Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.София,
……………..г.
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ
- 12 състав в публичното заседание на 28.11.2014г. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Пламен Колев
при участието на секретаря………,
като взе предвид докладваното от съдия П.Колев гр.д.№ 501 по описа за 2012 г. и за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявени са в обективно и субективно съединение искове с
правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД, чл.234, ал. ЗЗД, чл.236,
ал.2 ЗЗД,чл. 59ЗЗД чл.92 ЗЗД, чл.86 ЗЗД.
Ищецът - С.НА Б.Ж. (СБЖ) твърди, че
съгласно сключен Договор за наем от 19.12.2007 г. в качеството си на НАЕМОДАТЕЛ
е предоставил на „Б.и." ЕООД като НАЕМАТЕЛ за временно и възмездно
ползване следните собствени на СБЖ имоти (сгради и земя), както следва:
1. Международен дом на журналиста (МДЖ),
намиращ се в к. к. „Златни пясъци", гр. Варна в собствен на наемодателя
терен с площ 45 000 м2, включващ хотел „Журналист" (Б.1) - масивна сграда
на четири етажа с разгъната застроена площ
ресторант с кухня „Журналист" (блок 1) със
застроена площ 1 068.79 кв. м. (хиляда шестдесет и осем цяло и седемдесет и
девет стотни кв. м.),стопански двор с площ 347.58 кв. м. (триста четиридесет и
седем цяло и петдесет и осем стотни кв. м.),хотел „Журналист" (блок 2) -
монолитна сграда на единадесет етажа с разгъната застроена площ от 5 128.60 кв.
м. (пет хиляди сто двадесет и осем цяло и шестдесет стотни кв. м.), дневен бар
„Мецанин" със застроена площ 260 (двеста и шестдесет) кв. м.,
ресторант „Диоген" (до блок 2) със застроена площ
181 (сто осемдесет и един) кв. м.,къмпинг „СБЖ", състоящ се от 6 бр.
къщички със самостоятелен санитарен възел с обща площ 105.60 кв. м. (сто и пет
цяло и шестдесет стотни кв. м.),оранжерия със застроена площ 121 (сто двадесет
и един) кв. м., „червен кръст и спасители" със застроена площ 32.10 кв. м.
(тридесет и две цяло и десет стотни кв. м.),
санитарен възел на плажа със застроена площ 26
(двадесет и шест) кв. м.,кафе-аперитив „Море" със застроена площ 49.50 кв.
м. (четиридесети девет цяло и петдесет стотни кв. м.),открит басейн,
портал с бариера със застроена площ 20 (двадесет) кв.
м.
2. Почивен дом на СБЖ - „Парк хотел",
намиращ се в к. к. „Чайка", гр. Варна, разположен в УПИ „Почивен дом на
журналистите" с площ 7 590 кв. м. и включващ: хотелска част - масивна
триетажна сграда с разгъната застроена площ от 2 296.50 кв. м. (две хиляди
двеста деветдесет и шест цяло и петдесет кв. м.),ресторантска част - двуетажна
масивна сграда с разгъната застроена площ от 540 (петстотин и четиридесет) кв.
м., гараж - едноетажна метална сграда със застроена площ 102 (сто и два) кв.
м.,стаи за персонал (шофьори) със застроена площ 63.25 кв. м. (шестдесет и три
цяло двадесет и пет стотни кв. м.),тенис-корт с площ 480 (четиристотин и
осемдесет) кв. м.
Излага, че с Анекс от 30.03.2010 г. към
Договор за наем от 19.12.2007 г. срещу така описаните имоти (предмет на
договора и анекса) "Б.и." ЕООД се е задължило да плаща, считано от
01.04.2010 г., годишна наемна цена за
В същия анекс от 30.03.2010 г. СБЖ дава
съгласие описаните по-горе имоти да бъдат преотдадени под наем от страна на
наемателя („Б.и." ЕООД) на пренаемател „Блок 1." ЕООД.
Поради неизпълнение на договорените в
Договор за наем от
изпълнение напълно и изцяло на дължимия наем до 15.09.2010 г. При неизпълнение и неспазване на посочения срок СБЖ ще счита
след 15.09.2010г. договора за едностранно
прекратен поради изключителна вина наответника - неплащане
на наемната цена ведно с другите уговорени суми по цитиранитевечедоговор и
анекс към него.
Ищецът твърди, че въпреки нотариалната
покана ответникът не е изпълнил задълженията си да заплати дължимата наемна
цена до 15.09.2010 г. и отказал доброволно да върне и опразни ползваните имоти
до 20.09.2010 г., като е продължил да ги държи и ползва. Във връзка с тези
откази на ответника ищецът е завел иск пред Софийски районен съд, (СРС), по
който иск СРС 35-и състав е издал
Решение от 26.04.2011 г.
осъдителен диспозитив ответникът да освободи и предаде посочените
по-горе имоти. Имотите са били върнати на 30.09.2011г.
В исковата си молба ищецът претендира заплащане
от двамата ответника при условията на солидарност наемна цена (по договора и
анекса към него от 30.30.2010 г.) в размер на 21 595.57 лв. (двадесет и една
хиляди петстотин деветдесет и пет лева и петдесет и седем стотинки), за периода
01.04.2010г. – 15.09.2010г., както и неустойка(съобразно направеното измененение) в размер на 3 270.45лв (три хиляди двеста и седемдесет лева и четиридесет и
пет стотинки).
Освен горната претенция ищецът претендира
дължима от ответника сума в размер на 438 024.38 лв. (четиристотин тридесет и
осем хиляди двадесет и четири лева и тридесет и осем стотинки) като обезщетение
по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД за ползване на имота след противопоставяне на
наемателя, за времето от 16.09.2010 г. до 30.09.2011 г.и лихва по чл. 86, ал. 1
от ЗЗД в размер на 41 133.43 лв. (четиридесет и една хиляди сто тридесет и три
лева и четиридесет и три стотинки), както и законната лихва върху исковата
претенция за периода от предявяване на иска до окончателното плащане на сумата,
както и направените по делото разноски по чл. 78 от ГПК.
Ответникът „Б.и." ЕООД оспорва иска. Е оспорва
наличието на договора, неговото прекратяване, и датата на връщане на имотите.
Прави възражение относно начина на определяне на размера на обезщетението за ползване, както и
възражение за прихващане с направени инвестиции.
Ответникът ”Блок 1.”ЕООД
оспорва исковете.
Съдът,
като взе предвид становищата на страните и след като обсъди събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
По
исковете по чл.234, ал. ЗЗД и по чл.232,
ал.2 ЗЗД.
Вземанията за наем по отношение на двамата ответници-
наемател и пренаемател произтичат от
различни фактически състави, сводими под хипотезите на различни правни норми.
Наемателят дължи наем въз основа на съществуващия договор за
наем, на осн. чл.232, ал.2 ЗЗД.
Вземането на наемодателя по чл.234, ал.3 ЗЗД се явява
рефлексна правна последица от пренаемането. По силата на посочената норма за
пренаемателя възниква задължение към наемодателя, въпреки липсата на
облигационно правна връзка между тях, за заплащане на по-малката от двете суми
– наемната и пренаемната цена. Тази правна конструкция се определя в
доктрината, като пряк иск. Макар сумата, която да се търси от наемателя и
пренаемателя е една, условията(например падеж) при които се дължи и размера може да са различни(А.К.”Правни
последици от пренаемането”).
Във връзка с изложеното от ищеца твърдение за наличие на
солидарна отговорност между наемателя и пренаемателя изхождаща от закона,
следва да се прецени дали са налице предпоставките на чл.121 и сл. ЗЗД.
Наистина в доктрината съществува становище за солидарност на
отговорността(А.К.”Отделни видове облигационни отношения”).
Съдът не споделя тази теза, тъй като солидарността може да
възникне само по силата на изрична правна норма(ищецът не е твърдял тя да
изхожда от договор), каквато в случая липсва.
Макар наемателят и
пренаемателят да са задължени за една и съща сума, от последния може да се
искат само дължимите при завеждане на иска пренаемни суми но не и бъдещите,
което при пасивна солидарност би било възможно.
Следователно кредиторът не е свободен да
търси изпълнение по всяко време от когото от двамата длъжници желае. Искането
за изпълнение от пренаемателя е обусловено от неизпълнение от наемателя. Липсва
и уредена регресна претенция(А.К.”Правни последици от пренаемането”).
Следователно солидарна отговорност не е налице.
Съдът споделя тезата, че в случая се касае за неистинска солидарност(М.М.
„Облигационно право”). Макар предмета на задължението да е един и същ, отношенията се определят от
специалните норми на съответните институти.
В този случай следва да намерят приложение задължителните
указанията дадени в ПП на ВС №7/77г.,
т.11 относно неистинските солидарни длъжници, като се отбележи, че съобразно
изрично прогласеното в ТР №2 /10г., разрешенията му касаят само конкретно разгледаните там
правни въпроси, но не и тези които са били предмет на самостоятелно обсъждане в
предходните ПП на ВС.
ПП на ВС №7/77г.,
т.11 указва страните в хода на предявен иск срещу неистински солидарни длъжници
и следователно е приложим към настоящия случай. Между тях не е налице пасивна
солидарност, като различието на основанието не допуска обикновено пасивно
съединяване на искове за обща отговорност, тъй като не са налице условията на
чл.215 ГПК. Исковете могат да бъдат разгледани в хода на общо производство само
при условията на евентуалност.
Съдът намира, че при липса на солидарност, с оглед
съдържателната част на изявлението на ищеца в исковата молба и в последващите
уточнителни молби, следва да се направи
извод за заявена евентуалност на претенцията по отношение на ответника „Блок 1.”ЕООД, като
предпочитания от страната ответник е наемателят.
При липса на солидарност съдът не постановява нарочен
диспозитив, с който да отхвърли искането за солидарно осъждане, а разглежда
претенцията съобразно наличните процесуални и материално правни предпоставки.
Между страните не се спори относно съществуването на
твърдяните в исковата молба факти, установяващи се и от представените по делото
документи - Договор за наем от 19.12.2007 г., анекс от 30.03.2010г., съдържащ
и съгласие за пренаемане на имота от втория ответник, нотариални покани и пр.
При установеното облигационно правоотношение и предоставяне
на наетата вещ, в тежест на наемателя е да установи наличието на плащане.
Последният не е твърдял и доказал този факт, налагащо извода за основателност
на предявения иск за заплащане на наемна цена от първия ответник. Видно от
приетата по делото ССЕ, размера на неплатения наем за исковия период
01.04.2010г. – 15.09.2010г. е в размер на 21 595,62лв.
При наличие на определен падеж, в случая за наемни вноски, за
вземането е налице забава от момента на неговото настъпване без да е необходима покана.
Съобразно
чл.6.1 от Договора за наем, при забава на плащането на наемната вноска от
страна на наемателя същият дължи неустойка в размер на 0,1% от дължимата сума
за всеки ден просрочие, но не по-вече от 10%. Видно
от приетата от съда ССЕ, размера на неустойката
за исковия период – 01.04.2010г. – 15.09.2010г. е 2 425,23лв.
По исковете по чл. 236, ал.2 от ЗЗД и чл.59 ЗЗД.
Съобразно разпоредбата на чл.
236, ал.2 от ЗЗД ако наемателят продължи ползуването на вещта въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи
обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения
наемен договор.
По отношение на основанието на иска срещу втория ответник – пренаемател, следва да се
има предвид, че между наемодателя и пренаемателя не съществува правоотношение.
Следователно отговорността на последния е по чл.59 ЗЗД и се определя на базата
на средни пазарни цени за съответния период (РЕШЕНИЕ № 37 ОТ 25.01.2005 Г. ПО ГР. Д. № 297/2004
Г., II Т. О. НА ВКС).
Претенцията
е за солидарно осъждане. Следователно
тук следва да се отнесе казаното по горе относно солидарната отговорност, като
съдът приема, че такава не е налице. Заявената форма на субективно съединяване
на искове, е за евентуално такова, като
предпочитан е първият ответник.
Спорът между
страните по чл. 236,
ал.2 от ЗЗД се свежа до начина на определяне на размера на
обезщетението.
По отношение на поставения въпрос е налице
постановена практика по чл.290 ГПК установяваща, че конкретния размер на обезщетението, което дължи
бившия наемател за ползуването на вещта не може да бъде по-нисък от уговорения
наем и същото ще бъде съизмеримо със средната пазарна цена, ако ищецът докаже,
че в периода когато е бил лишен от ползуване, тази цена е надвишавала по размер
уговорения наем. В тази връзка размерът на средния пазарен наем на ползуваната
вещ подлежи на изследване, когато се претендират вреди над договорения наем по
прекратения договор, но това не е необходимо когато заявената претенция за
обезщетение е до размера на получаваната наемна цена.( р. № 391/26.05.2010 г.
по гр. дело № 765/2009 г. на ІІІ г.о.; р. № 422/21.05.2010 г. по гр. дело №
981/2009 г. на ІІІ г.о.; р. № 146/01.12.2010 г. по т.дело № 934/2009 г. на ІІ
т.о.; р. № 54/11.07.2011 г. по т.дело № 377/2010 г. на ІІ т.о.; р. № 125/11.09.2013
г. по т.дело № 612/2011 г. на ІІ т.о. РЕШЕНИЕ № 173 ОТ 22.03.2013 Г. ПО Т. Д. №
939/2011 Г., Т. К., І Т. О. НА ВКС; РЕШЕНИЕ № 215 ОТ 20.09.2013 Г. ПО Т. Д. №
967/2011 Г., Т. К., ІІ Т. О. НА ВКС)
Ответникът
счита, че постановената по реда на чл.290 от ГПК практика следва да се тълкува
корективно, тъй като тя е била формирана в период на постоянно нарастване на
цените на наемите. Доколкото обаче, тя не е условна, а определя по недвусмислен
начин размера на обезщетението и е задължителна за настоящата инстанция,
възражението се явява неоснователно.
Предпочитаният ответник не оспорва датата на предаване на
имота – 30.09.2011г.
Тъй като не е изпълнил задължението си за връщане на наетата
вещ той дължи обезщетение независимо дали е ползвал лично или чрез другиго(
напр.пренаемател).
Ищецът е изчислил размера на обезщетението въз основа на
наемната цена, като видно от приетата ССЕ, размера на същата е
438 024,37лв. Следователно искът е основателен до посочената сума.
Ако
наемодателят е развалил договора за наем, но въпреки това наемателят продължи
да ползва наетия имот, наемателят дължи обезщетение на деликтна основа.
следователно, бившият наемател е вече в забава по силата на чл. 84, ал. 3 от
закона за задълженията и договорите от 1950 г., без да е необходимо да бъде
поставен в забава чрез изрична покана (РЕШЕНИЕ
№ 935 ОТ 09.06.1999 Г. ПО ГР. Д. № 282/1999 Г., V Г. О., ВКС).
. Това налага извода за основателност на иска по чл. 86 ЗЗД,
като за исковия период 16.09.2010г. – 30.09.2011г. размера на обезщетението по
посочената главница е 43 185,38лв., т.е. искът е основателен в пълния му
предявен размер.
Тъй като исковете спрямо предпочитания ответник са
основателни, то следва да се разгледа възражението
му за прихващане.
Съобразно практиката на ВКС, липсва процесуална пречка за съществуване на
две процесуални правоотношения с един и същ предмет, предявени с възражение за
прихващане и отделен иск(Опр № 479/ 08.06.2012 г., ВКС, ТК, по ч.т.д. №
347/2012 г). Следователно доколкото постановеното в хода на исковото
производство решение по т.д.№4750/11г. (и последващото апелативно
решение)не е влязло в сила, то
не се явява факт с правно значение, до момента в който не формира СПН. Това налага извода за неоснователност на възражението на
ищеца за неговата недопустимост. Логическо следствие от посочената практика е
възможността от постановяване на противоречиви актове при едни и същи
фактически обстоятелства.
Ответникът
счита, че инвестиционната програма свързана с имота – „Международен дом на
журналиста” е предвиждала наред със задължението за заплащане на наемната цена и осъществяване на инвестиционна програма за
10г. период. Тъй като част от инвестициите са били реализирани предсрочно, а не
в договорените срокове и не са били ползвани за остатъчния срок на договора
счита, че при прекратяване на договора, те(предсрочно реализираните инвестиции),
преставляват нещо дадено на отпаднало основание. Претендира тяхната стойност.
Следователно предмет на делото в тази част са договорени инвестици, които е
следвало да бъдат реализирани за периода след прекратяване на договора, но са
били осъществени преди това.
Дадената от страната квалификация
не обвързва съда, като подвеждането на
фактическите твърдения и вида на исканата защита под хипотезата на конкретна правна норма е
част от решаващата дейност на този
орган. Не се касае за дадено на отпаднало основание – липсват елементите от
фактическия състав на чл.55 ЗЗД - даването на облага, а за извършени СМР в чужд
имот.
Ищецът твърди наличие на договор;
извършване въз основа на него на конкретни действия – предсрочни инвестиции; неговото разваляне от насрещната
страна и съответно несбъдване на условието за ползването на имота с
инвестициите за срока на договора; неуреждане на правните последици от
прекратяването на договора във връзка с неползването на имота с инвестициите;
възникнало право да получи стойността на предсрочните инвестиции след
прекратяване на правната връзка.
След като инвестициите са били
предвидени в договора, тяхното
осъществяване представлява договорно задължение. Ако кредиторът приеме изпълнение преди срока то е точно във
времево отношение и кредиторът не може да прави възражения за това. С
развалянето на договора условието за неплащане от страна на наемателя –
ползване от наемателя на имота за целия срок на договора не се е осъществило.
Тъй като правоотношението не съществува, като страните по него не са уредили
правните последици от неползване на имота с
направени инвестиции, съответно липсва иск основан на облигационното
отношение или на неговото разваляне, за ответникът – наемател направил
подобрения в чужд имот е останал на разположение субсидирания иск по чл.59 ЗЗД,
каквато е квалификацията на иска.
Съобразно указанията дадени в ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 85
ОТ 02.12.1968 Г., ОСГК НА ВС, отношенията между собственика и
държателя(какъвто се явява наемателят) по отношение на подобренията се уреждат
въз основа на договора между тях, а при липса на такъв въз основа на правилата за водене на чужда
работа без пълномощие, съответно с правилата за неоснователното обогатяване.
Видно от
чл.5.15 от договора, наемателят е поел задължение за реализиране за собствена
сметка на инвестиционна програма по приложения, които ще останат собственост на
наемодателя след изтичане на срока на договора, като се ползват от наемателя за
церия срок на същия при предвидените условия. Наемателят не може да търси
стойността на извършениете подобрения.
Страните не са уредили правните
последици от предсрочно прекратяване на договора, когато инвестициите не са
ползвани за пълния срок на договора( явяващо се условието за незаплащането им
от наемателя). Следователно след разваляне на договора въз основа на
изявлението на изправния кредитор – наемодател, отношенията между тях следва да
се уредят въз основа на хипотезата по чл.59 ЗЗД .
В тежест на ответника е да докаже
какви са по вид уговорените инвестиции, тяхното реализиране, предаване
осъществено по реда на чл.4.7 от договора – посредством прием-предавателен
протокол, тяхната стойност по размер и пера.
Следва да се отбележи, че предмет на делото са само въведените от
страната вземания за инвестиции, които са били извършени въз основа на договора
по инвестиционната програма, но не и други такива.
Между страните не се спори относно наличието
на подписано приложение №1
представляващо „инвестиционна програма - график за изпълнение” по отношение на
МДЖ, с предмет:
Основен ремонт и реконструкция на двете
хотелски сгради на МДЖ – блок 1 и блок 2, както и цялостно преобзавеждане на
двата блока, с обща инвестиция на стойност от 3 600 000 лв., разпределени за
периода 2008 г. – 2012 г., съответно 2 по 300 000 лв. и 3 по 100 000 лв.;
Изграждане на СПА център с инвестиция от 200
000 лв. и срок до 31.12.2010 г.;
Изграждане на търговски комплекс с
инвестиция от 120 000 лв. и срок до 30.04.2009 г.;
Благоустройство на парка и алеите с инвестиция
от 60 000 лв. и срок 30.04.2008 г.;
Възстановяване на тенис кортове и детски
площадки с инвестиция от 100 000 лв. и срок 30.04.2010 г.;
Благоустройство и разширяване на плажна ивица,
буни, драгиране и скари с инвестиция от 250 000 лв. и срок 30.04.2011 г.;
Разполагане на 10 лукс бунгала с инвестиция от
150 00 лв. и срок 30.04.2012 г.
Направените от ответника
инвестиции, съобразно твърденията му, са отразени в представения опис и се
свеждат до основен ремонт и реконструкция на блок 1 и блок 2 и цялостно
преобзавеждане на двата блока; благоустройство на парка, цялостна подмяна на
настилката и алеите, изграждане на нова осветителна система; възстановяване на
тенис кортовете и изграждане на детски площадки; реновиране на барчета и
ресторанти на територията на дома.
По делото
са приети протоколи обр.19, договори между ответника и трети лица за изпълнение
на СМР и доставка на стоки, приемо предаватени протоколи.Ответникът е оспорил
посочените документи.
Посочените
по – горе документи имат характер на частни – диспозитивни – по отношение на
договорите и свидетелстващите – приемо предавателни протоколи, фактури и пр.
Ищецът не е страна по тези правоотношения, не е подписвал и документите.
Следователно те не могат да му се противопоставят и да обосноват неблагоприятни
за него правни последици.
По делото е
била изслушана ССЕ – основана и допълнителна, която е изготвена въз основа на
вписванията отразени в счетоводството на ответника. Отразеното там също не обвързва ищеца. Следователно ССЕ не
обосновава извод за наличие на спорните инвестиции.
В хода на производството е била
приета СТЕ, която е изготвена „според намереното от СИЕ”, т.е. въз
основа на счетоводните записвания, за които важи казаното по-горе. Следователно
тя също не е в състояние да установи наличието на извършените СМР.
Горното
налага извода, че представените
доказателства по отделно и в тяхната съвкупност не установят наличието на
твърдяните предсрочно реализирани инвестиции. Следователно възражението за
прихващане е неоснователно.
Тъй като
исковете срещу предпочитания ответник са основателни, евентуалните искове не
следва да се разглеждат.
С оглед основателността на исковете, в тежест на ответника
следва да се възложат направените от ищеца разноски, както следва : 20 200,95лв.
ДТ; 10 531лв. адв. възнаграждение, 700лв. за ССЕ и 500лв. за СОЦ или общо
31 931,95лв.
Воден от горното, Софийският градски съд
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА „Б.и." ЕООД, ***, р-н С., ул.”Хр.Б.”№*, ет.*, ЕИК:******** да заплати на С.НА
Б.Ж. (СБЖ) -сдружение с
нестопанска цел, вписано в регистъра на юридическите лица с нестопанска цел при
Софийски градски съд с Решение по фирмено дело № 7121/1990 г., IV-и състав, ЕФН
*********, следните
суми:
21
595.57 лв. (двадесет и
една хиляди петстотин деветдесет и пет лева и петдесет и седем стотинки) наем за периода
01.04.2010г. – 15.09.2010г., по Договор за наем от
19.12.2007 г. и
Анекс от 30.03.2010г. както и неустойка
по чл.6.1
от Договора в размер на 3 270.45лв (три хиляди двеста и седемдесет лева и четиридесет и
пет стотинки);
438
024.38 лв. (четиристотин
тридесет и осем хиляди двадесет и четири лева и тридесет и осем стотинки)
обезщетение по чл. 236, ал. 2 от ЗЗД за ползване на имотите след
противопоставяне на наемателя, за времето от 16.09.2010 г. до 30.09.2011 г., както и лихва по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД в размер на 41 133.43 лв. (четиридесет и една
хиляди сто тридесет и три лева и четиридесет и три стотинки), ведно със законна лихва върху
главниците от 03.02.2012г. до изплащането им, както разноски в размер на 31 931,95лв.
Решението подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок срок от връчването му.
СЪДИЯ: