РЕШЕНИЕ
№ 23424
гр. София, 27.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 154 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ДАНИЕЛА Б. АЛЕКСАНДРОВА
при участието на секретаря СИМОНА СВ. ЦВЕТКОВА
като разгледа докладваното от ДАНИЕЛА Б. АЛЕКСАНДРОВА Гражданско
дело № 20231110148614 по описа за 2023 година
Предявен е установителен иск с правно основание чл. 415, вр. чл. 422 ГПК, вр. чл. 79,
ал. 1 ЗЗД за признаване за установено съществуването на парично задължение в размер на
сумата от 1 678,41 лева, представляваща подлежащ на връщане депозит по договор за наем
от 12.08.2021 г., който считано от 10.03.2023 г. е бил прекратен, ведно със законната лихва от
датата на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК – 02.06.2023 г. до окончателното плащане,
за която сума по ч. гр. дело № 30405/2023 г. по описа на СРС, 154 състав, е издадена заповед
за изпълнение по чл. 410 ГПК от 12.06.2023 г.
Ищецът /фирма/ твърди, че между него, в качеството му на наемател, и ответникът
/фирма/, в качеството му на наемодател, е сключен договор за наем от 12.08.2021 г., с
предмет: магазин № 2, находящ се в /адрес/, и уговорена наемна цена в размер на 1100 евро
месечно, като считано от 10.03.2023 г. същият е бил прекратен. Поддържа, че с клаузата на
чл. 3, ал.2 от договора страните са уговорили заплащане на безлихвен депозит в размер на 1
100 евро, която дружеството, в качеството си наемател, е заплатило на наемодателя, като
същият е следвало да послужи за заплащане на щети, причинени от наемателя при
експлопатация на имота или от друго неизпълнение на договорните задължения. Допълва, че
след прекратяване на договора за наемодателя липсва основание за задържане на депозита в
размер на 1678, 41 лева, поради което той подлежи на връщане. Навежда твърдения, че
многократно е поканил ответника да заплати посочената сума, но въпреки това той не е
сторила това. Моли съда да постанови решение, с което да признае за установено, че
ответника му дължи горепосочената сума, заедно със законната лихва върху главницата от
02.06.2023 г. до окончателното плащане на сумата, за което е образувано ч. гр. дело №
30405/2023 г. по описа на СРС, 154 състав. Претендира разноски.
След изпълнение на процедурата по връчване на исковата молба е постъпил в срок
отговор от ответника. Със същия оспорва иска. Потвърждава обстоятелството, че между
него и ищеца е бил сключен договор за наем на 12.08.2021 г. с предмет: магазин № 2,
находящ се в /адрес/ и уговорена наемна цена в размер на 1100 евро месечно. Договорът бил
със срок 5 години, считано от датата на предаване на имота с подписване на приемо –
1
предавателен протокол. Потвърждава, че съгласно сключения договор, при подписването му
наемателят е заплатил на наемодателя безлихвен депозит в размер на 1100 евро, от който
наемодателят имал право да прихваща суми за щети, причинени от наемателя при
експлоатация на имота или за друго неизпълнение на договора. Поддържа, че на 22.11.2021
г. страните са подписали приемо – предавателен протокол към договора за наем, съгласно
който са описали състоянието на имота и вещите в него, които са били предоставени на
наемодателя. На 09.01.2023 г. наемателят е изпратил на имейла на наемодателя двумесечно
предизвестие за прекратяване на договора за наем, като на 10.03.2023 г. същият е бил
прекратен. На същата дата е съставен приемно – предавателен протокол, в който страните
отново са описали състоянието на имота и вещите в него, като по време на огледа е
присъствал и свидетел. Твърди, че при предаването на имота на наемодателя са
констатирани вреди, които съгласно условията на договора за наем е следвало да бъдат
възстановени, но въпреки водените преговори твърдените щети не са били възстановени на
наемодателя. Също така заявява, че ищецът дължи и заплащане на наемна цена за месец
март за дните преди предаване на имота на наемодателя в размер на 624,60 лева, както и
дължимите консумативни разходи, свързани с ползването на имота, които към датата на
прекратяване на договора за наем възлизали на 473,00 лева Ето защо твърди, че в качеството
си на наемодател и на основание договора има основание да задържи претендираната в
исковата молба сума, която да послужи за възстановяване на задълженията на ищеца за
неплатен месечен наем, консумативи и щети по имота.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите
на страните, приема за установено от фактическа страна следното:
По делото не е спорно обстоятелството, че между страните е бил сключен договор за
наем на 12.08.2021 г. с предмет: магазин № 2, находящ се в /адрес/ и уговорена наемна цена в
размер на 1100 евро месечно. Договорът бил със срок 5 години, като при подписването му
наемателят е заплатил на наемодателя безлихвен депозит в размер на 1100 евро.
От съдържанието на представения по делото договор за наем от 12.08.2021 г., се
установява, че съгласно уговореното в чл. 3, ал. 2 от договора, от предоставения при
подписването безлихвен депозит в размер на 1100 евро, наемодателят има право да
прихваща суми за щети, причинени от наемателя при експлоатация па имота или от друго
неизпълнение на договорните задължения. Съгласно чл. 4 от същия, наемателя дължи
заплащане на наемната цена от 01-во до 10-то число всеки месец. Установява се още, че
договорът за наем може да бъде прекратен, от която и да е от страните, при предоставяне на
двумесечно писмено предизвестие отправено до другата страна.
По делото е представен приемо-предавателен протокол от 22.11.2021 г. към договора
за наем от 12.08.2021 г., в който е описан процесния недвижим имот, като е посочено, че
имота се предава с 2 бр. климатици и оборудвана тоалетна.
Представен е и приемо-предавателен протокол от 10.03.2023 г., в който е описан
процесният имот, като в описанието на състоянието му към момента на предаване е
посочено: корекции по боята на стените, по плочките на пода; климатиците не са тествани,
поради липса на електричество. Отбелязано е още, че по показания на водомера е
изразходвана 69 куб. студена вода и 21 куб. топла вода.
Представена е фактура № 104 от 08.03.2023 г. издадена от /фирма/ в полза на /фирма/
за сумата от 2193,00 лева, в която са включени наем за месец март и такса управление.
Представено е преводно нареждане от 09.03.2023 г., видно от което ищецът е заплатил в по
сметка на ответника сума в размер на 2193,41 лева, като е посочено основание на превода
„00104“.
Видно от представената Фактура № 111 от 09.05.2023 г. издадена от /фирма/ в полза
на /фирма/ са начислени консумативни разходи в размер на 473,00 лева.
2
По делото е изслушано и прието заключение на съдебно-техническа и оценителна
експертиза, от която се установява, че след проведен съвместен оглед в присъствието на
страните по делото и техни представители на 29.05.2024 г., не са установени нанесени щети
на процесното помещение към момента на огледа. В документите по делото няма точно
описание на състоянието на магазина при наемането му, както и описание на щетите при
подписване на приемо-предавателния протокол на 10.03.2023 г. Вещото лице сочи, че не са
установени петна или други щети по стените, както и пукнати, счупени или отлепени плочи
в настилката. Сочи, че в частта около санитарния възел и зад сега поставеното обзавеждане
във вид на бар-плот е установен участък с размери 2,0/1,2 кв.м., в който настилката е
направена с по-малки по размер плочки от същия вид и марка, което може да се дължи на
това, че е направена корекция на санитарния възел и на местата на частично премахнатите
стени са положени плочи гранитогрес с по-малки размери /тесни и дълги/. Преди корекцията
на санитарния възел видимо на място също са били използвани плочи с размери от място,
съгласно пространството около вътрешните стени на тоалетната, а в останалата част са цели
плочи 60/60см. Експертът е заключил, че предвид обстоятелството, че към момента на
огледа не са установени нанесени щети, видимо не са необходими ремонтни дейности.
Изчислил е, че необходимата сума за подмяна на участъка от настилката с плочи с различна
големина е в размер 507,89 лева. В о.с.з. вещото лице е допълнило, че разликата в
големината на плочките има единствено естетическо значение, но не и функционално,
доколкото няма констатирани разлепени плочки.
По делото е изслушано и прието и заключение на съдебно-счетоводна експертиза, в
която вещото лице, след проверка и анализ на предоставените документи от ответника и
приложените към делото документи, е установило, че фактура **********/08.03.2023 г. е
осчетоводена от ответника, като са взети следните счетоводни операции: за наем на
магазина – 2151,41 лева и за такси – 42,00 лева. Посочило е още, че процесната фактура е
осчетоводена съгласно изискванията на Закона за счетоводството, следователно, във връзка
с фактура **********/08.03.2023 г. счетоводството на /фирма/ е водено редовно. На
следващо място, от извършената проверка в счетоводството на /фирма/ и в сайта на
Национална агенция за приходите експертът е установил, че ответникът не е регистриран по
ЗДДС, респ. фактура **********/08.03.2023 г. не е декларирана в регистрите по ЗДДС - не е
включена в дневниците за покупки и в справките - декларации по ДДС. Установило е още, че
процесната фактура не е включена в дневниците за покупки и по нея не е ползван данъчен
кредит. Вещото лице е констатирало от извършената справка, че на 09.03.2023 г. е
извършено плащане от /фирма/ по банковата сметка на ответника с IBAN №
****************** с основание „00104“ в размер на 2193,41 лева
По делото са събрани и гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетели,
които съдът кредитира в цялост като обективни, непротиворечиви и кореспондиращи с
останалия доказателствен материал по делото. Свидетелят Л. Х. В. споделя, че е присъствал
на получаването и връщането на процесния недвижим имот. Твърди, че при приемането,
имотът не бил боядисан и нямало лампи, както и целият бил в мърсотия. Сочи, че била
изпратена бригада, която да боядиса и почисти магазина, като имало запитване към
наемодателя за преправяне на тоалетната, която след негово устно разрешение била
ремонтирана за сметка на наемателя. При преправянето на тоалетната една от плочките
трябвало да бъде прерязана по средата, но това не пречело на ползването на банята, дори в
твърди, че и в момента се използва така. Свидетелят разказва, че на предаването на имота
присъствали той, наемодателя и адвокатът му и единствената забележки били две точки на
стената, които били отбелязани в подписания от тях протокол.
Свидетелят М. Т. Т. споделя, че се занимава с посредническата дейност на
недвижимите имот на ответното дружество от 2007 г. и лично той е отдал под наем
процесния имот. Заявява, че ищецът бил първият наемател на процесния имот. Твърди, че
при предаване на имота на наемателя, същият бил чист, имало осветление, климатик,
3
настилки, латекс. Сочи, че присъствал на приемането на имот от ответното дружество след
отправено предизвестие за прекратяване на договора за наем от ищеца, като твърди, че
имало някакви проблеми с имота, които били описани в съставения приемо-предавателен
протокол, но не помни какви дефекти били установени. Заявява, че приемо-предавателния
протокол бил съставен и подписан от него, като под отбелязаното в него „корекции“ следва
да се разбира „забележки“. Споделя, че помещението след това било отдадено отново под
наем.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите
на страните, приема за установено от правна страна следното:
Предявени са обективно съединени искове с правно с правно основание чл. 415, вр.
чл. 422 ГПК, вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД за установяване съществуването на парично задължение в
размер на сумата от 1 678,41 лева, представляваща подлежащ на връщане депозит по
договор за наем от 12.08.2021 г., който считано от 10.03.2023 г. е бил прекратен.
Съгласно правилата за разпределение на доказателствената тежест, за уважаване на
исковата претенция ищцовата страна следва да установи при условията на пълно и главно
доказване обстоятелствата, че между страните е налице валидно облигационно отношение с
поето задължение на наемателя за заплащане на гаранционен депозит, по силата на което
ищецът е предал на ответника процесната сума, както и че са настъпили предвидените в
договора предпоставки за връщане на сумата от ответника. В тежест на ответника и при
доказване на горните факти е да докаже наведените в отговора на исковата молба
правоизключващи или правопогасяващи възражения.
Съдът намира, доколкото не е спорно между страните, а и се установява от събраните
доказателства по делото, страните са били обвързани от договор за наем на недвижим имот,
като при подписването му наемателят е заплатил на наемодателя безлихвен депозит в
размер на 1100 евро, от който наемодателят имал право да прихваща суми за щети,
причинени от наемателя при експлоатация на имота или за друго неизпълнение на договора.
Установено бе още, че на 09.01.2023 г. наемателят е изпратил на имейла на наемодателя
двумесечно предизвестие за прекратяване на договора за наем, като на 10.03.2023 г. същият е
бил прекратен. На същата дата е съставен приемно – предавателен протокол, в който
страните са описали състоянието на имота и вещите в него, като по време на огледа е
присъствал и свидетел.
Спорно по делото е дали са налице задълженията на ищеца за неплатен месечен наем,
консумативи и щети по имота, които ответникът в качеството си на наемодател и на
основание договора има основание да задържи претендираната в исковата молба сума, която
да послужи за възстановяване твърдените задълженията. При това положение съдът намира,
че въпросът за основателността на иска за връщане на парична сума, представляваща
депозит е обусловен от преценка дали са налице твърдените от ответника вземания, с които
наемодателят би могъл да реализира прихващане.
По отношение на възражението на ответника за констатирани вреди при предаване на
имота, настоящия съдебен състав намира същото за неоснователно и недоказано. От
събрания доказателствен материал не се установява наличието на такива към момента на
предаване на процесния имот от наемателя на наемодателя. В документите по делото няма
точно описание на състоянието на магазина при наемането му. На следващо място, в
представения и приет по делото приемо-предавателен протокол от 10.03.2023 г., не е налице
достатъчно подробно описание на състоянието на имота и към момента на предаването. От
посоченото в него „корекции по боята на стените, по плочките на пода“ не може да се
направи извод за наличието на щети в процесния недвижим имот. Освен това, в изготвеното
заключение на съдебно-техническата и оценителна експертиза, вещото лице е посочило, че
не са установени нанесени щети на процесното помещение към момента на огледа, поради
което не са необходими ремонтни дейности. От показанията на свидетеля В. и изготвената
4
експертиза, се установява единствено, че във връзка с извършена корекция на санитарния
възел, е налице участък с размери 2,0/1,2 кв.м., в който настилката е направена с по-малки по
размер плочки от същия вид и марка, но големината на плочките има единствено
естетическо значение - не и функционално, доколкото няма констатирани разлепени плочки
и това не пречи на функционирането. С оглед обстоятелството, че не е доказано по
категоричен и безспорен начин в какво състояние е предаден имотът, т.е. дали има повреди,
не може да бъде възприето, че ищецът със свои действия или бездействия по време на
договора за наем е причинили настъпването на вреди, за които да отговаря в отношенията си
с наемодателя, в която насока следва да бъде взето предвид, че показанията на свидетелят Т.
не установява настъпването на промяна в състоянието на имота, която да се дължи на
поведението на наемателя по време на действие на договора за наем. При това положение
съдът намира, че ответникът не е доказал констатирани вреди при предаване на имота,
поради което не е налице основание за задържане на претендираната в исковата молба сума
на това основание.
На следващо място, съдът намира за неоснователно и възражението на ответника за
наличие на задълженията на ищеца за неплатен месечен наем за месец март, за дните преди
предаване на имота на наемодателя, в размер на 624,60 лева Съгласно чл. 4 от представения
по делото договор за наем, наемателя дължи заплащане на наемната цена от 01-во до 10-то
число всеки месец. Във връзка с така уговореното заплащане на дължимия месечен наем по
процесния договор, съдът намира, че от представената по делото фактура № 104 от
08.03.2023 г. издадена от /фирма/ за сумата от 2193 лева, включваща наем за месец март и
такса управление и преводно нареждане от 09.03.2023 г., с което ищецът заплатил в по
сметка на ответника сума в размер на 2193,41 лева се установява, че ищецът е заплатил
дължимия наем за месец март в пълен размер. Това обстоятелство се потвърждава и от
приетото по делото заключение на съдебно-счетоводна експертиза, в която експертът след
проверка счетоводството на /фирма/ е заключил, че същото е водено редовно, като фактура
**********/08.03.2023 г. е осчетоводена от ответника, като са взети следните счетоводни
операции: за наем на магазина – 2151,41 лева и за такси – 42,00 лева, а на 09.03.2023 г. е
постъпило плащане от ищеца по банковата сметка на ответника в размер на 2193,41 лева, с
което е погасено задължението за наем. Предвид гореизложеното, настоящия съдебен състав
намира, че не се установяват незаплатени от страна на ищеца задължения за месечен наем,
поради което не е налице основание за задържане на сумата и на това основание.
По отношение на претендираните от страна на ответника консумативни разходи,
свързани с ползването на имота в размер на 473,00 лева, ищецът в исковата молба изрично
признава същите и претендира сума в размер на 1678,41 лева за възстановяване на платения
по договора за наем депозит именно след приспадане на консумативни разходи от пълния
размер на депозита (2151,41 лева – 473,00 лева).
С оглед на изложеното, съдът намира, че в случая не са налице основания за
задържане от страна на ответника на предоставения от ищеца депозит, поради което
исковата претенция за възстановяване на депозита, след поспадане на дължимите
консумативни разходи в размер на 473,00 лева, в размер на 1678,41 лева е основателна и
следва да бъде уважена изцяло. Като законна последица от присъждане на главницата, върху
същата се следва и поисканата от ищеца законна лихва, считано от 02.06.2023 г. /датата на
подаване на заявлението по чл. 410 ГПК/ до окончателното плащане.
По отговорността на страните за разноски:
Съгласно указанията дадени в т.12 от Тълкувателно решение № 4/18.06.2014г. по
тълк. д. № 4/2013г. на ОСГТК, постановено по някои спорни въпроси на заповедното
производство, съдът по предявения по реда на чл. 415 ГПК иск, съобразявайки изхода на
спора разпределя отговорността за разноските както в заповедното, така и в исковото
производство.
5
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, право на разноски има
единствено ищецът, като ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от
513,57 лева – разноски за държавна такса и адвокатско възнаграждение в заповедното
производство. От представените доказателства и списък на разноските по чл. 80 ГПК, се
установява, че ищецът е сторил разноски в общ размер на 1013,57 лева /33,57 лева –
държавна такса, 500,00 лева – депозит за вещо лице и 480,00 лева – адвокатски хонорар с
ДДС/, с оглед на което ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сумата
1013,57 лева - разноски в исковото производство.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявен е установителен иск с правно
основание чл. 415, вр. чл. 422 ГПК, вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД, че /фирма/, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: /адрес/, дължи на /фирма/, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: /адрес/, сумата от 1 678,41 лева, представляваща подлежащ на връщане
депозит по договор за наем от 12.08.2021 г., който считано от 10.03.2023 г. е бил прекратен,
ведно със законната лихва от датата на подаване на заявлението по чл. 410 ГПК – 02.06.2023
г. до окончателното плащане, за която сума е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК
от 12.06.2023 г. по ч.гр.д. № 30405/2023 г. по описа на СРС, 154 състав.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 /фирма/, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: /адрес/ да заплати /фирма/, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: /адрес/, сумата от 1013,57 лева, представляваща сторени разноски по
настоящото исково производство, както и сумата от 513,57 лева, представляваща сторени
разноски в заповедното производство по ч.гр.д. № 30405/2023 г. по описа на СРС, 154
състав.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6