№ 1667
гр. Варна, 10.11.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VI СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Атанас В. Славов
при участието на секретаря Веска П. Петрова
Сложи за разглеждане докладваното от Атанас В. Славов Гражданско дело №
20233100102452 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 14:00 часа се явиха:
Ищцовата страна „КАРИЯН-2“ ООД, редовно уведомена за съдебно заседание, не
се явява законният представител, представлява се от адвокат Е. К. от АК – Варна, редовно
упълномощена и приета от съда от преди.
Ответната страна „ДАЛИЯ АСЕТ“ ЕАД, редовно уведомена за съдебно заседание,
не се явява законният представител, представлява се от адвокат В. И. от АК – Пловдив,
редовно упълномощена и приета от съда от преди.
Вещото лице М. А. В., редовно призована, явява се.
СЪДЪТ СЛУЖЕБНО ПРОВЕРИ И КОНСТАТИРА, че вещото лице е депозирало
заключението в срока по чл. 199 от ГПК.
СТАНОВИЩЕ ПО ХОДА НА ДЕЛОТО:
АДВ. К.: Да се даде ход на делото.
АДВ. И.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради
което
О П Р Е Д Е Л И
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпило в срока по чл. 199 от ГПК заключение с вх. рег. №
30958/28.10.2025 г. по допуснатата съдебно-техническа експертиза.
АДВ. К.: Има пречки по изслушване на експертизата. Вещото лице не е изпълнило
заключението в частта, в която аз съм поставила задача. За другата част – колегата ще каже.
Задачата беше да се ползва метода на пазарните аналози, като въобще не съм имала предвид
да се вземат, дори те да се ползват от Службата по вписванията договорите, които са
вписани, дългосрочни са и не са нещо, което се сключва регулярно. По-скоро ефективна
информация може да бъде намерена, ако се направи контакт с агенциите за недвижими
имоти, във връзка със сключени договори на наистина дворно място, което е прилежащо към
ресторант. На мен лично ми е известна една такава сделка от 2023 г. на ул. „Шкорпил“. Това
е бившият гръцки ресторант. Освен това, вместо да извърши оценка на пазарния наем, така
както е поставена задачата, вещото лице си позволява да прави правен извод колко не е
интересен този имот и как може да се даде под наем само на собственика на сградата и
съответно съществено занижава този пазарен наем, който не дава реална представа както на
мен, така, предполагам, и на съда при постановяване на решението. Ако толкова държи да си
каже мнението, вещото лице би трябвало да направи в няколко варианта оценката, за да
може тя наистина да послужи за нуждите на настоящия процес. В тази смисъл аз смятам, че
1
не е изпълнена задачата и следва да бъде дадена възможност да я изпълни, така както е
поставена. Считам, че не следва да пристъпваме към изслушване на заключението.
АДВ. И.: На първо място не е вярно твърдението на ищеца, че използваните в
оценката пазарни аналози не са коректни, тъй като именно според българските стандарти за
оценяване, при определяне на месечен пазарен наем, следва да бъдат взети именно данни за
сключени реални сделки, вписани в Агенция по вписванията. Това беше обсъдено и в
предходните етапи на производството, именно защото според българските стандарти за
оценяване, данните от реално сключени сделки следва да бъдат използвани за пазарни
аналози. Доколкото евентуални обяви в агенции за недвижими имоти или оферти в интернет
към настоящия момент няма, няма как да дадат достоверна информация за процесния
период, който е от 2023 г. до подаване на исковата молба и отделно за които няма данни
евентуално да са сключени реални такава за посочени данни. Не отговаря на истината и
второто твърдение, че техническите констатации на експертизата относно статута и
характеристиките на процесния имот представляват правен извод. Същото очевидно се
опровергава от данните на заключението, което съдържа изцяло съдебно-технически данни
и констатации, поради което моля да се пристъпи към изслушване на заключението.
АДВ. К.: Не съм имала предвид да се ползват офертни стойности. Имала съм предвид
да се ползват действително стойностите от действително сключени договори, но такива,
които касаят като процесния имот. Видно от ползваните пазарни аналози, те са абсолютно
неотносими. Коефициентите, които са използвани са, меко казано, странни и въобще не
дават преценка за действителната пазарна стойност. Освен това, като говорим за правен
извод, имам предвид това, че вещото лице казва, че трябва да е максимално занижен наемът,
защото единственият потенциален наемател, това е собственикът на сградата. Това
определено е правен извод и следва да бъде оставен на съда, поради което считам, че не
трябва да се приема експертизата.
СЪДЪТ, като взе предвид изявленията на страните:
Направените възражения са по отношение на правилността на заключението на
вещото лице, по което съдът може да се произнесе след неговото изслушване. В този смисъл
съдът намира, че следва да пристъпи към изслушване на вещото лице, като съобрази
въведените възражения от страните, при неговото приемане и приобщаване към
доказателствения материал.
СЪДЪТ пристъпи към изслушване на вещото лице, след снемане на неговата
самоличност.
Вещо лице М. А. В.: 68 годишна, българка, българска гражданка, омъжена,
неосъждана, без родство и дела със страните по делото. Предупредена за наказателната
отговорност по чл. 291 от НК.
Вещото лице обеща да даде заключение по съвест и разбиране.
В. Л. В.: Поддържам представената от мен експертиза.
АДВ. К.: Оспорвам изцяло заключението. Моля да имате предвид направените от мен
възражения по отношение на изслушването му като такива по съществото на самото
заключение. Моля да не се приема.
АДВ. И. към вещото лице: Технически възможно ли е да бъде определено къде
реално се намират процесните 253 идеални части, при положение, че границите на сградата
съвпадат с границите на поземления имот, от техническа страна?
В. Л. В. отговаря: След като съм извършила оглед на място установих, че площта на
дворното място с реализираното върху него застрояване не позволява да се определят точно
тези 253 кв. м., които всъщност са идеални части. Няма как идеални части да се наложат
реално върху площта на парцела.
АДВ. И. към вещото лице: Представлява ли вход и изход към сградата на ответника
процесният имот?
В. Л. В. отговаря: Пред сграда с номер *** има свободна площ около 25 кв. м., която
е показана в по-светло на скицата на страница 6. Тази свободна площ, всъщност осигурява
вход и изход към тази сграда, която е отразена с този идентификатор. Фактически, тя, като
сграда за обществено ползване, за обществено хранене, се нуждае от свободна площ, през
която да се преминава, да се поставят съответно и рекламни съобщения, може би, ако е
действаща; да се осигурява противопожарната защита - вход и изход за пожарна, ако е
2
необходимо. Така че това представлява наистина вход и изход към сградата. На страница 6,
очертано в по-светлия цвят и отпред на снимката се вижда, това е малкият правоъгълник. То
е към улицата, но фактически тази част представлява пак част от самия парцел 25 кв. м. Тази
част се явява свободно дворно място. Вътрешната част. Говорим за външната към улицата. Тя
представлява. Вътрешната тя не може да представлява вход и изход.
АДВ. И.: Нямам повече въпроси към заключението. Да се приеме. Същото е правилно
и обстойно извършено. От огледа на място и приложените към него материали се установява
реалното положение. Отделно от приложените данни за сключените сделки при Агенция по
вписванията, с които вещото лице се е сдобило посредством издадените от съда съдебни
удостоверение се установява, че изчисленията са правилни и коректни.
АДВ. К.: Оспорвам експертизата. Моля да бъде допусната тройна съдебно-
техническа експертиза със същата задача.
Вещото лице В. отговаря на въпроси на съда: Вътрешният двор е към същия
парцел. Това е площта, която съм изчислила.
Терасата е от този, вътрешния двор, от там има стълби.
От тук започват тези вътрешните стълби и излизат на тази тераса. Тази тераса е вътре
в това очертаното, празно място. Това са вътрешните стълби. Това е вътрешната тераса към
дворното място (фигура 11). Това е сградата с идентификатор 1, която е. Тя излиза отпред и
от тази страна. Ето тук са стълбичките и терасата се вижда.
Направих запитване до Община Варна и кметство Одесос за наличие в архива на
проекти и на някакви чертежи за въпросните сгради, но от там получих отговор, че няма
такива запазени в техния архив, поради което не можах да направя анализ за състоянието от
преди закупуването на този имот. Т. е. липсват каквито и да е строителни чертежи в архива
на Общината.
СЪДЪТ намира, че следва да приеме и приобщи към доказателствения материал
заключението на вещото лице.
По направените възражения:
Установената практика е изследването на пазарната стойност да се установява чрез
реални сделки (следва да се отбележи, че действителните цени по сделките, вписани в
Агенция по вписванията не могат да се приемат за достоверни), но това не означава, че
офертните цени са достоверни. Точно обратното - офертната цена е една предполагаема
цена, която търпи промяна впоследствие, с оглед много фактури, които й влияят. В този
смисъл офертните цени са значително по-високи от действителните пазарни. Вещото лице е
изработило заключението си въз основа на методиката на пазарните аналози, като е
изследвало подобни имоти като аналог в Агенция по вписванията, което, според мнение на
съда, е по-достоверният източник на данни, отколкото офертната цена. Пазарната цена се
определя по аналог като родово понятие (за подобни имоти). В конкретния случай тя се
прилага за конкретния имот с неговите специфични особености – разположение, място,
достъп, застрояване, предназначение и други, които оказват влияние върху тази стойност
при претендираното обезщетение. За това, че ищците са лишени от правото да ползват имота
следва да се съобразяват именно реалната стойност на отдаването под наем на процесния
имот като загуба, т. е. като обезщетение. Обратното означава, което и вещото лице е
обсъждало, че такова обезщетение или не се дължи или е в минимален размер.
В този смисъл, съдът намира, че следва да приеме и приобщи към доказателствата по
делото заключението на вещото лице. По отношение на направените възражения по
отношение на неговата правилност, съответно по пазарните аналози така, както е опредЕ.
цената, съдът следва да се произнесе с окончателния си съдебен акт.
СЪДЪТ по съдебно-счетоводната експертиза,
О П Р Е Д Е Л И
ПРИЕМА И ПРИЛАГА към доказателствата по делото писменото заключение с вх.
№ 30958/28.10.2025 г.
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещото лице по изготвената експертиза
в общ размер на 1400 лева, съобразно представената справка-декларация.
ИЗПЛАЩА възнаграждение от внесения депозит в размер на 200 (двеста) лева.
/изд. РКО/
3
ЗАДЪЛЖАВА ищеца в едноседмичен срок, считано от днес да внесе допълнително
възнаграждение за вещото лице в размер на 864 лева.
ЗАДЪЛЖАВА ответника в едноседмичен срок, считано от днес да внесе
допълнително възнаграждение за вещото лице в размер на 366 лева.
ПРЕДУПРЕЖДАВА страните, че при неизпълнение на това им задължение срещу
тях ще бъде издаден изпълнителен лист за сумата.
АДВ. И.: Считам, че не са налице основанията на чл. 201 от ГПК за повторно
заключение, тъй като не бяха изложени нито конкретни въпроси, нито конкретни
оспорванията, че заключението не е обосновано или възниква съмнение за неговата
правилност. Напротив – от използваните в експертизата пазарни аналози се установи, че са
спазени българските стандарти за оценяване, а от извършения оглед и направените проверки
на място се установи, че вещото лице е направила и е установила статута и техническите
характеристики на процесния имот, което е именно необходимо за настоящата експертиза.
АДВ. К.: Аз считам, че са налице основанията по чл. 280, ал. 1 от ГПК за нова
експертиза и мисля, че достатъчно ясно изразих какво не ми харесва в тази експертиза,
предвид това, че са ползвани съвсем други по вид имоти.
Когато нямаме вещо лице с опредЕ. квалификация в списъка на вещите лица, съдът
назначава външно вещо лице. Тук случаят е аналогичен. Ние нямаме подобни сделки от
ползваните аналози. Значи следва съдът да възложи да се намерят реално сключени сделки
от агенциите за недвижими имоти. Тук въобще никога не съм казала за офертни цени. Освен
това от това, което казахте Вие е ясно, че така опредЕ.та оценка е явно несправедлива. Вие
казахте – да, те се занижават, а офертите увеличават. Значи, пак казвам, нека не ползваме
офертни цени, а да ползваме реално сключени договори за наем и въз основа на тях да се
прави заключението за пазарната цена и не за паркинги и за имоти за земеделско ползване.
Това е, меко казано, несериозно.
АДВ. И.: Не отговаря на истината, че не са ползвани реални сделки. Ползваните
данни за реално сключени сделки са ясно определени и към тях вещото лице е дало
съответните коефициенти, които са приложени към реално сключените сделки именно
предвид техническите характеристики на процесния имот. Няма как, то това е работата на
експерта - да приложи съответните коефициенти по стандартите за оценяване към данните
от реалните сделки. Няма какво друго да направим.
АДВ. К.: Считам, че принципът за равнопоставеност на страните в процеса изисква
наистина да бъде допусната тази съдебно-техническа експертиза. Предният път вещото лице
беше нагрубено, унизено и т. н. от колежката и нейната експертиза не беше приета, защото
на нея не й харесваше. Тя даже не беше слушана. Считам, че нашата страна има право да
ползва същите права в процеса, каквито ползва и ответника и съответно да й се даде
възможност да получи реална стойност, реална наемна цена на имота, който ответниците
ползват без основание. Какво означава, че той не може да се отдава под наем. Той реално се
ползва. Ние сме лишени от това ползване и следователно на нас ни се дължи обезщетение за
това, че сме лишени от това ползване по съответните реални цени. Затова Ви моля да
допуснете исканата от мен тройна съдебно-техническа експертиза.
СЪДЪТ, по направеното доказателствено искане
О П Р Е Д Е Л И
ДОПУСКА да се изготви тройна съдебно-техническа експертиза от три вещи лица,
с висше образование, от списъка на съда, които след като се запознаят с материалите по
делото да отговорят на поставения от ищеца въпрос за пазарните аналози, съобразно
направените възражения.
ОПРЕДЕЛЯ депозит в размер на 600 лева, вносими от ищеца в едноседмичен срок
от днес, с представяне на доказателства за внасянето им в същия срок.
ЗАДЪЛЖАВА вещото лице да депозира писмено заключение в срока по чл. 199 от
ГПК.
Вещите лица ще бъдат определени в закрито съдебно заседание, след представяне на
доказателство за внесен депозит.
АДВ. И.: Не отговоря на истината това, което каза другата страна, защото
предишната експертиза не беше изслушана, защото експертът не беше извършил оглед на
място.
4
СЪДЪТ намира, че производството по делото следва да бъде отложено за събиране
на допуснатите доказателства, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА И НАСРОЧВА производството по делото за 28.01.2026 г. от 15:30 часа, за
която дата и час страните се считат за редовно уведомени.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 14:40 часа.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
5