Р Е Ш Е Н И Е № І-150
град Бургас
, 19.11. 2019 година
Бургаският
окръжен съд , гражданска колегия ,
в публично заседание
на
............тринадесети ноември …..през
две
хиляди и деветнадесета година
, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :Мариана Карастанчева
ЧЛЕНОВЕ :Пламена Върбанова
мл.с.
Марина Мавродиева
при секретаря А.Цветанова
като разгледа
докладваното
от.съдията М.Карастанчева.в.гр.д. № 1509 по описа
за
2019 год.,за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е
образувано по повод на въззивната жалба на
процесуалния представител на „Бисер„ЕООД
,със седалище – гр. Приморско – ответник по гр.д. № 595 /2017 год. по описа на Царевския
районен съд против решение № 62/10..07.2019 год. постановено по
същото дело ,с което е осъдено
въззивното дружество да върне на ищцата Е.И.П. ,гражданка на Р.Ф., платената по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 29.06.2017 г.
сума от 7000 евро ,ведно със законната лихва върху сумата ,начиная от
04.12.2017 г. до окончателното изплащане , както и да заплати на ищцата 1982
лв. – разноски по делото .
Въззивникът
изразяват недоволство от решението , като
счита същото за неправилно и
необосновано.Сочи се ,че
безспорно е налице неизпълнение на задължението на купувача по процесния
договор да заплати на дружеството –
продавач в срок до 20.07.2017 г. втората вноска по договора в размер на 5000 евро .Трета
вноска също няма платена .Съгл.чл.9 от договора при закъснение с някое от уговорените плащания с повече от
30 дни ,договорът се счита за прекратен
автоматично ,а продавачът има право да задържи всички получени до този момент
суми .Оспорва се изводът на съда ,че втората вноска била получена от лицето Д. М.
,тъй като същата не е имала пълномощно
от въззивното дружество ,при което няма как да се приеме ,че тази втора вноска
е платена коректно и в срок .Няма как да се вмени във вина на продавача каквото
и да е неизпълнение ,като невярно е твърдението ,че имотът не бил завършен в
предвидения съгласно договора вид.Оспорва се и изводът ,че договорът е бил развален от ищцата на осн.чл.
87 от ЗЗД поради неизпълнение на
задължението за извършване на определени СМР .Сочи се ,че договорът за довършителни СМР е различен от предварителния договор за
продажба ,като се подчертава ,че ответникът не разполага с ключ за процесния
имот ,тъй като същият е предаден на купувачката
и не отговаря на истината ,че не
е оказал съдействие и е възпрепятствал
процеса .Оспорва се и твърдението ,че вписаната след сключване на договора
възбрана в полза на НАП водела до невъзможност да бъде изпълнено задължението
на дружеството да сключи окончателен
договор .Що се касае до първоначалната вноска
от 2000 евро ,сочи се ,че същата
служи за капаро ,обезпечавако точното изпълнение по договора
от страна на купувача и тъй като
той не е изпълнил задълженията си за плащане на другите две вноски ,е загубил
правото си на възстановяване на капарото .и .Моли
се за отмяна на решението и отхвърляне
на исковете изцяло .Не
сочат нови доказателства и обстоятелства по делото .
Въззивната жалба е допустима,подадена от процесуално
легитимирано лице против подлежащ на
обжалване акт .
Въззимаемият ищец в писмения си отговор
по чл. 263 от ГПК оспорва въззивната жалба и счита ,че не са допуснати
визираните нарушения .Сочи се ,че не отговаря на истината твърдението ,че ответникът бил в невъзможност да изпълни
договора ,тъй като нямал ключове за имота ,тъй като ищцата не е подписвала акт за приемане на имота ,нито пък е
представен протокол за въвод във владение .Напротив – ответникът е създал трудности и на практика е осуетил провеждането на назначената техническа
експертиза ,тъй като не е осигурил достъп до жилището .Поради неизвършени в
срок довършителни работи къто изправна страна по договора ищцата е уведомила с нотариална покана ответника ,че разваля договора и го
е поканила в 7-дневен срок да върне заплатената сума по него ,като е посочила и банкова сметка, което не е
сторено.
Оспорва
се и възражението ,че *******та на
управителя на ответника не била
упълномощена да получи сумата от 5000 евро като втора вноска по договора .Сочи
се ,че дори и хипотетивно да се приеме ,че това е така ,то на осн.чл. 301 от ТЗ съдът правилно е възприел ,че въззивникът-юридическо
лице –търговец не се е противопоставил ведната след узнаването на това действие
от страна на *******та на управителя ,а безспорно е установено ,че сумата от
5000 евро е получена от *******та ,което е отбелязано и в подписаната разписка
със заглавие „довършителни работи“.Доколкото ищцата е доказала изправността си
по предварителния договор и виновното
неизпълнение на длъжника-ответник ,като последица от развалянето на
договора има право да получи връщане на даденото .
Подробно
се изтъкват и доводите на въззиваемата страна
относно твърденията ,че въззивникът е бил в пълно неизпълнение на
задълженията си по предварителния договор ,като се подчертава и че към момента
на настъпването на предоговорения срок
за изпълнение на задължението на
ответника да подпише окончателен договор ,за него е съществувала
обективна пречка за разпореждане с имота-поради вписаната възбрана .Затова е
налице и хипотеза ,при която договорът следва да се счита за развален по
право-чл.89 ЗЗД ,при което престираното по повод на бъдещата продажба се явява
дадено на неосъществено основание .
Моли
се за потвърждаване на решението . Също не се сочат нови обстоятелства и
доказателства по делото.
След
преценка на събраните по делото доказателства и като обсъди съображенията на
страните , Бургаският окръжен съд прие за установено следното :
Предавени
са били искове с правно основание чл. 55 ал.1 ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД .
Безспорно
е по делото /видно и от представените писмени доказателства /,че между страните
е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба от 29.06.2017 г. на недвижим имот ,представляващ студио № 2 с
идентификатор 58356.503.175.2.22 ,построено в жилищната сграда в гр. Приморско
,обл.Бургаска ,разположено на първия етаж, с площ от 19,91 кв.м. ,ведно с 3,70
кв.м. ид.части от общите части на сградата
,като общата застроена площ на
студиото с идеални части от общите части
на сградата и от правото на строеж е с площ от 23,61 кв.м. ,с административен
адрес –гр. Приморско ,ул. „Азине „ № 9 .
Цената на имота ,предмет на договора, е била уговорена в размер на 10 000 евро
/т.2 от договора/,платива по начина и в сроковете по чл. 3 от договора , а именно
:първа вноска от 2000 евро –като задатък;втора вноска –от 5000 евро , платима в
срок до 20.07.2017 г. и трета вноска – от 3000 евро ,платима в срок до
30.09.2017 г.
Безспорно
е също ,че договорената в чл. 3 от
договора първа вноска от 2000 евро /представляваща задатък съглчл.3.1 от
договора / е платена от ищцата към момента на сключване на договора /което се
установява и от заключението на приетата по делото икономическа
експертиза/.Третатата вноска от 3000 евро не е платена от ищцата /което също не
е спорно /. Не е сключен окончателен договор във валидна форма в уговорения в чл. 4 от договора срок –също
неоспорен факт по делото.
Съгласно
чл. 4 от договора ответното дружество е
следвало да прехвърли правото на собственост върху процесния имот в срок до
31.08.2017 г. в степен на завършеност ,уговорена в чл.4.1 –а именно с поставена
врата,нова кухня,хладилник ,радиатор и нова мивка /довършителните работи са описани също и в разписка,приложена по
делото и подписана от управителя на ответника/.
С
нотариална покана от 25.09.2017 г. ,изпратена от ищцата до ответника и редовно получена от него ,ищцата
е уведомила ответника ,че поради незавършените в срока на договора договорени довършителни работи ,разваля предварителния договора на осн.чл. 87 от ЗЗД
.Затова и по аргумент от чл. 55 от ЗЗД ответното дружество е поканено със
същата тази нотариална покана да върне
заплатената по предварителния договор
сума от 7000 евро в 7-дневен срок ,като
е посочена и банкова сметка .
При
тази фактическа обстановка първоинстанционният съд ,като е приел ,че получената по договора сума от ответника е получена на отпаднало
основание /след развалянето на сключения между страните предварителен договор/,
е счел ,че претенцията за връщане на полученото на отпаднало основание е
основателна и е постановил връщането му
.
Решението
е правилно .
Както
стана дума по-горе ,няма спор ,че
ответникът е получил сумата от 2000 евро при подписването на
предварителния договор /уговорена по начало като капаро по договора /.
Спорно е дали е получена
втората вноска от 5000 евро и дали тази
вноска е получена в договорения срок. В тази връзка е била
представена разписка от 30.08.2017 г. за сумата от 5000 евро
,получена в полза на ответника от Д. М.
–******* на управителя на ответното дружество ,с нарочно отбелязване в
разписката ,че става дума за „втора вноска „ по предварителния договор .Че
сумата е платена от ищцата на ответника в изпълнение на процесния договор свидетелства и собственоръчно отразеното от М. пред органите
на МВР ,че тази сума е получена от нея именно като изпълнение на задължението
на ищцата по процесния предварителен договор.Верно е ,че по делото липсват данни сумата да е осчетоводена и М. да е била нарочно упълномощена ог
ответника да получи сумата от негово име
и за негова сметка .В тази връзка
обаче правилен е изводът на
районния съд ,че доколкото ответникът като търговец се е съгласил и приел получаването на сумата именно като вноска по
процесния договор и не се е
противопоставил на приемането на сумата ,то следва да се приеме ,че плащането
на втората вноска по договора -сумата от
5000 евро , е редовно извършено от ищеца
в полза на ответника .Затова неоснователно е и възражението на
ответника-въззивник ,че тази
сума е получена след договорената дата в
договора – а именно 20.07.2017 г.,поради което договорът следвало да се счита
за прекратен , а продавачът има право
да задържи всички получени до този момент суми
на базата на договореното в чл. 9 от договора .От една страна въпросното
плащане е било прието от ответника
,който се е съгласил с извършеното плащане ,дори и след договорения срок .От
друга страна - съгл.чл.9 от
договора същият може да бъде
развален единствено с писмено
уведомление до купувача ,а такова не е
било изпратено от ответника ,нито получено от ищеца –т.е. процесният договор не
е развален на соченото основание
Относно
фактическия състав и приложението на презумпцията по чл. 301 ТЗ за мълчаливо
съгласие на търговеца със сключената без представителна власт сделка, ако не се
е противопоставил веднага след узнаването й е формирана по реда на чл. 290 ГПК
многобройна безпротиворечива практика на ВКС. Така с решение № 202/6.02.2012 г.
по т. д. № 87/2011 г. на II ТО на ВКС е прието, че за разлика от гражданското
право, при което извършените правни действия от чуждо име без представителна
власт или извън границите на представителната власт, изобщо не пораждат правни
последици до изричното им потвърждаване от мнимо представлявания /висяща
недействителност на сделката - чл. 42, ал. 2 ЗЗД/, при търговските сделки
законодателят е приравнил мълчанието на мнимо представлявания търговец на
съгласие, респ. потвърждаване на сделката, при липса на изрично
противопоставяне веднага след узнаването на извършените правни действия в
хипотезата на мним представител или при превишаване пределите на
представителната власт. Посочено е, че при търговските сделки също е налице висяща
недействителност, но до момента на узнаването и непротивопоставянето на
търговеца, от чието име е сключена сделка без представителна власт, или
евентуалното й потвърждаване. В чл. 301 ТЗ законодателят е обвързал незабавното
противопоставяне от страна на търговеца на сключена без представителна власт,
или при превишаване пределите на представителната власт, сделка, с момента на
узнаване на сделката, като не са въведени специални изисквания за способа, по
който търговецът узнава за нея: уведомяването на търговеца от страна на
ненадлежния пълномощник или от трети лица; отразяване на съответните правни
действия и/или последиците от тях в търговските книги на дружеството;
вписването в публичен регистър; уведомление чрез средства за комуникация или за
масово осведомяване. Прието е, че ако бъде доказано узнаването на действията
без представителна власт, търговецът, който е въвел възражение за
недействителност на сделката поради липса на представителна власт, следва да
докаже противопоставянето си и извършеното му веднага след узнаване на
сделката.
В
контекста на горното управителят на
ответното дружество е узнал за получената сума от 5000 евро от ******* му
от името и за сметка на дружеството ,като втора вноска по предварителния
договор ,най-късно с връчване на препис от исковата молба /на 15.12.2017 г. /и
приложенията към нея,включая и
въпросната разписка.Липсват доказателства за незабавното противопоставяне от страна на търговец-ответник на извършеното без представителна власт-приемане на втората
вноска по изплащане на продажната цена по процесния предварителен договор ,при
което следва да се счита ,че
действието е потвърдено .
С
оглед на това не е налице неизпълнение
от страна на купувача по предварителния договор –същият е изплатил
договорените две вноски от продажната цена и именно поради неизпълнение
задълженията на продавача /недовършване на
обекта в уговорената в чл. 4 от договора степен на завършеност /
ищецът-купувач е отправил покана за
развалянето на договора на осн.чл. 87 от ЗЗД и вследствие настъпването на правното действие на развалянето се
претендира връщане на даденото по договора като дадено при отпаднало
основание.Все в този ред на мисли
правилно е било установено по делото и
към момента на настъпването на преддоговорния срок за изпълнение на
задължението на продавача за сключването на окончателен договор ,за
него е съществувала и обективна
невъзможност /пречка/за разпореждане с процесния недвижим имот ,предмет на
предварителния договор –поради наложената възбрана върху него /по искане на
ТД НАП-Бургас /. При това положение е възникнала и друга предпоставка за
разваляне на предварителния договор ,като неизпълнението на задължението на
продавача-ответник се дължи на причина
,за която той отговаря –неплащане на данъчни задължения .В такъв случай и при
наличието на обективна невъзможност за
надлежното изпълнение на предварителния договор /невъзможността да бъде сключен
окончателен / договорът следва да се счита за развален по право-чл. 89 от ЗЗД
и също следва връщане на даденото по него – като дадено на неосъществено
основание-нереализираната продажба.Възражението ,че възбраната била вписана
след подписването на предварителния договор
и нямало как продавачът да е знаел за това ,както и че възбраната можело
да бъде заличена ,е неоснователно .За купувачката – ищца не съществува задължение да изчаква
отстраняване на тази обективна пречка ,доколкото липсва и яснота относно
евентуалната продължителност на възбраната / няма данни и до настоящия момент
възбраната да е вдигната /.Затова действително
съществува обективна невъзможност за надлежното изпълнение на
предварителния договор .Независимо от това ,не е установено по безспорен начин
и че към указания в чл. 4 от договора срок
продавачът-ответник е изпълнил задължението си да извърши уговорените довършителни работи в
имота , предмет на сделката ,които не се
установява ,че са извършени и към настоящия момент .В тази връзка
въззивникът се домогва да докаже
,че от една страна предварителният договор и договора за довършителните СМР били два
различни договора и не бивало да се
смесват задълженията по тях .Затова и не е налице неизпълнение от страна на въззивника
,който от друга страна бил възпрепятстван за извърши тези довършителни работи
поради липса на ключ за имота.Следва да се подчертае, че в чл. 4 от
предварителния договор е посочено в какво състояние следва да бъде приведен
имота кйъм срока за поспидване на окончателния договор /т.е. в каква степен на
завършеност следва да е обекта / и няма никакви доказателства ,че действително
към 31.08.2017 г. продавачът
действително е изпълнил задължението си да завърши обекта в описаното в
договора състояние .От друга страна не се установява по делото обектът да е
предаден на купувача по предварителния договор –да са му връчване ключове ,или
да е бил въведен във владение ,за да бъде набеждаван ,че не е допускал
продавача в имота . Затова и настоящата инстанция споделя извода на
първостепенния съд ,че не се установяване
по делото ответникът да е извършил задълженията си по договора да
завърши всички довършителни работи в
процесния имот и да го привече в степен на завършеност ,описаната и договорена
в чл. 4 от предварителния договор .
Предвид
горното ,като е било установено по делото ,че процесната
сума е платена на ответника в изпълнение
на поети по процесния предварителен договор задължения и при отпадане на
признатата причина въззивника да задържи
тези плащания ,тъй като основанието за получаване на престацията е отпаднало с
обратна сила ,правилно е прието от районния съд, че е налице хипотезата на неоснователното
обогатяване при третия фактически състав
на чл. 55 ал. 1 ЗЗД и правилно е бил
уважен гравния иск , а заедно с него – и акцесорната претенция за
плащанена лихвите за забава от деня на
предявяване на исковата претенция до окончателното изплащане на сумата .При
този резултат по делото в полза на въззиваемата –ищца следва да бъдат заплатени
и направените разноски по делото пред настоящата инстанция на осн.чл. 78 ал. 3
от ГПК –които са в размер на 940 лв.
/предвид приложения списък на разноските по чл. 80 ГПК и приложените писмени
доказателства-договор за правна защита и съдействие .
Мотивиран
от горното Бургаският окръжен съд
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 62/10.07.2019 г. постановено по
гр.д. № 595/2017 г. по описа на Царевския районен съд .
ОСЪЖДА
„БИСЕР „ЕООД ,ЕИК *********,със седалище и адрес на управление – гр. Приморско
,обл. Бургаска, ул.“Русалка „ № 8 ,представляван от управителя Бисер Стоянов
Мавраганов да заплати на Е.И.П. ,гражданка на Р.Ф. ,род. на **.**.**** г. в
гр. М. ,с адрес на постоянно местожителство *** ,притежаваща задграничен
паспорт № ** ******,изд. На **.**.20** г. от *** *** ,сумата 940/деветстотин и
четиридесет /лева-разноски по делото пред настоящата инстанция.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване .
ПРЕДСЕДАТЕЛ
:
ЧЛЕНОВЕ :1.
2.