№ 11215
гр. София, 13.03.2024 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 26 СЪСТАВ, в закрито заседание на
тринадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ
като разгледа докладваното от РАДОСЛАВ Р. АНГЕЛОВ Гражданско дело
№ 20231110139471 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на ГЛАВА XXXI ГПК (Обявяване на
предварителен договор за окончателен)
Постъпила е молба с вх. № 60300/3.02.2024 г. от ответника.
Поради допусната техническа грешка, съдът следва да отмени
Определение № 4709/30.01.2024 г. в частта, с която е съобщен проекта за
доклад по делото.
Искането на ответника, съдът да бъде задължен да уточни дали приема,
че представеното извлечение от предварителен договор от нотариуса, е
неоснователно, тъй като това е елемент от произнасянето по чл.225-236 ГПК.
Воден от горното, СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ Определение № 4709/30.01.2024 г. в частта, с която е
съобщен проекта за доклад по делото, на основание чл.253 ГПК.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на ответника съдът да дава
обяснения.
СЪОБЩАВА, на основание чл. 140 ГПК вр. чл. 146 ГПК, следния
проект за доклад на делото:
Страни, предмет и правна квалификация, чл.146, ал.1, т.1 ГПК –
Обстоятелства, от които произтичат претендираните права :
Производството е образувано по искова молба с вх. № 201613/14.07.2023 г., уточнена
с молба с вх. № 263971/25.09.2023 г. от Р. П. К., ЕГН **********, с л.к. № ....., изд. на
30.09.2021 Г., от МВР София, с постоянен адрес: гр. София, ул. "....., чрез процесуален
1
представител адв. М. П. със съдебен адрес: гр. София, ул. "....... " № 29, ет. 3. тел.: +359
8............., ел. поща: miltana1@yahoo.com срещу Е. З. А., ЕГН **********, с л.к. №..........,
изд. на 17.11.2000г. от МВР София, с постоянен адрес гр. София, ул. „..... с която е предявен
конститутивен иск с правна квалификация по чл.19 ЗЗД за обявяване за окончателен
Предварителен договора за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 29.12.2021 г.,
с който Е. З. А., ЕГН **********, с л.к. №.........., изд. на 17.11.2000г. от МВР София, с
постоянен адрес гр. София, ул. „..... се задължила да продаде на Р. П. К., ЕГН **********,
с л.к. № ....., изд. на 30.09.2021 Г., от МВР София, с постоянен адрес: гр. София, ул. "..... 2/3
(две трети) идеални части от ЖИЛИЩЕ на партерен етаж от 3 етажна сграда, с площ от
60 кв.м., в сграда с идентификатор 681.....1, находящо се в поземлен имот с идентификатор
681.... с площ от 571 кв.м. с адрес на поземления имот: гр. Софи, район Витоша, ул. ...... 16, с
трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на тройно ползване ниско
застрояване до 10 метра и СЪОТВЕТНИТЕ идеални части от дворното място.
В исковата молба са изложени твърдения, че между страните е налице предварителен
договор за продажба на 2/3 идеални части от процесния обект като срокът бил до 22.02.2022
г. Твърди се, че до тази дата не е сключен договор за продажба, поради което е отправена
покана до ответника да се яви пред нотариус за сключване на окончателен договор. Сочи, че
на изпратената покана за 14.06.2023 г. в 12.00 часа ответникът не се явил на насрочената
сделка. Моли съда да уважи предявения иск.
В срока по чл.131 ГПК ответникът прави възражение, че исковата молба е
нередовна, тъй като не е посочен идентификатора на апартамента и молбата е вписана на
друг имот. Твърди, че ищецът следва да посочи изрично каква част от поземления имот иска
да бъде сключен. Моли съда да остави ИМ без движение и да дадете указания на ищеца да
уточни индивидуализиращите белези на жилището - неговия идентификатор, както и да
представи кадастрална схема на жилището и кадастрална скица на поземления имот, както и
данъчна оценка, която точно да отразява индивидуализиращите признаци на жилището -
вярно посочен кадастрален идентификатор, както и да посочи изрично каква идеална част от
поземления имот -дворното място е предмет на предварителния договор като съответна на
2/3 идеалните части от правото на собственост върху жилището с площ 60 кв.м. на
партерния етаж.
По същество, счита че искът е неоснователен. Излага следните доводи:
Твърди, че по делото не е доказано, че Е. З. А. е сключила предварителен договор за
продажба на 2/3 (две трети) идеални части от ЖИЛИЩЕ на партерен етаж от 3-етажна
сграда, с площ от 60 кв.м., в сграда с идентификатор 681.....1, находящо се в поземлен имот с
идентификатор 681.... с площ от 571 кв.м. с адрес на поземления имот: гр. София, район
Витоша, ул. „......" 16, с трайно предназначение на територията - урбанизирана, начин на
тройно ползване ниско застрояване до 10 метра и СЪОТВЕТНИТЕ идеални части от
дворното място, както и принадлежността на правото на собственост върху имотите,
предмет на делото.
Прави следните възражения, при условията на евентуалност:
1. договорът е нищожен, поради накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26,
ал. 1, предл. 3 ЗЗД, изразяващо се в значителна и явна нееквивалентност на престациите по
договора, а именно евентуално уговорената като продажната цена в размер 20 000 лв. е
многократно по-ниска от пазарната стойност на обещаните за продажба 2/3 идеални части от
процесното жилище и съответните им идеални части от дворното място, поради което е
налице накърняване на добрите нрави.
2. договорът нищожен, поради противоречието му със закона на основание чл. 26, ал.
1, предл. 1 ЗЗД, а именно в текста му е посочено, че част от общо уговорената цена в размер
на 20 000 лв., а именно 9000 лв. са платени в брой на обещателката-продавач, което
противоречи на императивната забрана на чл. 3, ал. 1, т. 2 от ЗАКОН ЗА ОГРАНИЧАВАНЕ
2
НА ПЛАЩАНИЯТА В БРОЙ.
3. унищожаем поради измама от страна на купувача по него по смисъла на чл. 29. ал.1
ЗЗД. която се състои в следното: Ищецът е въвел 83-годишната към онзи момент Е. З. А., че
ще сключат договор за продажба не на жилището, в което живее ищцата, а за намиращото се
на долното ниво помещение, което е годно за обитаване и по време на сключването, а и при
получаването на ИМ. Твърди, че обещателката-продавач е смятала, че ще продава това
помещение, а не жилището, в което живее, тъй като с купувача са оглеждали и коментирали
евентуална сделка помежду им само досежно помещението на долния етаж, а не и
жилището на продавача.
4. унищожаем на основание чл. 31, ал. 1 ЗЗД, тъй като е сключен от ответника - като
обещателката-продавач, която е дееспособно лице, но при сключването му не е могла да
разбира и да ръководи действията си, тъй като към м. ноември - декември 2021 г., а и досега
страда от нервнопсихично състояние с честа загуба на съзнание и спомени, постоянни
припадъци и силен световъртеж, поради което в продължителни периоди от време - между 6
месеца и 1 година дори не напуска дома си, за да не се загуби или изпадне в несвяст и
продължителен припадък.
5.Договорът е унищожаем на основание чл.33, ал.1 ЗЗД, тъй като е сключен от
обещателката – продавач, поради крайна нужда при явно неизгодни условия. Налице е
крайна нужда.
чл.146, ал.1, т.2 ГПК – Правна квалификация на правата, претендирани
от ищеца, на насрещните права и възражения на ответника:
Конститутивен иск с правна квалификация по чл.19 ЗЗД за обявяване за
окончателен Предварителен договора за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на
29.12.2021 г., с който Е. З. А., ЕГН **********, с л.к. №.........., изд. на 17.11.2000г. от МВР
София, с постоянен адрес гр. София, ул. „..... се задължила да продаде на Р. П. К., ЕГН
**********, с л.к. № ....., изд. на 30.09.2021 Г., от МВР София, с постоянен адрес: гр. София,
ул. "..... 2/3 (две трети) идеални части от ЖИЛИЩЕ на партерен етаж от 3 етажна сграда,
с площ от 60 кв.м., в сграда с идентификатор 681.....1, находящо се в поземлен имот с
идентификатор 681.... с площ от 571 кв.м. с адрес на поземления имот: гр. Софи, район
Витоша, ул. ...... 16, с трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на
тройно ползване ниско застрояване до 10 метра и СЪОТВЕТНИТЕ идеални части от
дворното място.
Възражения на ответника:
правоизключващо – липса на договор
Правопогасяващо – липса на съгласие от другите съсобственици.
Правоизключващи, при условията на евентуалност:
1. договорът е нищожен, поради накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал.
1, предл. 3 ЗЗД, изразяващо се в значителна и явна нееквивалентност на престациите
по договора, а именно евентуално уговорената като продажната цена в размер 20 000
лв. е многократно по-ниска от пазарната стойност на обещаните за продажба 2/3
идеални части от процесното жилище и съответните им идеални части от дворното
място, поради което е налице накърняване на добрите нрави.
2. договорът нищожен, поради противоречието му със закона на основание чл. 26, ал. 1,
предл. 1 ЗЗД, а именно в текста му е посочено, че част от общо уговорената цена в
размер на 20 000 лв., а именно 9000 лв. са платени в брой на обещателката-продавач,
което противоречи на императивната забрана на чл. 3, ал. 1, т. 2 от ЗАКОН ЗА
ОГРАНИЧАВАНЕ НА ПЛАЩАНИЯТА В БРОЙ.
3. унищожаем поради измама от страна на купувача по него по смисъла на чл. 29. ал.1
3
ЗЗД. която се състои в следното: Ищецът е въвел 83-годишната към онзи момент Е. З.
А., че ще сключат договор за продажба не на жилището, в което живее ищцата, а за
намиращото се на долното ниво помещение, което е годно за обитаване и по време на
сключването, а и при получаването на ИМ. Твърди, че обещателката-продавач е
смятала, че ще продава това помещение, а не жилището, в което живее, тъй като с
купувача са оглеждали и коментирали евентуална сделка помежду им само досежно
помещението на долния етаж, а не и жилището на продавача.
4. унищожаем на основание чл. 31, ал. 1 ЗЗД, тъй като е сключен от ответника - като
обещателката-продавач, която е дееспособно лице, но при сключването му не е могла
да разбира и да ръководи действията си, тъй като към м. ноември - декември 2021 г., а
и досега страда от нервнопсихично състояние с честа загуба на съзнание и спомени,
постоянни припадъци и силен световъртеж, поради което в продължителни периоди от
време - между 6 месеца и 1 година дори не напуска дома си, за да не се загуби или
изпадне в несвяст и продължителен припадък.
5. Договорът е унищожаем на основание чл.33, ал.1 ЗЗД, тъй като е сключен от
обещателката – продавач, поради крайна нужда при явно неизгодни условия. Налице е
крайна нужда.
чл.146, ал.1, т.3 и т.4 ГПК - Кои права и кои обстоятелства се признават;
Отделя като безспорни и ненуждаещи се от доказване следните
обстоятелства:
Няма такива
чл.146, ал.1, т.5 ГПК - Как се разпределя доказателствената тежест:
Ищецът при условията на пълно и главно доказване следва да установи следните
факти и обстоятелства:
съществуването на валиден предварителен договор между страните, сключен на
29.12.2021 г., за покупко-продажба на недвижим имот, с който Е. З. А., ЕГН
**********, с л.к. №.........., изд. на 17.11.2000г. от МВР София, с постоянен адрес гр.
София, ул. „..... се задължила да продаде на Р. П. К., ЕГН **********, с л.к. № ....., изд.
на 30.09.2021 Г., от МВР София, с постоянен адрес: гр. София, ул. "..... 2/3 (две трети)
идеални части от ЖИЛИЩЕ на партерен етаж от 3 етажна сграда, с площ от 60 кв.м., в
сграда с идентификатор 681.....1, находящо се в поземлен имот с идентификатор 681....
с площ от 571 кв.м. с адрес на поземления имот: гр. Софи, район Витоша, ул. ...... 16, с
трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на тройно ползване
ниско застрояване до 10 метра и СЪОТВЕТНИТЕ идеални части от дворното място.
ответникът се е задължил да прехвърли имота, срещу насрещната престация за сумата
размер на 20 000 лева
срок за изповядване на сделка – 20.02.2022 г.
отправена покана до ответника за изповядване на сделката
ответникът е собственик на процесния имот, който да е годен обект на правото на
собственост
Ответникът при условията на пълно и насрещно доказване, следва
да установи следните факти и обстоятелства:
1. договорът е сключен накърняване на добрите нрави - изразяващо се в значителна и
явна нееквивалентност на престациите по договора, а именно евентуално уговорената
като продажната цена в размер 20 000 лв. е многократно по-ниска от пазарната
стойност на обещаните за продажба 2/3 идеални части от процесното жилище и
съответните им идеални части от дворното място, поради което е налице накърняване
на добрите нрави.
2. договорът противоречи на чл. 3, ал. 1, т. 2 от ЗАКОН ЗА ОГРАНИЧАВАНЕ НА
4
ПЛАЩАНИЯТА В БРОЙ.
3. Ищецът е въвел 83-годишната към онзи момент Е. З. А., че ще сключат договор за
продажба не на жилището, в което живее ищцата, а за намиращото се на долното ниво
помещение, което е годно за обитаване и по време на сключването, а и при
получаването на ИМ. Твърди, че обещателката-продавач е смятала, че ще продава това
помещение, а не жилището, в което живее, тъй като с купувача са оглеждали и
коментирали евентуална сделка помежду им само досежно помещението на долния
етаж, а не и жилището на продавача.
4. ответникът не е могъл да разбира и да ръководи действията си, тъй като към м.
ноември - декември 2021 г., а и досега страда от нервнопсихично състояние с честа
загуба на съзнание и спомени, постоянни припадъци и силен световъртеж, поради
което в продължителни периоди от време - между 6 месеца и 1 година дори не напуска
дома си, за да не се загуби или изпадне в несвяст и продължителен припадък.
5. Договорът е унищожаем на основание чл.33, ал.1 ЗЗД, тъй като е сключен от
обещателката – продавач, поради крайна нужда при явно неизгодни условия. Налице е
крайна нужда.
УКАЗВА на ищеца, че не сочи доказателства за сключен предварителен
договор (заверен препис от него) и доказателства, че ответникът е собственик
на имота – всички титули за собственост от първия собственик на имота до
последния, на основание чл.146, ал.2 ГПК.
УКАЗВА на ответника, че не сочи доказателства за направените
възражения, на основание чл.146, ал.2 ГПК.
УКАЗВА на страните, че могат да изложат становището си във връзка с
дадените указания и доклада по делото, както и да предприемат съответните
процесуални действия в откритото съдебно заседание и ако не направят
доказателствени искания във връзка с дадените им указания, губят
възможността да направят това по-късно, освен в случаите по чл.147 ГПК –
ако твърдят нови обстоятелства, да посочат и представят нови доказателства,
но само ако не са могли да ги узнаят, посочат и представят своевременно, или
ако твърдят нововъзникнали обстоятелства от значение за делото – да
посочат и представят доказателства за тях.
ПРЕПИС от молба с вх. № 60300/23.02.2024 г. да връчи на ищеца.
ПРЕПИС от определението да се връчи на страните чрез техните
процесуални представители
ДЕЛОТО да се докладва на съдия – докладчик при постъпване на
книжа и след провеждане на процедура по призоваване.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5