Р Е
Ш Е Н
И Е № 99
Град Несебър, 02.04.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на четвърти фавруари, през две хиляди и
двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ПЕТЪР ПЕТРОВ
с
участието на секретаря Диана Каравасилева, като разгледа докладваното от
районния съдия гр.д.№ 619/2019г. по описа на Несебърския районен съд, за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по
предявени искове с правно основание чл.55, ал.1 от ЗЗД и по чл.92, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът “Н.8” ЕООД, ЕИК ***със
седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя Т.В.Г., твърди
в исковата молба че на 10.09.2018г. между него и ответника С.И.К. с ЕГН **********,***,
е сключен договор за наем, по силата на който ответникът, в качеството му на
наемодател, се е задължил да предостави на ищеца-наемател за временно и
възмездно ползване за сезон 2019г., за срок от една година, недвижим имот,
представляващ помещение от 20 кв.м. с мифка, мръсен канал и достъп до тоалетна,
находящ се в град Обзор, улица И.В.**. В изпълнение на задълженията си по
наемния договор ищецът е заплатил на ответника сумата в размер на 2 000
лева от общо дължимия наем от 6 000 лева, но ответникът не е изпълнил
задължението си да предостави на наемателя ползването на наетия обект и въпреки
съставения от страните приемно-предавателен протокол, тъй като той не
установява факта на предаване ползването на имота, предмет на договора за наем.
Вместо това имотът се ползва от трето лице. Ищецът твърди също, че е изпратил
на ответника-наемодател предизвестие, с което му е определил едноседмичен срок,
след изтичането на който, при неизпълнение на задължението му да предаде
помещението за ползване, ще счита договора за развален, а едновременно с това
го е поканил и да му върне доброволно полученото капаро от 2 000 лева,
както и да му заплати обезщетение за неизпълнението на договорното задължение в
разме на 12 000 лева, съгласно уговореното в договора за наем, но в
7-дневен срок от изтичане срока на предизвестието. С оглед неизпълнението от
страна на ответника на договорното му задължение да предаде на ищеца-наемател
помещението, предмет на договора, в рамките на предоставения му срок, ищецът
счита договора да наем за едностранно развален, поради виновно неизпълнение от
страна на ответника-наемодател. Моли ответникът да бъде осъден да му заплати
сумата в размер на 2 000 лева, представляваща получена на отпаднало
основание сума по прекратен договор за наем, сключен между страните, както и
сумата в размер на 1 400 лева, представляваща част от сумата от
12 000 лева като договорно компенсаторно обезщетение за неизпълнение на
договорното задължение по договора за наем, ведно със законната лихва върху
отделните претендирани главници, считано от предявяване на иска до окончателното
изплащане на сумите. Претендира разноски.
Ответникът не е подал отговор на
искомата молба.
В съдебно заседние ищцовото
дружество се представлява от законния си представител и от упълномощен адвокат,
който заявява, че поддържа предявените искове, като счита, че от събраните по
делото доказателства същите са доказани по основание и размер.
Ответникът се явява лично в
съдебно заседание и отрича да е преговарял със законния представител на
ищцовото дружество - Т.В.Г., а със свидетеля Красимир Иванов Иванов, който е
заявил пред ищеца желание да наеме помещението за себе си. Признава, че е
получил от Красимир Иванов сумата в размер на 1 000 лева и че това е
станало в град Варна, когато двамата са отишли да сключат договора, но когато
пристигнали в град Варна, там се е явил Т.В.Г.,
а свид. Крамисир Иванов му е заявил, че понеже заминава за чужбина,
отстъпва помещението на Т.В.Г., като ищецът следва да сключи договор с него и
му е било обещано, че останалата сума щял да получи от Т.В.Г. при съставянето
на приемно-предавателен протокол. Такъв протокол обаче не е бил съставен в
уговорения период от 01-и до 10-и април 2019г. по причина, че Т.В.Г. не се е
явил и не го е потърсил, а в края на месец април 2019г. ищецът е получил покана
да върне получените пари. В следващия момент ищецът променя позицията си като
твърди, че приемно-предавателен протокол е подписан едновременно с подписване
на договора за наем през месец септември 2018г., но очаквал да се подпише друг
такъв и през месец април 2019г.
Въз основа на събраните по делото
писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност,
съдът прие за установено следното от фактическа
страна:
Ответникът С.И.К. притежава търговски
помещения, находящи се в сграда, представляваща ресторант, в центъра на град
Обзор, на улица И.В.**, както и две търговски помещения, съответно от лявата и
от дясната сграна на сградата, на първия етаж, всяко от които с площ от около
20 кв.м. До 2017г. включително свид. Р.С.К. е стопанисвал помещението от
дясната страна на сградата, където предлагал “фиш-спа” услуги – аквариуми с
рибки. След като помещението от лявата страна е било освободено от наематели и
тъй като него го е устройвало повече, е решил да се премести в него, като за
целта е сключил с наемодателя С.К. договор за наем за сезон 2018г. за наемане
на това помещение, а след като е направил в него вътрешни преустройства е
преместил аквариумите и другото оборудване в този нает от него обект.
Срещу този обект на С.К. е имало
кафене, в което той е пиел често кафе. Там той се е срещал със свидетеля
Красимир Иванов Иванов, който преобладаващо се е установил да живее и работи в
Германия, и на когото през лятото на 2018г. ищецът се е оплаквал от наемателите
си, че не плащат навреме наема и че е имал намерение да ги изгони, и в частност
помещението, в което се намират аквариумите с рибите, стопанисвано от свид. К..
В съседство със заведението, в което ищецът и свид. Иванов са разговаряли,
законният представител на ищцовото дружество е стопанисвал търговски обект, и
на когото свид. Иванов е заявил за намеренията на ответника и му е предложил да
да направи пицария.
На 10.09.2018г. свид. Иванов и
ищецът К. *** за да бъде сключен договор пред нотариус. Тогава е бил сключен
договор за наем, според който наемодателят С.И.К. се е задължил да предостави
на наемателя “Н.8” ЕООД градВарна, за временно и възмездно ползване имот за
сезон 2019-а година, представляващ помещение от 20 кв.м. с мифка и мръсен канал
и достъп до тоалетна, находящ се в град Обзор, улица И.В.**, за срок от една
година, с право на удължаване от страна на наемателя на още една година.
Уговорената наемна цена е в размер на 6 000 лева на сезон, която наемателят има
право да получи през периода от 01-и април до 10-и април на прилежащия сезон. Като
основание за прекратяване на договора страните са предвидили (чл.10)
едномесечно предизвестие от страна на наемателя, а при неизпълнение от страна
на наемодателя на задължението му да предостави на наметателя наетото помещение,
е предвидено да му заплати обезщетение в размер на два наема.
При сключването на договора
ищецът-наемодател е получил уговореното в договора капаро от 2 000 лева,
който факт не се спори от страните, напротив, признава се от ищеца, макар за
това плащане страните да не твърдят да е издадена разписка за получаването на
сумата. Макар и страните да са подписали предвидения в договора (чл.4)
приемно-предавателен протокол, за който е посочено той да бъде неазделна част
от договора, в действителност наетото помещение не е било предадено на
наемателя при подписването на договора, съответно ищецът не е предал на Т.В.Г.
ключовете за помещението, предмет на наемния договор. Представителят на
наемателя е приел предложението на ищеца помещението да бъде представено
по-късно след като приключи сезона за 2018-а година и тогавашния наемател –
свид. К., да освободи помещението.
Ищецът С.И.К. не е довел до
знанието на свид. К., че не само има намерение да предостави помещението на
друг наемател, но и не му е заявил за сключения от него друг договор за наем на
помещението за летния сезон на 2019г. Вместо това е решил да намери повод да
принуди свид. К. сам да вземе решение да напусне помещението като се откаже да
го стопанисва за предстоящия сезон. За целта му е заявил преди месец април
2019г., че си иска целия наем за предстоящия сезон за 2019г. в размер на
7 000 лева. Ищецът е съзнавал, че дори и да получи от свид. К. този
посочен размер на наемна цена, това ще бъде изгодно за него дори и да не може
да предостави на новия си наемател – “Н.8” ЕООД, помещението и да се налага да
му връща полученото капаро. Тъй като свид. К. не е разполагал с нужните
финансови средства за да изпълни желанието на ищеца, е решил да освободи
помещението, което е сторил през месец април 2019г. като изнесъл оттам
аквариумите и оборудването и си ги е прибрал в къщи, но ключовете останали в
него и никой – нито ищеца, нито друго лице е искало да му ги предаде.
Законният представител на “Н.8” ЕООД обаче е
преценил, че няма възможност да стопанисва обекта, предмета на процесния
договор, нито е получил финансовата подкрепа за това от свид. Иванов, на която
основно е разчитал, поради което нито е платил останалата част от наема в
уговорения срок до 10.04.2019г., нито е настоявал ответникът – наемателят, да
му предаде ключовете за помещението, като се е отказал да развива търговска
дейност през времето на срока на договора.
Когато и ответникът не е получил
наемната цена от своя съконтрахент за 2019г. до 10.04.2019г. и е разбрал, че
помещението няма да бъде наето от лицето, с което е сключил новия договор,
както и че ще му е трудно за кратко време да намери друг наемател, през месец
май 2019г. е предложил на свид. Р.К. да наеме отново помещението при
по-облекчени условия от гледна точка на размера на наема и начина на плащане.
Свид. К. се е съгласил на това
предложение като е заплатил на ответника част от наема за сезон 2019г. в размер
на 2 000 лева и е поставил отново оборудването в помещението за да развива
обичайната си търговската дейност. Като
е узнал, че ответникът отново е предоставил помещението на свид. К., Т.В.Г. е
решил, че може да се възползва от съдържащата се в договора за наем от
10.09.2018г. неустоечна клауза, като за целта на 16.05.2019г. е отправил покана
до С.И.К., получена от последния на 17.05.2019г., с която му е отправил
едномесечно предизвестие, след изтичането на който и при неизпълнение на поетото
задължение за предоставяне на помещението на наемателя, договорът следвало да
се счита развален по вина на ищеца-наемател. Едновременно с поканата ищцовото
дружество е предявило претенции за връщане на капарото в размер на 2 000
лева и за заплащане на неустойка в размер на 12 000 лева в 7-дневен срок
от изтичане на предизвестието.
При така установеното от фактическа
страна съдът направи следните правни
изводи:
Предмет на исковата претенция с правно основание чл.55,
ал.1, предл.3 от ЗЗД е сумата в размер на 2 000 лева, която сума е
заплатена като капаро от ищеца-наемател на ответника-наемодател при сключване
на договора за наем, и за която ищецът претендира връщане поради разваляне на
договора.
С оглед заявеното в исковата
молба следва на първо място да се прецени дали договорът за наем от
10.09.2018г. е развален, т.е. дали е налице неизпълнение от страна на ответната
страна на договорните й задължения, в резултат на което е прекратена правната
връзка между страните по него. Последица от развалянето на договора е връщането
на даденото от страните по него – чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл.87,
ал.1 от ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни
задължението си по причина, за която отговаря, кредиторът може да развали
договора като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че
след изтичането на срока ще смята договора за развален. Елементите на
юридическия факт, който поражда правото да се развали договора са: наличие на
неизпълнение на договорно задължение, което трябва да е съществено, наличие на
вина, страната, която разваля двустранния договор трябва да е изправна – тя
трябва или да е изпълнила или да е готова да изпълни.
Когато ответникът-наемодателя
е предоставил но трето лице ползването на обекта, който той се е задължил преди
това да предостави на ищеца-наемател, е лишил последния от възможността и
правото му да ползва този обект при действащ между страните договор за наем,
макар и след забавено изпълнение от страна на наемателя за плащане на наемната
цена в уговорения размер, т.е. след уговорения срок. Като не се е възползвал от
правото си да развали договора на основание чл.87, ал.1 или ал.2 от ЗЗД преди
да го предостави за ползване на друго лице въз основа на друг договор за наем,
или като не е направил възражение до наемателя, когато последният е поискал
изпълнение на договора, за неспазване на договорното задължение за неплатена
наемна цена, ответникът сам се е лишил от възможността да се постави в
позицията на изправна страна по договора с ищеца. Наемателят обаче не може да
придобие качеството на изправна страна по договора само защото той е инициирал
развалянето на договора, нито да претендира изпълнение от насрещната страна –
наемодателя, без да е изпълнил поетото задължение да плати наема или да има
готовност да плати макар и със забава. Същият нито в поканата до ответника е
твърдял плащане на наема, нито излага твърдения за изпълнение, включително и че
е имал намерение да изпълни това негово основно договорно задължение в хода на
процеса.
По тези съображения съдът приема,
че и двете страни по договора са неизправни, съответно всяка от тях е
разполагала с правото едностранно да развали договора (Решение №
151/09.12.2014г. по дело № 1970/2013г. на ВКС, І т.о.; Решение №
383/29.01.2016г. по гр.д.№ 2225/2015г. на ВКС, ІV г.о.). Поради това процесният
договор за наем следва да се счита развален, считано от 24.05.2019г., когато е
изтекъл предоставения от страна на наемателя едноседмичен срок за изпълнение на
договорното задължение на наемодателя, т.е. договорът за наем е прекратил
действието си преди изтичане на срока, за който е сключен. Развалянето на
договора има ретроактивно действие и неговата последица е връщане на
разменените престации и от този момент за ответника е възникнало задължение за
връщане на полученото капаро като част от наемната цена. Поради това искът за
връщане на капаро на отпаднало основание се явява основателен и безспорно
доказан и като такъв следва да бъде уважен, като ответникът следва да бъде
осъден да върне на ищеца сумата в размер на 2 000 лева.
Възникването на вземането по
чл.92, ал.1 от ЗЗД е обусловено от наличието на следните правопораждащи факти:
1) наличието на облигационна връзка – двустранна правна връзка, валидно
договорно задължение, от което да възниква задължение за изпълнение, 2) че
кредиторът (ищецът) е изпълнил задълженията си по сключения договор (че е бил
готов да изпълни), 3) че ответникът не е изпълнил основното си задължение да
предостави на наемателя имота, предмет на договора за наем, и 4) че между
страните е била валидно уговорена по размер или определяема неустойка в случай
на неизпълнение на задължението от страна на наемодателя.
Ищецът счита, че с оглед
основанието за прекратяване на договора за наем – едноседмично предизвестие от
страна на наемателя, и че той е изправна страна, се е активирала неустоечната
клауза, даваща му основание да предяви втория от обективно съединените си
искове.
Неустойката, като предварително
установена от страните отговорност на страна, която тя понася при неизпълнение
или неточно изпълнение на договорното си задължение, има превантивна,
обезщетителна и наказателна функции. Оплакванията, касаещи поведението на
наемодателя, действително могат да се свържат с евентуално неизпълнение на
договорните задължения, и това е предпоставка за разваляне на договора.
Несъмнено наемателят не е изпълнил, но съдът намира, че неизпълнението му се
дължи на забава на кредитора. Изрично страните са уговорили, че еднократно
договореният наем за сезон 2019г. следва да бъде заплатен от наемателя в срок
до 10.04.2019г. Изпълнението на тази предпоставка е положителен факт, тежестта
на доказване на който лежи върху страната, черпеща изгодни за себе си правни
последици от осъществяването му – ищеца-наемател. Установи се, че последният не
е изпълнил нито в срока, нито след изтичането му главното си задължение – да
заплати наемната цена, за да даде на наемодателя възможност той да престира
надлежно. Това обуславящо изпълнението на наемателя задължение на
наемодателя, е носимо, а не търсимо.
Няма доказателства ищецът да е предприел действия във връзка с плащане на
задължението му за наем или да уведоми наемодателя, че е готов да изпълни това
свое основно задължение, поради което именно това бездействие от страна на
наемателя, при липса и на каквито и да било обективни и субективни пречки да
изпълни задължението си, има за последица непораждане на задължението за
неустойка по чл.11 от договора, в посочения там размер от два наема, или сумата
в размер на 6 000 лева, т.е. защитната клауза за обезвреда не се е
активирала. С оглед поведението на ищеца, заплащането на претендираната от него
неустойка би имала за последица неоснователно обогатяване за сметка на
ответника, от гледна точка на целите на неустойката, която страните са
преследвали с нейното уговаряне при възникването на наемното правоотношение.
С оглед на тези съображения,
съдът намира, че за ответника не се е породило задължението да заплати
уговорената в договора за наем неустойка, поради което частичния иск за заплащане
на неустойка в размер на 1 400 лева се явява неоснователен и като такъв
следва да бъде отхвърлен.
С оглед правилата на процеса в
полза на ищеца следва да се присъдят разноски съобразно уважения иск по
правилата на чл.78, ал.1 от ГПК, а именно 80 лева за платена държавна такса и
250 лева – половината от заплатеното адвокатско възнаграждение, или общо сума
по разноските в размер на 330 лева, която сума ответникът следва да бъде осъден
да му заплати, като за разликата над уважения до пълния размер на разноските от
666 лева, претенцията следва да бъде отхвърлена като неоснователна.
Ответникът не е направил
разноски по делото, не претендира такива, поради което и съдът не следва да се
произнася по присъждането на такива разноски на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
Мотивиран от гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА С.И.К. с ЕГН **********,***,
ДА ЗАПЛАТИ на “Н.8” ЕООД, ЕИК ***със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от управителя Т.В.Г., сумата в размер на 2 000 лв. (две хиляди лева), представляващо платена на
отпаднало основание част от наем, уговорена като капаро, по силата на сключен
между страните договор за наем от 10.09.2018г., ведно със законната лихва, считано от 20.06.2019г. до окончателното изплащане
на сумата.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от “Н.8”
ЕООД, ЕИК ***със седалище и адрес на управление ***, представлявано от
управителя Т.В.Г., иск за осъждането на С.И.К. с ЕГН **********,***, да му
заплати сумата в размер на 1 400 лв. (хиляда и четиристотин лева),
представляваща част от неустойка, уговорена в размер на 12 000 лева по
сключен между страните договор за наем от 10.09.2018г., ведно със законната
лихва, считано от 20.06.2019г. до окончателното изплащане на сумата, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА С.И.К. с ЕГН **********,***,
ДА ЗАПЛАТИ на “Н.8” ЕООД, ЕИК ***със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от управителя Т.В.Г., сумата в размер на 330 лв. (триста и тридесет лева), представляваща направени по
делото разноски съобразно уважената част от исковете, като за разликата над
уважения до пълния размер на разноските от 666 лева, ОТХВЪРЛЯ претенцията като
НЕОСНОВАТЕЛНА.
Решението подлежи на обжалване
в двуседмичен срок от съобщаването му на страните пред Бургаския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: