О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ ......../…...11.2016 г.
гр. Варна
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в
закрито заседание, проведено на двадесети и осми ноември през две хиляди и седемнадесета
година, в състав:
СЪДИЯ: МИЛА КОЛЕВА
като разгледа докладваното от съдията Колева
търговско дело № 1634/2016 г. по описа на ВОС, ТО,
за да се
произнесе, взе предвид следното:
По изложените в исковата молба обстоятелства,
„МИЛЕНА+Ю” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Варна,
бул. "Княз Борис I" № 111, ет. 4, офис 9, представлявано от
управителя Юсиф Ашраф Огл Набиев, чрез пълномощник
адв. М.Т., е поискало да бъдат обявени за нищожни
сключения на 30.11.2011 г. между „МИЛЕНА+Ю" ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 111,
ет. 4, офис 9, представлявано от управителя Юсиф Ашраф Огл Набиев
и Б.М.Г., ЕГН **********,***, договор за покупко-продажба на 1/2 /една
втора/ идеална част от поземлен
имот с идентификатор 10135.536.1018 /десет хиляди сто тридесет и пет,
точка, петстотин тридесет и шест, точка, хиляда и осемнадесет/, понастоящем
попадащ в обединен имот с идентификатор
10135.536.1036, находящ се в гр. Варна, Приморски парк, местност
„Горчивата чешма", с площ от 415 /четиристотин и петнадесет/ кв.м., с
трайно предназначение на територията - урбанизирана при граници: ПИ
10135.2576.1, ПИ 10135.536.1023, ПИ 10135.536.1024 и ПИ 10135.536.1025, обективиран в нотариален акт № 115, том III, рег. № 5188, дело №
475/2011 г. на нотариус Диана Стоянова - рег. № 192 на НК, акт № 175, том LХХVII, дело № 16517/2011 г., вх. рег. №
27458/01.12.2011 г. на СВ -
Варна, поради противоречие с добрите нрави, на основание чл. 26, ал. 1, предл. З от ЗЗД, КАКТО
И сключения на 30.11.2011 г. между „МИЛЕНА+Ю" ЕООД и Б.М.Г. договор за
покупко-продажба на 1/2 /една втора/ идеална част от
поземлен имот с идентификатор
10135.536.1024 /десет хиляди сто тридесет и пет, точка, петстотин
тридесет и шест, точка, хиляда двадесет и четири/, понастоящем попадащ в
обединен поземлен имот с идентификатор
10135.536.1036, находящ се в гр. Варна, Приморски парк, местност
„Горчивата чешма", с площ от 631 /шестстотин тридесет и един/ кв. м., при
граници: ПИ 10135.536.1018, ПИ 10135.536.1023, ПИ 10135.536.1025 и ПИ
10135.536.388, обективиран в нотариален акт № 116,
том
III, per. № 5190, дело № 476/2011 г. на нотариус
Диана Стоянова - per. № 192 на НК, акт № 165, том LХХVII,
дело № 16507/2011 г., вх. рег. № 27445/01.12.2011 г. на СВ -
Варна, поради противоречие с добрите нрави, на основание чл. 26,
ал. 1, предл. З от ЗЗД.
Към тези искове е съединен и иск, с който е поискано
да бъде осъдена Б.М.Г. да заплати на „МИЛЕНА+Ю"ЕООД сумата от 156300
евро, представляваща общо платена без основание продажна цена по нищожни
договори за покупко-продажбата на недвижими имоти, обективирани
в нотариален акт № 115, том III, рег. № 5188, дело № 475/2011 г. на
нотариус Диана Стоянова - рег. № 192 на НК, акт № 175, том LХХVII, дело № 16517/2011 г., вх. рег. №
27458/01.12.2011 г. на СВ – Варна
и нотариален акт № 116, том III, per. № 5190, дело № 476/2011 г. на нотариус
Диана Стоянова - per. № 192 на НК, акт № 165, том LХХVII,
дело № 16507/2011 г., вх. рег. № 27445/01.12.2011 г. на СВ - Варна,
ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 30.11.2016 г. до
окончателното й изплащане. Претендира присъждане и на направените по делото
разноски.
В случай, че тези искове не бъдат уважени, е поискано
да бъдат развалени сключените между „МИЛЕНА+Ю” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 111,
ет. 4, офис 9, представлявано от управителя Юсиф Ашраф Огл Набиев
и Б.М.Г., ЕГН **********,***, договори за покупко-продажба на недвижими имоти
така, както същите са описани по-горе, като бъде осъдена Б.М.Г. да заплати на
„МИЛЕНА+Ю" ЕООД сумата от 61 650 евро, представляваща платена на
отпаднало основание продажна цена по развален договор за покупко-продажбата, обективиран в нотариален акт № 115, том III, рег. № 5188, дело №
475/2011 г. на нотариус Диана Стоянова - рег. № 192 на НК, акт № 175, том LХХVII, дело № 16517/2011 г., вх. рег. №
27458/01.12.2011 г. на СВ -
Варна, на основание чл. 55, ал. 1, предложение 3 от ЗЗД, както и сумата от 94 650 евро, представляваща
платена на отпаднало основание продажна цена по развален договор за
покупко-продажбата, обективиран в нотариален акт №
116, том III, per. № 5190, дело № 476/2011 г. на нотариус
Диана Стоянова - per. № 192 на НК, акт № 165, том LХХVII,
дело № 16507/2011 г., вх. рег. № 27445/01.12.2011 г. на СВ - Варна,
на основание чл. 55, ал. 1, предложение 3 от ЗЗД, ведно със законната лихва върху тези
суми, считано от датата на подаване на исковата молба – 30.11.2016 г. до
окончателното изплащане. Претендира присъждане и на направените по делото
разноски.
С исковата молба ищецът е направил искане
за приемане на представените писмени доказателства. Поискано е да бъде
допуснато изслушването на съдебно-икономическа и съдебно-техническа експертизи,
които да отговорят на конкретно формулираните в исковата молба въпроси, както и
да бъдат допуснати до разпит двама свидетели, за установяване на посочените в
исковата молба обстоятелства.
С разпореждане № 1272 от 31.01.2017 г., съдът е
констатирал, че исковата молба отговаря на изискванията по чл. 127, ал. 1 и чл.
128 от ГПК, поради което е разпоредил препис от исковата молба, ведно с
доказателствата приложени към нея да се изпратят на ответника, на основание чл. 367, ал. 1 от ГПК.
В срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК ответницата Б.М.Г., е подала писмен отговор и
нарочна молба, в която е направила отвод за местна подсъдност, като е поискала
прекратяване на производството по делото и изпращането му по подсъдност на
Софийски градски съд, на основание чл. 105 от ГПК. В случай, че това не бъде
възприето, в отговора е изразила становище за неоснователност на така
предявените искове с твърдението, че не е налице сочената от ищеца
нееквивалентност на престациите по двата договора.
Също така се твърди, че с тези договори ответницата не е поемала задължение да
съдейства за издаването и влизане в сила на заповед за одобрение на ПУП-ПРЗ или
за издаване на виза за проектиране на процесните
поземлени имоти. Такова задължение е било поемано само за останалата 1/2 идеална част
от ПИ 10135.536.1024, както и да съдейства за сключване на договор с "Б
енд Б консулт" ЕООД, което задължение е изпълнила изцяло. На трето място
място, твърди се, че продажбите са извършени по пазарна цена, определена
съобразно устройствените показатели на изготвения
предварителен проект за ОУП и че тези показатели са били известни на ищеца,
както и обстоятелството, че именно този проект на ОУП ще бъде внесен за
одобрение от Общински съвет - Варна през
С оглед на това ответницата моли за отхвърляне на
исковите претенции и за присъждане на направените разноски по делото.
С отговора на исковата молба ответницата не е възразила срещу искането за
допускане на съдебно-икономическа и съдебно-техническа експертизи, като е
поискала на същите да бъдат поставени допълнителни задачи, подробно формулирани
в отговора. Налице е противопоставяне на искането за допускане на двама
свидетели на ищеца. Поискано е, на основание чл. 186 от ГПК, да бъде
задължена Община Варна да представи описаните в отговора документи.
В срока по чл. 372, ал. 1 от ГПК, ищцовата
страна е депозирала допълнителна искова молба, в която е пояснила и допълнила
първоначалната си молба във връзка с изложеното от ответницата. Със същата молба е направено искане за
изменение на предявените по делото искове, като в случай, че с оглед твърдението на ответницата съдът приеме, че
клаузата на т. З, раздел V на двата предварителни договора от 01.12.2011 г. съдържа
всички съществени елементи на предварителен договор за покупко-продажба и е
валидна, в евентуалност на предявените с исковата молба искове е поискано да
бъдат ОБЯВЕНИ ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 01.12.2011 г. между „МИЛЕНА+Ю"
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, бул."Княз
Борис I" № 111, ет. 4, офис 9, представлявано от управителя Юсиф Ашраф Огл
Набиев и Б.М.Г., ЕГН ********** ***, обективирания в т.З, раздел V предварителен договор за
покупко-продажба, с който „МИЛЕНА+Ю" ЕООД, ЕИК ********* се е съгласила да
прехвърли на Б.М.Г., ЕГН **********, 1/2
/една втора/ идеална част от
поземлен имот с идентификатор 10135.536.1018, понастоящем попадащ в обединен
имот с идентификатор 10135.536.1036, находящ се в гр. Варна, Приморски парк,
местност „Горчивата чешма", с площ от 415 /четиристотин и петнадесет/ кв.м.,
с трайно предназначение на територията-урбанизирана при граници: ПИ
10135.2576.1, ПИ 10135.536.1023, ПИ 10135.536.1024 и ПИ 10135.536.1025, срещу
заплащане на продажна цена в размер на 61 650 (шестдесет и една хиляди
шестстотин и петдесет) евро, на основание чл.19, ал.З от ЗЗД, както и да бъде ОБЯВЕН ЗА
ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на 01.12.2011 г.
между „МИЛЕНА+Ю" ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр. Варна, бул."Княз Борис I" № 111, ет. 4, офис 9, представлявано от
управителя Юсиф Ашраф Огл Набиев и Б.М.Г., ЕГН **********
***, обективиран в т.З, раздел V предварителен
договор за покупко-продажба, с който „МИЛЕНА+Ю" ЕООД, ЕИК ********* се е
съгласило да прехвърли на Б.М.Г., ЕГН **********, 1/2 /една
втора/ идеална част от поземлен имот с идентификатор 10135.536.1024, понастоящем
попадащ в обединен имот с идентификатор 10135.536.1036, находящ се в гр. Варна,
Приморски парк, местност „Горчивата чешма", с площ от 631 /шестстотин
тридесет и един/ кв.м., с трайно предназначение на територията-урбанизирана при
граници: ПИ 10135.2576.1, ПИ 10135.536.1023, ПИ 10135.536.1024 и ПИ
10135.536.1025, срещу заплащане на продажна цена от 94 650 евро (деветдесет и
четири хиляди шестстотин и петдесет) евро, на основание чл. 19, ал. З от ЗЗД.
С допълнителната искова молба е поискано да бъде
издадено на ищеца съдебно удостоверение.
В допълнителния отговор на допълнителната искова
молба по чл. 373, ал. 1 от ГПК, ответникът поддържа становището си по исковете
и направените доказателствени искания. Изразено е становище, че исканото
изменение на така предявените с исковата молба искове е недопустимо, а ако бъде
допуснато, че същото е неоснователно.
Направеният от ответницата отвод за местна подсъдност
се основава на това, че същата е с постоянен адрес ***, поради което при
спазване на изискванията на чл. 105 от ГПК исковете е следвало да се предявят
пред компетентния СГС. Това твърдение обаче е неоснователно, доколкото
разпоредбата на чл. 105 от ГПК се отнася за общата местна подсъдност, която
намира приложение само и доколкото в ГПК или друг закон не е уредена друга
местна подсъдност. В конкретния случай по делото са предявени два иска по чл.
55, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД и евентуален по чл. 55,
ал. 1 предл. 3 от ЗЗД. Същите обаче са обусловени от
съединените към тях искове с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД и чл. 87, ал. 3 от ЗЗД. Тези искове касаят
обявяването на нищожността, респ. развалянето на договори за покупко-продажба,
които имат за предмет правото на собственост върху недвижими имоти. Местната
подсъдност на тези искове изрично е уредена в чл. 109, изр. второ от ГПК като
подсъдността им е в зависимост от местонахождението на имота. В конкретния
случай и двата имота са на територията на Окръжен съд – Варна, поради което
именно той е компетентен да се произнесе по тези искове, а това предполага, че
той е компетентен да се произнесе и по исковете с правно основание чл. 55, ал.
1, предл. 1 от ЗЗД и по чл. 55, ал. 1 предл. 3 от ЗЗД, доколкото същите са обусловени от исковете
за недвижимите имоти. С оглед на това, направеното от ответницата възражение за
местна подсъдност следва да бъде оставено без уважение.
В тази връзка следва да бъде оставено без уважение и
направеното с допълнителната искова молба искане за изменение на първоначално
предявените искове. Действително, искането е направено в срока по чл. 372, ал.
2 от ГПК. Тази разпоредба обаче урежда само срока, до който може да бъде
направено изменение на иска, но не отменя останалите изисквания за неговата
допустимост така, както същите са установени в чл. 214 от ГПК. С така
направеното изменение ищецът иска съдът да се произнесе по два иска с правно
основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД като обяви за окончателни сключени на 01.12.2011
г. между страните по делото предварителни договори. Произнасянето по тези искове
обаче предпоставя не само включването на допълнителен петитум,
наред с вече заявения такъв, но и включването на нови обстоятелства, доколкото
в първоначалната искова молба ищецът не е твърдял, че са налице предпоставките
за сключване на окончателни договори въз основа на предварителните такива от
01.12.2011 г., нито, че ответницата е в неизпълнение на същите. С оглед на
изложеното се касае за искане за едновременно изменение и на обстоятелствената
част и на петитума на исковата молба, което е
недопустимо, съгласно разпоредбата на чл. 214, ал. 1 от ГПК.
Съдът намира представените с исковата молба писмени доказателства за допустими и относими към повдигнатия за съдебно разрешаване
спор между страните, поради което следва да
бъдат приети и приобщени към доказателствения
материал по делото. Следва да бъдат допуснати поисканите от ищеца с исковата
молба съдебно-икономическа и съдебно-техническа експертизи, които да отговорят
на конкретно формулираните в исковата молба въпроси, както и на въпросите,
формулирани в отговора на исковата молба от ответницата. Следва да бъде
издадено поисканото с допълнителната искова молба съдебно удостоверение. Следва
да бъде оставено без уважение направеното с исковата молба искане за допускане
на двама свидетели, доколкото се касае за договори, за които законът е
предвидил специална форма за действителност, поради което установяването на
уговорките по тях и правата и задълженията на страните по същите следва да се
осъществява с писмени доказателства, поради което и гласните доказателства са
недопустими. Следва да бъде оставено без уважение направеното от ответницата
искане по чл. 186 от ГПК за задължаване на Община Варна да представи по делото
описаните в отговора на исковата молба документи, доколкото същите са неотносими към предмета на спора.
Съдът намира за уместно да
укаже на страните, че преклузията за посочване и
представяне на допълнителни доказателства настъпва след първото по делото
открито съдебно заседание. Това е така, тъй като именно в това заседание се
прави доклада по делото, с който се очертават релевантните, спорни между
страните факти и се указва как се разпределя тежестта за тяхното доказване.
Във връзка с исканията на страните да им бъдат
присъдени сторените разноски за производството, съдът намира за уместно да им
укаже необходимостта от представянето на списък на разноските най-късно до
приключване на последното заседание по делото (чл. 80 от ГПК).
Настоящото определение следва да се съобщи на
страните, ведно с изготвения от съда проект за доклад по делото, инкорпориран в
него, като им се укаже, че в съдебното заседание следва да изложат становища
във връзка с доклада по делото.
Страните могат да изложат становища по настоящото
определение във връзка с произнесените доказателствени искания и дадени
указания, както и по изготвения проект за доклад по делото, като обосноват и
съответни искания, и преди датата на насроченото по делото открито съдебно
заседание с писмена молба с препис за насрещната страна.
На страните следва да се укаже и възможността да
уредят доброволно възникналия помежду им спор, например чрез медиация или
сключване на спогодба, в който случай половината от внесената държавна такса ще
бъде върната на ищеца , на основание чл. 78, ал. 9 от ГПК.
По изложените съображения и на основание чл. 374 от ГПК,
съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ
УВАЖЕНИЕ направеното от ответницата Б.М.Г.,
ЕГН **********,***, искане за прекратяване на производството по делото пред ВОС
и изпращането му по подсъдност на СГС, на основание чл. 105 от ГПК.
ОСТАВЯ БЕЗ
УВАЖЕНИЕ формулираното в
допълнителната искова молба от „МИЛЕНА+Ю” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 111, ет. 4, офис
9, представлявано от управителя Юсиф Ашраф Огл Набиев,
искане за допускане на изменение на предявените искове.
