№ 1757
гр. София, 19.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-10, в публично заседание на
деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Цвета Желязкова
при участието на секретаря Анелия Й. Груева
като разгледа докладваното от Цвета Желязкова Търговско дело №
20231100901611 по описа за 2023 година
Производството е образувано по искова молба на „С.В.” КДА, ЕИК:
**** срещу “И.Б.И.” ООД, с ЕИК: ****.
Ищецът „С.В.“ КДА, твърди че на 29.10.2020 г. е сключен предВ.телния
договор за продажба и строителство на недвижим имот по чл. 19 ЗЗД, между
“И.Б.И.” ООД, ЕИК **** като продавач и С.В. КДА, ЕИК **** като купувач.
С този договор продавачът се задължава да построи със свои материали
и средства и да продаде на купувача. следния недвижим имот: Апартамент №
96 с идентификатор 68134.1006.1231.2.24, находящ се във вход „Г“ на тяло
„Б”, разположено в югоизточната част на поземления имот, на кота - 19,95 м.,
етаж 8, със застроена площ от 97,70 кв.м., а с прилежащите общи части на
площ от 116,14 кв.м., състоящ се от: коридор, дневна, две спални, баня с
тоалетна, тоалетна и два балкона, при граници: външен зид към вътрешен
двор, стълбище от вход „Г”, коридор, апартамент № 95, външен зид към улица,
апартамент № 137, ведно с 0,532 % идеални части от общите части на сградата
и от правото на строеж, равняващи се 18,44 кв.м. идеални части от общите
части на сградата, както и 0,455% идеални части от правото на собственост
върху поземления имот, равняващи се на 28,97 кв.м. идеални части от същия,
който обект се намира в многофамилна жилищна сграда с подземни гаражи,
магазини, офиси, медико-дентален центьр, кафе-аперитив и помещение за
трафопост – жилищен комплекс „А.“, гр. София, ведно със съответните
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, както и
съответните идеални части от поземления имот, в който е построена сградата.
Поземленият имот е с идентификатор 68134.1006.1231 по кадастралната карта
и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД - 18-108/13.12.2016г. на
1
Изпълнителния директор на АГКК, като продавачът се задължи да построи и
получи удостоверение за въвеждане в експлоатация (акт 16) до датата
14.06.2022 година.
Поддържа се, че преди подписване на предВ.телния договор е платена на
ръка сумата от 1 000 евро с ДДС, както е посочено и в чл. 7, ал.1 предложение
второ от договора, която служи като гаранция за намеренията да се сключи
предВ.телния договор. Сочи се, че с платежен документ за нареждане от банка
„UniСredit Bulbank“ с дата 11.12.2020 г. до “И.Б.И.” ООД в полза на продавача
е заплатена и сумата от 43 020 лв. - евровата равностойност на 21 995, 80
евро, съобразно чл. 7 от предВ.телния договор за продажба и строителство на
недвижим имот. С платежен документ за нареждане от банка „UniСredit
Bulbank“ с дата 16.12.2020 г. ищецът като купувач заплатил още и сумата от 1
955.83 лв. - евровата равностойност на 1 000.00 евро, като за двете плащания
била издадена една фактура от продавача с № ********** за сумата от 44
975.83 лева – равностойността на EUR 22 995,80 - цялата сума по
първоначалната вноска посочена в чл.7 от договора.
Поддържа се, че страните са се договорили, че от цялата първоначална
вноска в размер на EUR 22 995, 80 евро задатъкът (капарото) ще е в размер на
EUR 11 497,90 или левовата им равностойност, изчислена по фиксинга на
БНБ за деня на плащането.
Поддържа се, че ответникът като строител и продавач не е успял да
изпълнил договорното си задължение съгласно чл. 8, ал. 1 от договора да
завърши строителството и получи удостоверение за въвеждане в експлоатация
(акт образец 16) до 14.06.2022 г., като акт – образец 16 било получено на
01.06.2023 г., за което уведомил ищеца като купувач по електронната поща на
02.06.2023 година. Поддържа се, че след издаване акт – образец 16 за сградата
продавачът е отказал да се яви и да сключи окончателен договор, като
настоявал за 20 % увеличение на договорената цена, и тъй като купувачът –
ищец не се съгласил, не се стигнало до сключване на окончателен договор.
Поради изложеното, ищецът иска от съда да обяви за окончателен
сключения предВ.телен договор за покупко-продажба на недвижим имот на
29.10.2020г. между страните. Претендира се и неустойка в размер на 15 786,52
лева съгласно чл. 13, ал. 1 от предВ.телния договор във връзка със забавата на
ответника – продавач.
В ОИМ, ответникът като продавач оспорва исковете. Сочи се, че
предВ.телният договор е прекратен от продавача по вина на купувача. Сочи се,
че в изпълнение на договорните си задължения ответникът като купувач е
уведомил всички купувачи на обекти в сградата с електронно писмо на
20.04.2023 г., че е входирал документ в ДНСК за свикване на приемателна
комисия за въвеждане на сградата в експлоатация. На 25.05.2023 г. купувачите
отново били уведомени за предстоящото въвеждане в експлоатация. На
01.06.2023 г. сградата била въведена в експлоатация, след което на 01.08.2023
г. ответникът като продавач поканил ищеца като купувач да се яви на
04.08.2023 г. при посочения в договора нотариус за изповядване на сделката.
На тази дата купувачът не се явил, както не се явил и на следващата дата –
2
30.08.2023 г., за която получил покана на 28.08.2023 година. Посочва се, че
ответникът като продавач е представил всички изискани документи от
кредитния консултант на ищеца, и на 29.09.2023 г. е поискал да бъде посочен
срок за изповядване на сделката. След като на 04.10.2023 г. ищецът като
купувач не се явил за изповядване на сделка и не представил писмо -
ангажимент/ друг документ от финансираща институция, продавачът отправил
7-дневно предизвестие за разваляне на договора, съответно била определена
нова дата за сключване на договора - 12.10.2023 година. След неявяване на
купувача на посочените дати, и на след определяне последна дата за
изповядване на сделката, с изтичане на даденото 10 дневно предизвестие,
считано от 23.10.2023 г., ответникът счита, че договорът между страните е
развален поради неизпълнение на договорните задължения от страна на ищеца
като купувач. На 23.10.2023 г. било изпратено ново писмо, с даване на срок за
изпълнение на договорните задължения – 02.11.2023 г., с указания, че при
неизпълнение договорът се счита за развален по вина на купувача.
С оглед липсата на изпълнение, ответникът сочи, че предВ.телният
договор между страните е развален по вина на купувач.
Оспорват се твърдения, че продавачът е поискал увеличаване на
крайната цена по договора. Имало предложение, но при показ на купувача –
ищец, продавачът не настоявал.
Оспорва се и иска по чл. 92 ЗЗД за неустойка, като се твърди, че е налице
разминаване в изписването с думи и цифри на уговорената неустойка и следва
да се приложи текста – 0,01 % на ден. Поддържа се и, че неустойката следва да
се начислява за периода след завършване на строителството – удостоверено с
акт, образец 15, поради което се твърди че евентуално размерът на
неустойката би възлязла на 75 лева за периода 14.09.2022 г. – 04.10.2022
година.
Евентуално се прави възражение за прихващане с дължима неустойка от
купувача за забава, ако се приеме, че предВ.телният договор за покупко -
продажба не е развален от продавача. Твърди се, че ищецът като купувач е
изпаднал в забава на 30.08.2023 г. – когато се е явил при нотариус за
изповядване на сделката. Неустойката се твърди, че е в размер на 0,1 % от
стойността на просрочената сума от 91 983,20 евро, за периода 30.08.2023 г. –
31.10.2023 г., т.е реално 0,01 % - сумата от 1 115,38 лева. Евентуално, ако се
приеме, че неустойката по чл. 13 и чл. 14 от договора е в размер на 0,1 % на
ден, то се прави възражение за прихващане със сумата от 11 153,99 лева.
В ДИМ ищецът поддържа иска. Сочи, че е готов във всеки момент да
закупи процесния имот. Оспорват се доводите за липса на финансиране на
сделката, като се сочи че в договора не е уговорен конкретен начин на
плащане. Оспорват се твърдения, че предВ.телния договор е развален от
продавача, както и че продавачът е нямал готовност да изповяда сделката на
срещите, проведени в кантората на нотариус А.П., както и е изразил
становище, че при липса на увеличаване на цената, няма да се изповяда
сделката, вкл. и след като е бил издаден акт, образец 16 за сградата.
Поддържа, че са налице всички предпоставки за уважаване на иска по чл. 19,
3
ал. 3 ЗЗД.
В отговора на ДИМ, ответникът, поддържа възраженията си срещу
основателността на исковете. Поддържа се, че цената по предВ.телния договор
е подлежала на плащане след покана от продавача, след издаване на
разпределение за ползване. От липсата на плащане след уведомяване на
купувача за издаване на разрешение за ползване от 01.06.2023 г., продавачът
прави извод, че купувачът е неизправна страна, и са били налице основания за
разваляне на договора. Оспорва се довода, че е имало условие за увеличаване
на цената с 20 % за изповядване на сделката. След като предложението за
увеличение на цената с 1500 евро от продавач не било прието, този въпрос
повече не бил обсъждан. Поддържа се, че към 30.08.2023 г. продавачът е бил в
готовност да прехвърли имота. Поддържа, че е представил всички необходими
документи на лице, което се е представяло за кредитен консултант на ищеца, с
цел да се сключи договора, но поради неизпълнение на задължението на
ищеца като купувач да заплати цената, предВ.телния договор бил развален.
Поддържа се, че има забава за построяване на имота, но не и забава в
изпълнение на задължението за прехвърляне на собствеността.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на събраните
по делото доказателства намира следното от фактическа страна:
Установява се от представените писмени доказателства по делото, че на
29.10.2020 г. е сключен предВ.телния договор за продажба и строителство на
недвижим имот по чл. 19 ЗЗД между “И.Б.И.” ООД, ЕИК **** като продавач и
„С.В.“ КДА, ЕИК ****, като купувач, с който продавачът се задължава да
построи със свои материали и средства и да продаде на купувача. следния
недвижим имот: Апартамент № 96 с идентификатор 68134.1006.1231.2.24,
находящ се във вход „Г“ на тяло „Б”, разположено в югоизточната част на
поземления имот, който обект се намира в многофамилна жилищна сграда с
подземни гаражи, магазини, офиси, медико-дентален център, кафе-аперитив и
помещение за трафопост – жилищен комплекс „А.“, гр. София, ведно със
съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж, както и съответните идеални части от поземления имот, в който е
построена сградата.
Поземленият имот е с идентификатор 68134.1006.1231 по
кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД - 18-
108/13.12.2016г. на Изпълнителния директор на АГКК, като продавачът се
задължава да построи и получи удостоверение за въвеждане в експлоатация
(акт 16) до датата 14.06.2022 година, административен адрес: ж.к. „****.
В чл. 1, ал. 3 от предВ.телния договор е поето задължение от продавача
да прехвърли имота без тежести, както и да заличи до датата на прехвърляне
на собствеността съществуващите тежести, ако има такива, като същото
задължение за продавача е възпроизведено и в чл. 6.
Съгласно чл. 4, ал. 1 от предВ.телния договор, продавачът се задължава
4
да прехвърли правото на собственост по предвидения в закона ред на
описания в чл. 1, ал. 1 недвижим имот на купувача (или посочено от него
трето лице) в срок до 45 дни от датата на въвеждане на сградата в
експлоатация и в деня на окончателното плащане на продажната цена при
нотариус Евгения П.а или при друг нотариус избран от страните. В случай, че
окончателното плащане на продажната цена се извършва чрез банка,
посредством отпуснат от банката кредит, правото на собственост се
прехвърля след въвеждането на сградата в експлоатация, в случай че страните
не уговорят друг срок. Във всички случаи след снабдяване на сградата с Акт
15 продавачът уведомява купувача за предстоящото въвеждане на сградата в
експлоатация като от датата на уведомяването, до датата на сделката,
купувачът ще разполага с минимум 60 дневен срок за осигуряване на
средствата за окончателното плащане или за сключване на договора за кредит
за закупуване на имота.
Съгласно чл. 4, ал. 3 от предВ.телния договор въвеждането на сградата в
експлоатация с получаване на „Разрешение за ползване“ се извършва до
14.06.2022 година.
Съгласно чл. 5, ал. 1 от предВ.телния договор, в случай че част от цената
ще бъде заплатена чрез банков кредит, продавачът се задължава да съдейства
на купувача при предоставяне на документи, касаещи правото му на
собственост, а именно: нотариален акт, скица, удостоверение за тежести,
площообразуване, копие от архитектурния проект на имота по чл. 1, ал. 1,
както и всички други документи изисквани от банката на купувача.
Съгласно чл. 7, ал. 1 от предВ.телния договор, купувачът се задължава
да заплати за описаните по- горе имоти обща продажна цена в размер на 114
979 евро. Посочено е, че купувачът извършва първоначално плащане в размер
на 20 % от продажната цена или 22 995,80 евро, като от тази суми се приспада
сумата от 1000 евро, платена при подписване на предВ.телния договор или
първоначалното плащане дължимо от купувача възлиза на 21 995,80 евро.
Окончателното плащане на останалите 80 % от цената - 91 983,20 евро,
се заплаща при нотариалното изповядване на сделката. В чл. 7 е посочено, че
окончателното плащане (сумата от 91 983,20 евро) е платима след писменото
уведомяване на купувача за въвеждането на сградата в експлоатация и за
конкретен ден за изповядване на сделката, като продавачът ще предложи поне
две дати. Предвидено е, че в случай че цената е платима чрез банков кредит, то
плащането й ще се извърши след учредяването на съответната договорна или
законна ипотека и след снабдяване с удостоверение за вещни тежести за
липсата на такива върху имота, които да са противопоставими на купувача или
финансиращата го банка, като купувачът се задължава поне три дни преди
сделката да предостави писмо-ангажимент от банката за плащане на сумата и
условията да това, като в деня на сделката следва да представи и подписан
договор за кредит.
Съгласно чл. 13, ал. 1 от предВ.телния договор, ако продавачът просрочи
с повече от три месеца срока за завършването на строителството на имота,
предмет на договора, след изтичането на срока, дължи на купувача неустойка
5
в размер на „ 0.1% (нула цяло и една стотна върху сто)“ от стойността на
платената до този момент от купувача сума за всеки ден на просрочие, но не
повече от 10 % от договорената в чл. 7, ал. 1 от предВ.телния договор
продажна цена.
Съгласно чл. 14, ал. 3 от предВ.телния договор при пристъпване към
разваляне продавачът е длъжен да отправи на купувача 7 - дневно писмено
предизвестие и при неизпълнение, в който срок договорът ще се счита
развален.
От представените преводни нареждания за кредитен превод от
11.12.2020 г. и 16.12.2020 г. се установява, че С.В. КДА е заплатило на И.и.
ООД сумата от общо 44 975,83 лева – посочени като първоначално плащане
по договор от 29.10.2020 .г – А96.
На 04.10.2022 г. е издаден констативен акт за установяване годността за
приемане на строежа от 04.10.2022 г. относно Многофункционална жилищна
сграда с подземни гаражи, магазини, офиси, медико-дентален център, кафе-
аперитив и помещение за трафопост – -Първи етап Те;ла А, Б и В - жилищни,
Д и част от Г – подземен гараж, местонахождение ПИ с идентификатор
68134.1006.1231, УПИ II-1231 – за жилищно строителство, обществено
послужване, ПГ и трафопост.
Установява се, че на 01.06.2023 г. е издадено разрешение за ползване №
СТ-05-259/01.06.2023 г. на строеж: Многофункционална жилищна сграда с
подземни гаражи, магазини, офиси, медико-дентален център, кафе-аперитив и
помещение за трафопост – -Първи етап Те;ла А, Б и В - жилищни, Д и част от
Г – подземен гараж, местонахождение ПИ с идентификатор 68134.1006.1231,
УПИ II-1231 – за жилищно строителство, обществено послужване, ПГ и
трафопост.
Представено е електронно писмо от 20.04.2023 г. и от 25.05.2023 г., с
което ответното дружество уведомява своите клиенти, включително ищеца –
изпратено е на посочения в договора ел. адрес за контакт с ищцовото
дружество ********@***********.***, за свикване на приемателна комисия и
предстоящо получаване на разрешение за ползване до 20.06.2023 година.
Клиентите на дружеството са уведомени, че при желание може да се
прехвърлят апартамента преди издаване на акт 16.
С имейл от 02.06.2023 г. ответното дружество уведомява ищеца, че
процесната сграда е била въведена в експлоатация на 01.06.2023 година.
По делото е представена от ответника и е приета като писмени
доказателства електронни документи, възпроизведени на хартиен носител –
разменена електронна кореспонденция между двете дружества в периода
01.09.2023 г. – 21.09.2023 година (писма от 01.08.2023г., 02.08.2023г.,
04.08.2023г., 27.08.2023г., 28.08.2023г., 29.08.2023г., 21.09.2023 г.), като
изпращането, получаването и съдържанието на разменените електронни
писма не се оспорва от ищцовото дружество.
С писмото от 01.08.2023 г. ответното дружество кани ищеца в срок до
02.08.2023 г. да му заплати дължимия остатък от уговорената цена по
6
предВ.телния договор от 29.10.2020 г., като се яви на 04.08.2023 г.в 10.30 часа
в кантората на нотариус А.П. за изповядване на сделката.Указано е ако не е
възможно явяване на посочената дата – продавачът да бъде уведомен за
определяне на друга подходяща дата.
По делото е представен и констативен протокол акт № 131, том II, рег. №
6157 от 04.08.2023 г., съставен от Т.Г. - помощник –нотариус по заместване
при нотариус А.П., видно от който в 10.30 часа се е явил представител С.И. –
управител на И.Б.И. ООД, като продавач по предВ.телен договор от 29.10.2020
г. относно апартамент 96 относно изповядване на сделка за подписване на
окончателен договор – нотариален акт за прехвърляне на собствеността на
апартамент 96, като е посочено, че същият носи в оригинал описаните
документи, необходими за изповядване на сделката, вкл. и искане за
погасяване на кредит с дата на погасяване 02.08.2023 година. Посочено е, че
до 11,30 часа в кантората на нотариуса не се е явил представител на С.В. КДА.
По делото е представено електронно писмо от 08.08.2023 г. от
електронен адрес ************@*****.*** до ищцовото дружество, към което
е приложен анекс 1 към договора от 29.10.2020 г., видно от който
окончателната цена е определена на 116 479 евро с ДДС.
С две поредни електронни писма от 27.08.2023 г. и от 28.08.2023 г.
ответното дружество е поканено да се яви на 30.08.2023 г. в 10.30 часа в
кантората на нотариус А.П. за сключване на нотариален акт за апартамент 96
по предВ.телен договор от 29.10.2020 г., като е посочено, че окончателната
цена от 179 903,11 лева (във второто ел. писмо – е посочена цена от 179 903,55
лева) следва да е заплатена преди изповядване на сделката.
На 29.08.2023 г. от страна на ответника е изпратено писмо до ищцовото
дружество, със запитване дали Г.М. от фирма Н.и.к. ООД, посочила, че е
финансов представител на ищцовото дружество, действително е такъв, както
и е поискано потвърждение, че сделката ще бъде реализирана чрез
финансиране от Банка.
От констативен протокол акт № 181, том II, рег. № 7041 от 30.08.2023 г.
на нотариус А.П., се установява, че на 30.08.2023 г. при нотариус П. са се
явили Д.П. като пълномощник на С.И. – управител на И.Б.И. ООД като
продавач и Д. А. – управител на Е.Е.В.М. ООД – представляващ С.В. КДА
като купувач по предВ.телен договор от 29.10.2020 г. с предмет обект,
намиращ се жилищен комплекс А. – апартамент 96.
В протокола е записано изявление на представителя на ответника за
готовност за сключване на окончателен договор, както е записано и изявление
на представляващия ищцовото дружество, че са се явили в кантората на
нотариуса, и се очакват документи относно сделката по предвидения и
гореописания договор начин за официална кореспонденция между страните.
Записано, е изявление, че купувачите по предВ.телния договор не е съгласен
на 20 % или каквито и да е било увеличения на цената. В констативния
протокол са описани представени от представителя на продавача документи в
оригинал.
