№ 449
гр. гр.Несебър, 16.12.*** г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, V-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на единадесети юли през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Мария М. Берберова Георгиева
при участието на секретаря Мая Р. Деянова
като разгледа докладваното от Мария М. Берберова Георгиева Гражданско
дело № 20212150101492 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по повод постъпила искова молба от Х.
Н. К., действащ лично и в качеството си на управител на Етажна собственост на к-с
„С.Х.“, находящ се в село *********“, ПИ с идентификатор **********, подадена чрез
пълномощника му - адв. П. А. от АК-Бургас, със съдебен адрес: гр. **********, ет. 2
против Н. М. А. с ЕГН **********, с адрес: гр. *********. В исковата молба се сочи,
че в комплекс „С.Х.“, село К., състоящ се от четири самостоятелни блока, има
образувана една обща ЕС „С.Х.“, село *********“, ПИ с идентификатор **********.
Освен четирите сгради в двора на комплекса, който е изцяло ограден, са разположени
места за паркиране, както и са изградени открит басейн, детски басейн, алеи, озеленени
площи, будка за охрана и други обслужващи сградите елементи на инфрастуктурата.
Около басейна са разположени шезлонзи и открит пулбар. Твърди се, че с Решение на
ОСЕС от 10.08.2018г. избран за Управител на ЕС е Х. Н. К.. С Решение на ОСЕС от
17.08.2019г. съгласно изискването на чл. 23, ал. 4, изр. последно от ЗУЕС, Общото
събрание е възложило на К. да предяви иск пред съда за установяване на
обстоятелството, че басейна и останалите елементи на техническата и
благоустройствена инфрастуктура се явяват обща част на етажната собственост по
смисъла на чл. 38, ал. 1 от ЗС и са предназначени за общо ползване и за това ползване
не се дължи наем или обезщетение на собственика на земята. Сочи се, че К. по силата
на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *******, дело № **** от
17.06.2010г. по описа на Нотариус Стоян Ангелов, pe г. № 208 на НК, район на
действие PC-Несебър е собственик на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
1
**********.3.6, представляващ Апартамент № С6, находящ се на втори етаж на блок
„С“ на комплекса, както и на 10.09 кв.м. идеални части от общите части на жилищна
сграда за сезонно ползване с магазин, бистро и външен басейн „С.Х.“, блок „С“. На
следващо място се сочи, че от самото начало на възникването на етажната собственост
с форма на управление „Общо събрание“, и досега, ОСЕС решавало всички въпроси,
свързани с прилежащата към комплекса инфрастуктура. Всички разходи за
инфраструктурата, вкл. и за поддръжката на басейна и охрана, са били извършвани от
етажните собственици. Излага се, че с Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № ***, том 3, peг. № ****, дело № *** от 15.04.2019г. по описа на
Нотариус Стоян Ангелов, per. № 208 на НК, район на действие PC-Несебър,
ответницата Н. А. придобила правото на собственост върху Поземлен имот с
идентификатор ********** по плана на село К., община Несебър, на площ от 3198
кв.м., в който поземлен имот е разположен комплекс „С.Х.“. Ответницата отправила
искане до етажните собственици чрез Х. К., в качеството му на управител на ЕС писмо
/нотариална покана/, в което тя, базирайки се на нейното твърдение, че етажните
собсвеници били суперфициарни такива и като такива имали право на осн. чл. 64 от ЗС
да ползват незастроената част от имота само за достъп до собствените си обекти,
поискала от етажната собственост да и бъде заплащано обезщетение /наем/ за
ползването на басейна и другите елементи на инфраструктурата на комплекса в размер
на 8000 лева годишно. Ищцовата страна счита, че претенцията за заплащане на
обезщетение, както и твърденията относно обема на правото на собственост етажните
собственици са противоречащи на материалния закон. Излагат се съображения в тази
насока. На първо място се отбелязва, че на всеки етажен собственик в нотариалния му
акт за собственост били прехвърлени съответния процент идеални части от право на
строеж върху поземления имот, както и правото на собственост на съответен процент
идеални части от общите части на сградата. Съгласно Разрешението за строеж на
комплекса № 36/26.07.2007г. на Община Несебър и съгласно Удостоверението за
въвеждане в експлоатация и одобрения инвестиционен проект, комплексът бил
именуван „Жилищна сграда за сезонно ползване с магазин, бистро и външен басейн
„С.Х.“, блокове „А“, „В“, „С“ и „D”. Твърди се, че съобразно инвестиционния проект и
строителната документация басейна е прилещажа част на сградата и върху него
етажните собственици имат право на собственост по силата на прехвърления им обем
право на собственост в нотариалните актове. На следващо място се посочва, че
съгласно нормата на пар. 1, т. 2 от ЗУЕС „прилежаща площ“ към сграда в режим на
етажна собственост е частта от територията на поземлен имот с комплексно
„застрояване“, в който е построена сградата режим на етажна собственост и която
включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи, алеи, зони за отдих,
басейните, ако не са самостоятелни обекти на правото на собственост. Изтъква се, че
басейна може да бъде самостоятелен обект на право на собственост само в хипотезата
2
на параграф 5-ти, т. 68, буква „а“ от ДР на ЗУТ и то когато е предназначен за
обществено ползване. В тази връзка се обръща внимание, че басейна в комплекс „С.Х.“
е техническо строително съоръжение и е част от инфраструктурата на комплекса.
Ищцовата страна заявява, че според практиката на ВКС, когато в единния
инвестиционен проект се предвижда изграждане на жилищни сгради и обекти с
комплексно обществено обслужване с комуникационни зони, оформени като
озеленяване, алеи, детски площадки, басейн, който не е предназначен за обществено
ползване и не отговаря на изискванията за самостоятелен обект на собственост, тези
елементи са принадлежност към етажната собственост, т.е. те са общи части на
етажната собственост. По инвестиционен проект са предназначени да обслужват
нуждите на етажните собственици, оформят цялостния облик на комплекса, вкл. и на
отделните самостоятелни обекти. Този цялостен облик, този архитектурен ансамбъл,
безспорно бил включен и в продажната цена на отделния самостоятелен обект и всеки
етажен собственик е платил не само за своя самостоятелен обект, а и за всеки елемент
на архитектурния ансамбъл, създаващ съответния комплекс. На следващо място, не се
оспорва твърдението на ответницата А. в писмото й, че етажните собственици са само
суперфициарни собственици, но се твърди, че правото по чл. 64 ЗС да се ползват от
терена, до колкото това е необходимо да използват обекта си, включва и правото да
ползват елементите и съоръженията, които са принадлежност към сградите - етажна
собственост, а такива са алеите, зелените площи, детските площадки, басейните, които
не отговарят на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост и т.н.
Гореизложеното мотивирало ищеца да поиска от съда да постанови решение, с което
да приеме за установено спрямо ответницата, че находящите се в Поземлен имот с
идентификатор ********** по плана на село К., община Несебър, басейн,
пространството около него, съоръжения и принадлежности, обслужващи басейна,
открити места за паркиране, озеленяване и алеи, масивна външна ограда, вкл. и
външната входна врата на комплекса, будка за охрана, напоителна система и
принадлежности и съоръжения към нея, спортни площади и места за игра, всички
елементи на вертикалната планировка, са общи части на Етажна собственост „С.Х.“,
село *********“, ПИ с идентификатор **********. Представя писмени доказателства.
Отправят искане за назначаване на съдебно-техническа експертиза, която да отговори
на поставените в исковата молба въпроси. Претендират присъждането на направените
по делото разноски.
Предявен е иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК вр. чл. 38, ал. 1 от ЗС
вр. пар. 1, т. 2 от ДР на ЗУЕС.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК по делото е постъпил отговор на исковата
молба от назначения на ответната страна особен представител - адв. Г. Б. И. от АК-
Бургас, в който се твърди, че предявеният иск е недопустим, а разгледан по същество
неоснователен и недоказан. Моли се делото да бъде прекратено, тъй като предявеният
3
иск е недопустим, а разгледан по същество неоснователен и недоказан. Моли се делото
да бъде прекратено, тъй като предявеният иск е недопустим поради липса на
процесуално представителство на Управителя на ЕС, а при условията на евентуалност
се моли иска да бъде оставен без уважение, като неоснователен и недоказан. На първо
място се обръща внимание, че исковата молба е предявена от двама ищци. Първият е
Х. Н. К., в качеството му на собственик на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор **********.3.6, представляващ апартамент № С6 с площ от 63,50 кв.м.,
находящ се на втори етаж на сграда № 3 на комплекс „С.Х.“, ведно с 10,09 кв.м. ид.
части от общите части на жилищна сграда за сезонно ползване с магазин с бистро и
външен басейн „С.Х.“, блок С, видно от приложения нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № ******, рег.№ ****, нот. дело № **** от 2010г. на
нотариус Стоян Ангелов, peг. № 208 на НК, с район на действие PC-Несебър. Вторият
ищец е ЕС на комплекс „С.Х.“, с. К., общ. Несебър, местност „Р.Ч.“, ПИ с
идентификатор **********, чрез своя управител Х. Н. К.. По повод на това се посочва,
че ако иска е процесуално допустим за първия ищец, доколкото за него съществува
правен интерес от установяване на претендираното право, то по отношение на втория
ищец се прави възражение за липса на активна процесуална легитимация на
управителя Х. Н. К.. Сочи се, че не са спазени изискванията на чл. 23, ал. 4 от ЗУЕС и
няма изрично упълномощаване на управителя от общото събрание на етажната
собственост, поради което се счита, че Х. К. не е надлежно упълномощен от Общото
събрание да представлява процесната етажна собственост и да заведе този иск от нейно
име. Посочва се, че видно от представения Протокол от ОС от 17.08.2019г. на ЕС на
комплекс „С.Х.“ в точка 3, е взето „Решение да се наеме адвокат от управителя, който
да ни представлява пред необходимост пред съда и да защитава собствениците по този
колективен иск.“ Навежда се, че от текста на това решение не става ясно какъв
колективен иск следва да се предяви, кой е упълномощен да го предяви и в какво му
качество. В тази връзка се оспорва процесуалното представителство на адв. П. А.,
поради липса на представителна власт на управителя К.. За последният не е представен
и Протокол от ОС на ЕС, удостоверяващ, че е избран за управител на ЕС на комплекс
„С.Х.“, а от приложените по делото документи не може да се установи дали Решение
на ОС на ЕС, взети на 17.08.2019г. са били обжалвани и отменени. В изложение на
горното се сочи, че заведеният от Х. Н. К., в качеството му на управител на к-с „С.Х.“,
е недопустим като заведен от лице без представителна власт. На следващо място се
развиват съображения за неоснователност е недоказаност на предявения иск. Сочи се,
че съгласно представения с исковата молба нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот №***, том ***, рег.№ ****, нот. дело № *** от 2019г. на нотариус
Стоян Ангелов, peг. № 208 на НК, с район на действие PC-Несебър, ответницата Н. М.
А. е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор **********.***,
представляващ апартамент № Г22 с площ от 90 кв.м, находящ се на етаж четири в
4
сграда № 2-блок В на комплекс „С.Х.“, с. К., общ. Несебър, ведно с 11,93 кв.м ид.
части от общите части на сградата и от правото на строеж, както и на поземлен имот с
идентификатор № ********** по кадастралната карта на с. К., общ. Несебър, обл.
Бургаска, с адрес с. К., м. „Р.Ч.“, с площ от 3198 кв.м., в който поземлен имот е
разположен комплекс „С.Х.“. Извежда се, че етажните собственици от процесния
комплекс са само суперфициарни собственици, което твърдение не се отрича и от
ищеца. В тази връзка ответницата на основание чл. 64 от ЗС е поискала с приложената
по делото нотариална покана годишно обезщетение в размер на 8000 лв., като се е
мотивирала, че етажните собственици имат право да ползват незастроената част от
собствения й имот само за достъп до собствените си обекти съгласно тяхното
предназначение, а на практика ползват части от терена, които са по-големи от
обичайните за ползването на жилища им. Отбелязва се, че съгласно чл. 92 от ЗС
„Собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея,
освен ако е установено друго“, като в случая липсват доказателства, че трети лица са
собственици на изградените съоръжения, освен ответницата в качеството й на
собственик на земята. Твърди се, че от представените с исковата молба доказателства
не може да се установи чия собственост са изградените върху поземлен имот с
идентификатор № ********** съоръжения, площадки, външен басейн и др.,
следователно по презумпция са собственост на собственика на земята Н. М. А.. На
следващо място се сочи, че от представените доказателства с исковата молба не става
ясно дали външния басейн е част от етажната собственост или е открит обект съгласно
разпоредбата на § 5, т. 68, б. „а” от ДР на ЗУТ. По делото не е представен одобрен
инвестиционен проект, нито изискуемите разрешение за строеж и удостоверение за
въвеждане в експлоатация на комплекса. При преценката дали определено съоръжение
от вертикалната планировка е принадлежност към сградите - ЕС или е самостоятелен
обект на правото на собственост, според съдебната практика следва да се изхожда от
единния инвестиционен проект. Когато в него се предвижда изграждане на жилищни
сгради и обекти с комплексно обществено обслужване с комуникационни зони,
оформени като озеленяване, алеи, детски площадки, басейн, който не е предназначен за
обществено ползване и не отговаря на изискванията за самостоятелен обект на
собственост, тези елементи са принадлежност към ЕС /Решение № 175/18.12.2019г. по
гр. д. № 4660/2018 г. на ВКС, I г. о. на ВКС/. Предвид гореизложеното се моли делото
да бъде прекратено спрямо ищеца ЕС на комплекс “С.Х.“, с. К., а исковата молба да
бъде върната, тъй като предявения от него иск е недопустим поради липса на
процесуално представителство на Управителя на ЕС. Ако делото бъде разгледано по
същество, се моли да бъде оставен без уважение иска като неоснователен и недоказан.
В съдебно заседание, процесуалният представител на ищците поддържа
исковата молба от името на доверителите си. Моли съда да постанови решение, с което
да уважи предявените искове. Претендира присъждане на направените разноски по
5
делото.
Особеният представител на ответната страна оспорва предявената искова молба
като неоснователна и недоказана и поддържа подадения отговор на същата.
Съдът, счита, че исковата молба е допустима – подадена е от лице, което има
правен интерес от решаване на казуса пред надлежната инстанция и съдържа
необходимите по закон реквизити.
Несебърският районен съд, като взе предвид исканията на страните, събрания по
делото доказателствен материал и като съобрази закона, намира за установено от
фактическа страна следното:
С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 47, том V***, рег.
№ ****, дело № **** от 2010г. на нотариус Стоян Ангелов, вписан под номер 208 на
НК, с район на действие Районен съд - Несебър /л. 7/ Х. Н. К. е придобил
самостоятелен обект в сграда с идентификатор **********.3.6, с административен
адрес: с. К., местност „Р.Ч.“, комплекс „С.Х.“, сграда № 3, ет. 2, представляващ
Апартамент № С6, на площ от 63.50 кв.м., като площта на апартамента ведно с
припадащите му се общи части възлиза на 73.59 кв.м., с площ по кадастрална схема 63
кв.м., ведно с числящите се към него 10.09 кв.м. идеални части от общите части на
жилищна сграда за сезонно ползване с магазин, бистро и външен басейн „С.Х.“, бл. С,
с идентификатор **********.3 по КККР на с. К., общ. Несебър, обл. Бургас.
От нотариален акт за покупко-продажба № ***, том ***, рег. № ****, дело №
*** от 2019г. на нотариус Стоян Ангелов, вписан под номер 208 на НК, с район на
действие Районен съд - Несебър се установява, че ответницата е придобила
собствеността върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор **********.***,
представляващ Апартамент № ***, находящ се в с. К., местност „Р.Ч.“, ет. 4, със
застроена площ от 90 кв.м., ведно с 11.93 кв.м. идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж, както и собствеността върху поземлен имот с
идентификатор ********** по КККР на с. К., с адрес: с. К., местност „Р.Ч.“, на площ
3198 кв.м., който е застроен с четири сгради.
Видно от Протокол от проведено на 10.08.2018г. Общо събрание на Етажна
собственост на комплекс „С.Х.“ /л. 87 - л. 90 вкл./ се установява, че с решение по т. 3
от дневния ред за управител на етажната собственост е бил избран Х. К.. С решение по
т. 3 от дневния ред, взето на Общо събрание на Етажната собственост на комплекс
„С.Х.“, проведено на 17.08.2019г. /л. 5 - л. 6 вкл./ Общото събрание е взело решение
управителя на етажната собственост да предяви иск пред съда по отношение на
претендираната от ответницата сума в размер на 8000 лева годишно за ползване на
басейна от всички собственици на сградата.
От заключението на съдебно-техническата експертиза /л. 72 - л. 85 вкл./ се
установява, че комплекс „С.Х.“ е жилищен комплекс от затворен тип. В него, освен
6
сградите, били изградени басейн на две нива, алеи, зелени площи, паркинг, външна
ограда, районно (външно) осветление, сигнално-охранителна техника, охранителни
камери. Вещото лице е констатирало, че басейна, изграден в имота не е бил нанесен в
кадастралната карта. Посочило е, че басейнът е открит, като към него няма
спомагателни съоръжения, свързани с неговото функциониране /санитарни възли,
трибуни и др./. Вещото лице е заключило, че в проектната документация било
предвидено, а в изпълнителската документация било потвърдено изпълнението на
сградите в поземления имот, включително басейн на две нива, алеи, зелени площи,
парикинг, външна ограда, районно (външно) осветление. Според вещото лице
изграденият открит басейн не отговарял на изискванията за самостоятелен
обект/самостоятелна сграда и същият не е с обществено предназначение. Вещото лице
е установило, че съгласно одобрения инвестиционен проект и отделните негови части
са предвидени за изграждане в комплекса и съответно изпълнени следните
благоустройствени елементи: басейн (на две нива), алеи, зелени площи, паркинг,
външна ограда, районно (външно) осветление. Съгласно ландшафтния проект и
проекта за вертикална планировка в поземления имот били предвидени и изпълнени
алеи (с настилка от бетонови плочи, видим бетон, асфалтобетон), зелени площи (тревна
и дървесна растителност), подпорни стени, външни стълби, открит паркинг, басейн,
изградената външна ограда от комплекса била с плътна и ажурна част (метални пана) и
ограждала поземления имот по целия периметър.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна
следното:
В тежест на ищеца е да докаже, че е собственик и управляващ на процесната
етажна собственост, както и че посочените от него - басейн, пространство около него,
съоръжения и принадлежности, обслужващи басейна, открити места за паркиране,
озеленяване и алеи, масивна външна ограда, вкл. и външната входна врата на
комплекса, будка за охрана, напоителна система и принадлежности и съоръжения към
нея, спортни площади и места за игра, всички елементи на вертикалната планировка,
находящи се в Поземлен имот с идентификатор ********** по плана на село К.,
община Несебър, са общи части на Етажна собственост „С.Х.“, село *********“, ПИ с
идентификатор **********. Тежестта на доказване е указана на страните с
Определение № 527 от 29.04.***г., постановено по настоящото дело.
Както се установи от фактическа страна Х. К. е собственик на самостоятелен
обект в комплекс „С.Х.“ и като такъв притежава правото на собственост върху 10.09
кв.м. идеални части от общите части на сградата. Установи се, че комплексът е в
режим на етажна собственост, доколкото в нея са налице множество самостоятелни
обекти, собственост на различни лица. Т.е. посочените елементи от фактическия състав
на предявения иск са установени. Понятието за „общи части“ е дадено в чл. 38 от ЗС.
7
Според цитирания законов текст при сгради, в които етажи или части от етажи
принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху
която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните
разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните,
трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между
таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните
входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните
линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите,
водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или
по предназначение служи за общо ползуване. Може да се уговори, частите на сградата,
които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да
бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Според § 1, т. 2 от ДР на
ЗУЕС прилежаща площ към сграда в режим на етажна собственост е част от
територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който е построена сградата
в режим на етажна собственост и която включва заедно или поотделно обекти като
озеленени площи, площадки за игра, места за паркиране и други.
При определяне дали даден елемент от сграда в режим на етажна собственост е
със статут на обща част или не е, и може да се притежава в индивидуална собственост,
следва да се има предвид неговото предназначение да служи за задоволяване на общи
нужди на етажните собственици с оглед строителните книжа или след извършено
преустройство от собственика /съсобствениците/ на сградата.
Предвид гореизложеното следва да се приеме, че басейн, пространство около
него, съоръжения и принадлежности, обслужващи басейна, открити места за
паркиране, озеленяване и алеи, масивна външна ограда, вкл. и външната входна врата
на комплекса, будка за охрана, напоителна система и принадлежности и съоръжения
към нея, спортни площади и места за игра, всички елементи на вертикалната
планировка, находящи се в Поземлен имот с идентификатор ********** по плана на
село К., община Несебър, са общи части на Етажна собственост „С.Х.“, село
*********“, ПИ с идентификатор **********, представляват общи части по естеството
си, които попадат в обхвата на чл. 38, ал. 1 от ЗС.
Предвид гореизложеното съдът намира, че искът с правно основание чл. 124, ал.
1 от ГПК вр. чл. 38, ал. 1 от ЗС вр. пар. 1, т. 2 от ДР на ЗУЕС следва да бъде уважен.
От ищците е направено искане за присъждане на разноски, което с оглед
резултата на делото е основателно, но предвид липсата на представени доказателства
за реалното им извършване, същото не следва да бъде уважено.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
8
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Н. М. А. с ЕГН **********,
с адрес: гр. *********, ЧЕ находящите се в Поземлен имот с идентификатор
********** по плана на село К., община Несебър, басейн, пространството около него,
съоръжения и принадлежности, обслужващи басейна, открити места за паркиране,
озеленяване и алеи, масивна външна ограда, вкл. и външната входна врата на
комплекса, будка за охрана, напоителна система и принадлежности и съоръжения към
нея, спортни площади и места за игра, всички елементи на вертикалната планировка,
са общи части на Етажна собственост „С.Х.“, село *********“, ПИ с идентификатор
**********.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок, считано от
уведомяването на страните пред Окръжен съд – гр.Бургас.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
9