Р Е Ш Е Н И Е№367
гр. Пазарджик, 23.10.2019 г.
В И М Е Т
О Н А Н А Р О Д А
Пазарджишкият
окръжен съд, гражданска
колегия, в открито
заседание на четиринадесети октомври……..………………………
през две хиляди и деветнадесета година........................
в състав:
Председател: А. ПАЛОВА
Членове: МАРИАНА
ДИМИТРОВА ЕЛИ КАМЕНОВА
при секретаря
Катя Кентова........…......…… .и в присъствието на
прокурор……….…...............…….
като разгледа докладваното от
окръжен съдия А.
Палова..…..….в. гр. дело № 375 по описа
за 2019 г. и за
да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК. С решение № 1581/27.12.2018 г., постановено по гр.д. № 5180/2017 г. Пазарджишкият районен съд е признал за установено по отношение на „ЕТЕРИКС ОЙЛС" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.С., район „И.", жк „Д. 2", бл. 267, вх.Б, ет.6, ап.43, представлявано от П.С.С. – управител, че ищците О.Л.С., с ЕГН **********, с поС.ен адрес:***, С.Е.Р., с ЕГН **********, с поС.ен адрес:***, Л.И.К., с ЕГН **********,***, И.И.Г., с ЕГН **********,***, М.И.С., с ЕГН **********, с поС.ен адрес:***, Е.В.С., с ЕГН **********, с поС.ен адрес:*** и К.В.С., с ЕГН **********, с поС.ен адрес:***, всички с пълномощник А.О.С., адвокат при САК, със съдебен адрес:*** са собственици на следните недвижими земеделски имоти:
Ищецът О.Л.С. е собственик на:
Имот №026004 /нула, две, шест, нула, нула, четири/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «МОГИЛАТА», с площ: 8,460 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта, при граници и съседи: имоти с номера 026006,026005,026355,026003,001515,026010;
Имот №024530 /нула, две, четири, пет, три нула/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «С.П.», с площ: 3,069 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера 001510,024529,024728,024531;
Имот №022077 /нула, две, две, нула, седем, седем/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Д.Б.», с площ: 0,954 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта, при граници и съседи: имоти с номера 022088,022089,022090,022076,022002,022078.
Ищцата С.Е.Р. е собственик на:
Имот №010212 /нула, едно, нула, две, едно, две/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Л.», с площ: 2,355 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера 001650, 008194,008136,010213;
Имот №033042 /нула, три, три, нула, четири, две/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «У.», с площ: 1,981 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера 033043,033044,03345,033102,033041;
Имот №034044 /нула, три, четири, нула, четири, четири/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Г.», с площ: 0,986 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера 034046,034045,034001,034041,034042,034043.
Ищците Л.И.К. и И.И.Г. са собственици, при равни квоти, на:
Имот №027185 /нула, две, седем, едно, осем, пет/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Р.», с площ: 6,860 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера 027184,027294,027186,002393;
Имот №021082 /нула, две, едно, нула, осем, две/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «П.», с площ: 3,948 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта, при граници и съседи: имоти с номера 021001, 001010, 021081, 021057, 021056;
Имот №008120 /нула, нула, осем, едно, две, нула/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Г.», с площ: 1,551 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера 008119,008114,008097, 008096, 001946,008118.
Ищците М.И.С., Е.В.С. и К.В.С. са собственици, при равни квоти, на:
Имот №008092 /нула, нула, осем, нула, девет, две/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «У.», с площ: 1,293 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера 008091,008093,008094,001937;
Имот №027206 /нула, две, седем, две, нула, шест/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Р.», с площ: 1,960 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера 027205,027294,027207,027208,027293;
Имот №027232 /нула, две, седем, две, три, две/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Р.», с площ: 1,568 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера 027231,027230,027292,027233,027293.
Осъдил е „ЕТЕРИКС ОЙЛС" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.С., район „И.", жк „Д. 2", бл.267, вх.Б, ет.6, ап.43, представлявано от П.С.С. – управител ДА ПРЕДАДЕ НА О.Л.С., с ЕГН **********, С.Е.Р., с ЕГН **********, Л.И.К., с ЕГН **********, И.И.Г., с ЕГН **********, М.И.С., с ЕГН **********, Е.В.С., с ЕГН ********** и К.В.С., с ЕГН ********** ВЛАДЕНИЕТО НА СЪЩИТЕ СОБСТВЕНИ ИМ ИМОТИ.
Осъдил е „ЕТЕРИКС ОЙЛС" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.С., район „И.", жк „Д. 2", бл.267, вх.Б, ет.6, ап.43, представлявано от П.С.С. – управител да заплати на О.Л.С., с ЕГН **********, с поС.ен адрес:***, С.Е.Р., с ЕГН **********, с поС.ен адрес:***, Л.И.К., с ЕГН **********,***, И.И.Г., с ЕГН **********,***, М.И.С., с ЕГН **********, с поС.ен адрес:***, Е.В.С., с ЕГН **********, с поС.ен адрес:*** и К.В.С., с ЕГН **********, с поС.ен адрес:*** направените от тях разноски по делото в размер общо на 1300 лева.
Против така постановеното решение в законния срок е постъпила въззивна жалба от „ЕТЕРИКС ОЙЛС" ЕООД с твърдение, че същото е неправилно, постановено в нарушение на материалния закон, немотивирано и противоречащо на събраните по делото доказателства. Твърди се, че било безспорно установено по делото, че независимо, че договорът е сключен само с един от собствениците на основание чл.3, ал.4 от ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ, бр.13/2017 г., всички останали съсобствениците са знаели за неговото включване. При това положение техните права били непротивопоставими на правата на арендатора, а отношенията между съсобствениците се уреждали на основание чл.30, ал.3 от ЗС. Факта на ликвидиране на съсобствеността между съсобствениците не се отразявал на действителността на договора и той продължавал да ги обвързва /чл.17, ал.2 от ЗАЗ/. Жалбоподателят твърди, че не било установено от доказателствата, че дружеството владее имотите без правно основание, напротив, между страните бил налице валидно сключен и надлежно вписан договор за аренда в земеделието. Законодателят бил предвидил текстове в ЗАЗ, които защитават интересите и правата на арендаторите при възможни промени на собствеността, с цел да се защитят направените в имотите инвестиции. Искането е решението на РС да бъде отменено като неправилно и незаконосъобразно, като вместо това бъде постановено друго, с което да се отхвърлят изцяло исковете на ищците, ведно с присъждане на разноски.
В законният срок е постъпил писмен отговор от ищците, с който оспорват въззивната жалба. Прави се анализ на законовите текстове и на събраните по делото доказателства с извод, че решението е допустимо, обосновано и правилно, поради което се претендира неговото потвърждаване. Претендират се присъждане на разноски пред въззивната инстанция.
В исковата
си молба против „ЕТЕРИКС ОЙЛС" ЕООД и Е.П. С. ищците са твърдели, че с Решение
№ 1-К/17.01.2000г. на ПК Л. и Решение № 47-К/18.10.2000г. на ПК Л., на наследниците
по закон на И.Л.С., бивш жител ***, починал на 25.01.1962 г., била възстановена
собствеността в стари реални граници /с план за земеразделяне/ върху следните
13 броя поземлени имоти:
1.Имот № 008092 в
землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «У.», с площ: 1,293 дка, начин
на трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста,
при граници и съседи: №008091-нива на насл. на З.З. С., №008093-нива на насл. С.
Л.С., №008094-нива на Т.Д. С.,***. Имотът попада в зона със замърсяване BI. Има
ограничение в земеползването, отразени в сертификат;
2.Имот № 008120 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Г.», с площ: 1,551 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: №008119-нива на насл. на З.З. С., №008114-нива на насл. А.К.С.,
№008097-нива на насл. на К.Х.Р., №008096-нива на Община Л., №001946-зем.
образувание на общ.Л., №008118-нива на насл. на С. Л.С.. Имотът попада в зона
със замърсяване В I. Има ограничения в земеползването, отразени в сертификат;
3.Имот № 010212 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Л.», с площ: 2,355 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: №001650-зем. образуване на общ.Л., №008194-нива на насл. на К.П.Д.,
№008136- нива на ЦЗС манастир «СВЕТИ Н.А», №010213-нива на И.С.З.. Имотът
попада в зона със замърсяване В II. Има ограничения в земеползването, отразени
в сертификат;
4.Имот № 021082 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «П.», с площ: 3,948 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта, при
граници и съседи: №021001-полски път на общ.Л., №001010-полски път на общ.Л.,
№021081-нива на А.В. Г., №021057-нива на насл. на Т.П.Ч. и др., №021056-нива на
насл. на Т.А.П.;
5.Имот № 022077 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Д.Б.», с площ: 0,954 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта, при
граници и съседи: №022088-нива на А.И.Б., №022089-нива на насл. на Г.И.Б.,
№022090-нива на А.Т.В. и др., №022076-нива насл. на П.Х.К., №022002-полски път
на общ.Л., №022078-нива на М.В.С.;
6.Имот № 024530 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «С.П.», с площ: 3,069 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: №001510-напоител. канал на общ.Л., №024529-нива насл. на З.В.Д.,
№024728-полски път на общ.Л., №024531-нива насл. на П.Г.Ч.;
7.Имот № 026004 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «МОГИЛАТА», с площ: 8,460 дка, начин на
трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта,
при граници и съседи: №026006-нива насл. на С. Л.С., №026005-нива насл. на С. С.
Д., №026355-полски път на общ.Л., №026003-нива на В.А.К., №001515-полски път на
общ.Л., №026010-нива насл. на Д.Т. С.;
8.Имот № 027185 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Р.», с площ: 6,860 дка, начин на трайно
ползване - лозе, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: №027184-лозе насл. на К.Т.К., №027294-полски път на общ.Л.,
№027186-лозе насл. на С. П.В., №002393-полски път на общ.Л.; Ограничения -
трайните насаждения да се опазват и стопанисват в съответствие с чл.18 от ЗСПЗЗ
до изтичане на амортизационния срок;
9.Имот № 027206 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Р.», с площ: 1,960 дка, начин на трайно
ползване - лозе, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: №027205-лозе на В.А.К., №027294-полски път на общ.Л., №027207-лозе
насл. на А.С.Ч., №027208-лозе на Е.А.К., №027293-полски път на общ.Л..
Ограничения - трайните насаждения да се опазват и стопанисват в съответствие с
чл.18 от ЗСПЗЗ до изтичане на амортизационния срок;
10.Имот № 027232 в землището
на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Р.», с площ: 1,560 дка, начин на трайно
ползване-лозе, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници и
съседи: №027231-лозе насл. на П.Д.Г., №027230-лозе на М. П.Г., №027292-полски
път на общ.Л., №027233-лозе на В.А.К., №027293-полски път на общ.Л.;
Ограничения - трайните насаждения да се опазват и стопанисват в съответствие с
чл.18 от ЗСПЗЗ до изтичане на амортизационния срок;
11.Имот № 031013 в землището
на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «ЗАД ЗМЕЙОВЕЦ - КРЪСТОП», с площ: 2,940
дка, начин на трайно ползване - изостав. тр. нас., категория на земята при
неполивни условия: осма, при граници и съседи: №031012 - изостав. тр. нас. на А.-Н.
А. Д., №031296-полски път на общ.Л., №001566 - др. селскост.т на общ.Л.,
№031014-изостав. тр. нас. на В.Д.К., №031314 - полски път на общ.Л..
Ограничения - трайните насаждения да се опазват и стопанисват в съответствие с
чл.18 от ЗСПЗЗ до изтичане на амортизационния срок;
12.Имот № 033042 в землището
на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «У.», с площ: 1,981 дка, начин на трайно
ползване - лозе, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: №033046-лозе на А.З.К., №033044-лозе насл. на С. К.Н., №03345 - лозе
насл. на П. С. П., №033102-полски път на общ.Л., №033041-лозе на Д.И.С.. Имотът
попада в зона със замърсяване BIII. Има ограничения в земеползуването, отразени
в сертификат. Трайните насаждения да се опазват и стопанисват в съответствие
102 чл.18 от ЗСПЗЗ на амортизационния срок;
13.Имот № 034044 в землището
на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Г.», с площ: 0,986 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: №034046-нива насл. на Д.И. П., №034045-нива на насл. на Ц.Б.П.,
№034001 - полски път на общ.Л., №034041-нива насл. на С. С. П., №034042-нива
насл. на К. И. П., №034043-нива насл. на С.Л.П..
Квотите в собствеността върху
гореописаните имоти на ищците били, както следва: О.Л.С. – 1/4 идеална част; С.Е.Р.
- 1/12 идеална част; Л.И.К. - 1/8 идеална част; И.И.Г. - 1/8 идеална част; М.И.С.
- 1/24 идеална част; Е.В.С. -1/24 идеална част; К.В.С. -1/24 идеална част. Или
общо ищците притежавали 17/24 идеални части, представляващи 70,8% от правото на
собственост. Вторият ответник Е.П. С. притежавала 1/24 идеална част от
реституираните 13 броя поземлени имота. Останалите 6/24 идеални части от
собствеността върху имотите, по силата на наследяването преминали върху други
физически лица - наследници по закон на И.Л.С., посочени поименно в
удостоверение за наследници №88/10.08.2017г. на кметството в с.К., общ.Л.,
които обаче не са страни по настоящите искове.
Ищците са твърдели, че на
30.01.2017 г. между ответниците Е.П. С. като арендодател и „ЕТЕРИКС ОЙЛС"
ЕООД като арендатор бил сключен договор за аренда на земеделски земи, с
нотариална заверка на подписите peг. № , том , акт /30.01.2017 г. на И. А.,
нотариус с peг. № 656, с район на действие РС-Пазарджик, вписан в имотния
регистър при СлВ-гр.Пазарджик под № , т4, вх. peг. № 769/06.02.2017 г. Съгласно
този договор, Е.П. С. отдала под аренда за временно ползване на „ЕТЕРИКС
ОЙЛС" ЕООД общо 27 броя земеделски имота в землището на с.К., между които
и гореописаните 13 броя поземлени имоти, собственост на наследниците на И.Л.С..
Договорът за аренда е сключен за срок от 16 стопански години, като срещу
предоставеното му право да ползва имотите, арендаторът се задължил да заплаща
на арендодателя ежегодно арендно възнаграждение в размер на 1849,90 лева общо
за всички 27 имота. Арендното плащане се дължало в срок до 15 календарни дни
след изтичане на съответната стопанската година, но само за реално
обработваните площи през този период.
Твърдели са още, че за
съществуването на така подписания аренден договор нито са били уведомени, нито
са давали съгласие. За съществуването му разбрали около половин година след
сключването по повод подготовката на документите, необходими за доброволна
делба на всички съсобствени имоти от наследството на И.Л.С., между които и
реституираните 13 имота, описани по-горе.
Посочват, че подялбата била
реализирана на 25.10.2017 г., с договор за доброволна делба на недвижими имоти
акт № , т., peг. №/2017 г. от 25.10.2017 г. по описа на М.М., нотариус peг.
№571 на НК, с район на действие РС-Пазарджик, вписан в СлВ-гр.Пазарджик под № 299,
т.3, вх.рег. 9186/25.10.2017 г. В резултат на делбата ищците получили в дял и
станали изключителни собственици на следните имоти:
О.Л.С. получил в дял:
Имот №026004 /нула, две, шест,
нула, нула, четири/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността
«МОГИЛАТА», с площ: 8,460 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на
земята при неполивни условия: четвърта, при граници и съседи: имоти с номера
026006,026005,026355,026003,001515,026010;
Имот №024530 /нула, две,
четири, пет, три нула/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «С.П.»,
с площ: 3,069 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при
неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера
001510,024529,024728,024531;
Имот №022077/нула, две, две,
нула, седем, седем/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Д.Б.», с
площ: 0,954 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при
неполивни условия: четвърта, при граници и съседи: имоти с номера
022088,022089,022090,022076,022002,022078.
С.Е.Р. получила в дял:
Имот №010212 /нула, едно,
нула, две, едно, две/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Л.», с
площ: 2,355 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при
неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера 001650,
008194,008136,010213;
Имот №033042 /нула, три, три,
нула, четири, две/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «У.», с
площ: 1,981 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята при
неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера
033046,033044,03345,033102,033041;
Имот №034044 /нула, три,
четири, нула, четири, четири/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността
«Г.», с площ: 0,986 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята
при неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера
034046,034045,034001,034041,034042,034043.
Л.И.К. и И.И.Г. получили в общ
дял при равни квоти:
Имот №027185 /нула, две,
седем, едно, осем, пет/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Р.»,
с площ: 6,860 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята при
неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера
027184,027294,027186,002393;
Имот №021082 /нула, две, едно,
нула, осем, две/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «П.», с
площ: 3,948 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при
неполивни условия: четвърта, при граници и съседи: имоти с номера 021001,
001010, 021081, 021057, 021056;
Имот №008120 /нула, нула,
осем, едно, две, нула/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Г.»,
с площ: 1,551 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при
неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера
008119,008114,008097, 008096, 001946,008118.
М.И.С., Е.В.С. и К.В.С.
получили в общ дял при равни квоти:
Имот №008092 /нула, нула,
осем, нула, девет, две/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността « У.»,
с площ: 1,293 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при
неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера
008091,008093,008094,001937;
Имот №027206 /нула, две,
седем, две, нула, шест/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Р.»,
с площ: 1,960 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята при
неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера
027205,027294,027207,027208,027293;
Имот №027232 /нула, две,
седем, две, три, две/ в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Р.», с
площ: 1,560 дка, начин на трайно ползване - лозе, категория на земята при
неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера
027231,027230,027292,027233,027293.
Към настоящия момент
гореописаните 12 броя недвижими имоти били изключителна собственост на ищците,
но се владеели от първия ответник «ЕТЕРИКС ОЙЛС» ЕООД на основание арендния
договор от 30.01.2017 г. Твърдели са, че тъй като арендният договор е сключен
от втория ответник като съсобственик, който преди делбата е притежавал само
1/24 ид.ч. от собствеността, а след делбата изобщо няма дял в процесните 12
поземлени имота, този договор е непротивопоставим на ищците, които заедно са
притежавали над 70% от собствеността преди делбата, а след нея са станали изключителни
собственици на тези имоти. Трайна била съдебната практика, в която се приемало,
че сключеният договор за наем със съсобственик не може да се противопостави на
другия съсобственик, ако последният притежава повече от половината от общата
вещ. Съгласно чл.32 ал.1 ЗС общата вещ се използвала и управлявала съгласно
решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея.
Доколкото отдаването на съсобствена вещ под наем представлявало действие на
управление, решението за това следвало да бъде взето при съблюдаване
разпоредбата на чл.32 ал.1 ЗС, тоест от съсобствениците, притежаващи повече от
половината й. С оглед на това, когато съсобствената вещ била отдадена под наем
само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от
половината от имота, този договор не бил противопоставим на всеки един от
останалите съсобственици на имота заедно или поотделно (така Решение №314 от
17.02.2012г. на ВКС по гр. д. №1548/2010г., III г. о., ГК, докладчик съдията О.К.;
Решение №1236 от 5.01.2009г. на ВКС по гр. д. №5465/2007г., II г. о., ГК,
докладчик съдията С.Ц.).
Твърдели са, че горното важи с
пълна сила и за договорите за аренда, които били подвид на договора за наем и
съгласно §1 от ДР на ЗАЗ, за тях са приложими правилата на гражданското
законодателство, между които и чл.32 ал.1 от ЗС. Съгласно Решение № 115 от
21.11.2017 г. на ВКС по гр. д. № 997/2017 г., I г. о., ГК, докладчик
председателят К.В., за времето до влизане в сила на ЗИД на ЗАЗ (обн. ДВ, бр.13
от 2007г., в сила от 7.02.2017г., с който е създадена нова ал.4 на чл.3),
сключването на договор за аренда представлявал действие на обикновено
управление, което поначало може да извърши всеки съсобственик, без да е
необходимо съгласие на останалите участници в общността (TP №91 от 1.10.1974г.,
гр. д. №63/74г. на ОСГТК). Дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик
с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим, както
на последващ арендатор, така и на наемател, на когото мнозинството от
съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху имота.
На още по-голямо основание такъв договор за аренда не е противопоставим на
трето лице, придобило след вписването му правото на собственост върху повече от
50% от съсобствеността, ако същото се противопоставя на продължаващото ползване
от страна на арендатора. Посочват, че аргумент в подкрепа на тази теза е
разпоредбата на чл.17 ал.2 от ЗАЗ, според която приобретателят на арендувания
обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако
същият е бил вписан. Следователно законодателят предвижда оповестително-защитно
действие на вписването на договора за аренда по отношение на лице, придобило
собствеността от арендодателя, но не и спрямо трето лице, на което договорът
изобщо не може да бъде противопоставен, тъй като е придобило повече от
половината от имота от съсобственици, които не са страна по договора за аренда.
Ищците твърдят, че след като
разбрали за сключения договор за аренда, многократно се опитали да разговарят с
управителя на първия ответник П.С. (който дори им бил далечен роднина), за да
го уведомят, че не се считат обвързани с този договор и желаят той да бъде
прекратен по взаимно съгласие на страните, за да не се стига до съдебни дела и
увеличаване на разходите, свързани с тях. Вместо това П.С. започнал да избягва
контактите с тях и отказвал да разговаря по темата. Стигнало се дотам, че след
осъществени два разговора по телефона с неговия баща, П.С. пуснал жалба в
полицията, срещу единия от ищците - С.Е.Р., в която твърдял, че тя му била
оказвала психически тормоз, че била стресирала възрастния му баща и уплашила
съпругата му.
При подписването на договора
за доброволна делба на 25.10.2017 г. ищците разговаряли с втория ответник Е.П. С.,
която обещала да съдейства за прекратяване на договора за аренда по взаимно
съгласие, но до предявяването на исковата молба това обещание не било последвано
от някакви реални действия от нейна страна.
Поради така развилите се
отношения и за избягване на всяко съмнение, с исковата молба ищците изрично са заявили,
че се противопоставят арендаторът по договора от 30.01.2017 г. „ЕТЕРИКС
ОЙЛС" ЕООД да продължи ползването на собствените им 12 броя поземлени
имота и претендират връщане на владението върху тях, което се осъществява на
основание договор, който не им е противопоставим.
Това обуславяло и правния им
интерес от предявяване на настоящия ревандикационен иск спрямо първия ответник
„ЕТЕРИКС ОЙЛС" ЕООД.
При условията на евентуалност,
само ако съдът счете, че процесният аренден договор е противопоставим на ищците,
молят да уважи ревандикационния иск на друго основание, а именно: да приеме, че
осъществяваното от първия ответник владение върху процесните 12 поземлени имота
се осъществява без правно основание, тъй като арендният договор от 30.01.2017 г.
е нищожен, поради липса на основание и накърняване на добрите нрави, съгласно
чл.26 ал.1 и ал.2 от ЗЗД и да прогласи нищожността му. Сочат, че съгласно чл.2
ал.1 от ЗАЗ, основанието за сключването на договор за аренда са облагите, които
всяка от страните получава от насрещната престация на другата страна. За
арендатора, това било правото да ползва арендуваните имоти и да получава
естествените плодове от тях, а за арендодателя - да получи гражданските плодове
от имотите в размер на договореното арендно възнаграждение. В чл.2 ал.2 на
процесния договор двамата ответници се били съгласили, че арендното
възнаграждение се дължи за всеки период от една стопанска година, но само за
реално обработваните площи през този период. Твърдят, че обработването на
имотите е право на арендатора и от упражняването му не може да зависи
дължимостта на арендното възнаграждение. Задължението за плащане на арендно
възнаграждение е насрещната престация на полученото право да се ползват имотите
по уговорения от страните начин - чрез обработването им и получаване на
добивите от тях. То не зависи от това дали арендаторът ще обработва имотите,
нито какви добиви ще получи от тях. В противен случай, при така договорената
клауза на чл.2 ал.2 от процесния договор, било възможно да се достигне до абсурдната
ситуация, арендаторът да не обработва изобщо имотите и поради това да не дължи
арендно възнаграждение, но въпреки това да ги владее и така да препятства
арендодателя или новия собственик да ги ползват лично или чрез трето лице за
поне 16 години, какъвто е договореният срок. Поддържат, че процесният аренден
договор е нищожен, тъй като съгласно чл.2 ал.2 от него, арендното
възнаграждение се дължи само за реално обработваните площи през съответната
стопанска година, което в хипотезата на необработване, която зависи единствено
от волята на арендатора, лишава договора от основание за арендодателя.
Също така твърдят, че
процесният договор е нищожен, поради накърняване на добрите нрави, тъй като с
подписването му е нарушен принципът на справедливостта и еквивалентността на
насрещните престации. Срещу предоставените му множество права: да ползва
имотите за 16 стопански години (чл.1 ал.1), което е необичайно дълъг срок за
такъв вид договор; да получава добивите от тях (чл.7); да променя начина на
трайно ползване на имотите, без предварителното писмено съгласие на
арендодателя (чл.12 ал.1); да променя предназначението на земеделската земя
(чл.2 ал.2), което е абсурдно, тъй като обект на договор за аренда могат да
бъдат само изчерпателно изброените имоти и вещи по чл.1 ал.3 от ЗАЗ и ако една
земя престане да бъде земеделска тя не би могла да е обект на аренден договор;
да преарендува и преотдава под наем имотите или части от тях; да заложи правата
си по договора или да ги прехвърли на трето лице, без предварителното съгласие
на арендодателя; арендаторът се е задължил да плаща парично арендно
възнаграждение, което е дължимо само ако и доколкото той обработва имотите,
което пък зависи само от него.
Молят съда на основание чл.108
от ЗС да постанови решение, с което да признае по отношение на ответника
„ЕТЕРИКС ОЙЛС" ЕООД, че ищците са собственици на процесните 12 броя
поземлени имота, както следва:
О.Л.С. на:
Имот № 026004 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «МОГИЛАТА», с площ: 8,460 дка, начин на
трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта,
при граници и съседи: имоти с номера 026006,026005,026355,026003,001515,026010;
Имот № 024530 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «С.П.», с площ: 3,069 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: имоти с номера 001510,024529,024728,024531;
Имот № 022077 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Д.Б.», с площ: 0,954 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта, при
граници и съседи: имоти с номера 022088,022089,022090,022076,022002,022078.
С.Е.Р. на:
Имот № 010212 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Л.», с
площ: 2,355 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при
неполивни условия: шеста, при граници и съседи: имоти с номера 001650,
008194,008136,010213;
Имот № 033042 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «У.», с площ: 1,981 дка, начин на трайно
ползване - лозе, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: имоти с номера 033046,033044,03345,033102,033041;
Имот № 034044 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Г.», с площ: 0,986 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: имоти с номера 034046,034045,034001,034041,034042,034043.
Л.И.К. и И.И.Г. на:
Имот № 027185 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Р.», с площ: 6,860 дка, начин на трайно
ползване - лозе, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: имоти с номера 027184,027294,027186,002393;
Имот № 021082 в землището на с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «П.», с
площ: 3,948 дка, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при
неполивни условия: четвърта, при граници и съседи: имоти с номера 021001, 001010,
021081, 021057, 021056;
Имот № 008120 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Г.», с площ: 1,551 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: имоти с номера 008119,008114,008097, 008096, 001946,008118.
М.И.С., Е.В.С. и К.В.С. на:
Имот № 008092 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «У.», с площ: 1,293 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: имоти с номера 008091,008093,008094,001937;
Имот № 027206 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Р.», с площ: 1,960 дка, начин на трайно
ползване - лозе, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: имоти с номера 027205,027294,027207,027208,027293;
Имот № 027232 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Р.», с площ: 1,560 дка, начин на трайно
ползване - лозе, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: имоти с номера 027231,027230,027292,027233,027293.
Молят да бъде осъден първият
ответник да предаде на всеки от ищците владението/държането на собствените му
поземлени имоти, тъй като то се осъществява на основание договор, който им е
непротивопоставим.
При условията на евентуалност,
ако отхвърли ревандикационния иск на заявеното основание непротивопоставимост
на арендния договор спрямо ищците, молят съда да го уважи на основание
нищожност на договора поради липса на основание и накърняване на добрите нрави,
като заедно с това прогласи нищожността му.
Претендират присъждане на
разноските.
С Определение № 822 от
28.03.2018 г., постановено в производство по делото, на основание чл.232 от ГПК е прекратено производството по гр. дело № 5180/2017
год. по описа на Пазарджишкия районен съд в частта относно всички искове,
предявени срещу втория ответник Е.П. С., както и в частта относно
предявените при условията на евентуалност искове срещу първия ответник „ЕТЕРИКС
ОЙЛС“ ЕООД - за прогласяване нищожност на договора за аренда от 30.01.2017 г.,
поради липса на основание и накърняване на добрите нрави, поради оттегляне на
тези искове. Заличена е Е.П. С. като ответник по делото. Определението за
частичното прекратяване на производството по делото не е обжалвано и е
влязло в законна сила.
Производството по делото е
продължило по предявените искове с правно основание чл.108 от ЗС.
В срока по чл.131 ал.1 от ГПК
по делото е постъпил писмен отговор на исковата молба от ответника “ЕТЕРИКС
ОЙЛС“ ЕООД, чрез пълномощника му, с който е взето становище, че исковата молба
е недопустима, неоснователна и недоказана. Счита, че липсва валидна процесуална
легитимация на процесуалния представител на ищците. Сочи, че в исковата молба
са посочени ищци с едно и също ЕГН, а именно: Л.И.К. и М.И.С., като ЕГН-то и на
двете ищци е **********. Твърдял е, че посоченото поставя под съмнение
валидното процесуално представителство на процесуалния представител на ищците.
Посочва, че към полученото от ответника копие от исковата молба не е приложено
пълномощно, поради което за него възниква обоснован въпрос дали е налице
валидно упълномощаване на процесуалния представител от страна на всички
посочени в исковата молба ищци и дали това е реалният кръг от ищци по
заведените искове, което е от основно значение с оглед характера на исковете и
твърдението, че с исковата молба са предявени искове на собствениците с повече
от 50 на сто от собствеността върху процесните имоти.
Предвид посоченото моли съда
да остави без движение исковата молба и да задължи процесуалния представител на
ищците да представи документи, доказващи надлежната му процесуална легитимация
от ищците, както и коректните данни за същите. В случай, че се установи, че не
е налице валидно упълномощаване на процесуалния представител от страна на
всички посочени в исковата молба ищци, моли да бъде прекратено производството
по настоящото дело.
Счита, че предявените искове
са не само недопустими, но и напълно неоснователни, предвид следното. Твърди,
че на 30.01.2017 г. ответникът е сключил договор за аренда за 27 земеделски
земи за срок от 16 стопански години, с Е.П. С. в качеството й на законен
наследник на И. Т.П., роден на *** г., починал на 24.01.1992 г. и И.Л.С., роден
1898 г., починал на 25.01.1962 г. С исковата молба били заведени искове за
ревандикация на 12 броя имоти, собственост към момента на сключване на договора
за аренда на наследниците на И.Л.С.. Видно от удостоверението за наследници,
представено като доказателство към исковата молба, Е.П. С. е наследник по закон
на И.Л.С. и това обстоятелство не се оспорва от ищците, напротив - изрично било
потвърдено.
Твърди, че съгласно чл.3 ал.4
от действащата към момента на сключването на договора за аренда редакция на
Закона за арендата в земеделието, когато договорът за аренда е сключен само от
някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се
уреждат съгласно чл.30 ал.3 от Закона за собствеността. Със Закон за изменение
и допълнение на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ДВ,
бр.13 от 07.02.2017г., в сила от 07.02.2017г., обнародван в ДВ бр.13 от 2017г.
в сила от 07.02.2017г., били приети изменения в Закона за арендата в
земеделието, като в чл.3 ал.4 било направено изменение, съгласно което договор
за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято
собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със
съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от
50 на сто идеални части от съсобствения имот. В §7 от ПРЗ на ЗИД на Закона за
собствеността и ползването на земеделските земи изрично било посочено, че
„когато договор за аренда е сключен по Закона за арендата в земеделието до
влизането в сила на този закон само от някои от съсобствениците на земеделската
земя, отношенията между тях се уреждат съгласно чл.30 ал.3 от Закона за
собствеността. Този договор не може да се противопостави на арендатор по
договор за аренда, сключен със съсобственик на същия имот, който е бил вписан
по-рано в службата по вписванията."
Предвид посоченото ответникът
твърди, че е сключил валиден договор за аренда за процесните имоти в
законоустановената форма, поради което за страните са възникнали всички
произтичащи от договора права и задължения.
Сочи, че за уважаване на иска
по чл.108 от Закона за собствеността, ищците следва да докажат по несъмнен
начин, че процесните имоти са тяхна собственост, че имотите към момента се
намират във владението на ответника и че фактическа власт върху тях се
упражнява без правно основание. Само когато и трите предпоставки са налични и
доказани при условията на пълно и главно доказване, ревандикационният иск би
могло да бъде уважен.
Твърди, че в настоящия случай
посочените предпоставки не били налице, доколкото ответникът владеел имотите на
валидно правно основание - надлежно сключен и регистриран по законоустановения
ред договор за аренда за процесните имоти, поради което исковете на ищците
слелва да бъдат изцяло отхвърлени.
Сочи, че с оглед защита
интересите на арендаторите, в специалния спрямо Закона за собствеността Закон
за арендата в земеделието е предвидена уредба във връзка именно с промяната на
собственика на земята. В този смисъл, в чл.17 ал.2 от ЗАЗ било посочено, че
приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като
страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на
договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по
отношение на приобретателя за две стопански години след годината на
придобиването. Предвидени са и задължения на приобретателя, като последният е
длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване. Той не може
да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил
към предишния арендодател до получаване на съобщението за заместването.
Приобретателят замества предишния арендодател по отношение на дадените от
арендатора обезпечения от момента на получаване на съобщението по чл.17 ал.3 от
ЗАЗ. Заложените вещи могат да останат у приобретателя само със съгласието на
арендатора.
Предвид посоченото, твърди, че
законодателят изрично е предвидил уредба, с която да защити интересите и
правата и на арендаторите при възможна последваща промяна в собствеността,
имайки предвид сроковете, за които се сключват обичайно договорите за аренда и
необходимостта от по-дълъг период от време за добиване на плодовете от
земеделските култури, в които е инвестирано.
Моли да се има предвид, че
уважаването на подобен вид искове би довело до установяване на порочна съдебна
практика, позволяваща грубо нарушаване правата на арендаторите предвид следните
обстоятелства: обичайните срокове, за които се сключват договорите за аренда са
10 и повече години (в настоящия случай срокът е 16 стопански години);
арендаторите, в това число и ответникът обикновено инвестират в дългогодишни
земеделски култури, чието отглеждане изисква по-дълъг период от време и често
плодовете се добиват няколко години след засаждането им, съответно - след
сключването на договора за аренда; до влизането в сила на измененията от
февруари 2017 г. повечето договори за аренда на земеделски земи са сключвани от
един съсобственик с по-малко от 50 на сто от идеалните части от собствеността
върху имота; уважаване на недобросъвестното завеждане от другите съсобственици
на ревандикационни искове след обработването и засаждането на земите, предмет
на арендния договор, би довело до постановяване на съдебни решения, които са в
противоречие с установените в Закона за арендата в земеделието права на
арендаторите, защитаващи техните интереси и възможността за събиране на
плодовете от направените дълготрайни инвестиции.
Твърди, че не може да се
приеме, че сключеният договор за аренда на земеделска земя е непротивопоставим
на другите съсобственици. Със сключването на договора за делба между
съсобствениците на процесните имоти е настъпило заместване в правата и
задълженията на страната на арендодателя по този договор от съответните
собственици, в чийто дял са предоставени съответните имоти с договора за делба.
Заместването настъпва с факта на ликвидиране на съсобствеността между
съсобствениците по силата на закона /чл.17 ал.2 от ЗАЗ/ и в случая - за целия
оставаш период от договора, тъй като същият е вписан, т.е. без да е необходимо
каквото и да е друго действие или акт от страна на която и да е страна по
договора. Така по силата на императивната законова разпоредба при промяна на
собствеността, новите собственици са длъжни да търпят действието на
съществуващия аренден договор и да изпълняват задълженията си на страна по
него, в това число да осигурят възможност за безпрепятственото му ползване от
арендатора, върху чиито права да ползва имотите за срока на договора, промяната
в собствеността не рефлектира. Същото било прието в Определение № 391 от
13.03.2014 г. по гр. д. № 120/2014 г. на Върховен касационен съд.
Посочва, че цитираното в
исковата молба решение на ВКС касаело различен от процесния казус, като
отговаряло на въпроса дали арендатор, вписал продължаване на договора си за
аренда със съсобственик след придобиване от трето лице на идеални части от
имота, прехвърлени му от друг съсобственик, разполага с противопоставимо му
основание да държи имота, т.е. разглеждал се различен от настоящия казус, а
именно - случай, при който са налице два паралелно сключени договори за аренда
с различни съсобственици.
Моли да се има предвид, че
дори и да се приеме, че договор, сключен със съсобственик с по-малко от 50 на
100 идеални части от имота, не е противопоставим на съсобствениците с повече от
50% от идеалните части, то посоченото не се прилага в случай, че останалите
съсобственици са били наясно и не са се противопоставили на сключването на
договора за аренда.
Твърди, че в настоящия случай,
другите съсобственици не са се противопоставили на сключването на договора,
въпреки че са били наясно за сключването му и условията му. Нещо повече,
първоначалната договорка с ответника била договорът за аренда да бъде сключен с
повече съсобственици на имотите, но доколкото законът позволявал да бъде
сключен само с един от тях, то с оглед максимално удобство и спестяване на
пътни разходи на други съсобственици, договорът за аренда е бил сключен само с
един от съсобствениците.
В продължение на горното моли
да се има предвид, че ищците, с изключение на ищцата С.Е. Р., бидейки наясно
със сключения договор, по никакъв начин не се били противопоставили на
договора, като противно на твърденията в исковата молба не се били опитвали да
разговарят с управителя на ответника - П.С.. Посоченото в исковата молба
твърдение, че П.С. е започнал ла избягва контакти с ищците и да разговаря с тях
по темата, били неверни и напълно недоказани. Нещо повече - в случай, че ищците
желаели да заявят своето несъгласие със сключения договор за аренда, можели да
изпратят нарочно писмо до арендатора, каквото не било налице. Единствено ищцата
С. Р., която притежавала 1/12 идеална част от процесните имоти, бидейки във
вражда с управителя на ответника, била притеснявала роднините на П.С. във
връзка със сключения договор за аренда, с който роднините на П.С. нямали нищо
общо и поради това била подадена жалба до районната прокуратура. Посоченото по
никакъв начин не можело да се счита за валидно противопоставяне от страна на
съсобствениците с повече от 50% идеални части на сключения договор за аренда. В
този смисъл, доколкото останалите съсобственици с повече от 50% идеални части
от правото на собственост върху имотите били наясно със сключения договор за
аренда и не са се противопоставили, то по никакъв начин не можело да се приеме,
че процесния договор за аренда не е противопоставим на останалите
съсобственици.
Моли да се има предвид, че
ответникът владее процесните имоти на валидно правно основание - договор за
аренда на земеделски земи от 30.01.2017 г. Договорът бил сключен в
законоустановената форма и вписан по предвидения законов ред. Съсобствениците
на процесните имоти, извършили делба на имотите и станали изключителни
собственици на съответните имоти, замествали арендодателя по смисъла на чл.17
ал.2 от ЗАЗ. Не можело да се приеме, че договорът за аренда е непротивопоставим
на ищците, като следвало да се вземе предвид тяхното знание и мълчаливо
съгласяване със сключването и изпълнението на процесния договор за аренда.
Не били налице необходимите
предпоставки за завеждането на ревандикационния иск по чл.108 от ЗС, доколкото
липсвала третата предпоставка - владеене на имота при липса на правно
основание. Уважаването на това недобросъвестно завеждане на ревандикационните
искове след обработването и засаждането на земите, предмет на арендния договор,
щяло да доведе до постановяване на неправилно съдебно решение, в противоречие с
установените в Закона за арендата в земеделието права на арендаторите,
защитаващи техните права и възможността за събиране на плодовете от направените
дълготрайни инвестиции.
Искането е съдът да отхвърли
исковете на ищците като неоснователни, необосновани и напълно недоказани.
Претендира направените в производството разноски.
Установява се от доказателствата по
делото, че ищците са наследници по закон на И.Л.С., бивш жител ***, починал на
25.01.1962 г. Установява се също така, че с Решение № 1-К/17.01.2000 г. на ПК -
с. Л. и Решение № 47-К/18.10.2000 г. на ПК - с. Л. на наследниците на И.Л.С. е
възстановено правото на собственост в стари реални граници /съгласно плана за
земеразделяне в землището на с.К./ върху 13 броя поземлени имоти, подробно
описани в решенията и в исковата молба.
Страните не спорят
и относно правата на страните в съсобствеността. Безспорно е също, че след
реституцията на процесните имоти наследникът Е. С. е била съсобственик на 1/24
идеална част от тях, а останалите 6/24 идеални части от собствеността преминали
върху другите наследници по закон на И.Л.С., посочени в удостоверение за
наследници № 88/10.08.2017 г. на Кметство - с. К., общ. Л., които обаче не са
страни по предявените искове.
Безспорен е между страните и фактът,
че на 30.01.2017 г. между Е. С. като арендодател и ответното дружество „ЕТЕРИКС ОЙЛС" ЕООД
като арендатор е бил сключен договор за аренда на земеделски земи, с нотариална
заверка на подписите peг. № , том , акт /30.01.2017 г. на Нотариус № 656 И. ***
действие РС - Пазарджик, който договор е вписан в имотния регистър при СлВ - гр.
Пазарджик с вх. peг. № 769/06.02.2017 г., Акт № , том . По силата на този
договор арендодателят Е. С. на основание чл.3 ал.4 от ЗАЗ, в качеството си на
съсобственик по наследство е предоставила под аренда за временно ползване на
арендатора „ЕТЕРИКС ОЙЛС" ЕООД за срок от 16 стопански години общо 27 броя
земеделски имоти в землището на с. К., между които и посочените по-горе 13 броя
поземлени имоти, собственост на наследниците на И.Л.С., срещу задължението
арендаторът да извършва определеното в договора арендно плащане.
Съгласно чл.2 ал.1 от договора
арендното плащане е дължимо само в пари, ежегодно, като годишното плащане е в
размер на 1849,90 лева за всички имоти общо. Арендното плащане се дължи за
всеки период от една стопанска година за реално обработваните площи през този
период, като плащането се извършва в срок до 15 календарни дни след изтичане на
стопанската година – видно от ал.2 и ал.3 на чл.2 от договора.
С договор за доброволна делба
на недвижими имоти акт № , т. , с нотариална заверка на подписите с peг. № 2123/2017
г. от 25.10.2017 г. по описа на Нотариус рег. № 571 М.М., с район на действие
РС - Пазарджик, вписан в СлВ - гр. Пазарджик с вх. рег. № 9186/25.10.2017 г.,
Акт №, том , е била извършена доброволна делба на съсобствените недвижими
имоти, придобити по наследство от И.Л.С., починал на 25.01.1962 г., бивш жител ***.
В резултат на делбата ищците получили в дял и станали изключителни
собственици на имотите, както следва:
Ищецът О.Л.С. получил в дял и
станал изключителен собственик на:
Имот № 026004 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «МОГИЛАТА», с площ: 8,460 дка, начин на
трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта,
при граници и съседи: имоти с номера 026006,026005,026355,026003,001515,026010;
Имот № 024530 в землището на
с.К., Е. 35571, общ. Л., местността «С.П.», с площ: 3,069 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: имоти с номера 001510,024529,024728,024531;
Имот № 022077 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Д.Б.», с площ: 0,954 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: четвърта, при
граници и съседи: имоти с номера 022088, 022089, 022090, 022076, 022002, 022078.
Ищцата С.Е.Р. получила в дял и
станала изключителен собственик на:
Имот № 010212 в землището на
с. К., Е. 35571, общ.Л., местността «Л.», с площ: 2,355 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: имоти с номера 001650, 008194,008136,010213;
Имот № 033042 в землището на
с.К., Е. 35571, общ. Л., местността «У.», с площ: 1,981 дка, начин на трайно
ползване - лозе, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: имоти с номера 033043, 033044, 03345, 033102, 033041;
Имот № 034044 в землището на
с. К., Е. 35571, общ. Л., местността «Г.», с площ: 0,986 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: имоти с номера 034046, 034045, 034001, 034041, 034042, 034043.
Ищците Л.И.К. и И.И.Г. получили в дял и станали
изключителни собственици, при равни дялове на:
Имот № 027185 в землището на
с. К., Е. 35571, общ. Л., местността «Р.», с площ: 6,860 дка, начин на трайно
ползване - лозе, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: имоти с номера 027184, 027294, 027186, 002393;
Имот № 021082 в землището на с. К., Е. 35571, общ. Л.,
местността «П.», с площ: 3,948 дка, начин на трайно ползване - нива, категория
на земята при неполивни условия: четвърта, при граници и съседи: имоти с номера
021001, 001010, 021081, 021057, 021056;
Имот № 008120 в землището на с.К., Е. 35571, общ. Л., местността «Г.», с площ: 1,551 дка, начин на
трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при
граници и съседи: имоти с номера 008119, 008114, 008097, 008096, 001946, 008118.
Ищците М.И.С., Е.В.С. и К.В.С.
получили в дял и станали изключителни собственици на:
Имот № 008092 в землището на
с. К., Е. 35571, общ. Л., местността « У.», с площ: 1,293 дка, начин на трайно
ползване - нива, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: имоти с номера 008091, 008093, 008094, 001937;
Имот № 027206 в землището на
с.К., Е. 35571, общ.Л., местността «Р.», с площ: 1,960 дка, начин на трайно
ползване - лозе, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: имоти с номера 027205, 027294, 027207, 027208, 027293;
Имот № 027232 в землището на
с. К., Е. 35571, общ. Л., местността «Р.», с площ: 1,568 дка, начин на трайно
ползване - лозе, категория на земята при неполивни условия: шеста, при граници
и съседи: имоти с номера 027231, 027230, 027292, 027233, 027293.
Не е спорно по делото, че гореописаните
12 броя недвижими земеделски имоти се ползват от ответника «ЕТЕРИКС ОЙЛС» ЕООД
и че последният се позовава на основание за това - арендния договор от
30.01.2017 г.
Установява се от показания на
свидетелите Л А Г и М И. П, че съсобствениците разбрали за сключения от Е. С.
договор за аренда на процесните земеделски имоти през лятото на 2017 г. и че
многократно разговаряли както с управителя на ответното дружество П.С. лично и
с неговите родители, като изрично заявили, че не са съгласни с така сключения
договор и желаят той да бъде прекратен. Разговорите се провеждали по телефона в
присъствието на свидетелките и наследниците О.С., Л.К. и С.Р.. Свидетелката Г.
установява, че въпреки, че поддържала добри отношения с родителите на П.С., и
тя като всички останали случайно разбрала за сключения от него договор за
аренда. Твърди, че всички сънаследници са му се обаждали и са изразили
несъгласие с договора.
Свидетелката П. заявява, че не
знае баща й да е сключвал договор за аренда с П.С., независимо, че семействата
поддържали добри отношения. За договора научили от г-жа К., която до този
момент ползвала земите и им давала рента и тя ги уведомила, че от тук нататък
тези земи ще се обработват от П.С.. Свидетелката твърди, че останалите
съсобственици никога не са се съгласявали с този договор. Нейните родители също
говорили с П., но свидетелката П. не е присъствала на този разговор.
От разпита на свидетеля Б.С.
се установява, че от всички ищци мисли, че се е виждал само с И.Г., а имената
на другите съсобственици не му говорят нищо. Познава Е. С. и установява, че
договорът за аренда бил сключен само с нея. От останалите съсобственици само М.С.
била уведомена за офертите. Преди сключването на договора не е имало разговори
с останалите собственици, но свидетелят твърди, че нямал информация някой да се
е противопоставил. Информацията около сключването на договора била предадена на
М.С. от Е. С. и свидетелят разбрал за това от самата Е.. За собствениците на
имотите, към които проявявали интерес, получавали информация от имотния
регистър и сайта www.technofarm.bg. Свидетелят не е давал лично
оферта на М.С., а и не може да си я спомни как изглежда. Не помни дали е
разговарял с нея лично. Документите за сделката подготвили заедно с П., но не
знаели каква точно е квотата в съсобствеността на Е. С..
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна съдът намира обжалваното решение за валидно и
допустимо, тъй като не страда от пороци, обосноваващи неговата нищожност или
недопустимост.
Разгледана по същество
въззивната жалба е неоснователна по следните съображения:
Основният спор между страните
се състои в това дали сключеният между един от наследниците договор за аренда
на земеделски земи на 30.01.2017 г. е противопоставим на останалите
съсобственици.
Съгласно §1 от ДР на ЗАЗ за неуредените в този закон въпроси се прилагат
разпоредбите на гражданското законодателство. Съгласно практиката на ВКС, за
времето до влизане в сила на ЗИД на ЗАЗ (обн. ДВ, бр.13 от 2007 г., в сила от
7.02.2017г., с който е създадена нова ал.4 на чл.3), сключването на договор за
аренда представлява действие на обикновено управление, което поначало може да
извърши всеки съсобственик, без да е необходимо съгласие на останалите участници
в общността (TP №91 от 1.10.1974г., гр. д. №63/74г. на ОСГТК). Прието е, че
дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от 50%
идеални части, е вписан, същият не е противопоставим, както на последващ
арендатор, така и на наемател, на когото мнозинството от съсобствениците са
предоставили облигационното право на ползване върху имота. На още по-голямо
основание такъв договор за аренда не е противопоставим на трето лице, придобило
след вписването му правото на собственост върху повече от 50% от
съсобствеността, ако същото се противопоставя на продължаващото ползване от
страна на арендатора. Прието е, че аргумент в подкрепа на тази теза е
разпоредбата на чл.17 ал.2 от ЗАЗ, според която приобретателят на арендувания
обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако
същият е бил вписан. Следователно законодателят предвижда оповестително-защитно
действие на вписването на договора за аренда по отношение на лице, придобило
собствеността от арендодателя, но не и спрямо трето лице, на което договорът
изобщо не може да бъде противопоставен, тъй като е придобило повече от
половината от имота от съсобственици, които не са страна по договора за аренда.
ВКС приема, че уредбата на
договора за аренда с отделен закон не дава основание да се приема, че нормата
на чл.3 ал.4 от ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ, бр.13 от 07.02.2017 г.,
предвиждаща, че когато договорът за аренда е сключен само от някои от
съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат
съгласно чл.30 ал.3 от ЗС, е специална и изключва приложението на общата норма
на чл.32 ал.1 от ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление
на общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците. Договори за
управление, какъвто е и договорът за аренда може да бъде сключен от всеки
съсобственик за цялата вещ, но ако съсобственикът, сключил договора не
притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на
всеки един от останалите съсобственици – заедно или поотделно, освен ако са го
приели. Приема се, че дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик
с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим както на
последващ арендатор, така и на наемател, на когото мнозинството от съсобствениците
са предоставили облигационното право на ползване върху имота. Съответно
договорът за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50%
от общия земеделски имот, е непротивопоставим на останалите съсобственици,
освен ако същите са го приели изрично или мълчаливо /например получавайки
припадащата се на дела им част от арендните плащания/. В този смисъл - Решение № 115 от 21.11.2017 г. на ВКС по гр.
д. № 997/2017г., I г. о., ГК, Решение № 12 от 01.03.2018 г. по гр. дело № 1251/2017
г. на ВКС, ІІ-ро г. о. и др.
Цитираните решения на ВКС, на
които се е позовал и районният съд, са постановени по чл.290 от ГПК и съгласно
настоящата редакция на чл.280 от ГПК не представляват задължителна съдебна
практика, но дават насока на съдилищата относно тълкуването на материалния
закон, поради което не могат да бъдат пренебрегнати. Приложението на нормата на
чл.32 ал.1 от ЗС представлява пряко приложение на §1 от ДР на ЗАЗ, цитиран
по-горе, доколкото този въпрос не е разрешен изрично в различен смисъл от
приложимия ЗАЗ. Поради това е неоснователно и възражението, че разрешението,
дадено в Решение № 115 от
21.11.2017 г. на ВКС по гр. д. № 997/2017г., I г. о., ГК, не намира приложение
в случая, тъй като въпреки, че касационното обжалване по това дело е допуснато
по друг въпрос, даденият отговор разглежда принципно отношенията между
собственик и арендатор на земеделски имот и решението на въпроса, дадено от ВКС,
може да бъде успешно приложено и в настоящия случай. Общоприето е разбирането,
че договорът за аренда в земеделието е подвид на договора за наем, поради което
правилата, касаещи отношенията между съсобствениците, закрепени в ЗС, не могат
да бъдат пренебрегнати.
Съотнесено към настоящия случай, това разрешение на спора между
арендатор, сключил договор за аренда на земеделски земи със съсобственик
притежаващ по-малко от 50% от съсобствеността преди изменението на закона, обн. ДВ, бр.13 от 2007 г., в сила от 7.02.2017 г., с който е създадена нова
ал.4 на чл.3, и съсобствениците, притежаващи повече от 50% от правото на
собственост, сочи на единствения извод, че процесният договор не може да бъде
противопоставен на съсобствениците, притежаващи повече от 50% от правото на
собственост, което пък означава, че по отношение на тях арендаторът владее
собствените им имоти без правно основание.
Неоснователно е и възражението, че приложим в настоящия казус е § 7 от ПЗР към ЗИД към ЗСПЗЗ, съгласно който, когато договор за аренда е сключен по Закона за арендата в земеделието до влизането в сила на този закон само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията между тях се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността. Този договор не може да се противопостави на арендатор по договор за аренда, сключен със съсобственик на същия имот, който е бил вписан по-рано в службата по вписванията.
Тази норма е приложима при наличие на два и повече последователни договора за аренда за един и същ имот и за еднакъв период, сключени от различни съсобственици на имота с един и същ или различни арендатори. Тогава възниква конкуренция между правата на арендаторите и разрешаването на спора кой от двата конкуриращи се помежду си договора има предимство следва да бъде извършено с оглед момента на вписването, като законът дава предимство на правата на този арендатор, чийто договор за аренда е бил вписан по-рано в службата по вписванията - § 7 от ПЗР към ЗИД към ЗСПЗЗ. В конкретния случай не се касае за два последователно сключени договора за аренда за един и същи период и едни и същи земеделски земи, но от различни съсобственици на имота, всеки от които притежава по-малко от 50% от съсобствеността, поради което и следва да се приеме, че § 7 от ПЗР към ЗИД към ЗСПЗЗ не намира приложение.
Като е достигнал до подобни изводи, районният съд е постановил правилен съдебен акт, който следва да бъде потвърден. С оглед изхода на спора в полза на ответниците по въззивната жалба следва да бъдат присъдени деловодни разноски за тази инстанция в размер на 1100 лв. съгласно представените доказателства за заплатено адвокатско възнаграждение в брой.
Като взе предвид гореизложеното, Пазарджишкият окръжен съд
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1581/27.12.2018 г., постановено по гр.д. № 5180/2017 г. по описа на Пазарджишкия районен съд.
ОСЪЖДА „ЕТЕРИКС ОЙЛС" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.С., район „И.", ж.к. „Д. 2", бл. 267, вх.Б, ет.6, ап.43, представлявано от П.С.С. – управител да заплати на О.Л.С., с ЕГН **********, с поС.ен адрес:***, С.Е.Р., с ЕГН **********, с поС.ен адрес:***, Л.И.К., с ЕГН **********,***, И.И.Г., с ЕГН **********,***, М.И.С., с ЕГН **********, с поС.ен адрес:***, Е.В.С., с ЕГН **********, с поС.ен адрес:*** и К.В.С., с ЕГН **********, с поС.ен адрес:***, деловодни разноски за въззивна инстанция в размер на 1100 /хиляда и сто/ лева.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен срок от съобщението.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: