№ 785
гр. П., 26.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – П., ХIX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на двадесет и осми май през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:А. Ташев
при участието на секретаря Наталия Димитрова
като разгледа докладваното от А. Ташев Гражданско дело № 20245220104711
по описа за 2024 година
Производството е образувано по повод искова молба от Б. Н. Б., ЕГН **********, с
адрес: гр. С., ул. „И. Ш.“ 24, против Т. Н. П., ЕГН **********, с адрес: с. К., обл. П., ул. „3-
та“ № 5, с която се иска от съда да постанови решение, с което да осъди ответника да
заплати на ищеца сумата в размер на 4000 лева, представляваща задатък в двоен размер по
неизпълнен предварителен договор от 17.08.2020 г., ведно със законната лихва, считано от
датата на подаване на исковата молба.
В исковата молба се излагат обстоятелства, че на 17.08.2020 г. е сключен
предварителния договор, с който ответникът се е задължил да продаде на ищеца недвижим
имот, представляващ ПИ № 558, състоящ се от 1 660 кв.м двор, намиращ се в квартал 55, ул.
„П.“ на с. К., общ. П.. Ответникът получил задатък в размер на 2 000 лева и се е задължил да
го върне в двоен размер при неизпълнение. Изпълнението (продажбата) е следвало да се
реализира до 25.11.2020 г., но не се е реализирало.
Посочва, че на 15.12.2022 г., по дело за делба между собствениците на имота, е
съставен съдебно разделителен протокол, влязъл в сила на 22.12.2022 г., според който В. И.
А. получава въпросния имот и построената в него сграда в самостоятелен дял, т.е. става
собственик на целия имот. За сметка на това изплаща 5 000 лева на ответника Т. Н. П..
Поради изложеното счита, че на 22.12.2022 г. ответникът се е отказал доброволно и
възмездно от дела си в съсобствеността на процесния имот, защото съдебната делба е
завършила със съгласието на страните. Този факт бил от значение за доказване на
недобросъвестно поведение от страна на ответника, което препятствало изпълнението,
макар и след срока за изпълнение, но преди разваляне на договора.
Посочва, че на 13.02.2023 г. ответникът получил нотариална покана, с която е
поканен да върне получения задатък в двоен размер. Изпратената нотариална покана счита
за отказ от договора на основание чл.98 ЗЗД, поради недаване на съдействие от страна на
ответника П., изразяващо се в неизвършване на никакви действия, необходими за да се
извърши продажба на имота. Сочи, че ако съдът не приеме нотариалната поканата за отказ
от договора, то с исковата молба заявява, че разваля договора поради неизпълнение.
1
Сочи, че връщането на задатъка в двоен размер е уговорено в т.5 от предварителния
договор.
Претендира разноски.
В проведеното съдебно заседание ищецът се представлява от адвокат А. Г. от АК П.,
който моли съда да уважи исковата претенция. Депозира писмена защита.
В срока по чл.131 ГПК е депозиран отговор на исковата молба от ответната страна
чрез пълномощник – адвокат П. Х. от АК П., в който изразява становище за допустимост и
неоснователност на иска.
Смята, че в т.нар. "депозитна разписка-споразумение" от 17.08.2020 г. имотът не е
индивидуализиран, тъй като не било посочено населено място, още по-малко общината.
Уточнява, че на територията на общ. П. нямало с. К.. Юридически недопустимо било в
текста на документ да се привнася - било но тълкувателен път или поради друго субективно
усмотрение - липсващо в самия документ съдържание. Липсата на конкретно населено
място, където се намирал имотът, за който страните се споразумяват означавало, че
съглашението им било с невъзможен предмет.
Оспорва, че ответникът е получил сумата в размер на 2000 лева. Документът от
17.08.2020 г. не съдържал волеизявление на продавача, че е получил тази сума. Текстът на
т.2 не можел да се тълкува другояче, освен като споразумение за размера на капарото, което
купувачът обещава да внесе. В този смисъл т.5 не пораждала задължение за продавача.
Такова задължение би възникнало при две кумулативни условия - ако купувачът е внесъл
капарото и ако купувачът се е явил да подпише нотариален акт за покупко-продажба „в
депозитния срок“, т.е. до 25.11.2020 г..
Посочва, че дори капарото да е било внесено, клаузата на т.5 пак не би породила
задължение за продавача, защото купувачът не се явил пред нотариус, за да купи имота „в
депозитния срок“, т.е. до 25.11.2020 г.. Безвъзвратното отминаване на датата 25.11.2020 г., до
която купувачът е бездействал, означавало само едно - че той се отказал от намерението си
да купи имота по т, 1. следователно ако е внесъл депозит, го губи на основание т.4.
На следващо място твърди, че ответникът на 26.10.2020 г. бил отправил до адреса на
ищеца покана за явяване пред нотариус на 05.11.2020 г. в 11:00 часа, за прехвърляне на имот
по депозитна разписка-споразумение от 17.08.2020 г., с което изразил готовност сделка да
бъде осъществена. В рамките на същия срок ответникът многократно канил, респ. правил
опити да кани ищеца да се яви за приключване на създалите се отношения, но ищецът или е
отказвал, или е избягвал да даде конкретен отговор.
Ирелевантно било обстоятелството, че на 15.12.2022 г. по дело за делба бил съставен
„съдебно разделителен протокол“, влязъл в сила на 22.12.2022 г., според който В. А. е
получила в свой дял имот, описан в споменатия протокол. Илзага подробни съображения.
Ирелевантна за спора била и приложената към исковата молба нотариална покана, за
която нямало данни да е получена от ответника, но дори да била получена, тя съдържала
само едностранни изявления на ищеца, формулирани изцяло в негова изгода, така че в този
2
процес не могат да служат за доказателства в негова полза за каквито и да било факти,
свързани с отношения между страните.
Моли за отхвърляне на исковата претенция. Претендира разноски.
В проведеното съдебно заседание за ответника се представлява от адвокат П. Х. от
АК П., който моли съда да отхвърли исковата претенция в цялост. Депозира писмена защита
в срок.
Съдът, като съобрази правните доводите на страните, събраните писмени
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.235, ал.2 ГПК,
намира за установено следното от фактическа страна:
От приложената по делото Депозитна разписка-споразумение от 17.08.2020 г. се
установява, че ответникът Т. Н. П. в качеството на продавач и ищецът Б. Н. Б. в качеството
на купувач, продава на купувача следния свой собствен имот, а имено: Имот № 558, състоящ
се от 1660 кв.м., ул. „I“. Съгласно чл.1 – страните се споразумели в срок до 25.11.2020 г. да се
явят пред нотариус за покупко-продажба на гореописания имот на цена от 10000 лева, при
условия да се поемат местните нотариални такси от купувача. В чл.2 е уговорено, че
страните се споразумели в деня на подписването на депозитната разписка купувачът да
внесе 2000 лева капаро от стойността на цената, за която се продава имота. В чл.3 е
уговорено, че продавачът се задължава да не предлага имота на други лица, да не сключва
други споразумение или предварителни договори в депозитния срок. Съгласно чл.4 –
депозитът остава за продавача на имота при отказ от страна на купувача да подпише
нотариален акт за покупко-продажба на имота в депозитния срок, а съгласно чл.5 –
депозитът се връща от продавача в двоен размер на купувача при отказ от страна на
продавача да продаде имота в депозитния срок. Документът е подписан от посочените в
него страни, както и от двама свидетели.
По делото е приложен протокол от проведено о.с.з от 15.12.2022 г. по гр.д. №
2744/2020 г. по описа на РС П., с който е одобрена спогодба за доброволно поделяне на
имоти между настоящия ответник и В. А.. От протокола се установява, че в дял на В. А. се
предоставя поземлен имот № 558 в кв.55 по плана на с. К., общ. С., обл. П., състоящ се от
1660 кв.м, който е отреден за УПИ IХ-558, състоящ се от 1640 кв.м., с неприложена
регулация, при посочени съседи, ведно с построената в имота селскостопанска постройка със
застроена площ от 88 кв.м. и заедно с всички подобрения и приращения. За уравняване на
дела, настоящият ответник и другия съделител Василка Кендерова са получили в дял 10000
лева.
От приложената по делото нотариална покана /13.02.2023 г./ от ищеца и адресирана
до ответника се установява, че ищецът иска от ответника да му заплати сумата в размер на
4000 лева, съгласно чл.5 от споразумението и сумата в размер на 15 000 лева изразходвани
разходи за почистване и поддържане на посочения в споразумението имот, както и за
пропуснати ползи. В поканата е посочен още, че три години умишлено ответникът е бавил и
въвеждал в заблуда ищеца, като не само не спазил срока от 25.11.2020 г. за сключване на
окончателен договор, а и не му предоставил необходимите документи за имота.
3
От ответната страна е приложена покана от ответника и адресирана до ищеца с датата
26.10.2020 г., от която се установява, че ответникът е поканил ищеца да прехвърли
собствеността върху процесния имот на 05.11.2020 г. в 11:00 часа при нотариус В. Г., с рег. №
612, с адрес на нотариалната кантора: гр. П., ул. „А. С.“ № 27. От приложената разписка се
установява, че поканата е изпратена до ищеца на посочения в споразумението адрес.
По делото в качеството на свидетели са разпитани лицата – Й. Н. Б. – брат на
ответника, Р. Г. Г. и Н. Т. К. – дъщеря на ответника.
От показанията на свидетелите Й. Б. и Р. Г. се установява, че ищецът и ответникът
уговаряли покупко-продажба на недвижим имот в с. К., като затова сключили
предварителен договор на 17.08.2020 г.. Посочват, че се уговорили сделката да се осъществи
на два етапа – депозит от 2000 лева, които били предадени на ответника на същата дата –
17.08.2020 г. и останалата сума в размер на 8000 лева да се изплати в рамките на три месеца,
като свидетелят Г. уточнява, че следвало да се дадат, като се изповяда сделката. Сочат, че
ответникът доброволно се съгласил с условията на договора и доброволно го подписал.
Свидетелят Г. също посочва, че след подписването на сделката, ответникът предоставил на
ищеца да ползва имота.
От показанията на свидетелката Н. К. се установява, че баща й – ответникът имал
отношения за продажбата на някакъв имот, както и че във връзка с този имот баща й
подписал някаква разписка. Посочва, че баща й искал да спази срокът за сключване на
окончателен договор, но не могъл да открие ищеца Б., както по телефона, така и на
посочения в договора адрес. Дори изпратил покана чрез „С.“ за изповядване на
окончателната сделка, но се върнала, защото не бил открит получателят. Мисли, че баща й и
леля са били собственици на имота, предмет на продажбата.
Съдът кредитира показанията на свидетелите като логични, последователни и
подкрепящи се от останалите доказателства по делото. При анализа на показанията на
свидетелите Б. и К., съдът съобрази и разпоредбата на чл.172 ГПК.
При така установените правнорелевантни факти съдът приема следното от правна
страна:
Районен съд П. е сезиран с осъдителен иск с правно основание чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД.
Съгласно чл.93, ал.1 ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и
обезпечава неговото изпълнение. Съгласно чл.93, ал.2 ЗЗД, ако страната, която е дала
задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да
задържи задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка,
другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.
Разпоредбата на чл.93, ал.2 ЗЗД регламентира възможността на страните при даден
задатък да се откажат от договора. Правото на отказ от договора е субективно материално
потестативно право, с чието упражняване договорните отношения между страните се
прекратяват. Ако страните не са уговорили друго, неизправната страна следва да понесе
неблагоприятните последици при реализиране на гражданската й отговорност, ако
изправната страна е упражнила правото си на отказ. Правото на отказ от договора съгласно
разпоредбата на чл.93, ал.2 ЗЗД се упражнява чрез едностранно волеизявление, адресирано
от изправната до неизправната страна. Институтът на правото на отказ от договора е сходен
4
с института на разваляне на договора и в съдебната практика често се разглеждат
едновременно или правото на отказ от договора съгласно чл.93, ал.2 ЗЗД се възприема като
един по-опростен от предвидения в чл.87, ал.1 ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно
прекратяване на договора или като специфичната хипотеза на разваляне по чл.93, ал.2 ЗЗД.
Основните предпоставки и при двата института са едни и същи: виновно неизпълнение на
договор и едностранно адресирано писмено изявление от страна на изправния кредитор. /В
този смисъл Решение № 579/10.10.2024 г. по гр. д. № 1698/2023 г. на ВКС, III г. о. и
цитираната в него съдебна практика/.
За да реализира правото си по чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД ищецът следва да установи
съществуването на твърдяното облигационно правоотношение, наличието на съглашение за
задатък, че е заплатил на ответника сумата от 2000 лева, както и че валидно е развалил
/отказал се е/ от процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
от /което съответно предполага, че е изправна страна по договора, а изправна страна е тази,
която е изпълнила задълженията си или е била готова да ги изпълни/, поради виновното му
неизпълнение от ответника – за който твърди, че не е изпълнил задължението си в срок.
От събраните по делото доказателства се установява, че страните са сключили
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който
ответникът е поел задължението да прехвърли на ищеца собствеността на - имот № 558,
състоящ се от 1660 кв.м., ул. „I“. При сключването на договора ищецът е заплатил капаро –
задатък в размер на 2000 лева. Страните се споразумели в срок до 25.11.2020 г. да сключат
окончателен договор.
Съдът намира, за неоснователно възражението на ответника, че имотът не е
индивидуализиран достатъчно, тъй като не е посочено населеното място. В константната
практика на ВКС се приема, че неопределеността на недвижим имот предмет на
предварителен договор може да се запълни посредством събраните по делото доказателства,
какъвто е настоящият случай. Не е спорно, че в „Депозитната разписка-споразумение“ не е
посочено населеното място, където се намира имотът, но по категоричен начин от събраните
по делото доказателства се установи, че е с местонахождение с. К..
По категоричен начин от показанията на свидетелите Й. Б. и Р. Г. се установи и че
процесната сума в размер на 2000 лева е получена от ответника в деня на подписването на
„Депозитната разписка-споразумение“ – 17.08.2020 г., поради което възражението на
ответника в този смисъл е неоснователно.
Не е спорно между страните, че окончателната сделка не е сключена. Спори се
относно това коя е изправната страна по сключения предварителен договор. Съгласно чл.1 –
страните се споразумели в срок до 25.11.2020 г. да се явят пред нотариус за покупко-
продажба на гореописания имот на цена от 10000 лева, при условия да се поемат местните
нотариални такси от купувача.
С оглед предмета на делото доказателствената тежест е на ищеца да докаже, че е бил
изправната страна по сключения договор, респективно, че ответникът е бил неизправна
страна.
От събраните по делото доказателства – гласни и писмени не се установява ищецът
да е изправна страна по договора. Напротив ответникът в качеството на продавач е бил
активната страна, да търси многократни контакти с ищеца, дори и чрез изпращането на
покана чрез куриерска фирма, за да може да бъде финализирана сделката с ищеца и то преди
изтичане на уговорения в договора срок – 25.11.2020 г.. От страна на ищеца не бяха
ангажирани никакви доказателства, че е съществувала някаква пречка, за изповядване на
5
окончателната сделка по покупко-продажбата на процесния имот в уговорения срок, в т.ч. че
към момента на подписването на „Депозитната разписка-споразумение“ ответникът не е бил
единствен собственик на процесния имот. От горното следва извода, че не е съществувала
пречка за изповядване на сделката пред нотариус.
Съгласно чл.93 ал.1 от ЗЗД задатъкът служи като доказателство, че е сключен
предварителен договор и обезпечава неговото изпълнение. По своята същност задатъкът
има двуяка функция от една страна служи като средство за обезщетение на добросъвестната
и изправна страна за вредите, които търпи от неизпълнението на договора, от друга –
санкционира неизправната страна, причинила неизпълнението.
Ищецът не проведе успешно доказване на исковата си претенция, поради което на
основание изложеното и по свое вътрешно убеждение съдът намира иска за неоснователен и
недоказан и ще го отхвърли като такъв.
С оглед изхода на делото, на основание чл.78, ал.3 ГПК право на разноски има
ответника, поради което ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника сумата в
размер на 700 лева.
По изложените съображения и на основание чл.235, ал.2 ГПК, Районен съд - П.
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Б. Н. Б., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „И. Ш.“ 24,
против Т. Н. П., ЕГН **********, с адрес: с. К., обл. П., ул. „3-та“ № 5, иск с правно
основание чл.93, ал.2, изр.2 ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в
размер на 4000 лева, представляваща задатък в двоен размер по неизпълнен предварителен
договор от 17.08.2020 г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
исковата молба.
ОСЪЖДА Б. Н. Б., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „И. Ш.“ 24, ДА ЗАПЛАТИ
на Б. Н. Б., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „И. Ш.“ 24, на основание чл.78, ал.3 ГПК,
сумата в размер на 700 лева, сторени разноски в производството.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Окръжен съд П. в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – П.: _______________________
6