Р Е Ш Е Н И Е
№ 260918
гр. Варна, 15.03.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ, XLI – ви състав, в
публично заседание проведено на петнадесети февруари през две хиляди двадесет и
първа година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: С.Т.
при
секретаря Х.И., като разгледа
докладваното от съдията гр.дело № 18978
по описа за 2019г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по искова молба от „И.И К“ ЕООД, с ЕИК *** и седалище и
адрес на управление ***, представлявано от управителя А.А.И., чрез
пълномощниците му адв. И.Д. и адв. Т.Н. *** срещу Б.Н.В., с ЕГН ********** и И.Г.В.,
с ЕГН ********** ***, с която са предявени кумулативно съединени искове с
правно основание чл.108 ЗС и чл.109 ЗС, както следва:
За
осъждане ответниците да преустановят неоснователните си действия, изразяващи се
във влизане и паркиране на автомобили в имот с идентификатор № *** по
действащите КККР на гр.Варна с административен адрес гр.***, район „***“, ж.к.
„***“, местност „***“ с площ от 532 кв.м., с които действия препятстват
ползването на собствеността на 290/532 кв.м. ид.ч. на имота от ищцовото
дружество;
За
признаване за установено в отношенията между страните, че ищцовото дружество е
собственик на ½ ид.ч. от Таванско складово помещение находящо се на
таванския етаж в подпокривно пространство с полезна площ от 18.18 кв.м. в
жилищна сграда с идентификатор № *** и осъждане на ответниците да предадат на
ищеца владението върху имота;
За
осъждане ответниците да премахнат неоснователно изградена стена разделяща
Таванско складово помещение, находящо се на таванския етаж в подпокривно
пространство с полезна площ от 18.18 кв.м. в жилищна сграда с идентификатор № ***
и да възстановят първоначалния вид на таванското складово помещение.
Ищецът основава исковите си претенции на
следните фактически твърдения, заложени в обстоятелствената част на исковата молба:
Твърди, че ищцовото дружество е
собственик на Апартамент с идентификатор № *** на втори жилищен етаж в жилищна
сграда с идентификатор № *** със застроена площ от 125.10 кв.м., ведно с
½ ид.ч. от таванско складово помещение, находящо се на тавански етаж в
подпокривното пространство с полезна площ от 18.18 кв.м., както и 290 кв.м.
ид.ч. от Дворното място, върху което е построена сградата, цялото с площ от 532
кв.м., представляващо имот с идентификатор № *** с административен адрес гр.***,
район „***“, ж.к. „***“, местност „***“. Собствеността била придобита, чрез
договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № ***г. на Нотариус №
*** .
Ответниците придобили в режим на
съпружеска имуществена общност собствеността върху Апартамент с идентификатор №
*** на трети жилищен етаж в жилищна сграда с идентификатор № *** със застроена
площ от 125.10 кв.м., ведно с ½ ид.ч. от таванско складово помещение,
находящо се на тавански етаж в подпокривното пространство с полезна площ от
18.18 кв.м, открита тераса и процент от общите части на сградата и правото на
строеж. Ответниците не притежавали идеални части от земята, която била
разпределена по следния начин: 290/532 кв.м. ид.ч. били собствени на ищеца и
242/532 кв.м. ид.ч. били собствени на Й.Б.Ш. и Р.Я.Ш., които били обособени
като реална част и на практика били оградени като две паркоместа. На практика
останалото свободно пространство било собственост на ищеца и трябвало да се
ползва само от него.
По искова молба на ответниците било
образувано гр.д. № 13524/2013г. по описа на ВРС, по което с влязло в сила
съдебно решение била прогласена нищожността на нотариалния акт, с който
ответниците придобили паркоместа.
Преди няколко години между ищеца и
ответниците възникнали конфликти свързани с ползването на откритата тераса,
таванското помещение, което е тяхна собственост и неправомерното ползване от
тяхна страна на земята и паркирането на техни автомобили и на техни близки без
да имат право на това, като с тези действия се нарушавали правата на ищеца.
Ответниците редовно си позволявали да паркират автомобилите си върху земята и
препятствали ищеца да ползва пълноценно своята идеална част. Другите съсобственици
Шиварови оградили техните ид.ч. и си ползвали само тях, без да нарушават
правата на ищеца по отношение на земята.
Ответниците извършили самоволни действия
и без знанието и съгласието на ищеца преградили таванското помещение по тяхно
усмотрение. След придобиването на собствеността таванското помещение се
ползвало от двете страни безпрепятствено., като в него се държали вещи, които
не са за ежедневна употреба. В тази връзка преди 2 години ищецът се качил до
тавана и останал искрено учуден. Без да го предупредят ответниците преградили
тавана с плътна стена и така обособили самостоятелна стая, която на практика се
слива с откритата тераса, която е тяхна собственост. Освен това ответниците
завзели почти цялото пространство, като буквално оставили малко коридорче с
площ от 2-4 кв.м., в което не можело да се събере нищо. Въпреки водените
разговори с ответниците и подаваните от страна на ищеца жалби, ответниците не
преустановили неправомерните си действия.
Ищецът моли за уважаване на предявените
искове, прави искания по доказателствата и претендира присъждане на направените
по делото разноски.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил
отговор от ответниците, с който оспорват предявените искове като недопустими, а
в условията на евентуалност неоснователни.
Исковата претенция с правно основание
чл.109 ЗС за преустановяване действията по влизане в поземления имот не била
съобразена с приложението на чл.38, ал.1 ЗС и поради това недопустима.
Ответниците твърдят, че в поземленият имот е построена жилищна сграда и земята представлява
обща собственост на всички собственици на етажи или части от етажи, съгласно
чл.38, ал.1 ЗС. Исковата претенция се явявала недопустима и предвид, че
ответниците са придобили 22 кв.м. ид.ч. от поземления имот по силата на
нотариален акт за дарение на недвижим имот от 27.02.2020г.
Исковата претенция за премахване на
изградена стена, разделяща таванското помещение била недопустима с оглед
приложението на чл.38, ал.1 и ал.1 ЗС, във вр. с чл.3 ЗУЕС, който текст
препращал към чл.30, ал.1 ЗД, чл.31, ал.1 ЗС и чл.32 ЗС.
Законът за собствеността допускал, че
части от сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи,
могат да бъдат притежавани от собственика. Когато подпокривното пространство не
сградата се притежавало от двама или повече съсобственици и не било изградено
като жилища или ателието, то това пространство представлявало обща част на
всички собственици, независимо дали според документа за собственост е посочено,
че таванското помещение попада в дял, на един от собствениците. В случаите
когато таванът или част от него нямал нужната височина, площ и обем тогава той
представлявал обща част по естеството си и предназначението му не можело да се
променя при никакви условия. Общата част се използвала и управлявала съгласно
решението на собствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. По
отношение преграждането на таванското складово помещение било налице съгласие
от страна на собствениците на ап.1 на ет.1 и от собствениците на ап.3 от ет.3,
т.е. била изпълнена хипотезата на чл.32, ал.1 ЗС.
Исковата претенция с правно основание
чл.108 ЗС се явявала недопустима, тъй като недопустимо било да се предава
владението върху вещ, която по естеството си е обща част на всички собственици.
Недопустимо било да се предявява едновременно ревандикационен и негаторен иск,
защото последиците от ревандикационния иск се съдържали в негаторния иск.
Фактическите действия, които трябва да се извършат по ревандикационния иск били
същите като по негаторния иск. С предаването на владението щяло да се извърши и
премахването на стената.
Ответниците поддържат, че земята и
таванското складово помещение са общи части съгласно чл.38, ал.1 ЗС, независимо
дали е посочено да попадат в дял на един от собствениците.
В открито съдебно заседание ищцовото
дружество, чрез проц. представители, поддържа изложеното в исковата молба и
моли за уважаване на исковете и присъждане на направените по делото разноски.
Ответниците, чрез проц. представител оспорват исковете, молят за тяхното
отхвърляне и за присъждане на разноски. В последното по делото заседание
ответниците навеждат нови твърдения, различни от изложените в отговора на
исковата молба. Ответниците твърдят, че преграждане на таванското помещение е
извършено от строителя, който е изградил баня и тоалетна в таванско складово
помещение № 1, собственост на ищеца, за да го обособи като самостоятелно, а
ответниците само са затворили вратата между двете помещения.
СЪДЪТ, преценявайки събраните, по делото
доказателства, по реда на чл. 12 от ГПК
и чл. 235, ал.
2 от ГПК, приема за установено следното от фактическа страна:
С договор за доброволна делба на недвижим имот № *** между В.А.Х.,
Б.М.В. и Й.Б.Ш. е извършена делба на поземлен имот № ***, кв. ***, находящ се в
местност „***“, град ***, с административен адрес № ***, целият с площ от 1600
кв.м.. При извършената доброволна делба в дял на Й.Б.Ш. е поставен дял ТРЕТИ с
площ от 532 кв.м. по скица-проект за делба и техническа експертиза /л.72-76/.
Й.Б.Ш. и съпругата му Р. Я.Ш. прехвърлили на В.А.Х. 290 кв.м.
идеални части от собствения им поземлен имот № ***, в кв.***, идентичен с нов
кв.*** по плана на местност „***“, целият с площ от 532 кв.м., идентичен с част
от поземлен имот № ***, в кв.*** по плана на местност „***“ с нотариален акт за
прехвърляне на идеални части от недвижим имот срещу задължение за построяване
на сграда № *** на нотариус *** /л.77-78/.
Отново на ***
Й.Б.Ш., Р.Я.Ш. и В.А.Х. са сключили споразумение за разпределяне ползването на
съсобствения между тях поземлен имот № ***. Съгласно споразумението, сключено в
писмена форма с нотариална заверка на подписите, Й.Б.Ш. и Р.Я.Ш. получават
правото на изключително ползване на реално обособена част от имота с площ от
242 кв.м., така както е очертана с червен цвят върху представляващата
неразделна част към споразумението скица-проект за разпределение на ползването
на имота /л.155-156/.
С нотариален акт за учредяване право на строеж по реда на
чл.183 ЗУТ № *** на нотариус ***, В.А.Х., Й.Б.Ш. и Р.Я.Ш. взаимно си учредяват
безсрочно право на строеж за предвидената за изграждане, съгласно действащото
ПУП-ПЗР, триетажна жилищна сграда.
Разпределението на правото на строеж на отделните обекти, съгласно
съгласувания и одобрен на ***г. инвестиционен проект е както следва: В.А.Х.
учредява, а Й.Б.Ш. и Р.Я.Ш. си запазват правото на строеж на Апартамент № ***
на *** етаж с площ от 120,73 кв.м., а Й.Б.Ш. и Р.Я.Ш. учредяват, а В.А.Х. си
запазва правото на строеж за следните обекти: Апартамент № *** на *** етаж, с
площ от 125,10 кв.м., състоящ се от: входно антре, дневна, две бани-тоалет, три
спални и една тераса, Апартамент № *** на *** етаж с площ от 125, 10 кв.м.,
състоящ се от: входно антре, дневна, две бани-тоалет, три спални и една тераса
и Открита тераса на покрива на сградата, с площ от 103,14 кв.м. Съсобствениците
на имота се съгласяват, по смисъла и условията на чл.38, ал.2 ЗС, откритата
тераса да е обща част само за собственика на обектите, находящи се на втори и
трети етаж на сградата /л.79-80/.
На *** учредителите на правото на строеж В.А.Х., Й.Б.Ш. и Р.Я.Ш.
са се явили пред нотариус ***, която е съставила нотариален акт № ***за
поправка на нотариален акт за учредяване право на строеж. Според поправката към
описанието на Апартамент № *** в нотариалния акт за учредяване право на строеж
се добавя „ведно с принадлежащата му ½ ид.ч. от таванско складово
помещение, находящо се на тавански етаж в подпокривното пространство, цялото с
полезна площ от 18.18 кв.м., при граници на помещението: стълбищна клетка и от
три страни тераса /л.84/.
На *** е съставен нотариален акт № *** на нотариус *** за
поправка на нотариален акт за учредяване право на строеж, подписан от
учредителите на правото на строеж В.А.Х., Й.Б.Ш. и Р.Я.Ш.. Със същият е
поправен нотариален акт за учредяване право на строеж по реда на чл.183 ЗУТ № ***г.
на нотариус ***, като в същият следвало да се чете „съсобствениците на имота се
съгласяват откритата тераса да е принадлежност към апартамент № *** на етаж ***
/л.89/.
С договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт №
***на нотариус ***, В.А.Х. продава на Б.Н.В. и И.Г.В. следния свой собствен
недвижим имот, находящ се в изградена до степен на завършеност „груб строеж“ ***
жилищна сграда, находяща се в гр.***, местност „***“, попадаща в ПИ № *** с
площ от 532 кв.м., а именно: самостоятелен обект в сграда – Апартамент № ***,
на *** етаж, с площ от 125, 10 кв.м., състоящ се от входно антре, дневна, две
бани с тоалет, три спални и тераса, ведно с ½ ид.ч. от открита тераса на
покрива на сградата с площ от 103,14 кв.м. /л.81-83/.
На *** Нотариус *** е съставила нотариален акт за поправка на
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, според който в нотариален
акт № ***г. на нотариус *** след описанието на Апартамент № *** се добавя,
„ведно с ½ ид.ч. от таванско складово помещение, находящо се на тавански
етаж, в подпокривно пространство, цялото с площ от 18,18 кв.м. /л.85/.
Нов нотариален акт за поправка на нотариален акт № ***г. на
нотариус *** е съставен на *** отново от нотариус ***, според който в
нотариалния акт, с който ответниците са придобили собствеността върху
Апартамент № ***, вместо „ведно с ½ ид.ч от открита тераса“ следвало да
се чете „ведно с открита тераса“ /л.86/.
На *** от Главен
архитект на район „***“ на община *** е издадено удостоверение № *** за
въвеждане в експлоатация на строеж „Жилищна сграда, находяща се в урегулиран
поземлен имот ***, кв. *** по плана на м. „***“, гр.*** /л.8/.
На *** е съставен
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***г. на нотариус ***, с
който В.А.Х. е продала на ищцовото дружество „И.и К“ ЕООД следния свой собствен
недвижим имот, а именно: Апартамент с пълен идентификатор № ***, находящ се в
гр.***“, на *** етаж, представляващ апартамент № *** в жилищна сграда с
идентификатор № ***, със застроена площ от 125, 10 кв.м., състоящ се от входно
антре, дневна, две бани и тоалет, три спални и една тераса, ведно с ½
ид.ч. от Таванско складово помещение, находящо се на таванския етаж в
подпокривното пространство, с полезна площ от 18.18 кв.м., както и 290 кв.м.
идеални части от дворното място, върху което е построена сградата, цялото с
площ от 532 кв.м. /л.18-19/.
На ***, след
съставените нотариални актове за поправка в предходни нотариални актове,
нотариус *** е съставила и Нотариален акт за собственост на недвижим имот № ***г.,
с който ответниците Б.Н.В. и И.Г.В. са признати за собственици на следния
недвижим имот, находящ се в гр.***“: Апартамент № *** на етаж *** на сградата,
построена в поземлен имот с ид. № ***, представляващ самостоятелен обект в
сграда с ид. № *** със застроена площ от
125.10 кв.м., състоящ се от: входно антре, дневна, две бани с тоалетна, три
спални и тераса, ведно с открита тераса на покрива на сградата с площ от 103.14
кв.м. и ведно с ½ ид.ч. от таванско складово помещение, находящо се в
таванския етаж в подпокривното пространство /л.86/.
С нотариален акт за дарение на недвижим имот № ***г., след
образуване на настоящето производство, Й.Б.Ш. и Р.Я.Ш. са дарили на ответниците
И.Г.В. и Б.Н.В. 22.00 кв.м. ид.ч. от поземлен имот с ид. № 10135.2526.1595,
целият с площ от 532 кв.м. /л.90-91/.
За изясняване на фактите по делото на страните са допуснати
гласни доказателства, както и са ангажирани специални знания посредством
назначени две съдебно-технически експертизи.
В показанията си св. Е.А.И., син на управителя на ищцовото
дружество, заявява, че дружеството закупило апартамента през есента на 2009г. В
този апартамент живеели свидетеля и баща му почти целогодишно. При закупуване
на апартамента таванското помещение било цяло и било приложено към апартамента
като складово. С ответниците свидетелят се запознал за пръв път през лятото на
2011г., тъй като до тогава не идвали в апартамента си. През есента на 2014г.
свидетелят и баща му узнали, че таванското помещение е преградено. При разговор
с ответника В., последният заявил, че помещението е негово. До този момент
свидетеля и баща му държали два или три велосипеда в общото таванско помещение.
Никой не уведомил бащата на свидетеля, че помещението ще се прегражда. Нямало
общо събрание нито за земята, нито за помещенията и никой от другите
собственици не говорил с бащата на ищеца за това. В пространството пред сградата
и малко в ляво се намирала градината на сем. Шиварови. То било оградено от
дясната страна с тънка ограда с врата, която се заключва, а отпред имало ограда
под формата на три арки и завършвало с входа за достъп до паркомястото. В двора
отпред имало градина, в която имало домати и други зеленчуци. Вдясно от
сградата имало паркомясто на Й.Ш. и навес, който се ползвал от него за складово
помещение – дърва, различни уреди и др. Това пространство било ограничено и се
ползвало непрекъснато от Й.Ш., а и той казал на свидетеля, че паркомястото е
негово. Свидетелят притежавал автомобил, но не можел да паркира пред сградата,
тъй като мястото било заето от автомобила на Й.Ш. непрекъснато, а и той
обстоятелствено казал, че мястото е негово. Зад сградата имало пространство
подходящо за две коли, но там също било затруднено ползването, тъй като
ответниците поставяли две, три, а понякога и четири автомобила. Това
пространство било част от парцела, но на свидетеля се наложило да вземе гараж под
наем за да има сигурно място, където да оставя автомобила. Ответниците водили
разговор със свидетеля и баща му и смятали, че последните нямат право да
паркират там. На свидетеля не е известно споразумението между Ш. и Х., с което
се поделя ползването на дворното място.
Свидетелката Р. Я.Ш. твърди, че познава Б. и И. В. от 2008г.,
когато закупили апартамента на *** етаж. Ответниците идвали само лятото, а
живеели постоянно във ***. Когато си идвали паркирали колата си в дворното
място. Скоро закупили от свидетелката 22 кв.м. от дворното място и сега
паркирали там. За преграждането на таванското помещение ответниците искали
съгласие от свидетелката и съпругът ѝ и те се съгласили. След това
свидетелката разбрала, че по проект било така. Ответниците преградили
стеничката на врата, която води към терасата. При качване на четвърти етаж
имало врати в дясно и в ляво. Вратата вдясно била за таванското помещения, а
вляво за предната част на таванското помещение. И двете врати били отключени.
За останалата част от таванското помещение се стигало от лявата врата, като
оттам се влизало и в откритата тераса. Свидетелката смята, че всички
собственици в сградата имат ключове за тези врати. Съпругът на свидетелката бил
собственик и той имал ключ, като тя не знае от кого го е получил. Свидетелката
знае, че със съпругът ѝ са собственици на жилище в сградата и не
притежават част от тавана по нотариален акт. Дали съгласие на ответниците да се
прегради и да ползват там, тъй като тя и съпругът ѝ се отказали
нотариално и поне ответниците да го ползват. В началото таванското помещение
било собственост на тази, която възложила строежа, а после свидетелката и
съпругът ѝ се отказали от него. Пространството отпред било тяхна
собственост лично. По документ за собственост притежавали 242 кв.м. и
прехвърлили 22 кв.м. на ответниците. В пространството от страни на сградата
свидетелката и съпругът ѝ държали автомобила си, който бил сив на цвят.
Ако се дадяла колата напред можело и друг от собствениците да паркира зад нея,
но до момента друг не е паркирал там. Иванови можели да ползват двора и си
влизали свободно в него. И. не питали свидетелката за садене в двора или да си
паркират колата в тяхната част от двора.
Ответниците си паркирали автомобила отстрани, където е басейна. Дворното
място отзад между техния блок и другия било почти разградено. Отстрани между
двете дворни места имало път, който е общински и по него се стигало до горния
имот. Този път обслужвал и двата имота.
В показанията си свидетелката Б.Й.Ш. твърди, че познава
ответниците от 2008г., откакто дошли да живеят в блока в ж.к. „***“, ул. „***“.
Ответниците не живеели постоянно в блока, а идвали само през лятото. Когато
идвали със съгласието на майката и бащата на свидетелката, ответниците
паркирали колата си в тяхното дворно място. В момента ответниците притежавали
22 кв.м. ид.ч. от дворното място, които били след входа на жилищната сграда и
паркирали там. Ответниците преградили със стеничка таванското помещение със
съгласието на родителите на свидетелката, около 5 години преди провеждане на
заседанието. Ответниците казали, че по проект било така и след като получили
съгласие от родителите на свидетелката преградили таванското помещение. На
четвърти етаж имало врата, която винаги била отключена и от ляво имало врата,
която винаги е отключена. Свидетелката счита, че всички собственици имат ключ
за тези врати. Семейство В. имали една кола, сива на цвят. Родителите на
свидетелката прехвърлили 22 кв.м. от дворното място на ответниците преди около
2 години. Свидетелката живеела в сградата от построяването ѝ. Откакто
ответниците закупили апартамента си, те паркирали автомобила си в имота, зад
блокчето. Родителите на свидетелката дали съгласие на ответниците за преграждане
на таванското помещение. Свидетелката се качвала в таванското помещение от
време на време, когато я поканят на гости. Твърди, че има ключ за таванското
помещение и за откритата тераса, а за таванското складово помещение няма ключ.
В заключението по първата съдебно-техническа експертиза
вещите лица посочват, че съгласно действащата кадастрална карта на ***
процесният поземлен имот с ид.№ *** е с площ от 532 кв.м. При извършен оглед на
място е установено, че имотът в по-голямата си част е с нематериализирани
граници на място. Пред сградата сем. Ш. са оградили с ограда част от имота и го
ползват, а останалата площ, която
ползват е частично неоградена, разположена е в източната част от имота и не
може да бъде измерена. Това, което е констатирано на място съвпадало частично
със посоченото в споразумението за ползване на имота, защото в по-голямата си
част границите за ползване са нематериализирани. По архитектурен проект в
свободната част на двора са предвидени четири броя паркоместа. Съгласно
екзекутива на чертеж *** – покривни линии от Инвестиционния проект – част
Архитектура, на кота + 8.70 м. са изградени вътрешно стълбище, таванско
складово помещение №*** и открита покривна тераса. Не е налице обединяване на
покривната тераса и таванско складово помещение №***. Предвиденото по проект
таванско складово помещение № 1 към момента на огледа е с намалени размери,
като входът по проект е запазен. Входът към него е откъм вътрешното стълбище.
Предназначението на таванското складово помещение е запазено и същото се ползва
за склад. Останалата част от таванско складово помещение №*** попада в
допълнително застрояване и към момента на огледа представлява стая с обособен в
нея тоалетен възел. Към допълнителното
застрояване на покривната тераса принадлежи и друго помещение използвано като
кухня – трапезария. Общата част на стаята и кухнята е 30.70 кв.м., като пред
стаята допълнително е изграден паянтов навес с площ от 10.90 кв.м. Входа към
тези помещение е откъм покривната тераса, като се преминава през допълнително
монтирана врата на източната стена на стълбищната клетка. Проектната площ на таванското складово
помещение № 1 е 17.50 кв.м., като към момента на огледа от тази площ като склад
се използвали 8.0 кв.м., а останалата площ от 9.50 кв.м. попадала в описаната
стая и се владеела от ответниците. Вещите лица заявяват, че при изготвяне на
заключението са работили с поискано нарочно копие от Община ***, което е
получено от тях чрез издаденото им съдебно удостоверение /л.157-163/.
При оспорване от ответниците на представеното заключение и по
тяхно искане е назначена повторна съдебно-техническа експертиза.
В представено заключение вещите лица също посочват, че общата
квадратура на поземления имот по кадастрална карта е 532 кв.м., но при огледа
на място е установено, че северната и западната граници на имота не са
материализирани на място, поради което не може да се извърши заснемане на имота
на място. На място нямало реално обособяване на площ от 242 кв.м. за сем. Ш.,
каквото е направено като споразумение за реално разпределение на ползването на
дворното място. Част от дворното място с ориентировъчна площ от 70 кв.м. пред
сградата от южната страна било оградено и се ползвало от сем.Шиварови. На комбинирана скица е представена и общата
площ от имота от около 154 кв.м., която видимо е ползваема и се ползва от сем.
Ш., включително за навес за отоплителни и други материали и площ за паркиране. Останалата
свободна част от земята се ползвала за тротоар около сградата от 45 кв.м.,
ограничен от подпорни стени, част от дворното място с площ от 153 кв.м. била
неизползваема, поради значителна денивелация и имало място за паркиране от
северната страна на сградата с площ от 26 кв.м. В свободната част от земята,
зад сградата и в североизточната част на имота, по архитектурен проект има
обособени общо четири паркоместа. По одобрения архитектурен проект не се
предвиждало отделно таванско помещение. Стълбищната клетка със светла /полезна/
площ пот 18.00 кв.м. излизала над нивото на откритата покривна тераса и била
предвидена врата за достъп до терасата. По време на строителството е изпълнено
разширение на стълбищната клетка. Към проектната документация бил приложен
чертеж – екзекутив, в който било отразено чрез преграждане на стълбището
оформяне на таванско складово помещение, означено като № 1. Графично измерена
площта на таванското складово помещение е 18 кв.м., а на стълбището 9 кв.м. При
замерване на място е установено наличие на две тавански помещение, условно
означени от вещите лица като №1 с площ от 7,8 кв.м. и №2 с площ от 13 кв.м.,
ползвано от ответниците. Частта на стълбището е с площ от 7,3 кв.м. От
западната страна на таванските помещения е пристроена лека конструкция кухня с
площ от 13,3 кв.м. Преградната стена към стълбището и между двете тавански
помещения е тухлен зид 12 см и гипсокартон. Общата светла /полезна/ площ на
двете тавански помещения на място е 20,8 кв.м. Предвиденото по проект помещение
на стълбищна клетка с площ от 18 кв.м. би било обща част на сградата. След
обособяване на таванско складово помещение № ***, същото е продадено на ищеца и
на ответниците и статута му на складово помещение към жилищата е допустим
/л.196-210/.
Предвид
така установеното от фактическа страна, СЪДЪТ
формулира следните изводи от правна
страна:
С
исковата молба са предявени три обективно и субективно кумулативно съединени
иска, като съдът следва да обсъди тяхната допустимост и основателност,
възраженията на страните и установените по делото факти по отделно за всеки
иск.
Целта
на негаторния иск е да даде защита на правото на собственост срещу всяко пряко
или косвено неоснователно въздействие, посегателство или вредно отражение над
обекта на правото на собственост, което пречи на допустимото пълноценно ползване
на вещта (имота) според нейното предназначение. Пасивно легитимирано по този
иск е всяко лице, а не само извършителят на нарушението, ако към момента на
предявяването му поддържа противоправното състояние в имота. Предмет на делото
е несъществуването на правото ответникът да въздейства върху вещта.
Съгласно
чл. 109 ЗС собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно
действие, което му пречи да упражнява своето право. От самия текст на
разпоредбата е видно, че двете задължителни условия за уважаването на иска са:
неоснователността на действията на ответника по негаторния иск и създаването на
пречки за собственика да упражнява правото си на собственост в неговия пълен
обем.
Ако
действията на ответника са основателни или ако действията са неоснователни, но
не създават пречки на собственика исковата претенция би била неоснователна. За
уважаването на този иск във всички случаи е необходимо ищецът да докаже не само
че е собственик на имота и че върху този имот ответникът е осъществил
неоснователно въздействие /действие или бездействие/, но и че това действие или
бездействие на ответника създава за ищеца пречки за използването на собствения
му имот по-големи от обикновените.
По
иска с правно основание чл.109 ЗС за влизане и паркиране на автомобили в имот с
идентификатор № ***:
Още
с отговора на исковата молба ответниците въвеждат възражение за недопустимост
на предявения негаторен иск по отношение на поземления имот, тъй като са
придобили част от собствеността върху този имот и по този начин всеки от
собствениците в изградената в имота сграда в режим на етажна собственост
притежава и части от имота, в който е построена сградата, поради което целият
имот се явява обща част за етажните собственици.
Не
е спорно между страните, че към момента на предявяване на иска собствеността
върху незастроената част от имот с идентификатор е разпределена между ищцовото
дружество, което е притежавало 290/532 кв.м. ид.ч. и третите за спора лица Й.Б.Ш.
и Р.Я.Ш., които са притежавали в режим на съпружеска имуществена общност
останалите 242/532 кв.м.ид.ч. от имота.
След
образуване на настоящето производство ответниците са придобили по договор за
дарение от ***г. 22/532 кв.м. ид.ч. от процесния поземлени имот с ид.№ ***.
Съгласно
разпоредбата на чл.235, ал.3 ГПК „съдът взема предвид и фактите, настъпили след
предявяване на иска, които са от значение за спорното право“, какъвто се явява
придобиването на част от собствеността върху имота от ответниците. Това обаче
не води до недопустимост на предявения негаторен иск за преустановяване
влизането с автомобили и паркирането в имота, а би имало отношение при преценка
за неговата основателност.
Дори
да се приеме тезата на ответниците, че с дарението от ***г. целият поземлен
имот с ид. № *** е станал обща част по смисъла на чл.38, ал.1 ЗУЕС за всички
собственици на самостоятелни обекти в построената в имота сграда в режим на
етажна собственост, то това би имало значение при преценка на
неоснователността/противоправността на действията на ответниците, но не и за
допустимостта на търсената от ищеца защита. По реда на чл.109 ЗС е допустимо да
се предяви иск за преустановяване на противоправно въздействие върху общи части
на сграда, която е в режим на етажна собственост, независимо дали срещу
собственик на самостоятелен обект в сградата или срещу трето лице.
В
този смисъл тази искова претенция се явява процесуално допустима и следва да
бъде разгледана по същество.
Както
бе посочено по-горе за уважаване на предявения негаторен иск е необходимо ищецът
да докаже, че е собственик на имота, ответниците осъществяват неоснователно
въздействие върху правото му на собственост и това създават на ищеца пречки за
ползване на собствения му имот.
Ищецът
се легитимира като собственик на 290/532 кв.м. ид.ч. от поземления имот по
силата на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***г. на
нотариус С.Д., което не се оспорва от ответниците.
Ответниците
не оспорват също и твърденията в исковата молба, че паркират автомобилите си в
частта от имота, намираща се северно и западно от изградената в него триетажна
жилищна сграда. Тези действия на ответниците се потвърждават и от показанията
на разпитаните по делото свидетели Е.И. и Р.Ш.. От заключението на вещите лица
по назначената повторна съдебно техническа експертиза се установява, че поради
денивелация площ от терена, предвидена по проект за три броя паркоместа е
неизползваема, а единствените места където може да бъде паркиран автомобил в
имота са отбелязани върху скицата на л.203 по делото. Едното от паркоместата се
ползва от сем. Ш., което се установява от показанията и на тримата разпитани по
делото свидетели, а спорът по делото касае правото на ответниците да влизат в
имота с автомобил и да паркират автомобила си на второто възможно място,
намиращо се северно от изградената сграда.
Спорно
между страните е дали поземления имот, в който е построена жилищната сграда в
режим на етажна собственост съставлява обща част за собствениците на
самостоятелни обекти в нея по силата на чл.38, ал.1 ЗС и кой е приложимия режим
за уреждане ползването на този имот от собствениците.
Според
чл. 38, ал. 1 ЗС общите части в етажна собственост биват такива по естеството
си или по предназначение. По естеството си, по необходимост, общи са ония
части, без които е невъзможно съществуването на самата сграда. Такива са
земята, върху която е построена сградата, всички конструктивни носещи елементи
на сградата - основи, външни и общи стени, покрив и др. Не такова е положението
за други общи части, без които съществуването на сградата е възможно. Такива са
портиерското жилище, дворът - земята от парцела извън сградата, и др. За общите
части по предназначение няма пречка да се даде друго предназначение и да се
ползват не като общи части, а по друг начин. Такова е положението на двора.
Дворът
може да придобие статута на обща част към етажната собственост само ако всички
етажни собственици са собственици и на дворното място и всички те са изразили
изрична воля дворното място да бъде обща част.
Те
могат да уговорят обаче, че дворното място ще остане съсобствено. В този смисъл
положението на земята, върху която е изградена сграда етажна собственост е
сходно /но не аналогично/ с това на общите части по предназначение, защото
зависи от волята на съсобствениците. Нормата на чл.40 ЗС определя начина на
разпределение на дяловете на съсобствениците в общите части, но тя няма
отчуждително действие по отношение на собствениците на терена, които не
притежават обекти от етажната собственост. Щом собствеността върху сградата или
част от нея може да принадлежи на лица, притежаващи право на строеж, различни
от собствениците на терена, то и дворното място придобива статут на обща част
на етажната собственост само по волята на страните. Аргумент в тази насока е и
обстоятелството, че дворното място може да е със значително по-голяма площ,
която да не изчерпва нуждите на етажната собственост и да може да има и друго
предназначение. Ако обаче етажните собственици изразят воля дворното място, на
което са съсобственици да бъде обща част, то правата върху него се определят по
правилото на чл.40 ЗС.
В
този смисъл са редица решения на ВКС като Решение № 546/15.03.1977 г. по гр.д.
№ 2896/76 г. на I г.о., Решение № 1010/29.04.1977 г. по гр. д. № 261/77 г. на I
г.о.на ВКС, Решение № 661/02.11.2010 г. по гр. д. № 1437/2009 г. на I г.о. на
ВКС и Решение № 201/ 20.01.2020 по дело №2616/2018 на I г.о. и др.
Поддържането
от ответниците становище, че след придобиването от тях на каквато и да е част
от поземления имот, в който е изградена сградата, този имот е станал обща част
за собствениците на самостоятелни обекти в сградата без наличие на съгласие на
всички собственици и правата да ползват незастроената част от имота ще се
определят по правилото на чл.40 ЗС, а не според притежаваните от тях ид.ч. от
имота не може да бъде споделено. Такова разбиране би позволило на всеки от
собствениците сам да определя дали дворното място ще бъде обща част или не –
напр. при споделяне на доводите на ответниците, ищецът би могъл да дари част от
притежаваните от него ид.ч. от дворното място на трето за спора лице, което не
притежава самостоятелен обект в сградата и така сам и без съгласието, на друг
собственик отново да промени правния режим, уреждащ ползването му.
По
изложените съображения ползването на незастроената част от имот с идентификатор
№ *** се подчинява на правилата на чл.32 ЗС, а не на режима по ЗУЕС.
Допълнителен довод за липса на съгласие от страна на собствениците на
поземления имот за приложимост на режима по чл.40 ЗС е и начина по който е
установено ползването и се ползва част от имота от третите за спора собственици
– сем. Шиварови, които са оградили част от имота и я ползват за паркомясто,
навес и градина.
На
следващо място следва да се разгледа дали действията на ответниците да паркират
в северната част от имота се явяват неоснователни и дали това създава на ищеца
пречки за ползване на собствения му имот.
Правото
на ползване на незастроената част от имота е разпределено през 2007г. между
тогавашните собственици на имота – Й.Б.Ш. и Р.Я.Ш. от една страна и
праводателката на страните по спора В.А.Х. от друга страна. Съгласно
представеното споразумение с нотариална заверка на подписите от ***г. и
скица-проект, неразделна част от него, на праводателката на страните по делото
е разпределено ползването на незастроени части от имота намиращи се западно и
северно от изградената сграда, а на сем.
Ш. части намиращи се източно и южно от сградата. Това разпределение е
установено на място и след построяване на сградата, като ограденото от сем.Ш.
пространство пред сградата, както и другата част ползвана от тях като
паркомясто и навес се намират именно в очертаната с червен цвят на скицата част
от имота. Посоченото разпределение е прието от съсобствениците и след
прехвърлянето на 290 кв.м.ид.ч. от В.Х. на ищцовото дружество, което се
установява и от показанията на св. И. – още при закупуване на апартамента от
ищцовото дружество Й.Ш. е обяснил на представляващия дружеството (бащата на
свидетеля), че мястото отпред е за него
и уговорката е била това да е част за негова градина. Представляващият
ищцовото дружество не е оспорил тази уговорка, не е правил искане за ново
разпределяне ползването на имота, а е приел вече уредения начин на ползване на
незастроената част от имота. След ***г.
ответниците също са собственици на ид.ч. от имота и като такива имат право да
ползват имота съобразно нейното предназначение и по начин, който не пречи на
останали собственици да си служат с вещта според правата им. Тъй като
ответниците са придобили ид.ч. от имота от Й. и Р. Ш., то съобразно
установеното разпределение на ползване на незастроената част от имота те
разполагат с възможността да влизат с автомобили и паркират в имота, но в
частта, която е разпределена за ползване на техните праводатели. Действията на
ответниците по влизане с автомобил и паркиране в северната и западната част от
имота, която е разпределена за ползване на праводателя на ищцовото дружество се
явяват неоснователни и създават на ищеца пречки да ползва имота по
предназначението му, поради което исковата претенция се явява основателна и
следва ответниците да бъдат осъдени да преустановят неоснователните си действия
по влизане с автомобил и паркиране, в частта от имота, която съгласно
споразумение от ***г., с нотариална заверка на подписите от нотариус *** е
разпределена за ползване от В.А.Х.
По
иска с правно основание чл.109 ЗС за осъждане ответниците да премахнат
неоснователно изградена стена разделяща Таванско складово помещение, находящо
се на таванския етаж в подпокривно пространство с полезна площ от 18.18 кв.м. в
жилищна сграда с идентификатор № *** и да възстановят първоначалния вид на
таванското складово помещение:
Както
бе посочено по-горе за уважаване на тази искова претенция ищецът следва да
докаже че е собственик на имота, че върху този имот ответникът е осъществил
неоснователно въздействие /действие или бездействие/ и с това действие или
бездействие на ответника създава за ищеца пречки за използването на собствения
му имот по-големи от обикновените.
Съгласно
представените от страните документи за собственост и двете страни са
собственици на ½ ид.ч. от таванско складово помещение, находящо се на
таванския етаж в подпокривното пространство, с полезна площ от 18,18 кв.м.
Ищецът е придобил собствеността по силата на нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № ***г. на нотариус ***, а ответниците по силата на нотариален
акт за покупко-продажба № ***г. на нотариус ***, поправен с нотариален акт № ***г.
на нотариус ***
От
заключенията на вещите лице по двете назначени съдебно-технически експертизи се
установява, че към момента на огледа таванско складово помещение № *** с
полезна площ от 18,18 кв.м. е разделено на две тавански помещения – едното с
площ от 7,8 кв.м. и второ, което с площ от 13 кв.м., което се ползва от
ответниците. Общата полезна площ на двете тавански помещения според
заключението на вещите лица по повторната съдебно-техническа експертиза е 20,8
кв.м. Отново според заключението по повторната съдебно-техническа експертиза,
според одобрения проект е предвидено помещение на стълбищна клетка с площ от 18
кв.м., което би било и обща част на сградата, но според екзекутивния строеж и
според документите за собственост на страните е обособено таванско складово
помещение №***, собствеността върху което е прехвърлена по ½ ид.ч. на
страните и неговия статут като складово помещение към жилищата е допустим.
Макар
и по проект да е предвидено на покривната тераса да се изгради стълбищна
клетка, която би била обща част по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС, при строежа на
сградата са извършени изменения и е изградена както стълбищна клетка, така и
таванско складово помещение, собствеността върху което е прехвърлена при равни
квоти на страните по настоящето дело. Статута на таванското помещение позволява
то да бъде прилежаща част към притежаваните от страните самостоятелни обекти,
поради което и собствеността е прехвърлена на страните от техния общ
праводател. Както посочват вещите лица по повторната съдебно-техническа
експертиза екзекутивът е завършващия документ, който се съставя преди въвеждане
на сградата в експлоатация и е част от необходимите документи за това, поради
което промяната на проекта и съставянето на екзекутивен чертеж с едно таванско
помещение следва да е предхождало въвеждането на сградата в експлоатация. Към
момента на огледа е налице таванско складово помещение, което е отделено от
стълбищната клетка и може да се ползва според предназначението му като
прилежаща част към апартаментите на страните. Изграждането на стена от тухла и
гипсокартон, с която таванското складово помещение е преградено на две отделни
такива се явяват неоснователно действие, с което се смущава правото на
собственост на ищеца и исковата претенция също се явява основателна. Пасивно
легитимирано по този иск е всяко лице, а не само извършителят на нарушението,
ако към момента на предявяването му поддържа противоправното състояние в имота.
Въведените в последното заседание твърдения на ответниците, че стената е
изградена преди закупуване от тях на имота се явяват ирелевантни, тъй като от
значение е дали поддържат противоправното състояние, а и противоречат на
показанията на водените от тях свидетели. И двете страни по спора са придобили
по ½ ид.ч. от общо таванско складово помещение и преграждането на същото
за обособяване на две отделни тавански помещения се явява противоправно.
По
иска с правно основание чл.108 ЗС за признаване за установено в отношенията
между страните, че ищцовото дружество е собственик на ½ ид.ч. от
Таванско складово помещение, находящо се на таванския етаж в подпокривно
пространство с полезна площ от 18.18 кв.м. в жилищна сграда с идентификатор № ***
и осъждане на ответниците да предадат на ищеца владението върху имота:
В
правната теория и в съдебната практика, включително и постановените от ВКС
решения, е налице противоречие относно
допустимостта на ревандикационен иск предявен от един съсобственик да бъде
осъден друг съсобственик да предаде владението на имота. По повод
констатираните противоречия с разпореждане от 20.06.2020г. е образувано
Тълкувателно дело № 3/2020г. на ОСГК на ВКС по въпрос „По предявен по реда на
чл.108 ЗС иск от съсобственик на недвижим имот следва ли съдът да осъди другия
съсобственик да предаде владението върху идеална част от имота?“. С
разпореждане от 20.10.2020г. въпросът е прецизиран в следния смисъл „При иск по
чл. 108 ЗС, предявен от съсобственик срещу друг съсобственик за идеална част от
съсобствен недвижим имот, може ли и в
кои случаи съдът да уважи искането за предаване владението върху претендираната
идеална част?“.
Настоящия
състав на съда споделя доводите, че искът по чл.108 ЗС гарантира съдебна защита
на правото на съсобственика в обема на притежавания от него дял, а то, макар и
в идеална част, включва и трите правомощия – да се владее собствената идеална
част, да се ползва съвместно с другите съсобственици и да се разпорежда с нея.
Съсобственик може да търси защита чрез иска по чл.108 ЗС както в случаите,
когато върху имота се упражнява фактическа власт от трето на съсобствеността
лице, така и по отношение на друг съсобственик, който го завладее без да има
основание.
В
настоящето производство се установи, че страните са собственици на по ½
ид.ч. от таванско Таванско складово помещение, находящо се на таванския етаж в
подпокривно пространство с полезна площ от 18.18 кв.м. в жилищна сграда с
идентификатор № ***, както и че част от това помещение с полезна площ от 13
кв.м. е преградена и се ползва само от ответниците, поради което и тази искова
претенция се явява допустима и основателна. Ответниците упражняват
самостоятелно фактическа власт върху част от съсобственото таванско складово
помещение, като и владяната от тях част от таванското помещение надвишава
притежаваната квота от собствеността, с което ограничават ищецът да владее
имота съобразно притежаваната от него идеална част от собственост. При наличие на съсобственост в идеални части
всеки от собствениците има право да си служи с общата вещ, като в случая не е
извършено разпределение на ползването на вещта по определения в закона ред. На
следващо място и двете страни по спора притежават по ½ ид.ч. от
собствеността върху таванското складово помещение, а ползваната от ответниците
част значително надхвърля площта на ползваната от ищеца. Ответниците ползват
част от таванското помещение с площ 62.5% от общата му площ, а ищецът с площ 37,5 % от общата площ.
По
изложените съображения и трите искови претенции се явяват процесуално допустими
и доказани от събраните по делото доказателства и следва да бъдат уважени.
С
оглед изхода от спора и на основание чл.78, ал.1 ГПК ищецът има право на
поискани и действително сторени разноски. Според представения списък на
разноските и доказателствата към него ищецът е направил разноски в общ размер
на 2026 лева, като разноски в този размер следва да се възложат в тежест на
ответниците.
Мотивиран от така изложените
съображения, Варненски районен съд
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА Б.Н.В., с ЕГН ********** и И.Г.В., с ЕГН ********** ***
ДА ПРЕУСТАНОВЯТ действията си, с които пречат на „И.И К“ ЕООД, с ЕИК *** и
седалище и адрес на управление *** да ползва собствените си 290/532 кв.м. ид.ч.
от имот с идентификатор № *** по действащите КККР на гр.*** с административен
адрес гр.***, район „***“, ж.к. „***“, местност „***“ с площ от 532 кв.м. и
които действия се изразяват във влизане с автомобил и паркиране, в частта от
имота, която съгласно споразумение от ***г., с нотариална заверка на подписите
от нотариус *** е разпределена за ползване от В.А.Х., на основание чл.109 ЗС.
ОСЪЖДА Б.Н.В., с ЕГН ********** и И.Г.В., с ЕГН ********** ***
ДА ПРЕУСТАНОВЯТ действията си, с които пречат на „И.И К“ ЕООД, с ЕИК *** и
седалище и адрес на управление *** да ползва собствените си ½ ид.ч. от
Таванско складово помещение находящо се на таванския етаж в подпокривно
пространство с полезна площ от 18.18 кв.м. в жилищна сграда с идентификатор № ***
като премахнат неоснователно изградена стена разделяща Таванско складово
помещение на две отделни помещения, на основание чл.109 ЗС.
ПРИЕМА
ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Б.Н.В.,
с ЕГН ********** и И.Г.В., с ЕГН ********** ***, че „И.И К“ ЕООД, с ЕИК *** и
седалище и адрес на управление *** е собственик на следния недвижим имот: на
½ ид.ч. от Таванско складово помещение находящо се на таванския етаж в
подпокривно пространство с полезна площ от 18.18 кв.м. в жилищна сграда с
идентификатор № *** и
ОСЪЖДА Б.Н.В., с ЕГН ********** и И.Г.В., с ЕГН ********** ***
ДА ПРЕДАДАТ на „И.И К“ ЕООД, с ЕИК *** и
седалище и адрес на управление *** владението върху имота, като му осигурят
достъп до ползване на цялото таванско складово помещение, на основание чл.108
ЗС.
ОСЪЖДА Б.Н.В., с ЕГН ********** и И.Г.В., с ЕГН ********** ***
ДА ЗАПЛАТЯТ на „И.И К“ ЕООД, с ЕИК *** и седалище и адрес на управление ***
сумата от 2026 /две хиляди двадесет и шест/ лева, представляваща направени по
делото разноски, на основание чл.78, ал.1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
въззивно обжалване пред Варненски окръжен съд, в двуседмичен срок от получаване
на съобщението от страните, че е изготвено и обявено.
Препис
от настоящето решение да се връчи на страните по делото, заедно със съобщението
за постановяването му на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: