Р
Е Ш
Е Н И Е
№…......................
гр.
София, 21.01.2016г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, I – во Г. О., 5-ти състав, в публично заседание на
единадесети ноември, две хиляди и петнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТАНИМИРА ИВАНОВА
при секретар К.И., като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 11558 по описа за 2013г. на СГрС, І-5-ти състав, за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството е по
реда чл. 124 и сл. от ГПК (в сила от 01.03.2008г.).
Образувано е
по искова молба вх.№ 95788/23.08.2013г. на Л.Д.Б., ЕГН **********, с адрес: ***
със съдебен адрес: адв. К.Б.,***
срещу „С.“ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление:***, с която е поискала от съда да осъди
ответника да й заплати на основание на
чл. 55, ал.1, пр. 3 и чл. 86 от ЗЗД да й заплати сумата от 72 000лв., представляващи платена
сума по развален предварителен договор
от 07.05.2009г. за покупко-продажба на
недвижим имот , представляващ апартамент
№ ************ и паркомясто № 1 в двора на сградата. Навела е твърдения, че с предварителния
договор ответникът като продавач поел задължението в срок до 31.12.2009г. да изгради апартамент № 24 и да въведе сградата в
експлоатация с Разрешение за ползване и след изплащане на цената на апартамента
от 42 000 евро да прехвърли на ищеца собствеността на имота , уговорено
било че при забава с повече от 6 месеца за изпълнение на задължението за
снабдяване с разрешение за ползване ищецът има право да развали договора,
ответникът следвало да не допуска обременяване на имота с вещни тежести, вкл. и
с възбрани, ответникът до 2013г. не бил въвел сграда в експлоатация, а и имотът
бил възбранен, поради което и на 14.08.2013г. с
нотариална покана ищецът развалил договора. Посочил е, че по така
разваления договор бил платил сумата от 72 000лв. и същата следвало да му
бъде върната от ответника. Не бил в
неизпълнение на задължение за плащането на вноската с падеж акт обр. 15 ,
защото такъв и до момента не бил съставен, поради което и бил изправна страна
по договора. Претендирал е разноски.
Ответникът в предоставения
му срок е оспорил исковете. Навел е твърдения, че ищецът не бил платил изцяло
вноската от 20 000лв. с падеж акт 15 – била платена само част от нея до
размера от 15 000лв., поради което и ищецът бил неизправна страна по
договора и не можел да го разваля. Отделно, в случая забавата на изпълнението на
задължението за въвеждане на сграда в експлоатация се дължало на обективни
причини-стагнация на пазара на недвижими имоти и световна икономическа криза, а
наложените възбрани били недействителни, защото недвижимите имоти били продадени
преди вписването на възбраната , поради което и за ищеца не било възникнало
право да разваля договора и платената сума не следвало да се връща.
Съдът, като обсъди доводите на страните и представените
по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
По делото е приет
неоспорен от страните предварителен договор от 07.05.2009г., носещ подписи,
положен за страните по него, съгласно който ответникът се е задължил да построи
със свои средства ида прехвърли на ищеца собствеността върху апартамент № ************
и паркомясто № 1 в двора на сградата срещу задължение на ищеца да му заплати
общо 42 000 евро на вноски в размери и падежи, като следва: 37 000лв.
при подписване на предварителния договор; 20 000лв. в срок до
29.05.2009г.; 20 000лв. при акт обр. 15; 5 000лв. при акт 16.
Уговорено е с чл. 5.1.10 от договора, че
имотът следва да бъде изграден и сградата да бъде снабдена с разрешение
за ползване в срок до 31.12.2009г., като съгласно чл. 7.3. от договора при
забава с повече от 6 месеца ищецът може да развали договора и да иска връщане
на платените суми. Съгласно чл. 4.6. от договора продавачът се е задължил до
нотариалното изповядване на сделката, което следва да се извърши след плащане
на цената, да не допуска обременяване на имота с възбрана.
По делото са приети
платежни нареждания, съгласно които наредителят С.Г. е наредила по сметка на
ответника сумата от 37 000лв. на 07.05.2009г.; сумата от 20 000лв. на
29.05.2009г., сумата от 15 000лв. на 07.09.2009г., като във всяко от тях
основанието за плащане е вноски по
договор за закупуване на имот на ул. „*********.
С прието по делото
неоспорено от страните заключение по съдебно-счетоводната експертиза, което
съдът кредитира като вярно, задълбочено, неопровергано от другите доказателства
по делото, вещото след запознаване с документи по делото и проверка в банката,
е посочило, че сметката на ответника е
заверена със сумите по приетите по делото платежни нареждания за
37 000лв., за 20 000лв. и за 15 000лв. съответно на
07.05.2009г., на 30.05.2009г. и на 07.09.2009г. Вещото лице е посочило че
плащанията са били с банкови преводи от сметка на С.Г., който е и наредител по
нарежданията, по банкова сметка ***.
По делото е прието
удостоверение издадено от Агенция по Вписвания, съгласно което на 08.05.2012г.
е вписана възбрана върху процесния апартамент № 24 за дълг на ответника.
С прието по делото неоспорено
от страните заключение по съдебно-счетоводната експертиза, което съдът
кредитира като вярно, задълбочено, неопровергано от другите доказателства по
делото, вещото след запознаване с документи по делото, оглед на сграда и проверки в НАГ към Столична община е посочило, че сграда е необитаема, достъп до
нея от вътре не му е осигурен, , при оглед от външна страна се установявало, че
отвън жилищни етажи са завършени-има мазилка и боя по фасада, олуци и
водосточни тръби, дограма, има и покрив, но в партерния етаж има недовършени
магазинни помещения и входа до сграда, на място установил, че няма захранване с
електричество и с вода, няма изготвен акт обр. 16 и разрешение за ползване, няма и акт обр. 15.
Посочил е, че ако такива документи има, то същите следва да се съхраняват в
ТАГ, но там такива за сградата нямало, не видял и акт. обр. 14, но лица,
представили се пред вещо лице за собственици на имоти в сграда му казали , че
има акт обр. 14, вещото лице не било видяло такъв.Посочил е, че от външния
оглед, който направил не може да се обоснове извод, че сграда е в състояние за
снабдяване с акт обр. 15.
По делото е приета
неоспорена от страните нотариална покана, удостоверяванията по която са извършени
от нотариус В.Ивчева, рег. № 271 на Нот.К., съгласно която на 15.08.2013г. до
ответника е достигнало изявление на ищеца, с което ищецът е развалил
предварителния договор от 07.05.2009г. за покупко-продажба на апартамент № 24
на ул. „Кръстец“ № 2-4 и паркомясто 1 в двора на сграда поради забава с повече
от 6 месеца за снабдяване на сграда с
акт обр. 16 и поради наложена възбрана върху имота.
С оглед на така установената фактическа обстановка, съдът
намира от правна страна следното:
Предявените искове
са с правно основание чл. 55, ал.1, предл. 3 от ЗЗД– иск за
връщане на дадено по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижими
имот, развалянето на който е извършено с
едностранно изявление на ищеца поради неизпълнение на задължения на ответника по
договора - да завърши имота и да го снабди с разрешение за ползване в определен
срок и да не допуска възбраняването на същия.
В тежест на ищеца при така предявените искове е да докаже, че ответник е получил актив от
имуществото на ищеца в размер на сумата от 72 000лв. по предварителния договор за
покупко-продажба, за които суми към момент
на плащане е имало основание - валиден
предварителен договор за покупко-продажба, че в последствие основанието за плащане на тези суми е
отпаднало с обратна сила поради разваляне на договора на основанията, посочени
в исковата молба, а именно - неизпълнение
на задължения на ответника по договора да завърши имота и да го снабди с
разрешение за ползване в определен срок и да не допуска възбраняването на
същия.
При така
депозирания отговор в тежест на ответника е да докаже по делото, за ищеца не е
възникнало право да развали договора, тоест че е изпълнил точно задълженията си
по договора, както и че ищец не е изпълнил задълженията си по договора да плати
цената в уговорени срокове, че забава на ответника се дължи на обективни
обстоятелства, които не могат да му се вменят в отговорност..
Съдът приема, че от
приетия по делото и неоспорен от страните
предварителен договор, носещ подписи положени за тях, по делото се
установява, че на 07.05.2009г., между
страните е възникнало валидно правоотношение по договора, съгласно което
ответникът се е задължил да построи със свои средства ида прехвърли на ищеца
собствеността върху апартамент № ************ и паркомясто № 1 в двора на
сградата срещу задължение на ищеца да му заплати общо 42 000 евро на вноски
в размери и падежи, като следва: 37 000лв. при подписване на
предварителния договор; 20 000лв. в срок до 29.05.2009г.; 20 000лв.
при акт обр. 15; 5 000лв. при акт обр. 16.
Съдът приема, че от
прието по делото платежни нареждания, заключение по съдебно-счетоводната
експертиза, което съдът изцяло кредитира, по делото се установява и че ищецът е
платил на ответника сумата от общо 72 000лв. като част от стойността на
имота по договора, както и че ищецът е изпълнил точно задълженията си по
договора, а доводите на ответника, че ищецът е бил неизправна страна по
договора са неоснователни. По делото не се спори, че плащанията по платежните
нареждания са били за сметка на ищеца и са погасявали задълженията на ищеца по
договора с ответника, поради което и независимо че наредител по платежни
нареждания е лице, което е различно от ищеца, то съдът приема за установено от
заключение на вещо лице по счетоводна експертиза, че плащанията са извършени за
сметка на ищеца и те са получени от ответника. Съдът приема, че плащанията на
ищеца са направени в уговорените срокове. По делото не се спори и се установява
че първите плащания – на сумата от 37 000лв. и на сумата от
20 000лв., са направени в сроковете за първа и втора вноска по договора, а
сумата от 15 000лв. е платена в срока за трета вноска по договора.
Установява се, че третата вноска по договора е била уговорена в по-голям размер
от платеното от ищеца. Съдът приема, обаче, че доколкото по делото не е
установено, че падеж за плащане на таз вноска е бил настъпил, то ищец не е
дължал плащането на третата вноска изцяло или отчасти, поради което и не е
изпаднал в забава на плащането на част от нея. Уговорения падеж на тази трета
вноска е бил акт обр. 15 за сградата, а от прието по делото заключение по
техническа експертиза се установява, че
такъв акт обр. 15 не е съставен. При така възприето съдът прима, че по делото е
установено ,че ищецът в срок е изпълнявал задълженията си по договора с
ответника, той е бил изправна страна по договора, а доводите на ответника в обратния смисъл са неоснователни.
Съдът приема, че от
приетия по делото предварителен договор по делото се установява, че страните са
уговорили, че ответникът е следвало да изгради имота и сградата да бъде
снабдена с разрешение за ползване в срок до 31.12.2009г., че при забава с
повече от 6 месеца за ищеца у говорено
право да развали договора и да иска връщане на платените суми, както и
че ответникът се е задължил до нотариалното изповядване на сделката да не
допуска обременяване на имота с възбрана. Съдът приема, че от приети по делото
заключение по съдебно-техническа експертиза, удостоверение от Агенция по Вписванията
по делото е установено, че 6 месеца след 31.12.20009г., а и до момента ответник
не е снабдил сградата с разрешение за ползване, като през 2012г. имотът по
предварителния договор е бил възбранен. При така установено, съдът приема, че
към август 2013г. за ищеца е било възникнало валидно право да развали процесния
договор поради неизпълнение на задълженията на ответника по чл. 5.1.10 и по чл. 4.6. от договора и с
изявлението от 14.08.2013г., връчено на ответника на 15.08.2013г. процесния
договор е валидно развален. Неоснователни са доводите на ответника, че забавата
не може да му се вмени в отговорност, а възбраните не били проявили действие.
Доказателства за тези обстоятелства по делото не са ангажирани, а в тежест на
ответника е било да го направи по делото и това му е указано с доклада по
делото. Само за пълнота на изложението съдът приема че следва да добави че
наведените факти от ответника във връзка с възбраната на имота – че този имот
вече не е собствен на ответника, не са от естество да обосноват извод, че
ответник е изпълнил задължението си по чл. 4.6. от договора.
При така възприето
и като съобрази установеното по делото плащане от ищеца на ответника на сумата
от 72 000лв. по процесния договор, който е развален, то съдът приема, че
за ищеца е възникнало валидно вземане към ответника за връщане на тази сума.
Доколкото по делото доказателства
за погасяване на задълженията на ответника към ищеца не са ангажирани, то съдът
приема, че следва да уважи иска изцяло.
По отговорността за разноски:
С оглед изхода на делото съдът приема, че разноските по делото следва да се
поставят в тежест на ответника и той следва да бъде осъден да заплати на ищеца
сумата от 2880лв. разноски за държавна такса, сумата от 1850лв. разноски за
адвокат и сумата от 300лв. разноски за вещо лице.
Мотивиран от гореизложеното,
съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА „С.“ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление:*** да заплати на Л.Д.Б., ЕГН **********, с
адрес: *** със съдебен адрес: адв. К.Б.,*** сумите в размери и на основания, както
следва: на основание на чл. 55, ал.1,
пр. 3 и чл. 86 от ЗЗД да й заплати сумата от 72 000лв., (седемдесет и две хиляди лева), представляващи платена сума по
развален на 15.08.2013г. предварителен
договор от 07.05.2009г. за покупко-продажба
на недвижим имот , представляващ
апартамент № ************ и паркомясто № * в двора на сградата; на
основание на чл. 78, ал.1 от ГПК
сумата от общо 5030лв. (пет хиляди и
тридесет лева) разноски по делото..
Решението може да се обжалва пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от съобщаването му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