7
С имейл от 31.08.2023 г. ответникът заявява, че изпраща на ищеца, в
изпълнение на чл. 5, ал. 1 от предВ.телния договор, следните документи:
нотариален акт за обекта и земята, скица, площообразуване, кадастрални
схеми за закупуваните обекти, кадастрална схема на УПИ, удостоверение за
тежести на ап. 96, удостоверение за тежести за УПИ, архитектурен план на
апартамент 96, 150 и 30, като сочи че очаква потвърждение дали Г.М.,
изискала документи с електронно писмо и представяща се за действаща от
името на „С.В.“ КДА, действително е представител на купувач, като се
изразява готовност поисканите документи да бъдат извадени в срок от 3 до 7
работни дни. Електронното писмо съдържа покана към ищеца да посочи в
какъв срок след представяне на документите ще има готовност за сключване
на сделката с цел насрочване на нова дата, както и искане за посочване кои
допълнителни документи ще бъдат необходими на купувача.
С електронно писмо от 14.09.2023 г. ответникът е изпратил на ищеца
допълнително още документи - удостоверения от окръжния съд по
седалището на продавачите, удостоверяващи, че за дружествата няма
образувано производство по несъстоятелност и/или същите не са обявени в
несъстоятелност; удостоверение от ТРРЮНЦ за липса на производство по
ликвидация; удостоверение за липса на публични задължения по чл. 87, ал. 6
ДОПК; удостоверение за тежести на апартамент 150; данъчни оценки на
имотите от общината. Със същото електронно писмо продавачът кани
купувача в срок до 29.09.2024 г. да предостави копие от договор за кредит и
писмо за ангажимент от кредитираща банка, както и да се яви заедно със
финансиращата го банка на 04.10.2023 г. при нотариус А.П., за прехвърляне на
собствеността върху процесните имоти. Поискано е, ако датата не е удобна на
купувача по предВ.телния договор, да уведоми продавача за определяне на
друга дата.
С електронно писмо от 21.09.2023 г. ответникът, констатира че ищецът
не е отговорил на предходния му имейл от 14.09.2023 г., кани го до 29.09.2023
г. да му представи писмо за ангажимент или друг документ от финансираща
институция, както и за прехвърляне на собствеността върху процесните имоти
да се яви на 04.10.2023 г. в кантората на Нотариус А.П. и да заплати остатъка
от продажната цена в размер на 179 903, 11 лева до 25.09.2023 г. или най-
късно до 04.10.2023 година.
Със същото електронно писмо е посочена и втора дата за явяване пред
същия нотариус за прехвърляне на собствеността по нотариален ред-
12.10.2023 г., като е направено и изявление, че ако купувачът не се яви за
сключване на окончателен договор или не заплати остатъка от цената, или не
представи писмо за ангажимент, продавачът ще счита предВ.телния договор
за развален по вина на купувача.
От констативен протокол акт № 41, том III, рег. № 8095 от 04.10.2023 г. и
констативен протокол акт № 56, том III, рег. № 8382 от 12.10.2023 г. на
нотариус А.П., се установява, че и на двете посочени дати (04.10.2023г. и
12.10.2023 г.), представител на ответника се е явил в 10,00 часа в кантората на
нотариуса относно изповядването на сделка за подписване на окончателен
8
договор – нотариален акт за покупко-продажба относно имот по предВ.телен
договор от 29.10.2020 г., като е изразил готовност да се сключи окончателен
договор, като са описани и представените пред нотариуса документи относно
сделката, вкл. под номер 9 – искане за погасяване на кредит от 02.08.2023
година. Констатирано е, че представител на купувача по предВ.телнив договор
С.В. КДА не се е явил до 11.00 часа и в двата дни.
С електронно писмо от 10.10.2023 г. на ищеца е изпратен сертификат за
енергийна ефективност.
С електронно писмо от 12.10.2023 г. ответникът кани ищеца в
седмодневен срок да заплати остатъка от цената по предВ.телния договор или
в случай, че заплаща остатъка от цената с банков кредит да представи писмо
за ангажимент от кредитиращата банка, кани го на 20.10.2023 г. да се яви за
прехвърляне на собствеността върху процесните имоти по нотариален ред, и
го предупреждава, че ако до изтичане срока на предизвестието не плати
цената/ не предостави писмо за ангажимент, не се яви пред нотариуса или се
яви, но няма готовност за плащане на продажната цена, ще счита договора за
окончателно развален. В текста на електронното писмо е посочено, че се
отнася до ап. 150.
Към електронното писмо е приложено като приложение уведомление
по - предизвестие по чл. 14, ал.3 от предВ.телен договор от 29.10.2020 г., в
което посочено, че на купувача се дава последно десетдневно предизвестие на
основание чл. 14, ал.3 от предВ.телния договор, като е поканен да се яви за
изповядване на сделката относно апартамент 96 на 23.10.2023 г. от 10: 00 часа
в кантората на нотариус А.П.. Посочено е, че след изтичане на срока за
предизвестието, и неявяване за изповядване на сделката, предВ.телният
договор ще се счита за развален.
От констативен протокол акт № 85, том III, рег. № 8714 от 23.10.2023 г.
на нотариус А.П., се установява, че на 23.10.2023 г. в 10,00 часа, в кантората на
нотариуса се е явил представител на И.Б.И. ООД, представил е описаните в
протокола документи относно изповядване на сделката и е изразил готовност
да се сключи окончателен договор съгласно предВ.телния договор от
29.10.2020 г.със С.В. КДА, но представител на ищцовото дружество като
купувач по предВ.телния договор не се е явил до 11,00 часа.
На 23.10.2023 г. е изпратено ново предизвестие от продавача по
процесния предВ.телен договор до купувача, с указания, че се дава нова дата -
03.11.2023 г. за сключване на окончателния договор.
Всички електронни писма са изпратени, респективно адресирани, до
електронните адреси на страните, посочени в чл. 31 от предВ.телния договор,
като ищецът не оспорва получаването им, като в поканите за плащане е
посочена остатъка от цената по предВ.телния договор.
Видно от справка 1523395/20.11.2023 г. от АВ, на 09.08.2023 г. е
заличена учредена договорна ипотека в полза на Юробанк България относно
процесния апартамент 96, вписана на 01.09.2021 година.
Като свидетели по делото са разпитани свидетелите Х.Х. и Г. А. с оглед
9
установяване на твърдяното от ищеца искане от страна на ответника за
увеличение на посочената цена в предВ.телния договор и отказа да сключи
договор при предвидените условия.
Свидетелят Х.Х. заявява, че е приятел с Д. А. – представляващ
юридическото лице, законен представител на ищцовото дружество, и е
запознат със опитите за закупуване на два апартамента от ответника, като
подпомагал Д. А. в процеса, и му било възложено да води кореспонденцията с
ответника. Заявява, че е присъствал на всички срещи между Д. А. и
представители на ответника, с изключение на последната. Заявява, че е бил
многократно и в комплекса, където се намират двата апартамента, бил е при
подписване на предВ.телния договор, познава служители на ответното
дружество. Уговорката при сключване на предВ.телния през 2020 г. да бъдат
построени до 2021 г., евентуално с удължаване от шест месеца – до лятото на
2022 година, но това не се служило. Средата на месец февруари 2023 г.
получил обаждане от О.Н. – служител на ответното дружество , който го
уведомил по телефона, че стойността на имотите трябва да се увеличи с 20 %.
Били подготвени точни цифри и аргументи за увеличението. Свидетелят сочи,
че е казал, че трябва да обсъди искането с господин А.. Към момента на
разговора апартаментите не били завършени, имали акт 15. По преценка на
продавача, трябвало да бъдат довършени до края на март 2023 г., но реално
акт 16 бил получен юни 223 година. През месец май 2023 г. имало среща на
обекта - свидетелят, А. и С., и било поискано официално увеличение на
цената. Свидетелят заявява, че от страна на С.И. по време на среща средата на
месец юни 2023 г. било казано, че започва обратно броене, и свидетел се
притеснил дали сделката ще се случи. А. заявявал при всеки повод , че не е
съгласен с увеличаване на цената и искал документите, за да се случи
сделката. Началото на месец август 2023 г. свидетелят, който отговарял за
електронната кореспонденция, видял, че ищецът като купувач по
предВ.телния договор е получил покана за изповядване на сделката след три
дни. Свидетелят се притеснил, тъй като не можел да присъства на сделката,
както не можел да присъства и А., тъй като не бил в София. Свидетелят
говорил по телефона със С.И. и той му казал, да не се притеснява, тъй като
мениджърът продажби – О. се е объркал. Поради това и свидетелят и А.
чакали документите за изповядване на сделката. Средата на месец август
имало нова среща със С.И., на която им било казано, че ще бъде изпратен
анекс, подписан от всички останали купувачи, със стандартното увеличение на
цената. Свидетеля после намерил анекса, изпратен не на уговорения
електронен адрес, а на друг адрес, и в същия анекс пишело, че се купувача се
отказва от неустойката поради забавата на продавача. Свидетелят заявява, че
продължавали да чакат документи за сделката, и поддържал връзка със С. и
О.. Края на месец август било получено ново писмо на електронния адрес за
явяване при нотариус – било неделя и поканата засягала и двата апартамента.
Свидетелят заявява, че той не може да се яви, тъй като бил на почивка, а Д. не
можел също да отиде. На тази среща обаче Д. отишъл.
Свидетелят заявява, че той лично е поддържал връзка с О. и С., и е искал
документи, необходими за сделката, но не му били изпращани. Заявява, че не е
10
запознат с финансовите параметри на сделката. Цялата кореспонденция
относно плащане и финансовите измерения на сделката се организирала от А..
Свидетеля водел кореспонденция и боил техническо лице, което евентуално
после да организира ремонта на апартаментите. Свидетелят Х.Х. заявява, че
не е изпращал отговор на електронното писмо, с което бил изпратен анекс за
увеличение на цената.
Свидетеля Г. А. – брат на Д. А., заявява, че знае за имотите, които
фирмата на брат му искала да закупи. Обсъждали как се движи
строителството, знаел, че трябвало да приключи през лятото на 2022 г., но не
било готово. От брат си свидетелят заявява, че знае, че през месец февруари се
обадили от екипа на строителя, че искат увеличение на цената с 20 %, като
били в голямо закъснение, но братът на свидетелят не бил съгласен Братът на
свидетелят също му бил казал и за друга среща – началото на месец август,
когато отново го били поканили за изповядване на сделката с три работни дни
предизвестие. Братът на свидетеля му казал, че не успял да отиде, тъй като
много късно видели поканата. За срещата на 30 август свидетелят заявява, че
пред него брат му попитал Д.П. го притиска за увеличение на цената, и защо
изпраща поканата за срещата с два дни предизвестие. Отговорът на Д.П. бил,
че му трябват пари. Относно срещата свидетелят заявява, че помощник-
нотариусът се явил с протоколите, и братът на свидетелят настоял да
отбележат и несъгласието му за увеличение на цената с 20 %. Свидетелят Г. А.
заява, че брат му е казал, че са необходими и друг документи, за да има сделка,
но не знае точно какви документи. Не знае с какви средства брат му е смятал
да финансира сделката.
Разпитани са и двама свидетели по искане на ответното дружество, за
установяване на обстоятелството относно размера на исканото увеличение на
цената по предВ.телния договор.
Свидетелят О.Н. заявява, че към октомври 2020 г. е бил служител на
дружеството И.С.. Съдействал на дружеството И.Б.И. по повод
кореспонденция с клиентите. Знае за взаимоотношенията между И.Б.И. и С.В.
по повод предВ.телен договор за апартамент 96. Свидетелят заявява, че е
изпращал поканите до С.В. за сключване на нотариалната сделка, но заявява,
че не е уведомявал дружеството за увеличаване на цената. Заявява, че е
присъствал на срещата на 30.08 при нотариуса. Имало подготвен проект за
нотариален акт, но купувачът нямал готовност да изповяда сделката. Била
подготвена документацията от продавача. Свидетеля бил през цялото време на
срещата, която продължила 15-20 минути. И в подготвения проект за
нотариален акт била посочена цената по предВ.телния договор. Имало
изявление от страна на купувача относно несъгласие с искане за увеличаване
на цената и за необходимостта от документи, на което свидетелят заявява, че
не е знаел как да реагира, тъй като всички документи били налице, а нямало
искане за друга цена, освен цената по предВ.телния договор. Свидетелят О.Н.
заявява, че е разбрал от С.И., че е предложил увеличаване на цената с 1500
евро, тъй като от своя страна купувачите искали да са от последните, които ще
изповядат сделката. Свидетелят заявява, че знае, че е било получено искане от
някаква финансова къща за документи, но не били изпратени на формата, тъй
11
като имал по лични данни, а на А. – представителят на купувача. Свидетелят
Н. заявява, че познава Х.Х., който действал от името на купувача по два
договора, и по негово искане били предоставени и документи, които не били
необходими за прехвърляне собствеността на имотите, но били предоставени –
напр. сертификат за енергийна ефективност.
Разпитан свидетеля Д.П. заявява, че е съдружник в ответното дружество
и е действал като пълномощник във връзка със сделките. Относно срещата
през месец август пред нотариуса заявява, че е присъствал като представител
на продавача, избрали нотариуса тъй като при него били всички документи
относно строежа. По време на срещата нотариусът казал, че всички документи
са наред и може да се сключи договор, но Д. казал, че ще си помисли и ще се
посъветва. След това заявил, че не е съгласен с увеличение с 20 %, на което
свидетелят му казал, че никой не иска увеличение с 20 %. Свидетеля заявява,
че знае, от С., че е искано увеличение на цената с 1500 евро, тъй като
купувачът поискал да е от последните за сделката, понеже не били готови с
парите. Не било постигнато съгласие за това.
Представени са и доказателства по чл. 264 от ДОПК, актуални данъчни
оценки на имота, и актуални скици.
При така установената фактическа обстановка, Съдът прави следните
правни изводи:
Относно предявения конститутивен иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД:
За основателността на иска следва да са налице следните предпоставки:
1. наличието на валиден предВ.телен договор, с който се поема
задължение за сключване на определен окончателен договор, чието
съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предВ.телния
договор, вкл. надлежна индивидуализация на имотите, предмет на
договора, както и спазването на предвидената в закона форма,
2. качеството "изправна страна", респ. неизправност на ответника, т.е.
бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен;
настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен
договор;
3. принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума
на прехвърлителя,
4. наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на
собствеността - чл. 363 ГПК.
Ответникът прави възражения за разваляне на предВ.телния договор по
вина на ищеца като купувач.
В тежест на ответника е да докаже твърдените от него основания за
разваляне на договора – неизпълнение в срок на задължението на купувача да
заплати продажната цена.
12
По делото се установи сключването на предВ.телен договор за
строителство и закупуване на недвижим имот от 29.10.2020 година, с обект –
надлежно индивидуализиран апартамент № 96 в комплекс „А.“, кв.
„Манастирски ливади“, срещу задължение на ищеца да заплати уговорената
цена, платима на части – сумата от 1000 евро платени преди сключване на
предВ.телния договор, сумата от 21 995,80 евро в срок не по – късно от 25
работни дни след сключването му и сумата от 91 983,20 евро платима след
писмено уведомление на купувача за въвеждане на сградата в експлоатация,
но не по-късно от деня на изповядване на сделката, а в случай на плащане с
банков кредит не по-късно от 14 дни след сключване на сделката.
Този договор разкрива характеристиките и на договор за строителство и
на предВ.телен договор за прехвърляне на собствеността върху недвижим
имот.
Ищецът твърди, че е изпълнил своите задължения по договора (доказа
се по делото, че са заплатени посочените в чл. 7 суми – първоначална вноска
– 20 % от уговорената продажна цена, вкл. и платеното капаро от 1000 евро
преди сключване на договора), както и, че ответникът не е изпълнил
задължението си да му прехвърли собствеността на описания недвижим имот
в предвидените срокове.
Основният спорен въпрос по делото е дали този предВ.телен договор е
действащ към момента, релевантен за спора между страните – датата на
обявяване нa делото за решаване – края на устните състезания по смисъла на
чл. 235 от ГПК, доколкото първата предпоставка за основателност на иска е
наличието на валиден и действащ предВ.телен договор.
Установи се, че е налице забава в изпълнението на задължението на
ответника да завърши строителството и да осигури получаване на
удостоверение за въвеждане в експлоатация, като разрешението за ползване е
от 01.06.2023 г., при уговорен срок за изпълнение – 14.06.2022 година.
Съгласно чл. 4 от договора от 29.10.2020 г., ответникът като продавач е
имал задължение да прехвърли правото на собственост върху изградения
обект в срок от 45 дни от дата на въвеждане на сградата в експлоатация, т.е до
16.07.2023 година.
Следователно, в периода 14.06.2022 г. – 01.06.2023 г. ответникът е бил в
забава за изпълнение на задължението си за изгради имота и да снабди
сградата с разрешение за ползване.
Основателен е довода на ищеца, че една на 09.08.2023 г. е била заличена
вписаната договорна ипотека като тежест върху имота, предмет на
предВ.телния договор, поради което и поради което и ответникът се явява
неизправна страна по договора до 09.08.2023 г., тъй като съгласно чл. 1, ал.3 и
чл. 6 от договора, имотът следва да се прехвърли чист от тежести.
След тази дата обаче не се установява ответникът да е в неизпълнение на
свое задължение по договора, което да препятстват сключването на
окончателен договор.
На иска по чл. 19, ал.3 от ЗЗД ответникът противопоставя възражение,
13
че предВ.телният договор е развален, тъй като въпреки многократните
покани, ищецът не се е явил за да бъде изповядана сделката за прехвърляне на
собствеността и ответникът като кредитора е упражнил правото си да развали
договора, считано от 12.10.2023 година, поради което и отпада първата
предпоставка за основателност на иска.
За да възникне преобразуващото право на ответника като продавач по
предВ.телния договор да развали същия, същият следваше да докаже, че
ищецът като купувач е неизправната страна, т.е ищецът е изпаднал в забава на
задължението си да се яви пред нотариус и да осигури условията за
изповядване на окончателния договор – да заплати остатъка от цената в
размер на 80 % от уговорената цена или да представи доказателства, че
финансирането ще е от банкова институция, и съответните документи,
установяващи срокове и начина на заплащане на остатъка от цената.
Недоказано остана възражението на ищеца, че за ответника не е
възникнало основание да развали договора, тъй като самият ответник е
неизправната страна, вкл. и защото е отказал да изповяда сделката при
условията на предВ.телния договор, а е искал завишаване на цената с 20 %/.
Както бе посочено и по-горе, доказа се по делото, че след 09.08.2023 г.
ответникът не е в забава за изпълнение на свои задължения по договора.
Не се доказа, че същият е отказал да сключи окончателен договор, тъй
като е искал да бъде увеличена предвидената цена.
Единствените доказателства, ангажирани от ищеца в подкрепа на
твърденията му са показанията на разпитаните свидетели Х. и А..
На първо място, показанията на тези свидетели следва да се ценят при
хипотезата на чл. 172 от ГПК.
Свидетелят Х. е в дългогодишни приятелски отношения със законния
представител на дружеството, представляващо ищцовото дружество Д. А.,
както и от показанията му се установява, че е действал като представител на
ищцовото дружество в отношенията с ответника – той е следял електронната
кореспонденция, получавал е обаждания от представители на ответника, сочи,
че по повод поканата за изповядване на договора, получена на 01.08.2023 г. се
е притеснил, че не може да се яви, тъй като е на почивка. Т.е от показанията на
свидетеля Х. се установява, че се чувства лично ангажиран с
взаимоотношенията между продавач и купувача, дава личностни оценки на
ситуацията, говори от свое име като лично засегнато лице от действията на
ответника, поради което и при оценка на показанията му следва да се има
предвид неговата лична заинтересованост от изхода на спора. Наличието на
някаква заинтересованост от изхода на спора се извлича и от липсата на
логика в показанията на свидетеля Х., че макар, че е толкова добре запознат с
делата на ищцовото дружество по сключване на предВ.телния договор, по
забавата на строителството, не е наясно с финансовите измерения на
договорните отношения, т.е как трябва да бъдат заплатени имотите (не се
спори, че се касае за два идентични договора, за два имота, като предмет на
настоящото дело е единият имот). Подобно изявление е житейски нелогично и
14
неразбираемо.
Свидетелят Г. А. е брат на Д. А., а и неговите показания, с изключение
на обстоятелствата, когато заявява, че е присъствал по време на срещата в
офиса на нотариус на 30.08.2023 г., са свързани с възпроизвеждане на
информация, получена от брат му относно хода на строителството и
твърдения, че Д. му е казал,че строителят му иска допълнително средства. Т.е
касае се за информация, получена от страната по спора, която е обект на
доказване, поради което и в тази си част показанията не следва да бъдат
ценени. В показанията на свидетеля А. също се отбелязва липса на житейска
логика и последователност, тъй като от една страна свидетелят като брат на Д.
А. заявява, че е получавал информация от брат си за темпа на строителството,
че му искат по-висока цена, знае и имената на конкретните представители на
ответното дружество, а от друга страна няма никаква конкретна информация
относно начина по който се очаква да се финансира сделката.
Действително, роднинските и приятелските връзки не изискват
познаване в детайли на търговската дейност на ищцовото дружество, но от
показанията на двамата свидетели е неясно как могат да са в течение с всички
подробности относно искания за увеличаване на цена, забави в
строителството, а от друга страна свидетелите Х. и А. нямат никаква
представа с какви средства – лични, заемни, чрез банка или трето лице
ищцовото дружество като купувач е смятало да финансира сделката.
Поради това и Съдът не кредитира показанията на свидетелите Х. и А. в
частта относно изявленията, че е имало искане от 20 % за увеличаване на
продажната цена като условие за сключване на договора. Същите не са
подкрепени от никакви други данни по делото. Единствено в констативния
протокол от 30.08.2023 г. е записано изявление на Д. А., че не е съгласен с
искано увеличение на цената с 20 % или с каквото и да е било увеличение.
Съгласно чл. 569, ал. 1, т. 3, вр. чл. 592, ал. 1 ГПК и вр. чл. 593 ГПК, в
удостоверителната компетентност на нотариуса попадат връчването на
нотариални покани и удостоверявания за явяване или за неявяване на лица
пред нотариуса за извършване на действия пред него. С обвързваща
доказателствена сила се ползват изявленията на нотариуса за факти, които са
се осъществили пред него в рамките на предоставената му от закона
удостоверителна компетентност по чл. 569 от ГПК, като между тези факти са
явяването или неявяването на лица за извършване на действия пред нотариуса
(така и решение № 473/12 от 17.01.2013 г. по гр. д. № 1395/2011 г. на ВКС).
Следователно, с обвързваща доказателствена сила по делото се
установява, че посочените изявления в констативния протокол са направени
пред помощник-нотариуса, от посочените като явили се лица с оглед
изповядване на сделката на 30.08.2023 година. Оттук не следва обаче извод,
установим при условията на пълно, главно доказване за ищеца, чиято е
доказателствената тежест, че от страна на ответника е било направено искане
за увеличаване на цената по договора с 20 % като условие за изповядване на
сделката.
В същото време, показанията на свидетелите Д.П. и О.Н. са
15
последователни, логични и са подкрепени от останалия доказателствен
материал. За преценка на показанията на тези свидетели, също следва да се
приложи правилото на чл. 172 от ГПК с оглед евентуалната им
заинтересованост – О.Н. е действал като посредник в кореспонденция между
страните по предВ.телни договор – установява, се че представената
електронна кореспонденция е подписана от името на продавача от него, а Д.П.
е съдружник в ответното дружество и се е явявал като пълномощник на
ответника за изповядване на сделките. От друга страна, обаче показанията на
тези свидетели са подкрепени от останалия събран доказателствен материал –
разменената електронна кореспонденция, и отразеното в съставените
констативни протоколи. Следва да се отбележи, че Съдът не цени показанията
с оглед установяване на отрицателния факт – че не е предлагано увеличаване
на цената с 20 % , а относно положителните факти относно размера на
предложеното увеличение – до 1500 евро, без да е условие за сключване на
договора.
От показанията на двата свидетели, както и от електронната
кореспонденция се установява, че еднократно с електронно писмо от
08.08.2023 г. е предложено от управителя на ответното дружество сключване
на анекс, съгласно който цената се увеличава с 1500 евро. Именно с оглед
показанията на свидетелите П. и Н. Съдът намира за неоснователно
бланкетното оспорване на авторството на електронното писмо то С.И., с което
е изпратил и анекса за увеличение на цената с 1500 евро.
Не се доказа, че е налице отказ на продавача да изповяда сделката, при
неподписване на анекса.
Не се доказа по делото и, че от страна на ответника не са представени
необходими за изповядване на сделката документи, както е записано в
изявленията на Д. А. в констативния протокол от 30.08.2023 година. Не само в
протокола, но и в останалата документация по делото, не се установява какви
точно документи, според ищеца са били необходими за изповядване на
сделката, които да не са представени от ответника своевременно.
В предВ.телния договор не са посочени конкретни документи, които
следва да се представят. Не се установи да са искани от ищцовото дружество и
конкретни документи, които да не са представени от ответника, което да
препятства изповядването на сделката. Напротив, установява се, че няма
отговор от купувача по предВ.телния договор – ищец в производството, на
многобройните покани от ответника в периода след 04.08.2023 г. за сключване
на окончателен договор от продавача – покани от 27.08.2023 г., 28.08.2023 г.,
31.08.2023 г., 14.09.2023 г. и 12.10.2023 година, описани по-горе.
От съставените след 04.09.2023 г. констативни протоколи (04.10.2023 г.,
12.10.2023 г. и 23.10.2023 г.) се установява, че на посочените дати за
изповядване на сделката се явява представител на ответното дружество,
представя всички необходими документи, но не се явява или съответно
представител на ищеца отказва да сключи договора (така протокола от
30.08.2023 година.).
С оглед предвидената едновременност на изпълнение на задължението
16
да се прехвърли собствеността от продавача и да се заплати остатъка от цената
от купувача – така чл.7 от предВ.телния договор предвижда, че остатъкът от
цената се заплаща при изповядване на сделката, което е и след снабдяване на
сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация, Съдът намира, че
срокът за изповядване на сделката е уговорен и за двете страни – и за
продавача и за купувача. Следователно, след 16.07.2023 г. (45 дни след
въвеждане на сградата в експлоатация), ищецът като купувач изпада в забава
за изпълнение на своето задължение да се яви за изповядване на сделката и да
заплати цената.
И ако довода, че в периода до 09.08.2023 г. ответникът е в забава, с оглед
непредставяне на всички необходими документи и незаличаване на ипотеката
върху имота, поради което и съгласно чл. 90, ал.1 от ЗЗД ищецът до този
момент се освобождава от последиците на собствената си забава, то след тази
дата ищецът е в забава за изпълнение на задължението си.
Дори и да се приеме, че посочените в уведомление 39/14.09.2023 г.
документи са необходими за изповядване на договора (следва да се отбележи,
че съгласно констативния протокол от 30.08.2023 г. тези документи са
представени пред нотариуса, а липсват данни, че ищцовото дружество ги е
изискало преди това, съответно, че ищецът се е опитал да се запознае със
същите, или че е поискал от ответното дружество конкретни документи, за да
се приеме, че ответникът е в неизпълнение на задължението си да представи
документи), то най-късно с получаването на тези документи на 14.09.2023 г.,
ищецът е изпаднал в забава на изпълнение на задължението си да се яви за
изповядване на сделката, като предложи доказателства за осигурено
финансиране, съгласно условията на предВ.телния договор. Касае се за
неизпълнение на основното задължение на купувача по предВ.телен договор
за прехвърляне собственост върху недвижим имот.
Установява се, че ответникът добросъвестно е упражнил правата си по
договора като продавач – налице са многобройни покани до ищеца да се
сключи окончателния договор, което е свързано и с осигуряване на средствата
за финансиране на договора. Нещо повече, установява се, че ответникът е
изпълнил и задължението си да уведоми ищеца като купувач още на
20.04.2023 г. за предстоящото издаване на акт, образец 16, за да се осигури
необходимия срок за финансиране на сделката.
По аргументите в ТР № 4 от 09.05.2023 г. по тълк. д. № 4/2020 г., ОСГТК
на ВКС, дори и в производството по иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД
да се установи, че ищецът-купувач е неизправен и неизпълнението на
задължението за заплащане на цената не се дължи на обективни причини или
на забава на кредитора, това обстоятелство не е пречка за уважаването на
иска, но само когато това неизпълнение не е довело до прекратяване на
облигационната връзка между страните. При виновно неизпълнение от страна
на купувача по предВ.телния договор в полза на ответника-продавач се
поражда правото да го развали.
По настоящото дело, се установи, че ответникът е избрал да прекрати
договорната връзка, установена с предВ.телния договор от 29.10.2020 г.,
17
поради виновно неизпълнение на задълженията на ищеца.
Ответникът надлежно е упражнил правото си по чл. 87 от ЗЗД да развали
предВ.телния договор с предизвестие за разваляне на договора от 21.09.2023
година, като следва да се приеме, че считано от 12.10.2023 г. договорът е
развален (тъй като на нито една от дадените три възможни дати – 25.09.2023
г., 04.10.2023 г. и 12.10.2023 г. няма данни ищецът да е предприел действия да
изпълни задължението си като представи доказателства за наличието на
възможност да финансира сделката, съответно данни за ползване на банков
кредит, съответно не се е явил нито на 04.10.2023 .г, нито на 12.10.2023 г. за
изповядване на сделката). Правото да се развали договора може да се упражни
и по време на висящ процес по иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД, както е посочено и в
цитираното тълкувателно решение.
Доводът на ищеца в писмената защита, че с подаване на исковата молба
се отправя покана за сключване на договора не променя направения извод.
Ако ищцовото дружество желаеше да изпълни задължението си, е следвало да
адресира тази покана до насрещната страна по договора. Няма данни след
предявяване на иска – 30.08.2023 г. ищецът да е предприел действия по
изпълнението на задължението си да се яви за изповядване на окончателния
договор. Напротив, след 30.08.2023 г. се установява, че на 04.10.2023 г. и на
12.10.2023 г. ищецът не е явил пред нотариус за изповядване на сделката,
въпреки, че след подаване на исковата молба, но преди препис от същата да
бъде връчен на ответника е получил отново покани за изповядване на
сделката. Доводите, че са били дадени много кратки срокове за подготовка на
сделка, биха били релевантни, ако нямаше данни по делото, че ответникът е
канен да се изповяда сделката в периода 09.08.2023 г. – 12.10.2023 г., като са
му изпращани всички възможни документи, без активност от негова страна.
Поради това и не се установява наличието на първата предпоставка за
основателност на конститутивния иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД – валиден
предВ.телен договор за прехвърляне на собствеността на недвижим имот,
доколкото договорът от 29.10.2020 г. е развален, считано от 03.11.2023 година.
Искът по чл. 19, ал.3 от ГПК следва да бъде отхвърлен.
Относно иска по чл. 92, ал.1 от ЗЗД за сумата пот 15 786,52 лева –
неустойка за забава по чл. 13, ал.1 от договора от 29.10.2020 година.
Както е посочено в ТР № 7/2013 г. на ВКС, ОСГТК, неустойка за забава
по двустранен договор, който не е за продължително или периодично
изпълнение, не се дължи, когато договорът е развален поради виновно
неизпълнение на длъжника.
Договорът от 29.10.2020 г. не е за продължително или периодично
изпълнение, поради което и с развалянето му с обратна сила отпадат
задълженията на страните, включително задължението за неустойка за забава.
18
Относно разноските в производството:
При този изход на спора на ответника се дължат разноски на основание
чл. 78, ал. 3 ГПК, за адвокатско възнаграждение в размер на 15000 лева.
Водим от горното и на основание чл. 235 от ГПК, Съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „ С.В.“ КДА, ЕИК ****, седалище и адрес
на управление: гр. София, район Триадица, ул. „ **** срещу „ И.С.“ ЕООД,
ЕИК ****, седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. „ ****, иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, за обявяване за окончателен на
предВ.телен договор за покупка- продажба на недвижим имот от 29.10.2020 г.
относно апартамент № 96 с идентификатор 68134.1006.1231.2.24, находящ се
във вход „Г“ на тяло „Б”, разположено в югоизточната част на поземления
имот, на кота + 19,95 м., етаж 8, със застроена площ от 97,70 кв.м., а с
прилежащите общи части на площ от 116,14 кв.м., състоящ се от: коридор,
дневна, две спални, баня с тоалетна, тоалетна и два балкона, при граници:
външен зид към вътрешен двор, стълбище от вход „Г”, коридор, апартамент №
95, външен зид към улица, апартамент № 137, ведно с 0,532 % идеални части
от общите части на сградата и от правото на строеж, равняващи се 18,44 кв.м.
идеални части от общите части на сградата, както и 0,455% идеални части от
правото на собственост върху поземления имот, равняващи се на 28,97 кв.м.
идеални части от същия, който обект се намира в многофамилна жилищна
сграда с подземни гаражи, магазини, офиси, медико-дентален център, кафе-
аперитив и помещение за трафопост – жилищен комплекс „А.“, гр. София,
ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото
на строеж, както и съответните идеални части от поземления имот, в който е
построена сградата, имот с идентификатор 68134.1006.1231 по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД - 18-
108/13.12.2016г. на Изпълнителния директор на АГКК.
ОТХВЪРЛЯ предявения „ С.В.“ КДА, ЕИК ****, седалище и адрес на
управление: гр. София, район Триадица, ул. „ **** срещу „ И.С.“ ЕООД, ЕИК
****, седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. „ ****, иск с правно
основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, за сумата от 15 786,52 лева - неустойка по чл.
13, ал. 1 от предВ.телен договор за покупка- продажба на недвижим имот от
29.10.2020 година.
ОСЪЖДА „С.В.“ КДА, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление:
гр. София, район Триадица, ул. „ **** да заплати на „И.С.“ ЕООД, ЕИК ****,
седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. „ **** на основание чл. 78,
ал. 3 от ГПК сумата от 15 000 лева - разноски по делото за заплатено
адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийския
19
апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му чрез ЕПЕП.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
20