РЕШЕНИЕ
№ 334
гр. Благоевград, 24.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на девети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Катя Сукалинска
при участието на секретаря Елица Яв. Педова
като разгледа докладваното от Катя Сукалинска Гражданско дело № 20241210101398 по
описа за 2024 година
Производството по настоящото гр.д.№1398/2024г. по описа на Районен съд- Благоевград е
образувано по искова молба на П. Б. Д., ЕГН **********, адрес: гр.Б, срещу В. Ж. Г., ЕГН
**********, гр.Д, с която е предявен иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД за
прогласяване за нищожен на договор за покупка-продажба на недвижим имот поради
противоречие с добрите нрави, изразяващо се в нееквивалентност на насрещните престации.
В исковата молба се твърди, че ищецът П. Б. Д. притежава по наследство от родителите
си Надежда Славева Илчова, починала на 27.09.2022г. и БД. И починал на 31.12.2022г.,
недвижим имот, представляващ - Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
04279.615.59.3.32 по кадастралната карта и кадастрални регистри на Благоевград, одобрени
със Заповед №РД-18- 32/10.05.2006г. на Изпълнителния директор на АК, адрес на имота: гр.Б
Твърди се, че ищецът решил да продаде този апартамент, който като пазарна цена е в
размер на 80 000 - 85 000 лв., тъй като се намира на главен булевард и е близко до центъра на
гр.Благоевград. Негов приятел го запознал с ответника В. Ж. Г., ЕГН ********** от гр.Д и
тъй като му трябвали спешно пари, защото имал здравословни проблеми и алкохолна
зависимост, се съгласил да го продаде на половината от пазарната цена за сумата от 45 000
лв. На 16.02.2023г. при нотариус Д СТ.а подписал нотариален акт като си мислел, че продава
апартамента за 45 000 лв., а впоследствие разбрал, че в нотариалния акт е посочена сумата
от 25 000 лв., като такава сума постъпила и по сметката на ищеца, а не сумата от 45 000 лв.,
за която се били договорили. Сочи се, че въпреки уговорката им, така и не получил остатъка
от сумата от 20 000 лв.
Сочи, че ищецът не е напускал апартамента и продължава да живее в него, като не е
предавал владението му противно на отразеното в нотариалния акт, че владението е
предадено в деня на сключване на договора.
Ищецът твърди, че сключеният договор за покупко-продажба, обективиран в Нотариален
акт №20, том I, peг.№547, дело №18 от 2023г. на нотариус Д. СТ.а, е нищожен поради
противоречие с „добрите нрави“, изразяващо се в нееквивалентност на престациите, тъй
като недвижимият имот е продаден на цена много под действителната пазарна цена на
имота.
С оглед на горното, се иска от съда да признае по отношение на ответника В. Ж. Г., за
нищожна поради противоречие с „добрите нрави“ и неравностойността на насрещната
престация, сключената сделка за покупко-продажба на недвижим имот от 16.02.2023г.,
обективирана в Нотариален акт №20, том I, рег.№547, дело №18 от 2023г. на нотариус
Данаила СТ.а.
1
В отговора на исковата молба ответникът В. Ж. Г. оспорва предявения иск като
неоснователен. Оспорва процесния договор за покупко-продажба да е недействителен на
твърдяното от ищеца основание - противоречие с добрите нрави.
Твърди се, че на 30.01.2023г. между ответника В. Ж. Г. и ищеца П. Б. Д. е подписан
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ищецът
се е задължил да прехвърли за сумата от 25 000 лв. (двадесет и пет хиляди лева) в срок до
01.03.2023г. собствения му недвижим имот, находящ се в гр.Б.
Твърди се, че на 16.02.2023г. е подписан окончателният договор, с който недвижимият
имот описан по-горе е продаден на ответника за цена равна на определената между страните
още през януари 2023г. с предварителния договор – 25 000 лв. Сочи се, че към момента на
сключване на договора данъчната оценка на недвижимия имот е в размер на 24 739.50 лв.,
което обстоятелство е посочено в Пункт I (първи) на нотариалния акт.
Навежда се, че между В. Ж. Г. и П. Б. Д. няма други уговорки за прехвърляне на
недвижимия имот за различна продажна цена от уговорената в предварителния договор и
нотариалния акт, а именно - сумата в размер на 25 000 лв. Потвърждава се изложеното в
исковата молба, че ищецът е бързал да продаде апартамента, като се твърди, че самият имот
бил в много лошо състояние.
Сочи се, че в Пункт V (пети) на нотариалния акт продавачът - ищец и купувачът са
декларирали, че посочената продажна цена на продаваемия имот е действително
уговореното плащане между страните по сделката, а именно - сумата от 25 000 лв., която
сума е преведена по банков път от В. Г. на П. Д. в деня на сключване на нотариалния акт -
16.02.2023г., като двамата заедно, продавач и купувач, са представили пред нотариус Д.
платежното за извършения превод.
Твърди се, че въпреки, че в нотариалния акт е записано, че владението върху недвижимия
имот, предмет на покупко-продажбата, ще бъде предадено от продавача- П. Д. на купувача-
В. Г. в деня на сключване на сделката, по устна молба на П. Д. (продавач) купувачът В. Г. се
съгласил да остави в имота продавача за още около месец, за да може последният да
организира изнасянето на вещите си.
Твърди се, че в следващите седмици В. Г. няколко пъти посещавал апартамента, но с
различни оправдания, като „сега съм пиян“, „вали дъжд“, „нямам място“ и „нямам
транспорт“, П. Д. отказвал да напусне апартамента и да му предаде ключовете, респ. да му
предаде владението върху същия. Д. отказал даже и предложението на ответника да му
помогне да изнесе вещите си с негови приятели и транспорт.
Твърди се, че от лятото на 2023г. ответникът загубил контакт с Д., тъй като последният си
сменил телефонния номер, а при честите посещения на В. Г. на място, 2-3 пъти в месеца,
никой не му отварял вратата на апартамента колкото и силно да викал и чукал по нея.
На 29.01.2024г. след поредното посещения на място, се сочи, че вратата на апартамента
му била отворена от Д. С. който се представил като наемател на жилището, за което бил
плащал наемна цена в размер на 100 лв. на П. Д., поради което ответникът подал сигнал за
случилото се в РП-Благоевград, за което била образувана пр.пр.№967/2024г., но с
постановление от 17.06.2024г. РП-Б. отказала да образува досъдебно производство, тъй като
се касаело за гражданскоправни отношения. В рамките на образуваното ДП П. Д. бил
заявил, че е продал апартамента и понастоящем не знаел какво се случва с него. През месец
май 2024г. Д. подал сигнал в РП-Благоевград, че ответникът му дължи още пари във връзка
със сделката.
Твърди се, че на 15.07.2024г. ответникът В. Г. подал иск за предаване на владението върху
апартамента срещу П. Д. и Д. С. (иск по чл.108 от ЗС), за което било образувано гр.д.
№1913/2024г. по описа на PC-Благоевград.
Настоява се, че между страните по сделката е постигнато съгласие за цената на
недвижимия имот, което е обективирано в предварителния договор и в нотариалния акт,
която цена била по-висока от данъчната оценка на имота.
В съдебно заседание ищецът П. Б. Д. не се явява лично. Представлява се от упълномощен
представител – адв.Р. Б., който поддържа иска и моли за уважаването му като основателен и
доказан.
В съдебно заседание ответникът В. Ж. Г. не се явява лично. Представлява се от адв.И. К.,
която оспорва иска като неоснователен.
Въз основа на събраните по делото доказателства, преценени по отделно и в тяхната
2
съвкупност, съдът приема за установена следната фактическа обстановка:
Страните не спорят, че на 16.02.2023г. с Договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в Нотариален акт №20, том I, рег.№547, дело №18 от 2023г. ищецът П. Б. Д.
продал на ответника В. Ж. Г. следния свой собствен недвижим имот: Самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 04279.615.59.3.32 по кадастралната карта и кадастрални регистри на
Б., одобрени със Заповед №РД-18-32/10.05.2006г. на Изпълнителния директор на АК, адрес
на имота: Б.., който самостоятелен обект се намира в сграда №3, заснета с идентификатор
04279.615.59.3, разположена в поземлен имот с идентификатор 04279.615.59, с
предназначение на самостоятелния обект- жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с
площ 46.09 кв.м., заедно с прилежащи части - Мазе 4 с площ 5.25 кв.м. и 1.38 % идеални
части от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж, при
съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: обекти с идентификатори:
04279.615.59.3.33 и 04279.615.59.3.31, под обекта: обект с идентификатор: 04279.615.59.3.20
и над обекта: обект с идентификатор: 04279.615.59.3.44, срещу заплащане на продажна цена
в размер на 25 000 лв. В нотариалния акт е удостоверено, че продажната цена е изплатена
напълно от купувача по банковата сметка на продавача в Б.в деня на сключване на договора.
По нотариалното дело е представено преводното нареждане, с което В. Ж. Г. е превел по
банковата сметка на П. Б. Д. сумата от 25 000 лв., с основание покупка на апартамент.
Данъчната оценка на недвижимия имот, предмет на покупко-продажба, съгласно
Удостоверение за данъчна оценка, издадено от Община Благоевград с изх.
№ДО001004/07.02.2023г. възлиза на сумата от 24 739.50 лв., което удостоверение е
представено при подписване на нотариалния акт.
Сключването на процесната сделка е предшествано от сключен между страните
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия имот от дата 30.01.2023г., по
силата на който страните са се задължили да се явяват пред нотариус в срок до 01.03.2023г. и
да сключат окончателен договор за покупко-продажба при договорена продажна цена от
25 000 лв.
От заключението на вещото лице инж.П.о Т. по изготвената съдебно-оценителна
експертиза се установява, че пазарната стойност на процесния имот към датата на
извършване на сделката – 16.02.2023г. е била в рамер на 71 500 лв.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Предявен е иск за прогласяване нищожност на договор за покупко-продажба на недвижим
имот поради противоречие с добрите нрави, изразяващо се в нееквивалентност на
насрещните престации - чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД.
Нееквивалентността на насрещните престации по един възмезден договор, наведена от
ищеца като основание на иска му за нищожност, може да съставлява накърняване на
добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД. Понятието добри нрави предполага
известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се
приема, че е налице нарушение, водещо до нищожност на сделката.
Накърняване на добрите нрави е налице при прекрачване на разумната граница на
свободата на договаряне, при такава съществена нееквивалентност на насрещните
престации, при която едната от тях е пренебрежимо малка в сравнение с другата –
дотолкова, че с това се нарушават общоприети морални норми, въплъщаващи общественото
разбиране за справедливост. В практиката на ВКС се приема, че тази неравностойност обаче
би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. По този начин
би се накърнил принципът на свободата на договарянето /чл.9 от ЗЗД/, защото
еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с
техния правен интерес. Следователно значителна и явна нееквивалентност на насрещните
престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато
насрещната престация е практически почти нулева. Тогава, ако сделката не е симулативна
като прикриваща дарение, тя е нищожна поради противоречие с добрите нрави.
Нееквивалентността на престациите като конкретен пример за нарушение на добрите
нрави, водещо до нищожност на сделката по смисъла на чл.26, ал.1 от ЗЗД, е свързана с
изключително голямата разлика в престациите. В практиката се посочват примери за такава
явна и значителна нееквивалентност - дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната,
двадесет и осем пъти по-ниска цена и по абстрактен и принципен начин е формулиран
критерият за преценка на значителната нееквивалентност.
3
В настоящия случай ищцовата страна поддържа, че договорената продажна цена е много
под пазарната оценка на имота, което води до нищожност на сделката поради
нееквивалетност на насрещните престации. В практиката на ВКС се приема, че продажбата
на вещ на цена, по-ниска от пазарната не е несъвместима с общоприетите норми за
справедливост и добросъвестност. В случая е видно, че сделката е сключена в размер близък
до данъчната оценка на имота - данъчната оценка е 24 739.50 лв., а цената по договора е
малко над данъчната оценка - 25 000 лв. Законът за местните данъци и такси и Закона за
нотариусите и нотариалната дейност изрично допускат възможността сделки да се сключват
дори под данъчната оценка, но държавната такса се плаща по нея. Щом не се нарушават
императивни разпоредби и законът изрично предвижда възможност да се договоря цена,
равна на данъчната оценка или дори по-ниска от нея, то не е налице значителна
нееквивалентност на ответната престация, водеща до абсолютна, изначална, непоправима
нищожност поради накърняване на добрите нрави /Решение №156 от 10.02.2021г. по гр.д.
№2451/2019г. на ВКС, III г.о.; Решение №29 от 22.03.2017г. по гр.д. №2955/2016г. на ВКС, I
г.о.; Определение №165 от 29.03.2016г. по гр.д.№1050/2016г. на ВКС, I г.о.; Определение
№174 от 18.03.2016г. по гр.д.№257/2016г. на ВКС, I г.о.; Определение №104 от 09.03.2016г.
по гр.д.№226/2016г. на ВКС, II г.о./.
В настоящия случай продажната цена в размер на 25 000 лв. е 2.84 пъти по-ниска от
действителната пазарна стойност на имота от 71 000 лв., като същата е в размер
приблизително равен на данъчната оценка на имота и дори малко над нея. Ето защо
установеното отклонение от пазарната стойност и заплащането на цена на имота
приблизително по данъчна оценка не налага извод за такава неравностойност на
престацията, която да съставлява „нарушение на добрите нрави” и да води до нищожност на
сделката.
Нещо повече – в случая самият ищец твърди, че вписаната в нотариалния акт продажна
цена от 25 000 лв. е симулативна, като действително договорената цена се равнява на 45 000
лв. и настоява, че именно тази цена е нееквивалентна на насрещната престация. Последната
от своя страна предвид нейния размер, който е само 1.57 пъти под пазарната стойност на
имота и 1.81 пъти над данъчната оценка на имота, не налага извод за неравностойност на
престацията. Неизпълнението на задължението на купувача да плати пълния размер на
реално договорената цена може да представлява основание за предявяване на иск за реално
изпълнение или за разваляне на договора /каквито не са предявени в настоящото
производство/, но не води до нищожност на сделката.
Предвид гореизложеното, предявения иск подлежи на отхвърляне. С оглед изхода на
спора, право на разноски има ответникът, който е заплатил 2600 лв. за адвокатско
възнаграждение.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от П. Б. Д., ЕГН **********, адрес: гр.Б.
е.срещу В. Ж. Г., ЕГН **********, гр.Д.иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД за
прогласяване за нищожен поради противоречие с добрите нрави, изразяващо се в
нееквивалентност на насрещните престации, на Договор за покупко-продажба на недвижим
имот, обективиран в Нотариален акт №20, том I, рег.№547, дело №18 от 2023г. на нотариус
Д.. с който П. Б. Д., ЕГН ********** е продал на В. Ж. Г., ЕГН ********** следния имот:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 04279.615.59.3.32 по кадастралната карта и
кадастрални регистри на Б.
ОСЪЖДА П. Б. Д., ЕГН **********, адрес: гр.Б да заплати на В. Ж. Г., ЕГН **********,
гр.Д, сумата от 2 600 лв. /две хиляди и шестстотин лева/ за разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Окръжен съд-Благоевград в
двуседмичен срок о връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Благоевград: _______________________
4
5