РЕШЕНИЕ
№ .......
гр.София, .....2016 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 21 състав, в публичното съдебно заседание на
дванадесети ноември през две хиляди и петнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
БИЛЯНА БАЛИНОВА
при
участието на секретаря С.А., като разгледа докладваното от съдията гражданско
дело № 17547 по описа за 2013 год. на
СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е
иск по чл. 422 ГПК, вр. чл. 187 ЗЗД.
Производството
е образувано по искова молба на „К.“ ООД, с която са предявени установителни
искове срещу И.А.М. и Л.Х.М. с правно основание чл. 422 ГПК вр. чл. 79, ал. 1,
пред. 1-во вр. чл. 187 от ЗЗД за съществуване на вземане за
получаване на владението на следните недвижими имоти:
ДВОРНО МЯСТО, находящо се гр. ******
/сто шестдесет и девет/ с площ от 520 /петстотин и двадесет/ кв.м.,
съставляващо имот пл. №490 /четиристотин и деветдесет/ от квартал 88 /осемдесет
и осем/ по плана на гр. София, местност О. - М., заедно с находящите се в него
ТРИЕТАЖНА МАСИВНА СГРАДА със застроена площ от 232,28 /двеста тридесет и две
цяло и двадесет и осем стотни/ кв.м., състоящи се от две големи производствени
зали на всеки етаж и избено помещение, намиращо се под половината от площта на
сградата и ЕДНОЕТАЖНА МАСИВНА СГРАДА със застроена площ от 144 /сто четиридесет и четири/ кв.м., при съседи
на поземления имот: ул. „П.Б.А.“, ул. „В.Ч.“, имот пл.№ 490а, имот пл. № 471.
Ищецът твърди, че по силата на договор за
покупко – продажба, сключен във формата на нотариален акт № 134, том I, рег. №
3636, нот. дело 119 от 2011г. на нотариус И. Д., рег. № * на НК, вписан с вх. №
6814 от 25.02.2011г., акт № 64, том XVI, дело № 3185/2008 в Агенция по
вписванията – София (Нотариален акт № 134)
е придобил собствеността върху гореописания имот, от където следва и право му да получи владението върху него.
Поддържа, че ответниците не са изпълнили задължението си, следващо се от закона
и обективирано в т. 5 от нотариалния акт за предаване на владението на имота. За
това вземане ищецът се снабдил със заповед за незабавно изпълнение по чл. 417 ГПК, издадена по гр.д. N 32724/2013 г. СРС, I-во ГО, 27-ми състав, срещу
която ответниците възразили в законоустановения срок по чл. 414 ГПК, което
обосновава правния интерес на ищеца от предявяване на установителен иск по чл.
422 ГПК.
Ответниците
оспорват иска. Правят възражение, че с договора, обективиран в нотариалния акт
№ 134 се цели единствено обезпечаване на тяхно задължение към ищеца, поради
което този договор е нищожен на
основание чл. 26, ал. 1, пред. 1-во ЗЗД, поради нарушаване на
забраната по чл. 152 ЗЗД. Поддържат и че договорът е нищожен поради заобикаляне
на закона, на основание чл. 26, ал. 1, пред. 2-ро ЗЗД, поради
накърняване на добрите нрави на основание чл. 26, ал. 1, пред. 3-то и
липса на предмет на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД.
Съдът, след
като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Прието е за
безспорно между страните, че на 25.02.2011г. между ищеца - „К.“ ООД, в
качеството му на купувач и ответниците - И.А.М. и Л.Х.М., в качеството им на
продавачи е сключен договор за покупко – продажба във формата на нотариален акт
№ 134, с който на ищеца е прехвърЛ.собствеността
върху процесните недвижими имот, като в т. 5 на нотариалния акт е установено
задължението на продавачите - ответници по делото да предадат владението на
имота в деня на сключване на договора. Задължението за предаване на владението
на имота, при липса на противна уговорка, следва от разпоредбата на закона –
чл. 187 ЗЗД.
Ответниците
възразяват, че в нотариалния акт не е отразена действителната правна воля на
страните, като договорът е сключен не с цел прехвърляне на собствеността върху
имотите, а с оглед обезпечаване на отпуснат от ищеца кредит. Поддържат, че
договорът е нищожен и не поражда правни последици, поради което и за тях не е
възникнало задължение за предаване на владение на имота. По същество се твърди,
че между страните е сключено съглашение, с което се цели обезпечение на вземане
на ищеца, чрез предварително определяне начина на удовлетворяването му по
смисъла на чл. 152 ЗЗД. Съгласно
постоянната и задължителна практика на ВКС, постановена по реда на чл. 290 ГПК
това възражение следва да се квалифицира по чл. 26, ал. 1, пред 1-во ЗЗД поради противоречие с разпоредбата на чл. 152 от ЗЗД ( така Решение № 461
от 16.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1206/2010 г., IV г. о., ГК, Решение № 405
от 25.11.2014 г. на ВКС по гр. д. № 3709/2014 г., IV г. о., ГК, Решение № 22 от
1.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 4447/2015 г., IV г. о., ГК и др.).
Съгласно чл.
152 ЗЗД недействителни са съглашенията, които определят предварително начина на
удовлетворение на кредитора, в отклонение от установените в закона способи. С този вид съглашения страните не желаят прехвърлянето на собствеността
върху веща, а преследват друга
юридическа цел - заобикаляне на забраната за предварително уговаряне на начин
на удовлетворение на кредитора, различен от предвидения в закона. Така, за да се сметне, че договорът, обективиран в процесния нотариален акт
е в противоречие с тази разпоредба следва да се установи, че е налице заемно
правоотношение между страните по този договор, че той е сключен с цел
обезпечаване на вземане по това правоотношение, чрез начин на удовлетворяване
на кредитора, различен от предвидения в закона и че тази уговорка е направена
предварително (или поне едновременно) с поемането на задължението от длъжника.
Извод за тези факти следва да бъде изведен от съвкупната преценка на представените по
делото доказателства (така
Решение № 470 от 16.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1318/2010 г., IV г. о., ГК).
В конкретния
случай съдът счита, че са налице достатъчно данни, от които може да се направи
извод за противоречие на сключения във формата на нотариален акт № 134 договор
за продажба с разпоредбата на чл. 152 ЗЗД и следващата от това нищожност на
основание чл. 26 ал. 1, пред. 1-во ЗЗД.
По делото се
установява, че на 25.02.2011 г. между ищеца и ответниците е сключен предварителен
договор за покупко - продажба на недвижим имот, с който „К.“ ООД се задължава
да прехвърли обратно собствеността върху имота на И.А.М. и Л.Х.М. срещу сумата
от 71 700 евро. Следва да се отбележи, че предварителният договор и договора
за продажба във формата на нотариален акт № 134 са сключени на една и съща
дата. В същото време се установява, че предварителният договор е подписан преди
изповядването на нотариален акт № 134. За това обстоятелство свидетелства
фактът, че индивидуализацията на нотариалния акт в предварителния договор е
направена ръкописно, а не печатно, в каквато форма е изготвена останалата част
на договора. Този подход несъмнено е предприет, за да се гарантира на ответниците,
че няма да изгубят безвъзвратно собствеността върху имота и че извършеното с
нотариалният акт прехвърляне е временно и има за цел единствено да обезпечи
предоставения от ищеца заем..
От тези обстоятелства следва изводът, че
предварителният договор представлява предвидена клауза за обратно изкупуване,
като това свидетелства, че страните не са имали намерение да прехвърлят
собствеността върху процесния имот помежду си. За липсата на намерение от
страна на ищеца да придобие имота се съди и от Протокол от извънредно заседание
на Общото събрание на съдружниците на „К.“ ООД, където няколко дни преди
сключването на нотариалния акт и предварителния договор са взети едновременно
решения за придобИ.ето на собствеността върху процесните имоти и последващо
поемане на задължение за прехвърлянето й. Съдът не споделя довода на ищеца,
изложен в допълнителната искова молба, че би било по логично да предяви иск по
чл. 19 ал. 3 ЗЗД. Предвид факта, че ответниците са имали нужда от финансиране
за погасяване на вече съществуващи задължения, ищецът трудно би могъл да се
удовлетвори от имуществото им. В този смисъл ищецът има интерес да запази
собствеността върху имота след като вече ответниците нямат възможност да
изпълняват паричните си задължения.
От
допълнителна техническа и оценителска експертиза се установява, че уговорената
цена на имотите в сключените нотариален акт и предварителен договор е
значителна по-ниска от пазарната стойност на процесните имоти.
Ищецът
изтъква, че е декларирал имота като своя собственост и редовно е изпълнявал
задълженията си за заплащане на дължимите местни данъци и такси във връзка с
имота. Заплащането на тези публични задължения не свидетелства необходимо за
намерение за придобИ.е на процесните
имоти. Още повече едно такова деклариране е необходимо с оглед поддържането на
привидността по отношение на собствеността върху имотите.
Самият
уговорен противоправен начин на удовлетворяване се състои в това, че в случай
на неизпълнение ищецът ще стане собственик на веща, което е в пряко
противоречие с разпоредбата на чл. 152 от ЗЗД.
С оглед
гореизложените факти, разгледани в тяхната логическа обусловеност се налага
извода, че с договора за покупко – продажба, сключен във формата на нотариален
акт № 134 от страните не се е целяло прехвърлянето на собствеността на имота, а
единствено обезпечение на вземане на ищеца, чрез предварително определяне
начина на удовлетворяването му.
Между
страните по делото е налице заемно правоотношение. Ищецът е превел сумата от
115 300 лв. на „Х.“ АД, с която е погасено част от задължението на
ответниците към това дружество по Договор № НСТ-02-0718-0. Въпреки привидното й
определяне като продажна цена по нотариален акт № 134, тази сума следва да се
квалифицира като предоставени на ответниците заемни средства. Налице е особена
уговорка, при която заемните средства се възстановят чрез заплащане на цената
по предварителния договор, която включва в себе си възнаградителна лихва и
разноски по кредита. За характера на предоставената сума като заемни средства
може да се направи извод от обстоятелството, че с Нотариален акт № 134 страните
са нямали за цел да прехвърлят собствеността върху процесните имоти. За това й естество насочва и
предмета на дейност на ищеца „К.“ ООД – отпускане на заеми със средства, които
не са набрани чрез публично привличане на влогове или други възстановими
средства, като видно от Удостоверение № BGR00188 дружеството е вписан и в
нарочен регистър на БНБ за лица упражняващи такава дейност. Формирането на подобен извод е последица от един съвкупен и последователно
извършван анализ на събраните по делото доказателства, които разглеждани
изолирано едно от друго действително не издават наличие на възникнало
задължение за връщане на паричен заем, но анализирани в тяхната съвкупност
следва да се възприеме за пораждането на едно такова заемно правоотношение.
В тази
връзка доколкото съглашенията за предоставения заем и противоправно уговореното
обезпечение са обективирани в един и същ
документ и като се имат предвид всички факти и обстоятелства по делото, съдът
намира за установено, че с процесния договор за покупко – продажба се
обезпечава именно очертаното по-горе заемно правоотношение.
Последния
факт, който трябва да е налице, за да се приеме, че договорът за покупко –
продажбна, сключен във формата на нотариален акт № 134 е съглашение,
противоречащо на забраната на чл. 152 от ЗЗД е противоправният начин на
удовлетворение на кредитора да е уговорен преди възникването на
правоотношението, което се обезпечава. С извършената с процесния нотариален акт
покупко-продажба се обезпечава вземане, което е възникнало в момента на
превеждане на паричните суми от ищеца на „Х.“ АД. С продажбата не се обезпечава
нито вземане по Договор № НСТ-02-0718-0, нито по Договор № СТХ-02-0718-0. „К.“
ООД не е страна по Договор № НСТ-02-0718-0. С Договор № СТХ-02-0718-0 ищецът се
задължава да отговаря за задълженията на ответниците към „Х.“ АД. Към този
момент съдържанието на отношенията му с ответниците включва обезпечаване на
задълженията им от една страна и заплащането от тях на премиите по договора от
друга. По делото няма данни, че с прехвърлянето на имота се обезпечават или
удовлетворяват вземания по горепосочените договори, нито каквито и да е
вземания предхождащи сключването на процесния нотариален акт. Връщането на
преведената от „К.“ ООД на „Х.“ АД сума е самостоятелно задължение, на
самостоятелно основание възникнало след сключването на съглашението по чл. 152
от ЗЗД. Изпълнението на това задължение би се осъществило чрез заплащането на
цената от ответниците по предварителния договор. В този смисъл със сделката,
обективирана в нотариален акт № 134 се обезпечава вземане възникнало след
постигане на уговорката за определяне на начин на удовлетворяване на
кредитора.
С оглед
гореизложеното и на основание чл. 26 ал.1 от ЗЗД, поради противоречие с нормата
на чл. 152 ЗЗД договорът за покупко – продажба, сключен във формата на нотариален
акт № 134, том I, рег. № 3636, нот. дело 119 от 2011г. на нотариус И.Д.,
рег. № * на НК, вписан с вх. № 6814 от 25.02.2011г., акт № 64, том XVI, дело №
3185/2008 в Агенция по вписванията – София
следва да бъде счетен за нищожен и негоден да породи правни последици. С
оглед това искът на ищеца за установяване на правото да получи на владението на
процесните недвижими имоти следва да бъде отхвърлен като неоснователен, тъй
като това право се претендира от ищеца като произтичащо от нищожен договор.
При извод за
нищожност на договора за покупко – продажба поради противоречие с императивната
разпоредба на чл. 152 ЗЗД е безпредметно обсъждането на останалите възражение
на ответниците за нищожност на процесния договор.
При
посочения изход на делото ищецът няма право на разноски. В полза на ответниците следва да бъдат
присъдени разноски за възнаграждения за вещи лица в размер на 1 200 лв. Не
следва да бъдат присъдени разноски за възнаграждение за правна защита, поради
липса на доказателства за изплащане на уговореното такова – в договора не се
съдържа разписка за платените суми, липсват представени банкови документи за
безкасово плащане, съгласно задължителната практика на ВКС – ТР 6/2012 г. на
ОСГТК на ВКС.
Мотивиран от
горното, Софийски градски съд, I – 21 състав
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от „К.“ ООД, ЕИК *** против И.А.М.
и Л.Х.М. иск по чл. 422 ГПК, вр. чл.
79, ал. 1, пред. 1-во, вр. чл. 187 ЗЗД за установяване съществуването
на правото му да получи по силата на сключен договор за покупко – продажба във
формата на нотариален
акт № 134, том I, рег. № 3636, нот. дело 119 от 2011г. на нотариус И. Д.,
рег. № * на НК, вписан с вх. № 6814 от 25.02.2011г., акт № 64, том XVI, дело №
3185/2008 в Агенция по вписванията – София владението върху недвижим имот,
представляващ дворно място, находящо
се гр. ****** /сто шестдесет и девет/ с площ от 520 /петстотин и двадесет/
кв.м., съставляващо имот пл. № 490 /четиристотин и деветдесет/ от квартал 88
/осемдесет и осем/ по плана на гр. С., местност О. - М., заедно с находящите се
в него триетажна масивна сграда със
застроена площ от 232,28 /двеста тридесет и две цяло и двадесет и осем стотни/
кв.м., състоящи се от две големи производствени зали на всеки етаж и избено
помещение, намиращо се под половината от площта на сградата и едноетажна масивна сграда, със
застроена площ от 144 /сто четиридесет и
четири/ кв.м., при съседи на поземления имот: ул. „П.Б.А.“, ул. „В.Ч.“, имот
пл.№ 490а, имот пл. № 471.
ОСЪЖДА И. А.М., ЕГН ********** и Л. Х.М., ЕГН ********** да заплати на „К.“ ООД, ЕИК ***, на основание чл. 78,
ал. 3 ГПК сумата 1 200 лв. – разноски
по делото за възнаграждения за вещи лица.
Решението може да се обжалва с
въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
СЪДИЯ: