РЕШЕНИЕ
№ …………………
гр. София, 02.01.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, І Гражданско
отделение, І-18 състав в публично заседание на двадесет
и осми юни две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАЙНА МАРТИНОВА
при секретаря Ирена
Апостолова разгледа докладваното от с ъ д и я
Мартинова гражданско дело № 14959
по описа за 2016 година и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано въз
основа на искова молба, подадена „М.Б.“ ЕООД, с която е предявен иск с правно
основание чл. 26, ал.2 от Закона за задълженията и договорите против „Н.А.“
ЕООД и при условията на евентуалност - иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК против М.А.Х..
Ищецът „М.Б.“ ЕООД твърди, че по
силата на нотариален акт за учредяване на право на ползване и покупко-продажба
на недвижими имоти от 24.01.2014 г. – акт № 4, т. І, рег. № 420, д. № 3 от
20014 г. по описа на НотариусА.Ш. е продало на „Н.А.“ ЕООД поземлен имот с идентификатор 68134.2824.3545, находящ
се в гр. София, район Връбница, ул. „*********, с площ по скица № 512 от
07.01.2014 г. 3108 кв.м., а по документ
за собственост 3225 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана,
начин на трайно ползване: за друг вид производствен, складов обект, стар
идентификатор : 68134.2824.911, 68134.2824.912, 68134.2824.3537, номер на
предходен план: 682, кв. 4в, парцел І, при съседи: 68134.2824.2464,
68134.2824.2470, 68134.2824.913, 68134.2824.2482, заедно със сграда с идентификатор 68134.2824.3545.1,
разположена в имот с идентификатор 68134.2824.3545, със застроена площ по скица № 514 от 07.01.2014
г. 55 кв.м. с предназначение: жилищна
сграда – еднофамилна, описана по документ за собственост като едноетажна сграда
– вивариум с площ от 56 кв.м., брой етажи 1, със стар идентификатор –
68134.2824.911.11, заедно със сграда с идентификатор
68134.2824.3545.3, разположена в имот с идентификатор 68134.2824.3545 със
застроена площ по скица № 517 от 07.01.2014 г.
от 244 кв. м. с предназначение промишлена сграда, описана по документ за
собственост като метален склад със застроена площ от 239 кв.м., брой етажи: 1,
стар идентификатор 68134.2824.912.1. и сграда с идентификатор 68134.2824.3545.2, която сграда е
разположена в имот с идентификатор 68134.2824.3545, със застроена площ по скица
№ 516/07.01.2014 г. – 245 кв. м. с предназначение: промишлена сграда, описана в
документ за собственост като метален склад със застроена площ от 240 кв.м. Твърди, че на същата дата –
24.01.2014 г. „М.Б.“ ЕООД и „Н.А.“ ЕООД да подписали обратно писмо, от което
ставало ясно, че по отношение на покупко-продажбата е налице абсолютна
симулация. Твърди, че в обратното писмо било посочено, че страните никога не са
имали намерение, воля и съгласие, собствеността върху имотите да бъде
прехвърлена, респективно придобита, като в отношенията между тях се считало, че
въпросните имоти са собственост на ищеца. Поддържа, че поради абсолютната
симулация, договорът за покупко-продажба е нищожен. Твърди, че на 12.02.2016 г.
привидният приобретател „Н.А.“ ЕООД е продало процесните имоти на М.А.Х. с
Нотариален акт № 113, т. І, рег. № 2128, д. 94/2016 г. на Нотариус И.Д..
Твърди, че М.А.Х. е знаел за симулацията, т.е. купил е имотите макар да е бил
наясно, че праводателят му не е собственик. Моли да бъде постановено решение, с
което да бъде прогласена нищожността на договор за покупко-продажба на
недвижими имоти от 24.01.2014 г., обективиран в Нотариален акт № № 4, т. І, рег.
№ 420, д. № 3/ 2004 г. поради привидността му. При условията на евентуалност –
при уважаване на главния иск, моли да бъде признато за установено по отношение
на М.А.Х., че М.Б. ЕООД е собственик на процесните имоти. Претендира направените
по делото разноски.
В отговора на исковата молба
ответникът „Н.А.“ ЕООД заявява, че оспорва предявения иск като поддържа, че
искът за нищожността на сделката е неоснователен. Твърди, че обратното писмо не
е подписано от представител на ответното дружество. Поддържа, че вероятно
документът е съставен към настоящия момент с оглед нуждите на процеса. Твърди,
че при придобиване на дяловете на дружеството имотите са били собственост на „Н.А.“
ЕООД и като такива били вписани в кадастъра, в имотния регистър и в Общината.
Предишният собственик и управител на дружеството не бил уведомил новият
собственик и управител за съществуването на обратно писмо. Моли предявения иск
с правно основание чл. 26, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите да бъде
отхвърлен.
Ответникът М.А.Х. в отговора на
исковата молба като поддържа, че искът против него е предявен след сключване на
сделка, при която у него е било създадено заблуждение, че продавачът е
собственик. Твърди, че между ищеца и предишния собственик на „Нов Аутлет“ е
създаден неистински документ, който му непротивопоставим, тъй като не носи
подписа на тогавашния представител на дружеството. Освен това, твърди, че е
съставен не на посочената в него дата. Поддържа, че е трето добросъвестно лице
по смисъла на чл. 17, ал. 2 от ЗЗД, поради което и правата му се запазват. Моли
предявеният иск да бъде отхвърлен. Претендира направените по делото разноски.
Съдът, след като прецени събраните
по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на
чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от ФАКТИЧЕСКА СТРАНА следното:
На 24.01.2014 г. между „М.Б.“ ЕООД и
„Н.А.“ ЕООД е сключен договор за покупко-продажба с нотариален акт № 4, т. І,
рег. № 420, д. № 3/2014 г. на НотариусА.Ш., вписана в НК под № 500, с район на
действие СРС, между „М.Б.“ ЕООД – продавач и „Н.А.“ ЕООД - купувач, по силата
който продавачът е прехвърлил на купувача правото на собственост върху следния
недвижим имот поземлен имот с идентификатор 68134.2824.3545, сграда с
идентификатор 68134.2824.3545.1, сграда с идентификатор 68134.2824.3545.2 и
сграда с идентификатор 68134.2824.3545.3.
На 24.01.2014 г. страните по
договора за покупко – продажба „М.Б.“ ЕООД и „Н.А.“ ЕООД чрез управителите си
са подписали обратно писмо, в което са заявили, че договорът за покупко –
продажба, обективиран в Нотариален акт № 4, т. І, рег. № 420, д. № 3/2014 г. на
НотариусА.Ш., вписана в НК под № 500, с район на действие СРС е симулативен,
тъй като страните нямат и никога не са имали намерение, воля и съгласие,
собствеността да бъде прехвърлена, респ. придобита, като в отношенията си
страните считат, че имотите са собственост на „М.Б.“ ЕООД. От приетото по
делото заключение на съдебно-почеркова експертиза се установява, че ръкописният текст с изписване на името на Е.Й.В.
и подписът положен за „ММБ.“ и на името Т.А.М.Х. ЕООД и подписът положен за
„Нов Аутлет“ в обратно писмо от 24.01.2014 г. са положени от тези лица. Вещото
лице посочва, че не може да установи относителното време на полагане на датата
на документа.
Установява се, че за продажната цена
„М.Б.“ ЕООД е издал Фактура № 14/23.01.2014 г., която е платена по банков път
на 24.01.2014 г. „Н.А.“ ЕООД е подало декларация по чл. 14 от ЗМДТ за облагане
с данък върху недвижимите имоти, въз основа на която в ДПАМДТ, Отдел МДТ
„Надежда – Връбница“ е открита партида на дружество за целите на данъчното
облагане. Имотите са включени в баланса на дружеството към 31.12.2014 г.
С договор за покупко-продажба,
сключен с Нотариален акт № 113, т. І, рег. № 2128, д. № 94/2016 г. от
12.12.2016 г. „Н.А.“ ЕООД, чрез управителя си Т.Х. С. е продал на М.А.Х.,
собственият на дружеството недвижим имот с идентификатор68134.2824.3545, сграда
с идентификатор 68134.2824.3545.1, сграда с идентификатор 68134.2824.3545.2 и
сграда с идентификатор 68134.2824.3545.3.
Във връзка с установяване на
отношенията между страните по договор за покупко-продажба, както и относно
твърденията, че ответникът М.Х. е знаел за това, че праводателят му не
собственост са събрани гласни доказателства чрез разпит на свидетелите М.А.М.Х.
и Х.А.А.. В показанията си свидетелят М.А.М.Х. установява, че е брат на Т.А.М.Х.,
който е бил управител на „Н.А.“ ЕООД към 24.01.2014 г. Заявява, че познава и
ответника М.Х. от над 20 години, както и Т.С. (управител на ответното дружество
към настоящия момент), като те били първи братовчеди от Ирак. Свидетелят
заявява, че не му е известна уговорка между „ММБ.“ и „Н.А.“ ЕООД при сключване на договор за
покупко-продажба. Брат му не можел да отиде при нотариус в този ден и затова
той, с пълномощно, отишъл и продал имотите при нотариус. Малко по-късно разбрал
от брат си, че сделката, която разписал пред нотариус не става, не важи.
Разбрал от брат си, че е подписал нещо, но не знае какво е, но е следвало после
да върне имотите, но не станало така. Установява, че се познава с М.Х. отдавна,
като той имал интерес към имотите, но сделка не
станала. Когато отишъл да подпише като пълномощник на брат си, той искал
да стане собственик на този имот. Заявява, че представлявал брат си два пъти.
Единият път, за да купи имотите за фирма на брат си, а малко по-късно разбрал,
че сделката не влиза в сила и той я развалил. Втори път представлявал брат си
през 2015 г., за да продаде самата фирма. Отишъл в офиса на М. и там бил Т.и
г-н Г.. Документите били изготвени от адв. Г.. Продал фирмата за 2 лева, защото
тя нямала нищо. Установява, че господин Т.и господин М. работели заедно и на
срещата за продажба на фирмата, М. се обадил на брат му, който бил в чужбина,
за да го попита дали пълномощното на свидетеля важи. След като разбрал, че
важи, адв. Г. изготвил документите.
В показанията си свидетелят Х.А.А.
заявява, че има счетоводна къща и обслужвал „Нов Аутлет“ с управител Т.Х.. През
2015 г. Т.Х. отишъл при него със счетоводните документи на фирмата, за да ги
прегледа. Свидетелят ги проверил и му казал, че е купил фирмата с имотите. Имал
намерение да купи имотите, а купил фирмата с имотите. Заявява, че това видял в
документите. В счетоводните документи на фирмата имотите били отразени – в
оборотната ведомост и в инвентаризационния опис за активите – имало терен и
постройки върху тях. Установил, че отговарят и на оборотната ведомост и на
баланса. В документацията на фирмата, която свидетелят прегледал не видял
обратното писмо. През 2016 г. свидетелят, Т.Х. и М. се
събрали във връзка с възникнал проблем. Получили копие от обратното писмо и по
преценка на свидетеля, те не знаели за него.
При така установената фактическа
обстановка съдът приема от ПРАВНА СТРАНА
следното:
По
главния иск с правно основание чл. 26, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите
Съгласно
разпоредбата на чл. 26, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите нищожни са
договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва
съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните
договори.
Симулация
при сключване на договор е налице при опорочаване волеизявлението на страните
по него. Когато волята им е само да създадат привидни правни последици на
обвързаност, които не желаят, симулацията е абсолютна, а когато искат да
бъдат обвързани по начин, различен от посочения в сключения договор,
симулацията е относителна. С исковата молба ищецът е въвел твърдения, че
договорът за покупко-продажба, сключен с Нотариален акт № 4, т. І, рег. № 420, д. №
3/2014 г. на НотариусА.Ш., вписана в НК под № 500, с район на действие СРС е
сключен, за да създаде привидност за третите лица, че собственик на процесните
имоти е „Н.А.“ ЕООД, т.е. твърденията са, че е налице абсолютна симулация.
Основателността на предявения иск
е поставена в зависимост от това по делото да се установи, че действителната
воля на страните по договора е била да не настъпят последиците от сключването
му, като целта е била да се създаде само привидност, че собственик на
процесните имоти е „Н.А.“ ЕООД.
Установява се от представените по делото доказателства, че страните по договора
за покупко-продажба са съставили и обратно писмо, с което заявяват изрично, че
не желаят настъпването на правните последици от него, т.е. че не желаят
купувачът да придобие правото на собственост върху процесните имоти. Обратното
писмо е документ, съставен с цел да разкрие
на симулацията, който съдържа писмени изявления на страните по сделката относно
действителните им отношения. С приетото по делото обратно писмо, при условията
на пълно и главно доказване, се установява, че страните по договора за
покупко-продажба не са желали настъпване на правните му последици и съответно
се установява, че е налице абсолютна симулация. Направеното оспорване на
автентичността на обратното писмо е неоснователно, тъй като от приетото по
делото заключение на съдебно-почеркова експертиза се установява, че подписът за
купувач е положен от управителя на „Н.А.“ ЕООД към момента на сключване на
договора за покупко-продажба – Т.А.М.Х.. Без правно значение е и обстоятелството
дали обратното писмо е съставено преди, по време или след сключване на договора
и в този смисъл направеното оспорване на достоверността на датата на
съставянето му не може да се отрази върху правните изводи на съда относно
симулативността на сделката.
Следователно и на основание чл. 26, ал. 2, пр.
5 от Закона за задълженията и договорите договорът за покупко-продажба, сключен с Нотариален акт № 4, т. І,
рег. № 420, д. № 3/2014 г. на НотариусА.Ш., вписана в НК под № 500, с район на
действие СРС е нищожен, а
предявеният иск се явява основателен и следва да бъде уважен.
По предявения иск с правно
основание чл. 124, ал. 1 от ГПК
С
исковата молба при условията на евентуалност – при уважаване на предявения иск
с правно основание чл. 26, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите, е предявен
и иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК за установяване по отношение на
ответника М.А.Х., че ищецът е собственик на процесните имоти. Доколкото
настоящият съдебен състав приема, че е главният иск е основателен, то е
настъпило процесуалното условие да бъде разгледан и предявеният при условията
на евентуалност установителен иск за собственост.
Съгласно
разпоредбата на чл. 124, ал. 1 от ГПК всеки може да предяви иск, за да
възстанови правото си, когато то е нарушено, или за да установи съществуването
или несъществуването на едно правно отношение или на едно право, когато има
интерес от това.
Допустимостта
на предявения иск се предпоставя от наличието на правен интерес у ищеца. Въз
основа на твърденията на страните, съдът намира, че е налице спор относно
собствеността върху процесните имоти, доколкото и по делото се установява, че договорът
за покупко-продажба, сключен с Нотариален акт № 4, т. І, рег. № 420, д. № 3/2014 г. на НотариусА.Ш.,
вписана в НК под № 500, с район на действие СРС е нищожен на основание чл. 26,
ал. 2 от Закона за задълженията и договорите и ответникът М.А.Х. е приобретател
по договор, сключен с привидния купувач по него.
Принадлежността
на правото на собственост се установява, ако от събраните по делото
доказателства се извежда правното основание, въз основа на което то е
възникнало с оглед въведените от ищеца твърдения в исковата молба, а именно, че
ищецът е собственик по силата на договор за покупко-продажба, както и с оглед
на това, че договорът за покупко-продажба, сключен с Нотариален акт № 4, т. І, рег. № 420, д. №
3/2014 г. на НотариусА.Ш., вписана в НК под № 500, с район на действие СРС е
нищожен.
Страните
не спорят, че към момента на сключване на договорът за покупко-продажба между „М.Б.“
ЕООД и „Н.А.“ ЕООД ищецът е бил собственик на процесните имоти по силата на
договор за покупко-продажба. Установява се, че този договор е нищожен поради
абсолютна симулация на основание чл. 26, ал. 2 от Закона за задълженията и
договорите, т.е. той не е породил вещно-прехвърлителното си действие. Към
12.02.2016 г., когато е сключен договор за покупко-продажба с Нотариален акт №
113, т. І, рег. № 2128, д. № 94/2016 г. на Нотариус И.Д. продавачът „Н.А.“ ЕООД
не притежавал правото на собственост и не е можел да го прехвърли. Съгласно
разпоредбата на чл. 17, ал. 2 от Закона
за задълженията и договорите, обаче, правата, които трети лица са придобили
добросъвестно от приобретателя по привидното съглашение, се запазват,
освен ако се отнася до права върху недвижими имоти, придобити след вписването
на иска за установяване на привидността. С тази разпоредба законодателят
ограничава действието на привидността до отношенията между страните по
привидния договор, като тази защита има действие до вписване на исковата молба
за разкриването й. Следователно и
независимо от това, че праводателят на ответника М.А.Х. не е бил собственик на
процесните имоти, то със сключване на договора, правото на собственост е
преминало върху купувача.
С оглед
разпоредбата на чл. 154, ал. 1 от ГПК в тежест на ищеца е било да установи, че
към момента на сключване на договора за покупко-продажба от 12.02.2016 г. М.А.Х.
е знаел, че праводателят му не е бил собственик, както и за привидността на
сделката, сключена между „М.Б.“ ЕООД и „Н.А.“ ЕООД. От събраните по делото
писмени и гласни доказателства не се установява при условията на пълно и главно
доказване обстоятелството, че ответникът Х. е знаел за привидността на първоначалната
сделка и в този смисъл настоящият съдебен състав намира, че той е бил
добросъвестен при сключване на договор за покупко-продажба, който го легитимира
като собственик. Освен това, договорът е сключен на 12.02.2016 г., а исковата
молба, въз основа на която е образувано настоящото производство по иск за
разкриване на абсолютната симулация на договор за покупко-продажба, сключен с
Нотариален акт № 4,
т. І, рег. № 420, д. № 3/2014 г. на НотариусА.Ш., вписана в НК под № 500, с район
на действие СРС, е вписана на 30.12.2016 г. Следователно по отношение на ищеца
ответникът М.А.Х. е придобил правото на собственост по силата на договор за покупко-продажба с Нотариален акт
№ 113, т. І, рег. № 2128, д. № 94/2016 г. на Нотариус И.Д. при условията на чл.
17, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите, поради което и предявеният
иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК се явява неоснователен и следва да
бъде отхвърлен.
Съгласно
чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът „Н.А.“ ЕООД следва да бъде осъден да заплати на
ищеца „М.Б.“ ЕООД сумата от 2197,01 лева, представляващи направени по делото
разноски
С оглед разпоредбата на чл. 78,
ал. 3 от ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника М.А.Х. АД
сумата от 2600 лева, представляващи направени по делото разноски.
Воден от горното, Софийски градски съд, І-18 състав
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО по
иск, предявен от „М.Б.“ ЕООД, ЕИК – *******,
със седалище и адрес на управление *** против „Н.А.“ ЕООД, ЕИК – *******, със седалище и адрес на управление ***
Б-5, ел. „*******“ № *******с правно
основание чл. 26, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите, че договорът за покупко-продажба, сключен между
тях с Нотариален акт № 4, т. І, рег. № 420, д. № 3/2014 г. на НотариусА.Ш.,
вписана в НК под № 500, с район на действие СРС е нищожен като привиден поради абсолютна симулация.
ОТХВЪРЛЯ предявения от „М.Б.“ ЕООД, ЕИК – *******, със
седалище и адрес на управление *** против М.А.Х.,
ЕГН-**********,*** иск с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК с искане да
бъде признато по отношение на ответника, че „М.Б.“ ЕООД е собственик по силата
на договор за покупко-продажба на следните недвижими имоти: поземлен имот с идентификатор 68134.2824.3545, находящ
се в гр. София, район Връбница, ул. „*********, с площ по скица № 512 от
07.01.2014 г. 3108 кв.м., а по документ
за собственост 3225 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана,
начин на трайно ползване: за друг вид производствен, складов обект, стар
идентификатор : 68134.2824.911, 68134.2824.912, 68134.2824.3537, номер на
предходен план: 682, кв. 4в, парцел І, при съседи: 68134.2824.2464,
68134.2824.2470, 68134.2824.913, 68134.2824.2482, заедно със сграда с идентификатор 68134.2824.3545.1,
разположена в имот с идентификатор 68134.2824.3545, със застроена площ по скица № 514 от 07.01.2014
г. 55 кв.м. с предназначение: жилищна
сграда – еднофамилна, описана по документ за собственост като едноетажна сграда
– вивариум с площ от 56 кв.м., брой етажи 1, със стар идентификатор –
68134.2824.911.11, заедно със сграда с идентификатор
68134.2824.3545.3, разположена в имот с идентификатор 68134.2824.3545 със
застроена площ по скица № 517 от 07.01.2014 г.
от 244 кв. м. с предназначение промишлена сграда, описана по документ за
собственост като метален склад със застроена площ от 239 кв.м., брой етажи: 1,
стар идентификатор 68134.2824.912.1. и сграда с идентификатор 68134.2824.3545.2, която сграда е
разположена в имот с идентификатор 68134.2824.3545, със застроена площ по скица
№ 516/07.01.2014 г. – 245 кв. м. с предназначение: промишлена сграда, описана в
документ за собственост като метален склад със застроена площ от 240 кв.м като
неоснователен.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК
„Н.А.“ ЕООД, ЕИК – *******, със
седалище и адрес на управление *** Б-5, ел. „*******“ № *******да заплати на „М.Б.“ ЕООД, ЕИК – *******, със
седалище и адрес на управление *** сумата от 2197,01 лева (две хиляди сто деветдесет и седем лева и
една ст.), представляващи направени по делото разноски.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК „М.Б.“
ЕООД, ЕИК – *******, със седалище и адрес на управление *** да заплати на М.А.Х., ЕГН-**********,*** сумата от 2600 лева (две хиляди и
шестстотин лева), представляващи направени по делото разноски.
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок
от връчването на препис от него на страните пред Софийски апелативен съд.
СЪДИЯ: