
му наследници - двете му деца С.Н. и Д.Й..
Ищците претендират присъждане на сторените по делото разноски.
В срока по чл.131 от ГПК, ответниците Д.К. и С.К.Н. депозират отговор
на исковата молба, като оспорват предявения иск. В отговора се излагат
съображения за неоснователност на исковата претенция, като поддържат, че
плащането на част от продажната цена 30 000лв. следва да се приеме за доказано.
Считат, че съществува възможност продажната цена да е платена от трето лице.
Ответниците не оспорва обстоятелството, че
имота първоначално е бил предоставен за ползване на баща им. Твърдят, че за смърта на баща си разбрали на
в деня преди пограбението му. Ответниците
Д. и С. К.твърдят, че не са живели съвместно със своя баща и наследодател, тъй
като той се е развел с майка им и повече от 10г. е живял на съпружески начала с
пълномощника на ищците по настоящето дело - адв.А.В.. По нейни твърдения тя го
е открила в дома му на адреса на процесното жилище. Сочат, че до 24.09.2015г.
нямали достъп до жилището. Твърдят, че след като установили достъп до жилището
не открили никакви документи, нито архива му, като такива не са им предадени и
до момента. Ответниците сочат, че са подали в СРП, жалба относно това, както и
относно вандалско изкъртване на мебели в апартамента.Излагат, че баща им бил
сляп и е нормално контактите и плащанията да е извършвала именно адв.А.В., като
доколкото тя е била последния човек с достъп до документите, ответниците се
съмняват, че е възможно да е укрила доказателства за осъществено плащане.
Приживе баща им лично им споделил, че си е купил жилище и го е изплатил.
В съдебно
заседание ищците, чрез пълномощника си адв.
А.В. поддържат предявения иск и оспорват
твърденията на ответниците. Представя списък на раноски по чл.80 ГПК и писмена
защита.
В съдебно заседание ответниците чрез пълномощника си
адв.Й.Х. оспорват предявения иск. Представя списък по чл.80 ГПК и писмена
защита.
Софийски
градски съд, ГО, І –7 ми състав, преценявайки доводите на страните и събраните по делото доказателства
по реда на чл.12 ГПК и чл.235 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:
Не е спорно по делото, като се установява и от приетото
удостоверение за наследници изх.№ УН-1300 от 20.08.2015г., издадено от Столична
община, че ответниците С.К.Н. ЕГН ********** и Д.К.Й. ЕГН *********, са деца и
наследници по закон на К.Н.Й. ЕГН **********, бивш жител ***, починал на
15.08.2015г. /л.5а
от делото/
По делото не е спорно, че преди
процесната продажба К.Н.Й. ползвал жилище - апартамент №2 с адрес: гр. София,
район Овча Купел, ул."*******,
предоставено му от ищеца Й.А.Б.,
като последния придобил имота през 2010г.
с Нотариален акт №46, том ІІІ, н.д.№375/
2010г. на нотариус И.Д., рег.№039 от НК. /л.9-л.11
от делото/
Видно от приетия
неоспорен Нотариален акт за покупко- продажба на недвижими имоти № 101, том 1,
рег.№2559, дело №90/26.06.2013год. на Нотариус В.К., рег.№269 от НК, на 26.06.2013г. Й.А.Б. и Т.М.Ш., като
продавачи представлявани от пълномощника си С.Х.К., продали на К.Н.Й., като
купувач свои собствени недвижими имоти, придобити по време на брака, а именно: самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68134.4339.454.1.2 по КККР, одобрени със заповед
РД-18-51/15.07.2010 на Изп. директор на АГКК, с предназначение на обекта :
ЖИЛИЩЕ - апартамент №2 с адрес: гр. София, район Овча Купел, ул."*******,
с площ от 62,50 кв.м. с
прилежащи части: Тераса с площ от 28.90 кв. м., мазе № 2 с площ от 5.20 кв. м.
и 1.81 % идеални части от общите части на сградата, както и гаражна клетка №8,
находяща се на втория сутерен на сградата на кота – 5,94м., с площ от 18.00 кв.м. Съгласно пункт 2/ от нотариалния
акт, била договорена обща продажна цена от 120 000лв., която да се изплати от
купувача К.Й., както следва: в деня на сделката - сумата от 30 000лв., която била преведена по
сметка на пълномощника на продавачите С.К., а остатъка от продажната цена от 90
000лв., купувачът се задължил да плати, като внесе по същата сметка, в
срок до края на месец юли 2013год./л.6-л.8
от делото/
По реда на чл. 192 от ГПК, по делото са изискани
и предоставени документите от нотариално дело №90 /26.06.2013г. на Нотариус В.К., с район на действие РС София, рег.№269
от НК, съдържащи молба от продавачите Й.А.Б.
и Т.М.Ш., за изповядване на договор за покупко- продажба, Нотариален акт №46, том ІІІ, н.д.№375/ 2010г.
на нотариус И.Д., рег.№039 от НК, удоставерени за данъбна оценка
изх.№********** издадено на 21.06.2013г. от СО, Дирекция ПАМДТ, нотариално
заверено пълномощно рег.№4855/17.06.2013г.,
пълномощно рег.№5250 /13.06.2013г. с нотариална заверка на подписите на
нотариус Д.Н. декларация по чл. 264, ал.
1 от ДОПК по образец; декларации по чл. 25, ал. 8 от ЗННД по образец, подписана
от Й.А.Б., които имат косвено значение
по отношение на подлежащите на установяване спорни факти и по тази причина –
тези документи не се обсъждат. /л.132-л.151
от делото/
Видно
от приетата справка по лице по персонална партида №652775 на Й.А.Б., издадена на 26.06.2013г. от Служба по
вписванията – София, към деня на процесната покупко – продажба, ищецът е
собственик на продавания имот./л.151
от делото/
В показанията на ангажирания от ищците
свидетел С.М./35г., без родство/, се съдържат данни, че бащата на ответниците – К.Й. бил адвокат и
от лятото на 2012 г. се нанесъл заедно с адв.В. в жилището на ищеца. Свидетелят пояснява, че познава
Й.Б., К.Й., Д.Й. и С.Н. от 17 г., защото работел в кантората на адв.Кр.Й..
Сочи, че Й.Б. бил най-близкия приятел на К.Й.. Сочи, че жилището било
собственост на Й.Б.. Идеята на адв. Й. била да продаде два свои имота – в
родното му място в Тетевенския район, като със парите от продажбата да плати
жилището. През 2012 г., когато се нанесли адв. В. и адв. Й., апартаментът бил
даден безвъзмездно от Й.Б. за ползване, без да плащат наем. През 2013 г.,
когато изповядали сделката, намеренията на
К.Й. се променили, тъй като не мотъл да продаде въпросните имотите и не
могъл да се разплати за апартамента. Свидетелят присъствал на разговор, в който
Й.Б. казал на адв. Й. да не се притеснява и когато продаде имотите си, тогава ще се разплати.
След като адв. Й. починал Й.Б. се свързал
с децата на адв. Й. и ги поканил да дойдат. Й.Б. ги уведомил, че апартамента не е платен, и че
ако искат да го купят за същата цена, за която са се разбрали с адв. Й., той е
склонен да ги изчака за времето, което им е необходимо, за да съберат парите.
Парите били 90 хил. лв.. Те казали, че ще помислят и ще се обадят. След това свидетелят разбрал, че ответниците продали апартамента
на братовчед си. Свидетелят М.си спомня ,че адв. К.Й. и
адв.А.В. живеели заедно в апартамента от 2012г. - 2013 г.
Ангажираният
от ответната страна свидетел В.Й./29г.
съпруга на ответника/, сочи в показанията
си, че след самото погребение били повикани от А.В. с цел разговор и обсъждане
на въпросното жилище. В. казала, че жилището е освободено, изнесла си е багажа,
изцяло е изплатено и се полага на наследниците. Този разговор бил проведен в
присъствие на роднини.
Съдът
преценява показанията на свидетелката В.Й.по реда на
чл.172 от ГПК, като отчита еветнтуалната заинтерсованост, с оглед че е
съпруга на ответника Д.Й..
С оглед изясняване на спора от фактическа
страна и конкретно твърденията за възможно плащане, по делото е допуснато
разкриване на банкова тайна на сметките на продавача в качеството му на
физическо лице, на собственик и съдружник в дружества, на неговия пълномощник и
на купувача.
Назначени са, изслушани и приети две
счетоводно-икономически експертизи.
Заключението на допуснатата и
приета без оспорване съдебно-счетоводна експертиза, изготвена от вещо лице П.Д.,
мотивира извод, че подробния анализ на банковите сметки с титуляр К.Н.Й. в
периода 01.01.2011г. до 15.08.2015г. сочи, че няма извършени плащания с
основание: покупка на апартамент №2 и
гаражна клетка №8. Вещото лице сочи, че по сметка на С.Х.К.- пълномощника на
продавачите в периода 01.01.2011г. до
15.08.2015г. няма постъпили плащания.
От приетото неоспорено заключение на
допълнителната ССчЕ, вещото лице, след анализ на първичните счетоводни
документи обосновава, че след извършени проверка и анализ на представените
доказателства по делото, констатира, че в архива на ОББ АД не са открити
движения и плащания от разплащателни сметки с № *******и № *******по процесната
сделка.
Съдът възприема заключенията на
съдебно-счетоводна експертиза, изготвена от вещо лице П.Д., като обективно и компетентно
дадени.
Така установеното от фактическа страна, сочи
на следните правни изводи:
По допустимостта
на предявения конститутивен иск:
Изложените от
ищците спорни факти, във връзка с направеното искане – за разваляне на договор
за покупко продажба определят правното основание на предявения иск по чл.87,
ал.3 от ЗЗД.
Искът е
процесуално допустим – налице е активна
процесуална легитимация и правен интерес
за ищците, като прехвърлители на право на собственост по договор за продажба,
при твърденията, че купувачът на имота
не е изпълнил задължението си за плащане на цената по договор за покупко-продажба на недвижим имот от
26.06.2013г.
Пасивната легитимация на ответниците
е обоснована с факта на настъпило наследствено правоприемство, след смъртта на баща
им К.Й. /купувач в процесния договор/, в
резултат на което те са придобили в пълен обем имуществените права и задължения
на своя наследодател, включително и всички съществуващи непогасени задължения.
При описаните в исковата молба фактически твърдения
– ищците без всяко съмнение имат правен интерес да искат разваляне на процесния договор за покупко – продажба на недвижим имот.
Правото на ищците да искат разваляне на договора по съдебен ред, е надлежно упражнено посредством подадената на -26.08.2015г.
искова молба, в действителност е нормативно уредено в нормата ня чл. 87, ал. 3 от ЗЗД във вр. с чл. 200 от ЗЗД.
По основателността на иска:
Съгласно разпоредбата на чл. 87, ал.1 ЗЗД, когато длъжникът
по един двустранен договор, не изпълни задължението си поради причина, за която
отговаря, кредиторът може да развали договора. При всички случаи, когато се
касае за договор за прехвърляне, учредяване, признаване или прекратяване на
вещни права, развалянето става по съдебен ред - ал.3 на същия текст.
Материалноправните предпоставки обуславящи упражняването на
потестативното право с едностранно изявление да бъде развален двустранен договор са следните: 1/ валидно
облигационно правоотношение по двустранен договор, с който прехвърлят учредяват, признаване или
прекратяване на вещни права върху недвижим имот; 2/ неизпълнение на
задълженията на насрещната страна по договора, което да е съществено, като неизпълнението трябва да е по причина, за която длъжникът отговаря, а страната, която иска
развалянето, да е изправна; 3/ изправност на кредитора. Обикновено изправността
се определя като изпълнение или готовност за изпълнение. В случая се установи
безспорно, че тези предпоставки са налице.
За да разреши повдигнатия спор, съдът преди всичко съобрази, че
спорното правоотношение произтича от договор за покупко- продажба на недвижим
имот, чието правно действие нито една от страните не е оспорила, нито оспорва.
Твърди се, че купувачът не бил изпълнител надлежно
предвиденото в чл. 200, ал. 1 от ЗЗД, както и в съдържанието на конкретния
договор задължение - да заплати уговорената продажна цена.
При това положение,
принадлежността на правото по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, което ищците се домогват да
упражнят - тоест правото на разваляне на двустранния договор, поради виновно
неизпълнение на задължението на купувача, е обусловено
всъщност само от преценката, дали купувачът е предоставил надлежно изпълнение
на задължението си - да заплати уговорената цена, като се отчитат отделните
уговорки в съдържанието на самия договор за покупко- продажба и също разпоредбите на гражданския
закон, които могат да намерят приложение за изрично неуредените в договора
въпроси.
Ответниците в процеса поддържат становище,
че задължението по чл. 200, ал. 1 от ЗЗД на
наследодателят им да заплати уговорената продажна цена може да е изпълнено от
трето лице. В хода на съдебното дирене не се събраха доказателства в подкрепа
на това твърдение. Напротив от приетото неоспорено заключение на ССчЕ установи,
че анализа на банковите сметки с титуляр К.Н.Й. в периода 01.01.2011г. до
15.08.2015г. обосновава извод, че няма извършени плащания с основание покупка
на апартамент №2 и гаражна клетка №8. От
друга страна, от заключението на съдебно счетоводната експертиза се
установи, че по сметка на С.Х.К.-
пълномощник на продавачите /по която съобразно уговореното следва да постъпи
продажната цена/, в периода 01.01.2011г. до 15.08.2015г. няма постъпили
плащания.
Така установеното от фактическа страна, сочи
на извода, че купувачът К.Й. и ответниците, като негови правоприемници не са
изпълнили ли паричното си задължение, така както то е договорено. По делото пред СГС, не се доказа изпълнение на
задължението за плащане на цената нито в уговорения срок и в уговорения размер
от 90 000лв., нито до приключване на устните състезания, съобразно чл.235, ал.3 ГПК. С това си поведение са дали основание на иска за разваляне на договора,
тъй като неизпълнения към момента на предяваване на иска остатък е значителен,
а изпълнение не е и предложено от длъжника.
Предвид изложеното искът с правно
основание чл. чл. 87, ал. 3 във вр. ал. 1 ЗЗД е доказан и следва да бъде изцяло
уважен.
По
акцесорното искане за отмяна по реда
на чл.537, ал.2 ГПК:
Съгласно
задължителните указание по ТР № 3/29.11.2012
г. по тълк.д.№3/2012г. на ВКС ОСГК, на отмяна по реда на чл.537, ал.2 ГПК
подлежат само констативни нотариални актове, с които се удостоверява право на
собственост върху недвижим имот, но не и тези удостоверяващи сделки, с които се
прехвърля, изменя или прекратява вещно право върху недвижим имот. В случая не
са налице предпоставките за отмяна на Нотариален акт за покупко продажба на
недвижим имот.№ 101, том 1, рег.№2559, дело №90/26.06.2013год. на Нотариус В. К.,
рег.№269 от НК с район на действие СРС,
докалокото същия удостоверява сделка, а не е констативен нотариален акт.
По
разноските:
Предвид изхода от спора и направеното искане в
тази посока, на основание чл.78, ал.1 ГПК, ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца Й.А.Б.
сторените от последната разноски в производството в размер на 3878.35лв., от
които държавна такса от 1178.35лв. и сумата 2500лв. за платено адвокатско
възнаграждение по договор за правна помощ от 25.08.2015г. /л.5 от делото/
Воден от
гореизложените съображения и в същия смисъл,
съдът
Р Е
Ш И :
РАЗВАЛЯ сключения на 26.06.2013г. между Й.А.Б. и Т.М.Ш. като продавачи от една страна и К.Н.Й. от друга като купувач, договор за покупко-продажба на недвижими имоти
– ЖИЛИЩЕ - апартамент №2 с адрес: гр.
София, район Овча Купел, ул."*******, който самостоятелен обект се намира
в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.4339.454 с площ
от 62.50 кв. м. с прилежащи части: Тераса с площ от 28.90 кв. м., мазе № 2 с
площ от 5.20 кв. м. и 1.81 % идеални части от общите части на сградата,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.4339.454.1.2 по КККР, одобрени със заповед
РД-18-51/15.07.2010 на Изпълнителният директор и гаражна клетка №8, находяща се на втория сутеренен на сградата на
кота - 5.94 кв. м. с площ от 18.00 кв. м., сключен
с Нотариален акт № 101, том 1,
рег.№2559, дело №90/26.06.2013год. на Нотариус В. К., рег.№269 от НК, с район
на действие СРС, на основание чл.
87, ал.3 ЗЗД, поради неизпълнение на задължението
за плащане на цената, по
иска предявен от Й.А.Б. с ЕГН ********** и Т.М.Ш., родена на ***г., чрез
пълномощника адв.А.В. против С.К.Н. ЕГН********** и Д.К.Й. ЕГН**********, като
наследници на К.Н.Й. ЕГН **********.
ОСЪЖДА С.К.Н. ЕГН********** и Д.К.Й. ЕГН **********, ДА ЗАПЛАТЯТ на Й.А.Б. с ЕГН **********, на основание чл.78, ал.1 ГПК, сумата от 3878.35 лв. разноски пред СГС.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на Й.А.Б. с
ЕГН ********** и Т.М.Ш., родена на ***г, за отмяна на Нотариален акт за
покупко -продажба № 101, том 1, рег.№2559, дело №90/26.06.2013год. на Нотариус
В. К., рег.№269 от НК, на основание чл. 537 ал.2 от ГПК.
След влизане на решението в сила, същото
подлежи на вписване в шестмесечен срок, на основание чл. 112, б. "з",
вр. б. "а" от ЗС
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването на страните.
СЪДИЯ: