РЕШЕНИЕ
гр. София, 11.03.2022 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, I
- 28 състав, в публичното съдебно заседание на четиринадесети февруари през две
хиляди двадесет и втора година в състав:
Председател:
ИВАЙЛО ДИМИТРОВ
при участието на секретаря Надежда Масова, като разгледа докладваното от
съдията гражданско дело № 8258/2020 г. по
описа на СГС, за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 167, ал. 3 ЗЗД от Ф.Б. срещу С.“
ЕООД и „Г.Т.“ АД, за прогласяване недействителността на договор за учредяване на договорна ипотека, сключен между ответниците
с нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот № 7,
том II, peг. № 18072, дело № 203 от 12.07.2017 г. на нотариус А.Ч., peг. № 310
на НК, вписан в Служба по вписванията - гр. София с акт № 194, том 20, дело
32071, вх. peг. № 44766 от 12.07.2017 г., поради учредяването на ипотеката от
несобственика „С.“ ЕООД в полза на „Г.Т.“ АД, върху недвижим имот,
представляващ апартамент № А1-2, с идентификатор 68134.2044.851.4.30, находящ
се в блок „М.“, комплекс „Витоша парк“, с административен адрес: гр. София,
район Витоша, в.з. ********№ **, във вход „А“, на първи етаж, заедно с 3,35 %
ид. ч., съответстващи на 9,98 кв. м. от общите части на сградата и съответните
идеални части от правото на строеж върху поземлен имот, заедно с прилежащото му
мазе № А2, с площ от 4,57 кв.м.
В исковата молба са изложени твърдения, че ищцата е собственик на горепосочения
апартамент № А1-2, с идентификатор 68134.2044.851.4.30, който е бил придобит
въз основа влязло в сила решение № 611/26.01.2018 г., постановено по гр.д.
16225/2015 г., на СГС, I-7 състав, с което е уважен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и
е обявен за окончателен сключеният между ищцата Ф.Б. и „С.р.п.“ ЕООД
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за
изработка от 27.03.2006 г. На 26.02.2016 г. исковата молба по гр.д. №
16225/2015 г. на СГС, I-7 състав била вписана в Службата по вписванията гр.
София, а на 08.01.2019 г. съдебното решение е влязло в сила и същото било
отбелязано в Службата по вписванията гр. София на 09.04.2019 г.
Твърди се, че след вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, „С.р.п.“
ЕООД е продал процесния имот на „Е.К.“ ЕООД, а последното е продало на
22.03.2017 г. на „С.“ ЕООД същия имот. Това дружество - ответник по настоящото
дело, е учредило на 12.07.2017 г. договорна ипотека в полза на втория ответник
„Г.Т.“ АД с нотариален акт № 7, том II, peг. № 18072, дело № 203 от 12.07.2017
г. на нотариус А.Ч., peг. № 310 на НК. Тъй като изброените по-горе сделки били
извършени след вписване на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, а решението по
иска е отбелязано в шестмесечния срок по чл. 115, ал. 2, изр. 1 ЗС, ищцата
счита, че на основание чл. 114, б. „в“, изр. 2 ЗС придобитите от трети лица
вещни права и учредена ипотека са ѝ непротивопоставими. Предвид че
ипотеката е учредена от ипотекарен длъжник, който не е бил собственик на имота,
се иска прогласяването на ипотеката за недействителна на основание чл. 167, ал.
3 от ЗЗД спрямо страните по сделката и настоящи ответници С.“ ЕООД и „Г.Т.“ АД.
Ответниците „С.“ ЕООД и „Г.Т.“ АД не са подали отговор на исковата молба
в законоустановения едномесечен срок.
В открито съдебно заседание процесуалният представител на „Г.Т.“ АД
признава иска, като счита за приложима разпоредбата на чл. 78, ал. 2 ГПК.
Отрича да е дал повод за завеждане на делото, тъй като с вписването на исковата
молба по чл. 114, б. „в“, изр. 2 ЗС и нейното отбелязване по чл. 115, ал. 2 ЗС
ищцата е получила предоставената по силата на визираните законови разпоредби
защита. Твърди, че в нито един момент не е извършвал изпълнителни действия
спрямо имота или такива, с които да претендира права върху него. Заявява, че по
отношение на друг апартамент в същата сграда, собственост на трети за спора
лица, които също са провели успешно иск по чл. 19, ал 3 ЗС, вписан в имотния
регистър преди процесната ипотека, същият имот е бил продаден от тези лица без
да е имало правна пречка за това. Според ответника соченото обстоятелство ясно
показва, че защитата на ищцата е предоставена по силата на закона и тя може да
упражнява правото си на собственост в пълен обем, без да е необходимо
прогласяване на ипотеката за недействителна.
Съдът, след като взе предвид доводите на страните и събраните
по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира
следното от фактическа и правна страна:
Изложените в искова молба обстоятелства се признават от
ответника „Г.Т.“ АД, а и същите се установяват
безпротиворечиво от приложените по делото доказателства. Процесният апартамент
№ А1-2, с идентификатор 68134.2044.851.4.30, е придобит въз основа влязло в
сила решение № 611/26.01.2018 г., постановено по гр.д. 16225/2015 г., на СГС,
I-7 състав, с което е уважен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и е обявен за окончателен
сключеният между ищцата Ф.Б. и „С.р.п.“ ЕООД предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот от 27.03.2006 г. Самата искова молба е била вписана в Службата
по вписванията гр. София на 26.02.2016 г., а на 08.01.2019 г. съдебното решение
е влязло в сила и същото е било отбелязано в Службата по вписванията гр. София
на 09.04.2019 г., т.е. в предвидения шестмесечен срок по чл. 115, ал. 2 ЗС.
Установява се, че след вписването на исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД с
нотариален акт № 47, том 2, рег. №****, дело №275 от 15.09.2016 г. на нотариус
рег. №310 при НК, вписан на същата дата в Служба по вписванията, „С.р.п.“ ЕООД
е продал процесния имот на „Е.К.“ ЕООД, а последното е продало на „С.“ ЕООД същия
имот с нотариален акт №82, том 1, рег. 07392, дело 79 от 22.03.2017 г. на
нотариус рег. №310 при НК, вписан на същата дата в Служба по вписванията. От
своя страна, „С.“ ЕООД е учредило на 12.07.2017 г. договорна ипотека в полза на
втория ответник „Г.Т.“ АД с нотариален акт № 7, том II, peг. № 18072, дело №
203 от 12.07.2017 г. на нотариус А.Ч., peг. № 310 на НК, вписана в Служба по вписванията - гр. София с акт № 194, том 20, дело
32071, вх. peг. № 44766 от 12.07.2017 г..
Видно от хронологията на вписванията в имотния регистър на горепосочените
договори за покупко-продажба и договор за учредяване на ипотека, същите са
последващи вписването на исковата молба, с която настоящата ищца успешно е
провела производството по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. По аргумент за противното
от чл. 114, буква „б“, изр. 2 ЗС придобитото право на собственост от „Е.К.“ ЕООД
и „С.“ ЕООД след вписването на исковата молба на Ф.Б. по предявения от нея иск
по чл. 19, ла. 3 ЗЗД, не може да ѝ бъде противопоставено. Следователно,
двете дружества – приобретатели не придобиват правото на собственост,
респективно процесната ипотека в полза на „Г.Т.“ АД му е учредена от
несобственика „С.“ ЕООД и в противоречие с нормата на чл. 167, ал. 3 ЗЗД,
според която ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключването
на договора принадлежат на лицето, което я учредява. Разпоредбата не урежда
какви са правните последици от сключването на договор за ипотека при
неспазването на това императивно изискване, като настоящият председател на
състава споделя становището, застъпено в решение № 173 от 18.07.2019 г. по гр.
д. № 2906/2018 г., ІV Г. О. на ВКС, че такъв договор е недействителен на
основание чл. 167, ал. 3 ЗЗД, а не е нищожен поради противоречие със закона.
Предявеният иск се явява основателен и следва да бъде уважен спрямо двамата
ответници.
Въпреки че „Г.Т.“ АД е признал иска, съдът намира, че не е налице хипотезата
на чл. 78, ал. 2 ГПК поради отсъствието на една от кумулативните предпоставки
на нормата – ответникът „Г.Т.“ АД да не е дал повод за завеждане на делото. В
случая това дружество е било в известност или е могло да знае при полагане на
дължимата грижа чрез справка в имотния регистър, че относно прецесния
апартамент се води дело по чл. 19, ал. 3 ЗЗД между праводателя на праводателя
на ипотекарния длъжник „С.“ ЕООД и ищцата, както и че исковата молба вече е
била вписана на основание чл. 114, б. „б“ ЗС. Вписването, освен защитно, във
всички случаи има оповестително действие, да даде гласност на евентуални
спорове върху имота с цел третите лица да преценят правните последици от
участието си в сделки с права върху такъв имот. В този смисъл ответникът „Г.Т.“
АД е знаел, че вписвайки учредената в негова полза договорна ипотека, при
положителен изход на делото по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ще бъде нарушена
разпоредбата на чл. 167, ал. 3 ЗЗД. Въпреки че ипотеката е загубила своето правно
действие, същата продължава да съществува като вписано обстоятелство в имотния
регистър, а нейното заличаване не може да стане с едностранно действие от
страна на действителния собственик (арг. от чл. 179 ЗЗД), поради което съдът
намира, че за ищцата винаги съществува интерес да внесе яснота в отношенията си
с ипотекарните длъжник и кредитор по въпроса относно действителността на
ипотеката и вписването ѝ в имотния регистър. Без правно значение е дали
ипотекарният кредитор е насочил изпълнение към този имот, както и наличие на предвиденото
защитно-оповестително действие на вписването на исковата молба в чл. 114, б.
„б“ ЗС, която урежда конкуренция между права, но въз основа на тази норма не
може да се иска заличаване на вписаната ипотека. Именно поведението на „Г.Т.“
АД чрез предприемане на действия по сключване на договор за учредяването на
ипотека и впоследствие бездействие, проявяващо в липса на активност да заличи
по своя инициатива ипотеката, какво право има по аргумент от чл. 179, ал. 1 ЗЗД, е дало повод на ищцата да предяви настоящата си претенция. Ето защо съдът
намира, че този ответник следва да носи отговорност за сторените от насрещната
страна разноски, независимо че в първото по делото съдебно заседание е признал
иска. Изложените факти и представените от „Г.Т.“ АД доказателства относно
развилите се отношения между него и трети за спора лица (Сара и Александър
Леви) са неотносими към настоящия спор, тъй като касаят друг недвижим имот.
Извън горните изводи, които съдът намира за достатъчни да възложи
сторените от ищеца съдебни разноски в тежест на ответниците, за пълнота на
изложението, следва да се отбележи, че с писмената си защита процесуалният
представител на ищцата е представил във връзка с твърдения си за предприети
принудителни действия от страна на „Г.Т.“ АД уведомление до Ф. Б. изх. №
111048/03.12.2018 г. от ЧСИ М. Б. за опис на процесния недвижим имот по
изпълнително дело, образувано именно от „Г.Т.“ АД, както и наложена по негово
искане възбрана от 23.04.2018 г.. Тези действия са предприети въпреки предходно
вписаната искова молба по иска по чл. 19, ал. 3 ГПК, поради което фактически
неверни са твърденията на „Г.Т.“ АД, че в нито един момент не са извършвани
изпълнителни действия спрямо имота.
По изложените съображения и на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на
ищцата сторените в настоящото производство съдебни разноски в общ размер на
1822,13 лв., от които държавна такса – 822,13 лв. и 1000 лв. – адвокатско
възнаграждение. Последното не се явява прекомерно, тъй като с оглед материалния
интерес на делото от 82 **2,90 лв. се явява под предвидения в чл. 7, ла. 2,
т. 4НМРАВ минимум.
Мотивиран от
гореизложеното, Софийски градски съд
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА за недействителен на основание чл. 167, ал. 3 ЗЗД, по иск, предявен от Ф.Б., родена на *** г.
в Б., Обединено кралство Великобритания и Северна Ирландия, със съдебен адрес ***,
чрез адв. К. Я., срещу „С.“ ЕООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на
управление *** и „Г.Т.“ АД с ЕИК ******, със съдебен адрес ***, чрез адв. И. Е.,
договор за учредяване на договорна ипотека, сключен между ответниците с
нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот № 7, том
II, peг. № 18072, дело № 203 от 12.07.2017 г. на нотариус А.Ч., peг. № 310 на
НК, вписан в Служба по вписванията - гр. София с акт № 194, том 20, дело 32071,
вх. peг. № 44766 от 12.07.2017 г., поради учредяването на ипотеката от несобственика
„С.“ ЕООД в полза на „Г.Т.“ АД върху недвижим имот, представляващ апартамент № А1-2, с идентификатор 68134.2044.851.4.30, находящ се в блок
„М.“, комплекс „Витоша парк“, с административен адрес: гр. София, район Витоша,
в.з. ********№ **, във вход „А“, на първи етаж, заедно с 3,35 % ид. ч.,
съответстващи на 9,98 кв. м. от общите части на сградата и съответните идеални
части от правото на строеж върху поземлен имот, заедно с прилежащото му мазе №
А2, с площ от 4,57 кв.м.
ОСЪЖДА „С.“ ЕООД,
ЕИК ******, със седалище и адрес на управление *** и „Г.Т.“ АД с ЕИК ******,
със съдебен адрес ***, чрез адв. И. Е., да заплатят на Ф.Б., родена на *** г. в
Б., Обединено кралство Великобритания и Северна Ирландия, със съдебен адрес ***,
чрез адв. К. Я., на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, общо съдебни разноски в размер
от 1822,13
лв.
Решението може да бъде обжалвано с
въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
СЪДИЯ: