№ 439
гр. Варна, 22.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
осми април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Мирела Огн. Кацарска
Членове:Весела Гълъбова
мл.с. Христо Р. Митев
при участието на секретаря Петя П. Петрова
като разгледа докладваното от мл.с. Христо Р. Митев Въззивно гражданско
дело № 20253100500467 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производство е с правно основание чл. 258 и сл. от ГПК
Образувано е по въззивна жалба с вх. № 8938/30.01.2025 г. от Т. К. М. и
Д. М. М., чрез адв. А. А. против Решение № 39 от 06.01.2025г. постановено по
гражданско дело 2458/2024г. на ВРС, с което е отхвърлен предявения иск с
правно основание по чл.108 от ЗС от страна на ищците Т. К. М., с ЕГН
********** и Д. М. М., с ЕГН **********, двамата с адрес гр. ******, против
ответницата Ц. Л. М., с ЕГН **********, с адрес ****** за признаване за
установено по отношение на ответницата, че ищците са собственици в режим
на съпружеска имуществена общност, на основание договор за покупко-
продажба на следния недвижим имот, представляващ апартамент №6 –
самостоятелен обект с идентификатор 10135.2560.214.1.7 по кадастралната
карта и кадастралните регистри и административен адрес: *****, с площ от
60, 35 кв.м., състоящ се от коридор, дневна с кухненска ниша, спалня, баня-
тоалет, балкон и 2/3 ид.ч. от общо с апартамент №6А входно антре, при
съсседи на същия етаж: имот 10135.2560.214.1.6, под обекта – имот
10135.2560.214.1.74 и над обекта имот 10135.2560.214.1.9, ведно с избено
помещение №8 с площ от 8, 27 кв.м, с граници: калкан, изба №7, избен
коридор и изба №8, както и 8, 4810% ид.ч. от общите части на сградата и
правото на строеж върху поземления имот, както и за осъждане на
ответницата да предаде на ищците владението на описания имот.
В жалба се излага следното:
1
Собствениците могат да ревандикират веща от ответницата, тъй като
липсват договорни отношения между тях, които да създават права на
насрещната страна да упражнява фактическа власт. Съдът неправилно е
приел, че сключеният неформален договор за наем не е прекратен.
Дори да се приеме, че волеизявлението за прекратяване на договора за
наем не е достигнало до своя адресат, то договора за наем е прекратен след
изтичане на едномесечен срок от получаването на исковата молба.
Молят да се постанови решение, с което се отмени обжалвания акт и, да
се уважи предявения иск. Претендират разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от Ц. Л. М., чрез Д. К. в
който е изложено следното:
Доказано е, че е заплащала наем. Съдът правилно е квалифицирал, че
ползва имота на основание наемно правоотношение.
В съдебно заседание въззивниците Т. К. М. и Д. М. М., не се явяват
представляват се от адв. И. А.а, която поддържа въззивната жалба. Посочва, че
са навели твърдения, че наемното правоотношение е прекратено още преди
прехвърляне на имота. Самата искова молба, има характера на покана за
прекратяване на наемното правоотношение, дори когато не е посочено това в
нея.
Въззимаемата страна Ц. Л. М., не се явява, представлява се от адв. Д. К.,
която оспорва въззивната жалба. Посочва, че се е доказало, че доверителката й
е продължила да заплаща наем, което преходният собственик на имота приема
и издава разписки. Следва да се предяви иск по чл. 237 от ЗЗД. Искът по чл.
108 от ЗС е на невладеещия собственик срещу владеещия собственик. В
настоящи случай въззивамета е държател на основание договор на наем.
За да се произнесе съдът съобрази следното:
Производството е образувано по предявен иск от Т. К. М. и Д. М. М.
срещу Ц. Л. М. за признаване са установено, че ищците са собственице и
осъждане ответницата да предаде владението върху процесния имот.
В исковата молба се излага следното:
По силата на нотариален акт за покупко – продажба са придобили
процесния апартамент № 6. Към момента на договора ответницата е ползвала
имота по силата на наемно правоотношение, между нея и преходния
собственик. От тогава 20.12.2022г. Ц. М. е била уведомена от ищците, че
следва да освободи и предаде владението върху апартамента не по – късно
30.06.2023г., но тя категорично отказала. Направили опит с телепоща да
осъществят контакт с ответницата, то тя не е била намерена на адреса. В
допълнителна молба е направено уточнение, че наемното правоотношение е
прекратено още преди прехвърлителната сделка, Към монета на сделката са
указали на ответницата да освободи имота.
В отговора на исковата молба ответницата излага следното:
Ползва апартамента на основание наемно правоотношение,
2
съществуващо към настоящия момент. Имотът се ползва не само от нея, а и от
живеещата там Р.Н. – втора наемателка. Наемното правоотношение
съществува и не прекратено. Отношенията й с ищците са изключително
влошени.
От събраните по делото писмени доказателства, от разпита на
свидетелите по делото, обсъдени поотделно и в тяхната взаимна връзка, след
прилагане на процесуалните правила за доказване съдът прие за установено от
фактическа страна следното:
Не е спорно, а и видно от НА за покупко-продажба на недвижим имот
№20, том VIII, рег. №20509, дело №1276/2022 г. на нотариус Д.В., на
20.12.2022г М.Д. М. прехвърля на сина си Д. М. М. собствеността върху
процесния апартамент № 6.
От предоставеното удостоверение за граждански брак се установява, че
към момента на продажбата Д. М. М. е бил в брак с Т. К. М..
Не е спорно, че към момента на прехвърлителната сделка предишният
собственик М.Д. М. е бил отдал под наем, с неформален договор, цитираното
по горе жилище на Ц. М..
По делото е приложено изпратено от ищците до ответницата съобщение,
с което Д. М. кани Ц. М. да напусне процесното жилище. Видно от
пощенското клеймо писмото е върнато, като непотърсено.
От предоставените по делото разписки /л. 41 – л.48/, се установява, че от
месец октомври 2023 г. до месец октомври 2024 г. ответницата е заплащала на
предишния собственик на имота М.Д. М. наем за процесния имот в размер на
75 лв.
От показанията на разпитаните по делото свидетели М.Д. М., В.Ц.И. и
Р.Н.И., на които съдът дава вяра, като пълни ясни и непротиворечиви с
останалите доказателства.
Ищецът Д. М. е син на ответницата Ц. Л. М.. През 2016г. бившият
съпруг на последната и баща на ищеца предоставил за ползване на
ответницата процесния апартамент, срещу символичен наем. В имота заедно с
Ц. М. живяла и Р.Н., последната го е напуснала един месец преди проведеното
пред първата инстанция о.с.з на 29.10.2024г. След прехвърляне на имота
ответницата продължила да плаща наем на свидетеля М. М.. Отношенията
между ищците и ответницата били влошени.
Ответницата Ц. Л. М. била предупредена да напусне жилището.
Съдът прие, че е доказано от показанията на водения от ответницата
свидетел Р.И. отправяне на предизвестие за прекратяване на договора за наем.
Същата заявява, че Ц. М. била в напрежение, че предстоят някакви желания,
да освободи жилището. Заявява в прав текст, че ответницата й е споделила, че
синът й и мъжът й искат да освободи процесния апартамент. Тези показания
се подкрепят и от изявленията да другия свидетел М. М., който заявява, че
синът му е предупредил Ц. да напусне жилището. Индиция за отправеното
3
искане за напускане на жилището е и влошените отношения между страните.
От така изложената фактическа обстановка, в съответствие с
приложимите към спора правни норми, съдът стигна до следните правни
изводи:
При проверка на валидността и допустимостта на обжалваното решение,
съобразно разписаните правомощия по чл. 269 от ГПК, съдът не открива
пороци, водещи до неговата нищожност или недопустимост. По останалите
въпроси съобрази следното:
Предявен е иск с правна квалификация - чл.108 от ЗС.
Съгласно ТР №4/2014г. на ОСГК на ВКС ревандикационният иск
съдържа в себе си две искания за правна защита, отправени до съда: искане да
бъде установено, че ищецът притежава правото на собственост върху
процесния имот и искане да бъде осъден ответникът да му предаде владението
върху имота. На двете искания съдът следва да се произнесе с два отделни
диспозитива.
Ако в хода на делото се установи, че ищецът по ревандикационния иск е
собственик на процесния имот, но ответникът не владее този имот или го
владее на правно основание, противопоставимо на собственика, съдът следва
да уважи първото искане за правна защита като признае с установителен
диспозитив, че ищецът е собственик на имота, а с отделен диспозитив да
отхвърли второто искане за правна защита - за предаване на владението на
имота. Така решението ще формира сила на пресъдено нещо по въпроса
относно собствеността върху имота, който въпрос няма да може да бъде
пререшаван в бъдещ процес между същите страни.
По отношение на първото отправено искане да бъде установено, че
ищците притежават правото на собственост върху процесния имот.
По делото безспорно се доказва и се признава от ответницата, че ищците
са собственици на процесния апартамент в режим на СИО, на основание
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №20, том VIII, рег.
№20509, дело №1276/2022 г. Този договор е действителен и е породил вещно-
прехвърлителен ефек.
С оглед на изложеното предявеният иск следва да се уважи в частта му с
която се иска признаване за установено по отношение на Ц. Л. М., че Т. К. М.
и Д. М. М. са собственици в режим на съпружеска имуществена общност, на
основание договор за покупко-продажба недвижим имот, представляващ
апартамент №6 – самостоятелен обект с идентификатор 10135.2560.214.1.7 с
адрес: *****
Относно искането за предаване на владението върху процесния имот.
Спорен по делото е въпроса дали съществуващият договор за наем е
прекратен.
По делото не е спорно, че преди прехвърляне на апартамента между
предишния собственик М.Д. М. и ответницата е съществувал неформален
4
договор за наем на същия.
Съгласно чл. 237, ал. 1 и 2 от ЗЗД при прехвърляне на недвижим имот
договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя. Ако няма достоверна
дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за
приобретателя като договор за наем без определен срок.
От цитираните разпоредби следва, че продажбата не поставя край на
наемното правоотношение. По силата на закона новият собственик на веща,
встъпва в наемното правоотношение. Той добива правното положение на
наемодател и в това си качество има право да получава наема. В този смисъл
виж стр. 254 от Облигационно право, отделни видове облигационни
отношение автор проф. Александър Кожухаров, Университетско
издателства „ Св. Климент Охридски“ 2002г. и Определение № 166 от
18.02.2011 г. по гр.д. № 914/2010 г. на Върховен касационен съд.
В случая договорът за наем е неформален и може да бъде прекратен от
ищците с едномесечно предизвестие, чл. 238 от ЗЗД.
Предизвестието е едностранно неформално изявление, не е необходимо
да бъде прието от другата страна, а само узнато от него.
Настоящият съдебен състав прие, че изявление за прекратяване на
договора за наем е отправено от ищците и то е узнато от Ц. М.. На следващо
място подаване на исковата молба, с която се претендират предаване на
фактическата власт има характера на предизвестие по чл. 238 от ЗЗД /Решение
№ 38 от 15.05.2015 г. по гр. д. № 5650 / 2013 г. на Върховен касационен съд, 3-
то гр. отделение, Определение № 415 от 17.03.2011 г. по гр.д. № 916/2010 г.
на Върховен касационен съд, Решение № 158 от 14.12.2009 г. по т. д. № 185 /
2009 г. на Върховен касационен съд/
С оглед на отправеното предизвестие, договорът за наем е прекратен, и
ответницата упражнява фактическата върху процесния имот без основание.
Не е основателно възражението на Ц. М., че не следва да се счита
договора за прекратен поради това, че е плащала наем. Видно от
предоставените разписки, ответницата не е плащала наем на новите
собственици на имота, които ся явяват нейни наемодателите.
С оглед на изложеното предявения иск следва да се уважи и в частта му,
с която се иска осъждате на Ц. Л. М. да предаде на Т. К. М. и Д. М. М.
владението върху апартамент №6 представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 10135.2560.214.1.7 с адрес: *****
Поради несъвпадане на правните изводи на настоящата инстанция с тези
на ВРС отразени в Решение № 39 от 06.01.2025г г. постановено по гр.д.
№2458/2024 г. по описа на съда, то следва да бъде отменено изцяло, като
вместо него се постанови решения с което, да се уважи предявения иск по чл.
108 от ЗС.
По разноските:
Предвид изхода на спора на ищците се дължат разноски на основание чл.
5
78, ал. 1 от ГПК.
Направено е възражение за прекомерност на претендираното пред
първата инстанция адв. възнаграждение от 8000 лв.
Настоящият състав, като взе предвид фактическата и правна сложност
на делото това, че е проведено само едно съдебно заседание и по въпросът за
собствеността не е бил спорен. Приложи решение на СЕС по дело С-438/2022
г., според което предвидените в наредба № 1 за възнаграждения за адвокатска
работа, хонорари не са обвързващи съда приема, че на ищците следва да се
присъдят разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 4000 лв.
На ищците се дължат 825,33 лв. разноски за заплатена държавната такса
пред първата инстанция и 412,67лева държавната такса за разглеждане на
делото пред настоящата инстанция.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ изцяло Решение № 39 от 06.01.2025г. постановено по
гражданско дело 2458/2024г. на ВРС,
КАТО ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, на основание чл. 108 ЗС, по
отношение на Ц. Л. М., с ЕГН **********, с адрес ****** че Т. К. М., с ЕГН
********** и Д. М. М., с ЕГН **********, двамата с адрес гр. ****** в режим
на семейна имуществена общност са собственици, по силата на нотариален
акт за покупко-продажба на недвижим имот от 20.12.2022г., №20, том VIII, рег.
№20509, дело №1276/2022 г. на нотариус Д.В., с район на действие РС –
Варна, на следния недвижим имот: апартамент №6 – самостоятелен обект с
идентификатор 10135.2560.214.1.7 по кадастралната карта и кадастралните
регистри и административен адрес: *****, с площ от 60, 35 кв.м., състоящ се
от коридор, дневна с кухненска ниша, спалня, баня-тоалет, балкон и 2/3 ид.ч.
от общо с апартамент №6А входно антре, при съсседи на същия етаж: имот
10135.2560.214.1.6, под обекта – имот 10135.2560.214.1.74 и над обекта имот
10135.2560.214.1.9, ведно с избено помещение №8 с площ от 8, 27 кв.м, с
граници: калкан, изба №7, избен коридор и изба №8, както и 8, 4810% ид.ч. от
общите части на сградата и правото на строеж върху поземления имот.
ОСЪЖДА Ц. Л. М., с ЕГН **********, с адрес *****, ап.6 на основание
чл. 108 ЗС, да предаде на Т. К. М., с ЕГН ********** и Д. М. М., с ЕГН
**********, двамата с адрес гр. ****** владението на апартамент №6 –
самостоятелен обект с идентификатор 10135.2560.214.1.7 по кадастралната
карта и кадастралните регистри и административен адрес: *****, с площ от
60, 35 кв.м., състоящ се от коридор, дневна с кухненска ниша, спалня, баня-
тоалет, балкон и 2/3 ид.ч. от общо с апартамент №6А входно антре, при
съсседи на същия етаж: имот 10135.2560.214.1.6, под обекта – имот
6
10135.2560.214.1.74 и над обекта имот 10135.2560.214.1.9, ведно с избено
помещение №8 с площ от 8, 27 кв.м, с граници: калкан, изба №7, избен
коридор и изба №8, както и 8, 4810% ид.ч. от общите части на сградата и
правото на строеж върху поземления имот
ОСЪЖДА Ц. Л. М., с ЕГН **********, с адрес ***** да заплати на Т. К.
М., с ЕГН ********** и Д. М. М. с ЕГН ********** сумата в размер от 5 238 /
пет хиля двеста тридесет и осем/ лева, от които 4825,33 лева – разноски за
първоинстанционното производство /държавна такса и адвокатско
възнаграждение/ и 412,67лева разноски за въззивното производство /държавна
такса/, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с касационна жалба при
условията на чл. 280, ал. 1 и 2 от ГПК пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7