№ 5
гр. гр.Несебър, 03.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесети декември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Валери Вл. Събев
при участието на секретаря Маринета Д. Шаренкова
като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №
20222150100138 по описа за 2022 година
Предявени са осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 и чл. 86, ал. 1 от
ЗЗД.
От ищеца „*******” ООД срещу ответника А.В.Г. са предявени искове чл. 79, ал. 1 и чл.
86, ал. 1 ЗЗД за присъждане на сумата от 11 145,36 лв., представляваща сбор от такси за поддръжка
за 2019г., 2020г. и 2021г. (по 3715,12 лв. за всяка от годините) по Договор за поддръжка и
управление на „Курортен апартаментен комплекс Е*********” № ММС-S1-ЕН/395-06.08 от
10.06.2008г., както и за присъждане на 1116,69 лв. – лихва за периода 15.02.2019г. – 10.02.2022г.,
сумата от 739,99 лв. – лихва за периода 15.02.2020г. – 10.02.2022г. и сумата от 362,25 лв. – лихва за
периода 15.02.2021г. – 10.02.2022г. Ищецът сочи, че между страните бил сключен цитираният
договор. Излага, че по силата на договора се задължил да извършва целогодишна техническа
поддръжка, организационно и административно управление на комплекса срещу заплащане на
месечна такса от 1,10 евро без ДДС за кв. м. площ на собствения на възложителя имот. Сочи, че
таксата следвало да се заплаща до 15.02 на текущата година. Развива съображения в насока, че
дружеството изпълнявало задължения си по договора. Твърди, че ответникът не заплащал таксите.
С тези доводи моли предявеният иск да бъда уважен. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК от ответника, чрез процесуалния му представител, е подаден
отговор на исковата молба, с който исковете се оспорват като неоснователни. Твърди се, че
ищецът е в пълно неизпълнение на договора, тъй като липсва техническо поддържане на общите
части, басейните, ел. и ВИК инсталациите са в лошо състояние, асансьорните уредби не
функционират, зелените площи не се поддържат, общите части са в плачевно състояние, басейните
са в лошо и нехигиенично състояние, не е ангажиран персонал, който да се грижи за чистотата и
реда в общите части, алеите в комплекса не се почистват, контролиран достъп липсва, не е имало
видеонаблюдение и целогодишна жива специализирана охрана, изпълнителят по договора не
1
провежда организационно и административно управление. Сочи се, че липсва яснота относно
начина на изчисляване на таксите. Твърди се, че се претендира постоянно увеличаване на таксите
без обосновка. Излага се, че ищецът не е организирал Общо събрание по чл. 10 от договора. Сочи
се, че договорът противоречи на ЗЗП. Излагат се съображения за противоречие с чл. 143, т. 13 от
ЗЗП на клаузата на чл. 11 от договора относно едностранна промяна на възнаграждението.
Клаузата на раздел IV, чл. 9 от договора се оспорва като неравноправна. Твърди се, че в комплекса
има етажна собственост, която извършва всички дейности. Излага се, че чл. 15 и чл. 16 от договора
противоречат на ЗЗП. Навежда се, че неустойките по раздел VI, чл. 2 от договора са определени по
неравноправен начин. Обръща се внимание на разпоредбата на чл. 11, ал. 1, т. 11 от ЗУЕС, според
която единствено общото събрание на ЕС може да приеме решение за възлагане на дейности. В
случай, че договорът се приеме от съда за действителен, се отправя възражение за погасяване по
давност на претенцията за 2019г. Оспорва се размерът на претендираните лихви, като се сочи, че за
периода 13.03.2020г. – 08.04.2020г. не е следвало да се начисляват такива. С тези доводи от съда се
иска да отхвърли претенциите.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни
изводи:
По предявения иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД:
В доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка с
ответника – Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс
Е*********” № ММС-S1-ЕН/395-06.08 от 10.06.2008г., както и качеството на ответника –
собственик на апартамент № 207, ет. 2 в сграда ********, по който договор ищецът е престирал –
изпълнил задълженията си за 2019г., 2020г. и 2021г., а за ответника е възникнало задължение за
заплащане на претендираните суми. Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и
изискуемостта й.
В доказателствената тежест на ответника е да докаже, че е потребител по смисъла на ЗЗП и
че са налице клаузи, които противоречат на ЗЗП.
При доказването на обстоятелството, че ответника е потребител в доказателствена тежест
на ищеца е докаже, че клаузите по Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен
комплекс Е*********” № ММС-S1-ЕН/395-06.08 от 10.06.2008г.са уговорени индивидуално с
него.
Ищецът основава претенцията си на Договор за поддръжка и управление на „Курортен
апартаментен комплекс *********” № ММС-S1-ЕН/395-06.08 от 10.06.2008г., сключен с А.В.Г.
(на л. 5 – л. 11 от делото). Видно от договора ответникът се легитимирал като собственик на
апартамент № 207, в сграда „*****“ – на 2 етаж, с площ от 119,92 кв. м. От нотариален акт № 127,
том XV, рег. № 12246, дело № 2835 от 27.11.2008г. на нотариус Мария Бакърджиева (на л.59 – л.
60 от делото) се установява, че на посочената дата ответникът придобил собствеността върху
посочения апартамент. В качеството си на възложител той възложил на ищеца (мениджър според
терминологията на договора) извършване на целогодишна техническа поддръжка и провеждане на
целогодишно организационно и административно управление на „Курортен апартаментен
комплекс ***** *****“, находящ се в ******. Поддръжката следвало да включва (според
отразеното в чл. 1 – чл. 4 от раздел I от договора) техническо поддържане на общите части, вкл.
ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационните, техническо
поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, поддържане на асансьорите в общите
2
части и общодостъпните спортни съоръжения, детската площадка, зелените площи. Мениджърът
следвало да наема персонал за осъществяване на цялостна техническа поддръжка, да организира
режима на достъп, санитарно-хигиенните услуги, единна рецепция. В раздел I, чл. 1 от договора
било уговорено, че възложителят се задължава да заплаща на мениджъра сумата от 1,10 евро без
ДДС на квадратен метър площ от собствения му имот. Възнаграждението следвало да се заплаща
авансово за текущата година – до 15.02 (чл. 2, б. „b”). Договорът бил сключен за срок от 5 години
от момента на въвеждане във владение (раздел V, чл. 2), но според раздел IV, чл. 9 от договора
този срок се подновява на всеки пет години и за същия период от време, освен при писмено взето
решение, не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок, от собствениците,
притежаващи повече от ¾ от застроената площ на комплекса за неподновяването му. В раздел VI,
чл. 4 била дадена възможност на възложителя да прекрати договора, а съгласно раздел VII, чл. 1 и
чл. 2 при разпореждане с правото на собственост възложителят не се освобождава от задълженията
си по договора ако не е осигурил подписването на договор с новия собственик.
Съдът намира, че посоченият договор представлява годна облигационна връзка,
възникнала между страните по делото. Не съществува пречка при спазване на принципите за
свобода на договаряне, отделните собственици да сключват договори за поддръжка и управление
на целия комплекс, които договори не се влияят от правилата на ЗУЕС. В подобна насока е и
практиката на ВКС – напр. Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I
търг. отделение на ВКС, в което е прието, че няма забрана за етажните собственици да сключват
договори относно финансиране управлението на общи части, когато жилищният комплекс не е от
затворен тип, а е налице обикновена ЕС, доколкото с такава правна сделка не се създават други,
непосочени в закона органи на ЕС и не се създават права за трети лица, извън посочените в чл. 12
ал. 1 от ЗУЕС. Наред с това процесният договор не се изчерпва само с уговорки относно
управлението на общите части. Същият има комплексен характер, като в него са включени
елементи на договор за поръчка (организация на вътрешния ред, санитарно-хигиенните услуги и
др.) и на договор за изработка (техническа поддръжка). Посочените задължения на мениджъра по
договора са насочени както към общите части, така и към други съоръжения в имота – басейн,
зелени площи, детска площадка. Както е прието и в цитираното определение на ВКС посредством
всеки от тези договори не се реализира забранен от закона резултат. Договореното общо
възнаграждение инкорпорира както възнаграждение за различните услуги, така и предварително
определените разходи за изпълнение на възложената поръчка. В случая ответникът, в унисон със
свободата на договаряне, е процедирал именно по-горния начин и е сключил с ищеца договор за
управление и поддръжка на комплекса. Както се посочи става въпрос за управлението и
поддръжката на целия комплекс, а не само на общите части в сградата, обитавана от ответника.
С оглед горното съдът намира, че цитираният договор представлява годна облигационна
връзка, като при извършена служебна проверка по смисъла на чл. 7, ал. 3 от ГПК се констатира, че
в определени клаузи от договора е налична неравноправност. На първо място безспорно става
въпрос за договор, сключен с потребител, като последното е намерило отражение и в практиката
на върховната инстанция – Определение № 60132 от 29.06.2021г. по т.д. № 1835/2020г. по описа
на I търг. отделение на ВКС, а въпросът е разрешен окончателно с Решение от 27.10.2022г. по
дело С-485/21г. на СЕС, в което е прието, че физическите лица – страни по подобни договори, са
потребители. Наред с това става въпрос за типов договор, който се сключва с множество
собственици в комплекса (с оглед предмета му за поддръжка и управление на целия комплекс)
като ищецът не твърди и не доказва (по смисъла на чл. 146, ал. 4 от ЗЗП), че клаузите в договора са
3
индивидуално уговорени. Ето защо те подлежат на проверката по чл. 143, ал. 1 от ЗЗП, според
който текст неравноправна клауза в договор, сключван с потребител, е уговорка във вреда на
потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително
неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. В чл.
143, ал. 2 от ЗЗП е даден неизчерпателен списък от възможни неравноправни клаузи (с оглед
предвиденото чл. 143, ал. 2, т. 20 ЗЗП, че такива са и клаузи с други подобни условия). Според
настоящия съдебен състав клаузите на раздел IV, чл. 9 от договора и раздел VII, чл. 2 са
неравноправни, тъй като и в двете се предвиждат определени последици за страна по договора,
които обаче изцяло зависят от поведението на трети лица. Т.е. предвижда се възможност за
прекратяване на договора с изтичане на срока му, но само с решение на собствениците,
притежаващи ¾ от застроената площ в комплекса. В случая обаче става въпрос за индивидуален
договор, сключен с конкретно физическо лице и не отговаря на правилата на добросъвестност
клаузата, която предвижда прекратяване на облигационната връзка за конкретното лице
единствено по решение на множество други лица, които не са страни по договора. Последното
води до значително неравновесие между търговеца и потребителя, тъй като правата и
задълженията на търговеца по договора зависят единствено от неговото поведение, докато тези на
потребителя зависят изцяло от волята на други лица. По подобен начин клаузата на раздел VII, чл.
2 предвижда обвързване на потребителя с договора, което зависи от волята на друго лице.
Възлагането на потребителя на задължение да влияе върху волята на друго лице и да го мотивира
да сключва договори безспорно не съответства на изискванията на добросъвестност и на чл. 9 от
ЗЗД относно свободата на договаряне. Обвързването на потребителя с такава клауза също води до
съществено неравновесие, тъй като в случай на разпореждане с правото на собственост договорът
вече не би имал предмет за потребителя и с цитираната клауза той се задължава да заплаща за
услуги, от които не се възползва.
Горното мотивира съда да приеме, че в посочените части съответните клаузи са
неравноправни. По арг. от чл. 146, ал. 5 от ЗЗП обаче наличието на неравноправни клаузи в
договор, сключен с потребител, не води до неговата нищожност, ако договорът може да се прилага
и без тези клаузи. Съдът намира, че договорът може да се прилага и без посочените клаузи, тъй
като те не са част от съществените му елементи. Посочените клаузи единствено не следва да се
прилагат (арг. от чл. 146, ал. 1 от ЗЗП). През призмата на спора по делото това означава, че
нормата на чл. 9 от раздел IV следва да се тълкува в смисъл, че потребителят може да заяви и сам
прекратяване на договора – не по-късно от 4 месеца преди изтичането на петгодишния му срок. В
тази си част клаузата не е неравноправна, тъй като даденият срок (с оглед срока на договора) не е
прекалено отдалечен от датата, на която изтича срочният договор. Наред с това следва да се
приеме, че възложителят (ответникът) се освобождава от задълженията си по договора при
разпореждане с имуществото, без да е необходимо да осигурява подписването на договор с новия
собственик. По делото обаче не се твърди (респ. не се и доказва) ответникът да е направил
изявление, че желае договорът да бъде прекратен с изтичане на срока му. Не се твърди и не се
установява ответникът да се е разпоредил с апартамент № 207. При това положение следва да се
приеме, че договорът е продължил действието си по смисъла на чл. 9 от раздел IV и към момента
продължава да действа със срок до 10.06.2023г. (с оглед автоматичното продължаване на всеки пет
години, срещу което ответникът не се е противопоставил). В тази връзка е неоснователно и
възражението на особения представител на ответника, че срокът на договора към момента е
изтекъл.
4
Неоснователно е и възражението за изтекла давност на вземането на ищеца по договора за
2019г., тъй като е възникнало на 15.02.2019г. Същевременно по арг. от чл. 116, б. „б“ от ЗЗД
давността се прекъсва с предявяване на иск, а искът е подаден на 14.02.2022г. С подаване на
заявлението преди изтичане на срока по чл. 111 от ЗЗД е прекъснато течението на давностния срок
и същият към момента не следва да се счита за изтекъл.
С оглед обсъдения характер на договора не се приема за основателно и възражението, че
такса може да се събира единствено по решение на ОС на ЕС. Всички горни изводи на съда са
намерили отражение и в практиката на въззивната инстанция, като с Решение № 1106 от
11.11.2022г. по в.гр.д. № 1575/2021г. по описа на Окръжен съд Бургас е разгледан същият договор
със същия ответник и е възприето разбирането, че този договор представлява годна облигационна
връзка, която е основание да възникне вземане на ищеца срещу ответника за заплащане на такса.
На следващо място от особения представител на ответника са въведени възражения за
неизпълнение на договора, поради което на ищеца е указано да докаже, че е престирал – изпълнил
задълженията си за 2019г. и 2021г. (в такава насока е и практиката на ВКС – Решение № 233 от
02.12.2015г. по гр.д. № 2036/2015г. по описа на III гр. о. на ВКС).
Във връзка с твърденията на ищеца за изпълнение на договора по делото е приета съдебно-
счетоводна експертиза. От заключението на вещото лице, което не е оспорено от страните и се
кредитира от съда като обективно, компетентно и безпристрастно, се установява, че в
счетоводството на ищеца „*******“ ООД са заведени разходи по специално обособена сметка
„пропърти/фасилити мениджмънт“, касаеща дейностите в комплекс „********“. По сметката са
заведени разходи за поддръжка и управление на имотите за 2019г. (580 381,87 лв.), за 2020г.
(615 433,39 лв.) и за 2021г. (61 431,70 лв.). За 2019г. са начислени разходи за заплати и осигуровки
в размер на 356 063,94 лв., за 2020г. – 243 024,97 лв., а за 2021г. – 264 035,85. Вещото лице е
установило извършени плащания за материали, ремонти, поддръжка на асансьори, за поливна
система, басейн, електрическа енергия, за доставка на вода, за охранителна дейност и др. Т.е. от
заключението на съдебно-счетоводната експертиза се установява, че ищецът (в качеството си на
мениджър по договора) е изпълнявал задълженията си, отразявал е счетоводно разходите си,
свързани с управление и поддръжка на комплекса. Ето защо съдът намира за доказано цялостно
изпълнение на задълженията по договора. Възраженията на особения представител на ответника са
общи и не се доказват с никакви доказателствени средства по делото.
Не следва да се разглеждат възраженията за неяснота относно таксите по договора и за
възможността ищецът едностранно да променя таксите, тъй като претенцията на ищеца се
основава на фиксираната в раздел II, т. 1 от договора такса от 1,10 евро на кв. м. и не се
претендират други такси, включително цитираните в отговора на исковата молба, поради което
няма основание и за обсъждане на възраженията, касаещи други такси.
От всичко изложено до тук може да се направи извод, че за ответника е възникнало
задължение да заплати на ищеца задълженията си по договора за 2019г., 2020г. и 2021г.
Неоснователни са и възраженията на особения представител на ответника за неяснота относно
начина на формиране на претенцията на ищеца, тъй като в договора изрично е вписано, че става
въпрос за месечно възнаграждение от 1,10 евро без ДДС на кв. м. от площ на собствения на
възложителя недвижим имот, като е посочена и площта на имота – 119,92 кв. м. Договорът е
подписан от ответника, поради което той се е съгласил с тези параметри (вкл. и относно площта на
имота). Следователно годишното възнаграждение е определяемо и е в размер, който съответства
5
на сочените в исковата молба суми – по 3715,12 лв. на година. Настъпил е и падежът за плащане на
сумите – съответно на 15.02.2019г., 15.02.2020г. и 15.02.2021г. Налага се извод, че всички
елементи от фактическия състав на предявения иск са налице и същият следва да бъде уважен
изцяло.
По иска с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД:
В доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на главен дълг и изпадането на
ответника в забава за периодите 15.02.2019г. – 10.02.2022г., 15.02.2020г. – 10.02.2022г. и
15.02.2021г. – 10.02.2022г.
По делото се доказа наличието на главен дълг за 2019г., 2020г. и 2021г. в размер на по
3715,12 лв. Дължимата лихва за периода 16.02.2019г. – 10.02.2022г. е в размер на 1098,01 лв., тъй
като за периода 13.03.2020г. – 08.04.2020г. не следва да се начислява лихва за забава (арг. от чл. 6
от действалия за този период Закон за мерките и действията по време на извънредното положение,
обявено с решение на Народното събрание от 13 март 2020 г., според който до отмяната на
извънредното положение не се прилагат последиците от забава за плащане на задължения на
частноправни субекти, включително лихви). Тук е моментът да се посочи, че считано от
09.04.2020г. е започнала действие нова редакция на чл. 6 от този закон, която изключва
начисляването на лихви само в правоотношения, касаещи задължения на частноправни субекти,
длъжници по договори за кредит и други форми на финансиране (факторинг, форфетинг и други),
предоставени от банки и финансови институции по чл. 3 от Закона за кредитните институции,
включително когато вземанията са придобити от други банки, финансови институции или трети
лица, и по договори за лизинг, а договорът, предмет на настоящото дело, не попада в този обхват.
По силата на същите правила за периода 16.02.2020г. – 10.02.2022г. дължимата лихва е в размер на
721,34 лв., а за периода 16.02.2021г. – 10.02.2022г. – в рамките на исковата претенция от 362,25 лв.
Ето защо исковете за лихва следва да бъдат уважени до посочените размери и отхвърлени до
пълните предявени размери – 1116,69 лв. за първия период и 739,99 лв. – за втория период (както и
отхвърлени за датите 15.02.2019г., 15.02.2020г. и 15.02.2021г., на които длъжникът все още не е
бил изпаднал в забава, и за периода 13.03.2020г. – 08.04.2020г.).
По разноските:
При този изход на делото на ищеца следва да се присъдят разноски съразмерно с уважената
част от исковете. Видно от списък с разноски ищецът претендира сумата от 572,57 лв. – платена
държавна такса, сумата от 930,93 лв. – депозит за особен представител, сумата от 500 лв. – депозит
за експертиза и сумата от 500 лв. – възнаграждение за един адвокат. Съразмерно на уважената част
от исковете следва да му се присъди сумата от 2496,51 лв.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД А.В.Г., гражданин на *********, роден на
09.08.******г., код по БУЛСТАТ *******, с постоянен адрес в с. Р., к.к. ******** бл. А вх.
********, ет.2, ап.207, да заплати на „*******” ООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на
управление в гр. С., ул. **********, ет. 6, сумата от 11 145,36 лв., представляваща сбор от такси
за поддръжка за 2019г., 2020г. и 2021г. (по 3715,12 лв. за всяка от годините) по Договор за
поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс *********” № ММС-S1-ЕН/395-
6
06.08 от 10.06.2008г.
ОСЪЖДА на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД А.В.Г., гражданин на *********, роден на
09.08.******г., код по БУЛСТАТ *******, с постоянен адрес в с. Р., к.к. ******** бл. А вх.
********, ет.2, ап.207, да заплати на „*******” ООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на
управление в гр. С., ул. **********, ет. 6, сумата от 1098,01 лв., представляваща лихва върху
главницата за 2019г. от 3715,12 лв., дължима за периодите 16.02.2019г. – 12.03.2020г. и
09.04.2020г. – 10.02.2022г., като ОТХВЪРЛЯ иска до пълния предявен размер от 1116,69 лв., както
и за датата 15.02.2019г. и за периода от 13.03.2020г. до 08.04.2020г.
ОСЪЖДА на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД А.В.Г., гражданин на *********, роден на
09.08.******г., код по БУЛСТАТ *******, с постоянен адрес в с. Р., к.к. ******** бл. А вх.
********, ет.2, ап.207, да заплати на „*******” ООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на
управление в гр. С., ул. **********, ет. 6, сумата от 721,34 лв., представляваща лихва върху
главницата за 2020г. от 3715,12 лв., дължима за периодите 16.02.2020г. – 12.03.2020г. и
09.04.2020г. – 10.02.2022г., като ОТХВЪРЛЯ иска до пълния предявен размер от 739,99 лв., както
и за датата 15.02.2020г. и за периода от 13.03.2020г. до 08.04.2020г.
ОСЪЖДА на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД А.В.Г., гражданин на *********, роден на
09.08.******г., код по БУЛСТАТ *******, с постоянен адрес в с. Р., к.к. ******** бл. А вх.
********, ет.2, ап.207, да заплати на „*******” ООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на
управление в гр. С., ул. **********, ет. 6, сумата от 362,25 лв., представляваща лихва върху
главницата за 2021г. от 3715,12 лв., дължима за периода 16.02.2021г. - 10.02.2022г., като
ОТХВЪРЛЯ иска за датата 15.02.2021г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК А.В.Г., гражданин на *********, роден на
09.08.******г., код по БУЛСТАТ *******, с постоянен адрес в с. Р., к.к. ******** бл. А вх.
********, ет.2, ап.207, да заплати на „*******” ООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на
управление в гр. С., ул. **********, ет. 6, сумата от 2496,51 лв., представляваща направени в
настоящото производство разноски, съразмерно на уважената част от исковете.
Решението може да бъде обжалвано пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчване на препис.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
7