ПРИЕМА ЗА
РАЗГЛЕЖДАНЕ предявените от
„МИЛЕНА+Ю” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Варна,
бул. "Княз Борис I" № 111, ет. 4, офис 9, представлявано от
управителя Юсиф Ашраф Огл Набиев, срещу Б.М.Г., ЕГН **********,***,
два обективно съединени иска с правно
основание чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, към които
кумулативно е съединен и иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пред. 1 от ЗЗД,
с които е поискано да бъдат обявени за нищожни сключения на 30.11.2011 г. между
„МИЛЕНА+Ю" ЕООД и Б.М.Г. договор за покупко-продажба на 1/2 /една
втора/ идеална част от поземлен
имот с идентификатор 10135.536.1018 /десет хиляди сто тридесет и пет,
точка, петстотин тридесет и шест, точка, хиляда и осемнадесет/, понастоящем
попадащ в обединен имот с идентификатор
10135.536.1036, находящ се в гр. Варна, Приморски парк, местност
„Горчивата чешма", с площ от 415 /четиристотин и петнадесет/ кв.м., с
трайно предназначение на територията - урбанизирана при граници: ПИ
10135.2576.1, ПИ 10135.536.1023, ПИ 10135.536.1024 и ПИ 10135.536.1025, обективиран в нотариален акт № 115, том III, рег. № 5188, дело №
475/2011 г. на нотариус Диана Стоянова - рег. № 192 на НК, акт № 175, том LХХVII, дело № 16517/2011 г., вх. рег. №
27458/01.12.2011 г. на СВ -
Варна, поради противоречие с добрите нрави, на основание чл. 26, ал. 1, предл. З от ЗЗД, КАКТО
И сключения на 30.11.2011 г. между „МИЛЕНА+Ю" ЕООД и Б.М.Г. договор за
покупко-продажба на 1/2 /една втора/ идеална част от
поземлен имот с идентификатор
10135.536.1024 /десет хиляди сто тридесет и пет, точка, петстотин
тридесет и шест, точка, хиляда двадесет и четири/, по настоящем
попадащ в обединен поземлен имот с
идентификатор 10135.536.1036, находящ се в гр. Варна, Приморски
парк, местност „Горчивата чешма", с площ от 631 /шестстотин тридесет и
един/ кв. м., при граници: ПИ 10135.536.1018, ПИ 10135.536.1023, ПИ
10135.536.1025 и ПИ 10135.536.388, обективиран в
нотариален акт № 116, том III, per. № 5190, дело № 476/2011 г. на нотариус
Диана Стоянова - per. №192 на НК, акт № 165, том LХХVII,
дело № 16507/2011 г., вх. рег. № 27445/01.12.2011 г. на СВ -
Варна, поради противоречие с добрите нрави, на основание чл. 26,
ал. 1, предл. З от ЗЗД, КАКТО И е поискано да бъде осъдена Б.М.Г. да заплати на
„МИЛЕНА+Ю"ЕООД сумата от 156300 евро, представляваща общо платена
без основание продажна цена по нищожни договори за покупко-продажбата на
недвижими имоти, обективирани в нотариален акт № 115,
том III, рег. № 5188, дело №
475/2011 г. на нотариус Диана Стоянова - рег. № 192 на НК, акт № 175, том LХХVII, дело № 16517/2011 г., вх. рег. №
27458/01.12.2011 г. на СВ – Варна
и нотариален акт № 116, том III, per. № 5190, дело № 476/2011 г. на нотариус
Диана Стоянова - per. №192 на НК, акт № 165, том LХХVII,
дело № 16507/2011 г., вх. рег. № 27445/01.12.2011 г. на СВ - Варна,
ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 30.11.2016 г. до
окончателното й изплащане.
ПРИЕМА ЗА
РАЗГЛЕЖДАНЕ предявените при условията на евентуалност от „МИЛЕНА+Ю” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Варна, бул. "Княз Борис I" № 111, ет. 4, офис
9, представлявано от управителя Юсиф Ашраф Огл Набиев,
срещу Б.М.Г., ЕГН **********,***, два обективно
съединени иска с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, към всеки един от които
кумулативно е съединен и иск с право основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД, с които е поискано да бъдат развалени
сключените между „МИЛЕНА+Ю” ЕООД и Б.М.Г. договори за покупко-продажба на
недвижими имоти така, както същите са описани по-горе, като бъде осъдена Б.М.Г.
да заплати на „МИЛЕНА+Ю" ЕООД сумата от 61 650 евро, представляваща
платена на отпаднало основание продажна цена по развален договор за
покупко-продажбата, обективиран в нотариален акт №
115, том III, рег. № 5188, дело № 475/2011 г. на нотариус Диана Стоянова - рег. №
192 на НК, акт № 175, том LХХVII,
дело № 16517/2011 г., вх. рег. №
27458/01.12.2011 г. на СВ - Варна, както и сумата от 94 650 евро, представляваща
платена на отпаднало основание продажна цена по развален договор за
покупко-продажбата, обективиран в нотариален акт №
116, том III, per. № 5190, дело № 476/2011 г. на нотариус
Диана Стоянова - per. №192 на НК, акт № 165, том LХХVII,
дело № 16507/2011 г., вх. рег. № 27445/01.12.2011 г. на СВ - Варна,
ведно със законната лихва върху
тези суми, считано от датата на подаване на исковата молба – 30.11.2016 г. до
окончателното изплащане.
ПОСТАНОВЯВА
разглеждане на делото по реда на
част ІІІ, Глава тридесет и втора от ГПК „Производство по търговски спорове”.
ОБЯВЯВА на страните следният проекто-доклад по т.дело № 1634 по описа за
В исковата молба се твърди, че през
При проведените с ответницата Б.Г. преговори във
връзка със закупуване на имотите ищецът изрично е заявил на ответницата, че
желае да придобие имотите за осъществяване на инвестиционното си намерение - строителство
на жилищна сграда, като е информирал насрещната страна, че има интерес да
закупи имотите само, ако върху същите може да се извърши строителство.
Излага се, че при водене на преговорите за закупуване
на имотите, ответницата е гарантирала на ищеца, че няма да има пречки за
одобряване на ПУП за имотите, като е посочила и фирмата „Б енд Б Консулт"
ЕООД, която ще се ангажира да извърши проектантски услуги и да окаже съдействие
в процедурата по изготвяне и одобряване на ПУП за имотите.
Страните са се съгласили, че ако не може да се
изготви и одобри ПУП -ПРЗ или виза за проектиране, респективно бъде невъзможно
да се реализира инвестиционното намерение на бъдещия купувач „МИЛЕНА
+Ю"ЕООД, договорът за продажба ще бъде развален, като страните ще си
върнат насрещните престации.
Посочените договорки страните са обективирали
в сключените между тях на 30.11.2011 г. два окончателни договора за продажба на
1/2 идеална част от описаните по-горе имоти и два предварителни
договора от 01.12.2011 г. за другата 1/2 идеална част от същите имоти.
Излага се, че първоначално страните са водили
преговори и са подготвяли подписване на предварителни договори. Съгласно т. 1
на раздел V и на двата предварителни
договора страните са се задължили да сключат окончателен договор за продажба на
имотите в петдневен срок от влизане в сила на заповедта за одобряване на ПУП за
имот с идентификатор 10135.536.1024, но не по-късно от една година от
подписване на предварителния договор. В т.З на раздел V от двата предварителни
договора страните са уговорили, че ако в едногодишния срок няма влязла в сила
заповед за одобряване на ПУП, то купувачът /ищцовото
дружество/ ще прехвърли на продавача /ответницата/ придобитите от първия 1/2
идеални части от двата имота, като продавача ще му върне получената
продажна цена. Тези предварителни договори не са били подписани от страните,
които на 30.11.2011 г. са сключили окончателни договори за продажба на 1/2
идеална част от всеки от двата имота.
За да гарантира ищцовото
дружество, че ще може да осъществи строителство върху имотите, ответницата е
подготвила две декларации относно предстоящите продажби на 1/2 идеални
части от имоти с идентификатори 10135.536.1018 и 10135.536.1024, в които е
заявила че посочените суми от 53537.08 евро за първия и 82480.62 евро за втория
имот от уговорените продажни цени са за поетото от продавачката задължение,
подробно описано в декларациите, за оказване на съдействие при изготвяне и
приемане на ПУП за съсобствените /след извършване на
сделките/ недвижими имоти, както и задължение за връщане на получените от нея
продажни цени срещу едновременно изпълнение на насрещното задължение на „МИЛЕНА
+Ю" ЕООД като продавач, а деклараторката като купувач, уговорено в т.З на
раздел V на предварителните договори да прехвърли 1/2 идеална част от описаните
имоти в едномесечен срок от датата на изтичане на уговорения едногодишен срок.
С нотариален акт № 115, том III, per. № 5188,
дело № 475/30.11.2011 г. на нотариус Диана Стоянова рег. №192 на НК, „МИЛЕНА
+Ю"ЕООД е закупило от Б.М.Г. 1/2 /една втора/ идеална
част от поземлен имот с идентификатор 10135.536.1018 срещу заплатената
напълно по банковата сметка на продавача в „Уникредит
Булбанк” АД продажна цена в размер на 61 650 евро.
На същата дата 30.11.2011 г. с договор за
покупко-продажба, обективиран с нотариален акт № 116,
том III, рег. № 5190, дело № 476 на нотариус Диана Стоянова
рег. № 192 на НК, „МИЛЕНА +Ю"ЕООД е закупило от Б.М.Г., ЕГН **********,
1/2 /една втора/ идеална част от поземлен имот с идентификатор
10135.536.1024 за продажна цена в размер на 94 650 евро, заплатена
напълно от купувача по банковата сметка на продавачката в „Уникредит
Булбанк” АД.
Сочи се, че договорената цена за двата неурегулирани
имота не съответства на действителната им пазарна цена към момента на сключване
на сделката. Същата е многократно завишена с оглед действителния статут на
имотите - поземлени имоти и дадените от продавачката гаранции, че за имотите
може да бъде одобрен ПУП-ПРЗ, респективно да бъде реализирано строителство
върху тях. В случая е била налице значителна липса на еквивалентност на престациите. Твърди се, че с оглед липсата на
еквивалентност на престациите извършените на
30.11.2011 г. разпоредителни сделки се явяват нищожни, като противоречащи на
добрите нрави. В подкрепа на това твърдение се сочи факта, че два дни преди
сключване на процесиите сделки ответницата е придобила поземлен имот
идентификатор 10135.536.1018 за сумата от 10 000 лв., т.е. при уговорена цена
от 24.1 лв./кв.м., а по процесната сделка от
30.11.2011г. за 1/2 идеална част от същия имот е заплатена от ищцовото дружество продажна цена 581.1 лв./кв.м. или 24 пъти
повече от действителната пазарна цена за имота.
Ищецът твърди, че част от постигнатите между страните
договорки във връзка с продажбата на имотите са обективирани
и в сключените между тях предварителни договори от 01.12.2011 г. за продажба на
останалите 1/2 идеални части от имотите.
С предварителен договор от 01.12.2011 г. с нотариална
заверка на подписите рег_№5194 от 01.12.2011 г. на
нотариус с per. № 192 на НК - София и район
на действие - района на ВРС, Б.М.Г. се е задължила да продаде на
„МИЛЕНА+Ю"ЕООД останалата 1/2 идеална част от процесния
поземлен имот с идентификатор 10135.536.1018 за сумата 61 650 евро, определена
на база 300 евро/кв.м., която сума страните са договорили да бъде изплатена по
банков път в деня на нотариалното изповядване на сделката. В раздел III, т.1 от този предварителен договор страните са се
задължили да сключат окончателен договор в срок от пет календарни дни, считано
от датата на влизане в сила на заповед за одобряване на ПУП или виза за
проектиране на съседния поземлен имот с идентификатор 10135.536.1024 по
одобрена КК, от който имот дружеството притежава 1/2 идеална част. Определен е краен
срок за сключване на окончателния договор не по-късно от една година, считано
от датата на подписване на предварителния договор. В т.З на раздел V от договора,
страните са се договорили, че ако в посочения едногодишен срок не е налице
влязла в сила заповед за одобряване на ПУП или виза за проектиране за ПИ с
идентификатор 10135.536.1024 по одобрена КК, купувачът ,,МИЛЕНА+Ю"ЕООД ще
прехвърли на продавача Б.М.Г. придобитата от дружеството чрез покупко-продажба,
извършена с акт №175, том LXXVII, дело № 16517,
вх.рег. № 27458/01.12.2011 г. на СВ-Варна, 1/2 идеална част от поземлен имот с
идентификатор 10135.536.1018 срещу заплащане на същата продажна цена, за която
е закупен имота в размер на 61 650 евро.
С втори предварителен договор от същата дата
01.12.2011 г. с нотариална заверка на подписите per. № 5195 от 01.12.2011 г. на нотариус с per. № 192 на НК-София и район на действие - района на ВРС
ответницата Б.Г. се е задължила да продаде на съсобственика си „МИЛЕНА
+Ю"ЕООД притежаваната от нея 1/2 идеална част от процесния
поземлен имот с идентификатор 10135.536.1024 за продажна цена в размер на 94
650 евро, която сума страните са договорили да бъде изплатена по банков път в
деня на нотариалното изповядване на сделката. Определен е краен срок за
извършване на сделката по нотариален ред - 5 календарни дни от влизане в сила
на заповед за одобряване на ПУП или виза за проектиране за имота, предмет на
договора, но не по-късно от една година от подписване на предварителния
договор. В т.З на раздел V от договора страните са се договорили, че ако в
посочения едногодишен срок не е налице влязла в сила заповед за одобряване на
ПУП или виза за проектиране за ПИ с идентификатор 10135.536.1024 по одобрена
КК, купувачът „МИЛЕНА+КУЕООД ще прехвърли на продавача Б.М.Г. придобитата от
дружеството чрез покупко-продажба, извършена с акт № 165, том LXXVII, дело №16507/2011г., 1/2 идеална част от
поземлен имот с идентификатор 10135.536.1024 срещу заплащане на същата продажна
цена, за която е закупен имота от дружеството в размер на 94 650 евро.
Твърди се, че ищцовото
дружество е закупило идеалните части от процесиите недвижими имоти единствено с
инвестиционно намерение - за извършване на строителство, съгласно одобрен ПУП,
за което обстоятелство ответницата не само е дала съгласие, но е поела
задължение да съдейства за одобряване на ПУП.
В т. 6 на предварителния договор от 01.12.2011 г. за
имот 10135.536.1024 страните са се договорили проектирането на ПУП-ПРЗ за съсобствените им имоти да бъде възложено на „Б енд Б
Консулт" ЕООД, представлявано от съпруга на ответницата - Бисер Павлов
Николов.
На същата дата - 01.12.2011 г., с договор за
комплексна услуга, сключен между „МИЛЕНА +Ю" ЕООД и „Б енд Б Консулт"
ЕООД представлявано от управителя Бисер Павлов Николов, „МИЛЕНА +Ю" ЕООД е
възложила на „Б енд Б Консулт" ЕООД да извърши проектантски услуги и да
окаже съдействие пред компетентните административни органи, както и да
организира изпълнението на проектни и проучвателни работи в процеса на
изработването, съгласуването и одобряването на ПУП или виза за проектиране на
поземлен имот с идентификатор 10135.536.1024 при условията и сроковете,
подробно уговорени в договора.
Излага се, че към датата на сключване на нотариалните
актове за имотите, същите не са били урегулирани, макар и да са попадали в
урбанизирана територия и върху същите не е можело да се извърши строителство
преди одобряване и влизане в сила на ПУП. Освен това със заповед №
1189/22.04.2009 г. на Кмета на Община Варна е било забранено издаването на визи
за проектиране и разрешения за строеж за имоти в Приморски парк с цел
застрояване.
В последствие със заповед на Началника на кадастъра
СГКК - Варна е извършено обединяване на двата имота /10135.536.1018 и
10135.536.1024/, като понастоящем същите са с общ идентификатор 10135.536.1036.
Със заповед №РД-02-14-2197/03.09.2012г. на Министъра
на МРРБ е одобрено решението по т.1 от Протокол № УТ-01-02-25/21.08.2012 г. на
НЕСУТРП за приемане на Специфични правила и нормативи към окончателния проект
на ОУП на гр. Варна.
Със заповед №РД-02-14-2200/03.09.2012г. на Министъра
на МРРБ е одобрен ОУП на гр. Варна, обявен в ДВ, брой 70/14.09.2012 г.
Със заповед №3608/14.09.2012 г. на Кмета на Община
Варна е наредено откриване на изработването на ПУП-ПРЗ за парк за широко
обществено ползване, предназначен за трайно задоволяване на обществените
потребности от общинско значение в подробно посочения в заповедта обхват.
Според влезлият в сила ОУП, процесиите недвижимите
имоти, обединени в поземлен имот с идентификатор 10135.536.1036, попадат в
територия за озеленяване, устройствена зона на
градски паркове и градини за широко обществено ползване и зона със строителна
забрана, поради което за същите не може
да бъде издаден ПУП - ПРЗ и върху
тях не може да бъде извършвано
строителство, респективно не би могло да се реализира инвестиционното
намерение на ищеца.
Това обстоятелство е констатирано в протокол
от 18.09.2012 г., подписан между „МИЛЕНА+КГЕООД, Б.М.Г. и „Б енд Б
Консулт" ЕООД. В посочения протокол страните по настоящото производство са
приели от фактическа страна, че в предвидения срок не може да бъде одобрен
подробен устройствен план или виза за проектиране,
поради което са налице предпоставките на т.З, раздел V на предварителните
договори от 01.12.2011 г., т.е. за прехвърляне от ищцовото
дружество на ответницата на правото на собственост върху 1/2 идеални
части от посочените недвижими
имоти.
Твърди се, че от клаузите на подписаните между
страните договори, както и отделните уговорки във връзка едни с други, следва
изводът, че действителната обща воля на страните е била при неодобряване на ПУП
или виза за проектиране за процесиите имоти, обединени в имот с идентификатор
10135.536.1036 и невъзможност за извършване на строителство, договорите за
продажба да бъдат развалени и едновременно да се върнат разменените престации.
Въпреки, че с протокола от 18.09.2012 г. страните са
признали невъзможността да бъдат изпълнени поетите от ответницата договорни
задължения, както и произтичащото от тази невъзможност задължение за връщане на
разменените престации, до настоящия момент това не е
сторено.
В настоящия случай с оглед признатата от ответницата
невъзможност да изпълни задължението си за осигуряване на ПУП и виза за
проектиране, следвало да се приеме, че е налице основание за разваляне на
договора от страна на ищцовото дружество. За ищеца
бил отпаднал правния интерес от сключените сделки, поради невъзможността за
извършване на строителство върху процесиите имоти. Тъй като с окончателните
договори са прехвърлени вещни права върху недвижими имоти, развалянето следвало
да бъде извършено доброволно със сделка или по съдебен ред.
С оглед на изложеното се твърди, че процесиите
договори за покупко-продажба на недвижими имоти, са нищожни поради
противоречие с добрите нрави, на основание чл. 26, ал. 1, предл.З от ЗЗД. Като последица от установяване нищожността
на сделките се твърди, че ответницата дължи връщане на получените продажни цени
като получени при начална липса на основание.
В условията на евентуалност, ако се приемат за
действителни процесиите сделки, се иска тяхното разваляне по съдебен ред, като
ответницата бъде осъдена да върне платените по сделките на отпаднало основание
продажни цени.
В срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК ответницата Б.М.Г., е подала писмен отговор, в
който е изразила становище за неоснователност на така предявените искове с
твърдението, че не е налице сочената от ищеца нееквивалентност на престациите по двата договора. Също така се твърди, че с
тези договори ответницата не е поемала задължение да съдейства за издаването и влизане
в сила на заповед за одобрение на ПУП-ПРЗ или за издаване на виза за
проектиране на процесните поземлени имоти. Такова
задължение е било поемано само за останалата 1/2 идеална част от ПИ 10135.536.1024,
както и да съдейства за сключване на договор с "Б енд Б консулт"
ЕООД, което задължение е изпълнила изцяло. На трето място място,
твърди се, че продажбите са извършени по пазарна цена, определена съобразно устройствените показатели на изготвения предварителен
проект за ОУП и че тези показатели са били известни на ищеца, както и
обстоятелството, че именно този проект на ОУП ще бъде внесен за одобрение от
Общински съвет - Варна през
С оглед на това ответницата моли за отхвърляне на
исковите претенции и за присъждане на направените разноски по делото.
В срока по чл. 372, ал. 1 от ГПК, ищцовата
страна е депозирала допълнителна искова молба, в която е пояснила и допълнила
първоначалната си молба във връзка с изложеното от ответницата.
В допълнителния отговор на допълнителната искова
молба по чл. 373, ал. 1 от ГПК, ответникът поддържа становището си по исковете.
Предявени са два обективно
съединени иска с правно основание чл. 26, ал. 1, предл.
3 от ЗЗД, към които кумулативно е съединен и иск с правно основание чл. 55, ал.
1, пред. 1 от ЗЗД.
При условията на евентуалност са предявени два обективно съединени иска с правно основание чл.
87, ал. 3 от ЗЗД, към всеки един от които кумулативно е съединен и иск с право
основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 от ЗЗД.
Факти,
подлежащи на доказване и разпределение на доказателствената тежест:
На основание чл. 146 от ГПК, съдът указва на ищеца,
че дължи доказване на твърдените от него факти, от които извлича изгодни за
себе си правни последици. В тази връзка, ищецът следва да докаже, че между него
и ответницата са били сключени двата договора за покупко-продажба на идеални
части от недвижими имоти. Следва да докаже каква е била уговорената продажна
цена по всеки един от тези договори и каква част от цената е заплатена. Трябва
да установи твърдението си, че така уговорената и заплатена цена значително не
съответства на пазарната стойност на идеалните части от недвижимите имоти,
които са предмет на договорите, към момента на сключването им. Следва да
установи и това какви са били конкретните задължения на страните във връзка с
двата договора за покупко-продажба и това, че ищеца е изпълнил тези си
задължения. Трябва да установи, че конкретната цел, с която са били сключени
двата договора за покупко-продажба е била извършването на строителство върху
имотите, както и това, че към настоящия момент тази цел не може да бъде
осъществена. Следва да ангажира доказателства за това дали е отправил писмено
изявление до ответницата за разваляне на двата договора за покупко-продажба по
реда на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД и ако да – кога същото е достигнало до
ответницата.
Ответницата следва да установи твърденията си, че е
изпълнила всичките си задължения по двата договора за покупко-продажба, както и
да установи какви са действителните отношения между нея и „ЕФ ЕН ДЖИ ПРОПЕРТИС”
ООД във връзка с продажбата на поземлен имот с идентификатор 10135.536.1018 и
как е формирана продажната цена на същия имот. Доколкото останалите твърдения
на ответницата касаят отрицателни факти, доказателствената тежест за
установяване на които е на ищеца, същата не следва да ангажира доказателства за
тези факти.
УКАЗВА на страните съобразно разпоредбата на чл. 375, ал. 1,
във вр. с чл. 374, ал. 2 от ГПК, съдът, че могат да
изложат становища по настоящия проект за доклад по делото, разпределената
доказателствена тежест досежно подлежащите на
доказване факти, като обосноват и съответни искания в тази насока, като могат
да сторят това и преди датата на насроченото по делото открито съдебно
заседание с писмена молба с препис за насрещната страна.
ДОПУСКА като доказателства по делото представените с исковата
молба писмени доказателствата, като по прилагането им съдът ще се произнесе в
о.с.з.
ДОПУСКА изслушването на съдебно-счетоводна експертиза, по
която вещото лице след запознаване с материалите по делото да изготви експертно
заключение, в което да даде отговор на въпросите, поставени в исковата молба и
в отговора на исковата молба, а именно:
1. Каква е реалната пазарна цена на процесиите
недвижими имоти към датата на сделките - 30.11.2011г., обективирани
с нотариални актове /акт №175, том LXXVII, дело №16517/2011г., вх.рег.№27458/1Л2.2011г. на СВ-Варна и акт №165, том
LXXVII,
дело №16507/2011г., вх.рег. №27445
от 01.12.2011г. на СВ-Варна/?
2. При изготвянето на оценката, вещото лице да съобрази
и устройствените показатели за територията, в която
се намират процесиите имоти, така както същите са приети в Предварителния
проект за Общ устройствен план, във вида, в който е
бил към 30.11.2011 г.
ОПРЕДЕЛЯ депозит в размер на 200,00 лв., вносим
по равно по 200,00 лв. от ищеца и ответницата в тридневен срок от получаване на
съобщението по сметката на Варненски окръжен съд, с представяне на
доказателства за внасянето му в същия срок.
ОПРЕДЕЛЯ
за вещо лице по съдебно-икономическата експертиза Петранка К. Маринова, включен
в списъка на вещите лица към Варненски окръжен съд, раздел ІV
„Съдебно–икономически експертизи“, която да се уведоми за изготвяне и
представяне на заключението в срока по чл. 199 от ГПК, след представяне на
доказателства за внесения депозит.
ДОПУСКА изслушването на съдебно–техническа експертиза, по
която вещото лице след запознаване с всички приложени по делото документи и
извърши справка в Община Варна, при необходимост в Министерството на
регионалното развитие и благоустройството и СГКК, да изготви експертно
заключение, в което да отговори на въпросите, поставени в исковата молба и в
отговора на исковата молба, а именно:
1. По влезлия в сила ОУП в каква зона попада процесния имот, представляващ поземлен имот с идентификатор 10135.536.1036 /обединени 10135.536.1024 и 10135.536.10187/; какво е
предвиждането по ОУП за същия имот; възможно ли е да бъде извършвано
строителство върху имота, в частност жилищно, ако не поради каква причина и от
коя дата не може да бъде извършвано строителство, ако да - какъв вид
строителство е възможно да бъде извършвано върху имота?
2. Какви са устройствените
показатели за територията, в която се намират процесиите имоти по
Предварителния проект за Общ устройствен план, във
вида, в който е бил към 30.11.2011 г.?
ОПРЕДЕЛЯ депозит в размер на 400,00 лв., вносим
по равно по 200,00 лв. от ищеца и ответницата в тридневен срок от получаване на
съобщението по сметката на Варненски окръжен съд, с представяне на
доказателства за внасянето му в същия срок.
ОПРЕДЕЛЯ за вещо лице по съдебно-техническата експертиза Милка Димитрова
Атанасова, включена в списъка на вещите лица към Варненски окръжен съд, раздел
Х „Оценителни експертизи”, която да се уведоми за изготвяне и представяне на
заключението в срока по чл. 199 от ГПК, след представяне на доказателства за
внесения депозит.
ЗАДЪЛЖАВА
вещите лице, на основание чл. 199 от ГПК, да представят заключението си
най-малко една седмица преди съдебното заседание.
ДА
СЕ ИЗДАДЕ поисканото с
допълнителната искова молба съдебно удостоверение след представяне на
доказателства за внесена дължимата държавна такса.
ОСТАВЯ
БЕЗ УВАЖЕНИЕ направеното
с исковата молба искане за допускане на двама свидетели за установяване на
посочените обстоятелства.
ОСТАВЯ
БЕЗ УВАЖЕНИЕ направеното
от ответницата Б.М.Г.
искане по чл. 186 от ГПК за задължаване на Община Варна да представи по делото описаните в отговора
на исковата молба документи.
УКАЗВА на страните, че преклузията за посочване и представяне на допълнителни
доказателства настъпва след първото по делото открито съдебно заседание, съображения за което са изложени в мотивите на
настоящото определение.
УКАЗВА на страните, че следва най-късно до приключване на последното заседание по
делото ДА ПРЕДСТАВЯТ списък на
разноските (чл.80 ГПК).
УКАЗВА на страните възможността в съдебното заседание да
изложат становище във връзка с доклада по делото, както и възможността да
уредят доброволно възникналия помежду им спор, например чрез медиация или
сключване на спогодба, в който случай половината от внесената държавна такса ще
бъде върната на ищеца, на основание чл. 78, ал. 9 от ГПК.
НАСРОЧВА открито съдебно заседание за 02.02.2018 г. от 10,30 часа, за която дата и час да се призоват
страните, като вещите лица се призоват след представяне на доказателства за
внесен депозит.
ДА СЕ ИЗПРАТЯТ преписи на страните от настоящото
определение.
ДА СЕ ИЗПРАТИ на ищеца и препис от допълнителния
отговор на ответника.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
СЪДИЯ В
ОКРЪЖЕН СЪД: