Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 111
гр.Пловдив, 26.03.2020г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ АПЕЛАТИВЕН СЪД,
Търговско отделение, І-ви състав, в открито заседание на…единадесети март…през…две
хиляди и двадесета година,………………….в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Славейка Костадинова
ЧЛЕНОВЕ:
Катя Пенчева
Красимира Ванчева
при участието на
секретаря……Цветелина Диминова……..разгледа докладваното от съдията……...Пенчева….В.търговско дело №44 по
описа за 2020 година,…за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е въззивно по
реда на чл.258 и сл. ГПК.
С решение №422/05.09.2019г.,
постановено по търг. д. №269/2018г. по описа на окръжен съд С., е отхвърлен предявеният иск от „Е.” ЕООД /в
несъстоятелност/, ЕИК ***, чрез М.Г.С. – синдик, против Д.М.Д., с ЕГН ********** за признаване за нищожен договора,
сключен с Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот ***, том II,
рег. ***, дело ***. на нотариус с рег. ***на НК, вписан в Сл. по вписванията
гр. С.с вх. рег. ***от 02.07.2014г., акт ***, том XX, дело ***/2014г., с който „Е.“
ЕООД - в н. е продало на Д.М.Д. следния недвижим имот: ПАРКОМЯСТО №6, със застроена
площ на паркомястото: 18,15кв.м., намиращо се на двора на поземления имот, в
който е новопостроена „ЖИЛИЩНА СГРАДА И ОГРАДА“ със застроена площ на сградата
409,34кв.м., на 5 етажа, представляващ поземлен имот с идентификатор ***по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С., одобрени със Заповед
РД-18-1/07.01.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, няма издадена заповед
за изменение в КККР, според Скица на поземлен имот ***от 27.02.2014г., изд. от
СГКК -С., с адрес на поземления имот: град С., п.к. ***, кв. „Ж.“, улица „***“
№19, с площ на поземления имот: 988кв.м., при съседи на поземления имот: ***, ***,
***и ***, при граници на Паркомясто №6 по инвестиционен проект /архитектурна
част/: север - улица тупик, изток -Паркомясто №7, юг - двор на сграда и
апартамент №4, запад - Паркомясто №5, ЗАЕДНО със съответното на паркомястото
право на строеж, заедно с принадлежащите на паркомястото 2,410% идеални части
от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена
сградата, равняващи се на 23,81 кв.м. ид. ч. от правото на собственост. Отхвърлен
е и евентуално предявеният иск по чл.647 ал.1, т.3 от ТЗ от М.Г.С. – синдик на „Е.”
ЕООД /в несъстоятелност/, ЕИК ***, против „Е.” ЕООД /в несъстоятелност/ и Д.М.Д. за обявяване на недействителна по отношение на
кредиторите на несъстоятелността
на „Е.”
ЕООД /в несъстоятелност/ сделката по договор,
сключен с Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот ***, том II,
рег. ***, дело ***. на нотариус с рег. ***на НК, вписан в Сл. по вписванията
гр. С.с вх. рег. ***от 02.07.2014г., акт ***, том XX, дело ***/2014 г., с който
„Е.“ ЕООД - в н. е продало на Д.М.Д. гореописания недвижим имот. Отхвърлен е
предявеният иск от „Е.” ЕООД /в несъстоятелност/ против Д.М.Д. за връщане в масата на несъстоятелността на „Е.” ЕООД /в
несъстоятелност/ на същия имот. „Е.” ЕООД /в несъстоятелност/ е осъдено да
заплати от масата на несъстоятелността по сметка на Окръжен съд - С.държавна
такса от 100лв., както и на Д.М.Д. разноски
по делото – 100лв.
Решение е обжалвано от „Е.” ЕООД /в
несъстоятелност/, ЕИК ***, чрез М.Г.С. – синдик, досежно тази част, с която е
отхвърлен искът против Д.М.Д. за
признаване за нищожен договора, сключен с Нотариален акт за покупко - продажба
на недвижим имот ***, том II, рег. ***, дело ***. на нотариус с рег. ***на НК,
вписан в Сл. по вписванията гр. С.с вх. рег. ***от 02.07.2014г., акт ***, том
XX, дело ***/2014г. и обусловения иск за връщане на имота в масата на
несъстоятелността, както и от синдика М.С., досежно тази част, с която е
отхвърлен искът по чл.647 ал.1, т.3 от ТЗ.
Счита, че решението е неправилно, поради съществено нарушение на съдопроизводствените
правила, неправилно приложение на материалния закон и е необосновано. По отношение на отхвърления иск за нищожност на
договора се твърди, че съдът се е произнесъл по незаявени от ответника
възражения и е направил изводите си по неприети по делото доказателства. Изразено е несъгласие с изводите на
първоинстанционния съд, че с въпросната сделка са прехвърлени идеални части от
недвижим имот с извършено разпределение за ползване, като се твърди, че
неправилно са тълкувани клаузите от договора. По отношение на отхвърления
евентуален иск по чл.647 ал.1, т.3 от ТЗ са наведени доводи за необоснованост
на изводите на първоинстанционния съд за липсата на значително неравновесие в
престациите по прехвърлителната сделка. Съдържа се оплакване, че съдът не е
изложил мотиви защо приема, че разлика от повече от 100% между цената на
сделката и действителната пазарна цена не отговаря на критерия за значителна
разлика между насрещните престации. С оглед на изложеното се твърди, че
решението и в частта, с която е отхвърлен обусловеният иск за връщане на имота
в масата на несъстоятелността, е неправилно и незаконосъобразно. Иска се отмяна
на обжалваното решение и постановяване на друго, с което да бъде уважен искът
за прогласяване нищожност на сделката покупко-продажба, евентуално – да бъде
уважен искът по чл.647 ал.1, т.3 от ТЗ, както и да бъде уважен обусловеният иск
за връщане на имота в масата на несъстоятелността.
В срока по чл.263 ал.1 от ГПК не е постъпил отговор от
насрещните страни – по жалбата на „Е.” ЕООД /в несъстоятелност/,
представлявано от синдика М.Г.С. - от ответника по иска за нищожност на
договора Д.М.Д.; по жалбата на синдика
М.С. – от ответниците по иска по чл.647 ал.1, т.3 от ТЗ – „Е.“ ЕООД – в н.
представлявано от управителя му Т.К. и от ответника Д.Д.. Редовно призовани,
същите не се явяват и не се представляват в съдебно заседание и не изразяват
становище по предявената въззивна жалба.
Подадената въззивна жалба е допустима, като депозирана в
законоустановения срок от надлежна страна и с предписаното от закона
съдържание.
Апелативният съд, след като съобрази оплакванията,
изложени в жалбата и доводите на страните, с оглед разпоредбите на чл.269 и чл.271
от ГПК и след преценка на събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност, прие за установено следното:
Предмет на обжалване в настоящия процес е валидно и
допустимо решение.
Същото е постановено по предявен иск с правно
основание чл.26, ал.2 от ЗЗД и евентуален иск по чл.647 ал.1 т.3 от ТЗ, и
обусловен иск по чл.34 от ЗЗД.
Искът за признаване на нищожност на договор за
покупко-продажба, обективиран в Нотариален акт за покупко - продажба на
недвижим имот ***, том II, рег. ***, дело ***. на нотариус с рег. ***на НК,
вписан в Сл. по вписванията гр. С.с вх. рег. ***от 02.07.2014г., акт ***, том
XX, дело ***/2014г., с който „Е.“ ЕООД е продало на Д.М.Д. недвижим имот -
ПАРКОМЯСТО №6 – подробно индивидуализирано, е предявен от „Е.“ ЕООД, чрез
синдика – М.С., в изпълнение на правомощията по чл.658, т.7 от ТЗ. Твърди се, че договорът за покупко-продажба е
нищожен на основанието по чл.26 ал.2, пр.първо от ЗЗД, поради липса на годен
предмет, тъй като паркомястото не е самостоятелен обект на правото на
собственост, а необособена и несамостоятелна част от уреголиран поземлен имот. Предявен
е при условията на евентуалност иск по чл.647 ал.1, т.3 от ТЗ от синдика М.С.
срещу „Е.“
ЕООД – в н. представлявано от органния си представител и срещу Д.Д.. Твърди се, че
сделката е сключена в подозрителния период по смисъла на чл.647 от ТЗ, във вр.
с чл.647 ал.1, т.3 от ТЗ, като прехвърленият имот значително надвишава по
стойност полученото. Твърдението за неравностойност на престациите се
аргументира с факта, че като продажна цена в нотариалния акт е посочена сумата
от 1000лв. с ДДС, при посочени пазарна оценка на паркомясто - 2 200лв. и данъчна
оценка на прилежащи идеални части от поземления имот – 701,59лв. Иска се
договорът за покупко-продажба да бъде прогласен за нищожен, евентуално –
недействителен по отношение на кредиторите на масата на несъстоятелността и
като последица от главния или евентуалния иск, да бъде уважен обусловеният иск
за връщане на имота в масата на несъстоятелността.
Ответникът Д.Д. в
представения отговор на исковата молба е оспорил предявените искове – главен,
евентуален и обусловен. По отношение на иска за нищожност на договора, поради
липса на предмет, е изложил твърдения, че е собственик на недвижим имот –
апартамент от етажна сграда, построена в същия УПИ. Поради това, че е
собственик и на лек автомобил, е закупил и процесното паркомясто. Твърди се, че
на практика е закупил идеални части от правото на собственост върху поземления
имот, а именно – 2,410%, равняващи се на 23,81кв.м. ид. части, макар и същите
да са описани като паркомясто №6, с граници по инвестиционен проект. Относно
предявения при условието на евентуалност иск по чл.647 ал.1, т.3 от ТЗ са
изложени насрещни на ищеца твърдения – а именно, че продажната цена от 1000лв.
не е занижена, тъй като данъчната оценка на продадените идеални части е около
700лв.
Ответникът по иска
по чл.647 ал.1, т.3 от ТЗ - „Е.“ ЕООД - в
н. представлявано от управителя си Т.К., чрез процесуален представител – адв.
Стоянов, в отговора на исковата молба, е оспорил предявения иск. Възраженията
по основателността на иска се основават на твърдения за липсата на
неравностойност на престациите по прехвърлителната сделка.
След преценка на събраните доказателства, касаещи
предмета на спора, поотделно и в тяхната съвкупност, и като съобрази
предметните предели на въззивното производство, очертани с жалбата, настоящата
инстанция намира за установено следното:
Няма спор, че с Нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот ***, том II, рег. ***, дело 230/2014 г. на нотариус с рег, ***на
НК, вписан в Сл. по вписванията гр. С.с вх. рег. ***от 02.07.2014г., акт ***,
том XX, дело № 4001/2014г. „Е.“ ЕООД е продало на Д.М.Д. следния недвижим имот:
ПАРКОМЯСТО №6, със застроена площ на паркомястото: 18,15кв.м., намиращо се на
двора на поземления имот, в който е новопостроена „ЖИЛИЩНА СГРАДА И ОГРАДА“ със
застроена площ на сградата 409,34 кв.м., на 5 етажа, представляващ поземлен
имот с идентификатор ***по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С.,
одобрени със Заповед РД-18-1/07.01.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК,
няма издадена заповед за изменение в КККР, според Скица на поземлен имот ***от
27.02.2014г., изд. от СГКК -С., с адрес на поземления имот: град С., п.к. ***,
кв. „Ж.“, улица „***“ №19, с площ на поземления имот: 988кв.м., при съседи на
поземления имот: ***, ***, ***и ***, при граници на Паркомясто №6 по
инвестиционен проект /архитектурна част/: север - улица тупик, изток - Паркомясто
№7, юг - двор на сграда и апартамент №4, запад - Паркомясто №5, ЗАЕДНО със
съответното на паркомястото право на строеж, заедно с принадлежащите на
паркомястото 2,410% идеални части от правото на собственост върху поземления
имот, върху който е построена сградата, равняващи се на 23,81 кв.м. ид. ч. от
правото на собственост върху поземления имот. Посочената продажна цена е
1 000лв., с включен ДДС.
По иска за нищожност на договора на основанието по
чл.26 ал.2, пр. първо от ЗЗД – като договор с невъзможен предмет:
Според правната теория невъзможен предмет е
равнозначен на липса на предмет, като под предмет се разбира обектът на
правоотношението. Невъзможен предмет не е еквивалентно понятие на незаконен
предмет. Предмет на придобиване на вещни
права са само самостоятелно съществуващи движими и недвижими вещи. Когато се
касае за недвижима вещ - имот, самостоятелно може да се придобива само такава
вещ или част от нея, която по силата на устройствен проект, одобрен съгласно
действащите правила и норми, е обособена като самостоятелен имот – обособен и
самостоятелен обект или обособена и самостоятелна част от него. Съгласно § 5 т.39 от ДР ЗУТ „Обект“ е самостоятелен строеж или реална част от
строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално
предназначение и идентификатор по ЗКИР. В чл.98 ал.2, т.3 от Наредба
№7/22.12.2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове
територии и устройствени зони е предвидено, че в многофамилните жилищни сгради,
освен жилища може да има и гаражи и общи паркинги. В раздел VI от ЗУТ „Сгради на основното
застрояване. Изисквания към жилищните сгради и жилищата“, чл.37 ал.4 /макар и
новоприета, след сключване на сделката – с ДВ бр.1001/2015г./, е предвидено, че
в сграда в режим на етажна собственост необходимите места за паркиране се
осигуряват с инвестиционния проект във: 1. паркинг – гараж със статут на
самостоятелен обект в сградата, или 2. паркинг – гараж със статут на обща част
в сградата, или 3. отделни места за паркиране със статут на принадлежност към
съответните самостоятелни обекти в сградата. Няма спор, а и според описателната
част на Нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот ***/2014г., въпросното паркомясто се
намира на двора на поземлен имот, в който е новопостроена „ЖИЛИЩНА СГРАДА И
ОГРАДА“, на пет етажа. Явно е, че не се касае за обект по смисъла на т.1 и т.2
от чл.37 ал.4 от ЗУТ, а описанието сочи
на обект по смисъла на т.3. Освен това касае се за сграда в режим на етажна
собственост. Ответникът в първоинстанционното производство – приобретател по
атакуваната сделка, е установил правото си на собственост на самостоятелен
обект в многоетажната сграда. По силата на предходен нотариален акт за
покупко-продажба на право на строеж - ***., Д.М.Д. е придобил от същия
праводател – „Е.“ ЕООД /който е собственик и на дворното място/ правото на
строеж за построяване на апартамент №6 /подробно описан/ от многоетажната
жилищна сграда. Видно от приложеното удостоверение №19-16-132/17.06.2014г. за
въвеждане в експлоатация на строеж от четвърта категория, обектът „Жилищна
сграда и ограда“ е завършен и е въведен в експлоатация. С отчуждаването на един от самостоятелните обекти в
многоетажната сграда, при която части от етажи стават собственост на повече от
едно лице, възниква етажната собственост
/чл.37 от ЗС/. От този момент дворното място губи самостоятелното си
предназначение и може да се разглежда
като принадлежност
към сградата. От една страна, по смисъла на чл.63 от ЗС, собственикът
може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя,
като стане собственик на постройката и собственикът на земята може да прехвърли
отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка.
Прехвърляйки правото
на строеж с НА ***. праводателят – „Е.“ ЕООД е запазил правото на собственост
върху земята. От друга страна, съгласно чл.38 ал.1 от ЗС, при сгради, в които етажи или части от етажи
принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята,
върху която е построена сградата, дворът и др. На следващо място, съгласно
чл.64 от ЗС, собственикът на постройката може да се ползва от земята само
доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното
предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено
друго. Няма пречка това „друго“ да е обективирано не само в един акт. На
практика с НА
***. и с процесната сделка, оформена с НА ***/02-07.2014г., е прехвърлено
правото на собственост върху самостоятелен обект от жилищната сграда –
апартамент, ведно с идеални части от дворното място, като едновременно с това е
разпределено ползването, което е с определено предназначение – ползване за
паркиране. Като собственик на дворното място продавачът свободно може да се разпореди
с идеални части от същото. Доколкото разпределение на ползването може да се
извърши неформално, то собственикът на земята и приобретател, придобил пръв
част от етажната собственост, съответно – идеална част от дворното място, на
практика постигат съгласие за разпределение на ползването, при което всеки
следващ приобретател следва да се съгласи с него. Доколкото, според чл.32 ал.1
от ЗС, общата вещ се използва и управлява
съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от
общата вещ, което решение също е неформален акт, няма пречка да бъде определено
и предназначението, което е – ползване за паркиране. В този смисъл
определението/индивидуализацията или даденото наименование на прехвърлената
идеална част, като „паркомясто“, която е 18,15кв.м., ведно с прилежащи идеални
части – 23,81кв.м. /2,410% ид.ч./, не променя характеристиката й на идеална
част от 441,96кв.м. Няма съмнение, че според общита правила, визирани в ЗС,
както и според нормите на ЗУТ „паркомясто“ или с каквото и да е друго
наименование „място за паркиране“, „гараж“ – което представлява само място с
определена площ, местонахождение, граници, но без оградни стени и покрив, не е
самостоятелен обект на собственост, тъй като не съответства, както на легалното
определение дадено в § 5 т.39 от ДР ЗУТ,
така и на това – по т.38 –„строеж“. Следователно предмет на сделката се явява идеална част от дворното място, което е с предназначение за паркиране и
което ползване е
разпределено между етажните собственици. Това е смисълът на
действителната воля на страните, изведена по тълкувателен път, според правилото
на чл.20 от ЗЗД. Това е така, тъй като според нормативното правило, договорът следва да се тълкува, не според буквалния
смисъл на текста, а като се изведе смисълът, следващ от общия разум на
изявлението и общия смисъл и цел на договора и според обстоятелствата, при
които е сключен, от породените към този момент отношения между страните. В случая
правоотношенията между страните произтичат от предходния договор, оформен с НА ***. и
последиците от него, и произтичащото от това поведение на страните,
което е предпоставка за последващата сделка – придобиване право на собственост
от собственика на обособен обект от многоетажната жилищна сграда, върху идеални
части от дворното място в което е построена, като тези обстоятелства водят до
цялостно изясняване на действителната воля на страните. Така даденото тълкуване
води до запазване на цялото действие на договора така, както в действителност е
желано от страните, независимо от съдържащата се в него непрецизна, неточна и
дори неправилни формулировка при посочването на неговия предмет – „паркомясто“.
Така даденото тълкуване съответства и на нормативната уредба –тъй като, както
преди действието на чл.37 ал.4 от ЗУТ, така и след промените в тази уредба,
законът не допуска изграждането на открит паркинг като самостоятелен обект на
собственост в дворното място или върху друга обща част на сградата. От друга
страна законът изисква - чл.43 ал.1 от ЗУТ – в сила от 26.11.2012г., за новите
сгради необходимите места за паркиране да се осигуряват задължително в
границите на урегулирания поземлен имот. Ето защо като е тълкувал по този начин
волята на страните и като е приел, че макар и описанието на частта от имота като „паркомясто“ да е погрешно, страните
са имали предвид не прехвърляне на паркомясто като отделен
обект, а прехвърляне на идеални части от дворното място с посочване точно коя част от дворното
място – съобразно извършеното разпределение, има право да ползва придобилият, първоинстанционният съд е обосновал правилният
правен извод, че предметът на договора не е невъзможен и договорът не е нищожен
по смисъла на чл.26 ал.2, пр.1 от ЗЗД.
Неоснователно е оплакването
на жалбоподателя, че обосновавайки
горните изводи, съдът се е произнесъл по незаявени от ответника възражения и е
направил изводите си по неприети по делото доказателства. Още в отговора на
исковата молба ответникът Д. е въвел доводи за извеждане волята на страните по
сделката по тълкувателен път – а именно, че като собственик на обособен обект
от етажната собственост, е закупил идеални части от правото на собственост
върху поземления имот, макар и същите да са описани като паркомясто №6, с
граници по инвестиционен проект. Представил е доказателство за правото си на
собственост върху обособен обект от многоетажната сграда - НА ***.
По
предявения евентуален иск по чл.647 ал.1, т.3 от ТЗ:
Отменителните
искове по чл.647 от ТЗ са средство за обявяване за относително недействителни
по отношение на кредиторите на несъстоятелни длъжник на определени правни
сделки с имуществени права от масата на несъстоятелността, които увреждат тези
кредитори при наличие на съответните специфични за отделните фактически състави
хипотези.
При хипотезата на
чл.647 ал.1 т.3 от ТЗ, на която се позовава ищецът, е предвидена възможност
да бъде обявена за недействителна по отношение на
кредиторите на несъстоятелността възмездна сделка, при която даденото
значително надхвърля по стойност полученото, извършена от длъжника в двугодишен
срок преди подаване на молбата по чл.625 от ТЗ, но не по-рано от датата на
неплатежоспособността, съответно свръхзадължеността.
Изискването за допустимост на отменителните искове е
визирано в чл.649 ал.1 от ТЗ, като процесуалната възможност е предоставена на
синдика, /а при негово бездействие - всеки кредитор/ и искът следва да е
предявен в едногодишен срок от откриване на производството, съответно от
момента на обявяването на решението по чл.632 ал.2 от ТЗ.
Безспорно в случая са налице, както предпоставките за
допустимост на иска, така и субективният елемент от фактическите състави на
чл.647 от ТЗ – по отношение на ответника – търговец – „Е.“ ЕООД – прехвърлител по сделката, чиято
относителна недействителност се претендира, е открито производство по
несъстоятелност. С решение №553/26.11.2014г.,
постановено по т.д. №246/2014г. по описа на Окръжен съд С., вписано в ТР на 27.11.2014г., по
реда на чл.632 ал.1 от ТЗ е обявена неплатежоспособността на „Е.“ ЕООД,
определена е начална дата на неплатежоспособността – 30.04.2014г., открито е
производство по несъстоятелност за дружеството, дружеството е обявено в
несъстоятелност, производството по несъстоятелност е спряно. С решение
№260/01.03.2016г. постановено по същото т.д., обявено в ТР на същата дата,
производството по несъстоятелност е възобновено по реда на чл.632 ал.2 от ТЗ.
Искът от синдика е предявен на 28.02.2017г. – т.е. - в едногодишен срок
от момента на обявяването на решението по чл.632 ал.2 от ТЗ.
Сделката, чиято
недействителност се претендира, е оформена с Нотариален акт за покупко -
продажба на недвижим имот ***, том II, рег. ***, дело ***. на нотариус с рег. ***на
НК от 02.07.2014г. Сделката е извършена един месец преди подаване на
молбата по чл.625 от ТЗ – подадена от длъжника на 14.08.2014г. и е след
определената начална дата на неплатежоспособността – 30.04.2014г. – т.е. –
попада във визирания от чл.647 ал.1 т.3 от ТЗ т.н. „подозрителен период“. Касае
се за възмездна сделка по смисъла на цитираната законова разпоредба и имайки
характер на възмездна сделка, преценката относно наличието на последния
кумулативно изискуем елемент от фактическия състав на отменителния иск – дали е
налице неравностойност на престациите и дали тази неравностойност е значителна,
следва да се извърши към момента на сключването на сделката.
Както се посочи,
като продажна цена по сделката в нотариалния акт е посочена сумата
1 000лв. Освен това е отразено, че пазарната оценка на паркомясто №6,
определена от лицензиран оценител, е 2 200лв., а данъчната оценка на
прилежащите на паркомясто №6 идеални части е 701,59лв.
За да приеме
липсата на значителна неравностойност на престациите, окръжният съд се е
позовал на заключението от допусната при първоинстанционното разглеждане на
делото съдебнотехническа експертиза, съгласно което пазарната
стойност на 41.96 кв.м. /идеални части от Дворно място – ПИ ***/ към датата на
сделката 02.07.2014г., е в размер на 2 068лв., като е възприел пазарната
оценка, определена от вещото лице по метода на пазарните сравнения. Посочил е,
че при съпоставка между посочената от
вещото лице пазарна стойност на идеални части от дворното място и получената цена от „Е.” ЕООД в размер на 1 000лв., не е налице последната
предпоставка на фактическия състав на чл.647 ал.1, т.3 от ТЗ -даденото
значително да надхвърля по стойност полученото. Вярно е оплакването на
жалбоподателя, че липсва съответната аргументация за този извод.
В констативносъобразителната част на
заключението, вещото лице е разяснило начина на формиране на дадената от него
пазарна оценка, а именно, чрез използване на два метода - метод на пазарните
сравнения и приходния метод. По метода на пазарните сравнения оценката е
извършена чрез анализ на стойността на оценявания имот, основан на сравнение с
реализираните цени при неотдавнашни продажби на имоти със сходни характеристики
или обявени за продажба подобни имоти. По този начин е определена пазарната
стойност на съотносимите /съразмерни/ на процесното паркомясто идеални части от
цялото дворно място, в което то е било ситуирано като реално ограничен терен,
която според заключението, към момента на сделката е 2 068лв. Сравнени са три
„аналога“ - оферти за продажба на три цели незастроени /празни/ урегулирани
имоти – от 549кв. м., от 440кв. м. и от 790кв. м., както и още 6 имота. Касае
се обаче за цели незастроени имоти, но не става ясно предвидено ли е
застрояване и какви са неговите параметри. При това положение и доколкото
пазарната цена, включително и посредством сравнителния метод, се определя от
търсенето и предлагането, не може да се прецени какъв би бил сравнимият реален
интерес на бъдещите инвеститори, което е критерий при преценката за
равностойност на престациите. Освен това, като източници за информация са
използвани само сайтът за продажби imot.bg и обяви, публикувани във вестник
„Бизнес поща“.
По втория – приходен метод, оценката е
определена, като е съобразено обстоятелството, че паркомястото не би могло да
се продава самостоятелно, като обособен обект, но би могло да се отдава под
наем. По този метод оценката към релевантния момент е 2 350лв. Посочена е
и пазарната стойност, определена от претеглените стойности, посочени от
сравнителен и приходен метод и тя, към момента на сделката, е 2 209лв. При
така посочените оценки обаче, според обектите за сравнение и техните
характеристики, съпоставимо с характеристиките на процесния имот, който е
застроен, при липсата на сравнителен анализ с оценка на идеални части от самия
имот – ПИ ***, не
може да се получи представа за реален интерес при търсенето и предлагането, при
което и с оглед разпоредбата на чл.202 от ГПК, не може да се възприеме
заключението на вещото лице. Това се отнася и до посочената в нотариалния акт
оценка на паркомясто №6, определена от лицензиран оценител, тъй като изобщо не
е ясно по какви критерии е определена. И тъй като други доказателства не са
ангажирани от носещата доказателствената тежест за това страна – ищеца, не може
да се приеме за установен последният, но кумулативно необходим елемент от фактическия
състав на отменителния иск по чл.647 ал.1, т.3 от ТЗ – неравностойност на
престациите.
Дори и като
сравнителен показател да се използва дадената от вещото лице оценка, като
приетата от първоинстанционния съд – 2 068лв., е пазарната оценка, определена
от вещото лице по метода на пазарните сравнения /но по-подходяща би била тази, определена от претеглените стойности -
2 209лв./, то следва да се съобрази, че критерият „равностойност” не е
еднозначен и не може да се тълкува като пълен идентитет между цената на
даденото и цената на полученото по сделката. Дали
неравностойността на престациите е значителна и оттук – дали тя обуславя
недействителност на сделката, се преценява във всеки конкретен случай. В
конкретния случай, според цифровото изражение на оценката, дадена от вещото
лице и посочената в нотариалния акт пазарна цена, даденото от дружеството в
несъстоятелност надхвърля по стойност полученото два пъти. Това стойностно
изражение на по-малко полученото, само по себе си, ако се съобразява
само тезата за цифрово изражение на критерия „значително”, би могло да се
окачестви като значително. Критерият за цифровото съотношение между даденото и
стойността на полученото не е единственият, нито основен критерий при
преценката за еквивалентността на престациите. В конкретния случай следва да се
съобрази и естеството на даденото, което е идеални части от дворно място, в
което е изградена многоетажна жилищна сграда, като приобретателят по сделката е
собственик на обособен обект от тази жилищна сграда – т.е. – че предметът на
сделката не би могъл да се продава самостоятелно. Т.е. „полученото“ от „Е.“
ЕООД, съобразено с възможността за предлагане, не може да се приеме за
значително неравностойно на даденото по смисъла на чл.647 ал.1, т.3 от ТЗ. Ето
защо, изводът на първоинстанционния съд, че
не е налице последната предпоставка на фактическия състав на чл.647 ал.1, т.3
от ТЗ - даденото значително да надхвърля по стойност полученото, като краен
резултат е правилен и законосъобразен.
При правилна преценка за неоснователност на главния и
евентуалния иск, правилно и законосъобразно първоинстанционният съд е отхвърлил
и обусловеният иск за връщане на имота в масата на несъстоятелността.
По изложените съображения обжалваното решение, като
правилно и законосъобразно, следва да бъде потвърдено.
На основание чл.649 ал.6 от ТЗ дължимата се държавна такса за настоящето въззивно производство следва също
да бъде присъдена в тежест на масата на несъстоятелността на „Е.“ ЕООД и следва
да бъде в размер на 25лв.
Водим от изложеното и на
основание чл.271 ал.1 от ГПК, Пловдивският апелативен съд
Р Е Ш
И :
ПОТВЪРЖДАВА изцяло
решение №422/05.09.2019г., постановено
по търг. д. №269/2018г. по описа на окръжен съд С., с което е отхвърлен предявеният иск от „Е.” ЕООД
/в несъстоятелност/, ЕИК ***, чрез М.Г.С. – синдик, против Д.М.Д., с ЕГН ********** за признаване
за нищожен договора, сключен с Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим
имот ***, том II, рег. ***, дело ***. на нотариус с рег. ***на НК, вписан в Сл.
по вписванията гр. С.с вх. рег. ***от 02.07.2014г., акт ***, том XX, дело ***/2014г.,
с който „Е.“ ЕООД - в н. е продало на Д.М.Д. следния недвижим имот: ПАРКОМЯСТО
№6, със застроена площ на паркомястото: 18,15кв.м., намиращо се на двора на
поземления имот, в който е новопостроена „ЖИЛИЩНА СГРАДА И ОГРАДА“ със
застроена площ на сградата 409,34кв.м., на 5 етажа, представляващ поземлен имот
с идентификатор ***по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. С.,
одобрени със Заповед РД-18-1/07.01.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК,
няма издадена заповед за изменение в КККР, според Скица на поземлен имот ***от
27.02.2014г., изд. от СГКК -С., с адрес на поземления имот: град С., п.к. ***,
кв. „Ж.“, улица „***“ №19, с площ на поземления имот: 988кв.м., при съседи на
поземления имот: ***, ***, ***и ***, при граници на Паркомясто №6 по
инвестиционен проект /архитектурна част/: север - улица тупик, изток
-Паркомясто №7, юг - двор на сграда и апартамент №4, запад - Паркомясто №5,
ЗАЕДНО със съответното на паркомястото право на строеж, заедно с принадлежащите
на паркомястото 2,410% идеални части от правото на собственост върху поземления
имот, върху който е построена сградата, равняващи се на 23,81 кв.м. ид. ч. от
правото на собственост; Отхвърлен е и евентуално предявеният иск по чл.647
ал.1, т.3 от ТЗ от М.Г.С. – синдик на „Е.” ЕООД /в несъстоятелност/, ЕИК ***,
против „Е.” ЕООД /в несъстоятелност/ и Д.М.Д.
за обявяване на недействителна по
отношение на кредиторите на несъстоятелността
на „Е.”
ЕООД /в несъстоятелност/ сделката по договор,
сключен с Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот ***, том II,
рег. ***, дело ***. на нотариус с рег. ***на НК, вписан в Сл. по вписванията
гр. С.с вх. рег. ***от 02.07.2014г., акт ***, том XX, дело ***/2014 г., с който
„Е.“ ЕООД - в н. е продало на Д.М.Д. гореописания недвижим имот; Отхвърлен е
предявеният иск от „Е.” ЕООД /в несъстоятелност/ против Д.М.Д. за връщане в масата на несъстоятелността на „Е.” ЕООД /в
несъстоятелност/ на същия имот; „Е.” ЕООД /в несъстоятелност/ е осъдено да
заплати от масата на несъстоятелността по сметка на Окръжен съд - С.държавна
такса от 100лв., както и на Д.М.Д. разноски
по делото – 100лв.
ОСЪЖДА „Е.” ЕООД /в несъстоятелност/, ЕИК ***
да заплати в полза бюджета на съдебната
власт държавна такса за производството пред въззивния съд – 25лв.
Решението подлежи на
обжалване с касационна жалба пред ВКС в едномесечен срок от връчването
му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: