РЕШЕНИЕ № 120
гр. Самоков, 22.07.2024 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН
СЪД-Самоков, първи състав, в публично
заседание на двадесет и първи септември две хиляди двадесет и втора година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Кирил Павлов
при участието на секретаря Екатерина Баракова, като
разгледа докладваното от съдията гр. д. № 381 по описа на съда за 2021 г., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Г.П.С. И Г. *** са предявили срещу Б.С.Р.
ЕГН **********, Й.С.Р. ЕГН **********, Н.В.С. ЕГН ********* и Л.С.Й. ЕГН ********** иск за обявяване на
нищожност на сключен между първите трима ответници като наемодатели и ответника
Л.С.Й. като наемател договор за наем на
земеделска земя, сключен на 16. 07. 2020 год. с нотариална заверка на подписите им поради
противоречие на договорите със закона, а именно с разпоредбата на чл. 4а, ал. 2
от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ).
Твърди се в исковата молба, че ищците и
ответниците са съсобственици на следните земеделски имоти на основание Договор
за дарение извършено с нот. акт № 122 т.7 д.852/ 16.09.2020 год. и Решение №
145 РЛ от 09.12. 1996 год. на Поземлена комисия гр.Самоков , а именно :
1. Поземлен
имот НИВА с идентификатор № 62486.21.18 площ от 3,699 дка. находящ се в м.
Кална бара , землището на с. Рельово.
2. Поземлен
имот НИВА с идентификатор № 62486.26.9 площ от 4,500 дка. находящ се в м. Буро
, землището на с. Рельово;
3. Поземлен
имот НИВА с идентификатор № 62486.35.57, площ от 3,525 дка. находящ се в м.
Андако , землището на с. Рельово .
4. Поземлен
имот -НИВА с идентификатор № 62486.65.17 с площ от 4,001 дка. находящ се в м.
Прогоно , землището на с. Рельово
5. Поземлен
имот НИВА с идентификатор № 62486.85.32 с площ от 3,999 дка. находящ се в м.
Азмако , землището на с. Рельово и
6. Поземлен
имот НИВА с идентификатор № 62486.721.111 площ от 5,998 дка. находящ се в м.
Смръдльо , землището на с. Рельово .
Твърди се в исковата молба, че първите
трима ответниците като съсобственици на описаните поземлени имоти са сключили
Договор за наем с четвъртия ответник и са му предоставили ползване на
процесиите имоти, въпреки , че не притежават повече от 25 % от дяловете в
съсобствеността и съответно не могат да извършват действия на обикновено
управление на съсобствените имоти и че
са нарушили са разпоредбата на чл. 4а ал. 1 от ЗСПЗЗ , като при сключване на
договора са представили пред Нотариуса удостоверение за наследници с грешни
данни и са си послужили с документ с невярно съдържание. Твърди се в исковата
молба, че в удостоверението за наследници с изх. № 98 от 11.08.2020 год.
издадено от Кметство с.Рельово липсва един пряк наследник , а именно Петър С.
Пръцрагов - син на основния наследодател и че това обстоятелство е послужило на
първите трима ответници за увеличаване квотите на останалите наследници и е
въвело в заблуждение Нотариуса , който е заверил Договора за наем , като е имал
предвид данните от представеното удостоверение за наследници в който не фигурира
един от преките наследници . Твърди се в исковата молба, че договора за наем е
сключен без срок , изготвен в писмена форма с нотариална заверка на подписите и
вписан в Агенция по вписванията и че всичко това са реквизити на скрит Договор
за аренда . Притежава всички белези на аренден договор в това число дългия период
за който е сключен като в конкретния договор не е посочен и срок за който се
сключва.
Твърди се в исковата молба, че е
нарушена разпоредбата на чл. 4а ал 1 от ЗСПЗЗ в сила от 25.05. 2018 година,
който закон се явява специален както по отношение на ЗЗД , така и по отношение
на чл 32 ал 1 от Закон за собствеността. Твърди се в исковата молба, че
договора за наем на процесиите земеделеки имоти е сключен без знание и съгласие на ищците и противоречи на
разпоредбата на чл.4а ал. 1 от ЗСПЗЗ. Ищците сочат в исковата молба, че в
качеството си на собственици на по-голяма идеална част от отдадените под наем
процесни имоти оспорват договора за наем искат да бъде прогласена нищожността
му.
В петитума на исковата молба се съдържа
искане съдът да прогласи нищожността на сключеният между първите трима
ответници и Л.С.Й. договор за наем на земеделска земя
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът Л.С.Й.
макар и да оспорва фактите, на които се основава иска, изразява съгласие
договорът за наем да бъде прекратен и да
бъде прогласена нищожността му.
Ответниците Б.С.Р., Й.С.Р. и Н.В.С. в срока по чл. 131 ал. 1 от ГПК не
са представили отговор на исковата молба, никой от тези ответници не се явява в
съдебно заседание и не взема становище по иска.
Съдът, като взе предвид становищата на
страните, взели отношение по иска и прецени събраните по делото доказателства,
намира от фактическа и правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл.
26, ал. 1 от ЗЗД, вр. чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ.
Искът е допустим. Правният интерес на
всеки от ищците от предявяване на иска се извежда от твърденията на ищците, че
всеки от тях е съсобственик на процесните имоти. Елемент от правото на
собственост е правомощието на съсобственика да ползва съсобствения имот и в случая
то е засегнато от правен спор, който е налице с оглед облигационно право на
ползване на имотите, създадено в полза на трето лице със сключване на процесния
договор за наем от 16. 07. 2020 година. Този правен спор е достатъчен да
обоснове за ищците правен интерес от предявяване на иска.
По същество:
Не е спорно по делото, че ищците Г.П.С.
И Г.Б.Г. и ответниците Б.С.Р. ЕГН **********, Й.С.Р. ЕГН **********, Н.В.С. ЕГН
********* са съсобственици на следните земеделски имоти на основание Договор за
дарение, извършено с нот. акт № 122 т.7 д.852/ 16.09.2020 год. на нотариус
Магдалена Хаджиангелова с район на действие района на РС Самоков и Решение №
145 РЛ от 09. 12. 1996 год.на Поземлена комисия гр.Самоков , а именно :
1. Поземлен
имот НИВА с идентификатор № 62486.21.18 площ от 3,699 дка. находящ се в м.
Кална бара , землището на с. Рельово.
2. Поземлен
имот НИВА с идентификатор № 62486.26.9 площ от 4,500 дка. находящ се в м. Буро
, землището на с. Рельово.
3. Поземлен
имот НИВА с идентификатор № 62486.35.57, площ от 3,525 дка. находящ се в м.
Андако , землището на с. Рельово .
4. Поземлен
имот -НИВА с идентификатор № 62486.65.17 с площ от 4,001 дка. находящ се в м.
Прогоно , землището на с. Рельово
5. Поземлен
имот НИВА с идентификатор № 62486.85.32 с площ от 3,999 дка. находящ се в м.
Азмако , землището на с. Рельово.
6. Поземлен
имот НИВА с идентификатор № 62486.721.111 площ от 5,998 дка. находящ се в м.
Смръдльо , землището на с. Рельово .
Ищецът Г.С. е придобил по дарение 1/4
идеална част от правото на собственост върху същите имоти на основание договор
за дарение, сключен на 16.09.2020 г. с нотариален акт № 62, т. 3, рег. № 5445,
д. № 433/2020 г. на нотариус Магдалена Хаджиангелова, с район на действие
съдебния район на РС – Самоков.
На 16. 07. 2020 год. между ответниците Б.С.Р., Й.С.Р. и Н.В.С. като
наемодатели и ответника Л.С.Й. като наемател е сключен договор за наем на
земеделска земя с нотариална заверка на подписите им, по силата на който посочените
наемодатели предоставят а Л.С.Й. наема за
временно възмездно ползване за срок от 6 /шест/ стопански години, всеки от
описаните шест земеделски имота в землището на село Рельово Община Самоков, а
именно:
1. Поземлен
имот НИВА с идентификатор № 62486.21.18 площ от 3,699 дка. находящ се в м.
Кална бара , землището на с. Рельово. Този имот е поставен на второ място в
процесния договор за наем от 16. 07. 2020 година.
2. Поземлен
имот НИВА с идентификатор № 62486.26.9 площ от 4,500 дка. находящ се в м. Буро
, землището на с. Рельово. Този имот е поставен на първо място в процесния
договор за наем.
3. Поземлен
имот НИВА с идентификатор № 62486.35.57, площ от 3,525 дка. находящ се в м.
Андако , землището на с. Рельово .
4. Поземлен
имот -НИВА с идентификатор № 62486.65.17 с площ от 4,001 дка. находящ се в м.
Прогоно , землището на с. Рельово
5. Поземлен
имот НИВА с идентификатор № 62486.85.32 с площ от 3,999 дка. находящ се в м.
Азмако , землището на с. Рельово. Този имот в процесния договор за наем е
посочен като шести от отдадените под наем процесни имоти съсобствени на
страните по делото.
6. Поземлен
имот НИВА с идентификатор № 62486.721.111 площ от 5,998 дка. находящ се в м.
Смръдльо , землището на с. Рельово . Този имот е поставен на пето място в
процесния договор за наем.
Този договор е вписан в Службата по
вписванията - С. с акт № 220, т. 1, д. № 934, вх.: рег. № 1767/14.09.2020 г.,
дв. вх. рег. 1789.
Ответниците Б.С.Р., Й.С.Р. и Н.В.С. са съсобственик на
описаните отдадени под наем земеделските земи, като притежават общо 3/10
идеални части от тези имоти, от които Н.В.С. има 1/10 идеална част, 1/10
идеална част има Б.С.С. и Й.С.Р. има 1/10 идеална част.
Доказан по своето основание е искът и
претенцията че визираните като наемодатели Б.С.Р., Й.С.Р. и Н.В.С. повече от 25 на сто
идеални части, както изисква чл. 4а ал. 2 от ЗСПЗЗ. По силата на тази
императивна разпоредба, договор за наем на земеделска земя със срок над една
година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя,
притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от
упълномощено от тях лице.
Затова съдът приема, че този договор за
наем на процесните земеделски земи е сключен в нарушение на разпоредбата на чл.
4а, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ,
Тази разпоредба е безспорно императивна,
защото защитава не интересите на страните по договора за наем, а обществения
интерес съсобствениците на земеделски земи да не бъдат лишавани от възможността
да упражняват собственическите си правомощия на ползване на земята вследствие
сключване на договор за наем от друг съсобственик/ съсобственици, чийто дял в
съсобствеността не е значителен съгласно конкретната законодателна преценка -
не е повече от 25 на сто (или 1/4) идеални части.
Сключването на процесния договор за наем
на земеделска земя от 16. 07. 2020 година в противоречие с чл. 4а, ал. 2, изр.
първо от ЗСПЗЗ има за последица неговата нищожност (в този смисъл е практиката
на съдилищата изразена в решение №
500/24.11.2022 г. по в. гр. д. № 564/2022 г. на О. с. - П.). Това е така по
няколко причини.
Първо, изричното нормативно посочване на
нищожността като последица от сключването на договор за наем на земеделска земя
в противоречие с чл. 4а, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ не е задължително, а е
въпрос на законодателна техника. Съгласно чл. 26, ал. 1 от ЗЗД тази последица
пряко произтича от императивния характер на разпоредбата на чл. 4а, ал. 2, изр.
първо от ЗСПЗЗ.
Второ, в чл. 4а, ал. 2, изр. първо от
ЗСПЗЗ е установено кои лица могат да сключат договор за наем на земеделска земя
със срок над една година - това са съсобствениците на земеделска земя,
притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, т. е.
съсобствениците, които нямат такъв дял в съсобствеността, не могат да сключат
такъв договор. Съгласно посочената специална разпоредба визирания в нея обем на
правата в съсобствеността на наемодателите по договора е условие за неговата
валидност доколкото се касае за наем на земеделска земя.
Трето, съгласно чл. 4б, ал. 1 от ЗСПЗЗ
договорът за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, се
сключва в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните,
като чл. 4б, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ възлага на нотариуса задължение в това
нотариално производство да извърши проверка за спазването на изискванията на
чл. 4а от ЗСПЗЗ, т. е. нотариусът следва да провери и дали договорът е сключен
от съсобственик/съсобственици, чийто дял е повече от 25 на сто идеални части.
Това задължение на нотариуса е аналогично със задължението му по чл. 586, ал. 1
от ГПК да провери дали са налице особените изисквания за извършване на сделката
при издаване на нотариален акт, с който се прехвърля право на собственост или
се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим
имот. Обхватът на това задължение на нотариуса по чл. 586, ал. 1 от ГПК са
всички особени изисквания, които нормативните актове предвиждат като условие за
валидност на съответната сделка. Щом в нотариалното производство по
удостоверяване подписите на страните по договор за наем на земеделска земя със
срок над една година нотариусът е длъжен да провери спазването на изискванията
на чл. 4а от ЗСПЗЗ - включително и на изискването по, ал. 2, изр. първо от този
член), това означава, че това изискване е условие за валидност на договора и
неспазването му има за последица нищожност на договора. От друга страна,
обстоятелството, че нотариусът е извършил удостоверяване на подписите на
страните, не може да обоснове извод, че той е изпълнил задължението си за
проверка относно спазването на изискванията на чл. 4а от ЗСПЗЗ и че самият факт
на извършената от него нотариална заверка е пречка за извод на съда за
нищожност на договора. В случая нотариусът се е съобразил с удостоверение за
наследници с невярно съдържание, в което липсва един пряк наследник , а именно
Петър С. Пръцрагов - син на основния наследодател Стоимен Михалков Пръцрагов.
В допълнение следва да се посочи, че
порокът на процесните договори в частите им, имащи за предмет отдаване под наем
на посочените в исковата молба недвижими имоти, изразяващ се в сключването им в
противоречие с чл. 4а, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ и обосноваващ тяхната
нищожност, е бил налице още при сключването им, поради което е без правно
значение обстоятелството, че ищцата е станала съсобственик на тези имоти
впоследствие.
Процесният договор за наем на
селскостопанска земя, сключен на 16. 07. 2020 година е изцяло нищожен за всеки
от процесните съсобствени имоти защото има за предмет отдаване под наем на
посочените в исковата молба недвижими имоти.
Не може да се приеме, че е нищожна само съдържащата се в тях уговорка за
срок и че за този договор може да се
приложи конверсия съгласно чл. 26, ал. 4 от ЗЗД. Самата разпоредба на чл. 4а,
ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ не дава такава възможност, защото в нейния предметен
обхват попадат договори за наем на земеделска земя със срок над една година,
без тя да въвежда ограничение в продължителността на този срок при неспазване
на изискването относно минималния изискуем дял в съсобствеността на
наемодателя/наемодателите. Това е още един аргумент в подкрепа на разбирането,
че самото сключване на такъв договор от съсобственици, които не притежават
повече от 25 на сто идеални части, е забранено и в противоречие със закона и
поради това е нищожен. По всички изложени дотук съображения следва да се
признае за установено по отношение на ответниците, че процесният сключен на 16.
07. 2020 година договор за наем на земеделска земя е изцяло нищожен на
основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД като сключени в противоречие с императивната
разпоредба на чл. 4а, ал. 2, изр. първо от ЗСПЗЗ. Участието на ищците в съсобствеността
върху тези недвижими имоти е от значение за правния интерес на всеки от тях от
предявяване на искова, но конкретният дял на всеки от тях в тази съсобственост
не може да бъде граница, до която нищожността на договорите да бъде обявена.
Това е така защото никой от ищците не е страна по този договор.
По разноските:
С оглед изхода на делото и отправеното
от ищците искане, ответниците следва да бъдат осъдени на основание чл. 78 ал. 1
от ГПК да им заплатят сумата 1114, 48 лв. за разноски по делото от които 114,
48 лв. са за внесена държавна такса при подаване на исковата молба, и 1000, 00
лв. са за платено адвокатско възнаграждение на пълномощника им адвокат Г.,
съгласно представения договор за правна защита и съдействие. Отговорността на
ответниците за разноски не е солидарна, поради което всеки от тях следва да
заплати на ищцата по половината от горепосочения им общ размер, т. е. по 278,62
лева.
Воден от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от Г.П.С.
с ЕГН ********** и Г.Б.Г. с ЕГН **********, срещу Б.С.Р. ЕГН **********, Й.С.Р.
ЕГН **********, Н.В.С. ЕГН ********** и Л.С.Й. ЕГН ********** иск с правно
основание чл. 26, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите, че ДОГОВОР ЗА
НАЕМ НА ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ, сключен на 16. 07. 2020 год. между Б.С.Р. ЕГН **********, Й.С.Р. ЕГН **********
и Н.В.С. ЕГН ********** -наемодатели и Л.С.Й. ЕГН **********- наемател, с
нотариална заверка на подписите им и вписан в Служба по вписванията при РС Самоков
е НИЩОЖЕН поради противоречие със закона - чл. 4а, ал. 2, изр. първо от Закона
за собствеността и ползването на земеделските земи (в редакцията на
разпоредбата, обн. ДВ, бр. 42/2018 г., в сила от 22.05.2018 г.)
ОСЪЖДА на основание чл. 178 ал. 1 от ГПК
Б.С.Р. ЕГН **********, с адрес ***, Й.С.Р. ЕГН ********** с адрес ***, Н.В.С.
ЕГН **********, с адрес *** и Л.С.Й. ЕГН **********, с адрес *** да заплатят на
Г.П.С. с ЕГН ********** И Г.Б.Г. с ЕГН ********** сумата 1114, 48 /хиляда сто и
четиринадесет лева и 48 ст./лева за разноски по делото или по 430, 00 лв. всеки
от тях, за разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба
пред Софийски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването на преписа.
Съдия
при Районен съд - Самоков: _______________________