Р Е Ш Е Н И Е
№…………./……….01.2019 г.
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ
в открито съдебно заседание, проведено на четиринадесети декември две хиляди и осемнадесета
година, в състав:
СЪДИЯ:
ТОНИ КРЪСТЕВ
при
секретар Мая Иванова,
като
разгледа докладваното от съдията
търговско дело № 1671 по описа за 2018 г.,
за
да се произнесе взе предвид следното:
Производството е първоинстанционно,
образувано по искова молба вх. № 8273/28.12.2017 г. на ОС – Добрич, изпратена
по подсъдност на ВОС, подадена от Е.В.В.,
с адрес: ***, срещу „Балчик Плаза“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление гр. Варна, район „Приморски“, к.к. „Чайка“, хотел „Детелина“, за
осъждане на ответника да заплати на ищцата сумата от 56 000,00 евро като
получени на отпаднало основание – развален предварителен договор за
покупко-продажба, ведно със законната лихва забава от 05.09.2017 г. до
окончателното погасяване на задължението.
Ищцата твърди, че на 23.07.2008 г. между нея и ответника „Балчик
Плаза“ ООД бил сключен предварителен
договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот, по силата на който
ответното дружество се задължило да построи и прехвърли в собственост на Е.В. недвижим
имот – апартамент № 18 с площ 70,83 кв.м., на втори етаж в жилищна сграда „Puerto
Balchik“, находяща се в поземлен имот с идентификатор 02508.7.106 в гр. Балчик,
к.з. „Двореца, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата
и правото на строеж. По силата на сключения договор ответникът се задължил да
изгради обекта до уговорената степен на завършеност в 18-месечен срок от
даването на строителна линия, както и да прехвърли на купувача правото на
собственост в 30-дневен срок след издаване на разрешение за ползване. Ищцата, в
качеството на купувач заплатила сумата от 56 000,00 евро като първа вноска
от продажната цена, а остатъкът в размер на 14 830,00 евро следвало да
заплати до 23.10.2008 г., което тя не е сторила по устна договорка с ответника,
който пожелал сумата да бъде заплатена при сключване на окончателния договор за
покупко-продажба. Твърди се още, че с допълнителни споразумения, сключени в
устна форма срокът за изпълнение на задължението на продавача бил удължаван
неколкократно, като последното предложение от страна на ответника, прието от
ищеца било задължението да бъде изпълнено до 20.01.2013 г., но това не се
случило. На 21.01.2013 г. се е състояла среща, на която ответникът признал
вземането на ищцата в размер на 56 000,00 евро, които се е задължил да
върне в срок от три месеца. С нотариална покана, връчена на ответника на
05.09.2017 г. ищцата, след като предоставила допълнителни срокове от общо три
месеца, развалила сключения договор поради пълно неизпълнение от страна на
продавача. Твърди се, че към момента на връчване на поканата ищцата била
изправна страна по договора, тъй като не била получила надлежно обезпечение по
смисъла на чл. 90, ал. 2 от ЗЗД, нито чрез изпълнение в договорения срок
ответникът се бил освободил от забавата. При така изложените фактически
обстоятелства ищцата иска осъждане на ответника да и́ заплати
претендираната сума от 56 000,00 евро, която била дадена на неосъществено
основание – развален предварителен договор за строителство и продажба на
недвижим имот, както и законната лихва от датата на получаване на нотариалната
покана – 05.09.2017 г. до окончателното изплащане на задължението. Претендират се и сторените съдебно-деловодни разноски.
Ответникът в писмен
отговор заявява, че счита иска за недопустим и оспорва същия по основание и размер. Твърди, че с нотариален акт
от 29.8.2008 г. на ищцата е прехвърлено вещно право на строеж за апартамент 18.
Твърди, че вещното право на строеж е реализирано и е трансформирано в право на
собственост върху реално обособен самостоятелен обект изграден на етап „груб
строеж", което е удостоверено на 15.09.2010 г. Оспорва твърденията за
постигнати договорености за промяна в срока за плащане на дължимите от ищеца
суми, както и признаване на дълга и поемане на задължение към ищцата за връщане
на сумата в тримесечен срок. Твърди, че купувачът е неизправна страна по
сключения между страните предварителен договор от 23.7.2008 г., тъй като не е
заплатил сумата от 14 830,00 евро на продавача в срок до 23.10.2008г., но
въпреки това е получил самостоятелния обект, който е изграден. Същевременно
прави възражение за нищожност на предварителния договор поради липса на
съгласие, тъй като не бил подписан от управителя П.. Договорът се считал за
изпълнен при сключване на окончателния договор за продажба и предаване на
обекта, ако се приемело, че е налице валидно правоотношение. Прави възражение
за погасяване на претендираното вземане по давност. Тъй като според договора
срокът на строителството е 18 месеца от даване на строителна линия, което е
станало на 15.4.2008г., твърди, че срокът е изтекъл на 16.10.2009 г. и от тази
датата започва да тече 5-годишният срок, докато исковата молба е подадена в
края на 2017 г. Прави възражение за погасяване по давност на правото да се
развали договора, като счита, че 5-годишният давностен срок е изтекъл на 23.7.2013
г. Възразява, че е налице е валидно сключен окончателен договор в нотариална
форма, поради което не може да се иска разваляне. Оспорва надлежно упражнено
право на разваляне на договора. Моли за отхвърляне на иска с присъждане на
разноски.
Ищцата е получила препис от отговора
чрез процесуалния си представител (л. 127 ДОС), но не е изразила становище по
отговора на исковата молба.
В съдебно заседание ищцата, редовно призована,
не се явява и не се представлява. След датата на съдебното заседание, на което
е даден ход по съществото на спора, е постъпила молба вх. № 37043/17.12.2018 г.
от процесуалния представител на ищцата, с която се заявява, че страните са в
процес на преговори за сключване на спогодба и е направено искане за отлагане
на делото. Ищцата не е направила искане за гледане на делото в нейно отсъствие.
Процесуалният представител на
ответното дружество в съдебно заседание в хода на устните състезания е направил
искане за постановяване на неприсъствено решение. По същество поддържа
направените с отговора възражения, моли за отхвърляне на исковата претенция и
присъждане на разноски.
Съдът намира, че не са налице
предпоставки за постановяване на неприсъствено решение, тъй като видно от
разпореждане № 457/10.05.2018 г. и от изпратеното до ищцата съобщение (л. 127),
не е изпълнено изискването на чл. 239, ал. 1, т. 1 от ГПК.
Предявеният иск е с правно
основание чл. 55, ал.1, предл. 3-то ЗЗД, чл. 86, ал. 1 ЗЗД. Ищцата носи
тежестта да докаже: възникване на валидно облигационно правоотношение между нея и
ответното дружество по силата на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот в строеж от 23.07.2008 г.; получаване от ответника на сумата 56 000,00 евро в изпълнение на задължение на купувача на
основание посочения договор; прекратяване действието на договора
поради разваляне на същия; спазване на законовите изисквания за разваляне на
договора, в т.ч., че ищцата е била изправна страна; отправяне на покана за
връщане на даденото и датата на получаването и́ от ответника;
обстоятелства, водещи до прекъсване и/или спиране на давностните срокове.
Съдът като съобрази събраните по делото
доказателства, ценени заедно и поотделно по реда на чл. 12, вр. чл. 235 от ГПК,
приема за установено от фактическа страна следното:
По делото е приет като
доказателство Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 23.07.2008
г., сключен между ищцата Е.В. в качеството и́ на купувач и ответника „Балчик
Плаза“ ООД като продавач, съгласно който ответното дружество се задължава да
построи и прехвърли в собственост на Е.В. недвижим имот – апартамент № 18 с
площ 70,83 кв.м., на втори етаж в жилищна сграда „Puerto Balchik“, находяща се
в поземлен имот с идентификатор 02508.7.106 в гр. Балчик, к.з. „Двореца, ведно
със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж. Страните
са договорили цена в общ размер 70 830,00 евро, от които 56 000,00 евро са дължими при подписване на договора, а остатъкът в размер на 14 830,00
евро – в срок до 23.10.2008 г. Съгласно т. V от договора, срокът за завършване
на сградата е 18 месеца от даването на строителна линия. Уговорена е степен на
завършеност на обекта на купувачката. Страните са уговорили задължение на
продавача да прехвърли на купувача правото на собственост върху описания в
договора обект в 30-дневен срок след издаване на разрешение за ползване като
момента на извършване на сделката се определя от продавача – т. ХІ.2, т.VІІ. Представеният
официално заверен препис е оспорен от ответника по отношение автентичността на
подписа на управителя Петър П.. Ищцата, въпреки дадените и́ изрични
указания, не е заявила, че ще се ползва от документа.
От приетия като доказателство приходен касов ордер № 5 от 23.07.2008 г. се установява, че
на датата на сключване на предварителния договор ищцата е заплатила на
ответното дружество първата част от уговорената цена в размер на 56 000,00
евро. В ордера е посочено, че вноската се отнася за апартамент № 23, а не за
процесния апартамент № 18. Документът е представен в официално заверен по
реда на чл. 32 от ЗАдв. препис и е оспорен от ответника по отношение
автентичността на подписа, с твърдение, че същият не принадлежи на някой от
управителите на дружеството – Петър П. или Живко Диков. Ищцата, не е заявила,
че ще се ползва от документа, но и не е навела твърдение, че подписът, положен
от името на ответника, принадлежи на някой от управителите на дружеството. От
документа е видно, че като автор на положения подпис е посочена А.
Александрова.
Видно от представения от
ответника и неоспорен от ищцата Нотариален акт № 70, том 8, рег.№ 5685, дело №
1048 от 2008 г., на нотариус рег. № 109 на НК, на 29.08.2008 г. „Балчик Плаза“
ООД е продало на Е.В.В. вещно право на строеж за изграждане на самостоятелен
обект, представляващ апартамент № 18, идентичен с описания в предварителния
договор недвижим имот, на цена в размер на 6 500,00 лева, като в
нотариалния акт е посочено, че към момента на подписването му тази цена е
заплатена напълно в брой.
От представените от
ответника с отговора на исковата молба заверени преписи от строителни книжа, в
т.ч., Разрешение за строеж № 75 от 27.02.2008 г. от Община Балчик и Протокол за
откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на
строеж от 15.04.2008 г. се установява, че строежът на сградата е започнал
на 15.04.2008 г.
От представените от
ответника Акт за приемане на конструкцията от 15.09.2010 г. и Констативен акт
за установяване съответствието на строежа с издадените строителни книжа и за
това, че подробният устройствен план е приложен по отношение на застрояването
от 30.11.2010 г. се установява, че към датата на прехвърляне от продавача на
купувача на правото на строеж върху процесния апартамент съгласно нотариалния
акт от 29.08.2008 г., сградата, в която се намира обектът не е била изградена
до степен на завършеност „груб строеж“, а това е станало най-рано на 15.09.2010
г.
От извършена от съда
служебна справка в търговския регистър по партидата на „Балчик Плаза“ ООД,
ЕИК *********, е
видно, че в периода от 08.07.2008 г. до 03.08.2011 г. управители на ответното
дружество са П. Георгиев П. и Живко Цанков Диков, а след последната дата – Живко
Цанков Диков и Илиана Пламенова Михова.
По делото е приета като
доказателство Нотариална покана, рег. № 1460/09.08.2017 г. на нотариус рег. №
193 на НК, от Е.В. до „Балчик Плаза“ ООД, връчена на 05.09.2017 г. на
упълномощен представител на ответното дружество. Видно от съдържанието на
нотариалната покана, със същата ищцата е заявила, че счита ответното дружество
за неизправна страна по предварителния договор от 23.07.2008 г., тъй като не е
изпълнило задължението си да завърши строителството на сградата в 18-месечен
срок от издаване на строителна линия, съгласно уговореното между страните.
Заявила е още, че предоставя на продавача допълнителен срок от един месец да
завърши обекта и да представи разрешение за ползване, след което в 30-дневен срок
да и́ прехвърли правото на собственост върху обекта с окончателен договор,
като за целта е готова да се яви пред нотариус. При неизпълнение в
предоставения допълнителен срок, ищцата е заявила, че ще смята договора от 23.07.2008
г. за развален и кани ответното дружество незабавно да и́ върне платената
сума в размер на 56 000,00 евро по посочена в поканата банкова сметка.
За установяване на
степента на завършеност на сградата и процесния самостоятелен обект, предмет на
предварителния договор между страните, по делото е допусната и приета
съдебно-техническа експертиза, заключението по която се цени от съда като
компетентно и обективно. Същото не е оспорено от страните. Видно от
заключението степента на завършеност на сградата и на апартамент №18 е 71,09%.
Не са изпълнени СМР със степен на неизпълнение 28,91%. Вещото лице е описало
изпълнената и неизпълнената част от уговорените между страните СМР и е достигнало
до заключението, че степента на завършеност на апартамент №18 и на жилищна
сграда 2, изградена в ПИ с идентификатор 02508.7.106 в гр. Балчик (Puerto
Balchik), к.з. „Двореца" не отговаря на уговореното в приложения по делото
предварителен договор от 23.07.2008г.
Правни изводи:
Независимо от обстоятелството,че ищцата не е
заявила, че ще се ползва от оспорения от ответното дружество Предварителен договор за
продажба на недвижим имот от 23.07.2008 г., съдът, въз основа на съвкупна
преценка на събраните по делото доказателства, доводите и възраженията на
страните, намира, че между ответното дружество и ищцата е възникнало валидно
облигационно правоотношение с предмет строителство на апартамент № 18 с площ
70,83 кв.м., на втори етаж в жилищна сграда „Puerto Balchik“, находяща се в
поземлен имот с идентификатор 02508.7.106 в гр. Балчик, к.з. „Двореца, въвеждане
на сградата в експлоатация, и поемане на задължение за сключване на окончателен
договор за прехвърляне на правото на собственост върху изградения обект в
патримониума на Е.В. ведно със съответните идеални части от общите части на
сградата и правото на строеж.
В частта, касаеща задължението да се прехвърли правото на
собственост върху апартамента, договорът между страните има характер на
предварителен такъв по смисъла на чл. 19, ал. 1 от ЗЗД, докато в останалата
част, договорът не е предварителен, а представлява окончателен договор за
изработка.
Предварителният договор е изпълнен с подписването от страните на Нотариален
акт № 70, том 8, рег.№ 5685, дело № 1048 от 2008 г., на нотариус рег. № 109 на
НК, на 29.08.2008 г., по силата на който ищцата е придобила вещно право на
строеж върху описания апартамент № 18, и с изграждането на сградата, установено
с Констативен акт от 30.11.2010 г. за установяване съответствието на строежа с
издадените строителни книжа и за това, че подробният устройствен план е
приложен по отношение на застрояването. Съгласно чл. 63, ал.1 от ЗС във вр. с
чл. 181 от ЗУТ, с изграждането на сградата до степен на завършеност „груб
строеж“ по смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ, титулярят на правото на строеж
придобива право на собственост върху изградения обект. С оглед на
обстоятелството, че ответникът е изпълнил изцяло задължението си да прехвърли с
окончателен договор във формата на нотариален акт правото на собственост върху
обекта в патримониума на ищцата, и същата е приела изпълнението, не е налице виновно
неизпълнение от страна на длъжника – ответник като предпоставка за упражняване
на потестативното право на кредитора В. да развали предварителния договор.
По отношение на договора за изработка, инкорпориран в съдържанието
на Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 23.07.2008 г., съдът
намира следното:
Независимо от оспорването от страна на ответното дружество на
автентичността подписа на управителя на „Балчик Плаза“ ООД П. П. върху договора
от 23.07.2008 г. и липсата на изявление от страна на ищцата, че ще се ползва от
оспорения документ, съдът намира, че ответникът е поел задължение по договор за
изработка с ищцата за изграждане на процесния апартамент № 18 в жилищна сграда
2, находяща се в ПИ с идентификатор 02508.7.106 в гр. Балчик. Видно от всички
представени по делото строителни книжа, възложител на строежа на сградата е „Балчик
Плаза“ ООД, същото е прехвърлило в полза на ищцата право на строеж за
апартамент № 18 и е извършвало от свое име и за своя сметка всички фактически и
правни действия по строителството на сградата. По силата на извършената
продажба на право на строеж, последвана от фактическо завършване от ответното
дружество на сградата до степен по-голяма от „груб строеж“, ищцата е придобила
правото на собственост върху самостоятелния обект, посочен в договора от 23.07.2008
г. Ответникът не е възразил в отговора на исковата молба, че не е получил сумата
56 000,00 евро, за
която е представен приходния касов ордер, а само е направил бланкетно оспорване
за съдържание и авторство. Липсват каквито и да било данни за наличие на други
правоотношения между страните, касаещи посочения в касовия ордер ап. 23, поради
което съдът приема, че сумата е заплатена на ответника именно във връзка с
изграждане на процесния апартамент № 18. Правото на
строеж е прехвърлено на цена 6 500,00 лева, а в представената
фактура от 29.08.2008 г. (л. 111 ДОС), е посочено, че частта от цената,
отнасяща се за правото на строеж, е платима в брой, като ответникът не твърди и
не представя доказателства за друго плащане, извън сумата 56 000,00 евро,
за която е издаден ПКО от 23.07.2008 г. В отговора на
исковата молба ответникът сочи, че ищцата не е заплатила по договора само
сумата от 14 830,00 евро. Продължаването от ответника на
изграждането на апартамента след прехвърляне на вещното право на строеж до
степен на завършеност 71,09 %, съгласно приетото по делото заключение на вещото
лице, сочи на наличие на договорна обвързаност между страните по силата на
договора за изработка. Впрочем, достигнатата степен на завършеност на
апартамента съответства на частта от платената от ищцата цена по договора. За
разликата от 14 830,00 евро ищцата е изпаднала в забава с настъпване на
уговорения падеж – 23.10.2008 г., в какъвто смисъл са и твърденията на
ответното дружество.
Предпоставка
за връщане на даденото в хипотезата на чл. 55, ал. 1, т. 3 от ЗЗД е основанието
за получаване на имущественото благо да е отпаднало.
Ищцата
твърди, че е развалила сключения между страните Предварителен договор за
продажба на недвижим имот от 23.07.2008 г. с едностранно волеизявление, отправено
с Нотариална покана, рег. № 1460/09.08.2017 г., връчена на ответното дружество на
05.09.2017 г.
Преди
да се извърши проверка за осъществяване на фактическия състав на потестативното
право в частта на договора за изработка, в т.ч. изправността на ищцата като
възложител и неизправността на ответника като изпълнител, следва да се разгледа
възражението на ответното дружество, че правото на ищцата да развали сключения
между страните договор е погасено по давност на основание чл. 87, ал. 5 от ЗЗД.
Възражението
е направено своевременно – с отговора на исковата молба. По същество съдът
намира същото за основателно по следните съображения:
Съгласно т. V от договора от
23.07.2008 г., срокът за завършване на сградата е 18 месеца от даването на
строителна линия. Протоколът за откриване на
строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строеж е от
15.04.2008 г., следователно, срокът за завършване на строителството е 15.10.2009
г. От този момент ответникът изпада в забава и ищцата има право да развали
договора за изработка при наличие и на останалите законови предпоставки. Петгодишната
давност по чл. 87, ал. 5 от ЗЗД е изтекла на 15.10.2014 г. Нотариалната покана
от Е.В. до „Балчик Плаза“ ООД е връчена на 05.09.2017 г., т.е. след изтичане на
давностния срок. Твърденията на ищцата за наличие на споразумения, между нея и
ответното дружество, по силата на които срокът за изпълнение на
задължението на продавача бил удължаван няколкократно като било уговорено задължението
да бъде изпълнено до 20.01.2013 г., останаха недоказани.
С оглед погасяване по давност на правото
на ищцата да развали договора за изработка по реда на чл. 87 вр. чл. 262, ал. 2
от ЗЗД, основанието за извършеното плащане на сумата от 56 000,00 евро в
полза на ответното дружество не е отпаднало. Респективно, не е налице
предвидената в чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД предпоставка за уважаване на иска
за връщане на даденото.
Ето защо, съдът намира иска за неоснователен,
поради което същият ще се отхвърли.
Отговорност
за разноски.
С оглед изхода от делото на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК ответникът има право на сторените пред настоящата инстанция съдебно-деловодни
разноски в размер на 4800,00 лева заплатено адвокатско възнаграждение (л. 76 от
т.д. 344/2017 на ДОС) и 540,00 лева депозит за вещо лице, съгласно представен
списък по чл. 80 от ГПК и доказателства за извършването им.
Мотивиран от гореизложеното съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Е.В.В., с адрес: ***, срещу „Балчик Плаза“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Варна, район „Приморски“, к.к. „Чайка“,
хотел „Детелина“, иск с правно основание чл. 55, ал.1, предл. 3-то от ЗЗД, за осъждане на ответника да
заплати на ищцата сумата от 56 000,00 (петдесет и шест хиляди) евро
като получени на отпаднало основание – развален предварителен договор за
продажба на недвижим имот от 23.07.2008
г., ведно със законната лихва забава от 05.09.2017 г. до окончателното
погасяване на задължението.
ОСЪЖДА Е.В.В., с адрес: ***, да заплати на „Балчик
Плаза“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, район
„Приморски“, к.к. „Чайка“, хотел „Детелина“, сумата 5 340,00 лева,
представляващи сторените съдебно-деловодни разноски на осн. чл. 78, ал. 3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно
обжалване пред Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
СЪДИЯ
В ОКРЪЖЕН СЪД: