Р
Е Ш Е Н И Е №
гр.Враца, 10.08.2015
год.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВРАЧАНСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД, Гражданско отделение, в публично съдебно заседание на двадесет и
първи юли две хиляди и петнадесета година в състав:
Председател:
НИКОЛАЙ ХРИСТОВ
при участието на
секретаря И.М., като разгледа докладваното от съдията Н. Христов гражданско
дело № 209 по описа за 2014 година, за да се произнесе взе предвид следното:
„АДВАНС ТЕХНО“
ЕООД, гр.Враца е предявило в условията на обективно и евентуално съединяване установителни и осъдителни искове против ОБЩИНА ВРАЦА за
прогласяване на нищожност на договор за покупко –
продажба на недвижим имот по реда на ПМС № 235/1996г. от 18.04.2006г. и договор
за покупко - продажба на недвижими имоти чрез конкурс
от 26.07.2007г., с които ответната Община е продала съответно на ищеца следните
недвижими имоти: п.и.№ 12259.1027.16 с площ от 1 135 кв.м. и п.и.№
12259.1027.15 с площ от 1 607 кв.м. по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр.Враца и двата имота с административен адрес: гр.Враца,
ул.“Георги Апостолов“, трайно предназначение на територията: урбанизирана,
начин на трайно ползване: за ниско застрояване /до 10 м/. Ищецът твърди, че
договорите за покупко-продажба са нищожни на основание чл.26, ал.2, предл. І-во от ЗЗД поради
невъзможен предмет, тъй като към датите на съответната продажба имотите били
със статут на публична общинска собственост, т.е. представлявали вещи извън
гражданския оборот. В условията на евентуалност от уважаване на главните искове
за прогласяване на нищожност на двата договора на основание чл.34 от ЗЗД ищецът
е предявил и осъдителни искове срещу ответника за връщане на полученото по
договорите и сторените във връзка с тях допълнителни разноски. Претендира
осъждане на ответника за връщане на платената от него по сделките сума в общ
размер на 261 883.40 лв., ведно с обезщетение за забава в размер на 80 723.36
лв., считано от 20.03.2011г. до датата на предявяване на исковете –
20.03.2014г.
Ищецът твърди, че
с нотариален акт № **, том ІІІ, дело № 391/2007г. на нотариус № 339 с район на
действие РС гр.Враца продал на „Ню истейтс“ЕООД
първият поземлен имот след закупуването му от ответника. Но с влязло в законна
сила решение № 580/13.12.2013г. по в.гр.д.№ 801/2013г. на ВрОС
била прогласена нищожността на този договор по иск на купувача, който
установил, че имотът е публична общинска собственост и съответно продавачът „Адванс техно“ЕООД не бил негов
собственик и не могъл да прехвърли правото на собственост на купувача. Ищецът
бил осъден от третото лице да заплати 30
000 лв. - цена по сделката и 9 290.37 лв. обезщетение за забава. По
делото въззивният съд приел, че продаденият имот бил
със статут на публична общинска собственост към момента на закупуването му от
ищеца – 18.04.2006г. За да предяви този иск купувачът се позовал на влязло в
сила решение по гр.д.№ 101/2010г. по описа на ОС – Враца, по което също било
установено, че процесният поземлен имот е публична
собственост към посочената дата. Ищецът
твърди, че имотът бил част от парцел ІІІ в кв.234 по плана на гр.Враца, ж.к.
„Околчица“, отреден за спортен комплекс „Христо Ботев“, представляващ публична
общинска собственост предназначена за задоволяване на обществени потребности от
общинско значение, съгласно решение № 163 по протокол № 27/09.10.1997г. на Общински
съвет Враца. През 2001г. бил одобрен ЧЗРП на кв.234, с който били създадени
новообразувани урегулирани имоти №№ VІ, VІІ, VІІІ и ІХ от бившия парцел ІІІ. Процесните два поземлени имота попаднали в новообразуваните
имоти, съответно УПИ № VІІІ и УПИ № VІІ, така както са описани в договорите за
покупко-продажба, сключени между ищеца и ответника. Статута на земята бил
установен с помощта на съдебно-техническа експертиза. Независимо, че ответникът
притежавал актове за частна общинска собственост по отношение продадените на
ищеца поземлени имоти, това не водело до промяна вида на собственост, тъй като
за целта било необходимо решение на общинския съвет, прието с квалифицирано
мнозинство по чл.6 от ЗОбС. В хода на гр.д.№
101/2010г. на ВрОС било установено, че в периода
09.10.1997г. - 06.03.2006г. /датата на съставяне на АЧОС/ липсвало решение на
общинския съвет за промяна статута на имотите. Такова не било прието и към
датата на съответната продажба. В тази връзка ищецът представя и писмо рег.№
1100-15662/20.10.2010г. на председателя на ОбС Враца,
с което този факт се потвърждава. Ищецът твърди, че фактическата обстановка по
отношение и на втория поземлен имот, закупен от него на 26.07.2007г. е
идентична и той също бил публична общинска собственост /ПОС/. Излага доводи, че
съгласно чл.7, ал.2 от ЗОбС имотите и вещите публична
общинска собственост не могат да се отчуждават или прехвърлят на трети лица,
тъй като са изключени от гражданския оборот и разпореждането с тях от страна на
ответника водело до нищожност на двата договора поради невъзможен предмет. Под
формата на евентуалност от уважаването на главните искове, ищецът претендира
ответникът да бъде осъден да му заплати получената покупна цена и сторените във
връзка с договорите разходи, ведно с обезщетение за забава. Претендира и
разноски по делото.
С исковата молба
са представени следните доказателства: договор за покупко-продажба на недвижим
имот по реда на ПМС № 235/1996г. от 18.04.2006г., доказателства за платени суми
в размер на общо 25 267.40 лв., договор за покупко-продажба на недвижими имоти
чрез конкурс от 26.07.2007г. и доказателства за платени 236 616 лв, влязло в сила и отбелязано в имотен регистър решение по
в.гр.д.№ 801/2013г. на ВрОС, решение по гр.д.№ 101/2010г. на ВрОС,
решение по гр.д.№ 3373/2011г. на САС, решение по гр.д.№ 742/2012г. на ВКС,
заключение на СТЕ по по гр.д.№ 101/2010г. - основно и допълнително, АЧОС №
945/06.03.2006г., писмо рег.№ 1100-15662/20.10.2010г. на председателя на ОбС – Враца до окръжен съд Враца, решение № 163 от протокол
№ 27/09.10.1997г. на ОбС Враца, удостоверения за
данъчни оценки и скици на имотите, писмо
вх.№ 2600-838/08.04.2013г. от ищеца до ответника за възстановяване на
платеното по договорите за покупко-продажба.
В срока по
чл.131, ал.1 от ГПК ответникът ОБЩИНА ВРАЦА е депозирала отговор на исковата
молба, с който оспорва исковете за нищожност като недопустими, а по същество и
неоснователни. Твърди, че по отношение на договора за покупко-продажба на
недвижим имот по реда на ПМС № 235/1996 от 18.04.2006г. е налице влязло в сила решение по гр.д.№ 5097/2010г. на РС
Враца, с което е отхвърлен иск на трето
лице за прогласяване на нищожност на този договор. Счита, че тъй като по делото
ответници са били настоящите страни, то решението е формирало и за тях сила на пресъдено нещо в смисъл, че процесният
имот не е публична общинска собственост и е бил годен за продажба обект. По
отношение на договора за покупко-продажба на недвижим имот чрез конкурс от
26.07.2007г. искът за нищожност бил допустим, но неоснователен. Противопоставя
възражение, че не било доказано процесните имоти да
попадат в границите на парк „Стадиона“, за който липсва идентификация. Липсвала
идентичност между понятието парк „Стадиона“ по решението на ОбС
Враца от 1997г. и процесните имоти. Ответникът счита,
че след като решенията за продажба на имотите като частна общинска собственост
са взети с квалифицирано мнозинство от броя на общинските съветници, това може
да се приеме като решение за промяна в статута на собствеността – от публична в
частна. Оспорва исковете по чл.34 от ЗЗД като неоснователни.
С отговора на
исковата молба ответникът е предявил насрещни искове за осъждане на ищеца да му
заплати 308 885 лв. обезщетение за ползване на п.и.№ 12259.1027.16 за периода
от 18.04.2006г. до предявяване на насрещния иск, както и сума в размер на 3
688.75 лв. месечно от 28.04.2014г. до предаване на владението. Отгносно п.и.№ 12259.1027.15 ответникът претендира ищецът
да бъде осъден да му заплати обезщетение за ползване на имота за периода
26.07.2007г. - 28.04.2014г. в размер на 360 369.75 лв. и 5 222.75 лв. месечно
от 28.04.2014г. до предаване на владението от ищеца. Впоследствие
производството по насрещните искове е прекратено и същите са върнати на
ответника с влязло в сила определение на съда от 18.06.2014г., поради
неотстранени нередовности. С отговорът на исковата
молба ответникът е представил следните доказателства: решение по гр.д.№
5097/2010г. на ВРС, решение по гр.д.№ 677/2011г. на ВрОС,
определение по гр.д.№ 1/2012г. на ВКС, решение № 480/30.03.2007г. на ОбС Враца за продажба на недвижими имоти – общинска
собственост, заповед № 301/13.03.2006Г. на кмета на Община Враца, молба от
ищеца за закупуване на УПИ № VІІІ от кв.234 по плана на гр.Враца, нотариален
акт № 20, том VІ, рег.№ 5781, дело № 500/2005г. на нотариус № 482, експертна
оценка за определяне пазарна стойност на п.и.№ 12259.1027.16, заповед №
887/15.06.2007г. на кмета на Община Враца, , АЧОС № 946/06.03.2006г.
С молба от
05.06.2014г. ответникът прави алтернативно възражение за прихващане на претендираните от ищеца суми по чл.34 от ЗЗД с исканото от
него чрез насрещните искове обезщетение за ползване на имотите в случай, че
последните не бъдат разгледани и производството по тях се прекрати.
По делото по
искане на страните съдът е назначил и е прието заключение на съдебно-техническа
експертиза, изготвено от вещо лице инж. Ал. В..
Предявените
искове са с правно основание чл.26, ал.2, предл. І-во вр. чл.34 от ЗЗД.
След като се
запозна с всички събрани по делото доказателства, доводите и възраженията на
страните, съдът приема следното от фактическа и правна страна на спора:
С протоколно
решение № 163 – протокол № 27/09.10.1997г. Общински съвет Враца е утвърдил като
публична общинска собственост недвижими имоти, сред които и парк „Стадиона“
/лист 44 от делото/. Решението е прието
на основание чл.6, ал.1 от ЗОбС /ДВ,
бр.55/11.07.1997г./. За периода 09.10.1997г. - 26.07.2007г. липсва друго
решение на ОбС Враца за промяна предназначението на
имотите от такива за задоволяване на обществени потребности от общинско
значение в имоти частна общинска собственост. Издадените актове за частна
общинска собственост на двата имота и решенията за продажбата им не са в
състояние да променят определения първоначален статут на публична общинска
собственост. За да се прецени дали процесните
договори за покупко-продажба са нищожни следва да се отговори на въпроса дали
имотите попадат в територия – публична общинска собственост на Община Враца. От
приетото заключение на вещото лице инж. Ал. В., което съдът кредитира изцяло
като обективно и обосновано, се установява следната фактическа обстановка: към
началото на 1997г. п.и.№ 12259.1027.16 с площ от 1 135 кв.м. е извън регулация.
С протоколно решение от 09.10.1997г. ОбС враца е утвърдил като публична собственост обект парк
„Стадиона“. Със заповед № 700/24.07.1998г. на кмета на Община Враца е одобрено
включването на нов кв.234, обхващащ територията между улици „Васил Кънчов“, „Георги Апостолов“ и „Спортна“, като е създаден
новообразуван парцел ІІІ за спортен комплекс „Христо Ботев“. Процесният поземлен имот попада изцяло в парцел ІІІ. В
същият попада и застроено дворно място на СП БКС-Враца, за който е съставен Акт
№ 132/02.02.2000г. за частна собственост, видно от който имотът граничи на
запад с парк „Стадиона“. От кадастралните планове от 1988г. и 1989г. се
установява, че процесният имот попада в близост на
запад от имота на СП БКС – Враца, за който е съставен цитирания АЧОС.
Следователно към 02.02.2000г. парцели VІ, VІІ, VІІІ и ІХ попадат в парк
„Стадиона“, като новообразувани от парцел ІІІ, отреден за спортен комплекс
„Христо Ботев“. Установено е, че п.и.№ 12259.1027.16 е идентичен с УПИ VІІІ,
кв.234, което е видно от приложените скици и описанието на имота в договора за
покупко-продажба от 18.04.2006г. Съдът кредитира в случая и писмо рег.индекс №
1100-15662/20.10.2010г. на председателя на ОбС Враца,
в което се казва, че за периода 09.10.1997г. - 06.03.2006г. в общински съвет
Враца не е вземано решение за промяна на статут от публична общинска
собственост в частна общинска собственост на парк „Стадиона“. По отношение на
втория поземлен имот № 12259.1027.15 с площ от 1 607 кв.м. от заключението на
вещото лице и дадените от него обяснения в с.з. от 21.07.2015г. се установява,
че също попада в парцел ІІІ, отреден за спортен комплекс „Христо Ботев“ с
предходен номер УПИ VІІ от кв.234, видно от приложените скици и описанието на
имота от договора за покупко-продажба от 26.07.2007г. От кадастралните планове
на ИПЗ от 1988г. и 1989г. е видно, че имотът попада в непосредствена близост на
запад от имота на СП БКС – Враца, за който е съставен АЧОС № 132/02.02.2000г.
Парк „Стадиона“ е утвърден като ПОС с решение № 163 по протокол №
27/09.10.1997г. на ОбС Враца и попада в спортен
комплекс „Христо Ботев“ кв.234, парцел ІІІ, обхващащ територията между улиците
„Васил Кънчов“, „Георги Апостолов“ и „Спортна“. От
обяснението на вещото лице в с.з. на 21.07.2015г. се установява идентичност на процесните имоти с парк „Стадиона“ и спортен комплекс
„Христо Ботев“, което заявява че на запад от имота на СП БКС – Враца има
припокриване на понятията парк „Стадиона“ и парцел ІІІ, отреден за спортен
комплекс „Христо Ботев“. Тъй като процесните имоти се
намират на запад от имота на СП БКС Враца това недвусмислено показва, че те
попадат в територията на парк „Стадиона“, която е част от парцел ІІІ, отреден
за спортен комплекс „Христо Ботев“.
По този начин категорично от събраните писмени
доказателства и заключението на съдебно-техническата експертиза се доказва, че процесните поземлени имоти попадат в територията на парк
„Стадиона“ и че са част от бившия парцел ІІІ отреден за спортен комплекс
„Христо Ботев“, предназначен за задоволяване на обществени нужди от общинско
значение като публична общинска собственост с решение на ОбС
Враца №163 от 09.10.1997г., прието на основание чл.6, ал.1 от ЗОбС.
По възраженията
на ответника за недопустимост на иска за прогласяване на нищожност на договора
за покупко-продажба на недвижим имот по реда на ПМС № 235/1996г. от
18.04.2006г.: възражението е неоснователно. С влязло в сила решение по гр.д.№
5097/2010г. на ВРС е отхвърлен предявен от СД „Е-М-А – Станчев и Сие“, гр.Враца иск установителен
иск по чл.26, ал.2 вр. чл.124, ал.1 от ГПК срещу „Ню истейтс“ЕООД, „Адванс техно“ ЕООД
и Община Враца за прогласяване нищожност на договора за покупко-продажба на
п.и.№ 12259.1027.16 с площ от 1 135 кв.м. поради неустановена идентичност на
имота с парк „Стадиона“ и спортен комплекс „Христо Ботев“, които въпроси са
изяснени в хода на настоящото дело. Освен това ищецът и ответникът са били
едновременно на страната на ответника по гр.д.№ 5097/2010г. на ВРС, между тях
спор за собственост на имота не е имало и решението не е формирало СПН по този
въпрос. Съгласно чл.298, ал.1 от ГПК решението влиза в сила само между същите
страни, за същото искане и на същото основание. В случая настоящите страни не
са противопоставяли права една на друга. Освен това решението по гр.д.№
5097/2010г. на ВРС е в противоречие с решение по гр.д.№ 742/2012г. на ВКС, ІІ
г.о., постановено по реда на чл.290 от ГПК, по което е допуснато касационно
обжалване на въззивно решение по гр.д.№ 3373/2011г.
на САС, с което е потвърдено решение по гр.д.№ 101/2010г. на ВрОС. ВКС приема, че п.и.№ 12259.1027.16 с площ от 1 135
кв.м. е публична общинска собственост. Допускането на касационно обжалване е
обосновано с противоречието между влязлото в сила решение по гр.д.№ 5097/2010г.
на ВРС, което приема за недоказан статута на публична собственост на същия имот
и въззивното решение по гр.д.№ 3373/2011г. на САС, с
което е прието, че имота е със статут на публична общинска собственост.
Съгласно даденото от ВКС задължително разрешение на същия въпрос статута на процесния имот се определя съобразно предназначението му,
както и въз основа на взетите решения на местната власт относно статута му.
Съгласно чл.3, ал.2, т.3 от ЗОбС публична собственост
са имотите, които са предназначени за трайно задоволяване на обществени
потребности от местно значение, определени от общинския съвет. Разпоредбата на
чл.6, ал.1 от ЗОбС изисква при отпадане на
съответното предназначение на имотите, те да бъдат обявени за частна общинска
собственост от общинския съвет. В противен случай съгласно цитираното решение
на ВКС разпореждането с имот публична общинска собственост се явява нищожно
поради невъзможен предмет на основание чл.26, ал.2 от ЗЗД във вр. с чл.7, ал.2 от ЗОбС. ВКС
намира за правилно разрешението за въпроса относно статута на п.и.№
12259.1027.16, дадено с решението по гр.д.№ 373/2011г. на САС, а именно че
имотът е публична общинска собственост. В случая по въпроса за правният статут
на имота е налице влязло в сила решение на ВКС по чл.290 от ГПК, което е
задължително за настоящия съдебен състав.
При този изход на
спора основателна се явява претенцията на ищеца за връщане на платеното по
двата договора. Съгласно чл.34 от ЗЗД когато договорът бъде признат за нищожен
или бъде унищожен, всяка от страните трябва да върне на другата всичко, което е
получила от нея. В случая ответникът е получил продажната цена за двата имота и
следва да я върне на ищеца, който не е получил нищо срещу платената от него
цена.
Съдът намира за
неоснователно, а също и недоказано, възражението на ответника за прихващане на
подлежащата на връщане цена с обезщетение за ползване на имотите от ищеца по
следните съображения: на първо място претенцията е недоказана по размер. От
приетото по делото заключение на съдебно-техническата експертиза се установява,
че средният пазарен наем за п.и.№ 122.59.1027.16 с площ от 1 135 кв.м. за
периода от 18.04.2006г. до 28.04.2014г. е 26 633 лв., а за имот №12259.1027.15
с площ от 1 607 кв.м. за периода от 26.07.2007г. до 28.04.2014г. е 62 557 лв.,
което прави обща пазарна цена на наема от 89 190 лв., докато ответникът е
направил възражение за прихващане на обща стойност 669 254.75 лв. Възражението обаче
е неоснователно дори за установената по делото сума от общо 89 190 лв. Това е
така, защото ответникът е получил продажната цена и е разполагал с нея, докато
ищецът не е придобил правото на собственост, за което е платил. Ответникът е
знаел или е следвало да знае, че липсва решение за промяна в статута на двата
имота от публична общинска в частна общинска собственост към момента на
продажбата им и че се е разпоредил с вещи извън гражданския оборот, поради
което не би могъл да черпи права от собственото си неправомерно поведение.
Освен това за ищеца е било налице основание да ползва имотите, макар и по
силата на нищожни договори, т.е. той не се е обогатявал неоснователно за сметка
на ответника. Преди това обаче възражението за прихващане се явява недопустимо,
тъй като не е заявено своевременно с отговора на исковата молба, а в
последствие – с отделна молба от 05.06.2014г. Съгласно чл.133, ал.1 от ГПК
когато в установения срок ответникът не направи възражения, той губи
възможността да направи това по-късно. Срокът за отговор на исковата молба,
респективно за предявяване на тези възражения, е изтекъл на 28.04.2014г.
При този изход на
спора ответникът следва да понесе сторените от ищеца разноски. В процеса същият
е представляван от адвокат, но доказателства за изплатено адвокатско
възнаграждение не са представени.
Така мотивиран и
на основание чл.26, ал.2 във вр. с чл.34 от ЗЗД
и чл.235 от ГПК ВРАЧАНСКИЯТ ОКРЪЖЕН
СЪД
Р
Е Ш И :
ПРОГЛАСЯВА
нищожността на договор за покупко-продажба на недвижим имот по реда на ПМС №
235/1996г. от 18.04.2006г., с който ОБЩИНА ВРАЦА, БУЛСТАТ: ********* продава
на „АДВАНС ТЕХНО“ЕООД, с ЕИК: ********* поземлен имот с идентификатор №
12259.1027.16, находящ се в гр.Враца, ул.“Георги Апостолов“ с площ от 1 135
кв.м. с трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно
ползване – ниско застрояване /до 10 м./, при съседи: п.и.№№ 12259.1027.15,
12259.1027.17 и 12259.1027.12 и на договор за покупко-продажба на недвижими
имоти чрез конкурс от 26.07.2007г., с който ОБЩИНА ВРАЦА, БУЛСТАТ:
********* продава на „АДВАНС ТЕХНО“ЕООД, с ЕИК: ********* поземлен имот с
идентификатор № 12259.1027.15, находящ се в гр.Враца, ул.“Георги Апостолов“
с площ от 1 607 кв.м. с трайно предназначение на територията – урбанизирана,
начин на трайно ползване – ниско застрояване /до 10 м./, при съседи: п.и.№№
12259.1027.17, 12259.1027.12 и 12259.1027.16, поради невъзможен предмет.
ОСЪЖДА ОБЩИНА
ВРАЦА, гр.Враца, ул.“Стефанаки С.“№6, БУЛСТАТ:
********* ДА ЗАПЛАТИ на „АДВАНС ТЕХНО“ЕООД, гр.Враца, ул.“Георги Бързашки“№16, вх.Д, ет.3, ап.84, ЕИК: ********* сумата
от 261 883.40 лв. /двеста шестдесет и една хиляди осемстотин осемдесет и
три лева и 40 ст./, представляваща платена цена и разноски за придобиване на
п.и.№ 12259.1027.16 и п.и.№ 12259.1027.15 по кадастралната карта и кадастрални
регистри на гр.Враца, като получена по нищожни договори за покупко-продажба на
недвижими имоти, съответно от 18.04.2006г. и 26.07.2007г., ведно с
обезщетение за забава в размер на 80 723.36 лв. /осемдесет хиляди
седемстотин двадесет и три лева и 36 ст./, считано от 20.03.2011г. до
20.03.2014г.
ОСЪЖДА ОБЩИНА
ВРАЦА, гр.Враца, ул.“Стефанаки С.“№6, БУЛСТАТ:
********* ДА ЗАПЛАТИ на „АДВАНС ТЕХНО“ЕООД, гр.Враца, ул.“Георги Бързашки“№16, вх.Д, ет.3, ап.84, ЕИК: ********* 2 132.59
лв. разноски за настоящата инстанция, представляващи заплатена държавна
такса и възнаграждение на вещо лице.
Решението подлежи
на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: