Решение по дело №223/2020 на Районен съд - Поморие

Р Е Ш Е Н И Е  №260091

 

гр.Поморие, 19.05.2021год.

 

В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

ПОМОРИЙСКИЯТ районен, гражданско отделение, в публично заседание на  петнадесети  декември през две хиляди и двадесета  година в състав:

 

                                                                          ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАСЯ  ЯПАДЖИЕВА

при секретаря В.  А., като разгледа докладваното от съдия Н.Япаджиева гр.дело № 223 по описа за 2020година  и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството по делото е образувано  по повод постъпила искова молба подадена от А.М.Т. действащ чрез пълномощника адв. П.П. против „ФЕСТА ХОТЕЛИ“ АД представлявано от изп.директор И.Г.. Ищецът твърди в исковата молба, че е собственик  на недвижим имот находящ се в гр. Поморие, ул. Княз Борис I, № 211 във Ваканционно селище Хотел и КО, а именно: апартамент № 385, находящ се в блок „Г“ в едно с ид.части от общите части на сградата и  съответните ид.части от правото на строеж  върху поземления имот върху който е построена сградата, представляващ УПИ VI-1717, 1971, 1972,  кв.225, по плана на гр.Поморие, като  през 2010г. поземления имот в който е построен комплекса  бил прехвърлен на ответника „ФЕСТА ХОТЕЛИ" АД и в документа за собственост било записано, че придобива и поземлен имот с два басейна. Ответника считал, че е собственик на двата басейна изградени в комплекса, не допускал собствениците на самостоятелни обекти до басейните и построили ограда около всеки от двата басейна  и преминаването ставало с чип получен от управата на хотела и до басейните се допускали гости на хотела или собственици които заплащат на ответника такса от 5лв. на ден.  Сочи, че басейните не са за обществено ползване, а  ЕС не е приемала решения относно басейните. На ищеца било отказано без такса,  безпрепятствено да ползва басейна, като същия счита, че  басейните са принадлежност към общите части, а не  самостоятелни обекти и моли съдът да постанови решение с което да осъди ответника да премахне оградата около двата басейна  в комплекса и портала със заключващ механизъм  и да осигури на  етажните собственици безпрепятствен достъп до двата басейна в комплекса, да преустанови действията  по претендиране на заплащане  за ползването на двата  басейна. В съдебно заседание поддържа предявения иск и уточнява, че ищеца не е собственик на басейна, но счита че същия е съоръжение на допълващо застрояване на комплекса, част на дворната инфраструктура прилежаща към комплекса и всеки етажен собственик може да ползва басейна, без ограничение заедно с всички алеи и той е прилежаща площ към сградата,  съобразно параграф 1 т.2 от ЗУЕС. 

В срока за отговор е постъпил писмен отговор от ответника - ФЕСТА ХОТЕЛИ“ АД с който оспорва   допустимостта и основателността на иска. Твърди, че достъпа до басейните  е напълно свободен, не е ограничаван и не е събирана такса за ползването на обектите и са неверни твърденията на ищеца за ограничаване на заявените от него права, тъй като същия не се намира в комплекса и през 2020г. не е  посещавал същия. На следващо място сочи, че ответника не притежава право на собственост върху двата басейни и те са собственост на ответника и не са  във фактическа връзка със сградата и басейните са самостоятелни обекти и тъй като ответника собственик  на терена, то той е придобил правото на собственост върху откритите басейни, а собствениците на самостоятелни  обекти в  сградите не са закупили терен и басейн. Счита, че терена и басейна не са обща част. Моли съдът да отхвърли предявения иск и ищецът да бъде осъден да му заплати направените по делото разноски.

ПРС, като взе предвид събраните по делото доказателства, становищата на страните и разпоредбите на закона, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Не се спори по делото и се установява от представения нотариален акт №183, том I, дело № 176 от 18.02.2009г. за покупко продажба на недвижим имот,  че ищецът А.М.Т. и Е. А.Т.са придобили от „АЙ  -БИЛД  ИНТЕРНЕШЪНЪЛ ЕЛ ЕЛ СИ“  апартамент 385 находящ се в блок Г на пето ниво със  застроена площ от 56.15кв.м. , ведно със съответните ид.части от общите части на сградата равняващи се на 25.63кв.м. и съответните ид.ч. от правото на строеж върху  УПИ VI- 1717, 1971, 1972  с площ 12280кв.м. , в кв. 225.

Представено е разрешение за ползване, издадено от зам.началника на  ДНСК  с което е разрешено ползването на „Ваканционно селище, хотел и КОО /апартаменти за сезонно ползване блокове А, Б, В, Г и хотел с хотелски стаи – 36бр., хотелски апартаменти – 10бр., ресторант – pub, основен ресторант, средиземноморски ресторант, роби бар, рецепция, четири магазина за промишлени стоки, фитнес зала, банков офис, Spa- център, подземен паркинг и два открити басейна, находящи се в УПИ VI- 1717, 1971, 1972,  кв. 225 по плана на гр.Поморие с адм. адрес гр. Поморие, ул. Княз Борис I, 211, община Поморие.

Представен е Устав на акционерно дружество „Феста хотели“, видно от който в капитала на дружеството се съдържа и непарична вноска извършена от  ЕС ПИ АЙ – 95 АД представляваща апорт на недвижими имоти, собственост на вносителя, находящи се във „Ваканционно селище, хотел и КОО гр. Поморие, ул. Княз Борис I, 211, община Поморие, а именно  поземлен имот с идентификатор 57491.509.34,  ведно с изградените подобрения върху имота: ограда от стоманобетонов фундамент и метални пана, вертикална планировка, 2 /два/ броя басейни и всички други подобрения.

Представена е Заповед № 282/29.09.2015г. на изп.директор на  „Феста хотели“  от която е видно, че дружеството   се грижи за поддръжката на басейните.

Представена е Фактура  № **********/02.09.2018г. видно от която са заплатени 5.00лв. за услуга – басейн – външен клиент дете. 

Представено е копие от  жалба от  К.У. и Н. Ч. - собственици на апартаменти в „Феста Поморие Ризорт“ до РДНСК Бургас и  Община Поморие от 25.04.2016г. във връзка с изграждането на ограда  около басейните в комплекса  от „Феста хотели“ АД. До Н. Ч., С.В. и К.У. е изпратено писмо от „Феста хотели“ в което е посочено, че изграждането на оградата не е в правомощията на  ОС на ЕС, тъй като е изградена в имот на дружеството и е около собствените му съоръжения. Представена е молба от К.У. до изп.директор на  „Феста хотели“ от 24.04.2020г. с искане за предоставяне безплатен достъп  до басейна.

За изясняване къде са разположени басейните в имота и как се осъществява достъпа до тях по делото е допусната СТЕ, като при огледа вещото лице е констатирало, че незастроеното дворно место е благоустроено, като са оформени алеи със зеленина (цветя, храсти и дървета) и два басейна.

От заключението на вещото лице,  се установява, че двата басейна в жилищен комплекс „Феста Поморие Ризорт“, не включват спомагателни постройки и съоръжения свързани с тяхното функциониране – санитарни възли, съблекални, монтажни торбуни, преместваеми сезонни покрития и не са открити обекти, а съоръжения, елемент на вертикална планировка и са част от дворната инфраструктура. Вещото лице сочи, че единият басейн /източен/ се намира между блокове В (сграда 57491.509.34.3) и Г (сграда 57491.509.34.5), южно от хотела (сграда 57491.509.34.4),  в кръгла форма - за възрастни, като по одобрения инвестиционен проект, част вертикална планировка за обект „Ваканционно селище, хотел и КОО в УПИ VI-1717,1971,1972 в кв.225 по плана на гр. Поморие" мястото, където е изграден басейна е разработено като алеи с озеленяване, а  другият басейн /западен/ е предвиден по проект и се намира източно от блок А (сграда 57491.509.34.1) и южно от блок Б (сграда 57491.509.34.2), и е с бъбрековидна форма, с две отделения - за възрастни и за деца. И двата басейна са оградени, като  източният басейн е ограден от всички страни - с жива плет от североизток и северо­запад, кашпи от юг (наредени върху подпорна стена) и метална решетъчна ограда от останалите места, закрепена с болтове за настилката и  има три врати за достъп до ограденото пространство, като едната е с чип, а другите секретни. Ограденото пространство е около 850 м2. Западният басейн е ограден от всички страни с метална решетъчна ограда, като от юг (към морето) е продължение на оградата на комплекса, а от другите страни с h = 1,1 м и има две врати за достъп до ограденото пространство, като едната е с чип, а другата секретна. Ограденото пространство е около 480 м2. Вещото лице сочи в заключението си, че достъпът до вътрешния двор (незастроеното дворно място) става през фоайето на хотела, като оградите не създават пречка да се ползва останалата част от двора. В съдебно заседание вещото лице във връзка с отразяването, че за оградата няма строителни книжа, е  уточнило, че  оградата няма плътна част. Мястото оградено около басейна, има място за поставяне на шезлонги и към момента на огледа е  било свободно и  вратите не са били заключени и е  можело да се влиза свободно.

По делото са допуснати до разпит  по двама свидетели на страните. Свидетеля К.Утешев свидетелства, че притежава 10 апартамента в комплекса, и че двата басейна в комплекса не са за обществено ползване, и има обща ограда на комплекса и те се намират в двора на комплекса и са предназначени за собствениците и туристите на комплекса. Сочи, че до 2014г.-2015г. той  и всички собственици са ползвали басейните, а от 2015г. служителите на „Феста хотели“ АД,  забранили на част от собствениците да ползват басейните, като през април 2016г. на двата басейна били направени огради и  врата с чип и някъде след месец, било забранено на собствениците да ползват басейните, освен на тези които били определени от „Феста хотели“ АД, а за останалите собственици се продавали билети, за да ползват басейните. Сочи, че  оградата пречи, на собствениците, тъй като е ограничено нормалното преминаване за да се ползва двора, тъй като големия басейна се намира в основния двор между хотелската част  и блок Г и В. Твърди, че решение на общото събрание не е взето за басейна и нямало съгласие между собствениците и Феста хотели. Твърди, че е имало комуникация с директора на „Феста хотели“ АД за това, че собствениците са готови да си платят разходите за басейна, но конкретни отговори нямало, а  вместо това затворили басейна. Твърди, че при купуване на апартаментите това бил един от главните аргументи за закупуването им, че има басейн. Сочи, че през 2020г. един от басейните не работил въобще и неговите туристи не ползвали басейна, тъй като през юли вратата била заключена, а през август, но не си спомням някой да се е оплакал.

В показанията си св. О. Утешев, който бил собственик на апартаменти, които продал на баща си, сочи,че една от причините да си купят апартаменти, е била, че в комплекса имало басейн и в началото те ползвали басейните, но през 2014г.-2015г. от администрацията на хотела не позволявали на собствениците, да ползват басейна и „Феста хотели“ АД  построили ограда, която  ограничила достъпа на собствениците до басейна, а ползването на централния двор бил  затруднен. Сочи, че през 2020г. може два или три дена да е бил заключен басейна, но след забележка на собствениците, вратата била отключена и туристите в апартаментите на баща му ползвали ползвали  басейна, тъй като нямало пропускателен режим. Свидетелства, че пропускателния режим се определял от Феста хотели АД, но не знае кой  се грижи да поддръжката на басейните и кой плаща. След като се поставила врата с чип, можело да се плати на рецепцията и да се предостави карта за ползване на басейна. Не знае дали след  2015г. баща му плаща такса за ползване на басейна, но „Феста хотели“ АД издава карти на хора които се явяват техни гости или на всеки един човек който е платил на рецепция на хотела и на техните апартаменти. В показанията си св. М. Грозданова свидетелства, че от  притежава апартамент в комплекса  от шести август 2019г. и от тогава, живее целогодишно в Поморие и винаги когато е искала е ползвала басейна, без никакъв проблем и по всяко време. Твърди, че басейнът тази година е бил пълен с хора и не знае някой да е събирал такса за ползване на басейна, а започнал да работи някъде в края на м. май, а тя го ползвала от юни месец. Не  и е известно защо е изградена оградата, но счита, че тя създава един комфорт и уют, за да не се влиза отвсякъде.

В показанията си св. М.Чолаков свидетелства, че оградата е  изградена през 2015г. от Феста хотели  и целта била  по голяма сигурност, като  спасителите имали работно време до 18.00 часа и след това вратите към басейна се заключвали за по-голяма сигурност. Сочи, че не е имало случай да не се допускат представители на семействата на собственици или собствениците на апартаменти в комплекса и собственици, които не са заплащали вноските на ЕС, също имали достъп и можели да ползват басейните. Твърди, че 2020 година въобще не е заключван басейна, тъй като басейните не били охранявани и били поставени табели, че не се охраняват.

         При така изяснената фактическа обстановка настоящата инстанция, счита че така предявения   иск е неоснователен.

Установи се в настоящото производство, че ищецът е собственик на апартамент в режим на етажна собственост в комплекс, находящ се в гр.Поморие, УПИ VI- 1717, 1971, 1972,  кв. 225 по плана на гр.Поморие с адм. адрес гр. Поморие, ул. Княз Борис I, 211, община Поморие и в тази връзка имат интерес от предяване на иска. Според съда категорично е установено, че става  въпрос за изграден  комплекс в който не се твърди да е налице  контролиран достъп.  Безспорно е установено, че ищецът е придобил самостоятелен обект – апартамент и съответните ид.части от правото на строеж върху терена, не е придобил право на собственост върху терена и обектите в комплекса се притежават от различни лица в режим на етажна собственост. Особеност на този комплекс е наличието на хотел. Собствениците на самостоятелни обекти са придобили единствено правото на строеж върху терена по смисъла на чл.63 от ЗС, както и правото по чл.64 от ЗС да се ползват от земята съобразно предназначението на постройката. Установи се от назначената СТЕ, че изградените два басейна, в комплекса  не включват спомагателни постройки и съоръжения свързани с тяхното функциониране – санитарни възли, съблекални, монтажни торбуни, преместваеми сезонни покрития и са съоръжения, елемент на вертикална планировка и се явяват част от дворната инфраструктура. Доколкото басейните не  са предназначени за обществено ползване  и не отговарят на изискванията за самостоятелни обекти на правото на собственост, те са принадлежност на  етажната собственост. Те нямат самостоятелно съществуване и са изградени, за да задоволяват потребностите на  собствениците и придадат по комфортен облик на комплекса. Собствениците на самостоятелни обекти във ваканционното селище, имат право да ползват всички съоръжения, който са принадлежност  към сградите, каквито в настоящия случай се явяват басейните в комплекса. Разпоредбата на чл. 98 ЗС предвижда, че принадлежността следва главната вещ, ако не е постановено или уговорено друго. Доколкото в комплекса има хотел който е собственост на ответника, някои от съоръженията е допустимо да следват хотела, но доказателства  да има такава уговорка не са представени. 

Установи се, че единия от етажните собственици и собственик на земята в която е построен комплекса  „Феста хотели“ е  поставил ограда,  около двата басейна и до 2020г. достъпа е бил контролиран, тъй като освен ограда, около басейните са били поставени и врати с чип.

Според съда самото ограждане на басейните и контролирания достъп, не пречи те да бъдат ползвани, стига да не се отказва достъп на собствениците на апартаменти до басейните, като оградите не създават пречки за ползване на останалата част от двора и това се установява от назначената  СТЕ. Съдът счита, че през 2020г. достъпа до басейните не е ограничаван за собствениците, и това се установява от показанията св.Грозданова собственик на апартамент в комплекса от 2019г. която сочи, че без проблеми е   ползвала басейните. Съдът кредитира показанията на св. Грозева, тъй като същата не е заинтересована от изхода на делото и в тази насока са и показанията си св. О.Утешев който свидетелства, че през 2020г. само два или три дена са били заключени вратите и след оплакване на собствениците достъпа е бил свободен.  Установи се, че басейните се поддържат от  ищецът и  не се  представиха доказателства ОС на ЕС да е вземало решения, свързани конкретно с ползването на басейните. Начинът на ползване на басейните, осигуряването на средства за поддръжка, ремонти, осигуряване спазване на хигиенните норми,  са въпроси които следва да се решат от ОС на ЕС, като  поддръжката на басейн е една скъпа дейност, като се  вземе предвид, необходимостта от спасител и  непрекъсната дезинфекция и собствениците на обекти следва да плащат за поддръжката на тези съоръжения, като нормално е във вноската определена за поддръжка на общите части  в комплекса от ОС на ЕС да  се включват и средствата необходими за поддръжката на басейните. Наличието на  хотел в комплекса и ползването на  басейните от  гости на хотела, поставя въпроса за безопасността и за отговорността, поради което съдът счита, че ограждането на съоръженията и заключването на вратите към басейните вечер  след като приключи работното време на спасителите, са в интерес на  ЕС. Съгласно разпоредбата на чл. 235, ал.3 от ГПК, съдът взема  предвид и фактите настъпили след предявяването на иска които са от значение за спорното право. Според съда дори в един по ранен период от време,  да е бил ограничаван достъпа на някои от собствениците до двата басейна, то към момента на предявяване на настоящия иск и към момента на приключване съдебното дирене достъпа до басейните е свободен и не се препятства от  ответника, поради  което иска е неоснователен следва да бъде отхвърлен.

Мотивиран от изложеното съдът

 

Р Е Ш И:

 

ОТХВЪРЛЯ  иска предявен от ищецът А.М.Т., роден на 13.08.1069г., гражданин на Руската Федерация,  действащ чрез пълномощника адв. П.П. със съд адрес ***, офис1 против ответника  „ФЕСТА ХОТЕЛИ“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.София, район Триадица, бул. България № 83а, представлявано от изп.директор И.Г. за   осъждане ответника да премахне оградата около двата басейна  в комплекса и портала със заключващ механизъм  и да осигури на  етажните собственици безпрепятствен достъп до двата басейна в комплекса, да преустанови действията  по претендиране на заплащане  за ползването на двата  басейна като неоснователен.

 

Решението подлежи на обжалване пред БОС в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

      

                                                                       РАЙОНЕН СЪДИЯ: