№ 19101
гр. София, 23.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 82 СЪСТАВ, в публично заседание на
осми октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:АНЕТА ИЛЧ. ИЛЧЕВА
при участието на секретаря КРИСТИНА Д. НИКОЛОВА
като разгледа докладваното от АНЕТА ИЛЧ. ИЛЧЕВА Гражданско дело №
20241110120353 по описа за 2024 година
„... ООД е предявило срещу С. Р. В. искове с правна квалификация чл. 79, ал. 1, пр. 1,
вр. чл. 286 ЗЗД за заплащане на сума в размер на 4680 евро, представляваща неизплатено
възнаграждение, дължимо по договор за поръчка от 30.03.2022 г. и с правна квалификация
чл. 86, ал. 1 ЗЗД за заплащане на сумата от 603,88 евро – лихва за забава за периода
30.08.2022 г. – 11.10.2023 г.
Ищецът твърди, че между страните е сключен Договор за посреднически услуги от
30.03.2022 г., по силата на който ответникът е възложил на ищеца да намери и да му
предостави подходящи предложения за покупка на недвижим имот срещу договорено
възнаграждение. Сочи, че ответникът се интересувал от конкретна обява на ищеца, касаеща
имот с кадастрален идентификатор 68134.903.401.1.24, находящ се в гр. София, бул. „...“ №
4. В договора било уговорено заплащането на намалена комисионна в размер на 3% без ДДС
от цената на имота, като в случай на закупуване на имот, показан от ищеца, но без негово
съдействие, то възнаграждението, което се дължи, е в размер на 3% без ДДС от цената на
имота. След като имотът бил харесан от ответника, било постигнато съгласие ищецът да
изготви предварителен договор за покупко-продажба на същия. На 29.04.2022 г. ищецът
получил изявление от ответника за разваляне на Договор за посреднически услуги от
30.03.2022 г. поради пълно неизпълнение на задълженията на дружеството. Впоследствие
било установено, че имотът, предмет на процесния Договор за посреднически услуги от
30.03.2022 г., е придобит от „... РС“ ООД, чиито управител и съдружник е ответникът.
Излага, че съгласно чл. 4 от процесния договор в случай че доверителят лично или чрез
свързано с него лице, включително управител или съсобственик в юридическо лице,
подписал този договор, участващ като физическо лице или като член, съдружник,
съсобственик собственик, управител, акционер, придобие предложен от „... недвижим имот,
1
доверителят се задължава да заплати на „... уговореното в чл. 3 от договора възнаграждение.
Доколкото ответната страна в качеството си на съдружник и управител в дружеството -
купувач на имота недобросъвестно е действал без съдействието на ищеца 1, то същият
дължи възнаграждение в размер на 3% без ДДС от стойността на вписаната и договорена
между страните продажна цена от 130000 евро. Доколкото за ответника е възникнало
задължение за заплащане на дължимото възнаграждение, то считано от датата на
продажбата – 30.08.2022 г., ответникът дължи и заплащане на законна лихва. Задължението
за възнаграждение се дължи именно защото ищецът е свързал ответника и „М С Я.“ ООД.
Ответникът в срока по чл. 131 ГПК е подал отговор на исковата молба, в който оспорва
предявените искове. Счита, че с отправеното изявление за разваляне са отпаднали с обратно
действие правата, произтичащи от Договор за посреднически услуги от 30.03.2022 г., поради
което и за ищеца не е възникнало правото да получи възнаграждение. Излага, че ищецът е
поел задължение за пълно проучване на процесния имот, като това не било изпълнено,
доколкото върху имота имало вписани възбрани, за което ответникът не бил уведомен.
Ищецът не предоставил информация и какви задължения следва да се платят във връзка с
вписаните възбрани. Излага, че не е възлагал на ищеца търсене на недвижим имот.
Действията, извършени от ищеца, се състояли единствено в изпращане на бланкови договор,
което не кореспондира с оказването на съдействие за осъществяване на конкретна сделка.
Излага, че се е задължил да заплати възнаграждение в деня на подписване на
предварителния договор, какъвто липсвал, а единствено съставянето на проект за
предварителен договор не е основание за заплащане на възнаграждение. Сочи, че всички
действия по придобиване на имота са предприети след разваляне на процесния договор, като
дружеството-купувач е заплатило публичните задължения, касаещи имота. Намира за
неоснователна претенцията в размер на 1525,55 лева, представляваща ДДС, доколкото
търсената сума не е декларирана пред НАП. В условията на евентуалност прави изявление
за намаляване на претендираното възнаграждение.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и
правни изводи:
По делото е представен Договор за посреднически услуги от 30.03.2022 г., сключен
между С. В. (доверител) и „... ООД. С договора „... ООД се задължава да намери и
предостави на доверителя за покупка следния имот с идентификатор 68134.903.401.1.24,
находящ се в гр. София, бул. „...“ № 4 на цена от 130000 евро без ДДС. В чл. 2 от договора е
уговорено, че доверителят ще заплати на „... ООД възнаграждение в размер на 3% без ДДС
върху цената на недвижимия имот в деня на подписване на предварителния договор за
покупко-продажба на имота. В чл. 4 е посочено, че в случай че доверителят лично или чрез
свързано от него лице (вкл. като управител или съсобственик в ЮЛ) придобие предложен от
„... ООД недвижим имот, се задължава да заплати уговореното възнаграждение.
На 21.07.2022 г. между И. И. И., в качеството на управител на „МС Я.“ ЕООД и С. Р. В.,
в качеството на управител на „... РС“ ООД е сключен предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот в гр. София, бул. „...“ № 4Б, с идентификатор
2
68134.903.401.1.24 с продажна цена от 125000 евро без ДДС. На 30.08.2022 г. е сключен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 152, том
II, рег. № 4477, дело 321 от 2022 г.
По делото са представени ел. кореспонденции между адв. М. Ел Тал и „..., между И. И.
и Р. И., между адв. М. Ел Тал и Р. И..
От представена справка от АВ за процесния имот е видно, че същият е бил възбранен
от НАП на 25.11.2021 г. и от ЧСИ Недялка Ковачева на 20.01.2022 г., като по отношение н
него е била учредена и договорна ипотека на 10.03.2015 г.
Представено е актуално състояние на „... РС“ ООД, от което се установява, че
управител и съдружник в дружеството е С. Р. В.,
От показанията на разпитания по делото свид. Р. Й. И., които съдът кредитира като
безпротиворечиви и достоверни, се установява по безспорен начин, че именно ищецът е
свързал ответника с продавача на имота, извършен е оглед на процесния недвижим имот,
което е довело впоследствие до сключване на предварителен и окончателен договор за
покупко-продажба. Свидетелката, служител при ищеца, разказва, че ответникът се свързал с
нея по обява на агенцията за предлагане на процесния офис в кв. „Витоша“. Било му
обяснено, че агенцията работи срещу възнаграждение от 3 % без ДДС. Бил подписан
договор за конкретния имот преди огледа, в който било посочено срещу каква продажна
цена се предлага. Офисът се предлагал по всички канали на агенцията. Ответникът харесал
офиса и поискал отстъпка от комисионното възнаграждение. След започването на разговори
за подписване на предварителен договор, на адвоката на ответника били предоставени
всички документи за имота, а била направена и справка за имота. Поради налични
задълженията към НАП, от ответника се очаквало по-сериозно финансиране на етап
предварителен договор, за да се заличат вписаните ипотеките, на което ответникът се
съгласил. Няколко дни след проведената среща по имейл било получено официално
уведомление от ответника, че се отказва от услугите на агенцията и не се интересува от
имота. Сочи, че агенцията няма практика да се подписват протоколи за извършен оглед, а се
подписва посреднически договор, с който той се информира, че ще отиде на оглед на
конкретен имот срещу конкретна цена и агенцията се задължава да реализира сделка при
конкретни условия. След като разгледал имота, на потенциалния купувач било обяснено, че
за да може да го придобие, е необходимо по-голямо самоучастие в началото. На огледа му
било съобщено, че имотът е ипотекиран и възбранен два пъти - един път от съдебен
изпълнител и един път от НАП. Договор за депозит не бил подписван.
Разпитан е и свид. Румян Цветанов В., баща на ответника, който сочи, че ответникът му
споделил, че се водят преговори за процесния офис и се върви към сделка. Сочи, че се
срещнал с брокерката пред обекта, за да съобщи, че не е коректно да не се обявяват
налични тежести върху имота. Посъветвал ответника да се оттегли от сделката, защото
имало неясноти по имота. След около три месеца продавачката на имота потърсила
ответника и започнали разговори. Ответникът разбрал за тежестите върху имота след
извършена проверка от неговия адвокат.
3
Съдът намира, че не следва да се доверява на показанията на този свидетел, доколкото
същите съдържат в себе си неясноти и вътрешни противоречия, като са до известна степен и
нелогични, като съдът намира, че тези гласни доказателства целят да подкрепят тезата на
ответника.
Със сключването на Договор за посреднически услуги от 30.03.2022 г. ответникът се е
съгласил ищецът да му бъде търговски посредник и да му представи процесния недвижим
имот. Договорът за посреднически услуги има ясно очертан предмет и основание, а именно
„... ООД да намери и предостави на доверителя за покупка имот с идентификатор
68134.903.401.1.24, находящ се в гр. София, бул. „...“ № 4, срещу което ответникът се е
съгласил да му заплати възнаграждение. Независимо, че договорът е развален с Изявление за
разваляне на договор, достигнало до ищеца по ел. път, съдът намира, че с това не отпада
задължението за заплащане на възнаграждение, в случай на закупуване на имота, представен
от ищеца на ответника.
Договорът за посредничество е абсолютна търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1,
т. 4, предл. 2 ТЗ. Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е
специализиран в осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от
гражданския оборот. Няма спор, че търговският посредник има правото на възнаграждение
съобразно уговорката му с възложителя, ако посредникът е свързал страните по него
/определение № 383 от 25.05.2011 г. по т. д. № 689/2010 г, на ВКС, решение № 1406 от
7.01.1994 г. по гр. д. № 390/1993 г. на ВС, определение № 690 от 21.10.2010 г. по т. д. №
328/2010 г. на ВКС/. Предмет на договорът за посредничество не е извършването на
определена работа, а постигането на определен резултат – свързване на страните за
сключването на сделки. Договорът за търговско посредничество за сключване на договора за
покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за организиране на
огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между страни по сделка,
съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за имота. Не е
нужно посредникът да взема и непосредствено участие в преговорите по сделката, както и
двете страни да изпълнят изцяло задълженията си по сделката. Достатъчно е сключването на
сделката да е в резултат от това, че посредникът е поставил в контакт страните. Правото на
ищеца за възнаграждение по процесния договор е обусловено от осъществяването на
определен резултат - подписване на предварителен договор, респ. окончателен договор с
купувач, който е намерен от посредника, свързал страните по сделката. Задължително
условие за пълното изпълнение на договора е осъществяването на контакт между страните,
осъществяването на уговорения резултат, както и наличието на причинна връзка между
поведението на ищеца и настъпването на крайния резултат.
Съдът намира за установено по безспорен начин по делото, че именно „... ООД е
свързало И. И. И. - управител на „МС Я.“ ЕООД и С. Р. В. - управител на „... РС“ ООД във
връзка с продажбата на процесния имот. От ищеца са извършени действия по договора като
оглед на имота, съдействие за подготовка на документи, участие в срещи по подготовка на
сделката. От свидетелските показания на свид. И. се установява, че ответникът се е обадил
4
по обява за имот, предлаган от ищеца и съответно е направил оглед заедно с брокер на
агенцията. Съдът намира и за установено, че на ответника е било съобщено, че върху имота
е имало налични тежести – възбрани и ипотеки, като той своевременно е бил уведомен за
действителното състояние на имота.
Следователно посредникът по договора за посредничество е изправна страна, изпълнил
е изцяло задълженията си, свързал е продавача и купувача, оказвал е съдействие по време на
преговорите и подготовката на предварителния и окончателния договор. Уговорения краен
резултат е осъществен /сделката между страните е осъществена/, като от съвкупната
преценка на всички доказателства по делото се установява, че именно поведението на
ищеца, който е посредничил на ответника, е довело до договора за покупко-продажба на
процесния имот.
Предвид изложеното съдът намира, че фактическият състав на вземането на ищеца се
установява по безспорен начин, налице е сключен договор между него и ответника, по който
ищецът е изправна страна, поради което му се дължи възнаграждение.
Правото на ищеца за възнаграждение по процесния договор е обусловено от
осъществяването на определен резултат – подписване на предварителен договор, респ.
окончателен договор с купувач, представен от ищцовото дружество. Уговорено е
възнаграждение в размер на 3% без ДДС върху цената на недвижимия имот в деня на
подписване на предварителния договор за покупко-продажба на имота, която по оформената
с нотариален акт покупко-продажба, както и по предварителен договор, е 125000 евро или
244478,75 лева, т. е. дължимото възнаграждение е в размер на 3750 евро без ДДС или 4500
евро с ДДС, поради което искът с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 286 ЗЗД е
основателен до този размер.
Претендира се и заплащане на лихва за забава. В Договора за посреднически услуги от
30.03.2022 г. е уговорен падеж на дължимото възнаграждение, а именно деня на подписване
на предварителния договор за покупко-продажба на имота, като такъв подписан на
21.07.2022 г. Доколкото се претендира мораторна лихва за периода 30.08.2022 г. – 11.10.2023
г., то съдът изчисли нейния размер с помощта на онлайн калкулатор върху сумата 4500 евро
в размер на 582,29 евро.
При този изход на спора разноски се дължат и на двете страни. На основание чл. 78, ал.
1 ГПК разноски се дължат на ищеца съобразно уважената част от предявените искове в
размер на 2023,12 лева от следните сторени разноски: 413,37 лева – държавна такса, 40 лева
– депозит за свидетел, 1650 лева – адвокатско възнаграждение. На основание чл. 78, ал. 3
ГПК разноски се дължат на ответника съобразно отхвърлената част от предявените искове в
размер на 54,93 лева от следните сторени разноски: 1440 лева – адвокатско възнаграждение.
Определени по компенсация разноски се дължат на ищеца в размер на 1968,19 лева.
Така мотивиран, Софийски районен съд, 82 състав
РЕШИ:
5
ОСЪЖДА С. Р. В., ЕГН **********, да заплати на „... ООД, ЕИК ...., на основание чл.
79, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 286 ЗЗД сумата от 4500 евро, представляваща неизплатено
възнаграждение, дължимо по Договор за посреднически услуги от 30.03.2022 г. и на
основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД от 582,29 евро – лихва за забава за периода 30.08.2022 г. –
11.10.2023 г., като ОТХВЪРЛЯ исковете за сумата над 4500 евро до пълния претендиран
размер от 4680 евро и за сумата над 582,29 евро до пълния претендиран размер от 603,88
евро.
ОСЪЖДА С. Р. В., ЕГН **********, да заплати на „... ООД, ЕИК ...., на основание чл.
78, ал. 1 ГПК сумата от 1968,19 лева – разноски за производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6