Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 261571
26.05.2021 година, град Пловдив
В
И М Е
Т О Н
А Н А
Р О Д А
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, XIV
граждански състав, в публично заседание на втори февруари две хиляди двадесет и
първа година, в състав:
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: ТОСКО АНГЕЛОВ
при
участието на секретаря Росица Марджева, като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 19587 по описа на съда за 2019 г. и, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е образувано по
иск с правна квалификация чл. 109 ЗС, предявен от А.Б.К. срещу „Мидъл ийст
кепитъл” ЕООД.
Ищецът твърди, че е собственик на СОС с идентификатор *****,
ведно с 4.24% от общите части на сградата и 4.24% от правото на строеж върху
земята. Ответното дружество, чрез управителя си, започнало да ограничава
правото на етажните собственици да ползват земя, представляваща прилежаща част
към сградата, като забранило паркирането на автомобили и поставило антипаркинг
скоби. Ищецът счита, че предвид правото си на собственост върху обекта,
сградата и правото на строеж, разполага с противопоставимо на ответника право
да полза прилежащата площ към сградата от около 100 кв.м. Същата била
разположена непосредствено пред входа на сградата, като граничела с ПИ с
идентификатор ***, паркингите на сгради с идентификатори **** и ****. Поради
горното твърди, че ответникът му пречи да упражнява правото си на собственост и
иска осъждането му да премахне паркинг скобите поставени в прилежаща част на
сградата. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е
постъпил отговор от ответника, с който се оспорва претенцията. Твърди, че по никакъв начин
не препятства достъпа на ищеца до самостоятелния му обект в сградата, като
същият се осъществявал посредством пешеходни и транспортни алеи в имота, които
ме били обособени като места за паркиране. Твърди, че притежава правото на
собственост върху земята, като било учредено единствено право на строеж, което
било конкретно съгласно разрешението за строеж и инвестиционния проект. Всички
собственици на обекти притежавали единствено правота на стоеж, без да
притежават каквато и да е собственост върху поземления имот. Признава, че
ищецът притежава описания в исковата молба обект, ведно с ид.ч. от общите части
и правото на строеж, чийто обем не бил конкретизиран, като акцентира, че в
договора за прехвърляне на собствеността е изрично записано, че продавачът
(предишен собственик на имота) запазва изключително право на собственост и ползване
върху притежаваните от него ид.ч. от земята, включително върху всички
предвидени по инвестиционния проект места за паркиране. Самият обем на правото
на стоеж все още не можел да бъде определен, защото не било завършено
строителството предвидено в ПУП. След смяната на собствеността, ответникът
предприел действия за отдаването на местата за паркиране под наем на живущите в
сградите. Получил разрешение от общината за поставянето на скобите, както и
разбиране от останалите собственици. Единствено ищецът продължил да
възпрепятства дейността, което наложило и изпращането на изрична нотариална
покана. Изтъква, че в ЗУТ е предвидена необходимост от осигуряването на място
за паркиране към всяко жилище, но липсва задължение жилището да се продава
заедно с него. Счита, че процесната сграда няма обособен двор по смисъла на чл.
38 ЗС и прилежаща площ. В тази връзка било подадено и искане от управителя на
етажната собственост, по което бил постановен отказ от общинската
администрация, отпорен от ищеца пред Административен съд- Пловдив. Иска се
отхвърляне на претенцията. Не претендира разноски.
След преценка на събраните по делото доказателства и във
връзка със становищата на страните, съдът установява от фактическа и правна
страна следното:
От
представения нотариален акт за покупко-продажба от 21.09.2016г. се установява,
че ищецът е придобил от „Сибанк“ ЕАД правото на собственост върху СОС с
идентификатор ****, разположен в сграда 7, изградена в поземлен имот в
идентификатор *****, ведно с общо 4.24% от общите части на сградата и
съответните ид.ч. от правото на строеж. В договора е уговорено, че продавачът
си запазва изключително право на собственост и ползване върху притежаваните от
него ид.ч. от земята, включително върху всички предвидени по инвестиционен
проект паркоместа.
С
договор за доброволна делба 02.08.2018г. ответникът, Обединена българска банка
АД (правоприемник на Сибанк ЕАД) и Българска банка за развитие АД са извършили
делба на поземлен имот в идентификатор **** с площ от 17592 кв.м., за който със
заповед от 2007г. е отреден ****- обществено
и жилищно застрояване. Като в дял на ответника и Обединена българска банка АД
(правоприемник на Сибанк ЕАД) е поставен имот **** по КК на гр. Пловдив с площ
от 10580 кв.м., в дял на Българска банка за развитие АД е поставен имот с
идентификатор **** по КК с площ от 6994
кв.м., а в самостоятелен дял на Обединена българска банка АД е поставен
поземлен имот с идентификатор **** по КК.
С
нотариален акт за покупко-продажба от 14.09.2018г. Обединена българска банка АД
е продала на ответника своите ид.ч. в поземлен имот с идентификатор **** по КК,
заедно с всички намиращи се в имота подобрения и приращения, непритежаващи
статут на самостоятелни обекти, включително изпълнените съгласно разрешение за
строеж от 2007г., технически проект от 2014г. и разрешение за ползване от
12.12.2015г. 108 открити паркоместа.
От
представената извадка от ПУП се установява, че за имот с идентификатор **** е
отреден ****- обществено и жилищно застрояване. От същия документ е видно,
че няма реално изменение в границите на имотите. С делбата реално са били
разделени обособените и преди това две части от имота, които са имали лице на
различни улици. Съгласно същата заповед
се запазва застрояването и устройствената зона, съгласно действащия за
територията ПУП, ниско до високо свързано застрояване, подземно застрояване по
границите на УПИ, височина до 15 ет./45 м., плътност на застрояване до
60%, клин до 4.0.
От приетата СТЕ се
установява, че параметрите на застрояване на процесния УПИ (както преди така и
след изменението от 2017г.) се различават от тези за имот с комплексно
застрояване. В случая плътността на застрояване е предвидена до 60%,
интензивност до 4, озеленяване до 20% и паркиране, което съответства на
посочения в чл. 19, ал. 1 от Наредба № 7 от
22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии
и устройствени зони, показател за
жилищна зона, предвидена за застрояване с голяма височина, докато норматива по чл. 20 от Наредба № 7, за плътност на застрояване в поземлени
имоти, предвидени за комплексно (групово) жилищно застрояване е от 20 до 50 %.,
с интензивност до 2.5 и озеленяване от 40% до 60%.
Съотнасянето на изложените
до тук данни, налага извод, че нито сега, нито преди изменението на ПУП през
2017г. урегулираният поземлен имот е бил предвиден за комплексно (групово)
застрояване по смисъла на чл. 22, ал. 1 ЗУТ.
Допълнителната СТЕ
установява, че УПИ, както преди така и след изменението от 2017г. попада в кв.
1-нов по плана на ****- II
част. Този квартал е отреден като зона за спорт и атракции в южната си част и
като смесена зона за обитаване, социална и бизнес структура в северната си
част. Процесния имот попада в смесената зона, като няма предвиждания за
комплексно жилищно застрояване.
Предмет на прехвърлителната сделка, от която
черпи права ищеца, е отделен апартамент в жилищната сграда. Апартаментът е
продаден заедно с правото на строеж върху земята. В договора за продажба изрично
е отбелязано, че собствеността се прехвърля заедно с правото на строеж върху
мястото. Земята не е била предмет на договора за продажба, като изрично е
запазено право на ползване върху предвидените в проекта паркоместа.
Съгласно чл. 38 ЗС дворното място е обща част
към етажната собственост. Това е така обаче само когато всички етажни
собственици са съсобственици и на дворното място и те са изразили изрично воля
дворното място да бъде обща част. Това разбиране произтича от възможността,
предвидена в чл. 63 ЗС, сграда или
самостоятелен обект на гражданския оборот да се притежава от правен субект отделно от правото на собственост върху
терена. Възможно е част от съсобствениците на терена да не притежават обекти от
етажната собственост, защото са учредили само право на строеж. В този случай след построяването на
сградата-етажна собственост те не изгубват правото на собственост върху терена или идеална част от него,
защото съгласно чл. 99 ЗС правото на собственост не се
изгубва освен ако друг не го придобие. Притежателят на правото на строеж придобива
сградата или самостоятелен обект от нея, но той не придобива с изграждането
й право на собственост
върху терена. Нормата на чл. 40 ЗС определя начина на разпределение
на дяловете на съсобствениците в общите части, но тя няма отчуждително действие
по отношение на собствениците на терена. Щом собствеността върху сградата или
част от нея може да принадлежи на лица, притежаващи право на строеж, различни от собствениците
на терена, то и дворното място придобива статут на обща част на етажната
собственост само по волята на собственика. В този случай собственикът на
отделен обект от етажната собственост притежава правото на строеж за него, без да притежава идеална част от
терена. / Решение № 661/02.11.2010 г. по
гр. д. № 1437/2009 г. на І ГО на ВКС/.
Съгласно чл. 64 ЗС собственикът на постройка,
респ. самостоятелен обект в нея /какъвто притежава ищецът на основание
покупко-продажба в построената сграда/, може да се ползва от земята само
доколкото това е необходимо за използване на постройката /респ. отделните
обекти в нея/ по предназначение, а собственикът на земята е длъжен да му
осигури тази възможност и да търпи горното ограничение на своето право, като се
въздържа от действия, които препятстват това право на суперфициара. Ползването
на притежавания от ищеца обект в сградата по предназначението му включва достъп
до входа, външните стени на сградата като общи части с оглед необходимостта от
извършване на ремонти, събиране на паднали предмети и др., но целта на закона
при разделна собственост на земята и постройките върху нея е да се защити и
възможността за ползване на земята от нейния собственик. Ползването й от
суперфициарния собственик не може да бъде неограничено, а следва да се простира
единствено в рамките на необходимото ограничаване на правото на собственика на
земята да я използва. Затова законът определя, че ползването на чуждия имот е
допустимо в обема на необходимото за ползването на сградата пространство, което
се осъществява по предвидения в чл. 22, ал. 7 ЗУТ ред за определяне на
прилежащите площи. В този смисъл е постановеното по чл. 290 ГПК решение № 538 от 9.07.2010 г. по гр. д. № 519/2009 г. на
ВКС, IV г. о. Това обаче не означава, че сосбтвеникът на сградата може да
ползва тази площ за всякакви нужди, без да се съобразява с правата на
собственика на земята, както и че всяко действие на собственика на земята
засяга правата на собствениците в сградата. Ползването на тази площ, определена
от вещото лице, като заемаща цялата част от имота пред сградата номер 7, следва
да се осъществява само доколкото е необходимо да се ползва обекта. Правата на
ищца не включват и възможността да използва и обособените в тази част места за
паркиране, защото такова право не се включва в разпоредбата на чл. 64 ЗС.
Както е прието в съдебната практика
/напр. решение № 151 от 25.05.2011 г. по гр. д. № 634/2010 г. на
ВКС, II г. о., постановено по чл. 290 ГПК/ не всяко въздействие върху
имот може да обоснове основателност на негаторния иск, а само такова, което
засяга неоснователно обекта, принадлежащ на предявилото иска лице и посредством
което се създават пречки за установения правен режим на ползване на имота и по
този начин се накърняват правата на собственика и се създават пречки същите да
се упражняват в пълен обем. Установените факти в настоящето производство не
обосновават такъв извод, тъй като касаторът е изключителен собственик на земята,
върху която е построена сградата, и поставянето на скоби препятстващи паркирането,
е в обема на неговите правомощия. С това действие същият не ограничава и не
пречи на ищеца като етажен собствени да ползва собствения си обект, вкл. общите
части на сградата. Правото му по чл. 64 ЗС не може да се противопостави
във всички случаи на правото на собственика на дворното място да упражни своето
вещно право, включително и с поставянето на елементи ограничаващи свободния
достъп автомобили до него. От ангажираните доказателства не се установява
поставените пред входа на сградата скоби против паркиране да препятстват
ползването на земята, доколкото това необходимо за ползването на сградата,
съответно на обекта в нея. От представената схема за поставянето на скобите е
видно, че непосредствено пред сградата е обособен път, който има достъп до
второстепенна улица. По него е възможно да се осъществява достъпа до сградата,
както и при необходимост да влизат превозни средства за осъществяване на
конкретни дейности- доставка на стоки или предоставяне на услуги. Пред сградата
има достатъчно свободно място, което да позволява нейното поддържане- ремонт,
почистване и други. Скобите препятстват единствено паркирането на моторни
превозни средства в непосредствена близост, но токова правомощие не може да се
изведе за притежателя на правото на строеж. От друга страна, не може да се
приеме, че на собственика на земята му е безразлично как и за какво ще се
ползва неговата собственост, защото той е длъжен да се съобрази с правата на собствениците
в сградата, само до обема по чл. 64 ЗС.
Ето защо претенцията е неоснователна и
следва да бъде отхвърлена.
По
изложените съображения, съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения
от А.Б.К. с ЕГН **********, срещу „Мидъл
ийст кепитъл“ ЕООД, ЕИК *********, иск по чл. 109 ЗС за осъждането на „Мидъл ийст кепитъл“ ЕООД да преустанови
неоснователните си действия, с които
пречи на А.Б.К. да упражнява правото си на собственост върху СОС с
идентификатор ***** по КК на гр. Пловдив, ведно с общите части на сградата и
правото на строеж върху поземления имот, като премахне 8 броя антипаркинг
елементи тип „скоба“, разположени
в поземлен имот с идентификатор *****, пред сграда с идентификатор **** по КК на гр. Пловдив.
Решението
подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Пловдив в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
СЪДИЯ:
/п/
/Тоско
Ангелов/
Вярно
с оригинала.
Р.М.