РЕШЕНИЕ
№ 4284
гр. Пловдив, 17.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XVIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на единадесети октомври през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Кристина Янк. Табакова
при участието на секретаря Радка Ст. Цекова
като разгледа докладваното от Кристина Янк. Табакова Гражданско дело №
20225330101541 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по искова молба от Н. К. Т., ЕГН **********
и А. Х., род на ********** г., паспорт № *****, чрез адв. С., против „ТЕА СИТИ ГРУП“
ЕООД, ЕИК *********, с която са предявени обективни и субективно кумулативно
съединени осъдителни искове по чл. 55, ал. 1, предл. второ ЗЗД, за осъждането на ответното
дружество да върне на всеки от ищците по 2 500 евро, дадена съгласно разписка от
02.07.2021 г.
Ищците твърдят, че решили да си купят жилище в Б., във връзка с което се свързали с
ответното дружество. Последното им показало визуализация на проект на еднофамилни
къщи в напълно завършен вид, които предстояло да бъдат изградени, две в общ парцел в
землището на с. М., местност П., като им казало, че готовата къща с прилежащата земя
струва 150 000 евро. Ищците посетили обекта, където видели, че изграждането на къщите
било започнало, но никоя от тях не била изградена до груб строеж.
Твърдят, че ищците решили помежду си, че искат ответното дружество да построи и
да им предаде в собственост една от къщите по проекта, с половината от земята към нея,
като останали с впечатление, че на 07.07.2021 г. ще подпишат точно такъв договор. Разбрали
се, че на 07.07.2021 г., ищците ще платят на ответното дружество 45 000 евро капаро и, че
ще сключат договор. Предметът и видът на бъдещия договор, обаче останал неизяснен и
недоговорен между страните. У. на ответното дружество поискал веднага ищците да му
заплатят 5000 евро, като уточнил, че тази сума ще бъде приспадната от крайната цена на
бъдещия договор (с недоговорен предмет). Ищците платили на 02.07.2021 г. общо 5 000 евро
(всеки по 2500 евро), за което получили от ответника обща разписка. В разписката не бил
описан предмета на бъдещия договор, нито бил посочен идентификатор на поземления
имот, не било посочено включва ли цената 150 000 евро прехвърляне на право на
собственост на построеното и на идеални части от поземления имот. Поради липсата на
идентификация на поземления имот, ищците не могли да проверят и дали има вписани
1
тежести върху имота.
Твърдят още, че при последвалите преговори също не било постигнато съгласие за
предмета на бъдещия договор и за това какво ще включва цената от 150 000 евро, поради
която причина и не се стигнало до сключване на договор на 07.07.2021 г.
Ищците изпратили покана, чрез ЧСИ до ответника и си поискали парите обратно, но
ответникът отказал да им ги върне.
Ищците решили да направят последен опит да стигнат до споразумение с ответника,
като след проведени преговори, бил уточнен вида на бъдещия договор – смесен – за
строителство и предварителен договор за продажба на една от къщите, след като бъде
построена и на идеални части от земята; степента на завършеност на сградата при
предаването й в собственост; индивидуализацията на поземления имот: ПИ **** по КК на с.
М., местност П., общ. Р., с площ 1094 кв.м.; конкретната сграда, която ще бъде изградена в
него, както и сроковете за достигане на определени етапи от строителството, удостоверени
със съответните строителни книжа.
Въпреки това, до сключване на договор отново не се стигнало по няколко причини:
не се постигнало съгласие за това каква част от поземления имот ще бъде прехвърлена в
собственост, тъй като се оказало, че ответникът нямал намерение да продаде половината от
поземления имот, а освен това и не предложил отбив от първоначално обявената цена; при
извършена проверка за тежести на индивидуализирания в процеса на преговорите поземлен
имот, се оказало, че имотът е възбранен за задължения на ответника към трети лица, за
който факт У. на ответното дружество уверявал обратното - че поземления имот е чист от
тежести; ответникът не желаел в договора да фигурира цялата договорена цена от 150 000
евро, както и сумата да бъде преведена по банков път.
Предвид изложеното, искането е ответното дружество да бъде осъдено да върне на
всеки от ищците от по 2500 евро, общо 5 000 евро – представляващо недължимо платено
капаро, съгласно разписка от 02.07.2021 г. Претендират се разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответното дружество е депозирало писмен отговор на
исковата молба, с който оспорва предявените искове.
Оспорва изцяло обстоятелствата, изложени от ищците, тъй като били неверни и не
отговаряли на обективната истина. Твърди, че в действителност взаимоотношенията между
страните се развили по следния начин:
В края на месец юни 2021 г. брокер на недвижими имоти свързал ищците с у. на „Теа
Сити Груп“ ЕООД – Ц. Ц.ов. Осъществили се няколко предварителни срещи между страните
в присъствието на брокер, където ищците заявили, че желаят да инвестират в жилищен имот
в гр. П. ****, като на тези срещи им било предложено да закупят еднофамилна къща в
напълно завършен вид в село М., където в собствен на дружеството – строител имот са в
процес на изграждане две еднофамилни къщи с двор. Било им обяснено на ищците, че
къщите предстоят да бъдат изградени. Тъй като ищците били заинтересовани от
предложението, осъществили оглед на място, след който поискали да осъществят
допълнителна среща с у. на дружеството, за да продължат преговорите по изчистване на
стъпките по сключване на окончателни договори.
На 02.07.2021 г., ищците били в офиса на „Теа Сити Груп“ ЕООД, където се провела
среща между у. на дружеството и двамата ищци. Н. Т., която живеела на с. н. с А. Х. му
превеждала от български на английски език, като последният активно участвал в разговора,
задавайки въпроси, свързани с бъдещите стъпки по сделката. Било им обяснено, че крайната
цена на завършената къща със съответната част от дворното място е 150 000 евро без ДДС.
Твърди се, че ищците били наясно, че се договарят за доизграждането и продажбата на
еднофамилна къща А (в имота имало и друга къща Б, която не била предмет на разговор),
ведно със съответната част от дворното място в с. М., местност „П.“. Твърди, че на
2
02.07.2021 г. на ищците им бил представен примерен предварителен договор за продажба на
недвижим имот и СМР, който договор бил подписан преди това със собствениците на къща
Б в същия имот в с. М.. Ищците взели договора и помолили за отстрочка, за да го разгледат
и да го обсъдят, преди да го подпишат. Това била причината на 02.07.2021 г. да не стигне до
подписване на предварителен договор за покупко – продажба на еднофамилна къща А с
двор в с. М.. Сочи, че с цел гарантиране сериозността на намерението на страните, на
02.07.2021 г. ищците, от една страна, и ответното дружество, от друга страна, подписали
ненаименуван договор, съдържащ се в документа „разписка“, по силата на който ищците се
задължават в срок до 07.07.2021 г. да подпишат договор за възлагане на СМР
(строителство), като заплатили сумата от 5000 евро в момента на подписване на този
договор. Било уговорено тази сума да бъде приспадната от окончателната стойност от
150 000 евро, но в същото време служила като задатък при отказ да се сключи договор за
възлагане на строителство от страна на ищците. Страните уговорили в изрична клауза, че
заплатените 5000 евро са капаро – задатък и тази сума ще бъде загубена, ако бъдещите
купувачи се откажат от подписване на договора за възлагане на строителство. Твърди се, че
цялото съдържание и всички уговорки от т.нар. „разписка“ било преведено от български на
английски език на А. Х. от неговата съпруга Н. Т.. Последното обстоятелство било изрично
декларирано от А. Х., за което се е и подписал. Сочи, че ищците от самото начало на
срещите били наясно, че се касае за бъдещо задължение за сключване на договор за СМР,
касаещ еднофамилна къща А с двор в с. М., местност „П.. Процесната разписка не
представлява предварителен договор, но тя обективирала преддоговорните отношения
между страните за пристъпване към сключване на договор за СМР и предварителен договор
за покупко – продажба. Заявява, че заплатената сума от 5000евро не е без правно основание,
а на основание именно този ненаименуван договор, съдържащ се в документа „Разписка“,
като целта на този договор е да обезпечи и гарантира сключването на последващ договор
между страните, чрез поемане на задължение от страна на ищците за сключване на
последващ договор за СМР.
Твърди, че на 07.07.2021г. ищците не се появили в офиса на ответното дружество,
като били направени опити да се свържат с тях по телефона, но никой не отговарял. След
това, ищцата обяснила, че на 07.07.2021 г. на ищеца му изникнала неотложна работа във В.
и трябвало спешно да замине за там. Сочи, че ответното дружество, на 07.07.2021 г. е било в
готовност да подпише обещания договор за СМР, съгласно посоченото в документа
„Разписка“, но ищците не са оказали нужното съдействие това да се случи.
Твърди, че след това комуникацията между страните е продължила, чрез множество
разговори между у. на ответното дружество и ищцата, с цел да се продължат отношенията
между страните, като ищцата отговаряла, че ще се срещнат, за да продължат общите си
действия и договорки. Напълно в противоречие на думите й, ответното дружество получило
на 28.07.2021 г., покана от Н. Т. и като представител на А. Х., изпратена от последната на
20.07.2021 г., с която искала да им бъде върнато даденото капаро от 5000 евро. У. на
ответното дружество изпратил на 02.08.2021 г. отговора на тази покана, получена от ищците
на 11.08.2021 г. Твърди се, че въпреки направеният отказ от ищците от сключване на
въпросната сделка не по вина на дружеството, именно с цел запазване интересите на ищците
и съхраняване на заплатената от тях предварителна сума, У. на ответното дружество, се
провели срещи, преговори и действия за сключване на обещаните договори между
страните, които срещи били проведени през м. септември и октомври 2021 г.
По-конкретно, се твърди, че на проведените срещи – на 13.09.2021 г. и в края на м.
септември, били изпращани снимки по „Вайбър“ на ищцата, за да е наясно как се движат
строителните работи по доизграждането на процесната къща. На 01.10.2021 г. ищцата
изпратила съобщение, с което поискала У. на ответника по „Вайбър“ да й изпрати отново
договор и цени за прехвърляне, като на 02.10.2021 г. по ел. поща й били изпратени
поисканите документи. На 03.10.2021 г. ищцата потвърдила, че е получила договора, ще го
3
обсъди с адв. и ще върне обратен отговор. На 06.10.2021 г. ищцата била поискала
координатите на адв.а на ответника, за да се направи обща среща между адв.ите им. На
13.10.2021 г. ищцата изпратила потвърждение, че на 14.10.2021 г. ще се състои обща среща
между страните и техните адв.и за изчистване на окончателните клаузи в договорите, които
ще се подписват между страните. На 14.10.2021 г. била направена обща среща между тях в
офиса на ответното дружество, за да се изчистят всички клаузи от договорите за възлагане
на строителство и от предварителния договор за покупко-продажба на имота. Твърди, че
всички съображения и исканията на ищцата били уважени и се е уговорило да се преработят
обсъжданите договори, за да се включат тези клаузи в тях. Дори, У. на ответното дружество
приел да изгради допълнителна постройка – барбекю, в едната част на двора, като
специално желание от страна на ищцата. След това, обаче на 14.10.2021 г., вечерта, ищцата
изпратила съобщение, че А. Х., който не бил присъствал на срещата по-рано през деня, че не
е съгласен с условията на договорите и двамата ищци няма да подпишат обсъдените и
приети окончателни варианти на договорите. По тези причини, се твърди, че ищците са
неизправна страна във взаимоотношенията между страните, поради което и нямат право да
искат връщане на процесната сума от 5000 евро, като чрез своя отказ те се отказали от
изпълнение на задължението, което поели в т.нар. „разписка“, а като последица от този
отказ е изгубването на сумата, която са предали като задатък.
Предвид изложеното, излага, че ответното дружество е добросъвестно в действията и
поведението си, като е правело компромиси и е полагало максимални усилия в интерес на
ищците, за да им съдейства да не изгубят процесната сума, която те били дали като задътък
по сключения от тях ненаименуван неформален договор, обективиран в т.нар. „разписка“.
Оспорва като неверни твърденията, че ищците не били наясно какъв ще е предметът
на договора, който трябвало да се подпише на 07.07.2021 г.
Оспорва като неверни твърденията, че до сключването на окончателен договор не се
стигнало, защото било неясно и нямало съгласие относно каква част от поземления имот ще
бъде прехвърлена в собственост. В тази насока твърди, че още от самото начало на
комуникацията между страните, било уточнено, че земята ще бъде прехвърлена съобразно
изготвения проект за изграждане на къщите и тъй като къщите са с различна квадратура и
размери, за процесната по-малката по квадратура къща А се припадала по-малка площ от
дворното място.
Оспорва като неверни твърденията, че понеже имотът бил възбранен, това попречило
на сключване на договорите между страните. Ищците, още преди срещата на 02.07.2021 г.
знаели, че ответното дружество има наложена възбрана върху имота, но тези възбрани били
по спорове, които към онзи момент били в процес на доброволно уреждане между страните
по тях. Било им изрично и няколкократно обяснено, че тези възбрани ще бъдат свалени
скоро, но им било нужно технологично време, за да се финализират съдебните процедури по
одобряване на постигнатите споразумения между страните по делата.
Оспорва като неверни твърденията, че У. на ответното дружество не желаел в
договора да фигурира цялата договорена сума от 150 000 евро. Напротив, било им обяснено,
дори на последната им среща в присъствието на адв.а им – на 14.10.2021 г., че тази сума ще
бъде разделена, като от нея ще бъде посочена като цена по договора за възлагане на СМР, а
остатъкът ще бъде вписан като цена по договора за покупко-продажба на имотите.
В заключение, се твърди, че процесната „разписка“, по силата на която ищците се
задължават в срок до 07.07.2021 г. да подпишат договор за възлагане на СМР (строителство)
като заплащат сумата от 5000 евро в момента на подписването на този договор,
представлява сключен между страните ненаименуван договор с ясно поето задължение за
сключване на договор за възлагане на строителство. Платената сума е уговорено да бъде
приспадната от окончателната стойност от 150 000 евро, но в същото време служи като
задатък при отказ да се сключи договор за възлагане на строителство от страна на
4
купувачите – ищци. Сочи, че страните са уговорили в изрична клауза, че заплатените 5 000
евро са за капаро-задатък и тази сума ще бъде загубена, ако бъдещите купувачи се откажат
от подписването на договор за възлагане на строителство. Поради тази причина се твърди,
че плащането не е лишено от основание, а същото се основава на института на
преддоговорните отношения, предвиждащ обезщетение поради недобросъвестно поведение
на ищците, както и на основание сключен ненаименуван договор между страните,
обективиран в процесната „разписка.“. В съдържанието на документа, ясно била изразена и
общата воля на страните, че предадената от ищците на ответника процесна сума от 5000
евро, освен, че представлява авансово плащане на част от цената на имота, са й придадени и
обезпечителни и обезщетителни функции по отношение на задължението на ищците за
сключването на последващ договор за възлагане на СМР, като при неизпълнение на това
тяхно задължение в уговорения срок или ако те се откажат от подписването на договор за
възлагане на СМР, сумата да остане, т.е. да бъде задържана от ответника.
Предвид изложеното, искането е да бъдат отхвърлени предявените искове.
Претендират се разноски.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства, поотделно и в
тяхната съвкупност, и с оглед изявленията на страните, намира от фактическа и
правна страна, следното:
Страните по делото не спорят, че ищците са заплатили на ответното дружество
сумата от 5 000 евро на 02.07.2021 г., за което ответното дружество издало разписка за
получена сума от 02.07.2021 г. /виж Определение по чл. 140 ГПК № 4663/29.04.2022 г. –л.50-
53/.
Съдът приема тези факти за доказани, вкл. като ги съпостави с приетите писмени
доказателства.
По делото като писмено доказателство е приета – процесната Разписка от 02.07.2021
г. /л.5/, от която се установява, че на 02.07.2021 г. „Теа Сити Груп“ ЕООД, чрез у. си Ц.
Ц.ов, е получило от Н. К. Т. и А. Х. – в качеството им на „Възложители“, сумата от 5000
евро, с посочено основание „капаро по договор за възлагане на строителство, който ще се
подпише до 07.07.2021 г. и Възложителя се ангажира да допреведе сумата от 30 % от
уговорената сума 150 000 евро без ДДС“. В разписката е посочено, че „стойността на
капарото ще бъде загубено, ако има отказ от сключване на предварителен договор за
възлагане от страна на купувача“. Разписката е двустранно подписана. В същата е посочено
(на български и английски език), че „гореописания текст преведох на А. Х. като текст и
смисъл, който той разбра и е съгласен със същия, за което се подписа допълнително“.
По делото като писмени доказателства са приети и Покана, изпратена, чрез ЧСИ от
ищците на 20.07.2021 г. до ответното дружество, с искане да им бъде върната платената
сума в размер на 5000 евро, получена от ответното дружество на 28.07.2021 г /л.6/, както и
Отговор от ответното дружество /л.43-45/ за отказ да върне сумата от 5000 евро.
Като писмени доказателства са приети и Справка от Имотен регистър към Агенция
по вписванията за извършени вписвания, отбелязвания и заличавания за периода от
01.01.1991 г. – 18.11.2021 г., по партидата на „Теа Сити Груп“ ЕООД, /л.8-12/, от която се
установява, че на 01.07.2021 г. е наложена възбрана върху поземлен имот, с площ от 1094
кв.м., местност „П.“, с. М., общ. Р., ведно с всички подобрения и приращения, вписана в
полза на кредитора „Бор Ин“ АД, въз основа на обезпечителна заповед, издадена по гр.д. №
9696/2021 г. по описа на ПРС /л.17/, както и вписани възбрани на 18.06.2019 г. и на
12.11.2019 г. върху същия поземлен имот, вписани в полза на кредитора „Рила 1“ ЕАД,
както и Справка от Имотен регистър към Агенция по вписванията за извършени вписвания,
отбелязвания и заличавания за периода от 01.07.2021 г. – 19.01.2022 г., по партидата на „Теа
Сити Груп“ ЕООД, /л.13/, от която се установява, че на 25.11.2021 г. е наложена възбрана
5
върху поземлен имот, с площ от 1094 кв.м., местност „П.“, с. М., общ. Р., ведно с всички
подобрения и приращения, вписана в полза на кредитора ТД на НП П. ****, въз основа на
Постановление за налагане на обезпечителни мерки /л.15/. Приети е и Справка от Имотен
регистър към Агенция по вписванията за извършени вписвания, отбелязвания и заличавания
за периода от 01.01.1991 г. – 22.06.2022 г., по партидата на „Теа Сити Груп“ ЕООД, /л.61-
63/, от която се установява, че на 08.06.2022 г. е заличена наложената възбрана върху
поземлен имот, с площ от 1094 кв.м., местност „П.“, с. М., общ. Р., ведно с всички
подобрения и приращения, вписана в полза на кредитора „Бор Ин“ АД, както и, че е
заличена наложената възбрана в полза на 30.03.2022 г. на кредитора „Рила 1“ ЕАД . От
същата справка се установява, че на 09.03.2022 г. е наложена възбрана върху поземлен имот,
с площ от 1094 кв.м., местност „П.“, с. М., общ. Р., ведно с всички подобрения и
приращения, вписана в полза на кредитора ТД на НП П. ****.
Като писмени доказателства по делото е приета, неоспорена от страните –
кореспонденция между ищцата и представляващия ответното дружество по „Вайбър“ /л.40;
л. 73-98/, проведена от 13.09.2021 г.-20.10.2021 г., от която се установява, че на 13.09.2021 г.
са подновени преговорите между страните, като на 02.10.2021 г. е изпратен от ответното
дружество до ищцата „Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от
02.10.2021 г., с предмет, че продавачът – ответник се задължава да продаде на Купувача – Н.
Т., недвижим имот – Жилищна сграда „А“, със ЗП от 81.61 кв.м. и с РЗП от 163.22 кв.м.,
построена в местност „П.“, в землището на с. М., общ. Р., заедно със съответната припадаща
му се идеална част от УПИ, в което е изградена тази ЖС, представляващо ПИ с
идентификатор ****, за сумата от 150 000 евро, от която продажба цена стойността на
идеалната част от описания ПИ е в размер на 15 000 евро, а остатъка от 135 000 евро –
представляваща продажната цена на жилищната сграда и СМР, които следва да се извършат
от Продавача в тази жилищна сграда. От същата кореспонденция, се установява, че след
проведени срещи на всяка от страните с адв.ите си, в крайна сметка не се е стигнало до
подписването на Предварителния договор.
По делото са приети и като писмени доказателства – Акт за приемане на
конструкцията от 20.06.2022 г. (обр.14) на строежа: Подобект „Жилищна сграда „А“ - ЗП
81.61 кв.м., РЗП – 163.22 кв.м. в УПИ ІV -053001, в м. П., с. М., общ. Р.; Акт за приемане на
конструкцията от 20.06.2022 г. (обр.14) на строежа: Подобект „Жилищна сграда „Б“ - ЗП
81.61 кв.м., РЗП – 163.22 кв.м. в УПИ ІV -053001, в м. П., с. М., общ. Р. /л.99-103/, както и
документи /проекти, одобрени от Община Р., свързани с изграждане на сградите в ПИ с
идентификатор **** с площ от 1094 кв.м../л.114-133/.
Прието е и Удостоверение за сключен граждански брак /л.108/ на 11.10.2021 г. между
Н. Т. и А. Х., издаден от Община П. ****.
По реда на чл. 176, ал. 1 ГПК е изслушан У. на ответното дружество „Теа Сити Груп“
ЕООД – Ц. Ц.ов, който на зададените му от ищците въпроси е отговорил, че на преговорите
на 14.10.2021 г. с ищците по делото, ответникът не е казвал, че има внесен проект за каквото
и да е било изменение в конструкцията на другата къща. В тази връзка обяснява, че ищците
го попитали, дали ако искат и ако решат да купят къщата, дали може да се допълни и дали
може да бъде узаконено, това което искат да бъде надградено над съществуващата и така
одобрена сграда, дали е възможно да се коригира проекта, на който въпрос, той им
отговорил, че ако има договор, може да се поиска промяна по време на строителството.
Заявява, че разговори за другата къща не са водили, защото тя не е била предмет на техните
уговорки и на техните отношения. Заявява, че няма внесен проект към 14.10.2021 г. и
впоследствие е нямало, тъй като такова изменение може да има само и единствено на база
на конкретно възлагане. Твърди, че не е казвал, че за другата къща има изменение.
По делото са събрани и гласни доказателствени средства, чрез разпита на
свидетелите: Т. А. Т. /по искане на ищците/ и Х.Ас.Х. и Т. Б. М. /по искане на ответника/.
6
Свидетелят Т. А. Т. /м. на ищцата Н. Т./ твърди, че на 02.07.2021 г., ищците (д. й и з.
й) се прибрали у тях, видимо много щастливи и доволни, размахвайки един лист, като й
казали, че са купили един имот. Казаха ли й, че са платили 5000 евро, за да закупят имот. Тя
ги попитала къде, за какъв точно имот, парцел, на което те й отговорили, че не знаят точно,
като й казали, че е, за да подпишат договор, за да строят къща. Свидетелката твърди, че
същият ден някакъв брокер е завел ищците между П. и М., показал им една поляна и им
казал, че ще се строят къщи, за което те се съгласили. След това ги е завел в офиса на Ц.ов,
където им било казано, че трябва да се подпише договор, за което поискал 5000 евро.
Свидетелката твърди още, че на следващия ден казала на ищците, че не е съгласна за това,
че са дали 5000 евро.
Сочи още, че на следващия ден – 03.07. направили среща с господин Ц.ов пред едно
заведение в с. П., на която среща присъствали свидетелката, д. й, з. й и Ц.ов. Твърди, че з. й
не говорил български, но д. й превеждала. На тази среща, страните първо се договорили, че
няма да плащат пари на агенцията, защото агента искал 4000 евро в кеш от ищците, които д.
й казала на брокера, че няма да плати, а агентът искал пари и от Ц.ов. Освен това, Ц.ов
предложил, тъй като хората за втората къща се били отказали, им предложил да вземат къща,
на която първият етаж бил построен донякъде. Не носел документи. Свидетелката казала, че
иска да прочете някакъв договор, за да наемат адв. и за да са сигурни, че по-нататък всичко
ще протича нормално и легално, на което Ц.ов и отговорил, че няма проблем и казал на
ищците да отидат в понеделник – на 05.07. Ищецът заминал на 03.07. за Англия, след
срещата.
Свидетелката сочи, че след като ищците донесли някакъв договор, мисли, че е
пишело предварителен договор, свидетелката се свързала с адв. С., на който му показала
договора и който договор трябвало да се подпише на 07.07. След като адв. С. го прочел,
последният намерил много неточности. На 07.07. отишли свидетелката, д. й и адв. С. в
офиса на господин Ц.ов, като преди това свидетелката и адв. отишли до имота, където се
строи къщата, тъй като д. й и з. й, преди това били ходили с брокера. На срещата в офиса на
Ц.ов, тъй като адв. С. започнал да казва, че има много неточности по договора и бил
непълен - не било описано каква дограма, какви врати, подовата настилка каква ще бъде,
какво качество, не било описано дали ще има септична яма тази къща, тогава Ц.ов скочил
много остро и се държал се грубо и имал нетърпимо отношение към адв. С.. Твърди още, че
Ц.ов държал, даже секретарката му взела личната й карта, да се прехвърли имотът на името
на свидетелката и после на д. й, но нямало отговор защо така е по-добре. Свидетелката
категорично не била съгласна имотът да се прехвърля на нейно име. Свидетелката сочи, че
тя, д. й и адв.а решили, че няма да има сделка. д. й била бременна и казала: „Ц.ов, моля те,
върни ми парите и приключваме тук и сега!“, на което той тропнал по масата и казал, че
няма да й върне парите. Станали тримата и си тръгнали. Твърди още, че на другия ден
сутринта, д. й се обадила на з. й и му казала, че няма смисъл да продължават с договора,
разказала му всичко, което се е случило в офиса, на което той й отговорил, тя да реши.
Според свидетелката, з. й се съгласил с д. й. Свидетелката твърди още, че на срещата с адв.
С. им дали проект, в който нямало посочен конкретен имот. Била посочена цена – 150 000
евро, но не било ясно за какво са. Договорът бил един договор от три листа, в който пишело
имот, намиращ се в „П.“. След това имало допълване от още една страница, която била в
червено, написана на ръка, която секретарката на Ц.ов изпратила на вайбъра на д. й, вече с
допълненията, които са направили към договора. За плащането, което се били разбрали с
Ц.ов, д. й написала в таблица на ръка за всеки месец, как ще се плаща, което било отделно
написано, а не било в договора. Твърди, че в договора не били написани суми.
Свидетелката твърди още, че след около седмица, адв. С. написал покана на господин
Ц.ов да върне сумата, на която, след около седмица д. й получила отговор, че сумата няма да
се върне. Свидетелката твърди още, че през месец септември з. й отново се върнал в Б..
Отишли в офиса двамата с д. й. Предложението било Ц.ов да прехвърли земята на името на
7
д. й, като те си я платят, за да имат някаква сигурност, че този имот ще е техен и да
подпишат договор, че само и единствено фирмата на Ц.ов ще строи къщата. Според
свидетелката, това предложение било дадено от з. й, както и свидетелката сочи, че з. й знае
за какво са преговорите. Ищецът казал, че ако се закупи имота, те ще имат сигурност да се
дострои къщата и парите, които дават и влагат, ще отиват за конкретния имот. Ц.ов се
съгласил. На общата среща, обаче, проведена между адв. С., адв. И., д. й и з. й, адв. И. е бил
категоричен, че няма да се прехвърли земята на д. й. По тази причина, преговорите се
провалили, защото Ц.ов не искал да им прехвърли земя, поради което и ищците се отказали.
Свидетелката твърди, че Ц.ов им казал, че имота няма тежести, но впоследствие се
оказало, че има възбрана, когато вече нещата били поети от адв. С..
Според свидетелката, ищците са мислели, че си купуват земя с къща, която да се
построи.
Свидетелят Х.Ас.Х. твърди, че е ***, поради което и познава Ц.ов, а Н. и А. само ги е
виждал, защото същият ден, когато преговаряли ищците за къщата с Ц.ов, бил в офиса като
к.. Свидетелят твърди, че на тази среща, през лятото на 2021 г., страните направили
споразумение за къща в М., местност „П.“, като видял, че ищците дали капаро за подписване
на предварителен договор. Не видял конкретния документ, тъй като не е присъствал на
срещата, но чул разговора им, тъй като бил в офиса. На въпросната среща видял, че дават
пари за капаро, за да затвърдят намерението си. Според свидетеля, на проведената среща,
страните се разбрали, че ще подпишат предварителен договор след една седмица.
Свидетелят сочи, че на срещата, на А. му превеждала жена му, като според свидетеля
ищецът е разбирал за какво се говори, защото разговорът е продължил доста време. Твърди,
че за подписване на договора, среща между Ц.ов и ищците не е имало, защото Ц.ов му се
бил оплакал, че не са дошли ищците и впоследствие разбрал от него, че са се отказали.
Свидетелят твърди още, че къщата се продава със земя, като в имота има две къщи, всяка
със собствен двор. Земята не била точно наполовина, тъй като по проект така бил разделен
парцелът. Свидетелят твърди, че в разговора между Ц.ов и ищците коментирали дали има
възможност, поради желание на последните, в бъдеще в двора да има барбекю, на което
получили положителен отговор. Сочи, че към този момент, къщата още не е била построена,
като на имота имало табела с две къщи и офертата е била за изграждане на къща и
закупуване на земя. Твърди още, че е имало срещи между страните през месец септември -
октомври като Ц.ов предложил на ищците различни варианти, за да си продължат сделката,
тъй като Ц.ов искал да си продължи сделката, тъй като така или иначе си строял къщите.
Свидетелят Т. Б. М. твърди, че е проектант и е участвал в проектирането на
триизмерните образи на къщите в село М., м. „П.“, които били две къщи в един имот, с
разпределение - двуетажни, долу - кабинет и хол с кухненска част, горе - две спални.
Предполага, че се продават къщите със земята, като парцелите били разделени между двете
къщи. Твърди, че месец юни - юли 2021 г., къщите са се строяли.
Свидетелят твърди, че е бил в офиса със свидетеля Х. Х., с когото си говорили за
други проекти, които правили, когато била срещата между страните, в началото на юли
месец 2021 г. Твърди, че А. не говорил на български, но му превеждала жената – Н., като
темата на разговора била за закупуване на едната къща в имот в М., м. „П.“. Доколкото
дочул говорили за подписване на договор, но не знае дали такъв е бил подписан по време на
разговора. Според свидетелят, страните разговаряли, като преводът постоянно вървял от Н.
към А., като в разговора участвали всички, а не А. не е бил изолиран настрани. Ищците
имали допълнителни желания – искали допълнително барбекю в имота, като допълнителна
постройка в самия имот, като Ц.ов бил съгласен да направи тези промени. Уговорили се,
след седмица да се срещнат, за да подпишат договор. Според свидетеля, на разговора, се
говорило за закупуване на къща, която все още не е построена, заедно със земята. За друга
среща, свидетелят не знае.
8
При така установената фактическа обстановка, от правна страна съдът намира
следното:
За успешното провеждане на предявените искове, ищците следва да докажат, че са
заплатили на ответното дружество сумата в общ размер от 5000 евро – капаро, съгласно
разписка от 02.07.2021 г., с която ответното дружество неоснователно се е обогатило, а
ответника - при условията на пълно и главно доказване следва да установи наличие на
основание за плащане, респ. получаване на сочената парична сума, като докаже и
възраженията си в отговора.
Страните по делото не спорят, че ищците са заплатили на ответното дружество
сумата от 5 000 евро на 02.07.2021 г., за което ответното дружество издало разписка за
получена сума от 02.07.2021 г.
В подкрепа на твърдението си за липсата на основание за плащането на сумата,
ищците твърдят, че в разписката, с която се удостоверява плащането й, липсвал предмет на
бъдещия договор - не били отбелязани ясно вида на договора – предварителен или
окончателен, за строителство или за продажба на недвижим имот, липсвало
описание/индивидуализация на имота и пр.
На тези твърдения, ответното дружество противопоставя възражението, че
процесната разписка представлявала сключен между страните ненаименуван договор, по
силата на който ищците са се задължили в срок до 07.07.2021 г. да подпишат договор за
възлагане на строително-монтажни работи /строителство/, обезпечавайки това задължение
със заплатеното капаро /отметнина/ в размер на процесната сума от 5 000 евро.
За дължимостта на задатъка по смисъла на чл. 93, ал. 2 ЗЗД е необходимо да се
установи наличието на следните предпоставки: валидно сключен договор, чието изпълнение
е обезпечено с даване на задатък; неизпълнение от страната, която е получила задатъка;
отказ /разваляне/ от договора от другата страна - тази, която е дала задатъка, като
последната трябва да е изправна - да е изпълнила задълженията си по договора или да е
готова да престира; спазване на особените изисквания, ако такива са предвидени в договора.
Предвид заявените от всяка от страните твърдения и възражения в подкрепа на
становищата им по предения иск, основните спорни въпроси са следните: обективиран ли е с
подписаната от страните разписка за предаване, съответно – получаване на сумата от 5000
евро, конкретен двустранен договор между тях, какъв е неговия предмет, цена, условия,
права и задължения на всяка от страните и пр. Ако е налице такъв договор, съответства ли
същият на предварителните намерения и уговорки на страните. Налице ли е виновно
неизпълнение на поети от ищците задължения по този договор, съответно – изправна ли е
другата страна по договора.
По делото е безспорно, че в изпълнение на решението си да купят жилище в Б., чрез
посредник, ищците са се срещнали с у. на ответното дружество, който им предложил имот –
еднофамилна къща в процес на строеж, находяща се в м. П., с. М., общ. Р.. Установено е
също, че от показаната им „визуализация на проект на еднофамилни къщи“ и оглед на
мястото в землището на с. М., в което е започнал строежа на двете жилищни сгради, ищците
изявили желание да закупят едната сграда с прилежащата й земя /дворно място/, като за тази
цел се съгласили да сключат предварителен договор с ответно дружество, за покупко-
продажба на имота и извършването на строителството на сградата в груб вид. В
предварителните разговори била уговорена общата стойност на договора, възлизаща на
150 000 евро, като ищците останали с убеждението, че тази цена включва стойността на
построената сграда и половината от дворното място. Страните уговорили дата за сключване
на предварителния договор на 07.07.2021 г. като по искане на представителя на ответника,
на 02.07.2021 г. ищците заплатили на дружеството сумата 5000 евро, представляваща според
отбелязаното в разписката „капаро по договор за възлагане на строителство“ и с изричната
9
забележка, че „стойността на капарото ще бъде загубена, ако има отказ от сключване на
предварителен договор за възлагане от страна на купувача“.
Тази обстоятелства се установяват от приетите по делото писмени доказателства -
представената разписка, както и от гласните доказателствени средства, чрез показанията на
разпитаните по делото свидетели, а също - и от обясненията на у. и едноличен собственик
на ответното дружество.
От събраните доказателства може да се изведе, че преговорите между страните са
били насочени към сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот /еднофамилна жилищна сграда с дворно място/, в описаната местност П., с. М., общ. Р.,
чието строителство е следвало да бъде осъществено от собственика на този имот –
ответника „Теа Сити Груп“ ЕООД и чиято стойност /на сградата в завършен вид или
вещното право плюс стойността на строителството/ по предварителни уговорки е 150 000
евро. Безспорно е, че ищците са заплатили на дружеството сумата 5000 евро,
представляваща според отбелязаното в разписката „капаро по договор за възлагане на
строителство“.
Следователно, безспорно е, че към датата на заплащане на т.нар. „капаро“, страните са
били все още в преддоговорни отношения, предшестващи сключването на предварителен
договор, чийто предмет е бил очертан в много широки рамки. Несъмнено е, че на етап
такива правоотношения, страните могат да правят различни предварителни уговорки с
организационен и подготвителен характер, включително и - отнасящи се към следващия
етап от преговорите. В този смисъл няма пречка страните да постигнат съглашение относно
поемането на насрещни задължения за сключването на предварителен договор, както е в
случая, чието изпълнение да обезпечат с неустойка, задатък или отметнина.
За да възникнат, обаче, предвидените в закона правни последици от подобни уговорки
– чл. 92 и чл. 93 ЗЗД, доколкото такива съглашения също имат договорен характер, в тях
трябва ясно да е изразена взаимната насрещна воля на страните относно вида и предмета на
предварителния договор, срокове за сключване, условия и пр.
От съдържанието на процесната разписка, обаче, не може да се изведе наличието на
подобна воля, още по-малко – на такава, която да съответства на изразените намерения и
предварителни уговорки, постигнати на предшестващите разговори. Преди всичко
документът не съдържа дори най-общо описание на имота, за който страните водят
преговори, нито вида на уговаряната сделка. Освен това липсват и конкретно поети
задължения от страните за сключване на предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, съгласно обявените от тях на предшестващите подписването на разписката
преговори, намерения. Отбелязаното в графата „на основание на“:, че „договорът за
възлагане на строителство ще се подпише до 07.07.2021 г.“, не съдържа изрични
волеизявления на двете страни за поемане на насрещни задължения за сключване на
предварителен договор с предварително уговорения предмет.
Дори да се приеме, че ищците са поели задължение за сключване на някакъв договор и
сумата от 5000 евро е внесена като капаро, обезпечаващо изпълнението му, това задължение
се отнася до договор, различен по вида и правните си последици от този, за който страните
са преговаряли и за който са постигнали принципно съгласие относно предмета и цената –
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. С окончателен вариант на
такъв договор, страните биха реализирали своите намерения – ищците да придобият
собствеността върху предлагания недвижим имот, а ответното дружество да получи
търсената цена, за разлика от визирания в разписката договор за строителство, който не би
имал подобен транслативен ефект.
Налице е и несъответствие в описанието на договора и в самата разписка – в
основанието за внасяне на капарото е посочен „договор за строителство“, докато в
10
следващата графа, в който са описани последиците от отказа от сключването му, се визира
„предварителен договор за строителство“.
От изложеното следва, че в случая липсват изискуемите условия за задържане на
капаро от страна на ответното дружество - наличие на валидно сключен договор
/съглашение/, съдържащ насрещните волеизявления на страните за сключване на
предварителен договор, с уговорения на предшестващите преговори, предмет – покупко-
продажба на еднофамилна къща, находяща се в с. М., м. П., с прилежащата й земя.
Това означава, че заплатената от ищците сума от 5000 евро е получена от ответника
без основание, поради което подлежи на връщане.
За пълнота на изложеното, съдът отбелязва, че е налице и неизпълнение на страната,
която е получила задатъка, тъй като от представените писмени доказателства – Справки от
Имотен регистър към Агенцията по вписванията, се установява, че върху процесния
поземлен имот, ведно с всички подобрения и приращения върху него, в м. П., с. М., общ. Р.,
има вписани и незаличени възбрани, в полза на ТД на НАП.
Ето защо, съдът намира, че предявените искове се явяват основателни и доказани по
размер и следва да се уважат.
По отговорността за разноски:
С оглед изхода на спора при настоящото му разглеждане, разноски следва да се
присъдят на ищците, на основание чл.78, ал.1 ГПК. Направено е искане, представен е списък
по чл. 80 ГПК /л.134/ и доказателства за плащане на 394.90 лева – държавна такса, и 800
лева – заплатено адвокатско възнаграждение, съгласно ДПЗС /л.21/. Общият размер на
разноските, които следва да се присъдят в полза на ищеца е 1194.90 лева.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „ТЕА СИТИ ГРУП“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. П. ****, ул. „Доктор Владо“ № 1, представлявано от Ц. Ц.ов, да заплати на
Н. К. Т., ЕГН **********, с. П. **** и на А. Х., род на ********** г., паспорт №****,
издаден на *** г., адрес:***, на всеки от тях по 2500 евро /две хиляди и петстотин евро/,
общо 5000 евро /пет хиляди евро/ - главница, представляваща недължимо платено капаро,
съгласно разписка от 02.07.2021 г., както и сумата в размер на 1194.90 лева /хиляда сто
деветдесет и четири лева и деветдесет стотинки/ - разноски за настоящото производство по
гр.д. № 1541/2022 г. по описа на РС - Пловдив.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано в двуседмичен срок от връчването му на
страните пред Окръжен съд – Пловдив.
Съдия при Районен съд – Пловдив: _/п/______________________
11