РЕШЕНИЕ
гр.Русе, 08.03.2019 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, IX гр. състав, в публично
заседание на двадесет и шести февруари през две хиляди и деветнадесета година в
състав:
Районен съдия: ВАСИЛ ПЕТКОВ
при секретаря Дарина Великова като разгледа
докладваното от съдията гр. дело № 5552 по описа за 2018 година, за да се произнесе, съобрази:
Ищеца И.П.И.
твърди, че е собственик на 7/12 идеални части от пет имота /ниви/ в землището
на с. С., обл. Стара Загора. Собствеността придобил през 2017 година чрез
правна сделка и от публична продан на ЧСИ. Твърди, че на 19.07.2016г. е сключен
договор за аренда на посочените земи между ответника И.К.П. и неговата баба А.
И. Т. за 50 стО.ски години. Договорено е арендно плащане в размер на
равностойността на 45 килограма пшеница на декар по курс купува на Софийска
стокова борса, като цената не може да е по-ниска от 1,50 лева на декар. На
27.07.2016г. А. И. Т.сключва договор за наем на същите имоти при цена 39 лева
на декар. На 30.05.2017г. А. И. Т.починала и правоприемник по договора за
аренда станала втората ответница- С.В.П.. На 26.07.2017г. С.В.П. сключва нов
договор за пренаемане на земята с
годишна наемна цена 39 лева на декар. Ищецът счита, че договорът за аренда е
бил сключен съзнателно по начин, по който всички ползи остават в семейството на
ответниците, които притежават само 1/12 идеална част от земите, като се
ощетяват останалите собственици. Като аргумент ищецът изтъква ниската арендна
цена, 50 годишния срок на договора и фактът, че арендатора е баба на ответника
на 81 годишна възраст, както и че същите имоти много скоро са преотдадени на
много по-висока цена. Ищецът счита, че договорът е нищожен като противоречащ на
добрите нрави и в условията на евентуалност поради заобикаляне на закона и иска
нищожността да бъде установена със съдебен акт.
Ответникът
оспорва иска. Сочи, че цената на 45 килограма хлебна пшеница е 17,48 лева на
декар и това е годишната арендна цена за декар, както и че преди да придобие
собствеността ищецът е знаел за това, че имота е обременен с дългосрочен
договор за аренда и го е приел.
Предявените
искове са за признаване на недействителност на правна сделка поради накърняване
на добрите нрави и поради заобикаляне на закона и са с правна квалификация чл.
26 ал.1 предл. второ и трето от ЗЗД. От наведените твърдения може да се направи
извод, че се претендира заобикаляне на разпоредбата на чл.93 от ЗС според която
добивът и наемът на една вещ принадлежи на собственика, като в случая се твърди
осуетяване на възможността собственикът да получи реалния пазарен наем на
цената за сметка на обогатяването на семейството на ответниците.
От фактическа
страна съдът намира за установено следното:
На
19.07.2016г. е сключен договор за аренда между ответника И.К.П. и Анка Иванова
Тодорова, по силата на който договор П. предоставя на Тодорова за временно
възмездно ползване собствени земеделски земи в землището на град Лом, както и
пет имота в землището на с. С., община О., обл. Стара Загора, а именно:
1. имот №
025003 с площ 14,999 декара в местността „Б. к.“,
2. имот № 025005
с площ 19,999 декара в местността „Б.
к.“;
3. имот № 026001 с площ 20,001 декара в местността „С.“,
4. имот № 043001
с площ 19,999 декара в местността „М. ..“,
5. имот №
081001 с площ 24,200 декара в местността „Ч.“.
Договорът е
сключен за срок от петдесет години, като към момента на сключването му А. И. Т.е
на 80 години. Договорения размер на арендното плащане за земите в с. С. е 45
килограма пшеница или паричната й равностойност по курс „купува“ на Софийска
стокова борса към 30.09 на съответната година.
На
22.02.2017г. е сключен договор за поправка на договора за аренда от
19.07.2016г, като в поправката е добавено по-детайлно описание на
предоставените имоти.
На
27.07.2016г. А. И. Т.преотдава изброените имоти за срок от 1 година на Ж.Г.Г. при наемна цена от 39 лева за декар
(л.13-15).
На
31.05.2017г. А. И. Т.е починала, като се
наследява от дъщеря си- С. В. П..
На
26.07.2017г. С. В.П. сключва отново договор за пренаемане на посочените по-горе
земи с Ж. Г. Г., за една стО.ска година, при наемна цена от 39 лева за декар
(л.16-17).
И.П.И. е
собственик на 7/12 идеални части от посочените имоти придобити по силата на пет
броя постановления за възлагане на недвижим имот на ЧСИ рег. № 766 от
10.08.2017г. (л.29-33) и нотариален акт от 07.09.2017г. (л.34).
Не се спори
между страните, че А. И. Т.е баба на И.К.П.
и че последният притежава 1/12 идеална част от земите предмет на договора за
наем и на настоящото дело.
Предявеният
иск е основателен, а договорът за аренда от 19.07.2016г. е недействителен в
частта му относно земите посочени в исковата молба поради противоречие с
добрите нрави. Това е така, тъй като само един от съсобствениците, при това с
малка квота в съсобствеността от 1/12 идеална част, обременява имота за
изключително дълъг период- 50 години, при цена която е поне два пъти по-ниска
от договорената само осем дни по-късно за същия имот. Като се добави към това и
факта, че договорът е сключен с бабата на ответника П., която към ония момент е
на 80 години и няма данни да се занимава със земеделие изводът за противоречие
с добрите нрави се затвърждава. Ответниците са се възползвали от законодателна
възможност всеки съсобственик, независимо от размера на дела му в
съсобствеността, да отдаде под аренда целия имот, която възможност е
съществувала до 07.02.2017г. след която дата влизат в сила изменения в чл. 3
ал.4 от ЗАЗ и тази възможност отпада. Независимо от съществуването на споменатата
възможност, същата следва да се упражнява добросъвестно и при съобразяване с
добрите нрави. Не е добросъвестно (макар и да е съответствало на ЗАЗ към ония
момент) въпреки незначителния дял в собствеността, да сключиш договор който
обвързва собствениците с много по-големи дялове за срок от 50 години при това
на цена много по-ниска от тази, която реално може да бъде получена. Добрите нрави са морални норми, на които
закона е придал правно значение, като нарушаването им при сключването на сделки
води до същия резултат, както и при нарушаване на закона- недействителност на
сделката. Добрите нрави не са писани и систематизирани правила и принципи, и един
тях е принципът на справедливостта. В случая има очевидна неравностойност на
престациите по договора- дори да се приеме, тезата на ответника, че арендната
цена не е 1,50 лева на декар, а 17,50 лева на декар, то това е по-малко от
половината от реално постигнатата цена само осем дни по-късно. Свободата на
договарянето на която се позовава ответникът не е аргумент, тъй като тя не е
абсолютна, а е ограничена от повелителните норми на закона и от добрите нрави.
Когато си едноличен собственик на една вещ имаш свободата да я предоставиш и на
по-ниска от пазарната цена, по едни или други съображения, защото това действие
ще засегне само собствената ти правна сфера. Когато обаче действието ти
обвързва другите съсобственици, които притежават много по-голям дял в съсобствеността,
си длъжен да зачиташ и техния интерес да се получи максимален добив от вещта.
Дори и да се възприеме твърдението на ответника, че към ония момент не е имало
друг желаещ да наеме земите и за това е сключил договора с баба си при
неизгодна цена, то този договор е следвало да се сключи за най-краткия възможен
срок, за да могат мажоритарните собственици да положат съответните усилия за
извличане на по-голям добив от вещта за в бъдеще.
Настоящият
състав счита, че при преценка на еквивалентността на престациите не следва да
се вземат предвид осреднените цени за землището, а следва да се съобрази реално
постигнатата само осем дни след сключването на процесния договор пазарна цена
от 39 лева на декар. Няма данни А. И. Т.да се е занимавала със земеделие. По
делото не се установи, че постигнатата от нея цена от 39 лева на декар се дължи
на някакви специални качества или умения на Тодорова и е невъзможно да се
постигне от другите съсобственици. Показателен е и факта, че само година
по-късно другата ответница- С.В.П., сключва нов договор за пренаемане за същите
имоти при същата цена- 39 лева на декар. Очевидно конкретните
имоти могат да бъдат отдадени за ползване при цена от 39 лева за декар, при
това за срок от само една стО.ска година и без да се обременяват имотите и всички
останали съсобственици с дългосрочен договор.
Разликата на
цената, по която се арендоват и цената за която пренаемат имотите (съответно
17,50 лева и 39 лева на декар) е 21,50 лева на декар по цените към 2016 година.
Нивите предмет на делото са 99,198 декара и така разликата в престациите е 2132
лева на година което изразено в проценти е над 120 процента. Тази разлика сочи
категорично, че е нарушен принципа на справедливостта изразяващ се в
съразмерност на насрещните престации, а следователно са нарушени и добрите
нрави.
Необосновани
са възраженията на ответника, че договора за аренда е вписан и ищеца е знаел за
него към момента, в който е придобил собствеността си- тези обстоятелства не се
отразяват на действителността на процесната сделка. Вписаните договори за
аренда обвързват приобретателя, но само ако са действителни. Ако са
недействителни не обвързват никого. Неверен е извода, че след като е придобил
имота при наличие на вписан договор за аренда ищецът се е съгласил с този
договор. Възможно е също така ищецът да е съзнавал, че договора е
недействителен и няма да го обвърже. Принципно положение е, че нищожните сделки
не могат да се санират. За това дори ищеца да се е съгласил с договора към
даден момент, това няма съществени правни последици и той може във всеки един последващ
момент да промени мнението си и да се позове на недействителността.
Предвид
изложеното предявеният иск следва да се уважи изцяло. На ищеца следва да се
присъдят разноски. Ищецът е заплатил възнаграждение за адвокат в размер на 1200
лева, а ответникът прави възражение за прекомерност на това възнаграждение и
иска намаляването му. Цената на иска в случая се определя от годишния размер на
задължението(чл.69 ал.1 т.5 от ГПК), който при цена от 17,50 лева на декар е
1735,96 лева. Минималния размер на адвокатското възнаграждение се определя не
върху цената на иска, а върху интереса. Настоящият състав счита, че интереса на
ищеца следва да се определи от годишното арендно плащане, което ищецът пропуска
поради наличието на процесния договор- това е разликата между 39 лева на декар
и 17,50 лева на декар или 21,50 лева на декар или общо 2132,76 лева за целия
имот за една година. Само за 7/12 идеални части на ищеца интересът му е 1244,11
лева. При този материален интерес минималния размер на адвокатското
възнаграждение е 317 лева. Като се съобрази фактическата и правна сложност на
делото и материалния интерес, съдът счита, че размера на адвокатското
възнаграждение следва да се намали на 600 лева, тъй като над посочения размер
възнаграждението е прекомерно. Така ответниците следва да заплатят на ищеца
разноски по делото в размер на 955 лева. Мотивиран така съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между И.П.И. с ЕГН **********
с адрес *** от една страна и от друга
страна С.В.П., ЕГН ********** с адрес ***, като правоприемник на А.И. Т., ЕГН **********
и И.К.П., ЕГН ********** с адрес *** че сключеният на 19.07.2016г. договор за
аренда на земеделски земи между И.К.П., ЕГН ********** и А. И. Т., ЕГН **********,
вписан в Агенцията по вписванията гр. Стара Загора с вх. рег. № 1523, т.I, № 226 на
27.02.2017г. е нищожен поради противоречие с добрите нрави в частта му относно следните имоти в землището на с. С., община О.,
обл. Стара Загора, а именно: 1. имот № 025003 с площ 14,999 декара в местността
„Б. к.“, 2. имот № 025005 с площ 19,999
декара в местността „Б. к.“; 3. имот № 026001 с площ 20,001 декара в местността „С.“, 4. имот
№ 043001 с площ 19,999 декара в местността „М. ..“ и 5. имот № 081001 с площ 24,200
декара в местността „Ч.“.
ОСЪЖДА „С.В.П.,
ЕГН ********** с адрес ***, и И.К.П., ЕГН ********** с адрес *** да заплатят на И.П.И. с ЕГН ********** с
адрес *** сумата 955 лева разноски по делото.
Решението
подлежи на обжалване пред Русенски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Районен съдия:/п/